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#351 04/09/2017 10h45

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Une parade est de louer, non à une personne physique, mais à un institutionnel, qui présente deux avantages au moins:
- pas de congé pour occupation par le propriétaire
- parties communes et logements souvent bien mieux entretenus que ceux des propriétaires personnes physiques.

Et qu’on ne dise pas que c’est impossible à trouver, au moins dans les grandes villes où  j’ai habité (Bordeaux, Lyon, Paris): j’ai toujours veillé (et réussi) à louer à un institutionnel.

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#352 04/09/2017 10h53

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Comment avez-vous trouvé de tels logements (agences spécialisées ? …) ? Étaient-ce des logements meublés ?

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#353 04/09/2017 11h03

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Dans mon expérience, les institutionnels louent des logements vides. En 2012 j’ai cherché spécifiquement un appartement loué par un institutionnel, parce que:
- je préfère avoir affaire à une société dont c’est le métier, plutôt qu’à un particulier qui peut être la crème des bailleurs ou pas
- baux de 6 ans

Pour trouver, j’ai simplement cherché à établir la liste des loueurs institutionnels sur Paris. Il y a des assureurs (Swiss Life, Crédit Agricole,…) et des foncières (Icade, Gecina…).

Je viens de libérer ce logement loué en 2012 auprès de Gecina. L’expérience fût plutôt positive, même s’ils manquaient parfois un peu de réactivité.
- Appartement en très bon état à l’entrée, j’ai même dû les empêcher de repeindre car j’étais un peu pressé
- Bien entendu : aucun problème administratif, quittance dans les temps etc etc
- Quelques problèmes réglés promptement et à leurs frais, même quand il eut été logique que je/mon assurance paye
- Caution rendue à 100% par virement bancaire 15 jours après l’état des lieux, après 5 ans d’occupation. Ils admettent sans problème la notion de vétusté : oui, les moquettes sont un peu abîmées. Mais oui, c’est normal !

Moins sympa: sur la fin, ils ont commencé à vendre les appartements au fur et à mesure que les locataires partaient, au lieu de les relouer. L’immeuble a donc "été mis en copropriété" et la foncière a commencé à se défausser de pas mal de problèmes sur le nouveau syndic…

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#354 04/09/2017 11h10

Membre (2013)
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Savez-vous si on retrouve systématiquement les annonces d’institutionnels sur les sites de locations type seloger ? Je viens de vérifier pour quelques-un et il semble que oui. Mais est-ce bien systématique ?

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#355 04/09/2017 11h15

Membre (2012)
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Je ne sais pas avec certitude. Je sais que Gecina publie sur SeLoger, je me souviens que Swiss Life publiait sur explorimmo au moins…

Mais la plupart ont un site Internet dédié en plus des sites d’annonces habituels de toutes façons.

Dernière modification par andreiev (04/09/2017 11h16)

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#356 05/09/2017 11h55

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Pour l’anecdote mais pas seulement, il y a un cas - pas si rare dans les grandes villes en France - où il vaut mieux  être propriétaire que locataire: si on occasionne des nuisances répétées (sonores, voire olfactives ou insultes) et qu’on décide de persister dans ces comportements même après que les voisins se plaignent à répétition.

On constate en effet en regardant de nombreuses jurisprudences que le locataire sans-gêne est très souvent obligé de partir, certes pas immédiatement  mais généralement au bout de 2-3 ans, parce que ses voisins l’assignent devant les tribunaux et  son bailleur également (sous la menace des voisins et aussi, s’il est un institutionnel possédant tout l’immeuble, pour ne pas perdre ses autres locataires). Le bailleur arrive alors à obtenir la résilition judiciaire du bail, justifiée par l’absence de jouissance paisible des lieux et/ou pour d’autres raisons que le bailleur arrivera à trouver.

En revanche, si la personne sans-gêne est propriétaire, et si elle fait appel à un bon avocat, les annales judiciaires montrent que rien ne lui arrivera, à part peut-être une condamnation symbolique après 5 à 10 ans de procédures.

Donc oui, en France être propriétaire est parfois plus intéressant !

(En revanche, si à  l’inverse on est victime de voisins malveillants ou sans-gêne, il est plus facile pour un locataire de déménager que pour un propriétaire, plutôt que d’entamer de longues procédures)

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#357 05/09/2017 16h23

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Tiens je suis tombé dessus aujourd’hui, c’est pil poil dans le thème :
Ces villes où acheter un logement sera rentabilisé plus vite que de louer

Ce n’est peut être pas le plus accurate, mais par chez moi c’est à peu près au bout de 3 ans que l’effet financier ciseaux se déclencherait.

