Résidence Principale : actif, investissement ou passif ?

GBL, vous ne m’avez absolument pas répondu.

Pour ce qui concerne l’espagne, il faut tout de même préciser que :
- la TF est payé en partie à l’achat https://www.justlanded.com/francais/Esp … rais-Taxes
- il n’existe pas de TH en espagne http://www.ambafrance-es.org/Espagne-fi … locaux-IBI, point que vous avez sûrement lu.

Et votre point qui vous fais sourire est :

Ambassade ES a écrit :

En revanche, le revenu « fictif » tiré de la libre disposition d’un immeuble non loué et non affecté à la résidence principale est susceptible d’une imposition à l’IRPF dans la catégorie des rentas imputadas (voir rubrique consacrée à l’impôt sur le revenu).

Je crois donc sourire à mon tour en lisant bien : "non affecté à la résidence principale"

Bref…

Setanta

GoodbyLenine a écrit :

@zetrader :
De manière générale, en ce qui concerne les impôts locaux en Espagne, je vous crois sur parole en ce qui concerne ce que vous payez, mais si je me fie à ce que l’ambassade d’Espagne en France indique, il y a bien divers impôts locaux en Espagne (voir point 9) et la situation n’est pas homogène sur l’ensemble du pays (cf 10 : "L’une des spécificités du système fiscal espagnol ressort de son caractère décentralisé, qui laisse aux communautés autonomes et aux collectivités locales d’importantes compétences normative"). J’ai même souri en lisant (au 9) que "le revenu « fictif » tiré de la libre disposition d’un immeuble non loué et non affecté à la résidence principale est susceptible d’une imposition à l’IRPF" (ce qui nous rapproche du sujet évoqué dans les 30 derniers messages de cette discussion).

Je confirme pour avoir fait la déclaration de revenus ici en ligne, c’est le cas ici aussi à Valencia, pour un appart secondaire que l’on déclare ne pas louer (pas pour la résidence principale), alors il est appliqué un "revenu fictif" comme vous dites, mais vous savez dans quelles proportions ? Ultra-faible, c’est un calcul basé sur la valeur cadastrale (souvent plus faible que le prix d’achat voire bien plus faible), avec un coefficient faible, donc au final cela représente annuellement moins d’un mois de loyer du bien en question, exemple environ 3600 euros de valeur locative annuel, cela va compter pour environ 200 d’IRPF annuel…si on est dans une tranche non imposable, cela ne change strictement rien, pas d’impôt au final.
Il n’y a que si ces 200 vous font grimper dans les tranches, et dans ce cas ce serait donc à taxer sur ces 200 soit pas grand chose et cela veut dire dans ce cas là que le patrimoine est déjà bien élevé.
Un cas de figure où cela pourrait chiffrer, quelqu’un qui aurait 10 appartements non loués, cela pourrait faire environ 2000 euros de plus de "revenus fictifs" à l’année, encore que si il n’avait pas beaucoup de revenus à côté de cela, cela ne suffirait toujours pas à le rendre imposable (comme en France, il y a un seuil toutes charges déduites en dessous duquel on est pas imposabe), ah j’ai oublié de dire, même dans ce cas de figure, on a le droit de déduire taxe foncière et frais de copros  et évidemment d’éventuels travaux ou frais liés à la gestion de l’appartement, donc la ligne à renseigner au final ne sera pas 2000 mais bien moins…Bref, pas de quoi fouetter un chat, bien souvent concrètement cela ne donne pas lieu à une taxation au niveau de l’IRPF.
Si je ne me trompe pas, en France, le projet ne serait pas de compter le "revenu fictif" annuel à moins d’un mois de loyer, non ? Et autre point important, contrairement à l’Espagne, il est question de la résidence principale et non d’appartements secondaires.

Dernière modification par zetrader (03/11/2016 12h48)

GBL a écrit :

Plus concrètement, entre :
    - A qui gagne 2000€/m et ne paie pas de loyer (possède sa RP, la même que ce que B et C loue ),
    - B qui gagne 2000€/m et paie 1000€/m de loyer
    - C qui gagne 3000€/m et paie 1000€/m de loyer
qu’est-ce qui semblerait le plus juste ?
    - A et B paie le même IR et C paie un peu plus,
    - A et C paie la même chose et B un peu moins
quand A et disposent de 2000€/m quand B n’a que 1000€/m, une fois le logement payé ?

Il n’y a pas que l’IR et c’est là la limite de votre raisonnement. A et B ne paient pas du tout les même taxes.
A paie comme B + des taxes à l’entrée (~5% de la transaction ou éventuellement des frais de succession) + la taxe foncière qui est une taxe spécifique aux propriétaires.
Après, c’est sûr qu’en omettant volontairement des taxes on peut toujours trouver des injustices.

