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#1 25/07/2012 15h28

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Une vaste escroquerie pour des investissements en LMP

Extrait

Des prêts fantômes
Dès 1997, les « experts » immobiliers de l’agence Apollonia démarchent « de manière agressive » des particuliers, principalement des professions libérales désireuses de s’assurer des revenus complémentaires pour leur retraite. Le principe est assez simple selon Claude Michel, président de l’ANVI-ASDEVILM (association nationale des victimes de l’immobilier), qui regroupe 400 victimes de l’escroquerie Apollonia apportait aux banques des clients qui voulaient investir en vue de leur retraite, des professions médicales libérales en majorité. » Promettant aux investisseurs démarchés des revenus considérables issus d’investissements en LMP, les commerciaux d’Apollonia réussissent à gagner la confiance des investisseurs.
Après un premier contact, les agents immobiliers envoient les dossiers de prêts aux banques partenaires (La filiale du Crédit immobilier de France en Rhône-Alpes CIFRAA, BPI, le Crédit immobilier de France Développement, la Fédération du Crédit Mutuel Méditerranéen, la caisse du Crédit Mutuel de l’Etang de Berre, …). Au total, près de 90 établissements de crédits sont concernés. Sans en informer ses clients, Apollonia multiplie les demandes de prêts pour un même dossier, l’agence grossit en conséquence le nombre d’emprunts contractés par les particuliers concernés. Au moment de signer les formulaires de demande de prêts, les commerciaux prétextent un rendez-vous pour hâter la signature de piles de documents de 10 centimètres », selon Claude Michel. Erreur fatale pour les contractants qui pensent s’engager dans un prêt unique auprès d’une banque. En réalité, ces derniers peuvent être exposés sur des sommes bien plus importantes qu’escomptées, et ce avec de multiples contreparties. Entre 1997 et 2009, Apollonia arrive à faire souscrire aux investisseurs des prêts dans une fourchette allant de 500.000 à 8 millions d’euros, la moyenne s’établissant à 2 millions d’euros pour un total évalué à 1 milliard d’euros ! Sur cette période, plus de 4.500 logements, dans des résidences hôtelières et étudiantes, sont ainsi commercialisés grâce à des prêts dont le montant reste inconnu des emprunteurs.

Des biens surestimés de 2,5 à 6 fois leur valeur
Abandonnés par les banques qui ont pour consigne d’Apollonia de ne pas contacter les clients, ces derniers, pour la plupart en situation de surendettement extrême, se réunissent en association autour de Claude Michel. Avec leur avocat, Maître Jacques Gobert, ils découvrent peu à peu le montage immobilier et financier fomenté par Apollonia. « Aux dires d’un expert, ces biens étaient surpayés, et vendus entre 2,5 et 6 fois leur valeur », précise Claude Michel. Des appartements payés plusieurs fois leur prix, donc invendables pour les investisseurs.
La valeur des biens achetés certifiée par des notaires qualifiés de « véreux » par Maître Gobert, les emprunteurs n’avaient dès lors aucun moyen d’évaluer autrement les appartements acquis en LMP. Ils n’avaient en effet aucune idée de la localisation géographique de ces derniers.

10 jours pour se rétracter
Votée en 1978 dans l’optique de protéger le consommateur lors d’un crédit immobilier, la loi Scrivener oblige l’établissement de crédit à accorder un délai de 10 jours au contractant pour se rétracter. Dans l’affaire Apollonia, aucune victime présumée n’a reçu d’offre de prêt. Les emprunteurs n’ont ainsi jamais connu la véritable portée de leurs engagements. Pire encore, « dans certains cas, les documents étaient falsifiés de manière grossière par les commerciaux d’Apollonia pour cacher les autres prêts et occulter la situation de surendettement, souligne l’association ANVI-ASDEVILM. Par ailleurs, des comptes bancaires étaient ouverts à l’insu des clients pour dissimuler certains prêts. » Sans contrôle des banques sur les demandes de prêts d’Apollonia, la multiplication des dossiers d’emprunts s’opère alors sans obstacle.

