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#1 04/09/2020 15h22

Membre (2019)
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Bonjour,
Mes parents m’ont partagé leur projet d’investissement immobilier et je prends leur trouvaille pour travailler un peu le calcul de rentabilité. ça serait 100% cash et en location nue.
Mariés 62/66 ans TMI 41% beaucoup de revenus immobilier qu’ils gèrent en partie eux-mêmes et une partie par un gérant.
Leur patrimoine actuel :
Immobilier 2,180,000€ (dont la RP et 2 maisons secondaires)
Fonds€ 585,000€
Liquidités 491,000€

Le bien étudié est une Maison avec 3 logements, 2 loués et un à rénover dans une petite ville près d’Angers. Ils sont "habitués" à chercher à faire baisser leur impôt foncier. Donc avec du déficit foncier.
Voilà les données que je calcul en m’inspirant de ça :


Pas sûre du tout de la partie "Calcul de la rentabilité nette de prélèvements sociaux" car dans l’exemple ils partent sur un TMI de 30% alors que je suis dans un cas à 41%.

Taux de prélèvements sociaux pour un contribuable taxé à 30% compte tenu de la déductibilité de 5,8% l’année suivante

De plus dans ce pas à pas, il n’y a nulle part mention du déficit foncier.
J’ai essayé de faire un truc sur 10 ans en tenant compte de leur déficit foncier qu’ils leurs tiennent à coeur:

Qu’en pensez-vous ? Ils n’ont pas du tout de LMNP mais des logements en convention ANAH.

Merci

Mots-clés : déficit, immobilier, tmi

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#2 04/09/2020 16h10

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#3 07/09/2020 16h19

Membre (2019)
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C’est ce que je pense aussi mais je voudrais leur montrer par A+B que c’est pas intéressant.

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#4 09/09/2020 08h50

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Vous voudriez qu’on vous aide bénévolement à calculer des trucs pour que vous puissiez imposer votre science (qui ne serait alors pas la votre, mais la nôtre) à vos parents qui ont 3 millions de patrimoine ? Ils veulent acheter un bien immobilier de plus, la rentabilité est correcte, ils sont contents d’acheter ainsi du déficit foncier, où est le problème ? C’est leur argent et leur choix.

Vos parents sont arrivés à 3 millions de patrimoine sans votre aide, et ils ont l’air bien partis pour continuer. Vu leur âge et à moins d’une maladie particulière, ils devraient pouvoir gérer pendant encore 15 à 30 ans. C’est à 80 ans passés que mes parents ont appelé à l’aide pour qu’on gère leurs affaires. Avant cet âge, ils ont très bien réussi à gérer seuls. Ils n’ont pas fait les mêmes choix que j’aurais fait à leur place, mais leurs choix sont différents, pas erronés. Avec le recul, ils ont géré de façon parfaitement conforme avec leur âge et avec leur profil.

A mon humble avis, votre volonté de s’immiscer dans leurs affaires relève bien plus d’une question d’ego que d’une volonté de les aider. Oedipe n’est pas très loin.

Dites-vous bien que vos parents sont adultes et responsables et que leur argent leur appartient. Ils sont parfaitement libres d’en faire ce qu’ils veulent, y compris de le dilapider. Car, en France, on ne peut pas déshériter ses enfants, mais en revanche on peut parfaitement consommer tout le capital et leur laisser des clopinettes. Les 140000 € qu’ils mettent dans cet appartement, ils pourraient aussi le dilapider en se payant un voyage autour du monde… Investir dans la pierre avec un rendement correct, plutôt que dilapider, on peut quand même dire que ça relève d’une bonne et saine gestion, non ? On est très loin de comportements aberrants qui nécessiteraient votre intervention pour redresser la barre, non ?

Par contre, si vos parents sont vraiment en demande de conseils, ils peuvent s’inscrire sur le forum. Il me semble que ça sera plus efficace que des conseils donnés par personne interposée.

Vos calculs de déficit foncier sont faux. J’ai expliqué cela plusieurs fois sur le forum, avec des démonstrations très précises et détaillées, alors désolé mais je ne vais pas recommencer exprès pour vous. C’’est à vous d’utiliser la recherche, pas à moi d’expliquer une fois de plus.

