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#1 02/08/2021 20h40

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Bonjour,

Peut être ne faut-il jamais dire jamais.
Après ma dernière affaire immo. dans le Sud, je m’étais promis de ne plus me pencher sur ce sujet.
Mais, un bien immobilier est à la vente sous mon nez.

Le bien :

- 2 bâtiments rectangulaires mitoyen par un angle (donc, en décalé) de 200 et 120 m2 au sol sur 3 et 2 niveaux, soit 840 m2.
- Très beaux bâtiments sur le plan architectural, c’est important pour moi (belles pierres, belles proportions, sobres et majestueux).
- Toitures neuves, planchers neufs. Clim’ chauffage électrique.
- Un accès commun avec une servitude en rab’ pour le voisin immédiat de 120 m2 ;
- le plus grand est aux normes accessibilité (ERP) et incendie.
- Situation en bordure de voie peu passante la semaine mais fréquentée le WE (route de desserte de sites touristiques très éloignés : porte d’entrée de territoire), assez loin des commerces de 1ére nécessité, en pied de coteau viticole abrupt (AOC), en périphérie d’un bassin de vie de 35 000 habitants, marché immobilier assez tendu, beaucoup de pavillonnaire.
- Pas de demande de locatif social par la collectivité.
- Existence d’espaces de coworking (portés par l’EPCI local).

Le commerce actuel dans le grand bâtiment cesse car le soucis est le manque de possibilité de stationnement. Le 2d est utilisé comme stockage d’appoint.

Les projets possibles :
- Box : pas rentable, difficile (?) d’utiliser les étages
- Stationnement véhicules : idem, de plus en secteur pavillonnaire il y a peu de demande
- faire un changement de destination sur le petit bâtiment : possible mais pas rentable si l’on ne fait rien du grand bâtiment. C’est là que je sèche : que faire d’un volume de 3X200 m2 quand on dispose de quoi garer 2 véhicules devant l’entrée ? Faire idem sur le grand bâti avec création de logements (par ex 4 logements de 60 ou 80m2) en gardant le rdc en parking)  est impensable, je n’aurais jamais l’accord du gestionnaire de voirie pour aggraver les entrées sorties sur la voie principale dans un permis groupé.

Je dois répondre sous 24h sous peine de passer mon tour.

Dernière modification par Iqce (03/08/2021 09h10)

Mots-clés : commercial, desserte, erp, reconversion, sdis, stationnements


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #2 02/08/2021 20h58

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Bonjour

Une idée, pas forcément bonne et adaptée, pour votre projet : un stockage palette à votre porte.

Dans ma ville, beaucoup de commerçants de l’hypercentre se plaignent de capacité de stockage ridicule sur place. Un investisseur a repris des lots de caves contiguës, et propose au client de lui promener sa palette entre magasin et stockage contre un abonnement pas vraiment donné (je n’ai pas plus de détails) il a créé plusieurs emplois  assez vite.

On est pas du tout dans du locatif passif, mais plutôt dans un business de proximité.

Autre piste, toujours dans le stockage, des archives ?

Dernière modification par serenitis (02/08/2021 20h59)

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[+1]    #3 02/08/2021 21h20

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A quelle distance se situe le parking le plus proche ?
Quelle est la facilité d’accès ?

Y a t-il des transports en commun autour ? Une gare ?

Quelle est la distance du centre ville ? Et le temps à pied ?

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#4 02/08/2021 21h47

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Bonjour,

- stockage palettes : faute d’ascenseur, vais-je sortir une rentabilité correcte ? Il y a quelques commerces +/- moribonds (donc peu solvables) à 7 km et 30 mn en voiture (bouchon perpétuel) ; à priori pas de soucis de stockage faute de rotation des stocks (j’ai failli racheter un de ces commerces dans une autre vie) ;

- aucun TC (bus, gare : néant, nada), aucun accès piétons faute de trottoirs (péri urbain), aucun parking public proche (centre village à 1.5 km)

…Ne vous découragez pas smile !

