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#1 04/02/2018 23h44 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Mes parents, âgés (>80 ans) et avec des soucis de santé croissants, sont enfin décidés à vendre la maison et aller en résidence pour personnes âgées autonomes.

Cela pose plein de questions et, s’il est facile d’être objectif pour les cas des autres, c’est beaucoup plus difficile pour soi-même. C’est pourquoi je suis preneur de vos avis.

Alors voilà le cas :
maison de 200 m² sur 2 niveaux sur terrain de 1100 m², grande banlieue très cossue de Lyon.
A l’étage l’habitation principale de 100 m² avec terrasse de 30 m² plein sud desservie par 2 portes-fenêtres.
Au RDC un truc un peu hétéroclite avec un appartement F3 de 50 m² environ (datant du milieu des années 80) ; une cuisine d’été-chambre d’ami (!), une grande entrée, une chaufferie avec un WC et une cabine de douche ajoutés pour servir de sanitaires à la chambre d’ami (!) et un garage 2 places en longueur.

Construction : début des années 1970. Dans son jus : très peu entretenue et modernisée ; tout crie "années 1970" quand on la regarde et qu’on la visite. Le terrain autour est quasiment à l’abandon. La structure est saine mais tout l’intérieur serait à refaire pour être au goût du jour.

Mes questions :
1) l’AI qui est venue présenter son estimation dit en substance : "vendue dans son jus donc ne faites aucun travaux" (alors qu’elle préconise le home staging sur son site), "parce que les acheteurs vont de toute façon tout refaire à leur goût, et que des travaux localisés risquent au contraire d’apparaître comme une tentative de masquer un défaut. En revanche, maison vide et propre, donc à mettre en vente après le départ des parents et après avoir vidé la maison. En l’état (occupée, très encombrée et assez sale), elle n’intéresserait que les marchands de biens qui paieront nettement moins, donc la vider et la nettoyer permet de toucher le particulier "capable de se projeter"."
Perso, je suis assez d’accord avec elle. C’est un village de bourgeois, les gens paient cher pour du standing, la maison ne doit pas dénoter en arrière-plan de la BMW, donc ils n’achèteront une maison ancienne qu’à condition de tout refaire à l’intérieur. C’est d’ailleurs ce qui est arrivé aux autres maisons vendues dans la rue ces dernières années. Du coup, ça ne sert à rien de faire des travaux cache-misère.

Vous validez l’analyse ? En particulier, vendre vide et propre, ça compte vraiment, ou bien on peut faire visiter occupé et dans l’état actuel d’encombrement et de saleté ?

2)
Toute la famille donne des conseils bien sûr, chacun a son idée, et l’idée qui en ressort est :
On va confier la vente à une AI, mandat exclusif de 3 mois.
On fait venir 3 AI, on regarde leur estimation et on les écoute, et on choisit "le meilleur".
Là, il y a déjà divergence d’analyses :
- un oncle dit : il faut éviter ceux qui évaluent trop haut (pour avoir le mandat mais ne pensent pas sérieusement vendre à ce prix et vont revenir tordre le prix vers le bas au bout d’un mois ; voire pire, utiliseront cette maison comme "repoussoir" pour vendre d’autres biens au même prix en disant : "c’est nettement mieux que la maison de M. et Mme 2K que nous avons vu avant. n’est-ce pas ?") ; éviter aussi ceux qui évaluent trop bas, prix auquel ça se vendra très facilement et ils empocheront donc la commission sans faire d’effort mais en lésant le vendeur du prix qu’il aurait pu atteindre..
- un des enfants dit : prendre l’évaluation la plus haute et rajouter encore 10 k€ de marge de négociation, parce qu’un agent qui se décarcasse peut vendre à ce prix haut.

Or, le prix d’affichage est essentiel pour vendre rapidement. Dans cette banlieue cossue, tout se vend car c’est très recherché. Même une maison objectivement vieillotte et moche comme celle de mes parents est assurée de se vendre. Si ça ne vend pas ce n’est qu’une question de prix. La question est donc de mettre le bon prix, ni trop bas pour ne pas perdre d’argent, ni trop haut pour rester des mois sans vendre.
Qu’en pensez-vous ?

3) L’AI dit aussi : "sur le PC, les pièces du bas sont marquées "salle de jeux" et autres du même genre, la TF  n’est payée que sur le 1er étage, donc on n’a pas le droit de vendre pour 200 m² de surface, seulement les 100 m² de l’étage.  Du coup, j’ai compté le RDC pour la moitié de la surface seulement.

Je suis très étonné de cette analyse. La surface habitable, du point de vue de l’acheteur, du point de vue du marché, c’est tout ce qui comporte des pièces "habitables" (pièces >7 m², avec fenêtres, 1,8 mètres sous plafond min, etc.), peu importe qu’on soit en règle vis à vis de la déclaration aux impôts ou non ? Objectivement, les pièces du RDC sont "habitables", au moins autant que celles de l’étage. Les travaux pour transformer le RDC en appartement ont été faits sans autorisation, certes, mais ils n’ont pas non plus changé l’apparence extérieure.
Qu’en pensez-vous ?