Dernière modification par Bernard2K (09/09/2020 09h26)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#5 09/09/2020 09h58

Membre (2019)
Réputation :   24  

Bonjour,

Désolé d’avoir heurté votre sensibilité.
Je ne viens pas ici pour avoir les conseils d’un psychologue, mais pour avoir de l’aide sur des calculs factuels de rendement locatif.
Je pensais que la section Immobilier locatif (études de cas) était le bon endroit pour étudier un cas pratique afin d’apprendre à investir par moi-même. En prenant ce cas (de mes parents mais au final c’est peut-être moi qui vais investir dans ce bien), cela me permet d’appliquer une méthode d’investissement petit à petit.

Le principe d’un forum, c’est de l’entraide bénévole je crois. En tout cas, c’est comme ça que je le vois. Quand je me sens compétent sur un domaine, je participe et aide. Quand je ne suis pas compétent, je lis et je demande.
Je ne me fais aucun soucis pour mes parents, ils auront toujours de quoi manger. Mais je pensais qu’en étant transparent, c’était le plus honnête. Vous n’avez bien sûr aucun informatione sur la façon dont ce patrimoine a été constitué et a évolué. Donc merci de ne pas juger trop vite.

J’ai recherché sur le forum et essayer de le faire par moi-même mais n’étant pas sûr de moi, j’ai pensé que certaines personnes plus compétentes pouvaient m’aider ou me corriger.
Je vais essayer de voir vos précédents post récents sur ce domaine afin peut-être de corriger par moi-même.

Un post simple : je l’ai déjà fait 10x, utiliser la fonction recherche aurait été plus correct. Voir avec un lien ou deux. ça aurait été moins intrusif et plus instructif.

Cordialement,

Edit : je viens de voir votre signature : "Surtout, ne pas nuire à l’ambiance générale." C’est cocasse.

Edit 2 : je parcours vos interventions ici par exemple:

Je vous encourage donc à publier l’étude complète de votre premier immeuble, avec ces différents calculs de rentabilité et de cashflow. Les foreumeurs réagiront à vos calculs, ce qui vous permettra de vérifier que vous savez faire et que vous savez donc évaluer les coûts et revenus d’un nouveau projet. C’est en tout cas mon conseil avant de vous lancer dans un second projet.

j’ai cru bien faire.

Dernière modification par crashray (09/09/2020 10h19)

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[+3]    #6 09/09/2020 10h49

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crashray a écrit :

Bonjour,

Désolé d’avoir heurté votre sensibilité.

De même, mais je pense sincèrement que c’était nécessaire.

Je ne viens pas ici pour avoir les conseils d’un psychologue, mais pour avoir de l’aide sur des calculs factuels de rendement locatif.

Je ne suis pas psychologue, mais j’ai une certaine expérience de comment les relations de famille et la gestion de patrimoine font bon ou mauvais ménage. On ne compte plus les familles fâchées à cause de ce sujet, alors une mise en garde n’est certainement pas de trop. C’est tout à fait le genre de mise en garde que les gens de mon âge font aux gens de votre âge. J’ai dû en recevoir aussi à un certain moment. Ca ne fait pas plaisir, mais c’est pourtant utile.

En prenant ce cas (de mes parents mais au final c’est peut-être moi qui vais investir dans ce bien)

C’est contradictoire avec ce que vous écriviez il y a 2 jours :

C’est ce que je pense aussi mais je voudrais leur montrer par A+B que c’est pas intéressant.

