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Forums des investisseurs heureux

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#1 19/05/2017 19h02 → Simulation d'investissement en SCPI : vos avis ? (crédit, scpi, simulation)

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Bonsoir,

Afin de préparer un investissement à crédit dans des SCPI, j’ai établi le simulateur suivant :
simulateur-scpi.pdf

Comme il est au format OpenOffice, je ne peux le partager sur le forum et les convertisseurs donnent des formats de fichier qu’on ne peut télécharger ici. Vous m’excuserez de son côté statique.

La SCPI prise en exemple est Epargne Foncière pour le prix d’une part et les frais de souscription. Tous ses biens sont situés en France.

Pour simplifier le simulateur :
- je n’ai pas pris en compte le report de jouissance
- tous les calculs se font en année pleine (soit achat et jouissance immédiate au 1er janvier, et valeur au 31 décembre)
- j’ai limité le crédit pour plafonner les coûts mensuels aux alentours de 200 euros

Si mes calculs sont justes, il me reste cependant quelques hypothèses à valider :
- j’ai pris l’exemple d’un emprunt immobilier en amortissement constant (à annuités constantes) : est-ce toujours le cas ?
- les intérêts d’emprunt sont soustraits des revenus fonciers (il doit donc bien s’agir d’un emprunt pour un achat immobilier), j’espère avoir bien compris la manœuvre fiscale
- les hypothèses retenues sont-elles crédibles, trop optimistes, voire trop pessimistes ?
Voir par exemple le taux d’indexation des loyers (1%), la revalorisation annuelle de la valeur de la part (1%), le rendement locatif net (4%).

Avec ces hypothèses et après 15 ans, je me serais enrichi de 36 000 euros, soit de 90% du montant du prêt.
On voit aussi (enfin, avec le tableur) qu’un investissement initial modéré (10 000 euros) ne me fait gagner qu’environ 1000 euros sur la durée.

Merci de me laisser des commentaires et de m’indiquer les erreurs de débutant que j’ai certainement commises.

Mots-clés : crédit, scpi, simulation

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#2 19/05/2017 19h56 → Simulation d'investissement en SCPI : vos avis ? (crédit, scpi, simulation)

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Les hypothèses sont en effet optimistes.
La tendance est clairement à la baisse des revenus distribués :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_distrib_scpi.jpg
INDICATEURS DU MARCHÉ DES SCPI

Quant à connaître la fiscalité en 2032 …

Il reste une certitude : il est toujours intéressant d’emprunter à un taux bas pour investir dans un placement qui rapporte nettement plus (après impôt).


Dif tor heh smusma

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#3 19/05/2017 20h17 → Simulation d'investissement en SCPI : vos avis ? (crédit, scpi, simulation)

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Il me semble qu’il y a des erreurs (mais sans les formules du tableur, c’est moins simple):
- Vous pouvez déduire l’assurance du prêt du bénéfice foncier imposable, il me semble que vous ne l’avez pas fait.
- Les prélèvements sociaux ne sont pas de 15,5% dans votre simulation.
- Enfin vous ne tenez pas compte de la valeur temps de l’argent, il faudrait introduire un taux de capitalisation pour en tenir compte (vos cash flow négatifs chaque année pourraient être placés et rapporter)

Il me semble que le gain de 4000 euros en fin de simulation est bien faible.

Vous avez aussi des calculettes sur immobail.com, regardez comment elles sont construites. Vous pouvez aussi faire des tests avec un in fine

Dernière modification par sm94 (19/05/2017 20h28)

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#4 19/05/2017 23h00 → Simulation d'investissement en SCPI : vos avis ? (crédit, scpi, simulation)

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Merci pour vos réponses.

sm94 a écrit :

- Vous pouvez déduire l’assurance du prêt du bénéfice foncier imposable, il me semble que vous ne l’avez pas fait.

Effectivement, je n’avais déduit que les intérêts de l’emprunt.

sm94 a écrit :

- Les prélèvements sociaux ne sont pas de 15,5% dans votre simulation.

J’ai bien appliqué des prélèvements de 15,5% aux loyers nets que je retire ensuite au flux de trésorerie annuel.

sm94 a écrit :

- Enfin vous ne tenez pas compte de la valeur temps de l’argent, il faudrait introduire un taux de capitalisation pour en tenir compte (vos cash flow négatifs chaque année pourraient être placés et rapporter)

Je ne suis pas sûr de comprendre. C’est pour comparer ce que je pourrais gagner si je plaçais le même montant de cash flow sur un autre support, mettons si je plaçais ces flux de trésorerie annuels sur un placement à disons 2% ? Dans ce cas, j’obtiendrais alors 32 721 euros, soit 3 900e de moins qu’avec le montage SCPI, ou 12% de moins.
Cela revient à comparer une seule hypothèse (ici, un rendement de 2% net net annuel) au triplet de la SCPI (rendement locatif net, indexation des loyers, revalorisation de la part) auquel s’ajoute la variabilité fiscale. En réduisant les hypothèses, on réduit le risque, mais il reste à trouver un autre support qui lui corresponde.

sm94 a écrit :

Il me semble que le gain de 4000 euros en fin de simulation est bien faible.

