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[+2]    #226 23/08/2017 23h31

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Hidalgo04 a écrit :

Je réussi à mettre davantage de coté tous les mois pour investir dans des investissement productifs que mes amis du même âge qui claquent tout dans un crédit immo sur les 25 prochaines années.
Ils hyper-concentrent leur patrimoine des 25 prochaines années sur leur RP, sur une ville, que dis-je sur un quartier, sur une rue ! Ca va à l’encontre du bon sens.

Enlevez vos oeillères. Votre objectif est d’atteindre l’indépendance financière. C’est un objectif aussi louable qu’ambitieux.

Vos amis ont peut être fait un choix de vie différent.
Peut être tout aussi louable et tout aussi ambitieux voire plus. Par exemple, acheter un bel appartement parisien ou même, une maison de campagne - le pire investissement qui soit - … Pour en faire LA résidence familiale pour plusieurs générations… Imaginez, acheter une maison où vivront encore leurs descendants dans un siècle ou deux, c’est pas mal non ?

Hidalgo04 a écrit :

Conclusion, il n’est intéressant d’acheter que si l’on est certain que l’on fera une plus value sur à la revente hors inflation.

Euh… Alors ça, non seulement c’est pas un scoop, mais surtout ça s’applique à tout et n’importe quoi.

Réfléchissez, si vous êtes certain de faire une plus value à la revente, achetez ! Peu importe que ce soit une résidence principale, des actions Apple, un sac de patates, un cheval de bois ou un carnet de timbres ! wink wink wink

Dernière modification par dangarcia (23/08/2017 23h38)

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#227 24/08/2017 00h11

Banni
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Statistiquement il y a plus de chances d’être un retraité pauvre en étant locataire.

  Statistiquement il y a plus de chances d’être dans une catégorie supérieur en étant propriétaire.

  Bien sur chaque cas est particulier, la mobilité, le secteur, le salaire…… Il n’y a pas de vérité absolue mais n’empêche qu’en règle générale c’est préférable et un bon moyen de se créer un patrimoine avec un effet de levier et sans forcément beaucoup d’apport .

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#228 24/08/2017 02h06

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frame a écrit :

Le lombard est sur une durée courte? 5 ans Max.
Difficile  de rembourser 300k sur 5 ans.

Le lombard se renouvelle automatiquement tant que le portefeuille nanti correspond aux principes établis au début - en tous cas a ma banque privée.
La base du calcul est de 50% du portefeuille : si vous avez 1m on vous accorde dans les 500k ou plus - vous etes libre de l’utiliser pour acheter des titres et/ou un bien …et/ou une Porsche! haha!
Le taux euro est a 1%

D’ailleurs a mon grand étonnement quand je suis arrivée au Lux j’ai découvert que c’est le mode de fonctionnement des gens ici plutôt qu’une hypothèque sur le bien avec les frais de notaire supplémentaires. Plus de liberté et de flexibilte… évidemment tant que les taux sont bas!
Comme l’augmentation moyenne des prix est de 7%/an… on a intérêt a acheter plutôt que louer !

Dangarcia … j’adore votre phrase! Vous m’avez fait rire!
"Réfléchissez, si vous êtes certain de faire une plus value à la revente, achetez ! Peu importe que ce soit une résidence principale, des actions Apple, un sac de patates, un cheval de bois ou un carnet de timbres ! wink wink wink"
C’etait ma motivation principale du dernier achat immo!

Dernière modification par sissi (24/08/2017 03h30)

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#229 24/08/2017 07h06

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dangarcia a écrit :

Réfléchissez, si vous êtes certain de faire une plus value à la revente, achetez ! Peu importe que ce soit une résidence principale

Intéressant, parce que je fais souvent le commentaire inverse à mes proches (jeunes) qui s’inquiètent avant d’acheter: si le marché immobilier baisse, réjouissez vous car votre prochaine RP sera probablement plus grande et plus chère, et vous êtes donc globalement gagnant.

Cette affirmation n’est évidemment valable que si le marché du bien acheté est orienté dans le même sens que celui du futur bien, et qu’on envisage à un certain terme de acheter/revendre. Mais je trouve que c’est important à dire aux jeunes
Bien sur c’est une boutade, plus qu’une règle à suivre, mais comme de toute façon nous n’avons aucun pouvoir (individuel) sur le prix du marché, autant ne pas s’inquiéter inutilement.