On peut voir que certaines régions (ex bretagne / alsace / lorraine nord) sont plus élevés que la moyenne et bien évidemment les mégalopoles / métropoles sont hors normes… > 9 ans.

Setanta

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[+3]    #358 05/09/2017 17h18

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cet article me laisse sans voix. Aucune mention sur la méthode. On nous assène des chiffres sortis de nulle part. Prennent-ils les frais de notaires en compte ? les différents frais et taxes ? J’en doute vu les résultats obtenus…

En même temps une étude pondue par un courtier…il faut bien que ça aille dans le sens de l’achat ! Achetez Messieurs Dames…

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#359 16/12/2020 19h05

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Ce débat est éternel.

A la question, RP : actif, investissement ou passif ?

Pour moi : les 3 ! Ce thème est inclassable.

Fervent partisan de l’achat de la RP, je vois en elle un actif qui s’ignore.

C’est en effet au moment de la revente que l’on peut se satisfaire ou non de cet investissement.

Emprunt sur durée longue à taux inférieur à l’inflation avec assurance décès/ptia = forme d’assurance vie/prévoyance personnelle et familiale pour se prémunir des aléas à fort impact financier.

Qualité de vie : être vraiment chez soi. La psychologie est importante dans nos prises de décision. La RP n’y échappe pas.
Le locataire qui doit quitter son appartement sur demande de son propriétaire, cela n’arrive pas qu’aux autres.
Si on a la chance de savoir qu’on va professionnellement s’établir pendant de nombreuses années au même endroit, il ne faut pas se priver.

L’acquisition se fait en pensant d’emblée à la revente.
Idéalement, PV substantielle à la revente (avec exonération d’imposition) nettement supérieure aux intérêts d’emprunt, aux différentes autres charges régulièrement payées ainsi qu’au différentiel entre mensualité de crédit et loyer théorique.

Idéalement, maison individuelle pour garder la main sur les travaux à éventuellement différer (on n’alimente pas inutilement un fond commun de copropriétaires) ; on reste les seuls maîtres à bord.

Il y a une forme de pari sur l’avenir comme pour tout investissement mais la RP bien achetée avant une période de remontée durable de l’inflation, cela devrait porter ses fruits ; invesstissement buy and hold enrichissant.

Dernière modification par RadioInvest (16/12/2020 19h06)


"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.

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#360 16/12/2020 21h58

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Bonjour,

C’est un bon investissement, mais pas toujours.

Je vois en Italie, l’immobilier a beaucoup chuté ces 10 dernières années. Une chute d’environ 20%.
Avec le Covid, je ne pense pas que ça remonte. Surtout avec le nombre de morts, il y aura de nombreux biens sur le marché pendant quelques années. L’économie va aussi devoir remonter avec un secteur du tourisme touché.

En Irlande, après les années du Celtic tiger, l’immobilier a chuter vers 2012, puis est bien remonté depuis. La plupart des irlandais a emprunté à 30 ans avec des taux à 5%. Ces emprunts remplissent les banques mais rendent ces résidences principales très difficile à rendre rentable.

Voilà 2 exemples actuels pas si loin. Donc si les prix continuent d’augmenter en France avec des taux bas, je suis d’accord, c’est un investissement.

Jerome

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Favoris 3   [+7]    #361 02/08/2021 09h36

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Bonjour,

ayant enfin lu Père riche père pauvre, je viens mettre mon grain de sel dans la discussion.

Je trouve que Robert T. Kiyosaki a le mérite de dire clairement la chose suivante : pour devenir riche, il faut développer son intelligence financière, ses connaissances financières ou encore son QI financier comme il dit. Il dit que cela recouvre 4 domaines :
- la comptabilité
- l’investissement
- le fonctionnement du marché
- le juridique.

Ensuite, il dit "votre maison n’est pas un actif mais un passif". Ensuite, il montre des schémas où les gens pauvres ont une colonne de passifs plus longue que celle d’actifs, et réciproquement les gens riches ont une colonne d’actifs plus longue que celle de passifs.

Je trouve qu’il est extrêmement dommage qu’il dise "vous devez développer vos compétences en comptabilité" et qu’ensuite il dise des choses qui sont aberrantes du point de vue de la comptabilité. Il instille ainsi des conceptions erronées dans l’esprit des gens, et cela mène à bien des malentendus, comme en témoignent les 15 pages de discussion.