Article complet

Apollonia : une escroquerie immobilière et financière portant sur 1 milliard d?euros

Bonne lecture

Philippe

Mots-clés : apollonia, escroquerie, lmp


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

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#2 25/07/2012 16h52

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Le début de l’article semble indiquer que cette affaire vient d’être découverte. smile smile smile

Ca fait plusieurs années que c’est bien connu, avec de multiples jugements déjà, et ça a même déjà été jusqu’en Cour de Cassation : Ccass, 2ème civ, du 7 juin 2012  n°11-15439 ; 11-16107 ; 11-15112 ; 11-15440 ; 11-17759.   ("Dans cinq arrêts importants rendus le 7 juin 2012, la Cour de Cassation vient de donner raison aux investisseurs ayant acquis des biens immobiliers par l’intermédiaire d’Apollonia" voir http://blog.communaute-investisseurs.co … entendus).

Ca illustre, une fois de plus, le fait qu’il ne faut pas faire une confiance aveugle à un(des) intermédiaire(s), fusse-t-il banquier, notaire, collègue de travail compétent, ou autre chose, mais comprendre le montage qu’on signe et à quoi servira l’argent qu’on engage.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 28/12/2015 17h42

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Surin a écrit :

Exact, j’avais pour memoire l’affaire apolonia qui a berne ces personne car visant un public payant davantage d’impots. C’est sur que "payer + de 3000euros" d’impots par an, c’est pas encore beaucoup, mieux vaut les payer ou donner un peu a une association.

Beaucoup de monde garde en mémoire l’affaire Appolonia, sauf peut-être, hélas, les juges chargés de l’instruire : voilà maintenant près de 7 ans qu’elle a été révélée dans toute son ampleur et que les premières mises en examen sont tombées ; pour autant, le procès n’a toujours pas eu lieu et les victimes craignent l’enlisement de la procédure.

A l’évidence, les mis en examen, au premier rang desquels les fondateurs Jean et Viviane Moussa-Badache, ont su s’attacher les services d’avocats efficaces, ceux qui savent faire durer une affaire suffisamment longtemps pour que les témoins soient décédés ou frappés d’amnésie, de sorte que l’on ne parvienne plus à mettre en exergue qui est responsable de quoi. Si les juges pédalent dans la semoule, on peut imaginer que ceux qui ont quelque chose à se reprocher profitent de ce répit pour organiser leur insolvabilité ; il n’est en effet pas évident que les saisies conservatoires déjà opérées soient suffisantes pour rembourser la totalité du préjudice.

Dans le midi la justice sait  prendre son temps, comme elle l’avait déjà fait pour instruire le procès de Sarrejani dit Sarret, avocat marseillais véreux et assassin ayant inspiré le scénario du film "Le trio infernal" avec Michel Piccoli (Georges-Alexandre Sarrejani ? Wikipédia).

3000€ par an, on voit aussi qu’ils ciblent les petits contribuables, qui n’ont justement pas encore d’éducation financière et pas assez de frais pour se faire conseiller.

Ce n’est pas le médecin ou autre profession libérale qui payent 20000€ ou plus d’impôts mais le petit cadre salarié et on va leur vendre de l’immobilier de défiscalisation.

Précisément si : les membres du corps médical comptent parmi les principales victimes du scandale Appolonia comme l’indiquait Nice-Matin dès la révélation de l’affaire en février 2009 :

L’affaire est extrêmement sensible parce qu’elle met en cause la « complaisance » de certains banquiers, la « crédulité » de près de 200 médecins, dentistes, chirurgiens, prothésistes ou directeurs de laboratoires de Nice, Toulon et Marseille. Et surtout la fraude caractérisée mise en oeuvre par un résident suisse de 55 ans, Jean Badache, son fils Benjamin et sa femme Viviane, gérants d’Apollonia, une société de gestion de patrimoine sise à Aix-en-Provence.

L’escroquerie se chiffre à environ 500 millions d’euros pour l’instant, selon le procureur Marc Rivet, qui gère cette affaire au parquet financier de Marseille. Cinq personnes ont déjà été écrouées les 11, 12 et 16 février derniers à Marseille pour « abus de confiance et escroquerie en bande organisée » : il s’agit des gérants d’Apollonia et de trois commerciaux particulièrement actifs auprès du corps médical. Le mécanisme de la fraude était très simple : il s’agissait de consentir des prêts bancaires à des médecins et dentistes de notre région désireux d’investir dans l’achat d’appartements déjà meublés, ce qui leur permettait de bénéficier des déductions fiscales afférentes à cette position.