Sinon, la problématique, c’est qu’il devient urgent de vendre. Mes parents ont trop attendu, leur santé se dégrade et la maison est totalement inadapté (escalier, trop grande, trop d’entretien…). Or, ils n’ont pas d’épargne, leur maison est leur seul patrimoine.

Si l’un d’entre eux devenait incapable de s’engager (reconnu psychiquement incapable), plus moyen de vendre. Mais aussi, si l’un d’entre eux venait à décéder, tout serait bloqué plusieurs mois à cause de la succession. Et si les deux avaient besoin d’aller en Ehpad d’ici quelques mois, leur retraite ne suffit pas à payer. Il y a donc une vraie urgence à vendre, pour dégager le cash qui leur permettra de faire face à la suite ; tandis que chaque jour qui passe augmente mathématiquement la probabilité qu’un événement tragique vienne empêcher ou retarder fortement la vente (que l’un d’eux perde l’esprit, ou décède, ou …).

Donc, ma réflexion, c’est qu’il devient urgent de transformer cette maison, illiquide et inadaptée à leurs besoins, en cash, qui leur permettra d’acheter les services adaptés à leurs besoins (résidence, bientôt Ehpad malheureusement) ; et qu’il est urgent de le faire tant qu’ils en ont la capacité mentale, juridique, etc.

Dernière modification par Bernard2K (04/02/2018 23h47)

Mots-clés : immobilier, parents, vente, âgés

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#2 05/02/2018 00h03 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Mon humble avis:

1)Vue votre envie de vendre rapidement il ne faut pas envisager de travaux:
C’est un milieu bourgeois il faut donc des travaux haut de gamme donc un gros investissement et du temps et apparemment vos parents n’ont ni l’un ni l’autre

Par contre vider le logement serai un plus, il sera plus facile de se projeter que dans une maison pleine de vieux meuble souvent imposant

2) Personnellement je ferait venir 3 AI pour prendre le prix moyen des trois sauf si il y a un tres gros écart de prix entre les 3

3) J’ai acheté une maison de 360m2 il y a 5 ans, dans les diagnostic il y a un plan avec toutes les pieces et les surfaces…J’ai créé deux logement et j’ai donc du declaré les nouvelles surfaces habitable
Je suis passé de 80m2 declaré a 380m2 par une simple déclaration ( H1 ) sans aucun questionnement des impots, il y a juste ma TF qui a explosé….

J’espere avoir pu, pour une fois, vous aider wink

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#3 05/02/2018 00h25 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Question 2 : juste un constat suite à petite expérience de 2 ventes dans une zone dite "tendue" (92) :

Les agents immobiliers préfèrent apparemment évaluer un prix de vente dans une fourchette plutôt basse, quand ils sont sûrs de vendre dans une zone recherchée. Ils semblent privilégier une vente rapide (en quelques jours/semaines, c’est tout bénéfice pour eux par rapport à une commission légèrement plus élevée/prix plus élevé mais vente longue). Donc si la vente se fait hyper-rapidement, forcément on se pose des questions…
Attention au pourcentage de leurs frais, en région parisienne ça va du simple au double voire plus sans raison particulière et je suppose que c’est pareil partout…
Si contrat exclusif, bien insister pour obtenir en échange des petits cadeaux (ici ils offrent les diagnostics, un camion pour déménager…) voire négocier leur commission. On peut aussi signer un contrat exclusif mais avec une "réserve" au cas où on trouve soi-même un acheteur, pour ne pas se priver de cette possibilité.

Dernière modification par Marie75 (05/02/2018 00h25)

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#4 05/02/2018 03h01 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Bonjour,
1) Je suis plutôt d’accord avec l’analyse de l’AI. A priori vous n’êtes pas en capacité d’engager des travaux source de délai et engageant un coût à avancer, le gain étant incertain en face et sans grand bénéfice si dans la zone tout se vend. Contentez-vous de vider 50 à 75% du bazar et faîtes-le sans scrupule (sans attachement à telle babiole ou meuble auquel vous tenez), cela mettra les volumes en relief alors que si c’est encombré la majorité des particuliers ne se projettera pas.

2) La priorité est de vendre et tant pis si cela vous laisse le sentiment d’avoir perdu 10000€. Vous n’en savez rien de toute façon une fois que c’est fait c’est fait et c’est un soulagement. Face à cela c’est le risque de rester scotché sur le marché et se faire des attentes finalement déçues donc l’estimation du prix doit être objective et recoupée par plusieurs avis/critères, ensuite il faudra bien s’y tenir, les 5% à gratter ne changeront pas vos vies ni celle de vos parents.

3) J’ai tendance à dire que dans ce cas c’est la politique de l’autruche qui prévaut. Vous n’en savez rien et si l’acheteur vous demande si les travaux ont été déclarés, restez évasif. C’est le notaire qui doit se poser la question s’il tique sur le certificat Carrez. Si votre notaire ne voit rien, au notaire d’en face de poser la question. Sinon cela se régularise ensuite.

Le plus gros problème je pense c’est la transition. Avez-vous la capacité de placer vos parents ou les déménager en appartement avec services avant de vendre sachant que cela va prendre plusieurs mois? Dans ces situations c’est malheureusement une fois devant le fait accompli que l’on se bouge pour faire le nécessaire. Il faut vraiment en discuter avec eux et leur faire prendre conscience que c’est malheureusement une étape à laquelle ils ne peuvent plus déroger mais vous n’expliquez pas le plan de marche envisagé. Avez-vous regardé le type de résidence dans laquelle ils pourraient aller, à quel endroit ?

