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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 03/08/2019 21h21

Membre (2019)
Réputation :   2  

[IH]   VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus : Célibataire, 42, 14%, 16000€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bonne
- Fiscales : bonne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : peu
- Sociales : bonne
- Temps disponible : oui

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement T2
- Année de construction : <1949
- Étage (1er sur 2), sud-est, surface (53m²/carrez), ascenseur : non
- Non occupé
- Si appartement : pas de copropriété
- Chauffage électrique
- Volets bois
- Vue sur la place
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ?
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Centre-ville,
- Bassin d’emploi dynamique
- L’emplacement en centre ville, bien situé

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 62500€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 400€
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les ans = 8%)

- Travaux immédiats : électricité 2000€, peinture 200€, meubles 314€

- Taxe foncière hors TEOM : 285€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 93€

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 7.68%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats :6.6%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : aucun
- Type de crédit : amortissable 20 ans
- Taux du crédit avec assurance 1.9%
- Frais : garantie et frais de dossier : 1500€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier micro, 3091*0.30%=927€)
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) : Peut on louer LMNP avec que la cuisine meublé?

CASH FLOW

- 9.5€ par mois.

Mots-clés : immobilier, rendement, études

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[+1]    #2 03/08/2019 21h37

Membre (2014)
Réputation :   116  

Bonjour

pas trop de question smile

j’en ai 2 : pas de copro , vous voulez dire syndic benevole ? il y a quand meme des frais.
vous mettez un loyer de 400 , hors charges? elles sont de combien ? et celle du proprio?

Le taux du credit parait tres élevé

meuble 300 euros ? vous faites quoi avec ca? ca parait tres faible

Peut on louer LMNP avec que la cuisine meublé?
=> non 

la liste est disponible sur le site ( ou site du gouv)

cdt

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[+1]    #3 04/08/2019 10h27

Membre (2015)
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Réputation :   2641  

En complément des excellentes réponses de Timinel :
appartement et "pas de copropriété", c’est incompatible. Soit c’est une maison indépendante (et non pas un appartement), soit c’est une copropriété, forcément. Renseignez-vous mieux et comprenez bien dans quoi vous envisagez de mettre les pieds ; une copropriété non gérée ou mal gérée, comme c’est parfois le cas sur de très petites copropriétés, est un nid à embrouilles.

Sans aucune précisions sur la taille et le dynamisme de la ville, difficile de donner un avis. Je trouve quand même que la rentabilité n’est pas extraordinaire.

Vous dites que le centre-ville est un atout, mais dans beaucoup de villes petites et moyennes, la tendance est à la désertification des centre-villes. Les gens vont habiter à la périphérie et prennent ensuite la voiture pour tout ; en centre-ville, ne restent que les "cassoces". Ca arrive même dans les villes bien sous tout rapport, même dans celles avec un plan de redynamisation du centre-ville ou équivalent. A vous de bien évaluer la dynamique d’évolution de cette ville-là.

Dernière modification par Bernard2K (04/08/2019 10h29)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#4 04/08/2019 11h55

Membre (2019)
Réputation :   2  

Bonjour,
Il s’agit bien d’une copropriété avec un local commercial en rez de chaussée, un T2 au 1er étage et un T3 au 2em étage. Les quotes parts dans la propriété et les parties communes sont respectivement de 314, 333 et 353. L’entretien des parties communes et l’entretien de la toiture ont déja été réalisé. Les copropriétaires règlent les travaux selon la quote part de chacun au fur et à mesure.
Sinon, le loyer est de 400€ sans charges, le crédit peut être renégocié ensuite par une délégation d’assurance, j’espère gagner 0.3%. Ensuite les meubles sont juste un meuble bas avec plan de travail à coté de l’évier (160cm) et un meuble haut (80cm). Pour être assujetti LMNP, je devrais rajouter effectivement.
Pour la ville (3500 habitants en zone rural), c’est un secteur dynamique sur le marché de l’emploi, donc je ne me fais pas trop de soucis.
Je vais quand même me renseigner d’avantage sur la copropriété, comment gérér les prochains travaux futurs.

