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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 02/07/2016 14h08 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

Membre
Réputation :   173 

Je viens de finir la rédaction et la mise en ligne d’un "Guide de l’investissement en parts de SCPI" de 35 pages.

Je ne suis pas descendu dans tous les détails des différentes stratégies possibles. Ce document s’adresse donc essentiellement aux débutants, qui souhaitent bénéficier d’une synthèse sur ce type d’investissement.

Vous pouvez le télécharger (sans frais), en cliquant ici :http://bit.ly/1UdCucu

Il fera l’objet d’ajouts et d’améliorations, dans une version 2.0, fin 2016, en fonction des retours des internautes.

C’est pourquoi, je serai honoré et heureux de pouvoir bénéficier de votre feed back sur cet ouvrage.

Merci d’avance !

IH : un peu limite de demander l’email pour télécharger le livre. Certains pourraient penser que votre message s’apparente à du racolage publicitaire dans le but de récupérer des clients pour votre activité de CGP ; pour toucher votre commission sur l’achat des dites SCPIs après avoir lu l’ebook. Je laisse le message eu égard de votre ancienneté sur nos forums, mais ce serait un autre, je l’aurais supprimé.

Réponse à la modération (IH) : pour ceux qui ne souhaitent pas laisser d’adresse email, je vous invite à vous désinscrire dès la réception du livre électronique ! Vous avez un lien de désinscription au bas de chaque courriel.

De cette façon, vous êtes sûr de ne plus jamais recevoir de mes nouvelles (et notamment mes dossiers thématiques, études de cas, etc…)…

Dernière modification par stephane (10/07/2016 11h52)

Mots-clés : ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants

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#2 02/07/2016 15h49 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

Membre
Réputation :   221 

Bonjour,
Pour ma part je l’ai téléchargé la semaine dernière, c’est la même version?
Je l’ai trouvé intéressant pour un débutant, ça pose les bases.
En ce qui me concerne cela fait 2 ans que je m’intéresse de près aux SCPI, j’ai passé certains passages que je connaissais mais certains points sont bien expliqués et j’aurai plaisir à aller piocher dedans de temps à autre car je n’ai pas toutes les définitions en tête.
Vous parlez du TOF, il ne me semble pas avoir vu que vous abordiez les litiges et impayés qui viennent dans les faits le réduire.
Sinon je n’ai pas ressenti de volonté de racolage, accordons en effet le bénéfice du doute, j’ai déjà envoyé ce pdf à un ami qui s’y intéresse.

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#3 02/07/2016 15h52 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

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Réputation :   207 

Cher Stéphane, vous devriez mettre à jour votre présentation de 2010 "Je vis sans travailler" ne semble plus d’actualité quand je lis la multiplication des messages publicitaires que vous faîtes.

L’honnêteté sur vos objectifs et buts serait tout à votre honneur.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#4 02/07/2016 16h58 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

Membre
Réputation :   39 

Je serais ravis de le lire si on pouvait le télécharger et non se le faire envoyer en échange d’une adresse mail.

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#5 02/07/2016 17h04 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

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Réputation :   

Bonjour Stéphane,

Merci, tout d’abord, pour l’envoi de votre guide. Je l’ai trouvé tout à fait approprié à l’investisseur débutant, et qui y trouvera tous les fondamentaux de l’achat de SCPIs.

J’ai apprécié les explications sur l’intérêt des diverses façons d’acheter des SCPIsi ( nue propriété, à crédit, en assurance vie, etc…), qui permettent à chacun de trouver la formule la plus adaptée à son cas.

Ce qu’il serait peut être utile de développer :

- certains critères que j’ai découvert grâce à ce forum, tels que le délai de jouissance, et l’allongement de ce dernier,

- la fiscalité des revenus  d’origine étrangère de SCPIs telles que Novapierre Allemagne ou LFP Europimmo,

- une méthode de calcul du TRI en cas d’achat en nue propriété.