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#5 05/02/2018 06h35 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Je n’ai pas trop compris l’histoire des m2… Vous devez faire les diagnostics? Le metrage sera fait suivant la loi Carrez, Non? Peu importe le pc.

Comme vous je ne me préconise pas de faire des travaux, sauf peut être réparer ce qui est choquant pour un acheteur. Je laisserai la maison meublée mais en allégeant un peu si c’est surchargé. Nettoyer ce qui est sale et essayer de donner une impression de volume. Entretenez les extérieurs.

Avez vous envisagé le viager?

Essayez d’avoir l’avis d’un second AI. Personnellement pas fan du mandat exclusif, je proposerai un mandat sans exclusivité pour garder la possibilité de vendre par vous-même le bien (un proche?). Par contre, il faut avoir un discours clair avec l’agent. Le but n’est pas de le bypasser ni de le mettre dans plusieurs agences.

Pour le prix de mise en vente, attention à la redaction du mandat. Si vous surevaluez le bien en espérant une nego, la com de L’AI est basée sur la valeur surevaluee. J’ai eu le cas il y a 6 mois. L’AI m’a dit : on va essayer. J’ai refusé et le bien a mis 3 mois à être vendu au prix du mandat mais 15 % en dessous du prix que voulait proposer L’AI. Prévoyez une marge de nego sur le prix, les gens aiment dire qu’ils ont négocié le prix d’achat…

Dernière modification par lachignolecorse (05/02/2018 06h49)


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#6 05/02/2018 08h03 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Bonjour Bernard,

Voilà une situation difficile à vivre sur le plan humain, et ce genre de petit soucis ("petit", comparé à la santé qui se dégrade) ne doit pas se rajouter au reste. Vous aurez besoin de toutes vos forces pour ce "reste".

Donc oui je suis d’accord avec vous sur le 2 : mettre au prix avec une petite marge, et s’y tenir. Surtout si par malheur les choses devaient traîner.

Et non, il n’y a pas de rapport entre la TF et les m2 déclarés au PC. Rien n’empêche un contrôle des Impôts, mais ils n’ont pas que ça à faire alors sauf malchance…NB : je parle d’expérience. Et à ce sujet tout ce que j’ai constaté, mais en tant qu’acheteur, fût une grosse augmentation de la TF dans l’année suivant de notre achat.
En tant que vendeur : jamais rien.

Un grand "bon courage" pour la suite, notamment dans les discussions avec les divers membres de la famille : patience et empathie font mieux que l’envie de recadrer les propos, le passionnel doit aussi s’exprimer…

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#7 05/02/2018 08h08 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Bonjour Bernard,

Je ne préconise pas non plus de faire de travaux, sauf à faire disparaître ce qui ferait trop tâche (la cabine de douche ?). Par contre, vider ce qui a été accumulé au fil  des années est nécessaire. C’est ultra fréquent chez les personnes âgées et d’autres d’ailleurs. Au delà des difficultés pour se projeter, l’image renvoyée par les vieux objets et vieilles choses peut freiner la vente.
Triez, gardez et stockez ailleurs ce à quoi il tiennent, ne jetez et/ou vendez qu’avec leur accord du moins s’ils ont toutes leurs facultés mentales (pardonnez moi d’être aussi direct).

Sur le choix d’une agence : je n’en sais rien, j’en prends par facilité mais j’ai toujours analysé le prix avant. Il m’est arrivé qu’un agent me propose 25% du prix auquel j’ai vendu pour faire faire une affaire à un de ces copains. Il a essayé, il a perdu, j’ai vendu en direct.

Sur la problématique du vieillissement et de la capacité juridique : si vos parents vont bien, faîtes une leur signer une procuration (bénéficiaire : vous, leur notaire ?) pour tous les actes liées à cette vente.

Dernière modification par Range19 (05/02/2018 08h09)

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#8 05/02/2018 09h53 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Bonjour

D’accord avec l’agent immobilier sur le fait de vider la maison. Par contre totalement vide et défraichie peut amener l’acheteur a baisser un peu plus le prix car il voit plus les travaux à faire et sentir l’urgence de la vente.
L’idéal est de laisser quelques meubles.

Il peut y avoir quelques travaux à faire si du genre à effrayer  certains acheteurs: prise cassée, fil électrique qui pend. L’acheteur doit constater qu’il y a des travaux mais se dire que c’est quand même habitable de suite.

Impératif de faire entretenir les extérieurs pour là encore permettre aux acheteurs de se projeter.

Si c’est une banlieue où tout se vend facilement, l’agent immobilier peut être tenté de vous faire baisser le prix pour toucher la commission vite.

Si des ventes régulières ont lieu dans la commune et même dans la rue avez vous regarder sur "patrim"? C’est un bon moyen de connaitre le prix de vente des biens proches et avec leurs caractéristiques.

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#9 05/02/2018 09h53 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Bonjour Bernard2K,

Ce qui est formidable sur vos posts, c’est  que même quand vous posez des  questions, on apprend des choses !

