Résidence Principale : actif, investissement ou passif ?

Nush a écrit :

En dehors du fait que je ne peux pas acheter en conservant mon niveau de vie, acheter bloque ou ralenti mes investissements futurs alors que la location laisse toute latitude pour acheter une fois les investissements locatifs réalisés.

Pour ma part, c’est tout l’inverse.

J’ai toujours acquis ma résidence principale en veillant à ne pas bloquer ma capacité d’épargne, et même l’augmenter par rapport à la location.En effet, lorsque j’ai acheter la première fois, il y a presque 20 ans, j’ai procédé de la manière suivante:
- crédit total à taux fixe (y compris les frais de notaire et une petite enveloppe travaux, si possible à inclure dans le crédit)
- ajuster la durée du crédit pour avoir un remboursement légèrement inférieur au loyer du logement à la date d’achat
- Faire attention à conserver ma capacité d’épargne (cashflow similaires).

Les avantages sont les suivants:
- Au delà des aspects psychologiques du propriétaire, l’éventuelle baisse de valeur de l’immobilier ne me préoccupe guère. Est-ce qu’un locataire s’en préoccupe ? Non, cela ne va pas faire varier son loyer à la baisse. Idem pour les mensualités de prêts. même si l’immobilier baisse (il remonte dans ma région en ce moment), avec une pénurie de 900000 logements en France, et environ 100000 logements par an de rattrapage, ce n’est pas demain que l’immobilier ne vaudra plus rien. En partant avec un apport minimum, voir pas d’apport du tout, la probabilité de ne pas faire un gain est ridiculement faible, ama.
- Je connais le montant du loyer mensuel et celui-ci reste fixe durant toute la durée du crédit (pas de réévaluation annuelle automatique comme lorsque l’on est locataire),
- Le crédit a un terme et je peux rester dans le logement après l’expiration du crédit, avec un loyer à 0€, augmentant mécaniquement ma capacité d’épargne de la valeur de la mensualité. Même si je reste 20 ans locataire, la 21ième année, si je veux rester locataire, il faudra que je paye encore un loyer.
- Si j’ai un "coup dur", je peux éventuellement suspendre temporairement, ou rallonger la durée du prêt pour réduire les mensualités. C’est plus difficile de faire baisser un loyer.
- Si d’un point de vue "cashflow", être propriétaire à crédit coûte autant que d’être locataire, d’un point de vue valeur d’actif, cela change tout car je capitalise au moins une partie du montant payé. Si je suis locataire, les loyers ne capitalisent rien (sauf pour le propriétaire du bien peut-être).
- Plus de liberté quant aux travaux et amélioration du bien… mais avec les coûts associés.

Il faut tout de même considérer les inconvénients suivants:
- L’achat/vente de biens immobiliers est un processus de plus en plus long et compliqué.
- Entre les frais d’acquisition et de revente, et le fait qu’au début des remboursements, on rembourse surtout des intérêts et qu’une partie partie du capital, il faut être sûr de conserver ce logement une petite dizaine d’années environ.
- Quelques charges et coûts supplémentaires à prévoir par rapport au statut de locataire, il faut donc veiller à bien faire ses calculs au départ pour ne pas être "short".

Il y a  presque 20ans, j’ai acquis selon les principes définis plus haut ma première résidence principale. J’ai du prendre un crédit sur 10ans pour des mensualités équivalentes au loyer. Je suis resté 15ans dans cette résidence (le temps passe si vite !). Cela signifie que j’ai économiser 5ans de loyer (un peu plus en fait, grâce à un remboursement du crédit par anticipation). Entre temps la valeur du bien a plus que doubler, passant de 80K€ à 170K€). Que les spécialistes du calcul de cashflow  refassent les comptes en intégrant le capital acquis à la fin !

