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#1 13/10/2018 09h26 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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Bonjour,

Je me permet de poster ici les éléments du dernier appartement que j’ai en vue pour une création d’une colocation. Ce sera mon 1er bien en colocation ,les autres étant des studio en LMNP au réel.

Type : Appartement de 95m² avec balcon, dans un immeuble situé dans une "résidence" (un lot de quelques immeubles identique).
Année : 1970.
1er étage sur 5.
Chauffage et eau collectif.
Assez propre mais quelques travaux à faire.
1 cuisine équipée, un séjour, 4 chambres, un balcon, un wc indépendant, une sdb.

Localisé autour de Nancy. Idéalement situé pour des étudiants.

Travaux :
- Changement des fenêtres et portes fenêtres.
- Travaux de peinture dans certaines chambres (chambres d’enfants avec papier peint assorti).
- Changement du meuble de la sdb (passage de deux vasques en une seule) ainsi que de la baignoire en douche.
- Création d’un point d’eau dans une chambre avec installation d’un petit meuble sdb. Cette chambre est situé à côté de la sdb, avec un renfoncement dans un mur, parfait pour y installer un point d’eau, c’est la chambre la plus grande (14m²). Cela permettra de libérer la SDB. (J’aimerais faire cela dans toutes les chambres mais les autres nécessiteraient plus de travaux pour le faire.)

Je pense pour environ 15000€ avec mon artisan qui me fera toute la Mo avec fourniture du matériel à ma charge.
Ameublement pour environ 10000€ : fourniture de tous les meubles en neuf, bureau dans toutes les chambres (ou presque, l’une est un peu petite).

Beaucoup de travaux ont été effectué lors des derniers compte rendu d’AG. J’attends le dernier compte rendu, l’AG s’étant déroulé cette semaine.
Néanmoins, dans l’hypothèse ou les appels de travaux ne sont pas suffisant, des travaux décidés lors de l’AG seront imputables au prochain propriétaire?

Prix/rentabilité/financement :
Prix hors négo : 124000€ (mon objectif est de l’avoir pour 100 000€)
Notaire (estimation) : 9500€
Frais bancaires (estimation) : 2700€
travaux : 15000€
Meubles : 10000€
Loyer (estimation basse) : 350x4=1400€
TF : j’attends le montant exact, je suis parti sur environ 1200€
Charges de copro : 2100€/an
Récupérables : 1000€/an.
Je trouve ça beaucoup, j’ai peut être fait une erreur, dans les relevés de charges j’ai pris comme charges récupérables pour mon calcul :
-Charges communes générales : il y a d’ailleurs trois lignes avec et intitulé sur chaque relevé, sans plus de précision.
-Ascenseur
-Eau chaude et froide
-Frais de chauffe eau
-Répartiteurs relevé location
-Chauffage 40% (part fixe) et variable 60% (directement issue de la consommation du locataire)
Mais peut être que certaines charges ne sont pas récupérables, par exemple charges communes générales?
Je suis peu expérimenté dans les lectures de ce type de document, les autres studios que je possède sont dans des petits immeubles. (l’un est même en copro bénévole)

Financement de la totalité : prix d’achat, notaire, travaux, meubles, environ
162 000€
Financement sur 20ans avec une mensualité d’environ 800€.
Je compte demander un décalage du prêt pour, d’une part faire les travaux et d’autre part je me demande s’il ne serait pas difficile de louer un app. en colocation en milieu d’année scolaire.

Qu’en pensez-vous?
Qu’ai-je oublié?
Bonne journée

Mots-clés : colocation, immobilier, lmnp, travaux

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#2 13/10/2018 17h46 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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Bonjour Bourru,

Beau projet que voilà.

Avez-vous fait un calcul du rendement brut et rendement net par rapport à votre TMI? Cela vaudrait le coup de le faire. Que ça soit avec un prix de vente de 124K ou 100K.

Quelle taille fait le séjour? Si il est vraiment grand  et le permet il serait possible de faire une 5ème chambre.

Quelle taille fait la SDB? 4 personnes pour une SDB me paraît un peu faible, même si une des chambres a son point d’eau.
Deux solutions se présenteraient à vous:
1) Si la SDB est très grande et si la topologie de l’appartement le permet, coupez la SDB en deux salles d’eau.
2) 14m2 permettrait largement d’y loger un coin douche / lavabo, ce qui permettrait aux trois autres chambres de se partager la SDB. Un loyer plus important sera demandé pour cette chambre.