Vous voulez donc investir dans un appartement "pas intéressant" ? Soit vous changez d’avis tous les 2 jours (et il va être alors difficile de vous conseiller), soit vous venez d’inventer ce "c’est peut-être pour moi" pour justifier que vous vous occupiez des affaires de vos parents.
De toute façon, pas le même âge, pas le même TMI, pas le même patrimoine, pas le même besoin : jamais on ne pourra vous donner de bons conseils sur un cas pour vos parents, si c’est en fait un cas pour vous. Si c’est pour vous, il faut reprendre le cas depuis le début, car tous les paramètres changent.
De plus, je vais répéter ce que j’ai déjà dit, même si ça vous donne des boutons : ce n’est pas normal que vous envisagiez d’investir peut-être dans un projet qui est celui de vos parents au départ. Ils n’ont pas le même âge, pas le même besoin, pas les mêmes idées, donc il n’y a aucune raison qu’un projet pour vos parents puisse être un projet pour vous. Séparez vos projets et vos réflexions, et tout le monde ne s’en portera que mieux.

Le principe d’un forum, c’est de l’entraide bénévole je crois.

Et c’est aussi sa limite. Quand je vois un cas par personne interposée pour des gens qui n’ont semble-t-il pas besoin de conseils, j’objecte. Et je dis pourquoi j’objecte, car je pense que cette explication peut être une forme d’entraide bénévole (qui ne vous plaît pas, j’en suis désolé, mais c’est ce que je pouvais vous dire, en pensant sincèrement vous aider par ces paroles).
Notez au passage le nombre et la longueur des réponses que vous avez reçu avant la mienne, en 4 jours. On dirait que je ne suis pas le seul à objecter. Et si j’avais écrit tout haut ce que beaucoup de monde pense tout bas ? Dans cette hypothèse, mes explications mériteraient peut-être d’être prises en compte, non ?

Edit 2 : je parcours vos interventions ici par exemple:

Je vous encourage donc à publier l’étude complète de votre premier immeuble, avec ces différents calculs de rentabilité et de cashflow. Les foreumeurs réagiront à vos calculs, ce qui vous permettra de vérifier que vous savez faire et que vous savez donc évaluer les coûts et revenus d’un nouveau projet. C’est en tout cas mon conseil avant de vous lancer dans un second projet.

Exemple intéressant. Vous noterez trois choses dans cette citation :
- j’ai écrit "les foreumeurs vont aideront" (ce qui est un fait : il est bien rare qu’il y ait une étude de cas sans aide apportée), je n’ai pas dit que j’aiderai. S’agissant d’apports bénévoles, je ne saurai m’engager.
- je parlais de l’immeuble et du projet de cette foreumeuse, pas de celui de ses parents, ce qui fait une grosse différence. Je suis très réticent à aider par personne interposée. Le téléphone arabe n’est pas le meilleur moyen de transmission de l’information.
- malgré mes encouragements, je ne crois pas que cette foreumeuse ait publié séparément l’étude de cas de son premier immeuble. Il y a deux bouts à une relation, et chacun est responsable de son bout. Je l’encourage à publier une étude de cas séparée, elle ne le fait pas, c’est son choix. Du coup, moi, je ne l’aide pas puisqu’elle ne fait pas ce qui était suggéré de façon si appuyée. Elle ne veut pas faire l’effort de cette présentation et de ce retour sur son premier projet, moi je ne fais pas l’effort de démêler le premier projet imbriqué dans l’étude du second projet. C’est cohérent, à mes yeux en tout cas.

Je crois que vous êtes en train de motiver à prendre à nouveau quelques vacances du forum. C’est une bonne idée, ça. J’ai vraiment de quoi m’occuper en ce moment.

Dernière modification par Bernard2K (09/09/2020 11h48)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#7 09/09/2020 11h47

Membre (2019)
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Bonjour,

Je pense qu’appliquer les formules à un cas concret est le meilleur moyen d’apprendre. La théorie doit se confronter à la réalité. Si j’émets l’idée de faire l’investissement moi-même, c’est que nous en avons discuté. Le TMI différent et ma capacité d’emprunt change bien sûr les calculs mais quand j’aurais compris le principe, je pourrais changer les données d’entrée et refaire les calculs moi-même. Il faut bien commencer quelquepart.

En prenant ce cas (de mes parents mais au final c’est peut-être moi qui vais investir dans ce bien)

C’est contradictoire avec ce que vous écriviez il y a 2 jours :

C’est ce que je pense aussi mais je voudrais leur montrer par A+B que c’est pas intéressant.

