Résidence Principale : actif, investissement ou passif ?

@cricri77000. Votre démonstration tient la route mais je me permets de contester la plus-value que vous pouvez faire sur 20 ans de votre RP. Sur les 20 dernières annees, les prix au m2 ont été multipliés par 2,5. J’ai l’expérience d’une maison que j’ai revendu il y a 2 ans. Plus value 200% avec des travaux réguliers après 15 ans.

Faire des comparaisons sur des périodes au delà de 10 ans me laisse très dubitatif non seulement par rapport à l’évolution des réglementations mais surtout par rapport à nos aspirations.

Par contre, je comprends que cela soit un véritable choix pour une stratégie d’investissement, ce que je pratique personnellement.

Vous aurez beau écrire tout et son contraire, avoir son toit sur la tête est plus rassurant que d’avoir à quitter les lieux quand votre proprio vous le notifie
c’est la raison pour laquelle j’ai fui les locations

La définition d’après robert kiyosaki, c’est un actif rapporte de l’argent et un passif coûte de l’argent.

J’ai lu son livre , et pour lui cela reste un passif avec de nombreux arguments.

D’un point de vu "argent" cela met un frein à notre volonté de capitalisé.

D’un point de vu affect/croyance populaire : on se sent chez nous , on ne risque pas de nous virer ect..

Chacun a raison en fonction de la signification qu’il apporte.. et du moment que chacun est heureux comme ça…

Hidalgo04 a écrit :

…

Une fois de plus, en cas de grosse crise économique, de perte d’emploi ou de précarité, on est davantage protégé en tant que locataire qu’en tant que propriétaire.
Quand vous avez un crédit, c’est le banquier qui a le droit de saisir votre maison/appart à tout moment.
Le toit n’est pas tant le votre que celui de votre banquier ;-)

Locataire d’un proprio pendant 5-10 ans, ou d’un banquier pendant 20-25 ans, à vous de choisir ?
Je préfère rester locataire assez longtemps pour avoir l’apport suffisant pour ne pas avoir à m’endetter sur plus de 10 ou 15 ans ;-)

@Skywalker31, émotionnel et investissements ne font pas très bon ménage ;-)`

En cas de grosse crise, pas sur du tout que les actifs à hauteur de la valeur de votre RP au moment du choix, ne dégringole pas plus vite que la pierre et surtout que votre loyer. Et que par conséquent le montage "le rendement du placement paie le loyer" fonctionne. Cela malgré une bonne repartion des actifs (je parle ici plutot d’action par exemple)

Je ne prends pas la perte d’emploi comme facteur (dont on peut se couvrir à grand frais lors de l’achat de sa RP à credit)

Par contre quand je reprends la liste de vos libertés, celle d’amenager ou d’améliorer votre logement comme il vous plait n’apparaît pas (planter des arbres, faire des aménagements exterieur, casser le mur du salon, et la fameuse 2ème salle de bain ! , il faut pour cela déménager (et vous avez cette liberté..ou contrainte! )

À bon entendeur, j’en comprends les aspects/intérêts économiques, mais je ne n’achète pas le concept!

Dernière modification par alex44 (19/08/2017 20h41)

Votre réaction est amusante, comme si j’avais touché à un tabou, comme si j’avais osé m’interroger sur l’existence de dieu devant un curé. "Abstenez vous" on voudrait donc interdire de penser différemment ? Ou bien serait ce une forme de vérité trop dure à entendre et accepter ?

L’état devrait t-il lui aussi s’abstenir de plannifier la projection du nombre d’actifs par rapport au nombre de retraités dans 15 ou 20 ans ?
Demography is destiny.

Soyez rassuré je n’ai aucune certitude. J’essaye simplement d’être le plus rationnel possible dans des prises de décision qui ont un impact significatif sur ma capacité à atteindre lindependance financière et continuer à vivre correctement et librement pour le restant de mes jours tout en laissant quelque chose pour my children & charities.

Surin a écrit :

Franchement on a compris votre pensée mais abstenez-vous svp de prédictions de la sorte qui ne font que vous renforcer dans votre vision étriquée de la chose.
Le Japon est une île, ne le comparez pas à la France, leurs démographie et politique d’immigration n’ont rien à voir !

