Résidence Principale : actif, investissement ou passif ?

Faith a écrit :

D’une part il faudrait expliquer en quoi un "revenu fictif/implicites" est un "revenu", parce qu’en partant de ce principe, on peut aller TRES loin: ça remet totalement en cause le principe de possession.
D’autre part si cette phrase était valable, alors il n’existerait pas de PEA, d’assurance vie, de PEE, de PERP, etc…

Cette remarque est très pertinente. On peut aller très loin là dessus. Prenons l’exemple de quelqu’un qui fait lui même des travaux intérieurs et extérieurs dans sa propriété par rapport à quelqu’un qui fait appel à une entreprise. Ne devrait-on pas taxer là aussi ?

Il ne faut pas se leurrer, cette taxe serait juste une nouvelle taxe pour faire encore rentrer de nouvelles recettes dans les caisses de l’état. Après, pour l’habiller, certains sont près à tout pour lui trouver une utilité et la justifier. Mais in fine, le seul but serait de faire rentrer de l’argent et non de rétablir une quelconque équité fiscale. Enfin, pour l’instant cette taxe ne semble absolument pas à l’ordre du jour, surtout en période électorale !

Dernière modification par franck71 (28/10/2016 11h12)

Gaspode a écrit :

zetrader a écrit :

voici quelques exemples en 2016 de ce que je dis à Roanne (environ 36 000 habitants, une gare, plusieurs supermarchés, petits centres commerciaux) :
45 mètres carrés 274 euros charges comprises :
Appartement 2 pièces 45 m² Locations Loire - leboncoin.fr
48 mètres carrés 275 euros charges comprises :
Appartement 2 pièces 48 m² Locations Loire - leboncoin.fr
T3 65 mètres carrés 277 euros hors charges :
Appartement T3 roanne Locations Loire - leboncoin.fr
Etc…(et il y a plusieurs autres villes moyennes en France dans le même genre de prix à 40/50 euros près)

Roanne est un cas particulier où l’immobilier est excessivement déprimé, <1000€/m2.

La vacance locative est énorme (j’ai entendu 2000 apparts libres sur la ville) parce que, alors que l’agglomération roannaise est restée stable à 100 000 habitants, la ville elle même a perdu ses habitants (>60000 en 70) au profit des communes alentour. Ce qui fait que seuls les appartements de bonne qualité se louent facilement à un prix correct, 8-12€/m2. le reste est souvent très dégradé.

Alors dans ce cas il y a plusieurs cas particuliers en France…au passage, vous parlez de la perte démographique, mais savez-vous que c’est le cas de plein de villes moyennes de France ? Pic dans les années 70/75 (Roanne le pic était en 1975 avec 55 000 habitants Roanne ? Wikipédia ) puis bonne rechute après sur les 30 années suivantes (j’ai observé cela sur beaucoup de villes), ce n’est pas seulement le cas de Roanne.
Roanne depuis le pic a reperdu environ 20 000 habitants, Saint-Etienne depuis le pic a reperdu environ 50 000 habitants : Saint-Étienne ? Wikipédia
Je suppose que vous savez également que même Paris a perdu des habitants par rapport aux années 1920, exemple en 1921 2,9 millions d’habitants et en 2013 2,2 millions d’habitants (700 000 en moins quand même) :
Paris ? Wikipédia
Est-ce que l’immobilier en 2013 à Paris est moins cher qu’en 1920 ? J’ai des doutes, la démographie n’explique pas tout dans l’immobilier. Par exemple pour Roanne l’immobilier est plus cher que dans les années 90 alors qu’il y a moins de monde aujourd’hui.
Revenons aux prix immobiliers, puisque Roanne est un cas particulier, éloignons-nous de la région, car Saint-Etienne à environ 84km de Roanne risque d’être un autre cas particulier…
Rapprochons nous de Paris, avec Nevers, sa gare à environ 2 heures de Paris, environ 35 000 habitants (a perdu près de 11 000 habitants depuis le pic en 1975, comme quoi c’est courant), ce sera un peu plus cher que Roanne avec la "proximité" de Paris (seulement 2 heures de train) mais pas tellement plus cher, exemple :
T2 35 mètres carrés 270 euros charges comprises
https://www.leboncoin.fr/locations/1030 … htm?ca=5_s
T1 41 mètres carrés 300 euros charges comprises
https://www.leboncoin.fr/locations/1004 … htm?ca=5_s
T2 50 mètres carrés (description environ 49 mètres carrés d’appartement + 31 mètres carrés de grenier) 305 euros
https://www.leboncoin.fr/locations/970027409.htm?ca=5_s
Etc…
Saint-Etienne au passage, 172 000 habitants (au pic 223 000 habitants), gare tgv, tramway, pas mal de supermarchés, des centres commerciaux plus grands qu’à Nevers ou Roanne :
T2 36 mètres carrés 259 euros charges comprises :
https://www.leboncoin.fr/locations/1004 … tm?ca=22_s
T1 45 mètres carrés 262 euros charges comprises :
https://www.leboncoin.fr/locations/9042 … tm?ca=22_s
Quand je dis que c’est trouvable aux alentours des 300 euros en location dans pas mal d’endroits de France, voici déjà Roanne, Saint-Etienne, Nevers qui sont en "cas particulier", faut-il que je continue ?
Je peux vous faire une confidence, quand je suis allé à Roanne en été 2006 pour acheter mon appartement et habiter dans un coin tranquille pas très loin des supermarchés, j’avais vu les prix en location, ils étaient plus chers que ceux que je peux voir aujourd’hui en 2016, idem pour Nevers/Saint-Etienne, pour les avoir suivi ces coins là n’ont pas grimpé en 10 ans (en 2006/2007 la hausse était faite, Saint-Etienne par exemple était beaucoup plus bas en 2003/2004 puis il y a eu un rattrapage, et ensuite stagnation voire légère rechute).