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[+1]    #230 24/08/2017 09h44

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Hidalgo04 a écrit :

je viens d’écouter cette interview de James Collins sur Radical Personnel Finance:
Why Your House is a Terrible Investment :
https://radicalpersonalfinance.com/rpf- … nvestment/

Source de l’article initial:
http://jlcollinsnh.com/2013/05/29/why-y … nvestment/

Dans mon cas particulier:

Cas1: Achat cash d’une maison d’un montant de 500.000€ (Frais de Notaire et FAI inclus)

Propriétaire occupant:
-Taxe foncière: 3.500€
-Assurance: 400€
-Maintenance&Entretien: 1% x 500.000€ = 5.000€
-Coût d’opportunité (si les 500.000€ avaient été investis au lieu d’être immobilisés dans la maison): 4% x 500.000 = 20.000€ (SCPI à 4,5% dans une assurance vie qui reverse 100% des loyers comme Linxea Spirit par example, minorée des frais de gestion de 0,5% prélevés par l’assureur.)
=> Coût total pour le propriétaire: 28.900€ / an

Location:
-Loyer: 1.350€ x 12 = 16.200€
-Assurance: 200€ / an
-Taxe habitation (non prise en compte car le proprio occupant doit aussi la payer.)
=> Coût annuel total = 16.400€ / an

Il en coûte un surplus de 28.900 - 16.400 = 12.500€ par an de préférer l’achat en lieu et place de la location.

Pour celles et ceux qui voudraient faire intervenir le gain hypothétique du non paiement de loyer par le propriétaire :
+16.400 (gain sur loyers non payés)
-   5.000 (entretien & maintenance)
-   3.500 (taxe foncière)
-      400 (assurance)
-  20.000 (coût d’opportunité si le cash avait été utilisé à d’autres fins plus productives)
=> -12.500€ (perte annuelle du propriétaire // au locataire)

Conclusion : dans mon cas particulier, je m’enrichis davantage en restant locataire ;-)

Cas2: 20% d’apport (100.000€) et 80% de crédit immo (400.000€) @ 1,5% sur 20 ans (+0,36% assurance + 2000€ frais de dossier + 2000€ caution) => 2,25% TEG

Pour le proprio wanna be:
-Coût d’opportunité = 100.000 x 4% = 4.000€ / an
-Coût du crédit  = 96.035€ / 20 = 4.800€ par an
-Entretien&Maintenance = 1% x 500.000 = 5.000€ / an
-Taxe foncière = 3.500€ / an
-Assurance = 400€ / an
=> Coût total de 17.700€ / an

versus 16.400€ / an pour le locataire, soit un surplus de 17.700 - 16.400 =  1.300€ / an payés par le proprio.
Mais à cause du crédit le cash flow réel du proprio est en réalité de :
-24.600 (2.050€ x 12) (mensualités incluant principal et intérêt)
-5.000€ (entretien&maintenance)
-3.500€ (taxe foncière)
-   400€ (assurance)
=> 33.500€

Le cash flow réel du locataire:
-16.400 (loyers + assurance)
+ 4.000 (loyers des SCPI défisclaisés car assurance vie de plus de 8 ans, intérêts < 4.600€ si célib ou 9.200€ si en couple)
=> 12.400€

En termes de cash flows, le proprio qui acquière sa RP avec un crédit doit sortir 33.500 - 12.400 = 21.100 € de plus par an que le locataire (si on prend en compte les loyers de la SCPI pour le locataire) ou 33.500 - 16.400 = 17.100€ (si on ne prend pas en compte dans les cash flows les loyers que tire le locataire de ses SCPI).

Conclusion, étant donnée le ratio entre prix des loyers au m2 vs. prix à l’achat du m2 dans la majeure partie des grandes métropoles françaises, il n’est intéressant d’acheter que si l’on est certain que l’on fera une plus value sur à la revente hors inflation.