Je rejoins les commentaires précédents: vous n’avez pas le temps pour faire les travaux que le standard du quartier attend, donc vendez en l’état.

Si vous voulez "tester" votre marché avant de mettre le bien en agence: mettez une annonce vous-même sur Leboncoin  -très détaillée- en étant le plus proche possible de la réalité, avec un prix que vous considérez élevé, et regardez combien de mails vous recevez.

Si vous êtes joueur, achetez un téléphone avec un numéro jetable  pour vous entretenir avec les acheteurs potentiels.

J’ai fait cela pour tester le marché locatif de ma région avant de m’engager sur mon achat.

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#10 05/02/2018 10h06 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Par expérience :

Concernant les AI :
Certain font des estimations élevés pour avoir le mandat d’autre sous estime pour avoir une commission rapide.
Quand je visite un bien avec un AI , il est pas la pour que le vendeur vende bien mais pour vendre tout simplement , toujours l’AI dit le prix planché que le vendeur est prêt à faire.
Donc la il dira que c’est urgent car les parents doivent être placé = proposition au rabais.
Je ne pense pas que vendriez mieux avec un AI.

Concernant les travaux :
Vous avez pas le temps : vider les pièces pour que les futurs acquéreurs se projettent et le jardin doit être nickel aussi.

Attention de ne pas surestimé le bien car vous allez perdre beaucoup de visite.
Vous êtes pressé , mettez en vente avec une décote raisonnable vous allez multiplier les contacts et rester ferme sur le prix si vous avez beaucoup de visites et proposition.
Si malgré le prix bas vous avez pas trop de visite et une proposition plus bas vous aurez une réflexion a faire à ce moment.


Bye bye la rat race :)

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#11 05/02/2018 10h28 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Bonjour,

Concernant les m², je ne vois pas trop ce que l’agence veut dire dans la mesure où il ne s’agit pas d’une copropriété, donc il n’y a pas de loi carrez qui s’applique . Vous vendez une maison et il n’y a aucune raison qu’elle ne soit pas décrite comme faisant environ X m². Dans notre coin , il y a pas mal d’aménagements pas forcément très déclarés aux impots et cela ne pose guère de problème. Les impots ne vont pas arriver chez vous pour vérifier si vous jouez au ping pong dans le t3! Je ne connais personne qui ait déclaré la conversation d’une salle de jeu en chambre avec salle de bain .
Cela meparait un point peu positif pour l’agent immobilier en question.

Concernant les agents immobiliers , il faut raisonner clients. Quelle est la clientèle précise visée et à partir de là, 2 types majeurs risquent de ressortir. Dans ce cas prendre , 2 agences totalement en phase ( par leurs offres ) avec ces deux clientèles. Cela laisse les deux options ouvertes.
Une bonne question pour trouver le bon agent est "est ce que si je suis en position d’acheteur , cet interlocuteur me paraît le bon ?" NE PAS mettre la maison partout.

Bien sur désencombrer. L’option vidage total ou laisser quelques meubles est à juger sur place. Dans une pièce vide , un acheteur à tendance à faire le tour des murs et à les inspecter. Par ailleurs, il ne faut pas sous estimer la crasse qui peut s’accumuler derrière une gazinière.

Un bon coup de propre est important , de même qu’un peu de marketing olfactif . Une petit odeur sympa de propre . De même , sans partir dans des frais , débroussailler le jardin et virer les nains défraichis . 
Bonne chance à vous et n’écoutez pas les bons conseils familiaux qui sont généralement pas très efficaces car donnés par ceux qui ne font rien sur le dossier.

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#12 05/02/2018 10h50 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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1/ Vous n’avez pas le temps, vendez vide et propre, c’est, il me semble aussi, la meilleure solution.
Si un point particulier peut faire vraiment peur, il est peut-être intéressant de l’améliorer visuellement et spécifiquement (et lui seul).

2/Il faut analyser les écarts de prix entre les propositions de ventes les plus élevés et les plus basses et les comparer aux évaluations statistiques du lieu, des biens similaires vendus sur la base des impôts… vous connaissez tout ça smile
Les AI peuvent se lancer dans toutes les stratégies possibles, très hautes ou très basses, la mesure de l’écart devrait vous renseigner sur ces stratégies ? Demandez aux AI de vous emmener devant des biens qu’ils ont vendus dans le quartier et de vous en parler. Souvent cela suffit à faire le tri…

3/Déclarez le nombre de m2 habitables, le nouvel acquéreur fera son affaire du foncier avec la déclaration qui viendra des impôts quelques mois après son achat.

Bon courage à vous !


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#13 05/02/2018 12h06 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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D’accord avec tout ce qui a été dit sur le fait de vendre la maison de préférence désencombrée et sans investir dans des travaux de rénovation, puisque de toute manière les acheteurs souhaiteront tout refaire à leur manière.

A la rigueur s’il y a un point qui semble douteux (par exemple un vieux lambris qui ferait cache-misère et semble cacher quelque chose de pas net), de le retirer complètement pour montrer à l’acheteur que le bâti est sain.