Dernière modification par Hidalgo04 (19/08/2017 23h05)

Pour moi être propriétaire est un choix qui s’est avéré plus que rationnel, dans mon cas c’est à la fois un passif qui ne me rapporte pas d’argent dans l’immédiat, mais aussi un actif car j’ai fait une forte économie et même un investissement car la plus-value pourrait être sympathique à la revente.

J’explique ma situation:

Etre locataire d’un 75m² là où j’habitais coûte 460€ par mois en moyenne, la taxe d’habitation est d’environs 500€. Donc habiter là un an coûte 6020€ ou 501€ par mois.

J’ai acheté une maison de 75 m² avec un prêt à 110% (donc sans apport) en 2014 sur 25 ans, j’avais une mensualité de 440€ par mois assurance comprise, je payais 500€ de taxe foncière plus 500€ de taxe d’habitation. Soit 6280€ à l’année. Donc je suis perdant à être propriétaire. Mais je pensais que les taux allaient baisser, ce qui à été le cas.

J’ai racheté mon crédit cette année et je suis passé à 387€ sur 20 ans (donc j’ai gagné deux ans au passage), les impôts n’ont pas évolués (commune ayant un budget excédentaire), par contre les loyers eux ont augmentés (pourtant il n’y a que peu d’inflation) on est plus dans les 500€ par mois pour ce type de logement et surface. Donc mon logement me coût maintenant 5644€ par an. Donc largement moins chère qu’une location. Je sais qu’il y a de l’usure potentiel. J’ai donc décidé d’épargner une petite somme en vu de travaux d’ici 15 ans (la maison est rénovée) ou pour un rafraîchissement si on décide de revendre. J’ai acheté en plus ma surface à 1000€ le m², actuellement les prix sont plus dans les 1250€ le m², ce qui m’offrirait une plus-value sympathique.

Donc en fait je pense qu’il faut comparer les situations avec des  données équivalentes.
Loyer hors charge + taxe d’habitation, pour une location.
Crédit + taxe foncière et habitation + provision pour rénovation, pour un achat.
Je ne parle pas d’apport car pour moi il vaut mieux laisser son argent placer si on a un rendement plus élevé que les taux d’emprunt immobilier.

Dernière modification par MonteCristo (20/08/2017 00h04)

rocc a écrit :

Tant qu’elle ne me rapportera pas une rente (panneaux solaires, sous location, etc.), je ne la considèrerai pas comme un actif.

Mais bien sûr que si, vous obtenez déjà une rente!

Le loyer que vous ne devez plus verser à un autre!

Il y a un tas d’arguments "anti" RP que je trouve valide : illiquidité, difficulté de changer rapidement (conflit de voisinage etc)

Mais au niveau financier, je trouve que c’est une abhérration de ne pas considérer la RP comme un actif…

C’est une épargne mensuelle "forcée", sur laquelle on ne peut pas rogner (envie de partir au bout du monde… comment payer cela… bah j’ai une belle PV latente, je la prends… impossible avec la RP, ou très difficile par rapport à 2-3 clics sur son compte titre)

La valeur de la maison est divisée par 3?

Pas gai, oui, mais en attendant, vous et votre famille avez un toit, vous êtes à l’abris du vent, et ne mourrez pas de froid en hiver.

Vos actions sont divisées par 3?

Pas gai, mais même pas possible de se chauffer avec les actions depuis que tout se fait sur le net…

@hidalgo,

Quote:
@alex

à cela que servent le PEL à 2,1% nets au taquet ainsi que les bons fonds Euros tels Netissima et Suravenir Opportunité, pour faire fructifier l’apport (20-40% de down payment) qui serviraient pour actionner l’utilisation du "call option" immo en cas de crise économique et de baisse significative des prix de l’immobilier.