Etant donnée les niveaux actuels élevés couplés à des taux d’intérêts historiquement bas, qui ne peuvent que se maintenir dans le meilleur des cas, ou remonter dans le pire des cas, je ne vois pas comment les prix pourraient monter beaucoup plus haut. Le tout dans un contexte d’inflation très basse et de hausse des salaires hyper limitée, voire déflationniste étant donnée ce qui nous attend sur l’assouplissement du marché du travail…

Je trouve ce commentaire malhonnête pour plusieurs raisons :
- Un loyer de 1350€ pour un achat de 500 000€ => Prix d’achat = 370 loyers
Mise à part à acheter dans les endroits les moins rentables de France (centre de Paris et quelques autres endroits), cela me semble quand même très élevé
- Un coût d’immobilisation de 4% net qui - dans le contexte actuel - est élevé (ce qui implique d’investir dans des actifs risqués). Vous ne comparez donc pas des investissements de même nature.
- Une taxe foncière de 2,5 loyers => cela existe probablement dans certains endroits mais c’est incompatible avec les prix = 370 loyers)
- Un coût d’entretien de 1% => c’est le cas si le prix au m2 n’est pas élevé mais c’est encore une fois incompatible avec prix d’achat = 370. Typiquement, si vous achetez à Paris à 10k€/m2, vous n’allez pas avoir 100€/m2/an d’entretien par an. Mise à part à faire une rénovation totale tous les dix ans.
- Cout d’une assurance (le cout en étant propriété de sa RP ou locataire est sensiblement équivalent)

Tous ces chiffres me semblent bien discutables. Je serais curieux de connaitre l’endroit qui coche l’ensemble des cases pré-citées. J’ai plutôt l’impression que vous cherchez à vous rassurez.

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#231 24/08/2017 10h07

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Je suis a Lyon, et la rentabilité ne me semble même pas aberrante… On peut faire mieux, mais alors c’est une bonne affaire… !

Exemple je loue un appartement a 750€ soit 680€ HC il se vend a 230K€…

Par contre je vous rejoint pour l’entretient (même si quand c’est sa propriété souvent on ne compte pas..)

Pour la taxe foncière on trouve des telles disparités qu’il est aberrant d’en discuter… dans des secteurs proche il existe de telles disparités…

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[+1]    #232 24/08/2017 10h12

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Faith a écrit :

dangarcia a écrit :

Réfléchissez, si vous êtes certain de faire une plus value à la revente, achetez ! Peu importe que ce soit une résidence principale

Intéressant, parce que je fais souvent le commentaire inverse à mes proches (jeunes) qui s’inquiètent avant d’acheter: si le marché immobilier baisse, réjouissez vous car votre prochaine RP sera probablement plus grande et plus chère, et vous êtes donc globalement gagnant.

Cette affirmation n’est évidemment valable que si le marché du bien acheté est orienté dans le même sens que celui du futur bien, et qu’on envisage à un certain terme de acheter/revendre. Mais je trouve que c’est important à dire aux jeunes
Bien sur c’est une boutade, plus qu’une règle à suivre, mais comme de toute façon nous n’avons aucun pouvoir (individuel) sur le prix du marché, autant ne pas s’inquiéter inutilement.

Il me semble pourtant que ceux qui ont dû revendre au creux de la vague (en 2008-2010) une maison achetée un peu avant la crise n’ont pas beaucoup rigolé. Très long délai de revente, prix de revente net parfois inférieur au CRD ; et si l’on a déjà acheté la maison suivante et que la précédente ne se vend pas, on est pris à la gorge par le prêt relais qui arrive à échéance… La perspective que la maison suivante soit moins chère qu’avant ne fait pas tout !


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#233 24/08/2017 10h13

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Une chose également pas pris en compte c’est la possibilité de lever 500k€ sans RP. Il y a des témoignages sur ce forum de gens qui ont galéré à trouver un emprunt locatif même avec CF>0 parce qu’il n’était pas détenteur de leur RP. Il y a également des témoignages qui indiquent que certains (dont moi) ont utilisé leur RP comme collatéral pour d’autres prêts.
Les ramifications d’avoir ou pas une RP sont bien plus longues qu’on ne le pense.

Après Hidalgo04, parle de faire un investissement pourri (disons le clairement) pour justifier de ne pas acheter sa RP en le comparant à un achat à crédit de SCPI en oubliant d’indiquer comment il lève les 500k€ en question. Emprunter pour 500k€ pour sa RP et 500k€ de SCPI, ne nécessite pas la même argumentation auprès de son banquier. Autant il est "facile" de persuader son banquier d’emprunter cette somme pour sa RP autant sans RP, les banquiers sont bien plus frileux de vous fournir les 500k€ demandez sans contrepartie.

