Résidence Principale : actif, investissement ou passif ?

cricri77700 a écrit :

Ok je comprends mieux.
C’est une approche qui peut se défendre ( pour simplifier ) mais loin du véritable TRI dans cette comparaison je pense.

Je suis étonné, pour moi c’est bien là la définition du TRI. Cette valeur permet de comparer deux investissements entre eux en les ramenant à la comparaison avec un livret (fonctionnant à intérêts composés donc)

Par exemple, pour comparer deux achats immobiliers :
- apport de 20000€ + 250€/mois sur 20 ans, avec au final un bien possédé à 200000€
- apport de 7000€ + 180€/mois sur 25 ans, avec au final un bien possédé de 170000€

Je calcule le TRI comme fait plus haut : avec le meme flux de trésorerie sur un livret, quel taux doit avoir ce livret pour obtenir le même résultat final ? Ca permet, pour 2 investissements à flux différents et échéances différentes de les ramener à un taux annuel qui puisse être comparé.
Cela me permet ainsi de savoir lequel des deux achats est plus intéressant.

Pour moi un TRI dans l’immobilier doit inclure une estimation de revente pour avoir plus de sens. ( estimation de la revente en fonction de plusieurs paramètre sur l’emplacement et une étude sur le futur : tramway , TGV , augmentation ou baisse de la population et bien d’autres )

Ma façon de calculer est plutôt celle là POUR L’IMMOBILIER  :

Pro : achat 200000 + 15000 notaire
Entretien : 100e/mois , TF : 1300
Crédit immobilier 20 ans : 1100 euros.

Loc : 800e par mois.

Dépense de pro : 15700 euros/ans
Dépense de loc : 9600 euros /ans

Différence de 5800e / année
Que je place en intérêt composé ( car c’est en plus ) à 3% = 166300 euros.

Dans 20 ans , avec les même dépense loc va avoir 166000 euros.

Pro, pour la revente de son bien immobilier : si crise et revente à 140000 euros il est perdant , si PV à 250000 par exemple pro est gagnant.

Mais c’est compliqué , car on peut dire ce qu’on veut au chiffre ( augmentation de loyer , de TF , PV ou MV ) en fonction des personnes les calculs changé.
A QUEL TAUX LOC VA PLACER SON ARGENT 2%?10%?

Personnellement je place à 10% net facile en immobilier le résultat pour ma part serait 371000 euros.
D’autres plus conservateur avec 2% ou 3% auront 2 fois moins.

Il y a l’affect aussi à prendre en compte.
Pro aura sans doute une maison de meilleur qualité que loc dans les généralités.

Si loc à vendu sa RP pour devenir loc 2 , il faut calculer en plus dans les intérêts composés la valeur de revente de sa RP.
Donc cela change en fonction de chacun.

Calculé le tri comme vous faites dans l’immobilier me fait penser au Pékin moyen qui calcul une rentabilité d’un investissement locatif en divisant par 2 le brut pour aller au net pour simplifier mais c’est beaucoup plus complexe que ça.

Mais c’est une façon de penser simplifié qui peut être pas mal mais à affiner impérativement .

Dernière modification par cricri77700 (26/08/2017 08h19)

fifi55 a écrit :

Tradition oblige le nid est très souvent choisie par madame et monsieur essaie d’alimenter le nid …/…
Il est souvent important pour une femme de faire des travaux chez elle , d’embellir son chez soi et elle ne peut pas le faire de façon satisfaisante en location.

Si Madame se sent bien chez elle, elle fait la vaisselle, le ménage, les courses et prépare le repas ?!?
Dommage que vous n’ayez pas de présentation, j’aurais aimé connaître le profil d’un forumeur venu des années 50/60’
Un peu caricatural ou énormément ?

parisien a écrit :

Tounet a écrit :

Beaucoup de baratin pour pas grand chose. Le retour net sur investissement, le tri, l’achat sur une période haute ou baissière, Friggit…..
Dans la majorité des cas l’achat d’une résidence principale vous sera profitable, c’est indéniable, c’est statistique et vérifiable, restez locataire enrichira votre bailleur !
Les cas particulier ont en trouve …

Désolé pour vous, mais c’est vous qui dites du baratin en expliquant, dans le style café de commerce, que l’achat de la résidence principale est profitable, "sauf cas particuliers" mais sans vraiment détailler  ces cas.
Du coup, on ne peut rien tirer de votre post.