Dernière modification par Luke (04/08/2019 11h57)

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#5 04/08/2019 12h34

Membre (2013)
Réputation :   64  

Vous semblez indiqué qu’il n’y a pas de charges mais il doit y avoir la minuterie de la cage d’escalier à minima voir le ménage de la cage d’escalier.

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[+1]    #6 07/08/2019 15h01

Membre (2018)
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Bonjour,

Il me semble que vous avez affaire à une copropriété non gérée…

Pas de charges, mais des problèmes potentiels :

Les parties communes doivent être assurées tant en responsabilité civile (une tuile tombe du toit et blesse un passant par exemple) qu’en dommages (l’immeuble brûle par exemple)… Ceci n’est pas pris en charge par l’assurance PNO et par l’assurance des occupants… En l’absence de charges communes, il semble que la copropriété ne soit pas assurée…

Les copropriétés doivent être immatriculées depuis le 01/01/2019. En l’absence d’immatriculation, à la première mutation, le notaire procédera à l’immatriculation et facturera le syndicat…

En l’absence de budget et d’approbation des comptes, un copropriétaire pourra s’abstenir de payer ses charges…

La plus grande prudence s’impose…

Par ailleurs, l’immeuble étant ancien, disposez vous d’un diagnostic concernant l’exposition au plomb aussi bien dans les parties privatives que communes ? En présence de plomb dans les parties privatives, il devra être renouvelé tous les 6 ans lors de l’entrée d’un nouveau locataire.

Idem pour l’amiante…


Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (07/08/2019 15h04)

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#7 21/10/2019 19h26

Membre (2019)
Réputation :   2  

En fait, la copropriété est assurée en responsabilité civile et les charges sont environ de 200€/an. Je me suis renseigné et les travaux sont partagés entre les propriétaires. Maintenant, la gérante de la copropriété est âgée et je pense créer un syndicat de copropriété.
Il y a eu un diagnostic de fait en 2018 et il n’y a pas de plomb. Donc maintenant je vais pouvoir faire les travaux et louer l’appartement.

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#8 22/12/2019 18h15

Membre (2019)
Réputation :   2  

Voilà, j’ai rencontré un copropriétaire et rempli deux documents : le contrat de syndicat et le procès-verbal de l’assemblée général du syndicat. Le devis d’assurance deux fois moins cher que l’assurance actuel, je n’ai pas eu de mal à convaincre le propriétaire. Ayant la majorité sur les 3 copropriétaires, je suis donc désigné syndic de copropriété.
Maintenant, j’ai terminé les travaux et  j’ai un locataire avec un garant.

Dernière modification par Luke (22/12/2019 18h18)

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#9 03/07/2020 13h02

Membre (2019)
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Çà fait 2 mois qu’il y a eu deux dégats des eaux dans l’immeuble, pas de bol!. Le locataire a eu une fuite d’eau au niveau du chauffe-eau. Celui ci est maintenant réparé. Cependant, le locataire m’a demandé de lui accorder une remise de 200€ sur le loyer de mai en raison de la fuite d’eau qu’il a subit et apparemment, il ne pouvait plus prendre de douche et n’avait plus de lumière dans la salle de bain. Je lui ai donc accordé cette remise sachant que je ne sais pas si je suis obligé ou pas d’un tel geste.

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#10 03/07/2020 13h18

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Doit-on comprendre que votre locataire est resté plusieurs mois sans eau chaude et plus ou moins sans salle de bains ?

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#11 05/07/2020 14h11

Membre (2019)
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Il est resté pas plus de trois semaines sans eau chaude et lumière je pense.

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#12 05/07/2020 14h56

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Luke, le 03/07/2020 a écrit :

Je lui ai donc accordé cette remise sachant que je ne sais pas si je suis obligé ou pas d’un tel geste.

Si c’est meublé, vous deviez le loger ailleurs durant toute la panne dès le premier jour (hôtel…) si c’est pas meublé, je ne sais pas, mais 3 semaine sans électricité ni eau chaude ce n’est pas admissible.