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#234 24/08/2017 10h20

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Je suis d’accord avec vous Kabal sur la difficulté à lever autant d’argent pour autre chose que pour la RP, souvent vous devez donc le faire en plusieurs étape et commencer par quelque chose de petit… ! Et de très rentable de préférence.

Après dans le cas qu’il présente (certes un peu orienté… ) Vous pouvez lever 200K de SCPI pour payer votre loyer ou vous avez besoin de vous engager a 500K pour votre propriété… Imaginez alors un problème personnel… ! Vous êtes pas engagé de la même manière !

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#235 24/08/2017 10h26

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Si vous levez 200k€ à crédit et êtes locataire, je ne vois pas comment cela paie le loyer. Les crédits en SCPI sont en cash flow négatif. Donc vous devez sortir de l’argent pour le rembourser en plus de votre loyer. Donc en cas de problème personnel, vous avez un problème 200k€ à rembourser sans collatéral.
Perso, si j’ai un soucis de remboursement, je vends ma RP épure tous mes crédits et j’ai encore les SCPI voire j’ai encore un petit quelque chose dans ma poche. Donc je suis très à l’aise avec ma stratégie.

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#236 24/08/2017 10h45

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Bernard2K a écrit :

prix de revente net parfois inférieur au CRD

Ce qui n’est pas un problème si le bien suivant a baissé du même pourcentage que la RP actuelle.

et si l’on a déjà acheté la maison suivante et que la précédente ne se vend pas

Si on a fait une erreur majeure de gestion, oui, effectivement, c’est un problème.
Mais le problème n’a pas grand chose à voir avec la baisse de prix: c’est d’avoir acheté trop rapidement dans un marché où l’acheteur a pourtant la main.

La perspective que la maison suivante soit moins chère qu’avant ne fait pas tout !

En effet, et je pense que mon post initial avait suffisamment de garde-fous pour bien montrer que je ne résumais pas le sujet à une différence de prix.
L’achat/revente à perte de sa RP est d’ailleurs un problème qui a touché un de mes proches, mais au moins n’a-t-il pas fait l’erreur d’acheter avant de vendre dans ce contexte de marché.


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#237 24/08/2017 11h37

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Encore deux réflexions sur la revente de la RP dans un marché baissier :
- on ne revend pas toujours pour racheter (besoin de mobilité géographique ; expatriation ; changement brutal de situation familiale…) ; dans ce cas, la perte de valeur est subie de plein fouet ; et s’y ajoute le frottement des frais (on paie à l’achat prix net+ FA + frais de notaire + frais de dossier bancaire et de garantie ; on revend et on touche prix net et c’est tout). Dans ce cas, on a eu une vraie baisse de capital. Ce n’est pas une critique envers vous, Faith, puisque vous aviez bien précisé que votre remarque était circonscrite à l’achat/revente. C’est une remarque plus générale.

- l’achat de la RP conduit souvent à une surexposition à l’immobilier d’une part, et à la zone euro d’autre part. On le voit dans le patrimoine exposé par les nouveaux membres : quand ils sont propriétaires de leur RP, cela contribue à ce que, dans le patrimoine brut, l’immo pèse souvent dans les 80-95 % ; et presque tout dans la zone euro. Avec le Brexit et la situation toujours pas brillante des PIIGS (Portugal, Irlande, Italie, Grèce et Espagne), est-ce bien prudent ? L’époque où les Français pouvaient jouer les touristes (voire investisseurs) relativement riches à l’étranger grâce au taux de change (quand l’euro valait 1,4 voire 1,6 $) est révolue. Et si ça passe durablement sous 1 ou même sous 0,8 ? Avoir en très forte pondération dans son patrimoine une RP qui ne vaut qu’en euro, euro qui risque de s’affaiblir, est quand même un problème.

L’idéal serait certes d’être propriétaire de sa RP, et de plus, d’être diversifié en types de placements ainsi qu’en devises/zones économiques, mais cela nécessite une surface financière que tout le monde n’a pas !

Dernière modification par Bernard2K (24/08/2017 11h44)


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#238 24/08/2017 12h05

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C’est ça Bernard , dans mon cas entre ma RP et mes biens locatifs , il y a du sens pour la diversification et dans une moindre mesure dans les économies réalisés.