Edit : une grange dans ce genre avec une belle maison accolée, au bord d’une route +/- urbanisée et des vignes AOC

Grande grange en pierre sur terrain de 5000m2

Dernière modification par Iqce (02/08/2021 21h54)


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#5 02/08/2021 21h54

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Quelle est la hauteur des plafonds ? Créer un lieu de vie mix avec différentes activités par étages : sport au RDC,  squash, paddle (ça cartonne en ce moment), appareil fitness,  location de bureau, pépinière d’entreprise au 2eme. Vous pouvez raconter une belle histoire a la mairie/CCI.
Possibilité toiture terrasse ? Salon de thé, glacier en haut ? Si jolie vue ? Il y a du passage piéton dans la rue ?
C’est un emplacement "premium" ?

Dernière modification par boumboum26 (02/08/2021 21h55)


"La folie, c’est de faire toujours la même chose et de s’attendre à un résultat différent". A. Einstein

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#6 02/08/2021 22h13

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Bonjour boumboum,

Mon soucis reste le même à la base : comment faire stationner les utilisateurs ?
Je crois qu’il y a presque toutes les réponses dans le 1er post wink


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#7 03/08/2021 08h15

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Bonjour Iqce, pas vu la hauteur sous plafond mais tant pis. Pas évident de visualiser votre affaire quand même. Vous n’avez pas des photos des bâtiments et du voisinage quitte a flouter l’enseigne pour ne pas trahir le lieu ?


"La folie, c’est de faire toujours la même chose et de s’attendre à un résultat différent". A. Einstein

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#8 03/08/2021 08h24

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Iqce, le 02/08/2021 a écrit :

(bus, gare : néant, nada)

Vous avez oublié niet
Vous dites que deux véhicules peuvent se garer seulement, il n’existe donc pas de possibilité à proximité immédiate gauche et droite d’augmenter la surface de parking, sans travaux excessifs ?


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#9 03/08/2021 08h33

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Et construire un parking en sous sol. Ça coûte cher mais c’est faisable non ?

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#10 03/08/2021 09h09

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Bonjour à toutes et tous,

Je fait assez peu d’études de cas (car je sais que je manque d’une part de biens intéressants et d’autre part de motivation cf 1er message). Du coup j’apprends que j’ai mal structuré mon 1er post, j’aurais du mettre en gras ceci (edit : fait désormais) :

Iqce, le 02/08/2021 a écrit :

Bonjour,

je n’aurais jamais l’accord du gestionnaire de voirie pour aggraver les entrées sorties sur la voie principale dans un permis groupé.

Je dois répondre sous 24h sous peine de passer mon tour.

Je précise :
- que je suis un des anciens représentants du gestionnaire de la voirie, mes anciens collègues appliqueront les directives habituelles qui disent en résumé qu’une sortie sur une route où la vitesse pratiquée est de 70 km/h doit bénéficier de X mètres de visibilité, et je ne les auraient pas : d’un coté vignes AOC en talus, de l’autre la maison des voisins. De mémoire il y a environ 3000 véh/jour dont 5% de PL (ce qui est "considérable" pour une voie sans trottoirs, sans piste cyclable etc).

Bon, j’ai peu dormi et j’en suis toujours au même point ; ce soir 18h30 je perds l’exclusivité.
Est ce raisonnable de sortir 260 000 E en se disant qu’on aura bien un jour une idée, qu’un locataire paiera 1500 € mensuel pour le grand bâtiment sans en savoir plus ? J’hésite à demander l’avis du maire (je le connais personnellement mais cela ne suffit pas coté confiance). Le bon investisseur sait créer de la valeur de nos jours, ce n’est pas mon cas pour l’instant !

Bouboum : j’ai dit "presque" wink

Dernière modification par Iqce (03/08/2021 10h34)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#11 03/08/2021 09h41

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Icqe a écrit :

Je dois répondre sous 24h sous peine de passer mon tour.

J’adore les défis. Challenge relevé !