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#6 02/07/2016 17h32 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

Membre
Réputation :   173 

@ Kiwai 10 : Si vous ne souhaitez pas laisser votre adresse mail, il suffit de vous désinscrire dès la réception du livre électronique ! Vous avez un lien de désinscription au bas de chaque courriel.

Après désinscription, vous ne recevrez plus aucune nouvelle de ma part…

@ crapediem : ma présentation mentionne bien que j’ai lancé, comme vous, un cabinet de gestion de patrimoine, un peu plus d’un an après avoir vendu mon entreprise (mon étude de notaire). Je suis parfaitement transparent dans ma présentation, à condition de tout lire jusqu’au bout (post n°5) !

D’autre part, mes coordonnées professionnelles peuvent être consultées sur mon site internet, et sont accessibles au travers d’un lien qui figure au bas de chacun de mes posts. Où est le manque de transparence dans mes "buts" et mes "objectifs" ?

Dernière modification par stephane (02/07/2016 19h09)

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#7 02/07/2016 18h11 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

Banni
Réputation :   16 

@Carpediem : auriez-vous une clause d’exclusivité au sein de ce forum concernant la publicité, les parrainages et votre activité de CGP ?

Vous êtes habituellement plutôt magnanime, ce qui fait de vous un habile commerçant sous l’égide de bons conseils et de publications intéressantes.

@Stephane : votre contribution ici est clairement professionnelle tout en prodiguant des conseils intéressants, rien à redire !

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#8 03/07/2016 09h46 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

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Réputation :   207 

Loin de moi l’idée de vouloir lancer une polémique stérile. Il fut un temps pas si lointain où chaque post de Stéphane du style "contacter moi pour souscrire" était suivi par d’autres CGP de la même teneur. Ce forum est aussi ce que nous en faisons.

J’estime que la réputation élevée crée plus d’obligations dans ses propos qu’elle ne crée de droits d’outrepasser la charte de ce forum.

@ Stephane Bonne chance pour le succès de votre ouvrage. Si vous souhaitez que mon post précédent soit retiré….

@Facelvega: Point de signature renvoyant vers un site, ni de proposition de parrainage dans mes post, les seules fois que j’indique distribuer un produit sont quand j’interviens sur la qualité du produit afin de faire connaître le conflit d’intérêt possible dans mes propos.

Effectivement, la qualité de mes interventions entraîne de nombreuses demandes d’étude. Je ne pense pas être un habile commerçant mais bien un bon conseil quand je compare le nombre de messages de recommandation que j’ai reçu par rapport à d’autres CGP de ce forum.

Je ne vous ai pas envoyé de mail signalant la sortie de produits similaires à celui pour lequel vous m’aviez contacté en MP, donc commerçant cherchant à vendre à tout prix, pas vraiment mon style.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#9 05/07/2016 08h58 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

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Réputation :   127 

@Stephane,
j’ai essayé de télécharger le guide hier soir, le site rame et plante.
Je n’ai pas réessayé.
J’ignore si c’est ponctuel ou lié à ma configuration (ubuntu).

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#10 07/07/2016 10h31 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

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Réputation :   173 

Avez-vous vérifié votre boite spam ?

Si vous ne l’avez toujours pas reçu, envoyez-moi un petit message privé et je vous adresserai le lien de téléchargement.

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#11 07/07/2016 14h14 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

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Réputation :   127 

stephane a écrit :

Avez-vous vérifié votre boite spam ?

Si vous ne l’avez toujours pas reçu, envoyez-moi un petit message privé et je vous adresserai le lien de téléchargement.

Non j’avais reçu le lien, mais ça ne passais pas.
Hier soir, c’est passé.

Juste une question, pourquoi ne pas avoir fait de sommaire ?

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#12 10/07/2016 09h06 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

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Bonne idée !  Ca sera fait dans la version 2.

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#13 13/02/2017 11h20 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

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Bonjour Stéphane,

J’ai commencé à lire votre guide et je le trouve vraiment très intéressant. Avez-vous sorti une nouvelle  version ? Quelles sont les SCPI que vous conseillez en 2017 pour un complément de retraite ?