Coût mis à part, la première solution me paraît plus intéressante.

En ce qui concerne les bureaux, c’est indispensable selon moi! Les jeunes actifs ont besoin d’un bureau, les étudiants encore plus. La solution que j’ai adoptée est de découper un plan de travail de cuisine, un pied de bureau de 70cm, des équerres et voilà. Coût par bureau, environ 40€. Il est de plus possible d’optimiser l’espace en faisant ainsi. J’ai pu mettre des bureau dans des chambres de 9m2.
Taille des bureaux: de 50cm (P) x 80cm (L) pour les petites chambres à 60cm x 120cm pour les plus grandes.

L’estimation des meubles correspond à de l’équipement haut de gamme, je pense que vous serez dans les clous. Vérifiez les deals cdiscount etc pour les radiateurs, sèche serviette, électroménager.

En ce qui concerne la possibilité de louer en milieu d’année, vous serez sûrement contacté par des jeunes actifs. Avez-vous posté une annonce fictive et eu de nombreux retours? Cette méthode est contreversée mais pour ma part j’ai été rassuré sur mon business plan en le faisant…

Tenez-nous au courant.

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[+1]    #3 13/10/2018 18h22 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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En l’état le projet est sympa. Il faut néanmoins impérativement créer une deuxième salle de bain dans la chambre la + grande. En général on parle d’une salle de bain pour 3 personnes maxi. L’idéal étant bien sur une salle de bain pour 2 personnes. Idem pour les WC, un seul pour 4 chambres me parait un peu limite.

Je trouve pour ma part les nouvelles lois de colocation très contraignantes. Clairement, vos chambres font moins de 14m2 (sauf une) et vous allez être obligé de faire un bail collectif, et donc il y aura toujours un peu de jalousie sur celui qui a la chambre avec SDB et qui paye le même montant que les 3 autres. Par ailleurs, qui dit bail collectif dit souvent clause de solidarité, et pour avoir tenté de remplir une maison en colocation, c’est très compliqué de trouver des colocataires (ou des garants pour les étudiants) qui acceptent cette clause de solidarité car ils ne veulent pas se retrouver à subir la totalité du loyer en cas d’impayés ou de vacance locative.
Et je ne vous parle même pas des avenants à envoyer à tous les monde lors d’un changement de colocataire…

Sinon, il reste la solution de faire un bail individuel à chacun avec un prix légèrement supérieur pour celui qui a la chambre avec SDB et serrer les fesses pour qu’il n’y ait pas de contrôle. Cela se fait énormément mais c’est cependant illégal. Ou alors vous faites l’impasse sur la clause de solidarité.

Donc la colocation oui c’est bien et ça peut être très lucratif et donner de bonnes rentabilités. Mais je trouve cela trop contraignant si l’on n’a pas de chambres de + de 14m2 pour pouvoir faire signer des baux individuels.

Je reviens également sur le prix de vos meubles :10k€ pour meubler 4 chambres c’est tout simplement énorme. Je ne sais pas ce que vous incluez là dedans mais je peux vous fournir en MP les coordonnées de mon grossiste en meuble (il est pas très loin de Nancy en + ^^). Pour vous donner un ordre d’idée sur mon dernier projet, j’ai payé 149€ le lit 140*190 + sommier + 2 tables de chevet et 269€ le matelas ferme. Rajoutez 60€ grand max pour un bureau et pour 2000€ vous meublez déjà les 4 chambres.
Pour l’électroménager, il y a de très bonnes occasions sur le bon coin. Mis à part avoir la tranquillité de l’esprit durant la garantie de 3 ans, j’ai du mal à payer 600€ pour un frigo ou 400€ pour un lave linge quand je trouve l’équivalent à 25% du prix d’occasion en excellent état.

Sinon pour trouver de la colocation en cours d’année, aucun problème, ils rentreront juste au compte goutte.