Une « formule miracle »

« Votre intérêt, disaient les gérants d’Apollonia aux médecins et dentistes souvent sur-occupés par leur travail et peu enclins à vérifier les documents qu’on leur faisait signer, c’est de vous constituer une retraite solide et un patrimoine destiné à vos enfants ». Comme les médecins se passaient le mot sur la formule miracle d’Apollonia, ils ont fait des dégâts considérables. « On vous donne les documents pour obtenir les crédits, vous signez en blanc, on s’occupe de tout, affirmaient les commerciaux d’Apollonia, on remplira nous-mêmes les formulaires, vous allez acquérir des appartements bien placés et ça ne vous coûtera rien. Vous percevrez chaque mois des loyers qui vous permettront de rembourser vos mensualités de crédits ainsi que les frais de copropriétés et les impôts fonciers… »

Le système aurait pu marcher si les escrocs n’avaient pas été si gourmands : pour mieux emporter l’adhésion des banques, ils ont en effet systématiquement « expurgé » tous les dossiers de prêts des médecins pour en éliminer les autres crédits… ce qui constituait un trucage manifeste sur la capacité de crédits de chacun. Si le montage financier a bien marché durant deux ans, avec l’arrivée de la crise, les loyers ne sont plus rentrés et les médecins ont soudain dû faire face à des remboursements prohibitifs sur l’achat de quatre ou cinq appartements…

« Tout le monde s’est retrouvé étranglé, constate M. Rivet, les banques ont fait saisir les honoraires des médecins et ceux-ci ont dû revendre leurs appartements en catastrophe… » Certains y ont englouti un patrimoine patiemment accumulé pendant toute une carrière ! Et pendant ce temps, les escrocs d’Apollonia se « gavaient » de commissions sur chaque opération de vente, d’achat, de gestion d’appartement et gagnaient chacun 50 à 100 000 euros par mois.

Un préjudice « colossal »

Avec eux, certains banquiers ont été un peu « légers » dans l’octroi des crédits, et certains notaires n’ont pas été respectueux de leur devoir de « prudence, de conseil et de vigilance ».

Les victimes n’ont peut-être pas tout perdu dans la mesure où le parquet financier de Marseille a décidé de saisir la totalité des biens des personnes incarcérées pour rembourser un préjudice qu’on devine colossal. Or, lorsque le gérant, M. Badache, a été entendu par la brigade financière, il a été incapable de décrire l’étendue de ses biens tant il en avait partout dans le monde…

On éprouve en effet quelque surprise en constatant que des praticiens ayant fait des études longues et difficiles se sont fait gruger de la sorte par des aigrefins, dont le talent bonimenteur est sans doute inversement proportionnel au niveau d’études ; en ce qui me concerne, cela ne m’étonne guère :

- les médecins sont accablés par le travail et n’ont guère le temps ni sans doute le goût d’éplucher dans le détail les mirifiques propositions d’investissement qui leur sont faites ;
- les toubibs libéraux sont une catégorie sociologique fortement ancrée à droite (qui les a entendus se plaindre du Gouvernement entre 2002 et 2012 quand les médicaments étaient déremboursés à tout-va ?) et même très à droite dans les départements du midi, qui éprouve une véritable aversion pour l’impôt, ce qui en fait une proie idéale pour les "charlatans" vendeurs de défiscalisation.
- la retraite des médecins libéraux est très faible sans commune mesure avec leurs revenus d’activité, d’où la nécessité d’une épargne retraite.

Pour terminer, voir ici un article de 2014 évoquant l’enlisement de l’instruction :

Portant sur des faits datant de la période 2003-2007, l’affaire Apollonia n’est toujours pas close. Présentée comme une vaste escroquerie immobilière, cette affaire met aux prises près d’un millier de particuliers face à Apollonia et ses multiples intermédiaires. Le point avec Claude Michel, président de l’ANVI-Asdevilm, association regroupant 750 victimes.

L’affaire Apollonia, c’est un millier de victimes estimées et une trentaine de mises en examen pesant sur des notaires, banquiers, courtiers, cadres et employés de la société Apollonia, etc. Mais aussi cinq banques un temps mises en examen puis placées sous le statut de témoins assistés (1).

Pour quelle raison ? La société Apollonia est accusée d’avoir escroqué plusieurs centaines de foyers en France entre 2003 et 2007 en leur vendant, au total, pour un milliard d’euros d’appartements surévalués. Les courtiers et notaires sont soupçonnés de complicité, les banques d’avoir apporté leur concours financier à cette escroquerie immobilière. Les particuliers ayant acquis les biens commercialisés se sont retrouvés surendettés, les revenus locatifs et avantages fiscaux liés au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), promis par Apollonia, s’étant révélés largement insuffisants pour couvrir leurs créances.
Claude Michel, où en est aujourd’hui l’affaire Apollonia ?