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#14 21/02/2017 17h41 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

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Réputation :   173 

Pour le moment, je n’ai pas encore fini la version 2.0 par manque de temps.

Je vous ai transmis ma liste de SCPI favorites en message privé.

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#15 21/02/2017 17h43 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

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Réputation :   134 

Bonjour Stephane,

Si cela est possible je suis également intéréssé par cette liste en MP.

Cordialement

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#16 21/02/2017 17h59 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

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Réputation :   22 

Bonjour Stéphane

Je suis également très intéressé si c’est possible !

Cordialement

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#17 21/02/2017 19h56 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

Membre
Réputation :   

Bonsoir Stéphane,

Autant en faire profiter tout ceux qui viennent sur ce fil
Je suis également intéressé

Cordialement

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#18 21/02/2017 19h56 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

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Réputation :   10 

Bonjour,

J’ai lu avec intêret votre guide, je suis également intéressé par votre liste de SCPI.

Un point m’a interpellé :
Co-Souscription ou Démembrement avec objectif "valoriser la trésorerie de l’entreprise" + "préparer sa retraite" :
- L’usufruit temporaire est acheté par la société opérationnelle pour assurer la valorisation de l’entreprise
- La nue-propriété est achetée par la personne physique dans le but d’obtenir un revenu à terme pour la retraite

Pouvez vous m’en dire plus svp ?


➨➨ Parrainage YOMONI ➨➨ GEOFFREY03 ➨➨ Parrainage WESAVE : GM6366 ➨➨ Linxea, Me contacter

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#19 21/02/2017 20h43 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

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Preneur également si possible 🙆

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#20 21/02/2017 21h36 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

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Idem pour moi. Ça m’intéresse beaucoup également. Mer.ci d’avance

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#21 22/02/2017 13h42 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

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Intéressé également, surtout pour comparer avec ma liste (3), je vais bientôt signer un financement.
Cela ne me pose pas de problème que ce document soit payant

Dernière modification par maxlille (22/02/2017 13h44)

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#22 22/02/2017 13h54 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

Modérateur
Réputation :   204 

stephane a écrit :

Je vous ai transmis ma liste de SCPI favorites en message privé.

Le plus simple serait sans doute de la partager ici plutôt que de multiplier les demandes individuelles, le but de ces forums est de favoriser les échanges publics et non pas d’augmenter les échanges privés.


Mon portefeuille passif Parrainage Binck me contacter

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#23 22/02/2017 14h52 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

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Bonjour,

Je vous remercie pour l’intérêt que vous portez à mes publications sur internet.

Voici la liste des scpi que j’ai le plus recommandées à mes clients en 2015/2016 (par ordre alphabétique) pour de la pleine propriété ou de la nue-propriété :