Sur le fait que ce n’est pas pareil pour la voiture parce que les sommes sont plus faible, comme le soulignent d’autres intervenants, c’est n’importe quoi. Que ce soit 10€ ou 10000€, le raisonnement/concept ne change pas. Vous voulez taxer la non consommation.

Dernière modification par skype (03/11/2016 18h35)

Je ne comprends vraiment pas votre raisonnement GBL. C’est vraiment tiré par les cheveux. Et avec cette notion de revenus fictifs, on pourrait caser tout et n’importe quoi.

Par contre je remarque que vous ne tenez absolument pas compte des contre arguments. Quid de l’absence de mobilité par rapport à un locataire par exemple (un cadre qui peut bouger aura certainement un meilleur salaire que celui qui est figé, donc on fait quoi pour compenser ? Et le fait que lorsqu’on achète une résidence principale on a souvent plus petit en surface en comparaison avec locataire à loyer/remboursement équivalent ? Et le risque pris par rapport à un locataire, on en fait quoi ? Pourquoi ne pas l’appliquer à "l’ensemble" des revenus "fictifs" et être sélectif comme vous l’êtes ?  Et croyez bien que je suis loin de faire l’apologie de la résidence principale, bien au contraire, mais je trouve vraiment que votre façon de voir les choses est incohérente.

La vraie niche fiscale dans la résidence principale, c’est l’absence de taxation de la plus-value.

Dernière modification par franck71 (03/11/2016 19h13)

Désolé frank, j’étais en train de modifier mon message (et l’heure de ma modif n’apparait pas dans mon message, parce que je suis aussi Modérateur, même si ici j’écris comme Membre), pendant que vous rédigiez votre réponse (qui est à présent peu compréhensible). J’espère à présent être plus clair.

cf l’impact de la mobilité, je ferais remarquer que le bailleur aura largement la même contrainte, s’il souhaite déménager à 500km, pour continuer à gérer son bien.

Mon raisonnement est que le propriétaire de sa RP peut en fait être considéré comme son propre bailleur.

La comparaison entre A, B et C (cf mon message #38, cité dans le #80) illustrait le fait que le barème progressif de l’IR avantageait largement un propriétaire sur un locataire, en ne tenant pas compte du décalage de "revenu après paiement du logement" qui peut être très important. Je pense qu’il ne serait pas illogique que A paie un IR plus élevé que celui de B (sans atteindre celui de C) qu’égal à celui de B. Il faut aussi considérer que A est souvent en train de rembourser l’emprunt de sa RP, parfois avec une mensualité plus élevée qu’un loyer.

J’ignore tout de la "fiscalité de l’art", même si ça ne me semble pas générer de "revenus" et concerner principalement ceux qui l’utilisent en relation avec l’ISF (donc une petite minorité, et pas la totalité de la population qui elle doit se loger). Je ne cherche pas plus un bon bouc-émissaire.

Il y a sans doute pas mal d’autres aspects à discuter au niveau de la fiscalité (lire par exemple Fiscalité en France : réflexions sur une stratégie fiscale équitable qui date mais semble toujours d’actualité). Mais le fait qu’un sujet ne concerne qu’un seul aspect ne le rend pas illégitime. 

Pour tous ceux qui possèdent leur RP (c’est mon cas), et que l’étude de l’OFCE (citée dans le message #32) qui a déclenché ces échanges horripile (ce n’est pas mon cas) : rassurez-vous, il est peu probable que cette étude convainque nos futurs gouvernants en France (aucun ne semble avoir une telle proposition dans son programme), même si d’autres pays appliquent déjà cette idée (peut-être donc pas si absurde et indigne d’étude).

Bonsoir à tous,

Cette discussion est assez intéressante, mais soulève, de mon point de vue, une complexité bien plus grande que ce qui est entraperçu ici. Toute idée est bonne à discuter, mais si on ne regarde par la fiscalité dans son ensemble (surtout en France), c’est peine perdue. C’est d’ailleurs pourquoi je suis mal à l’aise avec ces propos :

GoodbyLenine a écrit :

Il y a sans doute pas mal d’autres aspects à discuter au niveau de la fiscalité. Mais le fait qu’un sujet ne concerne qu’un seul aspect ne le rend pas illégitime.  (…) D’autres pays appliquent déjà cette idée (peut-être donc pas si absurde et indigne d’étude).