J’aime beaucoup la partie négociation dans un achat/vente mais pour cela il faut avoir des billes. Comme dans toute négociation (salariale par exemple). Donc d’avoir un bien initialement pas intéressant est une chose mais pouvoir faire une proposition intelligente au vendeur en ai une autre. De plus, un même investissement peut-être intéressant pour une personne mais pas pour une autre en fonction de sa situation personnelle.

Séparez vos projets et vos réflexions, et tout le monde ne s’en portera que mieux.

Oui et non. Votre conseil est bien sûr de bon sens mais j’aime partager également avec mes parents et il souhaite que je m’intéresse au sujet pour le futur. Tout ça est très personnel et n’a pas vraiment place ici.

Je crois que vous êtes en train de motiver à prendre à nouveau quelques vacances du forum. C’est une bonne idée, ça. J’ai vraiment de quoi m’occuper en ce moment.

J’ai parcouru beaucoup de vos posts donc je ne prendrais pas cela personnellement. Libre à vous d’agir comme bon vous semble. Votre vie vous appartient. Essayer de me culpabiliser n’est pas très positif.

Je pense qu’en restant plus au niveau "mathématique/juridique" des choses, il y aurait moins de tension. J’ai peut-être moi-même donner trop de détail personnel sur ma demande d’aide d’étude de cas ce qui a entraîné votre réaction en grande partie basé sur votre (grande) expérience de ce forum et votre ras-le-bol de post comme le mien.

Je reste ouvert à la discussion mais je ne souhaiterais pas trop m’étendre sur le côté psychologique/relationnel qui me semble très personnel mais recentré sur la partie technique.

Cordialement

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#8 09/09/2020 16h34

Membre (2014)
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Bonjour

je ne vais pas vous aider beaucoup sur votre cas je pense mais il me semble que ca n’a pas vraiment de sens de regarder cet investissement et de calculer la renta.

1) vos parents ont deja beaucoup de revenus immobiliers , j’imagine donc des biens payés en location nue.  Vous devez donc regarder l’ensemble des revenus immo.
A mon avis vos 40 000 euros de travaux sont  absorbés la premiere année  ( ie grosse reduction d’impot l’année prochaine )  et ensuite vous etes dans " le pire des cas "  TMI elévé et bien payé "

2) le calcul de la renta est compliquee pour tres peu de choses. prenez les cash flow ca vous fait moins d’hypothese ( je ne les imagine pas revendre d’ailleurs). il me semble que les votres soient faux , les 10 700 sur le revenu ne sont que la premiere année et APRES deduction des autres revenus fonciers .


3) comme on dit en ce moment " mathematiquement " la question, elle est vite repondue : ( 100 loyer - 20 charge ) * 0,42 = grosso modo ce qui est dans la poche.  vous pouvez jouer longtemps a dire que c’est 17 ou 23 … mais ca change peu.
ou alors ils le conventionnent comme les autres et le " 100" change.

4) si ils veulent faire des travaux et de la convention , allez voir le Denormandie c’est surement plus efficace.

cdt

ps : pour commencer a "sentir" quelque chose, il faudrait plutot 100 k euros d’achat et 300 k de travaux et ca devrait aller tres vite.

Dernière modification par Timinel (09/09/2020 18h30)

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#9 10/09/2020 09h59

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PS : évidemment avec 3 millions d’euros de patrimoine, la transmission de ce patrimoine devrait faire l’objet d’un plan établi soigneusement pour optimiser la transmission et minimiser la fiscalité. Ca se prépare longtemps à l’avance et il ne faut pas rater les échéances (il faut que la dernière donation soit 15 ans avant le décès, donc le plus tôt est le mieux). Pour autant il ne faut pas que les donateurs se dépouillent.

Peut-être y a-t-il un tel plan déjà en place. De toute façon c’est toujours délicat quand c’est le principal bénéficiaire qui en fait la remarque. Mais si ce pas le cas, vous pourriez peut-être faire un peu du pied pour qu’un tel plan soit mis en place avec les bons conseils d’un notaire. Bon allez j’arrête là.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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