Icqe a écrit :

et que je compte sur vous pour une super idée svp !

Puis j’ai la pression ^^

Alors, foncier en zone tendue, donc dynamique.
Quel est l’environnement immédiat ? Des maisons en lotissement sur sa petite parcelle ? Des prés ? Des vignes ?

Stationnement pour 2 véhicules, donc uniquement 2 conducteurs.
Out pour les "unités mobiles individuelles" comme les boulangeries, maison médicale, commerce, où il y a une grosse rotation de véhicules et de clients.

I. Habitation

A. INDIVIDUELLE

a) Location à l’année
Pression immobilière forte et difficulté à se loger.
- Louer pour une grande famille, ou famille recomposée avec plusieurs enfants. 2 Parents qui conduisent, donc uniquement 2 véhicules.
- Louer pour une structure d’accueil journalier ( assistante maternelle) ou long terme ( famille d’accueil) d’enfants. Pas de véhicule pour les enfants. toujours les véhicules des 2 parents
b) Location temporaire
- Louer en haute gamme avec prestation de qualité : salle de cinéma, sauna, bar avec flipper et babyfoot

B. COLLECTIVE

Secteur touristique avec possibilité de "stage" ou de "séjour découverte".
Possibilité d’un transport de la gare/aéroport jusqu’au gite, en bus, puis 2 véhicules type mini bus 9 personnes sur place, que je proposerai en location 2 mini bus
Je raisonne en "groupe" et en activité "de groupe".
a. A destination des enfants : colonie, classe découverte
b. A destination des entreprises : stage d’entreprise, formation sur plusieurs jours,…
c. Séjour gastronomique ou découverte des vins, avec visite des cépages autour (Exemple route des vins)
d. Location à des travailleurs saisonniers (vendanges, cueillette des fruits,…) en mode auberge de jeunesse, ou l’employeur s’occupe du transport des salariés entre le gîte et le lieu du travail
e. Si environnement "nature" autour, notamment avec des vignes, prés autour : intégration dans des circuits de randonnées avec gite équestre, dans des parcours pédestres ou à vélo

II. Professionnel
A. Beaucoup de place, peu d’employés sur place
a. Une ferme à bitcoin (ben quoi, c’est une ferme…)
b. Une usine avec automatisation
c. vu que vous êtes dans la vigne, un stockage de fut de vin
B. Personnes restent sur place, sans besoin de sorties extérieurs
Vous me demandez des idées, je vous en trouve…

Icqe a écrit :

Le bon investisseur sait créer de la valeur de nos jours, ce n’est pas mon cas pour l’instant !

Alors, verdict ? ^^

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#12 03/08/2021 09h47

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Une suggestion un peu sauvage : sur le bâtiment de 200m² inclure des garages aux RDC dans le bâtiment, et faire des logements/bureaux au dessus ?
Certes ça nécessite des travaux lourds mais ça résoudrais la problématique parking.

sinon n’y a t’il pas un batiment de garage au alentour ?
Y en a dans beaucoup de petites villes, donc avec un peu de chance…

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#13 03/08/2021 09h58

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Iqce a écrit :

Bonjour,…je n’aurais jamais l’accord du gestionnaire de voirie pour aggraver les entrées sorties sur la voie principale dans un permis groupé.

J’imagine que c’est pour moi. Mais sans rien changer à l’accès à la voirie avec une rampe qui donne soit sur votre terrain directement. Je ne suis pas expert en parking souterrain mais ca doit pouvoir se faire sans rien changer à l’existant mais en rognant sur le terrain.

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#14 03/08/2021 10h41

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Pas uniquement wink : lors du dépôt de a demande de changement de destination, le gestionnaire de voirie sera consulté ; je n’ai pas réellement de soucis de place, j’ai un soucis de visibilité sur les véhicules qui circulent en sortie de parking. Et cela sera bloquant en application de l’article R 111-2 du code de l’urbanisme. Je ne peux pas aggraver le risque routier au delà de l’existant soit 2 places.



amoilyon a écrit :


Quel est l’environnement immédiat ? Des maisons en lotissement sur sa petite parcelle NON (diffus) ? Des prés NON ? Des vignes ? OUI

Stationnement pour 2 véhicules, donc uniquement 2 conducteurs.
Out pour les "unités mobiles individuelles" comme les boulangeries, maison médicale, commerce, où il y a une grosse rotation de véhicules et de clients.