« Pendant six mois, l’affaire n’a plus été instruite ! Le juge d’instruction en charge de l’affaire a en effet été nommé à de nouvelles fonctions en mars 2014. Un nouveau juge d’instruction a pris en charge le dossier au cours du mois de septembre. »
Un juge d’instruction étant à nouveau en charge de l’affaire, espérez-vous des avancées rapidement ?

« Non. Il faut qu’il se saisisse du dossier. C’est un très gros dossier pénal qui compte 70.000 cotes (l’équivalent d’un document ou d’une page, NDLR), contre 5.000 pour un dossier moyen. De mon point de vue, l’affaire s’enlise. Certains jouent l’usure des victimes. Qui ? Je ne sais pas mais certaines personnes semblent avoir intérêt à repousser l’issue de ce dossier accablant pour les banques et les notaires. »
Quand vous parlez de « l’usure des victimes », pouvez-vous être plus concret ?

« Les banques nous ont attaqué en justice, individuellement, pour demander le remboursement de nos crédits. Au départ, les juges nous ont condamnés, constatant l’existence d’actes authentiques signés par des notaires et l’absence de remboursements. Aujourd’hui, les victimes de l’affaire sont toutes en situation de surendettement. Les loyers des biens dans lesquels nous avons investis sont partiellement payés, d’autres pas payés par les gestionnaires, d’autres saisis par les banques… Certains adhérents ne perçoivent aucun loyer. Si tous les loyers étaient perçus, ils couvriraient environ 40% des remboursements d’emprunts auxquels il convient d’ajouter les charges de copropriété, les taxes foncières et la TVA sur les loyers perçus. Nous sommes tous au Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). Nous ne pouvons donc plus emprunter. Or de nombreux adhérents de ANVI-Asdevilm exercent des activités libérales : médecins, dentistes, biologistes… Ils ne peuvent plus renouveler leur matériel et sont donc fortement handicapés dans leur profession. »
Quand et comment débloquer cette situation ?

« Nous sommes en attente de la fin de l’instruction afin que le dossier pénal puisse être utilisé par les avocats des victimes dans les procès au civil nous opposant aux banques. Chose qui n’est pas possible aujourd’hui à cause du secret d’instruction (2). Or l’utilisation du dossier pénal par les avocats pourrait réellement faire évoluer la situation car il est accablant pour les banques et les notaires. A Paris, une juge de la cour d’appel a demandé une communication de ce dossier. Après en avoir pris connaissance, elle a revu sa position, jusqu’ici défavorable à la victime. Ainsi, si nos avocats pouvaient utiliser le dossier pénal de l’affaire Apollonia, je pense que les jugements seraient inversés, et donc a minima que nos dettes seraient effacées. »
Selon vous, dans cette affaire, qui est responsable ?

« Les courtiers ou autres commerciaux d’Apollonia avaient un intéressement aux bénéfices des opérations immobilières. Mais s’il n’y avait eu que la société Apollonia, personnellement, je n’aurais jamais signé ! J’ai signé parce que j’ai fait confiance aux notaires qui apportaient la sécurité judiciaire. Or, dans un récent rapport, on apprend qu’un notaire a par exemple signé plus de 80 actes dits authentiques liés à Apollonia en l’espace d’une journée pour des clients inconnus répartis dans toute la France ! Ce qui montre bien qu’il y avait une volonté de signer un maximum d’actes. J’ai aussi fait confiance aux banques qui finançaient ces opérations et apportaient ainsi la faisabilité financière à l’escroquerie. Il s’agit peut-être d’un défaut de contrôle, mais dans ce cas cette négligence était volontaire et elle s’est renouvelée des milliers de fois. Aucun membre de l’association n’a eu de contact avec une banque. Si elles avaient fait leur travail, elles se seraient rendu compte du problème. »
Qu’attendez-vous de la procédure en cours et des différents acteurs ?

