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Forums des investisseurs heureux

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#1 03/08/2019 21h21 → Luke : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53 m²) (immobilier, rendement, études)

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[IH]   VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus : Célibataire, 42, 14%, 16000€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bonne
- Fiscales : bonne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : peu
- Sociales : bonne
- Temps disponible : oui

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement T2
- Année de construction : <1949
- Étage (1er sur 2), sud-est, surface (53m²/carrez), ascenseur : non
- Non occupé
- Si appartement : pas de copropriété
- Chauffage électrique
- Volets bois
- Vue sur la place
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ?
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Centre-ville,
- Bassin d’emploi dynamique
- L’emplacement en centre ville, bien situé

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 62500€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 400€
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les ans = 8%)

- Travaux immédiats : électricité 2000€, peinture 200€, meubles 314€

- Taxe foncière hors TEOM : 285€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 93€

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 7.68%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats :6.6%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : aucun
- Type de crédit : amortissable 20 ans
- Taux du crédit avec assurance 1.9%
- Frais : garantie et frais de dossier : 1500€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier micro, 3091*0.30%=927€)
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) : Peut on louer LMNP avec que la cuisine meublé?

CASH FLOW

- 9.5€ par mois.

Mots-clés : immobilier, rendement, études

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[+1]    #2 03/08/2019 21h37 → Luke : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53 m²) (immobilier, rendement, études)

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Bonjour

pas trop de question smile

j’en ai 2 : pas de copro , vous voulez dire syndic benevole ? il y a quand meme des frais.
vous mettez un loyer de 400 , hors charges? elles sont de combien ? et celle du proprio?

Le taux du credit parait tres élevé

meuble 300 euros ? vous faites quoi avec ca? ca parait tres faible

Peut on louer LMNP avec que la cuisine meublé?
=> non 

la liste est disponible sur le site ( ou site du gouv)

cdt

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[+1]    #3 04/08/2019 10h27 → Luke : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53 m²) (immobilier, rendement, études)

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En complément des excellentes réponses de Timinel :
appartement et "pas de copropriété", c’est incompatible. Soit c’est une maison indépendante (et non pas un appartement), soit c’est une copropriété, forcément. Renseignez-vous mieux et comprenez bien dans quoi vous envisagez de mettre les pieds ; une copropriété non gérée ou mal gérée, comme c’est parfois le cas sur de très petites copropriétés, est un nid à embrouilles.

Sans aucune précisions sur la taille et le dynamisme de la ville, difficile de donner un avis. Je trouve quand même que la rentabilité n’est pas extraordinaire.

Vous dites que le centre-ville est un atout, mais dans beaucoup de villes petites et moyennes, la tendance est à la désertification des centre-villes. Les gens vont habiter à la périphérie et prennent ensuite la voiture pour tout ; en centre-ville, ne restent que les "cassoces". Ca arrive même dans les villes bien sous tout rapport, même dans celles avec un plan de redynamisation du centre-ville ou équivalent. A vous de bien évaluer la dynamique d’évolution de cette ville-là.

Dernière modification par Bernard2K (04/08/2019 10h29)

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#4 04/08/2019 11h55 → Luke : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53 m²) (immobilier, rendement, études)

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Bonjour,
Il s’agit bien d’une copropriété avec un local commercial en rez de chaussée, un T2 au 1er étage et un T3 au 2em étage. Les quotes parts dans la propriété et les parties communes sont respectivement de 314, 333 et 353. L’entretien des parties communes et l’entretien de la toiture ont déja été réalisé. Les copropriétaires règlent les travaux selon la quote part de chacun au fur et à mesure.
Sinon, le loyer est de 400€ sans charges, le crédit peut être renégocié ensuite par une délégation d’assurance, j’espère gagner 0.3%. Ensuite les meubles sont juste un meuble bas avec plan de travail à coté de l’évier (160cm) et un meuble haut (80cm). Pour être assujetti LMNP, je devrais rajouter effectivement.
Pour la ville (3500 habitants en zone rural), c’est un secteur dynamique sur le marché de l’emploi, donc je ne me fais pas trop de soucis.
Je vais quand même me renseigner d’avantage sur la copropriété, comment gérér les prochains travaux futurs.

Dernière modification par Luke (04/08/2019 11h57)

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#5 04/08/2019 12h34 → Luke : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53 m²) (immobilier, rendement, études)

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Vous semblez indiqué qu’il n’y a pas de charges mais il doit y avoir la minuterie de la cage d’escalier à minima voir le ménage de la cage d’escalier.

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[+1]    #6 07/08/2019 15h01 → Luke : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53 m²) (immobilier, rendement, études)

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Bonjour,

Il me semble que vous avez affaire à une copropriété non gérée…

Pas de charges, mais des problèmes potentiels :

Les parties communes doivent être assurées tant en responsabilité civile (une tuile tombe du toit et blesse un passant par exemple) qu’en dommages (l’immeuble brûle par exemple)… Ceci n’est pas pris en charge par l’assurance PNO et par l’assurance des occupants… En l’absence de charges communes, il semble que la copropriété ne soit pas assurée…

Les copropriétés doivent être immatriculées depuis le 01/01/2019. En l’absence d’immatriculation, à la première mutation, le notaire procédera à l’immatriculation et facturera le syndicat…

En l’absence de budget et d’approbation des comptes, un copropriétaire pourra s’abstenir de payer ses charges…

La plus grande prudence s’impose…

Par ailleurs, l’immeuble étant ancien, disposez vous d’un diagnostic concernant l’exposition au plomb aussi bien dans les parties privatives que communes ? En présence de plomb dans les parties privatives, il devra être renouvelé tous les 6 ans lors de l’entrée d’un nouveau locataire.

Idem pour l’amiante…


Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (07/08/2019 15h04)

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