Dernière modification par zetrader (06/11/2016 09h07)

je me permets de relancer le topic après avoir écouté un podcast super intéressant de William Bernstein, l’auteur de "The 4 pillais of investing" et de "The Intelligent Asset Allocator".

Il nous explique qu’une résidence principale est un passif/une dépense et non pas un actif/investissement comme certains le pensent. Une maison/résidence principale n’est pas un investissement mais un object de plaisir/de consommation/dépense.

Démonstration à l’appui:

Extract from episode 60 – William Bernstein – “The More comfortable you are buying something, in general, the worse the investment it’s going to be”. The Meb Faber Show.
http://mebfaber.com/podcast/

It’s an area that many many many individuals get wrong or misunderstand:
You said: “only income producing possessions such as stocks, bonds, or a working piece of real estate is a true investment.
"Home ownership is not an investment, it’s exactly the opposite. It’s a consumption item.”
Maybe explain what you mean there:

"You have to own a home, or if you don’t own a home, you have to pay a rent to someone.
So in effect, your house is paying you an opportunity to rent, which isn’t really an income.

To me, counting your house as an asset makes almost as much sense as counting your food budget, I mean obviously you can’t sell your food although you can sell your house. But if you sell your house, then you get a real problem which is you need to pay a rent to someone.

A house, in general, of course there are exceptions, and there has been exceptions, which are some of the richer real estate markets, but on average a house is a terrible investment because it’s real value does not increase by much more than 1% per year after inflation. And you’ve got the expenses, the maintenance costs, upkeeps, the taxes to pay. SO it’s really not a great investment, it’s an expense. Unless you can spend on your house, probably the better off you are not owning a house."

Un autre article intéressant sur le sujet:

Your House is a Liability (Not an Asset)
https://blog.amplifiedin…-liability-not-an-asset/
Definition: “an asset puts money into your pocket and a liability takes money out of it.”
“Even if your house is paid off, it still remains a liability – you still have insurance, property taxes, maintenance, etc. “
“Based on my definition, even when investing in real estate, an asset can quickly become a liability when the property becomes vacant or is not collecting rent.”

“Now I’d like to make this clear, I’m not advising anyone not to buy the home that they live in, but rather I’m asking you to be clear that it is in fact a liability. By doing so, it makes it a lot easier to think clearly about how much you’re willing to spend on purchasing it, renovating it and always having the latest modeled kitchen or bathroom, etc.
By realizing that these are all expenses, and that it is in fact keeping you further away from the goal of financial freedom, you are more likely to be more modest and more responsible with your divestment decisions (again most people would call this an investment decision).

“Granted, most people don’t like to be told the truth, because it hurts. Most people will try to discredit what I’m saying with a dozen or more rebuttals… all I can say is that the truth hurts.
Here’s the most frequent rebuttal that I receive “But my house is going up in value by investing in it”
My response is always similar “While this is true, you will rarely get your entire divestment back. Furthermore, even if you were to get every penny of your divestment back, that’s a zero percent return on investment. That’s worse than GICs and a zero percent return cannot be considered an investment.”