La seule raison que je vois à simplifier ainsi le message, c’est de le mettre à un niveau assimilable facilement par tous, même les moins instruits ou les plus rétifs aux chiffres. Ce qui est une bonne idée si on veut vendre plein de livres et de formations, à tous. On commence par leur inculquer des choses simples, mais fausses. Et puis après, dans un livre avancé ou un cours "avancé", on va leur expliquer que ce qu’ils ont appris est faux, et on va leur apprendre la vraie compta.

Je trouve qu’il aurait été plus honnête et plus productif d’enseigner directement les choses justes. Reprenons donc les bases de la compta :
- dans un bilan, l’actif est TOUJOURS égal au passif. Donc il est totalement aberrant d’opposer l’actif et le passif et de montrer des colonnes de hauteurs différentes.
- Puisque l’actif est toujours égal au passif, il est aberrant de dire "actif, c’est bien, passif, c’est mal". Les deux vont ensemble et sont indissociables. Le passif constitue les "ressources" et les actifs sont "l’emploi" donné à ces ressources.
- les "dettes" ne sont pas mal. On commence une entreprise en lui fournissant un capital, or le capital d’une entreprise est une dette envers ses actionnaires. Tout l’activité entrepreneuriale découle donc de la dette qui est inévitable.
- même une entreprise très riche, qui a de grosses réserves et aucune dette bancaire, va avoir un passif égal à son actif. Les réserves d’une entreprise sont inscrites au passif, eh oui, ce qui finit de démolir l’idée "le passif c’est mal". Constituer des réserves c’est augmenter son passif !

Une fois qu’on a dit cela, qu’est-ce qu’une résidence principale ?

Une résidence principale est un actif qui produit la fonction "logement" pour ses propriétaires. C’est aussi simple que cela.

Une résidence principale est un actif qui ne produit pas un revenu sonnant et trébuchant, mais un avantage en nature correspondant au loyer évité. C’est aussi simple que cela.

Accessoirement, une résidence principale peut aussi devenir productive de revenu sonnant et trébuchant :
- lorsqu’on loue son propre logement pendant qu’on est partis en week-end ou en congés
- lorsqu’on loue une partie de son logement : chambre chez l’habitant, studio ou appartement indépendant, etc. On peut même désormais louer spécifiquement sa piscine, sa pelouse avec barbecue, etc.
- lorsqu’on achète carrément un petit immeuble pour acheter d’un seul coup sa propre résidence principale et aussi un à plusieurs logements locatifs.
- lorsqu’on fait une plus-value à la revente et notamment si l’on fabrique cette plus-value en achetant pas cher (les bonnes affaires se font à l’achat), en faisant soi-même des travaux qui augmentent la valeur de la maison davantage que les travaux n’ont coûté, et si l’on revend au bout de quelques années plutôt qu’au bout de 20 ou 30 ans (la PV annuelle [qui est en quelque sorte le chiffre d’affaires annuel de son activité d’amélioration de maison] sera plus élevée si l’on revend au bout de quelques années et qu’on recommence)…
Kiyosaki dit qu’il faut essayer de voir des opportunités d’affaires partout. Si on applique cette logique à sa résidence principale, on peut en faire une source de revenus.

Pourquoi est-ce que Kiyosaki diabolise ainsi la maison ?
- Parce c’est un élément de la rat race. Aux USA, la grande majorité des gens vivent à crédit, donc ils vivent en fait au-dessus de leurs moyens. Le fait que ça soit majoritaire, cela constitue donc une "pression sociale" où, si l’on veut être bien intégré dans son cercle social, il faut consommer comme les autres, c’est à dire surconsommer. La maison est l’un des éléments qui conduit à dépenser davantage que ses revenus grâce à l’endettement. Résister à la rat race, c’est résister à cette pression sociale ; refuser d’acheter sa maison est l’un des éléments de cette résistance.
- Parce c’est l’occasion d’un saut vers le haut dans le niveau de vie. Un couple qui loue un appartement à 800 $ par mois ne va pas acheter une résidence principale qui se louerait 800 $/mois, il va acheter une maison qui se louerait 2000 $/mois en se disant "c’est pour les enfants à venir, et puis on pourra enfin inviter famille, amis et voisins à des barbecues, on aura enfin le statut social qui va avec la maison". Or, forcément, en passant de 800 $ à "loyer équivalent de 2000 $", ça fait une grosse augmentation de leurs dépenses.
- parce qu’on passe d’un unique loyer (qui concentre l’ensemble de la dépense logement), à une maison qui coûte des dépenses éparses, que le pékin moyen n’additionne pas : les échéances de remboursement de l’emprunt, le coût des travaux d’amélioration et d’entretien, le coût des meubles et de la déco où on va dépenser bien plus que si on était locataire, les impôts fonciers, parfois le coût d’un employé régulier (ménage, jardin, piscine…) etc. Le pékin moyen va avoir tendance à comparer son ancien loyer et son nouveau remboursement d’emprunt, et va donc sous-estimer le coût total de sa nouvelle maison. Par exemple il va dire "on passe d’un loyer de 800 $ à un remboursement de 1300 $ ; seulement 500 $ de plus, ça va, on va y arriver". Alors qu’en fait le coût total de sa nouvelle maison est plus proche des 2000 $/mois.
- parce que l’argent coincé dans la maison ne peut pas être investi ailleurs.
- au total, le message de Kiyosaki envers l’achat d’une maison, si il était exprimé en utilisant correctement les termes de comptabilité, ce n’est pas "votre maison est un passif", mais "votre maison est un actif très peu rentable et l’argent que vous y consacrez vous empêche d’investir dans des actifs plus rentables".