* Corum convictions (Corum AM) : Une SCPI de création récente qui ambitionne de délivrer un fort taux de distribution (6%) en tirant partie des cycles immobiliers européens. Parfaite pour l’achat à crédit lorsque la banque accepte de la financer.
* Cristal rente (Inter gestion) : Une SCPI diversifiée à dominante « commerces ». Cristal Rente a pour politique de maîtriser sa collecte. Nous la proposons depuis 2016 car elle dispose maintenant d’une taille suffisante.
* Efimmo 1 (Sofidy) : SCPI diversifiée en bureaux et commerces. Depuis sa création, sa performance annuelle (TRI) ressort en moyenne à 8,91 % et son taux d’occupation a toujours été supérieur à 91 %. La gestion de cette SCPI a été reprise par SOFIDY en 2000.
* Epargne foncière (La Française AM) : Parfaite pour investir dans le secteur des SCPI de Bureaux. Les actifs sont de qualité et majoritairement situés à Paris et sa région. SCPI idéale pour réaliser un premier investissement sur le marché des bureaux.
* Ficommerce (Fiducial gérance) : Deuxième SCPI dans le secteur des murs de magasins en termes de taille. Ses actifs sont plus décentralisés en régions que ceux du leader incontournable, Immorente.
* Foncia pierre rendement (Foncia pierre gestion) : SCPI à capital fixe prochainement  en augmentation de capital (avril 2017). Nous apprécions tout particulièrement son taux d’occupation élevé depuis de nombreuses années.
* Immorente (Sofidy) : Leader incontesté et incontournable pour investir dans le secteur des commerces. Depuis sa création, sa performance annuelle (TRI) ressort en moyenne à 9,67% l’an.
* Immorente 2 (Sofidy) : Approche originale misant sur une forte revalorisation de la part grâce à un recours à l’endettement et à la qualité des actifs. Pour ceux qui recherchent un foncier de grande qualité et une revalorisation du prix de la part, contrepartie d’un plus faible dividende.
* Interpierre france (Paref gestion) : SCPI qui fait appel à l’effet de levier du crédit. Le report à nouveau donne une bonne visibilité sur les distributions futures. Une petite SCPI à découvrir.
* Novapierre allemagne (Paref gestion) : Intéressante pour une diversification géographique en direction de l’Allemagne. La fiscalité de cette SCPI est attractive pour certains contribuables (principe de la retenue à la source en Allemagne au taux de 15,825% et du crédit d’impôt en France)
* Pierval santé (Euralys) : Thématique particulièrement défensive. Elle permet une diversification intéressante au sein d’un portefeuille de SCPI dans l’immobilier de santé.
* Primovie (Primonial) : Thématique particulièrement défensive de l’immobilier de santé et d’éducation. Elle permet une diversification intéressante au sein d’un portefeuille de SCPI.

* Les SCPI que j’ai le plus recommandées en USUFRUIT sont (en fonction des disponibilités du moment) :

- Corum Convictions
- Efimmo
- Immorente

@dFranck : le schéma que vous évoquez consiste à faire acheter par votre société opérationnelle à l’IS de l’usufruit de parts de SCPI, et à faire acheter la nue-propriété des mêmes parts par la personne physique.

En 2015 ou 2016, nous avons longuement discuté de ce schéma sur le forum à plusieurs endroits (je ne sais plus ou, exactement). Je vous recommande de faire une recherche.

Je reproduis ici un cas pratique récapitulatif de ce qu’il faut faire en la matière (tiré du dossier thématique "nue-propriété" téléchargeable sur mon site internet Dossier thématique n°1 : nue-propriété de parts de SCPI – Club SCPI) :

VI - Cas Limero   

Monsieur Limero (51 ans) est propriétaire d’une entreprise d’informatique (EURL Infolimero) au capital de 50.000 euros, organisée en EURL (à l’impôt sur les sociétés) qui dispose d’une importante trésorerie (en sicav monétaire qui ne rapportent presque rien) correspondant à des bénéfices accumulés sur plusieurs exercices (100.000 euros), ainsi qu’un compte courant d’associé ouvert à son nom dans les livres de la société (100.000 euros).    

Monsieur Limero, qui n’a jamais distribué aucun dividende, s’interroge sur la possibilité de récupérer tout ou partie de cette trésorerie, pour réaliser un investissement en parts de scpi, dans le but de préparer sa future retraite. Est-il possible de loger l’usufruit du portefeuille de scpi dans l’EURL et la nue-propriété dans le patrimoine privé ? Que peut-on proposer dans cet esprit ?
________________________________________________________________________

* L’acquisition d’une nue-propriété au sein du patrimoine privé et d’un usufruit logé dans la société opérationnel est-elle constitutif d’un abus de droit ou d’un acte anormal de gestion ?   

S’agissant de la question fiscale, le raisonnement doit être à deux niveaux :   

- Au niveau de la société à l’IS, l’administration pourrait être tentée de considérer que l’acquisition d’un usufruit constitue un acte anormal de gestion, si cette acquisition n’enrichit pas la société et qu’elle se fait à des conditions économiques trop désavantageuses pour elle.   