A house has all the qualities of a terrible investment:
• Constant extra layers of fees and taxes that never go away: maintenance, property taxes, etc. that will rise with inflation
• Usually, housing is too-large a percentage of someone’s portfolio. Even just the down-payment ends up being the largest expense of someone’s life
• Usually massive debt is involved
• Housing has returned 0.2% (after inflation) per year in the past 100 years
If you can avoid the 3 items above and don’t mind the opportunity cost and the time required to maintain your house, then go for it. Else, rent, and use the money you saved for other investments that will be less stressful and pay-off more.

Dernière modification par Hidalgo04 (18/08/2017 22h21)

Bonjour à tous,

De mon point de vue et selon mon expérience perso :

J’habite depuis 11 ans dans le même appartement.

J’ai été locataire presque 7 ans et en suis devenu propriétaire depuis un peu plus de 4 ans.

Je me réjouis chaque jour d’avoir fait cette acquisition.

Je suis passé d’un loyer de 1100€ à un crédit de 1600€.

Je pense que l’aquisition s’est faite a un très bon prix, et j’aurai aimé la faire avant.

A ce jour j’ai largement remboursé les frais de notaire.
Je pense également que le bien s’est apprécié grâce à l’augmentation des prix mais surtout grâce à un prix d’achat intéressant pour moi.

J’ai donc un retour sur investissement positif.

Meme si a fortiori moins bon que sur d’autres actif mais finalement c’est une chose qu’il est impossible de mesurer à priori.

Ce que je retient de mon achat, c’est qu’il est je pense intéressant d’acheter son habitation principale si vous pouvez la payer frais de notaire inclus moins cher que le prix du marché.
C’est comme acheter une action sous sa NAV finalement.

Je projete maintenant de déménager.
J’ai acheté un terrain, et la banque qui m’accompagne m’a permis de renegocié mon crédit actuel en rallongeant la durée, et en faisant passer les mensualités a 1050€.
Une fois la maison construite je démenagerai et je pourrai louer mon appart avec un cash flow positif.

Peut etre que mon argent aurait pu être mieux investi, mais c’est impossible à savoir à priori.
Par contre, au cours des 4 dernières années, j’ai vraiment senti une différence dans ma facon de vivre. Chaque jour lorsque je passe le pas de ma porte, je me sens vraiment chez moi et j’ai une certaine fierté d’en être le propriétaire.
J’adore également voir la mensualité du crédit qui tombe tous les mois, faisant baissé mon encours de crédit. J’ai la satisfaction de m’enrichir en habitant chez moi.
Cette sensation, je ne l’avais pas en étant locataire, et finalement s’accomplir c’est se sentir bien, et être fier de soi.
Cet achat me l’a permis, et je pense (meme si je conviens que cette vérité n’est pas mesurable) que cet achat m’a permis de réaliser plus sereinement mes autres investissements, et donc d’améliorer ma capacité à investir.

Je me permets donc de conseiller au gens la chose suivante :
Il n’y a pas de meilleure solution, il y a une solution adapté à chacun.

Soyez locataire si vous vous sentez bien en étant locataire, cela procure certains avantages.

Soyez propriétaire si vous aimez la pierre et que vous avez la chance de pouvoir acquérir votre précieux moins cher que ce que le marché propose. C’est possible, c’a l’est tous les jours en bourse et en immobillier c’est également le cas.
L’immo a aussi ses situations spéciales (divorces, succession, besoin d’acheteur rapidement.. assymétrie d’information entre le vendeur et l’acheteur comme ca a été mon cas, le vendeur proposant un prix en fonction du prix moyen à Toulouse alors que l’appartement se situe dans un des quartiers recherchés, le vendeur avait acquis l’appartement sur plan, n’etait pas toulousain et ne savais pas ou il etait…).

Bref il n’y a pas de solution passe partout sinon tout le monde serait soit locataires soit propriétaires.
Toutefois, il faut garder en tete qu’il y a toujours un propriétaire pour un bien, en considérant le marché efficient c’est bien de ce coté la que ce crée la richesse… à méditer…

Isild a écrit :

skywalker31 a écrit :

Triste celui qui vit chez un autre, même pour investir. J’investis pour vivre mieux et plus libre.

Très joliment dit ! Je partage complètement votre point de vue !
Quand la RP correspond à son rêve, quand on s’y sent tellement bien qu’on n’a pas envie d’en sortir, c’est qu’on a réalisé un investissement pertinent "psychologiquement parlant" et là, la notion d’argent devient bien secondaire.

Quand j’étais locataire d’un petit appartement, je n’avais qu’une envie : partir en vadrouille. Et forcément, la vadrouille, ça a un coup non négligeable.
Depuis que je suis propriétaire du type de maison auquel j’aspirais, je pars nettement moins et donc, je fais des économies substantielles.

