Résidence Principale : actif, investissement ou passif ?

bon, je vois que j’ai lancé un sujet qui déchaîne les passions ;-)
Il y a hélas bien trop d’affect impliqué autour de ce sujet pour que les propriétaires de leur RP aient un regard réellement neutre et rationnel sur la question.

Bernard2K a parfaitement résumé le fond de ma pensé.
L’unique valeur d’une RP est le foncier de son emplacement.
Sinon, si pas de dépenses d’entretien couteuses, le bien se déprécie très vite.

En ce qui me concerne, je suis en phase d’accumulation afin de quitter le plus vite la rat race, et tout concentrer dans ma RP serait d’après mes calculs une mauvaise décision. J’ai mieux à faire avec mon capital que de l’immobiliser (fructifier au mieux au taux de l’inflation) dans ma RP pour le moment, étant donné le niveau des prix eu égard au niveau des loyers !

De la même manière qu’en entreprise on évalue un projet au moyen de la NPV (Net Present Value), j’ai appliqué cette méthode à Buy vs. Rent, et avec des hypothèses de croissance de l’immobilier à 1-2% vs. marchés financiers à 5-6%, j’ai mieux à faire de payer un loyer et épargner/investir le reste sur les marchés que de tout mettre sur ma RP pendant 10-15 ans. Au bout de 30 ans, le locataire a 400 à 600k€ de plus que le propriétaire. Or, si sur ces 30 prochaines années l’immobilier venait à perdre 20 ou 30%, ce serait une superbe call option pour entrer à prix bradé et gagner sur les deux tableaux !

Bernard2K a écrit :

roudoudou a écrit :

quel rapport avec une voiture qui est un bien se dévaluant dans le temps (rapidement) et un actif réél en dimension finie qui a une valeur (forte) d’utilité et qui s’apprécie sur longue periode ?

Mon intention n’était pas de faire une comparaison voiture/maison, mais de parler du mécanisme psychologique sous-jacent, comme je l’ai expliqué ensuite ; néanmoins, la comparaison voiture/maison n’est pas peut-être pas aberrante, et peut donner quelques réflexions intéressantes :

- voiture se dévaluant rapidement : qu’est-ce qui empêche de maintenir une voiture parfaitement à l’état du neuf ? On peut remplacer toutes les pièces au fur et à mesure qu’elles lâchent. Problème, le coût. Vous me direz "mais il y a aussi l’obsolescence". Là aussi, on pourrait très bien équiper un véhicule en seconde monte. Clim en seconde monte : possible. Régulateur de vitesse en seconde monte : possible. Evidemment, des technologies plus étroitement liées à la voiture sont plus difficiles à installer, type airbag, ESP, etc. Mais là aussi, la limite principale est le prix de ces installations.

- bon, mais pour la maison, y a-t-il un phénomène comparable ?
Prenons la référence : une maison moderne et neuve. Isolation RT2012, prises réseau, domotique, déco dans l’air du temps, etc.
Prenons maintenant deux villas "standard" construites fin des années 1960, dans ce qui était à l’époque un village, désormais la banlieue très cossue des rurbains attirés par la grande ville voisine mais qui veulent "avoir un jardin".
- l’une n’a été quasiment pas entretenue. Elle vaut combien ? A peine plus que le terrain constructible. Je connais des cas de ce type. Alentours de Toulouse ou de Lyon, je ne vais pas citer les communes mais j’ai des cas précis. La maison peut se vendre dans les 350 k€, le terrain constructible seul vaut déjà 300 k€. Les gens qui achètent refont souvent tout l’intérieur, en ne gardant que les murs, et encore : modification d’ouvertures, extension, etc. Ca coûte presque aussi cher que de construire à neuf, preuve qu’ils achètent surtout le terrain. On voit aussi des achats par des promoteurs, qui rasent la maison pour mieux valoriser le terrain : création d’un lotissement ou construction d’un petit immeuble. L’amortissement comptable pratiqué sur l’immobilier professionnel (LMNP ou LMP ou structure IS) n’est pas aberrant car l’immobilier s’use vraiment. La valeur ultime d’une construction non entretenue est zéro. Elle est tellement vieille qu’elle est devenue "économiquement irréparable" et qu’il vaut mieux raser ou ne garder que les murs. C’est le terrain qui vaut encore de l’argent, pas la maison.