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#4 13/10/2018 21h36 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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J’ai une colocation en bail collectif et loyers différents en fonction de la chambre. Quant-à la clause de solidarité avec des locataires qui ne se connaissent pas, il n’y a pas pire pour effrayer le client et ses garants. Déjà que quand les locataires sont amis, les garants ne sont pas chauds pour cette clause…

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[+1]    #5 13/10/2018 23h29 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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Trahcoh a écrit :

J’ai une colocation en bail collectif et loyers différents en fonction de la chambre. Quant-à la clause de solidarité avec des locataires qui ne se connaissent pas, il n’y a pas pire pour effrayer le client et ses garants. Déjà que quand les locataires sont amis, les garants ne sont pas chauds pour cette clause…

Je suis dans la même situation. Bail collectif et loyers différents en fonction de la chambre.
Egalement sans clause de solidarité, ce qui demande tout de même un effort pédagogique conséquent par rapport au bail individuel!
Même en passant plusieurs minutes à expliquer le bail collectif sans clause de solidarité, le père qui à priori avait été emballé par l’appartement pour sa fille, a préféré se désister à cause du bail collectif, et je cite "solidarité de fait".

Gageons que cette aberration de 14m2 + point d’eau sera bientôt modifiée. Cela n’empêche pas 90% des bailleurs de faire des baux individuels.

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#6 14/10/2018 07h11 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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Bonjour,

Merci pour vos avis!
Concernant :
- Les meubles : je comptais dedans l’équipement des chambres (lits, bureaux meubles de rangements), ainsi que cuisine (grand frigo, table, chaise), séjour (tv, meuble tv, canapé, table basse, table et chaises), ainsi que le balcon (table, chaises), machine à laver.
Je compte aussi les babioles type déco, la vaisselle etc…
J’ai été assez effaré lors du "meublage" de mon dernier studio quant aux prix pratiqué en magasin pour tout cela du coup j’ai peut être vu large…!
Si vous achetez d’occasion, comment faites vous pour passer ce matériel en charges? Vous demandez une facture au vendeur? Ou vous avez un carnet de facturette avec vous que vous lui faite remplir?

- Je pensais effectivement faire un bail collectif ayant des chambres de - de 14m² mais je ne pensais pas que ça posait autant de problème que vous l’évoquez.
Trouvez un appartement avec plusieurs chambres de +14m² et faire les travaux pour mettre une sdb dans chaque me parait également difficile à trouver. Ou alors un plateau à refaire entièrement.
Donc soit baux individuels en étant illégal soit bail collectif sans clause de solidarité…

- La sdb fait 5,48m² et le WC attenant 1,43m² soit quasiment 7m² au total. Je peux casser la cloison séparant les deux + récupérer le renfoncement dans la chambre dans lequel je pensais mettre la sdb et réagencer complètement l’ensemble pour avoir 2 sdb et 2wc (avec wc dans sdb du coup…).
J’avais un peu de mal à me positionner sur la sdb. Ça me rajouterais quelques k€ mais d’après vous cela est indispensable ou presque, dans tous les cas un gros plus sur l’appartement.
Je vous met les plans actuels + avec travaux sdb comme j’évoque juste au dessus.
http://image.noelshack.com/minis/2018/41/7/1539493468-plan-app-actuel.png

http://image.noelshack.com/minis/2018/41/7/1539493545-plan-app-avec-travaux.png
Qu’en pensez vous?

Concernant vos premières questions FrancoisM, je n’ai pas posté d’annonce non, ni pris de photo de l’appartement car il est actuellement occupé par une famille qui va déménager. Je n’ai jamais essayé de poster une annonce sans photo cela dit…

A bientôt

Dernière modification par Bourru (14/10/2018 07h22)

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#7 14/10/2018 07h41 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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Bonjour,

Pour le mobilier d’occasion, vous demandez au vendeur une attestation de vente. Le document doit comporter les coordonnées du vendeur, celles de l’acheteur, le descriptif du meuble et le prix.

Pour les babioles, l’addition n’est pas négligeable.allez chez Action, baboo, la foirfouille… j’achète des lots notamment pour ce qui casse. J’ai un stock chez moi. Ça évite d’avoir des services dépareillés après quelques temps.

Pour la séparation en 2 de la sdb, l’idée est bonne. Vérifier la faisabilité notamment pour les évacuations.

Dernière modification par lachignolecorse (14/10/2018 07h42)


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#8 14/10/2018 10h10 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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Pour ma collocation, j’ai séparé une salle de bain avec baignoire en deux salles d’eau avec douche à l’italienne. J’y ai mis aussi double vasque par salle d’eau.
Cela fait deux salles pas très grandes mais optimisé.
Je confirme que cela devrait être largement faisable. Cela reste à confirmer par votre artisan.
Potter

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#9 14/10/2018 15h47 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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Merci pour vos précisions!