Il me semble que tout cela pourrait être expliqué aux lecteurs, plutôt que de les prendre pour des débiles en leur disant : maison = passif = c’est mal, ce qui leur inculque des notions de comptabilité complètement fausses, qu’il faudra qu’ils désapprennent ensuite, s’ils font vraiment l’effort, comme le recommande Kiyosaki, de développer leur intelligence financière, dont le premier item est la comptabilité !

Dernière modification par Bernard2K (02/08/2021 11h29)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#362 02/08/2021 10h22

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ENTJ

Le but du livre c’est de s’adresser au Pékin moyen.

Le Pékin moyen n’a pas de connaissance financière, quand on simplifie les choses, c’est mieux pour la compréhension.
En étant pointilleux, on va vite perdre le lecteur.

En soit à mon sens il faut retenir du livre :

Actif : fait gagner de l’argent
Passif : fait perdre de l’argent

But : avoir de l’argent = avoir le moins de passifs possible et acheter des actifs !

Et par la suite que les actifs nous permettent d’acheter des passifs = on continue de s’enrichir !

Ensuite sur l’entrepreneur, d’abord on se paie et ensuite on paie l’état, il grossit le trait mais l’idée essentiel est présenté aussi !

Je pense que c’est un livre qui permet de booster son savoir être.

Concernant la RP , passif ou actif ?

Pour moi c’est un passif car l’argent bloqué me rapporte moins que mes placements et investissements immobiliers.
Pour d’autre qui n’arrive pas à mettre de l’argent de côté, avec un crédit, cela permet de faire une épargne forcée.
Pour d’autre , il faut calculer les charges d’un propriétaire versus le loyer en étant locataire et sa capacité à placer son argent à ×%.

Il y a autant de bonnes réponses que de personnalités.

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#363 02/08/2021 10h34

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ENTP

Mais Kyosaki il vit aux USA, certainement pas les même charges social et fiscal sur ses investissements  et ça pèse très très très lourd dans la balance.

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#364 02/08/2021 11h38

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ESTJ

cricri77700 a écrit :

Le but du livre c’est de s’adresser au Pékin moyen.

Le Pékin moyen n’a pas de connaissance financière, quand on simplifie les choses, c’est mieux pour la compréhension.
En étant pointilleux, on va vite perdre le lecteur.

En soit à mon sens il faut retenir du livre :

Actif : fait gagner de l’argent
Passif : fait perdre de l’argent

But : avoir de l’argent = avoir le moins de passifs possible et acheter des actifs !

Et par la suite que les actifs nous permettent d’acheter des passifs = on continue de s’enrichir !

Ensuite sur l’entrepreneur, d’abord on se paie et ensuite on paie l’état, il grossit le trait mais l’idée essentiel est présenté aussi !

Je pense que c’est un livre qui permet de booster son savoir être.

Concernant la RP , passif ou actif ?

Pour moi c’est un passif car l’argent bloqué me rapporte moins que mes placements et investissements immobiliers.
Pour d’autre qui n’arrive pas à mettre de l’argent de côté, avec un crédit, cela permet de faire une épargne forcée.
Pour d’autre , il faut calculer les charges d’un propriétaire versus le loyer en étant locataire et sa capacité à placer son argent à ×%.

Il y a autant de bonnes réponses que de personnalités.

Sauf que, comme le dit Bernard2K, c’est faux d’affirmer que passif fait perdre de l’argent et actif en gagner.