Pour l’extérieur en revanche, mieux vaut investir un peu dans les services d’un jardinier pour un bon débroussaillage, afin de mettre en valeur la surface.

Concernant les agences, et vu le type de bien, je vous recommande de vous rapprocher d’une étude notariale qui possède son propre service de transaction immobilière. Ils ont l’habitude des évaluations de biens à rénover dans le cadre de successions, leurs honoraires sont souvent moindres que ceux des AI classiques, et ils sont souvent un poil plus honnêtes que leurs confrères en agences classiques.

Je ne crois pas à l’entre-deux "je mets mon bien en agence mais sans exclusivité", voire à donner le bien à plusieurs agences pour créer de la concurrence. Soit vous gérez la vente vous-même de A à Z. Soit vous donnez le bien dans une agence qui vous inspire confiance, à un prix proche de celui qu’il recommande, avec exclusivité totale. Mais je négocierais une durée d’un mois au lieu de 3, ce qui est largement suffisant si le bien est au bon prix et si l’agent travaille sérieusement sur son dossier.

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#14 05/02/2018 12h56 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Tout d’abord bon courage, ces moments d’accompagnement sont toujours éprouvants pour la famille au sens large !

Quelques remarques au vu de l’expérience de mes parents avec les leurs :
* dans une famille il y a toujours quelqu’un pour estimer que l’agent immobilier n’y connaît rien et qu’on peut vendre au-dessus ; attention car c’est typiquement le genre de comportement qui peut faire perdre 50k€ en espérant en gagner 20k€ : comme acheteur, une maison qui reste longtemps en vente, cela se voit, et on fait baisser le prix encore plus ;
* j’avais entendu un agent expliquer qu’en moyenne il y a 1,1 acheteur par bien vendu (grande ville de province)… autrement dit, il ne vaut mieux pas rater cet acheteur, imaginer qu’il y en aura deux en concurrence est presque inenvisageable hormis bien d’exception !
* remettre en cause l’estimation d’un agent est délicat, cela peut être perçu comme la remise en cause de sa capacité professionnelle ; c’est d’autant plus absurde si on ne connaît pas les prix de la ville ou du quartier ;
* cela dit l’agent roule avant tout pour récupérer une commission rapidement : il est payé par l’acheteur (comme il le dit au vendeur) et par le vendeur (comme il le dit à l’acheteur). En réalité, si un acheteur est prêt à mettre le prix avec sa commission, elle aurait presque pu tomber dans la poche du vendeur.

D’expérience personnelle les agents se démènent quand ils savent qu’ils sont seuls sur le coup et qu’ils ont un délai assez court.

Ainsi je vous recommanderais :
* faire visiter à plusieurs agences sans leur cacher que vous commencerez par un mandat exclusif ;
* limiter la durée du mandat à 4 ou 6 semaines (pas plus, sauf si les biens dans la région mettent longtemps à se vendre; bien situé et plutôt cossu, ça ne devrait pas être le cas) ; j’ai déjà vu un agent ne rien faire pendant 2 mois et se bouger quand le délai des 3 mois approche ;
* demander à l’agent des comptes réguliers (un point bihedomadaire, idéalement quotidien, sur le nombre de visites, le profil des visiteurs, les retours) : ça montre que vous ne rigolez pas, et ça le motive à bosser ;
* vous réserver la possibilité de vendre par vous-même en vous accordant avec l’agent sur le fait que vous ne lui ferez pas concurrence frontalement (ex: pas d’annonces sur leboncoin, mais bouche à oreille par les amis de vos parents qui connaissent peut-être des gens intéressés)
* en cas de vente par vos propres moyens, les notaires peuvent sécuriser le compromis de vente, inutile de passer par une agence ;
* il vaut mieux ne rien cacher à l’agence…
* en cas de visites par vous-même, attendre les questions et y répondre avec franchise.

Pour meubler ou non, je rejoindrais l’avis des autres posts : il est clair qu’une grande maison surchargée donnera l’impression d’être petite. Par contre laisser quelques meubles permet aux visiteurs de se projeter. De même, laisser les placards avec quelques affaires mais beaucoup de place disponible donne une bonne impression.
Un grenier ou une cave avec quelques caisses n’est pas un problème pour peu qu’on puisse y circuler.
Éventuellement, signaler qu’on peut louer indépendamment le rez-de-chaussée si tel est effectivement le cas.

Je rejoins les autres messages sur le fait qu’il n’y a pas de métrage Carrez pour une maison qui ne serait pas dans une copropriété (horizontale). Si vous avez les plans d’origine de la maison, cela peut vous donner une bonne idée de la surface du plancher.

Enfin sur l’aspect purement financier : les enfants sont tenus au paiement d’une pension pour leur parents dans le besoin (par exemple une mère veuve en maison de retraite). Ainsi il faut être clair avec l’agence que la nécessité financière ne donne pas une urgence particulière à la vente, du point de vue de vos parents, mais bien les autres raisons (grand âge).

Bon courage à vous et à votre famille,

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#15 05/02/2018 13h16 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Bonjour Bernard2K,

Pour une fois, à moi (d’essayer) de vous répondre.

Pour connaître les coins des "jolies maisons à 15minutes de Lyon", effectivement tout se vend, rapidement, à des jeunes familles de cadre, qui ne rêvent que de grandes maison, de beau jardin, et d’un accès facile à Lyon.