La sérénité d’avoir une RP et de l’avoir payée n’a pas de prix. C’est cela qui me permet de me lâcher et de prendre plus de risques pour investir en bourse.

Vous comparez être vraiment locataire d’un petit appartement avec propriétaire d’une maison ?

C’est vraiment dommage que contrairement aux autres sujets, ce fil soit pollué par des jugements ou raisonnements subjectifs.

@Bernard2K, je n’ai relu tout le fil, mais je ne pense pas que vous soyez hors sujet.

J’ai l’impression qu’on ne se pose pratiquement que la question de savoir si investir dans la résidence principale est un investissement per se, en gros est-ce que le ROI est positif. Mais décider qu’un investissement est un actif ou un passif uniquement parce qu’il aurait une performance positive ou négative est, à mon avis, qu’une petite partie du sujet.
La question est de savoir :
1/ s’il faut le compter dans son allocation d’actif
2/ si c’est performant en terme d’allocation d’actif

A mon sens, même si on décide que c’est un placement performant per se, la résidence principale est un investissement assez moyen en terme de money management / de gestion du risque.
Comme vous le dites, en général, ca oblige à sur exposer dans un seul bien immobilier et une seule devise.

Certaines personnes ne sont pas inquiètes d’investir dans un unique bien immobilier. Soit. D’ailleurs, certaines personnes n’étaient pas inquiètes d’être sériseusement exposées à Sears. Chacun voit le risque comme il veut. Mais, je pense qu’être exposé, à un seul bien, une seule, ville, une seule devise … n’est pas hyper raisonnable en termes de gestion du risque. La hausse assez spectaculaire des dernières années en France, et surtout à Paris, ont mis un voile pudique sur ces risques. Mais ils pourraient se révéler très impactant.

Pour ce qui est de la diversification en géographies et en devises. Il faut différencier entre les types d’actifs et le risque de court terme versus le risque de moyen terme.
Par exemple, sur les actions à court terme les actions des différentes zones géographiques sont très correllées et l’effet devise fait augmenter la volatilité. La performance à moyen terme est significativement différente, et la variation des changes n’impacte pas la volatilité déjà élevée des actions.
@Surin : il y aurait des milliers d’exemples à donner. Mais il suffit de regarder les indices Reit Europe et World (j’ai choisit Reit car on est dans un fil immo, mais ca marche aussi avec les indices actions classiques), la volatilité du NAREIT europe développée à 5 ans est de 13,3% et celle du NAREIT all world de 9,9%. La perte maximale sur 10 ans de l’indice reit europe est de 71%, et celle du monde de "seulement" 57%. Et pourtant, il y a l’effet devise.

Mais si on prend, les obligations et a fortiori le cash, il est évident que la volatilité induite par les effets de change amène du risque à des classes d’actifs qui sont censees amener de la stabilité au portefeuille. C’est pour cela qu’il vaut mieux investir dans des obligations cotées dans sa devise, ou se couvrir en devises.

Pour l’immobilier résidentiel, je n’ai pas fait de calculs. Mais il y a pas mal d’exemples qui font penser que de ne pas diversifier est un risque réel. Est-ce que l’investisseur japonais qui a tout investi dans sa résidence principale s’en sort mieux qu’un investisseur japonais ayant investi dans un ETF World non couvert ? Ca m’etonnerait. Le MSCI World en Yen a fait pratiquement 8% par an depuis 1994 (la bourse Japonaise moins de 2% et je pense que la performance de l’immobilier est assez catastrophique)

De plus, la résidence principale est un actif malgré tout peu liquide, et qui ne permet pas de faire du rééquilibrage, une des bonnes pratiques de l’allocation d’actifs.

Mais, acheter sa résidence principale, c’est surtout beaucoup d’émotion. Et pour certains, se sentir chez soi, est très important.

Dernière modification par Fructif (25/08/2017 05h12)

Tounet a écrit :

Beaucoup de baratin pour pas grand chose. Le retour net sur investissement, le tri, l’achat sur une période haute ou baissière, Friggit…..
Dans la majorité des cas l’achat d’une résidence principale vous sera profitable, c’est indéniable, c’est statistique et vérifiable, restez locataire enrichira votre bailleur !
Les cas particulier ont en trouve …

Désolé pour vous, mais c’est vous qui dites du baratin en expliquant, dans le style café de commerce, que l’achat de la résidence principale est profitable, "sauf cas particuliers" mais sans vraiment détailler  ces cas.
Du coup, on ne peut rien tirer de votre post.