Pour une majorité de Français, il est vrai que l’achat de la résidence principale dans les 20 dernières années a été très proftable, comme chacun sait:
- contexte de baisse presque continue des taux, qui a (i) fortement augmenté les prix donc les plus-values latentes et (ii) permis le refinancement à un taux plus bas - et donc la fonte - des crédits d’acquisition  (prêts immobiliers)
- épargne forcée pour les cigales

Mais ici nous sommes sur un forum d’épargnants supposés sophistiqués:

- qui n’ont pas besoin qu’on les force à  épargner

- qui savent que la baisse des taux s’est terminée car quasi impossible d’aller plus bas, donc les deux moteurs (i) et (ii) n’existent plus

- qui savent qu’il y a des cas où l’achat sera quasiment certainement perdant, par exemple si un déménagement (y compris dans la même ville: pour s’agrandir, pour se rapprocher d’un autre lieu de travail, etc.) est prévu dans les six prochaines années

- qui savent s’enrichir autrement grâce à l’immobilier. Par exemple, dans mon cas personnel, depuis 2009, j’ai gagné en bourse sur des foncières cotées, en net après impôt (= plus-values nettes d’impôt sur cessions déjà réalisées + plus-values latentes - impôt hypothétique sur ces plus-values latentes en supposant tout vendu aujourd’hui) 3,2 M€. Donc bien plus que ce qu’une résidence principale m’aurait fait gagner, la flexibilité, la liquidité et la diversification internationale en plus.
D’autres se sont aussi enrichis grâce à de l’immobilier locatif.
D’une manière plus générale, il est plus rassurant d’investir dans l’immobilier quand le rendement locatif est 6% ou plus (possible avec pas mal d’actifs hors logements de foncières cotées, ou de logements "pas de standing" ou "loin de Paris" mais avec une demande solvable) que si le rendement locatif est du 2,5% (résidence principale de standing à Paris).

Donc la question n’est pas d’acheter ou non sa résidence principale.  La question est plus large: comment, en tenant compte des contraintes et préférences de chacun, augmenter le montant de son patrimoine grâce à l’immobilier. Et les réponses seront différentes selon les individus et les contextes.

Bonjour,

Vous n’avez pas à être désolé, c’est sympa de me répondre !

Je ne détaille pas les cas particuliers car ils sont particuliers, comme le votre d’ailleurs. Je ne voulais pas dire que votre façon d’investir soit mauvaises parce que vous êtes locataire, votre parcours me semble même l’inverse. Apres avoir été plusieurs fois propriétaire je suis aussi locataire, enfin….

  Sophistiqué ou pas et pour la grande majorité des Français, la Résidence principale reste le levier élémentaire pour se créer un capital et un patrimoine. Le logement reste d’ailleurs le premier poste de dépense. Il vous garantira en grande partie de ne pas être un retraité pauvre mais aussi c’est statistique de basculer dans une tranche de patrimoine plus important.

  Pour la grande majorité des Français, une fois les dépenses mensuel de loyers, de nourriture….il ne restera pas grand chose pour se créer un patrimoine et des actifs. Ça dépend des revenus, bien entendu, et il faudra des salaires conséquent pour etre locataire et se constituer un patrimoine de millionnaire comme le votre.
 
Désolé j’avais mal interprété le sujet: je pensais que nous parlions de la résidence principale et non de la valorisation de patrimoine immobilier.

Dangarcia :"Quand je lis ça je me dis que les féministes ont encore du pain sur la planche"

Doubletrouble : "Au contraire, on tombe ici dans l’excès de bien-pensance. Notre ami fifi55 exprime simplement le truisme "femme heureuse, mariage heureux" et immédiatement on assiste à une levée de bouclier lui mettant dans le clavier des mots qu’il n’a pas tapé."

J’ai bien ri… Laissez moi vous dire que souvent sur ce forum je me dis que nous féministes des années 68 …avons rate le coche! Et surtout qu’il n’y a que tres peu de femmes sur ce forum est bien le reflet d’une société … pas xxxxxxx hum!