Il y a une très bonne vidéo d’Euhréka sur le sujet.
Les actifs sont : ce que l’on (ou l’entreprise) possède, le passif c’est COMMENT on (ou l’entreprise) finance ce que l’on possède.
D’ou 1/ le fait que actif = passif, nécessairement (car on finance exactement ce que l’on a)
et 2/ que le passif n’a rien a voir avec la "perte" d’argent car le financement ne passe pas nécessairement par de la dette.

Le passif n’est donc pas de l’argent bloqué à comparer avec un autre investissement plus rentable.

Pour comaprer des investissement, il y a des méthodes : l’actualisation des flux financiers, le TRI etc.. qui permettent de comaprer si un investissement est plus interessant qu’un autre. Comparer des rentabilités avec des bilans c’est un peu douteux comme manière de faire.

par ailleurs, si votre but est d’avoir de l’argent, la meilleure manière de le faire est de suivre l’exemple des banques/fonds d’investissements, à savoir, avoir un passif énorme (beaucoup de dettes) pour acheter beaucoup d’actifs et faire jouer l’effet de levier. C’est donc l’opposé de votre stratégie de réduction des passifs.

Dernière modification par QMcorp (02/08/2021 11h43)

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[+2]    #365 02/08/2021 11h42

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Pour rebondir sur le message de Bernard2K, j’ajoute également quelques précisions. D’abord, il y a plusieurs modes de comptabilité. En compta française (French GAAP) on valorise les passifs et les actifs à la Valeur Nette Comptable (VNC), qui correspond globalement à une valeur historique +/- des ajustements.

Il existe d’autres types de comptabilité (par exemple en normes IFRS) où l’idée générale est de valoriser les actifs et les passifs en valeur économique (c’est à dire en "valeur réelle d’échange"). Afin de vérifier l’égalité actif = passif dans une telle comptabilité, l’idée est de considérer que les fonds propres correspondent à la différence entre les actifs et les passifs économiques (= "ce qui reviendrait aux actionnaires si on vendait tout et si on soldait toutes les dettes"). Ces fonds propres sont donc également un passif (dette envers les actionnaires, comme en compta française).

Pour une gestion patrimoniale, je pense qu’une approche économique est globalement plus indiquée qu’une approche historique (à chaque instant vous valorisez une action à sa valeur de marché, et non à sa valeur d’achat). Bien sûr, il existe d’autres points de vue :
- Pour un portefeuille obligataire détenu jusqu’à échéance, il peut avoir du sens de "ne pas se préoccuper" des variations de valeur liées aux mouvements des taux du marché et de ne reconnaître progressivement que les gains associés aux taux des obligations en portefeuille
- La gestion en valeur économique crée un résultat instable (fluctuations du marché) quand, dans une stratégie long terme, on peut préférer regarder uniquement la +/- value à terme sans se soucier des variations entre le moment de l’achat et le moment de la vente

Pour finir et pour revenir au cas de la RP, je dirais pour commencer que je considère qu’un loyer est davantage assimilable à une charge qu’à un passif : cette charge vient pénaliser votre résultat chaque mois/année.

Acheter sa RP, c’est faire disparaître cette charge en faisant apparaître un actif (maison/appart) + un passif (dette envers la banque). C’est aussi faire apparaître de nouvelles charges (charges de copro, taxe foncière, mensualités de crédit…) et de nouveaux produits (principalement la plus value de votre appart/maison, même si vous ne vendez pas immédiatement). A noter que certaines charges sont répétables (charges de copro) et d’autres non (frais de notaire).

Ne pas acheter sa RP, c’est conserver la charge d’un loyer mais (par exemple) faire des investissements locatifs. Or ces investissements locatifs ont globalement des conséquences comptables similaires : apparition d’un passif (crédit) et d’un actif (appart/maison) + une structure de produits (loyers perçus) et de charges (charges non récupérables, mensualités de crédit, etc.)

En tant que particulier, on peut considérer que votre patrimoine c’est vos fonds propres économiques : vos actifs moins vos passifs (si vous considérez votre patrimoine comme une dette envers vous même, donc un passif, vous trouvez de nouveau l’égalité actif = passif !)
Globalement, aucun de ces deux deals ne fait donc véritablement augmenter vos fonds propres à l’instant 0. Ce qu’ils font, c’est modifier votre structure de résultat (vos produits et vos charges) dans l’espoir de générer davantage de fonds propres chaque année. C’est donc finalement plus un problème financier que comptable : quelle est la structure de cash-flows qui génèrera le plus de résultat, donc un patrimoine plus important à terme ? Votre trésorerie est-elle capable de supporter cette structure à travers les années à venir ?