J’entends votre point de vue, mais il est IMHO très compliqué de faire du sujet par sujet concernant la fiscalité en générale (il est d’ailleurs encore plus téméraire de comparer des pays*, en disant qu’une taxe existe là-bas) ! En effet, si on ne réfléchi pas à l’ensemble de la fiscalité française cela n’a pas beaucoup de sens… Je pense que les gens sont réticent à la mise en place d’un tel impôt principalement car ils doivent déjà payer pour une maison :

- des impôt sur le revenue (qui va permettre d’acheter)
- des Frais de notaire
- la Taxe foncière
- (facultativement) L’ISF (même s’il y a un abattement sur la RP)
- et une taxe pour leurs héritiers
- et j’en oublie certainement quelques unes

L’ajout d’une taxe à celles existantes a pour effet de braquer assez rapidement ceux qui sont impactés… De mon point de vue, si on supprime les droit de mutation, la taxe foncière, l’ISF et la succession sur la RP et qu’en même temps on remplace tout cela par une taxation de loyer fictif, beaucoup de gens vont signer très rapidement

Après, il y a aussi le problème de l’égalité réel, un peu occulté dans vos réponses GBL. Dans ce sens, il faudrait aussi déduire du revenu fictif, l’ensemble des charges dont n’a pas à s’acquitter le locataire (notamment les réparations lourdes), les droits de mutation ou encore les intérêts de l’emprunt. Quand on voit les frais de certaines co-propriété (15k€ pour refaire la toiture par exemple), ça fait un certain nombre de "loyers fictifs" qui sautent… Mais en même temps, comment savoir si le propriétaire "devait" faire ces travaux ou avait juste envie d’une plus jolie maison.

En résumé, mon sentiment est que cette mesure peut être bonne ou mauvaise selon l’environnement fiscale qui l’entoure et des modalités de mise en place (quelles exonérations pour quel montant ?).

PS : Ça c’est mon point de vue, mais j’ai toujours du mal à cette manie de vouloir prendre plus à ceux qui ont des avantages plutôt que d’aider ceux qui n’en ont pas… par exemple déduire les frais de location de sa RP du revenu taxable (oui d’accord, je sais, l’État a besoin d’argent )

* L’exemple de la Suisse est assez frappant.
Certes, la Suisse impose un loyer fictif, mais les prélèvement obligatoire sont presque 2 fois moins élevé qu’en France (26% vs 45%). De plus, j’ai cru comprendre qu’en Suisse, pour ne pas payer cet impôt, beaucoup de "propriétaire" utilise une sorte d’emprunts in-fine "à vie", où l’on ne paie que les intérêts et jamais de capital - un peu comme une entreprise qui fait "rouler" ses dettes (je n’ai pas de détail précis là-dessus, mais c’est ce que m’avais expliqué un ami Suisse)

Bonjour

slayner a écrit :

* L’exemple de la Suisse est assez frappant.
Certes, la Suisse impose un loyer fictif, mais les prélèvement obligatoire sont presque 2 fois moins élevé qu’en France (26% vs 45%). De plus, j’ai cru comprendre qu’en Suisse, pour ne pas payer cet impôt, beaucoup de "propriétaire" utilise une sorte d’emprunts in-fine "à vie", où l’on ne paie que les intérêts et jamais de capital - un peu comme une entreprise qui fait "rouler" ses dettes (je n’ai pas de détail précis là-dessus, mais c’est ce que m’avais expliqué un ami Suisse)

3 petites choses.

Primo, sur le débat, la mesure existe effectivement dans d’autres pays. En France, avant les années 60, la TF n’existait pas non plus, et les 4 vieilles (issues de la révolution) imposaient les contribuables en tenant compte de ces loyers fictifs. Cette mesure serait, en quelque sorte, un retour aux sources … sous réserve que les taxes créées pour compenser la suppression des 4 vieilles (dont la TF) soient supprimées à leur tour.

Secundo, sur la Suisse, je réinvite, comme je le fais régulièrement, à prendre avec des pincettes les statistiques lorsqu’on ne regarde pas comment elles sont calculées. ainsi, 26% pour la Suisse est juste … au sens de l’OCDE, qui considère les cotisations versées au "gouvernement" comme des taxes (d’où les 45% pour la France) mais pas les cotisations, fussent-elles obligatoires, versées à des organismes complètement privés. Cela introduit un biais dans la présentation des résultats. Or il me semble que les cotisations sociales représentent la moitié de ces 45% …

Tercio, effectivement, on peut acquérir une RP via une hypothèque en in fine, ce qui impacte l’imposition. En pratique, ce n’est pas toujours intéressant, mais comme tout le monde croit qu’il faut le faire ……… J’ajoute qu’en Suisse, le propriétaire déduit dans les mêmes conditions ses charges sur ses biens locatifs et sur ses résidences propres. Un système unifié, plus lisible donc compréhensible, même s’il est critiquable.

sissi a écrit :

Donc si on devait taxer le loyer fictif faudrait aussi permettre la déduction des intérêts et travaux majeurs - pas sur que le gouvernement français serait gagnant.