Mais ce que dit fifi55 ne me dérange pas car ça reflète la réalité et volonté d’une partie des femmes …
C’est leur choix - ma mère était "femme a la maison" mais tellement active a l’extérieur dans des associations et en politique… qu’elle avait plus de satisfactions que si elle avait eu un "travail" en plus de choisir ses horaires. J’ai toujours admire les repas elabores - tout fait maison dessert compris- qu’elle préparait, servait a 7 personnes …puis debarassait en temps record car reunion ici ou la… Je regrette de ne pas avoir ce talent la!

Je suis d’accord avec doubletrouble : "Ces messages outragés sont d’autant plus ridicules quand on les lit sur un forum d’aspirants rentiers. Après tout, qu’est-ce qu’un rentier si ce n’est un homme ou une femme au foyer ?
Il y a une vie en dehors du salariat !"

Heureusement que mon partenaire croit au moit-moit! ou 50-50% sinon je ne m’en sortirais pas!
Je prefere de loin mon écran et la lecture au reste des taches ! Exception faite pour la navigation..

Il y a une bien meilleure vie en dehors du salariat !
Meme les postes soit-disant privilégies car beaucoup de conges ex prof de faculte mme faisaient me sentir "piegee" … malgré les défis intellectuels… il y avait trop de phénomène "pyramide" ou : faut se conformer a…

Desolee pour la partie HS !

Dernière modification par sissi (27/08/2017 17h03)

Sissi a écrit :

Je suis d’accord avec doubletrouble : "Ces messages outragés sont d’autant plus ridicules quand on les lit sur un forum d’aspirants rentiers. Après tout, qu’est-ce qu’un rentier si ce n’est un homme ou une femme au foyer ?

Je pense que le rentier et la femme au foyer sont bien deux notions différentes. Dans un cas, le rentier se prend en charge. Dans l’autre cas, on vit au crochet de quelqu’un avec tout le positif et le négatif que cela implique. On a une notion d’indépendance qui est à mon sens vital.
A titre personnel, je ne peux pas considérer comme mon égal quelqu’un qui voudrait vivre à mes dépens. Et je ne pourrais pas être avec quelqu’un que je ne considère pas comme mon égal. Cela implique que je fasse bien évidement ma part. Évidemment, c’est une vision très personnelle et je comprends que tous ne la partagent pas.

Dans la remarque de fifi55, je ne comprends pas pourquoi on cite la femme. Comme Faith, les hommes et les femmes ont les mêmes aspirations au global. Il n’était pas nécessaire de mentionner un sexe ou l’autre.

Dernière modification par Kabal (28/08/2017 10h44)

La résidence principale n’est pour moi pas un investissement, dans le sens immo, bourse ou autres….
Pourquoi?

Une part d’affectif entre effectivement en jeu et ce n’est pas qu’un simple raisonnement froid.
Il y a 10 ans, je ne pensais pas habiter dans le nord mosellan, il n’y a pas de raisons professionnelles pour nous de bouger (ma femme travaille au lux et moi ds une grande société de fabrique à moutons de Panurge) sauf en cas de pétard à la centrale nucléaire du coin. Et encore, j’ai mes pastilles d’iode.
Pour une très grande partie de la population, ce sera leur seule protection pour leur retraite, quant elle touchera 1000€ / mois sans avoir à sortir un loyer.

Je me rends de plus en compte qu’une partie du forum vit dans la stratosphère et même si cet argent a été durement gagné, et ne comprends pas que la culture et les moyens financiers de + 80% des français restent limités, sans commencer à dire que "ce n’est qu’une question de volonté" et que "moi, j’ai pu le faire…" (on n’est pas ici à savoir qui pi… le + loin).

Sinon pour les Chines et Chiennes de garde, vous me classez où: Ma femme et moi ont à fait mariage- maison- bébé; que du tradi poujadiste. Mais ma femme gagne 2 fois mes revenus et c’est moi qui m’occupent des gamins; un couple moderne, quoi.