Vous avez aussi des calculettes sur immobail.com, regardez comment elles sont construites. Vous pouvez aussi faire des tests avec un in fine

Merci pour la référence, je m’étais basé sur un simulateur du Figaro, je vais creuser celui-là aussi.
Avec des hypothèses équivalentes, j’obtiens un différentiel de 0,4% entre mon capital à 15 ans (43 584e) et le leur (43 423e). Par contre on reste bien sur un positif d’un peu plus de 4000 euros en fin de simulation.

Le prêt in fine sur immobail me donne un gain sur 15 ans et un capital à terme peu ou prou équivalents avec une économie d’épargne de 2 euros par mois et un TRI qui passe de 4,93% (amortissable) à 3,20% (in fine).
Je vais étudier les formules pour le prêt in fine et essayer de comprendre son intérêt.

ArnvaldIngofson a écrit :

Les hypothèses sont en effet optimistes.
La tendance est clairement à la baisse des revenus distribués

Toutes choses égales par ailleurs (indexation des loyers de 1% par an et revalorisation de la valeur de la part de 1% par an aussi), chaque baisse d’un point de rendement locatif net fait baisser mon enrichissement sur les 15 ans de 10 000 euros hmm (loyers perçus - flux de trésorerie + valeur finale de retrait).

Une capitalisation sur un autre support à 2% net net du flux de trésorerie rapporte plus dès qu’on passe le seuil de 3,7% de rendement locatif net.

Cela dit, cet autre support est lui aussi hypothétique…

Dernière modification par Nathaniel (19/05/2017 23h14)

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#5 20/05/2017 17h22 → Simulation d'investissement en SCPI : vos avis ? (crédit, scpi, simulation)

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J’ai bien appliqué des prélèvements de 15,5% aux loyers nets que je retire ensuite au flux de trésorerie annuel.

Il faut appliquer impôts et prélèvements sociaux sur la base foncière (loyers moins intérêts moins assurance). Cela va améliorer votre gain final.

C’est pour comparer ce que je pourrais gagner si je plaçais le même montant de cash flow sur un autre support

Oui, c’est l’idée. 2% sur un placement à risque faible me semble une bonne base.

Vos hypotheses de revalorisation et d’augmentation des loyers sont peut-être optimistes. Il est peu probable que les deux se réalisent en même temps (ces dernieres années, augmentation du prix des parts, baisse des revenus/ à l’avenir ?). Personnellement, je ne revalorise pas le prix des parts, ni les loyers, cela sécurise mes simulations et j’y vois plus clair sur le gain réel potentiel. N’oubliez pas que le prix des parts peut aussi baisser fortement, c’est déjà arrivé dans le passé.

Le in fine est intéressant pour les TMI élevés (30 ou mieux 41%). Certes cela augmente les intérêts à payer en valeur absolue, mais cela diminue la base foncière donc la fiscalité. Le surcout X en % du prêt n’est donc en fait que de X - X(TMI+15,5). De plus cela supprime vos cash-flow négatifs chaque mois (car vous ne remboursez que les intérêts), car les loyers sont supérieurs aux intérêts payés. Vous ne remboursez le capital qu’à la fin, donc la totalité de la somme empruntée travaille sur un support alternatif en attendant (Assurance-vie par exemple)

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#6 22/05/2017 21h51 → Simulation d'investissement en SCPI : vos avis ? (crédit, scpi, simulation)

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Bien vu, j’appliquais les prélèvements sociaux sur les loyers nets hmm

Effectivement, l’approche en crédit in fine semble plus intéressante : même avec des intérêts 3 fois plus importants (en prenant des taux de 2,35% en amortissement et 3,6% en in fine), j’arrive après un crédit de 20 ans à un enrichissement de 5k en amortissement et 14k en in fine, pour un effort d’épargne annuel d’à peine 33% de plus, entre l’IR et les prélèvements sociaux qui s’évanouissent et les intérêts de l’épargne en parallèle.

Mais surtout on se retrouve avec deux types de placements qui se sécurisent l’un l’autre pour rembourser le crédit in fine, et ça, ça me plaît bien.

Les autres hypothèses sont : 40k empruntés, le placement en parallèle à 2% net net, un taux d’indexation des loyers à 0% et une revalorisation de la part à 2% aussi.

Merci pour votre aide smile

Bon, il me reste encore plein de devoirs à faire : fiscalité de la revente (pas intégrée dans la simulation), et tout le volet assurance vie à creuser, mais ça avance.

Un autre intérêt de cette simulation, c’est la notion d’enrichissement sans crédit : les loyers + la valeur de retrait finale ne remboursent jamais le capital initial sad

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#7 23/05/2017 09h47 → Simulation d'investissement en SCPI : vos avis ? (crédit, scpi, simulation)

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Bonjour Nathaniel,

dans le cas d’un achat en direct et avec un TMI de 30%, vous pourriez également étudier la solution qui consiste à  intégrer de la SCPI de capitalisation, ou de la nu-propriété de type PERL, dans votre investissement. Il y a quelques détails dans le fil suivant :
SCPI de capitalisation dans l’achat de SCPI à crédit.

Bien à vous,
cat

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