Pour une majorité de Français, il est vrai que l’achat de la résidence principale dans les 20 dernières années a été très proftable, comme chacun sait:
- contexte de baisse presque continue des taux, qui a (i) fortement augmenté les prix donc les plus-values latentes et (ii) permis le refinancement à un taux plus bas - et donc la fonte - des crédits d’acquisition  (prêts immobiliers)
- épargne forcée pour les cigales

Mais ici nous sommes sur un forum d’épargnants supposés sophistiqués:

- qui n’ont pas besoin qu’on les force à  épargner

- qui savent que la baisse des taux s’est terminée car quasi impossible d’aller plus bas, donc les deux moteurs (i) et (ii) n’existent plus

- qui savent qu’il y a des cas où l’achat sera quasiment certainement perdant, par exemple si un déménagement (y compris dans la même ville: pour s’agrandir, pour se rapprocher d’un autre lieu de travail, etc.) est prévu dans les six prochaines années

- qui savent s’enrichir autrement grâce à l’immobilier. Par exemple, dans mon cas personnel, depuis 2009, j’ai gagné en bourse sur des foncières cotées, en net après impôt (= plus-values nettes d’impôt sur cessions déjà réalisées + plus-values latentes - impôt hypothétique sur ces plus-values latentes en supposant tout vendu aujourd’hui) 3,2 M€. Donc bien plus que ce qu’une résidence principale m’aurait fait gagner, la flexibilité, la liquidité et la diversification internationale en plus.
D’autres se sont aussi enrichis grâce à de l’immobilier locatif.
D’une manière plus générale, il est plus rassurant d’investir dans l’immobilier quand le rendement locatif est 6% ou plus (possible avec pas mal d’actifs hors logements de foncières cotées, ou de logements "pas de standing" ou "loin de Paris" mais avec une demande solvable) que si le rendement locatif est du 2,5% (résidence principale de standing à Paris).

Donc la question n’est pas d’acheter ou non sa résidence principale.  La question est plus large: comment, en tenant compte des contraintes et préférences de chacun, augmenter le montant de son patrimoine grâce à l’immobilier. Et les réponses seront différentes selon les individus et les contextes.

Dernière modification par parisien (26/08/2017 22h12)

Là faut avouer, on se pince pour y croire sad
De toute évidence vous êtes resté bloqué dans les années 50 (ou vous regardez trop Mad Men ?).
Vision tellement sexiste et rétrograde que j’aimerais croire que c’est un troll grossier. Rassurez-moi, c’est du second degré ?
Quand je lis ça je me dis que les féministes ont encore du pain sur la planche.

Vous êtes en train de me dire que si on propose à des jeunes mamans d’arrêter de travailler, qu’un salaire leur soit versé pour s’occuper de leur enfant, et qu’on leur garantit une retraite, la majorité refusera, préférant leur activité professionnelle ?

La réalité c’est qu’aujourd’hui elles travaillent, certainement plus par crainte que par envie. Par crainte de na pas avoir de retraite, de couverture financière en cas de divorce, ou de reconnaissance sociale parce que le "progrès" féministe à réussi à injecter l’idée qu’une femme qui ne travaille pas est une femme "entretenue".

De plus, les études montrent qu’en plus de travailler d’avantage (que dans les années 50), elles s’occupent toujours (en moyenne) bien plus des tâches ménagères et des enfants que leur conjoint masculin.

Qui traitez-vous de sexiste ? Le Monsieur qui part au turbin tous les jours pendant que Madame choisit le papier peint, que Monsieur va poser pendant ses jours de congés ? Moi je dirai gentleman soucieux du bien être de son épouse. Personnellement, je connais d’avantage de femmes heureuses de ne pas travailler que le contraire (ATTENTION, je ne dis pas qu’elles le sont toutes !)

La question de l’égalité homme/femme ou de sexisme est un sujet bien trop vaste pour se permettre de qualifier quelqu’un de troll ou de rétrogrades en 5 lignes parce qu’il défend un modèle familial qui est certainement le sien, et que vous pouvez blesser.

De plus, le modèle moderne classique, où les deux travaillent, n’est pas parfait non plus.
Combien d’argent perdu dans les nounous parce que les deux travaillent et ne rentrent pas avant 19h00 le soir ?
Quel impact psychologique sur les enfants qui sont élevés par les baby-sitter ou qui restent seul à la maison pendant que les deux travaillent ?
Que reste-t-il du couple quand, après que chacun ait eu une dure journée de boulot, ils doivent se taper le ménage, la cuisine, et les devoir des enfants ?