Par contre , il est vrai que c’est pas la même qualité de maison et qu’on y perd un peu en confort.

Je pèse encore les pour et contre et je posterai un message quand j’aurai tout les ingrédients…

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#239 24/08/2017 12h10

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Hidalgo04 a écrit :

L’époque où les Français pouvaient jouer les touristes (voire investisseurs) relativement riches à l’étranger grâce au taux de change (quand l’euro valait 1,4 voire 1,6 $) est révolue. Et si ça passe durablement sous 1 ou même sous 0,8 ? Avoir en très forte pondération dans son patrimoine une RP qui ne vaut qu’en euro, euro qui risque de s’affaiblir, est quand même un problème.

Bernard2K, pouvez-vous expliciter ceci ? Je n’ai pas compris. Je ne vois pas le rapport entre un euro faible versus le dollar et la détention d’une RP sauf si on veut vendre notre RP à un américain.

Sur le reste, je vous rejoins, notre RP représente >80% de notre patrimoine brut…

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#240 24/08/2017 12h42

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Bernard voici un point de vue que je ne partage pas du tout avec vous.
Il faut à mon sens relativiser l’importance de la RP dans le patrimoine au niveau diversification que ce soit en immobilier ou dans la devise.
Un français qui consomme en France n’a aucune raison d’aller se diversifier (dans ma tête je pense éparpiller) dans une devise étrangère. S’il achète des actions en dollars via le moins cher des courtiers en ligne,  va-t-il pour autant les vendre le jour où il voudra voyager aux US? Non car il devra le repasser en euro très probablement pour ensuite racheter des dollars en espèces. il y a peut-être des moyens de conversion directs mais à la portée de bien peu d’utilisateurs.

J’ai souvent fait la réflexion du risque encouru à l’idée d’aller investir dans des devises étrangères et n’ai jamais compris pourquoi sur ce forum autant de monde étaient aller acheter des foncières en CAD par exemple. Je pense la même chose pour un tracker world, tous ceux qui en ont acheté depuis cette année sont bien souvent perdants par le simple effet de change.

Vivant en Asie, j’ai retourné la question dans tous les sens, ne serait-ce pas intéressant de placer quelques dizaines de milliers d’euros en USD par exemple histoire de "sécuriser" ou "diversifier"? J’en suis arrivé à la conclusion certaine pour ce qui me concerne que non.
J’ai eu la bonne idée d’investir dans l’immobilier en Thaïlande car c’est ici que je vis une bonne partie de l’année, j’ai provisionné un peu d’épargne via les comptes à terme et je m’en félicite aujourd’hui.
Est-ce que pour autant il m’arrive de revendre des bahts lorsque l’euro est bas? Non. Jamais.
J’ai pourtant souvent été tenté mais non, j’ai besoin de 15 ou 20k€ chaque année en bahts, si j’en revends il faudra que je les rachète un jour car l’immense majorité de mes revenus sont en euro.
J’ai une formidable réserve de devises avec mes appartements à Bangkok et n’hésiterai pas à en vendre un si l’euro s’installait durablement sur ses points bas. Le mois dernier j’ai fait mon premier transfert depuis 8 mois de EUR vers THB.
C’est la seule stratégie que je puisse conseiller, s’assurer un peu de flexibilité dans les 2 ou 3 devises dans lesquelles on consomme, pour le reste je le dis clairement, je déconseille aux jeunes forumeurs d’aller investir dans des produits en devise étrangère s’ils ne vivent pas dans le pays de la devise. Certains le font et sont suffisamment avertis, je pense que l’immense majorité le fait sans être conscient du risque qu’ils prennent.
Si jamais l’euro s’installe durablement sous 0,8$ eh bien ceux qui sont 100% euro auront plus de mal à financer leur voyage aux US. C’est le moindre mal qui puisse leur arriver.
On la vu depuis que l’euro a baissé de bien 20% ces dernières années, il n’y a pas eu spécialement d’inflation en France, la plupart des biens s’échangent au même prix donc il n’est pas nécessaire de prendre le risque de se couvrir dans des placements que l’on ne maitrise pas forcément.

Désolé si j’ai été long et en dehors du sujet mais on a quelque peu dévié.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#241 24/08/2017 15h47

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@kabal et kc : je ne vais pas détailler, car on est un peu hors sujet par rapport au fil.