Ça sera votre cœur de cible. Ils achètent une RP, avec coup de cœur obligatoire.

Vous n’avez pas le temps de faire les travaux : choisir les artisans, surveiller qu’ils le fassent bien, les coordonner, …

Vider complètement toute la maison. Je contredirais les précédents posts qui préconisaient de laisser quelques meubles. Quels meubles ? Ceux de vos parents, trop datés ? Des nouveaux ? A quoi vont ils servir ensuite, les EPHAD sont entièrement meublés, et s’ils devaient meubler leur propre appartement, ils choisiraient leurs meubles et pas les tout neuf fraichement déballés. ( et merci de faire un déménagement avec des nouveaux meubles, juste pour " faire impression")

L’extérieur est capital. Réellement. Prenez un auto entrepreneur une journée pour couper/débarrasser/aménager quelque chose de sympa. On est déjà en février, donc le temps que tout se fasse, ça sera la belle saison. Et qui dit belle saison, dis que l’herbe repousse, que les gens veulent passer du temps dehors. donc misez sur l’extérieur.

Pour l’intérieur, plutôt que de faire des travaux, on va se les imaginer, et les chiffrer. Choisissez un architecte, parlez lui de votre projet " je veux une RP refaite aux goûts du jour", demandez lui des plans 3D et les coûts qui vont avec.
"aider la projection des futurs acheteurs", avec une vraie base chiffrée.

Pour l’agence, libre à vous de tenter une vente entre particulier sur un mois. Cela vous permet d’avoir un retour, et les véritables retours suite aux visites des acheteurs potentiels.
Si pas le temps/trop loin/trop compliqué, alors prenez l’agent qui vous semble le plus impliqué.

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#16 05/02/2018 13h44 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Bonjour Bernard2K,
Je préconise également de vider intégralement la maison. En effet, pour une clientèle "bourgeoise" qui devrait être intéressée par la maison je pense que le point de vue de la femme est essentielle (n’y voyez là aucun propos sexiste ou déplacé), car elle a besoin de se projeter, de se projeter vivre ici avec ses enfants, etc. Le fait d’enlever les meubles, pour y laisser apparaitre les volumes et perspectives est de mon point de vue essentiel.

Compte tenu de l’état de la maison il est nécessaire que les clients potentiels puissent se projeter et ne pas ressentir un sentiment de gêne au moment de la visite, comme cela m’est déjà arrivé lorsque je visitais des appartements dont le propriétaire venait de décéder ou d’entrer en maison de retraite et que l’appartement était resté comme tel, avec objets personnels, photos, meubles et vêtements dans le bien.

De mon point de vue, au regard de la clientèle visée et du type de bien (ainsi que le prix) il faut également envisager recourir aux services d’une décoratrice/architecte d’intérieure, afin d’offrir une proposition de plan 3D aux acheteurs, avec devis pour la rénovation intégrale de la maison. Idem pour l’extérieur. Ce qui leur permettra dès la fin de la visite d’avoir pu se projeter et d’avoir une idée assez précise de l’enveloppe achat+travaux. Alors certes cela est un investissement, mais cela peut permettre une belle vente. 
Peut être qu’un des agents immo peut-il vous proposer cette prestation ?

Personnellement je pense également que vous pourriez vous passer d’un AI, mais en fonction du contexte familial de la vente cela peut créer des tensions. Il y a aura sans doute toujours quelqu’un pour vous reprocher de l’avoir vendue trop basse, etc. Et encore faut-il en avoir le temps et l’envie.

Dernière modification par dalki (05/02/2018 13h52)

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#17 05/02/2018 20h27 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Merci à tous pour vos avis, c’est très utile d’avoir un regard extérieur.

Je retiens donc :

1) maison vide et propre (j’adhère à l’idée qu’il ne sert à rien de laisser des vieux meubles, et qu’on ne va pas en acheter des neufs).

2)  AI avec mandat exclusif (de toute façon le consensus familial se dirige là-dessus). Je retiens l’idée d’un mandat plus court que 3 mois ; après, les AI vont se battre pour avoir les 3 mois et je ne suis pas sûr que le consensus familial permette d’exiger cela. Enfin, pour le prix net vendeur à espérer, il nous manque encore l’estimation d’une troisième agence.

3) sur la surface, je retiens qu’il n’y a aucune raison de ne pas compter toute la surface habitable, et que le métrage du diagnostiqueur devrait le faire apparaître.

Pour ce qui est de payer un architecte pour avoir des plans 3D et un chiffrage des travaux : désolé, je ne suis pas convaincu. Si on demande la remise à neuf, ça va faire un montant très cher en bas du document, ce qui peut décourager les acheteurs ou leur faciliter une négociation à la baisse. Or, on peut avoir des acheteurs avec des projets bien différents :
- habiter un étage pendant qu’ils refont l’autre, et ne faire l’autre étage que plus tard ;
- faire les travaux eux-mêmes (vu la valeur du bien, ça ne va pas être un acheteur pauvre mais bricoleur, mais ça pourrait être par exemple un entrepreneur du bâtiment)
- ou au contraire faire des travaux encore plus importants que seulement refaire l’intérieur (par exemple transformer le garage en surface habitable, c’est un gros chantier mais ça pourrait être très pertinent).