I. Habitation

A. INDIVIDUELLE

a) Location à l’année
Pression immobilière forte et difficulté à se loger.
- Louer pour une grande famille, ou famille recomposée avec plusieurs enfants. 2 Parents qui conduisent, donc uniquement 2 véhicules.  PAS RENTABLE (4%)
- Louer pour une structure d’accueil journalier ( assistante maternelle) ou long terme ( famille d’accueil) d’enfants. Pas de véhicule pour les enfants. toujours les véhicules des 2 parents
b) Location temporaire
- Louer en haute gamme avec prestation de qualité : salle de cinéma, sauna, bar avec flipper et babyfoot ROUTE PASSANTE = BRUIT ETC

B. COLLECTIVE

Secteur touristique avec possibilité de "stage" ou de "séjour découverte".
Possibilité d’un transport de la gare/aéroport jusqu’au gite, en bus, puis 2 véhicules type mini bus 9 personnes sur place, que je proposerai en location 2 mini bus NON (site non "adapté", concurrence proche etc).

II. Professionnel
A. Beaucoup de place, peu d’employés sur place
a. Une ferme à bitcoin (ben quoi, c’est une ferme…) CONNAIT PAS smile
b. Une usine avec automatisation NON (PLU)
c….NB : c’est ce qu’il y avait peu ou prou et qui ferme !
B. Personnes restent sur place, sans besoin de sorties extérieurs
Vous me demandez des idées, je vous en trouve…

Verdict : engager des 100nes de K€ sur si peu, cela ne me rassure toujours pas (il n’empêche que c’est beau, il m’arrive d’acheter cher des objets inutiles uniquement parce qu’ils me plaisent !).

Dernière modification par Iqce (03/08/2021 11h38)


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#15 03/08/2021 12h09

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Ok. Donc coincé à deux places. Pas top effectivement.

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#16 03/08/2021 12h23

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Une colocation de sénior ?

Avec un service de livraison de repas à domicile ?

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#17 03/08/2021 12h27

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Iqce a écrit :

Pas uniquement wink : lors du dépôt de a demande de changement de destination, le gestionnaire de voirie sera consulté ; je n’ai pas réellement de soucis de place, j’ai un soucis de visibilité sur les véhicules qui circulent en sortie de parking. Et cela sera bloquant en application de l’article R 111-2 du code de l’urbanisme. Je ne peux pas aggraver le risque routier au delà de l’existant soit 2 places.

Et du coup créer plus de 2 logements n’est pas un problème aussi du coup ?

@Amoilyon : La collocation senior est une excellente idée a mon avis.

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#18 03/08/2021 13h33

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Exactement Kabal ; en lisant le PLU, je pense que j’aurais un accord sur 2 logements, pas plus.
La colocation senior ne fonctionnera pas plus, toujours sur ce motif : le règlement impose une place pour 2 chambres (seniors ou pas) et 10% de rab’ pour les visiteurs => l’accès sera refusé.

Rénovation de 2 logements respectivement de 120 et 200 m2 + coût d’achat => rentabilité dérisoire (pas de véritable jardin car terrain rocheux presque vertical cf photo, piscine, école, commerce à pieds etc).

Rénovation d’un logement de 120 m2 pour moi avec création de prestations haut de gamme => pas d’imposition sur la PV à la revente ET location de l’ERP à 1500 € mensuel (j’ai fait un ratio avec ce que je connais des tarifs, je peux me gourrer) = jackpot.

Le pire étant que si je n’achète pas, je verrais le futur acquéreur avoir sans doute un magnifique projet car c’est proche de notre pied à terre principal.