Il y a 3 ans maintenant, selon les mêmes principes (ou presque), j’ai acquis ma nouvelle résidence principale. Pour avoir une mensualité équivalente au loyer pour ce logement, il m’a fallu prendre un crédit sur 20ans… et encore en utilisant une partie de la vente de l’appartement pour ne pas avoir à le prendre sur 30ans. C’est là aussi où l’on constate l’augmentation de la valeur d’acquisition sans que les loyers suivent…. actuellement, il faut prendre un crédit sur 20 à 30 ans pour avoir des mensualités équivalentes au loyer. Tandis qu’il y a 15 ou 20ans, il suffisait de prendre un crédit sur 10 ou 15ans.

Toutefois, si l’on est jeune, les banques, avec les taux bas actuels, n’hésitent pas à prêter sur 30, voir 40ans pour l’acquisition de la résidence principale. Cela évite d’avoir des mensualités plus élevées qu’un loyer équivalent.

Pour conclure, sauf situation particulière où par exemple, pour une raison ou une autre, une mobilité régulière est planifiée, l’acquisition d’une résidence principale est un bon investissement si l’on suit les principes ci-dessus et que l’on est vigilant et exigeant sur le choix du bien à acquérir. C’est aussi pour cela que les banques prêtent aussi facilement aux particuliers pour peu qu’il y a une situation stable, une capacité d’épargne (y compris après l’acquisition) et que le projet soit en accord avec le niveau de ressources de l’acquéreur.

Vous répondez à une question par une question. C’est dommage car la question de Roudoudou avait du sens et plusieurs l’on vécu sur le forum. L’AV sur laquelle il faut placer l’épargne rapporte moins de 2% et il suffit de peu de frais pour que l’opération soit franchement inutile.
On a vraiment l’impression que vous masquez votre incompétence par des assertions ou des sous-entendus, l’air bien sûr de vous.

Hidalgo04 a écrit :

Vous dites avoir acheté il y a 20 ans.
Je remets en question l’achat dans le contexte que nous connaissons actuellement.
Bien entendu qu’il y a 20 ans j’aurais probablement arbitré en faveur de l’achat ;-)

Il y a 12 ans en tout cas, vous n’auriez pas acheté puisque vous nous mettez un article écrit il y a 12 ans à partir d’une étude de 2004…
Cela est du même acabit que le bon vieux fonctionnaire Friggit qui écrit la même chose de mois en mois et qui se plante depuis plus de 10 ans mais qui ne changera probablement pas d’avis avant sa retraite.
Je vous pose donc la question suivante : A partir de combien d’années l’auteur doit il se remettre en question?
Je sais bien que beaucoup d’"économistes" (à la Delamarche) le font mais trouver des causes/excuses à ces erreurs, cela ne fonctionne qu’un temps. Et surtout, cela m’enrichie pas du tout.

Dernière modification par skype (25/08/2017 09h59)

Je pense que c’est bien plus complexe que cela. Bon courage à vous en tous les cas, pour ma part j’abandonne.

Hidalgo04 a écrit :

=>C’est le propore d’un crédit lombard si j’ai bien compris non ?

Si vous avez trouvé une banque de détail en France qui fait du crédit lombard vous pouvez me la donner car ca m’interesse.

Pourriez vous la partager avec nous ?

Pour répondre à votre question Hidalgo, oui, je n’avais pas compté la taxe foncière et les charges dans les mensualités du crédit. Mais c’est un choix personnel, et cela représentait qu’une petite partie de la charge globale. Il est toujours possible de rallonger le crédit pour inclure ces charges supplémentaires dedans. Finalement, en étant resté 15 ans dedans, sans payer de mensualité/loyer pendant les dernières années (plus de 5 ans), cela a plus que largement compensé ce coût additionnel en début de période.

Quant à votre calcul concernant la création de valeurs, il est tout aussi faux que les autres que vous avez présentés. Comme expliqué précédemment, le crédit est total, il n’y a pas d’apport personnel, donc la valeur investie initiale est nulle. Bon, pour éviter une division par zéro, on va considérer que le montant investi est de 10000 € (soit plus de 10% d’apport personnel, c’est peut-être aussi plus représentatif de la "moyenne"). La création de valeur est donc de 160000 €, soit un capital initial multiplié par 16 en 15 ans, je vous laisse calculer le rendement annuel, mais on est bien bien supérieur au 4 ou 5% annuel que l’on pouvait espérer sur la même période;  (quant à retraiter de l’inflation, soit il faut le faire pour les 2 cas, soit pas du tout, ce qui revient au même mais c’est plus simple !).