- l’autre maison a été parfaitement entretenue au goût du jour. Pour être au top, il faut avoir complètement isolé la maison (pas d’isolation fin des années 60, même dans les murs !), changé la chaudière déjà deux fois, changé les fenêtres déjà deux fois (double vitrage milieu des années 70 car choc pétrolier ; nouveau changement entre 2000 et aujourd’hui car les vieux double vitrage étaient abîmés, pas du tout aux normes actuelles et d’apparence démodée), ajouté une clim sans doute, refait complètement l’intérieur y compris le sol (les carrelages fin des années 60 sont terriblement datés), créé et entretenu un jardin paysagé agréable à l’oeil du rurbain, posé une piscine, ajouté une véranda, changé le portail et la porte de garage pour des modèles avec télécommande, fait re-traiter la charpente, changer quelques tuiles, probablement refaire complètement le crépi de façade qui était fissuré ou décoloré, fait reprendre complètement l’assainissement individuel pour se connecter au collectif ou bien pour refaire un individuel compatible SPANC, rénové complètement l’installation électrique, etc. Certes, cette maison rutilante vaut 700 k€, mais quelle fortune y a été engloutie en entretien et améliorations ?

Donc, déjà, on voit que la valeur "qui s’apprécie sur une longue période" nécessite, pour s’apprécier, des travaux très conséquents pour l’entretien mais aussi pour améliorer afin de se tenir au goût du jour en termes de déco et de fonctionnalités. Et une bonne partie de cette "appréciation de valeur" est souvent liée au terrain lui-même, à l’emplacement ; la construction qui est dessus, si on pouvait analyser sa valeur indépendamment du terrain, ne vaut plus grand chose si elle n’a pas été entretenue ; et vaut cher si elle a été améliorée pour correspondre au goût et aux normes actuelles mais moyennant des dépenses très conséquentes.

Et enfin, concernant cette appréciation de valeur : certes, le marché immobilier a fortement augmenté dans le passé. Encore faudrait-il corriger de l’inflation. Mais, va-t-il continuer ? Peut-on dire aujourd’hui avec certitude : "j’investis dans ma RP car je suis certain que sa valeur va s’apprécier" ?.

Au total, l’appréciation de valeur est loin d’être garantie ; et ne se fait pas sans des travaux d’entretien et d’amélioration coûteux.

Dernière modification par Hidalgo04 (19/08/2017 15h15)

Il me semble évident que l’achat de sa RP est placée dans la colonne de ses Actifs. Si cette dernière est financée à crédit, il y a en parallèle une ligne dans les Passifs qui se réduit au fur et à mesure des remboursements du crédit.

C’est exactement pareil que lors de l’achat de bureaux par une entreprise. On retrouve bien le bureau dans les Actifs (qui réduit au fur et à mesure de l’amortissement) et le crédit immobilier dans les Passifs (qui se réduit au fur et à mesure de son remboursement).
L’amortissement (généralement sur 20 ans) dans le cadre d’une comptabilité d’entreprise correspond à "l’usure" théorique du bâtiment. Après 20 ans, le bâtiment n’apparaît plus dans les Actifs car complément amorti mais, en général, il a encore une grosse valeur sur le marché (parfois même > au prix d’achat initial…) C’est l’une des principales niches de survaleurs que l’on peut détecter dans des sociétés cotées (méthode des Daubasses notamment…) - en réintégrant la valeur réel de l’immobilier (vs ce qui reste dans les actifs pas encore amortis) aux fonds propres.

Bref, la RP est bien un Actif dans le patrimoine personnel associé éventuellement à un Passif correspondant au crédit restant à rembourser.

Il est vrai que cet Actif va générer des frais d’entretiens, des taxes, etc. Mais d’un autre côté, vous n’aurez plus de loyer à payer.

Pour faire simple, prenons le cas ou vous achetez votre RP Cash (vous avez donc dans vos Actifs votre RP qui se rajoute et la poche Cash diminuée du même montant + Frais de notaire…)
La rentabilité annuelle de cet Actif (RP) peut donc être calculée de la manière suivante :
[Somme des économies réalisées (Loyer annuel (hors charges) d’une RP équivalente) - Somme des dépenses (TF - Frais de notaire annualisés jusqu’à la revente - somme des travaux & entretiens annualisée jusqu’à la revente) + (PV ou MV annualisée sur le prix de revente)] / Prix Actif

Il faut donc comparer ce rendement à celui qui pourrait être réalisé sur un autre Actif (bourse, appartement en location (Impôts à rajouter..), etc.)