Je trouve que présenter un montant élevé de travaux pour refaire intégralement la maison, dans 90% des cas au moins, c’est donner le bâton pour se faire battre. Si l’acheteur pense pouvoir faire pour moins cher qu’un chiffrage d’architecte, ou bien est qu’il est suffisamment inconscient pour ne pas chiffrer précisément les travaux, c’est tout à l’avantage du vendeur.

Patrim, j’avoue que je n’ai jamais utilisé, je vais essayer.

Dernière modification par Bernard2K (05/02/2018 20h51)

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#18 05/02/2018 20h59 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Bernard2k, contente si je peux pour une fois vous donner des conseils.

Le nb de m² pour une vente est fixé par la loi carrez et pas par la TF!
Surface privative, close et couverte, hauteur>1.80m
Les diagnostiqueurs vous appelleront pour faire les diagnostiques groupés dès votre premiere annonce sur LBC, les prix sont attractifs, leur travail assez simple (peu de risque).

Lyon est actuellement une ville tres TRES recherchée autant par des investisseurs que par des particuliers.
Le marché est au prix le plus haut depuis 2008.
C’est une excellente période pour vendre!!
Avec les taux bas, "la reprise économique", des banques qui pretent plus facilement pour écouler leur quotat de crédit : tout le monde croit qu’il faut acheter: beaucoup d’acheteur, peu de vendeur = les prix à la vente montent !

Méfiez vous des AI, leur but est de vendre, ils disent souvent directement le prix le plus bas qui serait accepté, donc proposez un prix plancher plus haut! Le mieux serait de ne pas dire à l’AI que vous etes pressé, ni que vous etes plusieurs à décider. Leur but étant de vendre, ils aideront plus l’acquéreur en vous manipulant.
Je vous conseillerais de commencer par faire une annonce sur LBC, vous meme, avec trois photos (une du jardin, une sbb ou cuisine et une d’une grande piece, les prendre afin que l’on voit les fenetres) et de voir les retours, avant de voir un AI.

Pour bien vendre, il faut vider tous les objets personnels (photo, bibelots souvenirs, tableaux…). Ne laisser par piece que deux ou trois meubles expliquant la destination de la piece, afin que l’on puisse apprécier la taille de chaque piece et la luminosité. Nettoyer et meme repeindre en blanc (meme par desssus de la tapisserie), en tout cas au minimum qu’il n’y ait pas d’odeur de renfermer.
Le jardin doit etre nickel.

Afin d’aller vite : Je pense qu’il faut d’abord reloger vos parents puis préparer la maison à la vente. Prenez un plâtrier peintre, il n’est pas trop cher à l’heure, vous pouvez négocier qu’il aide au déménagement et nettoyage int et ext.
Louer un garage pour stocker les meubles et bibelots en trop que vous trierez plus tard.
Prenez quelques premieres photos et faites une annonce sur LBC au plus vite (avec un prix tres haut), afin de pouvoir peaufiner photos et textes selon les retours et ajuster le prix vraiment doucement.

C’est vraiment un bon moment pour vendre et Lyon est vraiment une ville tres recherchée, en plus arrive la meilleur période de vente : le printemps, je suis sur que vous aurez en peu de temps, un nombre de retour sur votre annonce qui vous surprendra!

Ce qui m’inquiete c’est que vous etes nombreux à decider… Si chacun est raisonnable, vous pourriez faire des propositions et les soumettre au vote. Si certain ne veule pas se soumettre au vote, il risque d’y avoir des disputes, il faudrait alors, comme dit plus haut, faire signer une procuration pour vente à vos parents. Attention, peut etre la faire devant notaire, au cas ou certain soit procédurier…

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#19 05/02/2018 21h22 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Je vous fais une offre à 10000 euros sans voir.
Parsque c’est vous hein smile


Bye bye la rat race :)

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#20 05/02/2018 21h32 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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sans condition suspensive ni date limite d’offre? Je suis déçu !


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#21 06/02/2018 09h21 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Bonjour Bernard2K,

J’ignore le niveau de dépendance de vos parents mais il y a aussi la solution du viager solidaire qui leur permettrait de rester chez eux le plus longtemps possible avec l’aménagement de la maison dans ce but. C’est souvent moins traumatisant pour les personnes âgées mais cela implique d’autres contraintes.

Un lien vers une coopérative SCIC Les 3 colonnes avec qui j’ai un partenariat.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#22 06/02/2018 20h18 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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C’est effectivement une solution, que nous avons envisagée, et j’ai d’ailleurs longtemps dit à mes parents que c’était chez eux, qu’ils restaient aussi longtemps qu’ils voulaient, etc.