« De la part des banques : l’effacement des dettes et le paiement des dommages collatéraux. De la part des notaires : des dommages et intérêts. Si les notaires et les banques n’avaient pas failli à leurs devoirs et obligations, il n’y aurait jamais eu d’affaire Apollonia. Et il n’y a dans ce dossier que les banques et les notaires qui ont la capacité de compenser le préjudice subi. Concernant les commerciaux ou autres courtiers, on espère que leurs biens seront saisis – et pas les nôtres comme c’est le cas à présent - puis qu’ils fassent un nouveau séjour derrière les barreaux. Quant à la société Apollonia, elle n’existe plus. Des biens appartenant à la famille des dirigeants ont été saisis en France mais on découvre encore des propriétés, des SCI, etc. Nous souhaitons surtout qu’un tel scandale ne puisse plus se reproduire en France. »

(1) Quatre mises en examen ont été annulées fin 2012. Cinquième établissement concerné, la Banque Patrimoine et Immobilier (BPI), filiale du Crédit Immobilier de France (CIF), est devenue témoin assisté par une ordonnance des juges d’instruction datant du 13 septembre 2013.

(2) Sur son blog, l’avocat Thierry Vallat évoque une décision de la Cour de cassation datant du 25 septembre 2014 qui ouvre selon lui une porte aux particuliers pour l’utilisation de pièces du dossier pénal dans les affaires au civil.

Dernière modification par stokes (28/12/2015 17h57)

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#4 13/02/2019 21h16

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S’il est une affaire dans laquelle la justice ne fait guère preuve de célérité, c’est bien celle-ci ; il y a pourtant déjà eu 32 mises en examen en 2012, mais à ce jour les plaignants attendent toujours la fin de l’instruction et une date d’audience correctionnelle.

Cf cet article avec la réponse d’une sous-ministre à une question parlementaire sur le sujet, réponse qui remonté déjà à près d’un an et rien ne se passe :

Scandale Apollonia : le ministère de la Justice botte en touche - Gestion de Fortune

La famille Badache, "tenancière" d’Apollonia, ainsi que les courtiers et notaires véreux complices de cette gigantesque escroquerie révélée il y a maintenant 10 ans doivent doucement rigoler. 3 mois de taule préventive pour Jean Badache en 2008 et depuis lors un contrôle judiciaire que l’on  imagine pas trop pesant !

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[+1]    #5 27/05/2022 08h29

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L’affaire Apollonia enfin jugée en 2023 :

Une escroquerie portant sur près de 1 milliard d’euros, sept cents investisseurs immobiliers floués et vingt-six banques constitués parties civiles : quatorze ans après les premières plaintes, l’affaire Apollonia devrait être enfin jugée au printemps 2023 à Marseille.

Dans l?affaire d?une escroquerie immobilière de près de 1 milliard d?euros, la société Apollonia et treize prévenus renvoyés devant la justice

L’affaire avait été évoquée également sur une autre file du forum : Marre de payer des impôts ? stop-impot.com : un enième margoulin de la défiscalisation…

Edit : je constate que cette affaire a même sa page Wikipedia : Affaire Apollonia ? Wikipédia

Dernière modification par Bernard2K (27/05/2022 08h48)


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#6 27/05/2022 13h35

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Comme le craignais Stokes en 2015, la procédure à l’encontre de la famille Badache et des ses comparses s’est enlisée dans les méandres procédurières : elle ne sera jugée en 1ère instance que l’année prochaine, soit près de 15 années d’instruction, 2 fois plus que pour les attentats du Bataclan !

Comme il est vraisemblable que d’éventuelles condamnations seront frappés d’appel, cela fera encore gagner quelques années aux prévenus qui, pour certains, ont déjà un âge respectable (la seule chose respectable chez eux !). Si d’aventure ils finissent par retourner dans le cul-de-basse-fosse dont ils n’auraient jamais dû sortir, leurs avocats plaideront l’état de santé pour obtenir une mise sous bracelet électronique !

Cet enlisement procédurier démontre bien à quel point les magistrats ont eu tort de faire droit à la demande de remise en liberté des prévenus : s’ils étaient demeurés en incarcération préventive, leurs avocats auraient mis moins de zèle à faire traîner la procédure !

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#7 27/05/2022 23h40

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La chambre des notaires a déjà prononcé des "sanctions", ça va du "ne refais plus cette bêtise" à "prends 1 année sabbatique et on n’en reparle plus".

Affaire Apollonia ? Wikipédia

Fin 2013, la chambre régionale de discipline du conseil régional des notaires de la cour d’appel d’Aix a prononcé des sanctions disciplinaires à l’encontre de trois notaires dont deux aixois et un marseillais, condamnés pour l’un à une simple injonction et les deux autres à des interdictions d’exercer de 10 mois et un an. La chambre leur a notamment « reproché des « manquements à leurs obligations de conseils, de renseignements, de prudence, de probité et d’impartialité ».

Dernière modification par Oblible (27/05/2022 23h51)


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