Vous avez une sacré chance que le locataire ne vous demande que 200€. A sa place j’aurai cessé de payer et serais bien plus exigeant (sans aller jusqu’à des embêtements juridiques bien plus élevés comme un classement logement indécent que n’importe quelle association de défense des consommateurs se serait fait un plaisir de porter)


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#13 09/07/2020 11h39

Membre (2019)
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Bon je comprends. Maintenant, je pense qu’il n’avait pas d’eau chaude pendant une semaine et pas de lumière dans les toilettes. L’électricien est passé le jour même du sinistre, a fait les réparations nécessaires cependant il devait revenir au pus vite pour terminer les réparations. Cependant, le locataire n’était plus joignable sur son téléphone et en plus il ne voulait pas d’intervention en journée mais seulement le soir afin d’être présent sur les lieux. Après une semaine, j’ai donc décidé de prêter le double des clés à l’électricien pour pouvoir accéder à l’appartement en journée et les travaux ont été réalisé.

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#14 09/07/2020 11h49

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Donc, suite à l’opposition express de votre locataire à ce qu’une personne pénètre dans son domicile en son absence, vous avez décidé unilatéralement de violer son domicile en demandant à l’électricien d’aller faire les travaux en l’absence du locataire ?

Vous avez vraiment de la chance qu’il ne vous demande que 200€…

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#15 09/07/2020 12h31

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Effectivement, vous avez un locataire cool.
Vous n’avez pas sans son accord explicite à garder de clés et encore moins à les prêter à un tiers serait pour la bonne cause sans accord explicite du locataire.
Il arrive que certains soient retors avec les artisans mais à vous de jouer les intermédiaires en négociant avec le locataire. C’est… notre job de bailleur.

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#16 09/07/2020 13h01

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Il est tout à fait légal que le propriétaire garde un double des clefs (voir ici). Par contre, il faut une autorisation du locataire pour ouvrir le logement en cas d’intervention. Personnellement, je le fais très régulièrement via des sms et jamais de réticence (sauf une fois mais le locataire n’était vraiment pas cool).

Dernière modification par lachignolecorse (09/07/2020 13h01)


Faire et laisser dire

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#17 09/07/2020 13h31

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Pareil, j’ai toujours gardé un double de mes locataires (enfin sauf d’un car les locataires ont changés la porte d’entrée à leur frais, mais cas particulier, car c’est des locataires qui sont partis pour rester quelques décennies sur place).
Les locataires sont au courant, et j’averti dés la 1ère visite.

Historiquement, j’ai déjà eut le cas d’un locataire qui avait oublié les clés chez ses parents (à 200km), donc je lui ai épargné un serrurier, et en vacance avec fuite d’eau majeure (rentré pour couper l’eau et faire passer le plombier).

Mais systématiquement, je demande l’autorisation de rentrer!
Là j’ai juste un locataire qui me le refuse d’office, mais je soupçonne que c’est parce qu’il est pas clean avec la CAF.

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#18 16/11/2020 09h20

Membre (2019)
Réputation :   2  

En cas d’urgence, il est préférable d’avoir un double des clés, je suis le propriétaire donc je suis responsable de la salubrité du logement :
A noter : le logement salubre est ainsi celui qui comporte des équipements en bon état de fonctionnement, non dangereux pour la santé et la sécurité de ses occupants. Il n’est pas en état de sur-occupation, est bien entretenu et bénéficie d’une bonne circulation de l’air et de la lumière.

Actuellement, mon locataire m’a prévenu qu’il y avait un problème d’interrupteur (changement d’une pile d’un émetteur-récepteur). J’ai donc prévenu l’électricien-plombier et il est intervenu en présence du locataire et de moi-même (j’avais le temps de me rendre sur place, heureusement, le locataire devait encore dormir à 8H00 du matin). J’ai frappé assez fort à la porte pour qu’il puisse entendre et j’ai appelé sur son portable. Bon, tout ça pour constater que l’interrupteur fonctionnait et qu’il est normal de changer la pile de temps en temps. Le locataire a aussi signaler une légère fuite du chauffe-eau, ceci est dû selon le plombier à un refoulement d’eau de pluie en raison des fortes précipitations actuelles et on ne peut rien y faire selon le plombier à part laisser une bassine pour les quelques gouttes. Donc tout ça pour rien au final. Ce n’est pas très rassurant en tout cas et je me demande que va t-il arriver la prochaine fois. Depuis les dégats des eaux en mai 2020, il y a toujours quelque chose entre l’artisan, les locataires, les assurances.

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