Juste pour info, pourquoi avez vous choisi double vasques?
Je pensais mettre deux simples vasques dans l’idée ou les personnes éviteraient de faire leurs affaires ensemble dans la salle de bain (se brosser les dents, se préparer le matin, maquillage etc…) mais peut-être ais-je tort?

J’attends le règlement de copro que j’ai déjà demandé deux fois à l’AI pour vérifier que la colocation n’est pas interdite. (Ça devrait être bon car l’AI sait depuis le début que j’envisage de faire de la colocation avec ce bien)

Dernière modification par Bourru (14/10/2018 15h48)

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#10 14/10/2018 15h58 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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En faites c’est deux meubles crées de toutes pièces possédant chacun 2 vasque unique.
Chaque meuble a deux rangements.
Pourquoi? Il vaut mieux prévenir que guérir.
On est jamais a l’abris qu’ils doivent être en même temps à se préparer pour aller travaillé ou aller a l’école.
Ils ont aussi comme ça, chacun leurs coin de rangement et leurs propre vasque.
Ci-joint une photo d’une des deux salle d’eau.
http://image.noelshack.com/minis/2018/41/7/1539525203-photo-3.png

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#11 15/10/2018 09h54 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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Ok merci pour la précision.
J’ai reçu le règlement de copro ce matin (qui date de 1979!) : "la transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdites, mais les locations en meublée, par appartement entier sont autorisées."
Bon ben…tant pi. Quoique je sais pas si dans le cas d’un bail collectif ça ne rentrerait pas dans le cas d’une location meublée d’un appartement entier…bon c’est jouer sur les mots!

J’ai un peu l’impression d’avoir perdu mon temps et de vous avoir fait perdre le votre aussi (je demanderais le règlement de copro en priorité pour les prochains), mis à part les échanges que l’on a eu car vous m’avez donné plein d’infos et d’idées!

A bientôt

Dernière modification par Bourru (15/10/2018 10h15)

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#12 15/10/2018 10h17 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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Il me semble que ce type de clause est interdit. A vérifier auprès d’un spécialiste de la copropriété.

Trouvé ici : Article clauses inutiles en copropriété

Le particulier a écrit :

La location des appartements en chambres meublées pour tre louées à des personnes distinctes est interdite mais la location meublée d’un appartement entier est autorisée.

De même que pour la scission d’un lot, ce type de clause n’est valable que lorsqu’elle se justifie par la sauvegarde de la destination de l’immeuble. Par exemple pour ne pas altérer le caractère de l’immeuble, ni modifier le genre de vie des occupants, ni bouleverser l’équilibre et le fonctionnement de la copropriété. Ainsi, la clause interdisant la location de chambres de bonne à des personnes étrangères à la copropriété dans un immeuble de grand luxe a été jugée licite (CA de Paris, 23e ch., 4 juin 1997) et dans un autre cas, illicite la clause interdisant la location meublée sauf par appartements entiers (CA de Paris, 23e ch., 15 juin 2000).

A moins d’avoir des vues sur un immeuble très bourgeois, et pour peu qu’il y ait différents types d’appartements et des commerces / professions libérales, il me semble que cette clause est nulle. Il semblerait qu’elle ait pour but de vraiment empêcher la division de grands logements en chambres de bonnes.

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#13 15/10/2018 11h36 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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Sur le fond vous avez raison.

Cependant, entamer une procédure avec le syndic de copropriété avant même d’avoir acheté l’appartement, les relations de voisinages ne vont pas être de tout repos.

En pratique, je passerais à un autre projet.

@bourru : ce n’est pas du temps perdu, c’est de l’expérience accumulées (vous commencerez par le règlement de copro pour le prochain )

Zappaty

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#14 15/10/2018 22h10 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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Le règlement indique simplement que vous ne pourrez pas diviser le logement, pas que vous ne pourrez pas louer en colocation.

D’ailleurs, vous louez à qui vous voulez en longue durée, vous êtes chez vous, quel que soit le règlement. La copropriété peut juste vous empêcher de louer en commercial (saisonnier).

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#15 15/10/2018 22h16 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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Il s’agit pourtant de chambres meublées au sens propre. Le mot "tranformation" ne signifie pas nécessairement "division".

Un appel au syndic pour connaître le sens exacte de l’interdiction peut tout à fait être envisagé.