Tout ce que je peux vous dire, c’est qu’en Europe, beaucoup de gens ont oublié à quoi ressemble une vraie bonne grosse crise économique et monétaire. Il faut lire ou relire l’histoire de la crise du peso argentin en 2001 (parmi de nombreuses autres).

Tant que l’euro reste relativement fort et stable, et la zone euro soudée, tout va bien. Dans le cas, très très hypothétique sans doute, d’un éclatement de la zone euro et d’un retour aux monnaies nationales, ceux qui auront gardé tous leurs avoirs dans leur pays risquent d’être fortement appauvris, par rapport à ceux qui ont diversifié leurs avoirs dans d’autres zones économiques.

Je répète : très très hypothétique sans doute…


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[+3]    #242 24/08/2017 17h20

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@Bernard2K, je n’ai relu tout le fil, mais je ne pense pas que vous soyez hors sujet.

J’ai l’impression qu’on ne se pose pratiquement que la question de savoir si investir dans la résidence principale est un investissement per se, en gros est-ce que le ROI est positif. Mais décider qu’un investissement est un actif ou un passif uniquement parce qu’il aurait une performance positive ou négative est, à mon avis, qu’une petite partie du sujet.
La question est de savoir :
1/ s’il faut le compter dans son allocation d’actif
2/ si c’est performant en terme d’allocation d’actif

A mon sens, même si on décide que c’est un placement performant per se, la résidence principale est un investissement assez moyen en terme de money management / de gestion du risque.
Comme vous le dites, en général, ca oblige à sur exposer dans un seul bien immobilier et une seule devise.

Certaines personnes ne sont pas inquiètes d’investir dans un unique bien immobilier. Soit. D’ailleurs, certaines personnes n’étaient pas inquiètes d’être sériseusement exposées à Sears. Chacun voit le risque comme il veut. Mais, je pense qu’être exposé, à un seul bien, une seule, ville, une seule devise … n’est pas hyper raisonnable en termes de gestion du risque. La hausse assez spectaculaire des dernières années en France, et surtout à Paris, ont mis un voile pudique sur ces risques. Mais ils pourraient se révéler très impactant.

Pour ce qui est de la diversification en géographies et en devises. Il faut différencier entre les types d’actifs et le risque de court terme versus le risque de moyen terme.
Par exemple, sur les actions à court terme les actions des différentes zones géographiques sont très correllées et l’effet devise fait augmenter la volatilité. La performance à moyen terme est significativement différente, et la variation des changes n’impacte pas la volatilité déjà élevée des actions.
@Surin : il y aurait des milliers d’exemples à donner. Mais il suffit de regarder les indices Reit Europe et World (j’ai choisit Reit car on est dans un fil immo, mais ca marche aussi avec les indices actions classiques), la volatilité du NAREIT europe développée à 5 ans est de 13,3% et celle du NAREIT all world de 9,9%. La perte maximale sur 10 ans de l’indice reit europe est de 71%, et celle du monde de "seulement" 57%. Et pourtant, il y a l’effet devise.

Mais si on prend, les obligations et a fortiori le cash, il est évident que la volatilité induite par les effets de change amène du risque à des classes d’actifs qui sont censees amener de la stabilité au portefeuille. C’est pour cela qu’il vaut mieux investir dans des obligations cotées dans sa devise, ou se couvrir en devises.

Pour l’immobilier résidentiel, je n’ai pas fait de calculs. Mais il y a pas mal d’exemples qui font penser que de ne pas diversifier est un risque réel. Est-ce que l’investisseur japonais qui a tout investi dans sa résidence principale s’en sort mieux qu’un investisseur japonais ayant investi dans un ETF World non couvert ? Ca m’etonnerait. Le MSCI World en Yen a fait pratiquement 8% par an depuis 1994 (la bourse Japonaise moins de 2% et je pense que la performance de l’immobilier est assez catastrophique)

De plus, la résidence principale est un actif malgré tout peu liquide, et qui ne permet pas de faire du rééquilibrage, une des bonnes pratiques de l’allocation d’actifs.

Mais, acheter sa résidence principale, c’est surtout beaucoup d’émotion. Et pour certains, se sentir chez soi, est très important.