Peut-être, ne faut-il pas espérer une flambée de prix comme la précédente? Soit ! Admettons même une baisse de 30% (fort improbable sur le long terme). Et reprenons le calcul précédent… La valeur du bien passe donc de 80000€ à la date d’acquisition à 56000 € à la date de revente. Toutes choses étant égales par ailleurs, la création de valeur serait donc de 46000 €, soit la encore un capital multiplié par 4,6 en 15 ans. Aucun placement à risque modéré n’a présenté un tel rendement sur la même période. Le tout net d’impôt et de charges sociales !

Pour conclure, Hidalgo, il y a une façon trés simple pour comprendre pourquoi acquérir sa résidence principale selon les principes édictés dans mon message précédent et plus intéressant que la location… Cela transforme un loyer, une charge en pure perte, en une mensualité, une charge dont une partie est transférée en investissement.

De plus, une fois entièrement propriétaire, la charge s’arrête, augmentant mécaniquement le pouvoir d’achat et la capacité d’épargne car ce n’est plus 40% de la valeur de la mensualité mais 100% de la mensualité que vous pouvez maintenant épargner (sur un autre support). Mais la vision flux de trésorerie ne reste qu’une vision partielle des choses… et erronée si l’on s’en tient à un calcul sur une année. Car acquérir sa résidence principale est un investissement à long terme, et il faut considérer les choses dans leur ensemble.

Enfin, je vous invite à plus de sens critique sur ce que vous lisez (et que vous reprenez pour argent comptant). Il y a pas mal de biais votre raisonnement. Les flux de trésorerie ne sont pas tous corrects, et ne sont qu’une vision des choses. Tout comme la hausse constante des biens qui laisse à penser certains qu’une baisse va arriver, ce qui est peut-être exact; l’avenir nous le dira. Mais comme démontré ci-dessus, cela ne changerait rien dans l’intérêt financier à acquérir sa résidence principale. Cela va juste transformer un rendement monstrueusement élevé en rendement extrêmement élevé. 

Maintenant, ceci est mon dernier message sur le sujet, car je partage entièrement les propos de Surin, et il faut savoir s’arrêter !

Dernière modification par WhiteTiger (25/08/2017 13h22)

Oui, je suis d’accord. C’est une façon logique de voir les choses.

Mais si le prêt est ajusté pour être équivalent à un loyer et que l’on considère la mensualité comme une charge qui aurait été là de toute façon si l’on avait été locataire… En gros, cette charge est la contre-partie d’un service indispensable (le logement) et pas celle d’un investissement. Charge que l’on aurait dépensé en pur perte si l’on avait été locataire !

Dans tous les cas, le calcul n’est pas celui fait par Hidalgo. Soit on ne considère pas les mensualités pour la raison évoquée, soit on considère toutes les mensualités et, dans ce cas, il faut considérer le coût total du crédit comme point de départ et pas la valeur du bien lors de  l’achat.

Mais, dans ce dernier cas, la comparaison locataire / propriétaire n’est plus possible ou équivalente si l’on se place d’un point de vue cashflow.

Il y a une réponse qui a été donnée plus haut que j’aime bien.
La RP s’analyse comme un investissement locatif, avec comme propriétaire : vous, et comme locataire : ben… vous aussi.
Appelons ces deux personnes Pro et Loc.

Pro achète à crédit un logement à 170000€, au taux de 1,9% en apportant les frais de notaire (17000€) => coût du crédit : 17000€ d’apport + 737€/mois pendant 25 ans.
Il rajoute 80€/mois de frais, et 800€/an de taxe foncière
Coût total de l’opération : 17000€ + 883€/mois pendant 25 ans.