Mais aujourd’hui, ce stade est vraiment dépassé, et la résidence pour personnes âgées est objectivement une meilleure solution que de rester dans la maison :
- mes parents souffrent d’isolement, à la résidence ils auront des relations sociales dont une bonne amie à eux
- mes parents souffrent d’un manque d’activité, la résidence propose de nombreuses activités de toutes sortes (massages, ergothérapeute, ateliers mémoire, etc.)
- mes parents culpabilisent de ne pas entretenir la maison et le jardin. Vous me direz : il suffit de prendre un jardinier. Mais, étant des gens modestes, ils ne savent absolument pas encadrer des gens qui travaillent pour eux (on a essayé) : soit ils ne leur donnent rien à faire, soit au contraire ils sont sur leur dos avec des consignes aberrantes et les gens s’enfuient rapidement.
- mes parents sont de plus en plus vulnérables aux démarchages et autres escroqueries. Dans une résidence où les entrées sont surveillées, ils seront à l’abri, alors que les quartiers résidentiels sont une cible de choix pour cette clique.

Cette maison est en train d’être vraiment nocive pour eux à tous point de vue, et se transforme en une sorte de prison.

A noter aussi que, à l’inverse du cliché habituel, je ne suis pas intéressé financièrement en conseillant de vendre la maison. Avec le fait que la médecine moderne maintient les gens en vie de plus en plus longtemps, il est probable qu’ils vont bouffer le produit de la vente à cause du coût d’un Ehpad, où ils devront aller après la résidence pour personnes âgées autonomes ; à l’inverse, le maintien à domicile permettrait probablement de mieux préserver le capital. Mais bon, j’ai quasiment fait mon deuil de ce capital, je pense qu’il est très probable que tout soit bouffé en dépenses diverses et dans le coût du futur Ehpad.

Dernière modification par Bernard2K (06/02/2018 23h39)

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#23 07/02/2018 09h17 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Bernard2K a écrit :

Si l’un d’entre eux devenait incapable de s’engager (reconnu psychiquement incapable), plus moyen de vendre.

Bonjour Bernard,
Vous n’avez pas réagi sur la possibilité de mettre en place des procurations pour vendre.
Par ailleurs, ou bien vos parents sont en pleine capacité et je ne comprends pas pourquoi vous seriez nombreux à décider.
Ou bien ils ne le sont pas et il faudra que les "nombreux" s’accordent…

Dernière modification par Range19 (07/02/2018 09h29)

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#24 22/05/2018 08h36 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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Bon, le "conseil de famille" a tranché : la maison sera vidée par un pro du débarras qui nous fait un bon prix (4000 € tout compris) car c’est un bon copain du beau-frère, puis mise en mandat exclusif avec l’agence qui nous a fait la meilleure impression. Accessoirement, elle a une commission très raisonnable (3,5 %). Ca devrait se faire vite maintenant, d’ici 15 jours la maison sera vide et le mandat signé avec l’agence. Le prix retenu, net vendeur, est la limite haute des estimations des AI ; j’ai quelques doutes sur le fait que ça puisse se vendre à ce prix-là, mais en fonction des offres reçues (ou non) on devrait voir assez rapidement si on est au bon prix.

On a hésite à la mettre en vente sur leboncoin en direct, mais le raisonnement qui a prévalu est : on ne met en vente qu’une seule fois, il ne faut pas se rater. Une maison qui est mise sur le bon coin en direct, puis affichée par une agence, ça donne le signal qu’ona du mal à la vendre.

Au niveau de l’apparence, le jardin a été désencombré et est tondu régulièrement : c’est au top… compte tenu du point de départ. Sur la maison, on a déjà désencombré, mais il en reste énormément. Après le passage du pro du débarras, il restera du boulot (ménage sur 200 m² !). Ce qui a été tranché est : on applique "vide et propre" et c’est tout. On ne va pas se lancer dans les travaux alors qu’il est très probable que les gens vont tout refaire à leur goût. J’aurais bien fait 2-3 trucs qui me semblent prioritaires, mais à chaque fois que je l’évoque, on me dit "mais non !", alors je ne vais pas faire de zèle.

J’aurais pu m’impliquer davantage (jouer le rôle de l’AI en gérant la mise en vente et les visites), mais la solution retenue m’évite bien du temps, des soucis et minimise les risques de brouille familiale. Là au moins, si la maison ne se vend pas, ça sera la faute de l’AI, pas la mienne !

Dernière modification par Bernard2K (22/05/2018 08h46)

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#25 22/05/2018 10h31 → Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue) (immobilier, parents, vente, âgés)

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j’ai quelques doutes sur le fait que ça puisse se vendre à ce prix-là, mais en fonction des offres reçues (ou non) on devrait voir assez rapidement si on est au bon prix.

On a hésite à la mettre en vente sur leboncoin en direct, mais le raisonnement qui a prévalu est : on ne met en vente qu’une seule fois, il ne faut pas se rater. Une maison qui est mise sur le bon coin en direct, puis affichée par une agence, ça donne le signal qu’ona du mal à la vendre.

Bonjour Bernard.
Attention à ne pas mettre trop haut.
De nos jours , un bien peut être cramé rapidement.
Pourquoi avoir des doutes sur le prix afficher ?
Vous semblez connaître le secteur .
Faites-vous confiance.
Sur le bon coin en direct , il y a la commission d’agence à retirer donc a priori moins chère.
J’ai remarqué que la plupart des biens vendus en agence sont surévalués ( commission élevée) vous parlez de 3.5% qui est raisonnable en effet ( agence avec pignon sur rue ? )


Bye bye la rat race :)

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