Pour finir, certains actifs ne sont pas tangibles. En tant que particulier vous pouvez rechercher des éléments qui ne sont pas purement financiers lors de l’acquisition d’une RP. Il n’y aura donc jamais de réponse unique. Pour mon cas personnel j’ai acquis ma RP car :
Raisons financières :
- Habitant en région parisienne, le produit associé à cette acquisition est potentiellement plus élevé qu’ailleurs (ça reste spéculatif bien sûr)
- Je trouve que les conditions d’emprunt sont meilleures (plus facile d’obtenir un taux plus faible et de s’endetter sur une plus longue durée) donc la charge associée à mon passif est plus faible
- La capacité d’endettement est potentiellement plus grande [pour un seul emprunt] (la limite de 35% est la même mais le calcul est différent. Les banques abattent souvent les loyers perçus d’environ 70%, ce qui pénalise votre endettement. Cet abattement n’existe pas quand seuls les salaires rentrent en ligne de compte). En conséquence je dispose d’une assiette d’investissement plus grande qui peut compenser un rendement légèrement inférieur
Raisons non financières :
- Un confort de vie évident (pas de propriétaire / bailleur sur le dos, possibilité de faire les travaux de mon choix et d’aménager ou rénover à mon goût, etc.)
- Moins chronophage, quasiment pas de gestion comparé à un investissement locatif et obtention d’un endettement maximal avec un seul crédit / un seul achat
- Pas de barrière psychologique pour vivre dans une grande RP (je n’oserais jamais louer un 4 pièces mais je vis très bien le fait de le payer cher tant qu’il m’appartient à la fin)

Je m’excuse pour ce long message. Au final, je pense que je n’ai fait que démontrer que la simplification n’apporte pas une meilleure compréhension car il ne s’agit pas d’un problème simple. En ce sens, je suis profondément en désaccord avec vous @cricri77700. Je préfère lire un livre pour m’instruire vraiment, pas pour me donner faussement l’impression d’avoir compris quelque chose et me planter sévèrement en voulant le mettre en pratique… C’est encore plus vrai ici puisque le marché américain ne ressemble pas au marché français, donc que transposer la lecture du livre sans recul à cet autre marché présente des risques élevés.

Dernière modification par Mopp (02/08/2021 11h45)

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[+1]    #366 02/08/2021 11h48

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On essaie de faire rentrer un cercle dans un carré. Un particulier n’est pas une entreprise régie par les règles comptables. Et je ne connais aucun particulier pour qui son passif = son actif ou en tout cas qui raisonne comme cela.

Les passifs sont des boulets au pied et les actifs sont le patrimoine de mon point de vue.
Certains pensent que la RP est un boulet et d’autres non. Cricri l’a expliqué, certes en simplifiant, mais je suis d’accord avec lui.

Personnellement je raisonne qu’en € net de patrimoine et parfois même en € net hors RP. Le reste n’étant pas à moi. Du coup, la RP est parfois un actif, parfois un passif.
Si je calcule une rente, j’exclus la RP car la vente de la RP n’est pas sujet a un arbitrage que je contrôle totalement (désir de madame influe +++ sur le sujet). Dans ce cas c’est clairement un boulet car je n’en tire pas de revenu et en plus je l’ai a crédit.

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#367 02/08/2021 11h53

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Pour moi c’est un passif car l’argent bloqué me rapporte moins que mes placements et investissements immobiliers.

Pourtant, de l’argent qui rapporte moins que d’autres placements, c’est exactement la définition d’un "actif peu rentable". Ce n’est pas un passif.

Dernière modification par Bernard2K (02/08/2021 11h55)


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#368 02/08/2021 11h59

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@Kabel : je dirais davantage que c’est une question de rigueur et de temps que vous souhaitez passer à comprendre ou suivre vos investissements. La comptabilité et l’analyse financière sont des outils puissants, et qui s’appliquent aussi bien à des entreprises qu’à des particuliers (en intégrant bien sûr les règles propres qui s’appliquent à eux). Je ne doute pas de votre bonne gestion financière, mais dire qu’une rente est un actif ou que "passif = boulet" c’est prendre des mots existants et les utiliser avec des sens qu’ils n’ont pas

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#369 02/08/2021 12h01

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ESTJ

Kabal a écrit :

On essaie de faire rentrer un cercle dans un carré. Un particulier n’est pas une entreprise régie par les règles comptables. Et je ne connais aucun particulier pour qui son passif = son actif ou en tout cas qui raisonne comme cela.