Cette histoire de tunnel m’a toujours paru pas serieuse dans la mesure ou le contexte financier n’est pas pris en compte..

Si l’on se place dans le cas de qqun qui achète en ayant recours à l’emprunt il faut donc regarder le couple [prix, taux emprunt disponible]

je vosu recommande cette etude de La banque de France

https://publications.banque-france.fr/s … 10_web.pdf

Etude BdF Q1-2017 - Détecter autrement les tensions sur le marché immobilier résidentiel a écrit :

Les prix immobiliers résidentiels font l’objet d’une attention particulière pour leur influence directe dans les conditions de vie des ménages (coût d’acquisition d’un logement, comportement d’épargne, allocations entre classes d’actifs), mais aussi pour leur rôle dans le déclenchement de certaines crises financières (en particulier la crise des subprime de 2007-2008). Les prix immobiliers résidentiels en France, comme dans de nombreuses économies comparables de la zone euro, ont connu une remarquable progression, de la fin des années 1990, jusqu’en 2008.

Quand sont-ils « trop » hauts, et donc constitutifs d’une bulle spéculative ? Ceci soulève deux autres questions. D’abord, comment décrire sans équivoque une hausse des prix ? Une étude (Dujardin, Kelber, et Lalliard, 2015) a montré la nécessité d’exprimer les séries temporelles de prix immobiliers en grandeur explicite, c’est-à-dire en euros/m², afin de donner une image objective des niveaux de prix. Ensuite, comment interpréter les niveaux atteints ? Détecter l’existence d’une surévaluation des prix suppose de mettre en rapport les niveaux des prix immobiliers avec les facteurs économiques censés décrire leur évolution naturelle.

Nous pensons que les ratios « price-to-income » (prix/revenu) et « price-to-rent » (prix/loyer), largement employés, prennent incomplètement en compte les facteurs économiques inhérents à la formation des prix immobiliers. Utilisant les données en euros/m², nous proposons des indicateurs de tension permettant de mieux appréhender le cycle immobilier, et les périodes de tension sur les prix.

Dernière modification par Q2000 (30/08/2017 15h20)

Bonjour,

ayant enfin lu Père riche père pauvre, je viens mettre mon grain de sel dans la discussion.

Je trouve que Robert T. Kiyosaki a le mérite de dire clairement la chose suivante : pour devenir riche, il faut développer son intelligence financière, ses connaissances financières ou encore son QI financier comme il dit. Il dit que cela recouvre 4 domaines :
- la comptabilité
- l’investissement
- le fonctionnement du marché
- le juridique.

Ensuite, il dit "votre maison n’est pas un actif mais un passif". Ensuite, il montre des schémas où les gens pauvres ont une colonne de passifs plus longue que celle d’actifs, et réciproquement les gens riches ont une colonne d’actifs plus longue que celle de passifs.

Je trouve qu’il est extrêmement dommage qu’il dise "vous devez développer vos compétences en comptabilité" et qu’ensuite il dise des choses qui sont aberrantes du point de vue de la comptabilité. Il instille ainsi des conceptions erronées dans l’esprit des gens, et cela mène à bien des malentendus, comme en témoignent les 15 pages de discussion.

La seule raison que je vois à simplifier ainsi le message, c’est de le mettre à un niveau assimilable facilement par tous, même les moins instruits ou les plus rétifs aux chiffres. Ce qui est une bonne idée si on veut vendre plein de livres et de formations, à tous. On commence par leur inculquer des choses simples, mais fausses. Et puis après, dans un livre avancé ou un cours "avancé", on va leur expliquer que ce qu’ils ont appris est faux, et on va leur apprendre la vraie compta.

Je trouve qu’il aurait été plus honnête et plus productif d’enseigner directement les choses justes. Reprenons donc les bases de la compta :
- dans un bilan, l’actif est TOUJOURS égal au passif. Donc il est totalement aberrant d’opposer l’actif et le passif et de montrer des colonnes de hauteurs différentes.
- Puisque l’actif est toujours égal au passif, il est aberrant de dire "actif, c’est bien, passif, c’est mal". Les deux vont ensemble et sont indissociables. Le passif constitue les "ressources" et les actifs sont "l’emploi" donné à ces ressources.
- les "dettes" ne sont pas mal. On commence une entreprise en lui fournissant un capital, or le capital d’une entreprise est une dette envers ses actionnaires. Tout l’activité entrepreneuriale découle donc de la dette qui est inévitable.
- même une entreprise très riche, qui a de grosses réserves et aucune dette bancaire, va avoir un passif égal à son actif. Les réserves d’une entreprise sont inscrites au passif, eh oui, ce qui finit de démolir l’idée "le passif c’est mal". Constituer des réserves c’est augmenter son passif !