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[+1]    #19 03/08/2021 13h46

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Et raser un des deux bâtiments ? Notamment celui qui gêne la visibilité.

Dernière modification par Kabal (03/08/2021 13h49)

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[+1]    #20 03/08/2021 13h53

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Quel dommage : ils sont magnifiques.
J’ai raté ma carrière en refusant par ex de bosser avec des bétonneurs car je souhaite faire du "beau". Mais c’est une véritable idée (je vois ce soir en visitant avec ma conjointe). 100 K€ de démol’ à la louche (pas de dépot’ facile).
A ce stade j’hésite à en parler avec le maire (que je connais bien, bis) et à jouer quitte ou double en portant un projet qui conviendrait à la collectivité, quitte à faire moi-même gratos la modif’ du PLU.
…Mais je ne vois pas quel projet pourrait le "motiver".


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#21 03/08/2021 13h58

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A mon avis, le grand gagnant serait un entrepreneur qui pourrait louer à son entreprise le local de 200m² et habiter à côté.
Après, peut-être ne pas tout raser mais raser une partie qui augmenterait la visibilité (donc plus de place de parking) et qui vous permettrez d’avoir plus de place pour découper le bâtiment (restant) lui-même.

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[+3]    #22 03/08/2021 17h36

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Bon, je reviens d’une visite sur place. Encore moins d’idées qu’avant…D’autant que le voisin (agressif) qui possède une entreprise de bâtiment, s’est en fait accordé un droit d’accès et de stationnement sur les fameuses " 2 places" depuis la fermeture du commerce ! Pour se justifier il met en avant le refus du gestionnaire (comme je l’avais pré supposé) d’accorder un accès routier à sa propriété qu’il vient juste d’acheter et rénover.

J’ai déjà donné avec les voisins et autres soucis et j’en reviens à mon 1er post "jamais…". Merc.i pour vos réflexions en tous cas.


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#23 03/08/2021 19h12

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Iqce a écrit :

D’autant que le voisin (agressif) qui possède une entreprise de bâtiment, s’est en fait accordé un droit d’accès et de stationnement sur les fameuses " 2 places" depuis la fermeture du commerce !

En gros, le voisin, dans le bâtiment, a un moyen de dissuasion sur les futurs acquéreurs ?
Ca va lui donner un bel argument de négociation pour acquérir moins cher!

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#24 03/08/2021 20h15

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Iqce a écrit :

Bon, je reviens d’une visite sur place. Encore moins d’idées qu’avant…D’autant que le voisin (agressif) qui possède une entreprise de bâtiment, s’est en fait accordé un droit d’accès et de stationnement sur les fameuses " 2 places" depuis la fermeture du commerce ! Pour se justifier il met en avant le refus du gestionnaire (comme je l’avais pré supposé) d’accorder un accès routier à sa propriété qu’il vient juste d’acheter et rénover.

J’ai déjà donné avec les voisins et autres soucis et j’en reviens à mon 1er post "jamais…". Merc.i pour vos réflexions en tous cas.

Dommage ! J’aurais pris plaisir à lire cette aventure.
Mais je trouvais déjà que c’était couillu d’aller au bout mais la c’est du suicide !

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#25 03/08/2021 20h39

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Merc.i ; je suppose que l’on peut dire :
- que si c’est une affaire, il faut aller au bout quitte à se farcir une procédure de plusieurs années (mais je viens de donner 2 fois d’affilée), sauf que ma seule piste passait par un logement sur place et bon, dans ces conditions, humm…
- que le voisin joue super bien le coup, lui est un "bon" investisseur rien qu’en considérant la valorisation de son bien. Mais c’est aussi un peu "incorrect". Je n’ai pas cet état d’esprit.
A moins que ça ne se vende rapidement, je vais rester attentif à la suite.

Franchement ça se complique pour placer son argent cf marchés boursiers aux plus hauts, pour rester motivé au boulot, ah…Bonne continuation à vous.


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