Si, par exemple, la société « Infolimero » prend un usufruit de SCPI de rendement sur 10 ans à 60%, le rendement du placement sera négatif, ce qui enrichit injustement le nu-propriétaire et constitue un "pillage organisé" des ressources de la société.    

Si, en plus, le nu-propriétaire est le propriétaire de la société, l’administration sera bien-fondée à rectifier la base de calcul de l’IS !   

En revanche :   

- si Monsieur Limero respecte les conditions habituellement pratiquées pour un tel démembrement, Exemple : 35 % 65% sur 10 ans ou 20% 80% sur 5 ans.   
- si Monsieur Limero respecte le formalisme du droit des sociétés qui s’applique aux actes passés entre un associé et la société, et que l’investissement rentre dans l’objet de la société,   
- que l’investissement génère un profit pour la société, supérieur au monétaire (TRI de plus de 5%, par exemple)   
- pour des démembrement d’une durée supérieure à 10 ans, il est également envisageable de se calquer sur le barème fiscale de l’article 669 CGI (exemple : 46% sur 13 ou 14 ans), ce qui offre un argument juridique  supplémentaire.   

- Au niveau de la personne physique, la question est un peu plus complexe. Il s’agit de vérifier que l’opération ne tombe pas dans le champ d’application de la théorie de l’abus de droit. Il s’agit donc de vérifier si l’article 64 LPF peut être appliqué.   

L’abus de droit, au sens de la législation fiscale, recouvre deux comportements qui sont bien distincts en droit civil. Il se présente I. tantôt comme une simulation, II. tantôt comme une fraude à la loi. Celle procédure conserve un caractère exceptionnel, car elle est très contraignante pour l’administration fiscale !   

I. Quand il utilise les artifices de la simulation, l’abus de droit est un mensonge juridique destiné à tromper le fisc. La simulation par acte fictif recouvre les cas où, tout en donnant l’impression d’être tenues par un accord, les parties n’ont en réalité pas entendu contracter ; le contrat n’est en fait qu’une « coquille vide » destinée à tromper les tiers.   

Par exemple, on pourrait imaginer que l’abus de droit soit ici caractérisé si la société « Limero » ne respecte aucune de ses obligations juridiques ou comptables : elle ne tient pas ses assemblées, ni aucune comptabilité, les actes passés entre la société et ses associés ne sont pas autorisés par l’assemblée dans les formes légales… En pratique, c’est une situation inimaginable lorsque l’IS s’applique !

II. En cas d’abus de droit par fraude à la loi, il n’y a ni simulation, ni mensonge, les actes passés sont réels, mais le montage juridique ne peut s’expliquer que par la volonté de contourner une règle fiscale contraignante. C’est, la jurisprudence qui est venue à la rescousse du contribuable en interprétant de manière extensive l’article L.64 du Livre des Procédure Fiscales. Le Conseil d’Etat, depuis un arrêt de principe de 1981 [2] considère que l’abus de droit peut être mis en œuvre lorsque les actes, bien que non fictifs « n’ont pu être inspirés par aucun motif autre que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, s’il n’avait pas passé ces actes, aurait normalement supportées eu égard à sa situation et à ses activités réelles ».   

La frontière délimitant le champ d’application de l’abus de droit est donc souvent malaisée à cerner et fait l’objet d’abondants commentaires de doctrine et de jurisprudences.   

Cependant les conséquences de sa mise en œuvre sont redoutables : l’administration est fondée à exiger l’impôt éludé, les intérêts de retard au taux de 0,40% par mois (4,80% par an) et une pénalité égale à 80% des droits réclamés. En outre, il est fréquent que l’administration se retourne également vers le « bénéficiaire » de l’abus de droit. Les conséquences peuvent donc être très lourdes. Au cours du dialogue avec l’administration ou devant les tribunaux, le contribuable doit démontrer un intérêt autre que fiscal à une opération.   