Dernière modification par Fructif (25/08/2017 05h12)

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[+1]    #243 24/08/2017 17h22

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@ KC44 : David Swensen recommande une diversification géographique internationale des portefeuilles actions, et de ne pas hedger ses investissements étrangers car cela a un coût supérieur au gain apporté. Selon lui l’exposition à des devises étrangères (je parle des principales :CHF, GBP, YEN, US, €) apporte une diversification supplémentaires aux portefeuilles.

@Kabal : quand vous dites que le RP peut être utilisée comme collatéral pour s’endetter encore davantage. Oui et non. Le banquier ne prend en compte que la valeur nette (prix de marché - dette qu’il vous reste à rembourser). Si votre argent est placé en AVIEs, celles-ci peuvent tout aussi bien être utilisées comme collatéral à un crédit.

@Skype : tous les chiffres sont l’exact vérité. Pour le prix de la maison elle doit être comprise dans une fourchette de 450-520k€. Si vous rajoutez les FA et FN, 500k€ sont tout à fait plausibles.
Endroit : 1ere couronne de Toulouse. POur la taxe foncière vous pouvez prendre 3000€ si vous voulez, mais ce sont les sommes réelles que mes amis proprios payent !

@ sissi : pour que l’achat soit intéressant, étant donné la taxe foncière et les frais d’entretien et de maintenance, il faut en réalité que les mensualités de crédit soient bien inférieures au loyer d’un bien équivalent. Sympa le Luxembourg :pas de taxes foncières ni d’habitation. Avouons que ça dégrade sérieusement le business case de l’achat immobilier en France surtout que les collectivités locales vont encore augmenter ces taxes dans les prochaines années étant donné les baisses de transferts de l’état.

@jaynom : l’effet levier peut très vite se retourner en effet massue  (negative  equity où vous devez plus à la banque que ce que vaut votre maison). Les actifs que l’on a le droit d’acheter avec l’effet levier sont donc artificiellement inflaté. C’est l’achat d’actions à crédit qui a conduit à la crise de 29. Idem pour les tulipes hollandaises et pour là compagnie des Indes. Quand j’achète des etfs actions il n’y a personne autour de la table qui fait monter leur prix artificiellement grâce au crédit. Ça ne s’achète qu’avec du cash.

@ isild et skywalker31 : la plupart des grands joueurs de foot internationaux  millionaires qui jouent dans nos clubs français louent des apports,  hôtels particuliers et villas! Notre président est LOCATAIRE de l’elysee. Être locataire ne signifie pas forcément être miséreux et malheureux. La plupart des expats sont locataires et très heureux.

@faith: si vous devez plus à la banque que ce que des gens sont prêts à vous donner pour votre maison, vous êtes en négative equity. Le prix de l’autre maison plus grande et luxueuse que vous convoitez aura beau avoir lui aussi baissé, vous serez bloqué dans la premiere jusqu’au remboursement intégral du crédit à votre banquier. Perte totale de mobilité.

Dernière modification par Hidalgo04 (24/08/2017 22h07)


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#244 24/08/2017 22h02

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Quel ramassis de bullshit ! je ne suis pas partisans de l’achat de la RP mais:

Hidalgo04 a écrit :

Si votre argent est placé en AVIEs, celles-ci peuvent tout aussi bien être utilisées comme collatéral à un crédit.

vous n’êtes visiblement jamais allé demander un crédit.

A 1300e/mois vous avez une sacré daube dans la première couronne de Toulouse.

Hidalgo04 a écrit :

pour que l’achat soit intéressant, étant donné la taxe foncière et les frais d’entretien et de maintenance, il faut en réalité que les mensualités de crédit soient bien inférieures au loyer d’un bien équivalent.

faux, si vous restez suffisamment longtemps l’achat sera tjs plus intéressant nonobstant une chute drastique de l’immobilier.

Les millionnaires n’ont pas d’immo…bien sûr.  A qui louent-ils les villas et les hotels particuliers…

Et renseignez vous sur les etf, ce n’est pas aussi safe que vous le croyez.

Dernière modification par Reitner (24/08/2017 22h09)

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#245 24/08/2017 22h21

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Reitner a écrit :

vous n’êtes visiblement jamais allé demander un crédit.

=> ça s’appelle le nantissement d’une assurance vie.

Reitner a écrit :

A 1300e/mois vous avez une sacré daube dans la première couronne de Toulouse.