Les passifs sont des boulets au pied et les actifs sont le patrimoine de mon point de vue.
Certains pensent que la RP est un boulet et d’autres non. Cricri l’a expliqué, certes en simplifiant, mais je suis d’accord avec lui.

Personnellement je raisonne qu’en € net de patrimoine et parfois même en € net hors RP. Le reste n’étant pas à moi. Du coup, la RP est parfois un actif, parfois un passif.
Si je calcule une rente, j’exclus la RP car la vente de la RP n’est pas sujet a un arbitrage que je contrôle totalement (désir de madame influe +++ sur le sujet). Dans ce cas c’est clairement un boulet car je n’en tire pas de revenu et en plus je l’ai a crédit.

Car vous confondez : Dépenses avec Passifs, patrimoine avec Actifs et vous rajoutez des flux financiers avec vos rentes…

C’est comme si vous vouliez résoudre un problème de maths, en disant que la soustraction est une division et l’addition est une multiplication.

La notion d’actif/ passif est applicable à un particulier tout comme à une entreprise. Après est ce que cela est pertinent c’est un autre débat. Mais les notions sont applicables, mais souvent mal appliquées…

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#370 02/08/2021 12h10

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Mopp a écrit :

@Kabel : je dirais davantage que c’est une question de rigueur et de temps que vous souhaitez passer à comprendre ou suivre vos investissements. La comptabilité et l’analyse financière sont des outils puissants, et qui s’appliquent aussi bien à des entreprises qu’à des particuliers (en intégrant bien sûr les règles propres qui s’appliquent à eux). Je ne doute pas de votre bonne gestion financière, mais dire qu’une rente est un actif ou que "passif = boulet" c’est prendre des mots existants et les utiliser avec des sens qu’ils n’ont pas

Je ne dis pas qu’une rente est un actif. J’ai dit que je prends que les actifs pour calculer une rente et que j’en exclus ma RP qui ne produit pas de rente direct. Même si on pourrait arguer qu’elle en crée une indirect puisque je ne paie pas de loyer. Mais comme actuellement, j’en paie un à ma banque, c’est bien un boulet pour générer une rente.

QMcorp : encore faudrait-il comprendre que les mots ont parfois plusieurs sens et c’est de là que vient les divergences, pour un passif, on a cela :

Larousse a écrit :

1. Ensemble des dettes et des charges, évaluables en argent, qui grèvent un patrimoine.

2. Ensemble des dettes d’une entreprise, d’une association, d’une société à l’égard des associés et à l’égard des tiers, figurant au bilan en contrepartie de l’actif. (Le passif comprend les fonds propres [capital et réserves], les provisions, les dettes à long, à moyen et à court terme et, le cas échéant, le bénéfice net.)

On peut facilement se rendre compte que la définition 1 est pour les particuliers et la deux pour les entreprises. Selon cette définition 1, une RP est un actif. Une RP sans crédit est bien un actif sans passif (hérésie totale en comptabilité, nous sommes d’accord).

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#371 02/08/2021 12h17

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ESTJ

Non. Votre exemple va exactement dans le sens que je vous dis.

Ensembles des dettes. Votre RP n’est pas une dette, votre RP est un bien, que vous avez financé via de la dette. C’est l’emprunt le passif, pas la RP.

Les deux definitions du larousse en est bien qu’une smile

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[+1]    #372 02/08/2021 12h22

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On est en train de s’écharper sur les mots passif et actif. Kiyosaki ne les emploie absolument pas dans leur sens comptable, donc faut arrêter de parler comptabilité. D’ailleurs, est-on sûr que la version anglaise du bouquin emploie les mêmes mots que ceux utilisés en comptabilité ? Ou est-ce un problème de traduction ?

Clairement pour Kiyosaki, comme dit précédemment :
Actif : qui fait gagner de l’argent
Passif : qui fait perdre de l’argent

Pour la RP, il me semble que la réponse à cette question est purement calculatoire. Je prends mon exemple :

Je payais un loyer de 600€
Après achat de ma RP, en cumulant tout (mensualités, taxe foncière, charges copro…), je paye 900€/mois + 10000€ d’apport. Donc différentiel de 300€/mois par rapport à être locataire.