Ce serait la logique, ainsi que la suppression de la TF, la déduction des assurances, etc … C’était ainsi que cette mesure était envisagée en 2011.

Concernant le gain, c’est assez difficile de déterminer si cela rapporte plus ou moins à l’Etat, vu que l’essentiel des données est manquant. Mais ce n’est pas nécessairement le sujet, la mesure pourrait être considéré uniquement sur le principe du recentrage de l’imposition (qui cumule les couches et mécanismes différents en France) autour de 2 principaux impots directs (en terme de mode déclaratif et calcul) : IR et IS. Nous avons aussi l’IF / ISF en Suisse, avec parfois des seuils de déclenchement très bas, mais des taux très très bas aussi.

Cependant, la mesure n’a à mon sens aucune chance de passer.

D’abord parce qu’elle remet en cause le choix des collectivités locales sur les taux applicables et donc leurs ressources. Il faudrait leur laisser ce controle pour qu’elles acceptent.

Mais leur laisser le controle, comme en Suisse (IR = IR fédéral + IR cantonal + IR communal, une seule déclaration, un seul mode de calcul, 3 taux et des ressources attribués à l’échelon correspondant), supposerait aussi clarifier les échelons et responsabilités, ce qui est déjà, à fiscalité maintenue, de l’ordre de l’impossible …

GoodbyLenine a écrit :

Une question pour vous : allez-vous donc, au lieu d’investir dans l’immobilier (en Espagne ou ailleurs), vous mettre à investir dans des voitures à louer, pour en devenir le bailleur ?

Non, car il me semble que la fiscalité risque de tourner au matraquage rapidement, en dehors de toute considération sur la rentabilité (incertaine a priori, à voir si il y a un marché suffisant pour louer plusieurs voitures), quand je vois déjà la guerre faite à Uber quand il s’agit d’une simple "colocation de sa propre voiture" (si on compare à l’immobilier cela pourrait être comparé à une simple colocation, on utilise le même bien que celui qu’on utilise déjà pour soi), je me dis que si on se met à louer plusieurs voitures on va vite se faire taxer dans tous les sens avant même d’être sûr d’avoir une rentabilité…
C’est un peu la même pensée que j’ai pour des activités en général, quand je suis arrivé en Espagne, j’ai hésité entre acheter d’autres appartements ou acheter par exemple un local pour en faire une salle de musculation (il n’y a qu’une seule salle de musculation dans ma ville, celle des installations sportives de la mairie, et pas de barres de tractions ou barres parallèles en libre accès, bref rien pour faire un peu de musculation dehors, contrairement à Roanne par exemple où cela existait en libre accès), je me disais donc que j’étais pas le seul à me dire que cela manque et qu’il y a peu de choix dans les environs, mais en y pensant bien je me suis dit qu’il valait mieux acheter des appartements que gérer une salle de musculation.
Pourquoi ?
1) la rentabilité potentielle est beaucoup moins facile à prévoir que l’achat d’appartements, où il est bien plus facile de se faire une idée approximative rapidement.
2) alors que la rentabilité est incertaine, la fiscalité elle est certaine, et va être bien plus lourde (professionnel, cotisations, taxes etc…), donc les frais associés vont vite être bien plus élevés, la seule certitude finalement c’est que cela va taxer bien plus, mais on ne sait pas si cela va rapporter plus au final.
3) le temps, cela prendra beaucoup plus de temps que louer quelques appartements, il faut assurer de la présence, surveiller que personne ne se blesse ou fasse des choses bizarres au sein de l’établissement…bref beaucoup de responsabilités et une liberté réduite, si je veux aller une semaine ou quinze jours en France, en louant quelques appartements, aucun problème, si je veux faire la même chose en tenant une salle de sports, je fais quoi, je ferme la salle ? J’engage des gens pour faire tourner quand je suis pas là, bref pas envie de "me construire mon propre enfer", ce n’est pas dans ma philosophie, j’aime trop la liberté pour ça.

Pour la location de voitures, le même raisonnement peut s’appliquer, les  3 arguments ci-dessus sont valables et militent plutôt en faveur de la location d’appartements dans une optique "rentier" (si on veut plus de temps libre, pouvoir profiter de la vie, faire d’autres choses).
Ce serait de la location de parkings, peut-être que ce serait différent, plus proche des appartements dans le sens où cela peut prendre peu de temps chaque mois, mais à voir la rentabilité, et ce que dit la fiscalité aussi (si vous avez 4/5 parkings on vous considérera pas pro, mais quid de 20 parkings ? si on vous considère "pro" toute la fiscalité change…).