Une fois qu’on a dit cela, qu’est-ce qu’une résidence principale ?

Une résidence principale est un actif qui produit la fonction "logement" pour ses propriétaires. C’est aussi simple que cela.

Une résidence principale est un actif qui ne produit pas un revenu sonnant et trébuchant, mais un avantage en nature correspondant au loyer évité. C’est aussi simple que cela.

Accessoirement, une résidence principale peut aussi devenir productive de revenu sonnant et trébuchant :
- lorsqu’on loue son propre logement pendant qu’on est partis en week-end ou en congés
- lorsqu’on loue une partie de son logement : chambre chez l’habitant, studio ou appartement indépendant, etc. On peut même désormais louer spécifiquement sa piscine, sa pelouse avec barbecue, etc.
- lorsqu’on achète carrément un petit immeuble pour acheter d’un seul coup sa propre résidence principale et aussi un à plusieurs logements locatifs.
- lorsqu’on fait une plus-value à la revente et notamment si l’on fabrique cette plus-value en achetant pas cher (les bonnes affaires se font à l’achat), en faisant soi-même des travaux qui augmentent la valeur de la maison davantage que les travaux n’ont coûté, et si l’on revend au bout de quelques années plutôt qu’au bout de 20 ou 30 ans (la PV annuelle [qui est en quelque sorte le chiffre d’affaires annuel de son activité d’amélioration de maison] sera plus élevée si l’on revend au bout de quelques années et qu’on recommence)…
Kiyosaki dit qu’il faut essayer de voir des opportunités d’affaires partout. Si on applique cette logique à sa résidence principale, on peut en faire une source de revenus.

Pourquoi est-ce que Kiyosaki diabolise ainsi la maison ?
- Parce c’est un élément de la rat race. Aux USA, la grande majorité des gens vivent à crédit, donc ils vivent en fait au-dessus de leurs moyens. Le fait que ça soit majoritaire, cela constitue donc une "pression sociale" où, si l’on veut être bien intégré dans son cercle social, il faut consommer comme les autres, c’est à dire surconsommer. La maison est l’un des éléments qui conduit à dépenser davantage que ses revenus grâce à l’endettement. Résister à la rat race, c’est résister à cette pression sociale ; refuser d’acheter sa maison est l’un des éléments de cette résistance.
- Parce c’est l’occasion d’un saut vers le haut dans le niveau de vie. Un couple qui loue un appartement à 800 $ par mois ne va pas acheter une résidence principale qui se louerait 800 $/mois, il va acheter une maison qui se louerait 2000 $/mois en se disant "c’est pour les enfants à venir, et puis on pourra enfin inviter famille, amis et voisins à des barbecues, on aura enfin le statut social qui va avec la maison". Or, forcément, en passant de 800 $ à "loyer équivalent de 2000 $", ça fait une grosse augmentation de leurs dépenses.
- parce qu’on passe d’un unique loyer (qui concentre l’ensemble de la dépense logement), à une maison qui coûte des dépenses éparses, que le pékin moyen n’additionne pas : les échéances de remboursement de l’emprunt, le coût des travaux d’amélioration et d’entretien, le coût des meubles et de la déco où on va dépenser bien plus que si on était locataire, les impôts fonciers, parfois le coût d’un employé régulier (ménage, jardin, piscine…) etc. Le pékin moyen va avoir tendance à comparer son ancien loyer et son nouveau remboursement d’emprunt, et va donc sous-estimer le coût total de sa nouvelle maison. Par exemple il va dire "on passe d’un loyer de 800 $ à un remboursement de 1300 $ ; seulement 500 $ de plus, ça va, on va y arriver". Alors qu’en fait le coût total de sa nouvelle maison est plus proche des 2000 $/mois.
- parce que l’argent coincé dans la maison ne peut pas être investi ailleurs.
- au total, le message de Kiyosaki envers l’achat d’une maison, si il était exprimé en utilisant correctement les termes de comptabilité, ce n’est pas "votre maison est un passif", mais "votre maison est un actif très peu rentable et l’argent que vous y consacrez vous empêche d’investir dans des actifs plus rentables".

Il me semble que tout cela pourrait être expliqué aux lecteurs, plutôt que de les prendre pour des débiles en leur disant : maison = passif = c’est mal, ce qui leur inculque des notions de comptabilité complètement fausses, qu’il faudra qu’ils désapprennent ensuite, s’ils font vraiment l’effort, comme le recommande Kiyosaki, de développer leur intelligence financière, dont le premier item est la comptabilité !