Dans le calcul précédent, on voit bien que la PV ou MV réalisée lors de revente de sa RP va fortement influencer le rendement global (comme en bourse, la PV ou MV réalisée est souvent + déterminante sur le rendement global que le dividende). Le marché étant en forte hausse depuis le début des années 2000, c’est la principale raison qui explique l’excellent rendement moyen des RP sur ces deux dernières décennies.
Attention au retour de bâton en cas de stabilisation des prix et/ou matérialisation de MV sur les 10/20 prochaines années…

Dernière modification par Tanuky (19/08/2017 15h26)

Hidalgo04 a écrit :

Bernard2K a parfaitement résumé le fond de ma pensé.
L’unique valeur d’une RP est le foncier de son emplacement.
Sinon, si pas de dépenses d’entretien couteuses, le bien se déprécie très vite.

C’est à mon sens valable pour les constructions modernes bien souvent bâties à la va-vite avec des matériaux bon marché et souffrant souvent de problèmes structurels (le classique PER dans les combles), mais beaucoup moins pour de l’ancien acheté dans un état raisonnable. Après deux ou trois cents ans, les mauvaises constructions de l’époque ont eu le temps de disparaître.

Je ne sais pas comment vous arrivez à vos chiffres mais en louant mon 3p et son parking à Paris (pourtant acheté début 2016) j’arrive à couvrir ma mensualité d’emprunt + assurance + charges en étant au taquet des plafonds ALUR. La rentabilité sur prix d’achat fdn et travaux compris est de 3,6%. Point important, j’ai apporté 15% du prix en cash.

Tout le monde n’habite pas une grande métropole mais franchement dire que c’est un frein à la mobilité… je peux laisser demain mon appart et le louer en une semaine sans problème. Il suffit d’être à un emplacement de qualité et près d’un bassin d’emploi, c’est sur que dans la creuse c’est pas pareil…

Et pourtant je pense que les prix sont très élevés mais ce n’était pas un des seuls paramètres lors de mon achat, et d’une manière générale ce n’est pas le seul paramètre que prennent les gens en compte.

La plupart d’entre vous vivent en France - donc situation prix de l’immo et fiscalité différents de la mienne.
A chacun de faire ses calculs et voir ou sont ses priorités.

Pendant 3 ans j’ai paye 1000 euros pour un appartement "minuscule" au Lux compare aux 2 biens que j’ai acheté - qui les 2 ne me coutent pas plus du meme 1000 euros entre intérêts (déductibles) et frais de base.
L’un a 85 m2 dans le meme immeuble de qualité ou nous étions locataires - pas de taxes foncières- - l’autre est une grande maison vue mer avec jardin, 3 garages… a pied de tout… taxes foncières 500/an

Pour nous c’est le meilleur des 2 mondes car totalement finance donc notre capital continue a travailler. Le bien au Lux est vendable apres 2 ans d’occupation soit fin 2018 sans impôts et comme nous l’avons achète de notre voisin en direct sous le prix marche ( il ne voulait pas promettre de date d’occupation donc rabais) - dans un coin ou l’ augmentation de prix est de 7 a 10% nous ne nous sentons pas du tout "coinces"… c’est un peu comme avoir des foncières en bourse - mais sans le downside des marches - avec une bonne P-V en vue non-taxable ( et les frais d’enregistrement = cadeau de GDL si on garde 2 ans)
Par contre la maison va falloir attendre 3 ou 4 ans - si on veut la revendre avec P-V… mais on l’adore pour l’hiver …

Ce fut un exercice de compta - et pour nous une réelle amélioration de qualité de vie - pour un meme 1000 euros de dépenses/mois

Probablement que c’est directement relie a notre phase de vie - ou on aime bouger mais savoir ou on atterrit - avec des stops découvertes sur les 2300 kms de chaque voyage!
Avoir des amis aux 2 endroits …
Encore qu’une 3eme destination est sous étude - mais location pour la 1ere année!

Alors pour les IH aventureux .. il y a moyen de faire si on est flexible sur le pays sans gruger le budget…haha!

Mais se balader comme IH peut être tout a fait charmant aussi … sans souci des réparation a avoir…ou de vols..

Dernière modification par sissi (19/08/2017 15h49)

Dans le livre "Père riche, père pauvre" de R.Kiyosaki, le père riche voit la RP comme un passif car avec la somme immobilisée, non seulement il ne peut pas investir dans un actif qui lui rapportera un dividende ou une PV mais il y a également des frais inhérents à la propriété.
pere riche pere pauvre (pere-riche-pere-pauvre.pdf) - Fichier PDF

R.Kiyosaki a écrit :

L’un croyait: "Notre maison est notre investissement le plus important, notre plus grand actif." L’autre croyait: "Ma maison est un passif, et si votre maison est votre investissement le plus important, vous êtes en difficulté."