Zappaty

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#16 15/10/2018 22h32 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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Le syndic et le conseil syndical sont les dernières personnes que j’interrogerais pour connaître mes droits.

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#17 15/10/2018 22h57 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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Auprès de qui vous tourneriez vous? Votre notaire?
Il n’empêche, même si nous pouvons louer à qui bon nous semble, un copropriétaire procédurier peut invoquer cette clause pour justifier le opposition à la collocation. (Suite à trouble du voisinage ou autre).

La demande sera peut être rejetée et le risque est tres faible, mais cela reste une possibilité selon moi.

A vous lire,

Zappaty

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#18 16/10/2018 08h01 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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Je suis de l’avis de trahcoh.
De toutes façons pour expulsé une ou plusieurs personnes dans notre beau pays, c’est pas gagné.
Vous pensez vraiment que la copro fasse une procédure juridique contre vous et les colocataires ?
Bourru ne vous arrêtez pas à cela.
Potter

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#19 21/10/2018 18h21 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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Merci pour vos derniers avis.
C’est vrai que cette phrase m’embête : je ne pense pas que le syndic va rechercher chaque proprio pour vérifier ce genre de chose (surtout vu le nombre d’appartement). Je ne pense pas avoir non plus de problème avec les locataires qui pourraient amener à "chercher la petite bête" mais je n’aime pas non plus être "hors la loi", et me dire que tout pourrait passer "du rêve au cauchemar" : en gros que le super investissement deviendrait un boulet!

J’ai donc contacté le syndic et ayant eu un peu de mal à les joindre j’en ai parlé à l’agence. Ils ont appelé le syndic et m’ont que celui-ci était d’accord pour une colocation, que les termes dataient de 1979 et n’étaient pas remis à jour.
Je suis content sur ce point : ils n’ont pas menti! J’ai appelé de mon côté pour confirmer et le syndic m’a dit la même chose avec un ton du genre "c’est évident Mr."!

Même si d’après vous tracoh le syndic n’est pas le mieux placé pour me conseiller sur mes droits, je considère que c’est eux qui viendront me chercher des problèmes si je ne respecte pas cette règle.
Je vois mal un autre locataire aller se taper les 174 pages du règlement de copro pour trouver la petite clause qui viendra me débarrasser des locataires bruyants.
Si pour eux (le syndic) peu leur importe le type de location je ne pense pas que quelqu’un d’autre viendra y regarder de plus près.

Du coup avec ces infos supplémentaires je fais une offre!
Je vous tiendrais au courant de la suite! smile

A bientôt

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[+1]    #20 21/10/2018 18h33 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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Bourru a écrit :

Je vois mal un autre locataire aller se taper les 174 pages du règlement de copro pour trouver la petite clause qui viendra me débarrasser des locataires bruyants.

Sur le reste je suis plutôt d’accord avec vous mais là vous vous trompez. Ce n’est pas parce que vous ne liriez pas 174 pages (et en réalité on est plutôt à 30 pages, n’est-ce-pas ?) qu’un locataire (ou copropriétaire !) qui y a intérêt ne le fera pas.
Tout argument du type "personne n’aura le courage de lire la règle du jeu parce que moi je ne l’ai pas" revient surtout à se mentir à soi même !

Pour aider des gens ici ou ailleurs, je me suis déjà "tapé" des textes juridiques d’un volume similaire, cela alors que je n’y avais pas d’intérêt personnel direct.

Dernière modification par sven337 (21/10/2018 18h34)

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#21 23/10/2018 23h46 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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Bonjour,

Je ne prend pas mon cas personnel en exemple spécifiquement pour lire le règlement de copro mais cela traduit mon…«sentiment» (même si j’ai un peu de mal a traduire ma pensée a l’écrit) dans lequel je n’imagine pas un locataire prendre connaissance de ce document.
Mais, comme vous le soulignez, un propriétaire à plus de chance d’être au courant de ce document qu’un locataire.
Personnellement j’ignorais l’existence de ce genre de document avant d’investir et pour anecdote, ayant déjà habité dans des immeubles «chauds» (machines a laver lancées des fenêtres, guitare jusqu’à tôt dans la nuit, incendie criminel etc….) j’essayais de régler les problèmes comme je pouvais. (Même pas appelé le proprio d’ailleurs).

Et en discutant avec des connaissances (locataires) je me rend compte que peu de gens connaissent ce document.