Dernière modification par Bernard2K (02/08/2021 11h29)

Bernard2K a écrit :

Bonjour,

ayant enfin lu Père riche père pauvre, je viens mettre mon grain de sel dans la discussion.

…

Il me semble que tout cela pourrait être expliqué aux lecteurs, plutôt que de les prendre pour des débiles en leur disant : maison = passif = c’est mal, ce qui leur inculque des notions de comptabilité complètement fausses, qu’il faudra qu’ils désapprennent ensuite, s’ils font vraiment l’effort, comme le recommande Kiyosaki, de développer leur intelligence financière, dont le premier item est la comptabilité !

Rétrospectivement, je trouve aussi que ce livre est de bien mauvais conseils.

C’est en partie à cause de cette manière de penser que j’ai reculé encore et encore l’achat d’un pied à terre, alors que n’importe quel imbécile avait compris que vu le niveau des taux, de l’inflation, et du prix de l’immobilier (selon la ville considérée), c’était une opportunité.

1) Compte tenu de la fiscalité en France, pour gagner après impôt de quoi compenser un loyer, il faut un capital placé très élevé !

2) Quand une entreprise paye un loyer, c’est une charge déductible de son résultat imposable. Quand un particulier paye un loyer, il est imposé dessus, puisque ce n’est pas déduit de son revenu fiscal de référence. Du coup, c’est la double-peine pour le locataire : il doit gagner bcp, payer bcp d’impôts, pour "effacer" son loyer.

En comparaison, le propriétaire de sa résidence principale perd seulement la taxe foncière et les intérêts d’emprunt immobilier quand il rembourse son bien immobilier, et seulement la taxe foncière post-remboursement (+ l’entretien du bien évidemment, mais le locataire doit aussi entretenir le bien s’il ne veut pas vivre dans un taudis).

3) Je passe également sur le fait que la vente de la Résidence Principale est exonérée d’impôts en France, quand les autres placements ne le sont pas.

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Bref, quelques bonnes idées dans le livre, mais si je me base sur mon histoire, le bilan final de sa lecture est négatif, spécialement dans l’environnement français.

Une autre déformation de la réalité dans le discours  Kiyosakien est qu’il  oublie deux catégories importantes, à côté des riches (top 1%) et de pauvres (bottom 20%), les non-pauvres (top 20% aux USA)  et la masse des classes moyennes (qu’ils classe comme pauvres alors qu’ils vivent tout à fait décemment).  C’est juste stupide de dire pauvre 99% de la population des USA. Ça ne correspond en aucun cas à la réalité.

Cette torsion des faits est une caractéristique de l’idéologie.

Il me semble que le modèle promu par l’idéologie de Kiyosaki est celui du businessman.  Je vais concéder d’emblée que c’est une des rares voies rapides vers la richesse, la seule peut-être qui ne dépende pas seulement de la chance.

Mais il y a beaucoup d’échecs. Si on regarde dans un cercle social large autour de soi, on voit plus d’entrepreneurs qui vivotent que de franches réussites. La réussite est toujours accompagnée d’une compétence rare particulièrement développée que ce soit une compétence technique ou le flair commercial. Bien entendu, cette compétence s’est développée en s’exerçant.

Je ne sais pas comment quantifier le risque d’échec qui me semble beaucoup moins répandu dans d’autres voies.

Les USA ont une idéologie très favorable au risque entrepreneurial. Je pense que c’est lié au fait que ce pays n’a pas connu la déconfiture à peu près intégrale de l’Europe entre 1914 et 1945 (même si ce n’est pas passé loin dans les années 30). C’est plus dur de croire à la réussite de ses projets quand autour de soi tout n’est que ruine matérielle et morale.

En principe, cela est supposé contribuer à une forte mobilité sociale, mais voilà une présentation des faits sur la mobilité sociale comparative Europe/USA qui permet d’en douter.

Ce que ça me suggère est que la probabilité de réussite si on décide prendre des risques entrepreneuriaux est plus grande quand on a un plan B et le meilleur plan B est d’avoir une famille riche ou à défaut non-pauvre. Donc on peut supposer que le père riche a un père non pauvre. 

Il semble d’ailleurs corroboré par une étude empirique que des stratégies familiales de maintien dans la non-pauvreté dans des sociétés complexes à division du travail poussée marchent sur le très long terme (du moins qu’elles marchaient jusqu’à une date récente)Étude empirique sur la mobilité sociale à très long terme à Florence.

Dernière modification par Caratheodory (03/08/2021 15h51)