Pendant le crédit :
Je mets donc 10000€ + 300€/mois dans ma RP. Ces 300€/mois pendant 25 ans me permettent d’avoir un patrimoine immobilier de 190000 (valeur actuelle de ma RP, sans prendre en compte de revalorisation)

10000€ + 300€/mois qui donnent 190000€ sur 25 ans, ça fait un TRI de 4,5%

Ca reste donc un actif. Est-ce je peux avoir un meilleur actif en investissant ces 300€ ailleurs tout en continuant à payer un loyer de 600€ ? Oui, peut-être…

Quand le crédit est fini :
J’ai 190000€ "immobilisés" dans la pierre, qui me rapportent une rente à vie égale au loyer que je ne paye pas (moins les charges que je continue à payer).
Prenons donc 600€ de (loyer - charges) virtuel, à comparer aux 190000€ immobilisés : cet argent a donc une rentabilité de 3,78%. Ca reste un actif. Est-ce que je peux avoir un meilleur actif en revendant la RP et placer ces 190000€ ailleurs et en repayant un loyer ? Oui, peut-être…

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#373 02/08/2021 12h27

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Bernard2K a écrit :

Pour moi c’est un passif car l’argent bloqué me rapporte moins que mes placements et investissements immobiliers.

Pourtant, de l’argent qui rapporte moins que d’autres placements, c’est exactement la définition d’un "actif peu rentable". Ce n’est pas un passif.

Oui et non j’ai simplifié , il y a la taxe foncière, le coût d’entretien donc cela "coûte" de l’argent donc un "passif" pour Rober K.

Il faut pas raisonner en comptabilité pur mais saisir l’idée du livre .
Comprendre qu’une chose coûte de l’argent, l’autre en fait gagner et adopter une stratégie en fonction de tout ça !

Je ne me met pas de noeux dans le cerveau pour pouvoir avancer.

Du coup d’un point de vu personnel je raisonne un peu comme ça :

Par exemple j’ai 20k pour une voiture , je vais mettre 5k dans une voiture plus économique et fiable et placer 15k en mode trinity avec 4%.

Au bout d’un moment , quand mes actifs me rapporte beaucoup d’argent, je réduis mon temps de travaille et à la fin du mois je ne tir pas la langue car j’ai les même dépenses et rentré d’argent.

Et enfin, on devient indépendant financièrement et on augmente notre train de vie mais c’est les actifs qui financent les passifs ( d’un point de vu de Robert K. )

Personnellement, c’est avoir des connaissances pour développer un savoir être, se poser des questions qui permettent d’arriver à nos objectifs ! Et ce livre et plutôt bien fait quand on comprends l’idée générale.

Bien sur qu’au USA c’est différent, que d’un point de vu comptabilité c’est pas les mots juste.
Mais dans le principe il a raison et cela permet d’avancer dans la vie quand on souhaite quitter la course au rat smile !

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#374 02/08/2021 12h48

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QMcorp a écrit :

Non. Votre exemple va exactement dans le sens que je vous dis.

Ensembles des dettes. Votre RP n’est pas une dette, votre RP est un bien, que vous avez financé via de la dette. C’est l’emprunt le passif, pas la RP.

Les deux definitions du larousse en est bien qu’une smile

"Et des charges". Si on considère sa RP comme une charge c’est un passif. 😉
Je dirais que tous les biens d’usages sont susceptibles d’être considérés comme des passifs car quelque soit leur valeur, les vendre n’est pas une option à l’instant T donc que ça vaille 0 ou 1M€ ça change rien. 

Lorsque je calcule une rente je la considère comme une charge parce qu’elle ne produit pas de flux régulier positif mais plutôt négatif pour le coup.
Si je prenais la RP en actif et que j’y applique 4% pour le calcul d’une rente, ça serait quand même fausser le calcul. Théoriquement juste mais en terme de projection c’est pas top. Ça ne veut pas dire que c’est juste comptablement mais c’est juste pour ce que je veux faire.

Personnellement ma RP est inclus en actif a une valeur net de dettes dans mon patrimoine. Mais je la considère pas comme réellement un actif (qui produit une valeur financière utile) dans 99% des cas sauf quand j’ai décidé de la vendre. C’est sans doute faux a tout point de vue et sans doute une hérésie comptable mais c’est ma vision et qui semble coller à la vision de Robert K.

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[+1]    #375 02/08/2021 13h13

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ESTJ

Dans ce cas il y a deux débats.

Premier débat : en terme comptable, la RP est elle un actif ou un passif. La réponse est actif.

Deuxième débat : la RP est elle un investissement qui rapporte de l’argent (NPV > 0) ou pour élargir la NPV d’un projet d’achat de RP est elle plus grande ou plus faible qu’un autre projet d’investissement. Et la la réponse est : ça dépend de la RP, de son propriétaire, de la conjoncture, bref… le débat n’existe pas car la réponse n’existe pas. Et cela dépendra de chacun.

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