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#26 02/02/2021 16h24

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@kiwijuice Vous semblez porter un jugement peu flatteur sur ce placement! Mais cela corrobore en partie ce dont je me doutais un peu (un "machin" gonflé aux frais et opaque). A mon sens les rétro-commissions versées au CGP font que certains peuvent avoir un "léger décalage" par rapport au jugement objectif que l’on est en mesure d’attendre d’eux, relatif à la pertinence et performance réelles du placement. De plus le ratio élevé d’endettement ne me rassure pas trop en ces temps troublés. J’ai comme dans l’impression que ce placement est peut-être un peu moins "pépère" qu’il en a l’air (et que ce qu’on nous a vendu). Et je ne suis même pas certain que le cabinet de CGP puisse avoir un avis aussi pertinent que les informations que je glane ici… c’est un peu triste.

Pour moi maintenant, la difficulté c’est d’avoir un discours persuasif mais suffisamment simple pour que j’en parle aux autres associés. Et le pire c’est que j’ai franchement du mal à me faire un avis définitif… Il n’y aurais que moi, je n’hésiterais pas trop à tout revendre (et investir à la place en partie sur un panel de foncières, mais ça c’est une autre histoire), mais dans mon cadre c’est un peu plus compliqué.

@carpediem Vous parlez de "A…, M…et B.c.B", puis-je vous demander ce qu’est-ce exactement?

Dernière modification par Flouzamax (02/02/2021 16h24)

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[+1]    #27 02/02/2021 17h20

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Le plus facile pour leur faire comprendre est de prendre un exemple.

Imaginons qu’ils repèrent un immeuble pour 10m€.
Voici les frais:

- acquisition: 1,75% du montant entre 10 et 30m€ avec un minimum de 525k€ (soit 5,25% hein)
- recherche de financement (50% dette soit 5m€): min de 75k€
- en VEFA: 1,5% pour le suivi, soit 150k€

Qq mois plus tard,
- il faudra ensuite trouver un locataire. Pilotage pour 10% soit 1m€
- gestion locative : 1% soit 100k€ par an
- syndic : 3€/m2 disons donc 2000m2 soit 6000€ par an - pas cher en relatif
- 5% des travaux, donc 5% de 1% par an de la valeur, soit 5000€ si pas de travaux

Ce bien sera détenu dans une sociétée 100% détenue par le fonds.
Mais cette société aura son CA. Ca coûte 30k€ si plus de 5 locataires.

Donc
Pour l’achatte d’un bien de 10m€ en direct, vous aurez 750k€ de frais soit 7,5%
Pour sa location, la 1ere année: 1,141k€ soit 11,4%
La 2è année, 141k€.
Chaque année, ce bien aura aussi les frais de gestion de la SICAV, soit 1% ou 100k€

Donc au total
Frais année 1ere mise en location: 12,4%
Frais année normale: 2,4%

Si vous avez besoin de travaux, ils facturent la maitrise d’oeuvre ou d’ouvrage - en sus des prestataires évidemment.

Il y a un siphonnage systématique de la valeur des biens lors des achats ou changements de locataires ou travaux.

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[+1]    #28 02/02/2021 18h07

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«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#29 16/03/2021 07h20

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Dernières nouvelles: notre CGP vient de nous annoncer que le fond va être clôturé. Tous les biens vont êtres vendus ou transférés à d’autres fonds / foncières (de la même société ou externes). Le fruit des ventes sera intégralement redistribué aux actionnaires, sans avoir aucune idée sur le montant. Le délai maximum pour l’opération est de 3 ans. En attendant, tous les rachats sont suspendus. Cela oblige évidemment les investisseurs à prendre les PV (si il y en a), avec donc un impact fiscal. Nous n’avons pas d’autre informations précises pour l’instant.

On nous affirme que la décision de clôturer le fond est relative à une vague histoire de "maturité" (le fond à 8 ans) et de fenêtre de tir par rapport aux changements de réglementation énergétique. Pour moi ce n’est pas très crédible: si des biens sont à vendre (quels que soient les raisons), cela peut très bien se faire sans tout solder. Certaines foncières ou SCPI font très bien "rouler" leur parc en continu sans problème. D’autant plus qu’il a acheté des immeubles au fil de son existence, donc l’argument de la maturité est un peu difficile à comprendre.

Le scénario le plus probable pour moi, est que la crise du Covid est passé par là, et que le fond n’a pas pu servir les nombreuses demandes de rachats récentes (le fond ne s’engage à servir les rachats qu’à hauteur de 10% max), l’obligeant ainsi à liquider. Mais ce ne sont que des spéculations.

A mon sens le timing pour clôturer un fond immobilier (investi à 100% bureaux et commerces et en majorité en France) est très mauvais, et revendre (que ce soit sur le marché ou à d’autre fonds) l’intégralité des biens sur les 2 ou 3 prochaines années est loin d’être optimal. Nous n’avons évidemment aucune garantie sur l’estimation de la valeur liquidative finale, j’espère juste que ce ne sera pas la Bérézina.

Quelqu’un a t-il l’expérience d’un fond immobilier qui se solde? Croyez-vous que les raisons évoquées (maturité, normes énergétiques) sont crédibles? Ou quelles pourraient être les réelles raisons? Que pensez-vous du timing pour cette opération?

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#30 31/03/2021 12h44

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Bonjour Flouzamax,
Avez vous leur dernier reporting pour se faire une idée ? J’ai bien lu le rapport annuel 2019 mais qu’ont-ils raconté depuis ?
Moku

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#31 06/04/2021 12h03

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Pour l’instant rien de bien neuf, a part que la décision de procéder à la liquidation du fond serait a-priori lié à un resserrage de boulons sur les SICAV-FCP de la part de l’administration Luxembourgeoise. Dans tous les cas, le timing pour solder me semble vraiment pas optimal. L’échéance pour la finalisation de la clôture est annoncée à 2 ou 3 ans… Et pendant tout ce temps, les rachats seront très probablement fermés. Au niveau liquidité on a vu mieux!

Dès que j’ai des infos plus précises je les posterais ici.

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