=> pas du tout. Je vis parmi tous les expats d’airbus qui ont un gros pouvoir d’achat et bon niveau de vie :-)

Reitner a écrit :

faux, si vous restez suffisamment longtemps l’achat sera tjs plus intéressant nonobstant une chute drastique de l’immobilier

=> preuve mathématique ?
Je vous ai détaillé mes calculs et hypothèses plus haut en page 9.

Reitner a écrit :

Les millionnaires n’ont pas d’immo…bien sûr.  A qui louent-ils les villas et les hotels particuliers…

=> mon propos était de dire qu’ils étaient souvent locataires. Je n’ai pas commenté leur patrimoine.  J’espère pour eux qu’ils l’ont diversifié avec de l’immobilier ; -)

Reitner a écrit :

Et renseignez vous sur les etf, ce n’est pas aussi safe que vous le croyez.

=> ai davantage confiance dans les entreprises à me verser des dividendes que dans l’état à ne pas m’augmenter ma taxe foncière, droits de mutation…

Dernière modification par Hidalgo04 (24/08/2017 22h24)


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[+1]    #246 24/08/2017 22h24

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Les taxes foncières sont disponible sur les espaces particulier du site des impôts.

Pour ma part , ma maison neuve, j’étais exonéré d’une partie de la TF.
Je suis passer de 500 euros à …… 2400 euros.

Ma maison est estimé à 245 à 255000 euros à ce jour.

Si je pars sur 230000 euros en prix de vente , et seulement 500 euros d’entretien annuel avec la TF à 2400 euros pour un loyer de 900 euros , j’ai un rendement de 2% net !

Cela me fait doublement réfléchir.
Heureusement que j’ai eu des frais de notaire réduits sur cette maison et que avec 230000 euros je fais une petite pv de 15000 euros si vente.

Prochaine étape : je vais visiter quelques maison en location pour me rendre réellement compte de la différence de confort.
J’ai par exemple une pompe à chaleur avec chauffage au sol réversible et une maison qui a 3 ans.

Sauf grosse pv à la revente , c’est pas rentable pour ma part.
A voir avec la différence de confort.

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#247 24/08/2017 22h32

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Pour ma RP: appartement en région parisienne, rentabilité nette d’environ 4.5%
Vu le niveau de sécurité et l’absence de gestion que ça occasionne, je trouve un tel rendement intéressant.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#248 24/08/2017 22h40

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Faith, votre rendement est 2x le miens alors que je suis en province smile.

Mais pourquoi j’ai écouté les croyances populaire à l’époque..
Pas de regret , j’ai pu emprunter très facilement pour construire mon parc immo.

De toute de manière je suis en mode " CGP" en ce moment , 2017 et 2018 va être une année d’optimisation ++++++++ .

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#249 24/08/2017 22h50

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@Hidalgo.  Oui nantissement mais vous ne faites pas ce que vous voulez de votre cash. Le rendement est anémique. Si ce n’est pas le cas, ça m’intéresse pour emprunter des scpi car j’ai plus de cash que ce que vaut ma RP.  D’ailleurs, les banques ne regardaient pas mes avoirs financiers pour mon emprunt, juste mon salaire, ce qui semble absurde en soit (mais pas tant que ça en fait, le cash peut me brûler les doigts)

J’avoue ne pas connaître Toulouse j’ai juste regardé recherche appartement ce week-end 😀 et les expat refuseraient de vivre dans ce qu’il y avait pour 1300e par mois.
J’ai acheté ma RP 100% crédit car je ne trouvais rien de qualité pour les mensualités que je verse. Et uniquement pour cette raison car dans mon cas (expatrié en pause), ce n’est pas un bon investissement.

Vos calculs sont justes mais en considérant que vous épargnez une partie des mensualites sur votre RP, vous verrez que au bout d’un moment  (peut être  >10 ans) il est plus intéressant d’être proprio.

Dernière modification par Reitner (24/08/2017 22h53)

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[+1]    #250 24/08/2017 23h56

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@hidalgo : visiblement vous n’êtes jamais allé voir un banquier pour demander un Credit. Très peu accepteront le nantissement d’une AV, et 0 si elle n’est pas dans la banque cible. D’autre part l’AV ouverte est généralement chargée en frais de gestion et entrée.

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