R.Kiyosaki a écrit :

Mon épouse et moi aimerions bien posséder une maison plus grande et plus voyante pour impressionner la galerie, mais nous savons que ce n’est pas un actif. C’est un passif car une propriété vient chercher de l’argent dans notre poche.

En gros, c’est une histoire de coût d’opportunité.

Dernière modification par Bluegrass (19/08/2017 16h38)

Cricri,
Sauf erreur de ma part, votre chiffre final de plus de 500k€ me semble incorrect (je suis sur la plage sans excel ) .
Car vous aurez bien à sortir 152k€ de loyer sur 20ans, que vous prenez dans les 4% d’intérêts de vos 230k€.
Il reste 1600€ d’après vos calculs entre interets et loyers.
Donc il vous faut prendre avec votre loyer payé 230k€ +1600 par an.
Au bout d’un an vous avez 231600 de placé et ainsi de suite.
Vous ne gagnez du composé que sur les 1600€ de surplus, le reste est consommé en loyers versé à votre bailleur.

Autre point (mais là je suis plutôt d’accord avec vous) 4% net en incluant des actions, c’est faisable certainement, mais voir avec quel TMI.

Dernière modification par alex44 (19/08/2017 17h20)

+1
Merci pour cette référence à Kiyosaki Bluegrass !
D’un point de vue purement comptable, une RP entre évidemment dans la colonne des actifs/assets, toutefois, d’un point de vue plus investissement, ça se comporte comme un passif.

@Cricri, je suis arrivé à des conclusions très similaires aux votres ;-)

Bluegrass a écrit :

Dans le livre "Père riche, père pauvre" de R.Kiyosaki, le père riche voit la RP comme un passif car avec la somme immobilisée, non seulement il ne peut pas investir dans un actif qui lui rapportera un dividende ou une PV mais il y a également des frais inhérents à la propriété.
pere riche pere pauvre (pere-riche-pere-pauvre.pdf) - Fichier PDF

R.Kiyosaki a écrit :

L’un croyait: "Notre maison est notre investissement le plus important, notre plus grand actif." L’autre croyait: "Ma maison est un passif, et si votre maison est votre investissement le plus important, vous êtes en difficulté."

R.Kiyosaki a écrit :

Mon épouse et moi aimerions bien posséder une maison plus grande et plus voyante pour impressionner la galerie, mais nous savons que ce n’est pas un actif. C’est un passif car une propriété vient chercher de l’argent dans notre poche.

En gros, c’est une histoire de coût d’opportunité.

Dernière modification par Hidalgo04 (19/08/2017 17h31)

Je suis avec un Iphone sur une plage de Corfou…
Mais votre RP ne produit que 1600€ sur 230k€ Donc 0,7% par an en augmentation de capital qui travaille, puisque vous depensez le reste pour votre loyer.

Dernière modification par alex44 (19/08/2017 18h15)

cricri77700 a écrit :

Dans mon cas , maison estimé à 250000 euros.
…/…
Si je loue une maison identique à la mienne , j’en aurai pour 850/mois

Comment un fin investisseur immobilier comme vous, maîtrisant tout ce qu’il y a à maîtriser (connaissance du marché, négociation, travaux etc) a-t-il pu être amené à faire un si piètre investissement ?

Dernière modification par DDtee (19/08/2017 17h43)

Je viens de lire votre autre post, que je connaissais déjà.
Je suis d’ailleur d’accord avec votre raisonnement globalement.

Juste le fait que 230k€ placé à 0,7% une fois le loyer payé (avec les 3,3% de rendement des 230k à 4%), ne fait pas +500k€ au bout de 20ans, même avec les interets composés.

Je viens de prendre aussi un simulateur sur internet.
230k€ avec apport de 1600€ an

À 0,7% (difference entre 4% de rendement, et le montant de votre loyer)
On arrive à peine à 300k€

La liberté c’est aussi de faire ce que l’on a envie chez soit( terrasse, aménagement,) mais là on est sur du plaisir, une peu comme avec les voitures ! Le vrai raisonnement d’investisseur serait de louer dans la pluspart des cas.

Dernière modification par alex44 (19/08/2017 18h15)

Les miens aussi! Mais les locataires n’en ont pas tous la possibilité ou l’envie!
Un 40m2 pour vivre avec une petite famille ce n’est pas l’idéal