Avec 2,1% de rendement net, je ne vois pas comment vous payez le loyer (on est parti sur 4%)… À moins d’avoir 50% à 2,1, et 50% à 6% NET d’impot (et là nous sommes tous interessés… Attention ne repondez pas "in invest immo à 15% brut, car votre strategie s’annule (vous seriez exposé immo, et donc perdriez de fait, ce que vous esperez gagné de l’autre)

 vous lire

Ps: j’espère que vous ne vous vous privez pas trop quand même (voyage loisir), il faut savoir aussi en profiter, la mort est à tout les coins de rue , et avec l’age certaines choses n’ont pas la même saveur !

Dernière modification par alex44 (20/08/2017 07h57)

@ hidalgo
Tout scénario extrême conduit à des conclusions extrêmes.  Il est clair que celui qui se saigne à 30 ans pour s’offrir un joli toit qu’il paiera toute la première moitié de sa vie professionnelle est mal parti pour devenir un investisseur heureux. Si par mégarde, il divorce alors que le toit n’est pas payé, il ne retirera rien de cet investissement qui aura monopolise une bonne partie de sa capacité d’épargne. 

Il y a des choix plus raisonnables.  Personnellement, je n’ai jamais accepté des prêts supérieurs à 7 ans pour ma rp. Ce qui limite forcément le niveau visé, les intérêts versés à notre banquier, mais donne rapidement de la visibilité pour d’autres projets.

Hidalgo04 a écrit :

alex44 a écrit :

Ps: j’espère que vous ne vous vous privez pas trop quand même (voyage loisir), il faut savoir aussi en profiter, la mort est à tout les coins de rue , et avec l’age certaines choses n’ont pas la même saveur !

justement, j’ai l’impression de beaucoup moins me priver et de faire moins de sacrifices que mes amis qui viennent d’acheter avec un crédit immo sur 25ans.
Combien de primo accédants ai-je entendu dire, cette année on ne part pas en vacances car on vient d’acheter et on a des dépenses supplémentaires innatendues.

Pour nous c’est ski tous les hivers, plusieurs voyages à l’étranger par an…plutôt que des possessions matérielles nous achetons des expériences.

C’est donc parfait, mais relisez votre message précédent "on ne court pas à s’acheter un voyage…." Long pain long gain…
C’est pour cela je m’inquiétais ! De notre coté rp acheté sur 15 ans à 22 ans, et je continue de voyager 2-3 fois pas an… Mais nous avons les revenus qui nous le permettent. Ne faisons pas de généralité!

Dernière modification par alex44 (20/08/2017 08h18)

Le débat RP actif ou passif n’a pas de sens …

Une RP est un actif alors qu’un loyer est un passif !

Dire que l’on gagne à louer au lieu d’acheter une RP n’a pas de sens , il faut juste acheter la bonne RP au bon moment dans sa vie.

Je rappelle pour les non rentiers que votre retraite sera égale à votre salaire brut / 2 alors si en plus il faut payer un loyer …..

Pour rebondir sur les calculs de Cricri77000 , je peux comprendre ses arguments chiffrés avec un gain très faible annuel.
Ce calcul n’inclue pas une perte de capital au bout de 20 ans à payer un loyer.

Cricri77000 , j’ai lu que vous aviez acheté votre RP sans emprunt alors je pose une question simple

Pourquoi ne pas revendre cette RP à une SCI IR détenu par Mr et Mme Cricri77000  ?

Par ce biais vous faites tourner l’argent que vous avez investi dans la RP , vous prenez la plus value immédiatement,vous conservez votre RP.

Mr Cricri est content et Mme Cricri sera rassurée
 
Ensuite vous rembourser les mensualités de la SCI en tant qu’associé sans faire de bail afin de ne pas fiscaliser vos remboursements … !

Concernant la plus value sur les RP détenue par lesassociés à titre de résidence principale , la plus value est exonéré dans les conditions suivantes.

Détails à approfondir sur le sujet

Faut-il mettre sa résidence principale dans une SCI ? | Le Revenu

L’acquisition de la résidence principale en SCI fait perdre le bénéfice d’un régime de faveur en matière d’impôt sur les plus-values.