Il est donc essentiel de motiver explicitement et de façon adéquate leurs transactions dans les contrats qu’elles passent. Une prise en compte des motifs d’un contrat très en amont du processus permettra d’assurer sa justification et sa défense en cas de contrôle.   

Des contribuables ont soutenu avec succès leur position, mais une étude de la jurisprudence met en évidence que des situations similaires ont été jugées différemment. C’est pourquoi la finesse et la qualité des réponses et démonstrations faites à l’administration tout au long du contentieux est essentielle.

Quel est l’angle d’attaque possible de l’administration ?    

Elle va argumenter sur le fait que vous avez éludé l’impôt sur le revenu, les contributions sociales, et l’impôt sur la fortune et qu’il n’y a aucune autre explication juridique ou économique qui sous-tend l’opération.   

Cela sera vraisemblablement le cas si le montage relève de la caricature : revente de l’usufruit de parts initialement détenues dans le patrimoine personnel à une structure IS (typiquement une société civile qui opte pour cet impôt) créé pour la circonstance, et que cette structure ne possède QUE les usufruits de Monsieur Limero et rien d’autre, qu’elle les finance par un apport en compte courant d’associé, et que le prix est grossièrement avantageux pour la personne physique.

En revanche, si :   
- la structure IS préexiste depuis plusieurs années,   
- réalise, par exemple, d’autres opérations en démembrement avec des tiers, soit en rachetant des usufruits, soit en souscrivant des parts nouvelles conjointement avec des tiers,   
- a une activité opérationnelle normale (prestations informatique, scpi en pleine propriété, immeubles commerciaux en direct, parts de SIIC, etc…),   
- fonctionne dans des conditions normales (comptabilité, assemblée, autorisation en assemblée des actes passés avec les associés),   
- réalise des opérations à des conditions comparables à ce qui se fait avec les tiers, lorsqu’elle traite avec Monsieur Limero,   
- paye de l’IS,   
on doit pouvoir considérer que cette structure a un fonctionnement juridique et financier légitime et autonome, qu’elle poursuit véritablement un but économique, qu’elle n’est pas seulement destinée à délester Monsieur Limero de tout ou partie de ses impôts.   

* Comment peut-on procéder ?   
   
Le compte courant d’associé peut être racheté sans frais pour financer le portefeuille de scpi en nue-propriété. La trésorerie correspondant au bénéfice mis en réserve peut être utilisée pour acquérir l’usufruit du même portefeuille au nom de la société « Infolimero ». Une durée appropriée, déterminée en fonction de la date probable de départ en retraite de Monsieur Limero peut être retenue (maximum 30 ans - article 619 du code civil).   

Au cas présent, une clé de 46% pour un usufruit de 13 ou 14 ans paraît appropriée, si Monsieur Limero envisage un départ en retraite à 64 ans ou 65 ans.

Dans cet esprit, il est également envisageable d’acheter l’usufruit et la nue-propriété de groupes de parts différents : une société A achète l’usufruit qui correspond à la nue-propriété d’un client B, la société B achète l’usufruit qui correspond à la nue-propriété d’un client A…

Dernière modification par stephane (22/02/2017 15h34)

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#24 22/02/2017 15h31 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

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Réputation :   221 

stephane a écrit :

En 2015 ou 2016, nous avons longuement discuté de ce schéma sur le forum (je ne sais pas à quel endroit, malheureusement). Je vous recommande de faire une recherche.

Ici je pense : L’investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ?

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#25 24/03/2017 21h01 → Guide de l'investissement en parts de SCPI : votre avis ? (ebook gratuit, immobilier locatif, revenus passifs, scpi (société civile de placement immobilier), scpi pour débutants)

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Réputation :   

Stephane

Je suis novice en la matiere mais les scpi en nu propriete semble correspondre à ce que je recherche.
En me renseignant sur differents sites, j’ai crû comprendre que ce n’est pas le moment d’acheter des scpi en periode de taux faible. Ils seraient trop chers.
Pouvez vous m’éclairer?

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