Miller, je n’ai encore rien… Un patrimoine quasiment nul, je n’ai aucune certitude sur mon avenir, même si j’ai un salaire suffisant, et pourtant je réfléchit ainsi car je pense que c’est la meilleur manière de réfléchir pour justement avoir une protection plus tard.
Si j’ai mieux investi en achetant autre chose qu’une RP, c’est que ca va me rapporter plus, ou me permettre d’acheter quelque chose de mieux… Donc je ne pense pas qu’acheter une RP soit une sécurité… Au contraire c’est un risque en concentrant son patrimoine. Qui dans l’histoire de la France a toujours été globalement payant, mais pas dans tous les pays… Regardez l’Espagne, ou alors certaines région des états unis… !

perso à la maison, c’est 50 / 50 en matière de tâches ménagères (je veux en tant qu’homme participer à l’éducation de mes enfants et leur consacrer du temps notamment, ce qui passe aussi par repasser, faire le ménage etc.)

Il faut de tout pour faire un monde, ce qui compte c’est ce que le couple, et la famille qui l’entoure, se sente bien dans ce modèle. Si ça fonctionne pour vous, tant mieux :-)

Pour ceux qui disent que la France vieillit, c’est vrai mais enfin nous restons un des champions européens des naissances (je le vois tous les jours via notre entreprise ! essayez d’avoir une place en crèche sans soucis du jour au lendemain …), donc le crach immobilier, prôné par certains depuis des années, me laisse toujours très dubitatif.

Votre raisonnement est partiellement vrai :
Vrai] Naissances > décès => augmentation démographique => besoin de nouveaux logements => marché immobilier en bonne santé

Faux] Marché immobilier en bonne santé => Faible risque de krach

L’une des raisons de la crise financière des subprimes était liée à la bulle économique (spéculative) du marché immobilier aux Etats-Unis. En clair, le business reposait principalement sur le marché secondaire (occasion), les ventes n’étaient pas liées à de nouvelles constructions mais aux rachat de logements existants qui avaient "supposément" pris de la valeur.

En France nous retrouvons ce cas dans une ville comme Paris. Si demain, le projet du Grand Paris, ou bien la décentralisation des grandes sociétés vers des villes comme Bordeaux ou Lyon se poursuit, cela favorisera le marché primaire mais peut grandement fragiliser le marché secondaire, or c’est celui là qui "domine" dans le monde de la finance.

Nous avons néanmoins trois avantages par rapport aux Etats-Unis :
- ils ont eu une crise avant nous donc nous sommes préparés
- les propriétaires parisiens sont plutôt "prime" que "subprime"
- l’immobilier sur Paris n’est pas comparable au trillion de $ de dettes contractés outre-Atlantique et par conséquent moins susceptibles de mettre à genou une banque d’investissement

Si vous investissez dans des villes où la tension locative est déjà "basse", un krach immobilier ne vous impactera pas réellement pour deux raisons :
1] vous n’aviez pas forcément prévu de revendre
2] le prix du loyer n’a pas de raison de diminuer
3] vous n’achetez pas de dette spéculative

Exemple : les sociétés en région parisienne délocalisent en province, il n’y a pas de raison que habitants de Rouen déménagent massivement à Plougonvelin

Dernière modification par Caceray (28/08/2017 14h00)

Kabal a écrit :

Comme je l’avais dit à Doubletrouble sur une autre conversation, l’avenir n’est pas forcément tout rose et votre épouse pourrait s’en mordre les doigts de ne pas avoir travailler en cas de séparation. Pour moi, cela fait partie de l’avenir que ma femme, en cas de soucis, puisse se débrouiller sans moi.

Ma femme et les autres femmes de mon entourage familial et amical proche (et leurs conjoints aussi) n’ont pas ce genre de soucis:

- séparation avec le conjoint? AUCUN divorce observé chez la quarantaine de couples de cet entourage, que ce soit dans la génération de mes parents, la mienne ou la suivante.

- décès prématuré du conjoint? C’est évidemment rare, et dans les rares cas où cela est arrivé, le conjoint survivant - s’il était parent au foyer - n’a évidemment pas été obligé de chercher un travail grâce à l’assurance décès dont bénéficient les cadres dans les entreprises grandes et moyennes ou une assurance personnelle, procurant capital décès, rente de veuve/veuf et rentes éducation pour les enfants jusqu’à l’âge de 25 ans + patrimoine laissé par le décédé + extinction de l’éventuel crédit immobilier grâce à l’assurance décès contractée en même temps.

N’ayant donc pas ce genre de souci, les femmes (et quelques rares hommes) de mon entourage n’hésitent donc pas ou n’ont pas hésité à être volontairement parent au foyer pour quelques années ou pour toujours.