Le législateur a souhaité améliorer la situation de certains contribuables non-propriétaires de leur résidence principale. Par une disposition adoptée dans le cadre de la loi de finances pour 2012, il a en effet accordé à ces personnes une exonération d’impôt sur les plus-values réalisées lors de la vente d’un logement leur appartenant (résidence secondaire, bien locatif ou logement mis gratuitement à la disposition d’un tiers) à condition de réinvestir le produit de cette vente dans l’acquisition d’une résidence principale (article 150 U, II-1° bis du CGI).

Les conditions d’application de cette mesure sont très précisément les suivantes. Première condition : le contribuable ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale à un moment quelconque au cours des quatre années ayant précédé la vente du logement. Seconde condition : tout ou partie du produit de la vente du logement doit être remployé, dans un délai de vingt-quatre mois, dans l’acquisition d’une résidence principale […].

Or, dans ses commentaires de la nouvelle disposition, ­l’ad­mi­nistration a précisé que cette seconde condition ne pouvait être considérée comme satisfaite que si l’acquisition de la résidence principale était effectuée en direct, et non via une SCI. La position de l’administration à cet égard est d’ailleurs assez paradoxale, car la même circulaire indique que les contribuables ayant détenu leur résidence principale à travers une SCI au cours des quatre années précédant la cession doivent être considérés comme ayant été propriétaires de la résidence principale et ne peuvent dès lors se prévaloir du nouveau régime de faveur.

Selon que la condition en jeu est la première ou la seconde, le contribuable qui détient sa résidence principale par le biais d’une SCI est donc considéré comme propriétaire ou bien comme non propriétaire de celle-ci…
 

L’abattement sur la résidence principale


La détention de la résidence principale en SCI se révèle pénalisante au regard de l’ISF.

L’administration a adopté une position nette et tranchée envers les avantages spécifiquement prévus par la législation en faveur de la résidence principale en matière d’ISF et de droits de succession : les abattements en vigueur ne sont susceptibles de s’appliquer qu’à la valeur d’un logement et non à la valeur des parts d’une société, seraient-elles représentatives d’un logement.

Ainsi, un contribuable qui détient sa résidence principale à travers une SCI se voit privé de l’abattement de 30 % normalement applicable pour le calcul de l’impôt sur la fortune. De même, pour le calcul des droits de succession à leur charge, ses héritiers ne pourront revendiquer le bénéfice de l’abattement de 20 % sur la valeur de la résidence principale du défunt, avantage qui ne joue en tout état de cause que si, au moment du décès, le logement était également occupé par le conjoint du défunt et un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint.

Il importe de souligner que l’abattement de 30 % en matière d’ISF ainsi que l’abattement de 20 % en matière de droits de succession s’appliquent en cas de détention de la résidence principale en indivision. Si ces avantages sont incompatibles avec une détention en SCI, ils ne sont donc pas inconciliables avec toute forme de propriété collective.

Entraînant la perte des abattements légaux, la SCI permet-elle cependant de « sous-évaluer les biens » comme on l’entend dire souvent ? Cette affirmation procède d’une confusion entre la valeur de l’actif de la SCI et celle des parts de celle-ci.

Bien évidemment, la valeur des parts d’une SCI est étroitement tributaire de la valeur des biens immobiliers composant son actif. En tout cas, pour une SCI qui détient de l’immobilier résidentiel, la seule méthode d’évaluation concevable est la méthode dite mathématique ou patrimoniale, qui consiste à déterminer la valeur des parts à partir de la valeur de l’actif net de la société.

Il n’en reste pas moins vrai que, pour l’ISF ainsi que pour les droits de donation ou de succession, chaque type de bien doit être évalué en fonction de sa nature propre. Or il est parfaitement clair à cet égard que les parts d’une SCI ont une valeur différente de celle de son actif immobilisé. Sans aucune discussion possible, cette valeur doit être considérée comme moindre, car les parts d’une société ne confèrent pas des prérogatives directes sur les biens immobiliers détenus par celle-ci.

En outre, la faible liquidité des parts de SCI constitue un facteur de moins-value […]. D’où l’admission par l’administration d’une décote allant de 10 % à 20 % selon les circonstances par rapport à la valeur obtenue en appliquant la méthode mathématique.

Amicalement vôtre

Philippe