Loc loue cet appart à 700€/mois. Ce qu’il y a de bien ici, c’est que ce loyer n’est pas imposable,
Pro reçoit donc 700€ par mois (ça correspond donc à ce qu’il aurait payé s’il était locataire = loyer fictif)

Bilan de l’opération :
Apport initial de Pro : 17000€
Cash flow de Pro : 700 - 883 = -183€/mois pendant 25 ans
Au bout de 25 ans, il est propriétaire. Donc capital de Pro à la fin de l’opération : 170000€

Calcul de rentabilité :
17000 + 183€/mois pendant 25 ans qui au final rapporte 170000€, ça fait une rentabilité annuelle de 5,15%

Donc si je trouve un placement à plus de 5,15% ou je peux placer mes (17000 + 183€/mois), ben autant rester locataire à 700€/mois.

Maintenant reste à savoir où chacun place son seuil de rentabilité. Perso, je pense essayer de ne pas descendre au dessous de 5%.

Je pense qu’on peut même essayer de prendre en compte la dimension affective d’une RP dans ces chiffres :
- dans le loyer fictif : si je veux vraiment être propriétaire, je peux dire que j’aurais été prêt à payer un loyer plus élevé (ça augmente la rentabilité)
- dans le seuil de rentabilité : je suis prêt à avoir une rentabilité de 0 pour avoir la chance d’être propriétaire…

On peut bien sûr faire ces calculs en raffinant les hypothèses : revalorisation annuelle du loyer, revalorisation (ou pas) du prix du bien, revente au bout de 10 ans…

Dernière modification par Hazdrubal (25/08/2017 18h13)

Pour expliciter mon calcul :

Pro met 17000 + 183€/mois pendant 25 ans. Au bout de 25 ans, il possède un patrimoine (immobilier) de 170000€.

Je considère que Loc met la même chose sur un livret : 17000 + 183€/mois pendant 25 ans. Quel taux ce livret doit avoir pour constituer au bout de 25 ans un patrimoine (financier) de 170000€. Réponse : 5,15%

C’est donc le taux pour lequel être locataire revient à la même chose qu’être propriétaire. Si Loc a un placement à 6%, il gagnera plus que Pro, donc au lieu de mettre ses 183€ dans sa RP, autant les mettre sur son placement à 6%.

Ensuite on peut intégrer dans ce calcul d’autres données, comme la plus-value, l’augmentation des loyers, d’éventuels frais (travaux…).
On peut faire le même calcul avec option de revente à 10 ans par exemple (on n’aura donc pas 170000 mais 170000 moins ce qui reste à payer à la banque)

Bonjour,

Je me permets de prendre la conversation en cours de route car il y a une chose que je ne comprends pas.

L’objectif d’un investissement "pur et dur" est matériel : une rente pour égayer notre quotidien (sous la forme d’un CF>0 ou d’une économie), ou bien un capital disponible pour un besoin futur. Dans tous les cas l’objectif est clairement financier.

Une acquisition RP mélange deux choses :
- investissement : partie financière, on souhaite faire gonfler sa trésorerie par rapport à un scénario "locataire"
- dépense/plaisir : on décore, on meuble, selon nos moyens mais bien souvent au-dessus de ce que l’on aurait fait pour une RL, on apprécie une vue, ou une proximité de transport ; nous avons un "retour sur investissement" qui n’est pas palpable financièrement ; comment estimer la valeur mensuelle/annuelle d’une vue sur la Tour Eiffel, la présence d’un cours d’eau dans le fond du jardin ou tout simplement le droit (légal) de casser un mur pour agrandir le salon !?

Et puis, j’en avais parlé dans un autre fil, mais la différence est particulièrement flagrante à Paris :
- location 62 m² dans le 5ème = 1590€ CC
- achat 62 m² dans le 5ème = 785 000€ soit un bon 830 000 € avec FN, soit 3400€/mois sur 25 ans à 1,5% (plus du double !)… Bon j’ai pris un cas extrême et le marché parisien est particulier.

Alors vous me direz, oui mais au bout de 25 ans, il dispose d’un bien qui vaut probablement 1M€ ! Sauf que pouvoir dépenser 1500€/mois en plus lorsqu’on est dans la fleur de l’âge, c’est, pour certains, inestimable.