Pour la taille du document, je ne l’ai pas sous les yeux en écrivant mais je crois me souvenir qu’il fait 174 pages pour de vrai!

Ma pensée est plutôt dans le sens ou la colocation sera plutôt «milieu/haut de gamme» donc avec locataire de «qualité» donc peu de chance d’avoir des désagréments tels que les voisins iraient jusque dans le règlement de copro pour faire virer mes locataires.
C’est plutôt dans ce sens «deux poids, deux mesures» : les locataires vont probablement faire une soirée de temps a temps (étudiants oblige!)  pour autant on ne va pas chercher à les virer pour «une fois».

Cependant il ne jamais dire jamais. Je ne suis à l’abri de rien.
Et dans le fond vous avez raison : si jamais il arrivait des gros soucis, quelqu’un pourrait regarder ce document.

A bientôt,

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#22 23/10/2018 23h53 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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Votre phrase de fin vaut pour de nombreuses choses.

D’expérience personnelle, un petit soucis de voisinage, on règle le problème entre adultes.

Un gros soucis avec risques judiciaires et/ou financiers importants, tous les documents seront décortiqués (même le plus insignifiant).

A défaut de tout maîtriser, être au courant des grandes lignes des règlements de copros reste indispensable selon moi.

Tenez nous au courant de la suite de votre opération,

Zappaty

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#23 24/10/2018 08h37 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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Vous me semblez avoir une vision déformée de la réalité. Alors en effet le RC peut tout à fait faire 174 pages. Avec des étudiants vous serez chanceux s’il n’y a qu’une soirée par an mais quel que soit le milieu d’où ils viennent, attendez-vous à gérer des problèmes et à être très vigilent au moindre problème de bruit. Une soirée ou deux par semaine n’est pas à exclure, ils invitent facilement les amis et le voisinage ne prendra même pas la peine de vous prévenir si dérive, ils iront directement à la case syndic et/ou police.
En copro vous pouvez être sûr qu’il y aura au moins un ou deux emm..eurs qui connaitront par coeur le règlement ou se feront un malin plaisir à l’étudier pour vous enquiquiner bien au delà de ce qui est nécessaire.

Mieux vaut prévenir que guérir, blindez le truc avant et assurez-vous que tout soit en règle avant de sortir le chéquier.

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#24 24/10/2018 08h59 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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Et j’ajoute que la communication du règlement de copropriété, en tout cas ses extraits pertinents, est imposée par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

"Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. "

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#25 13/02/2019 11h17 → Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation) (colocation, immobilier, lmnp, travaux)

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Bonjour à tous,

Je rebondi sur l’étude de cas de Bourru car je suis dans la même situation.

J’étudie un projet de colocation de 3 chambres dans un appartement de 82m2 dans un grand immeuble composé d’environ 30 appartements.

En étudiant le règlement de copropriété qui date de 1980, je trouve également la mention suivante :

"Les appartements et locaux seront, principalement, destinés à l’habitation."
"la transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite. Il en est ainsi notamment de l’organisation d’une pension de famille ou de l’exploitation d’un garni. Mais la location meublée d’un appartement en son entier est autorisé, de même que la location à titre accessoire d’une pièce, d’un appartement."


La question a déjà été discutée plusieurs fois et je suis bien conscient que cela peut être soumis à interprétation mais mes questions sont les suivantes :

- Concrètement, lorsque l’on parle de "transformation des appartements en chambres meublées", cela désigne-t-il la colocation avec baux multiple et/ou la division d’un appartement ?
Par ailleurs, j’ai pu lire par certain que la colocation avec bail individuel est assimilé à de la division. Je ne vois cependant pas en quoi cela s’apparenterai à de la division étant donné qu’il y a clairement des espaces communs en plus de la partie privé.

- Comment interpréter le passage suivant : "Il en est ainsi notamment de l’organisation d’une pension de famille ou de l’exploitation d’un garni". De la même manière, colocation ou division ?

- "Mais la location meublée d’un appartement en son entier est autorisé, de même que la location à titre accessoire d’une pièce, d’un appartement." Cela me semble contradictoire. Ici il est écrit que la location à titre accessoire d’une pièce est autorisée…

Globalement, étant donné qu’il est spécifié dans le règlement que des professions libérales sont autorisées et qu’il n’est pas précisé qu’il s’agit d’un immeuble à usage exclusif d’habitations bourgeoises, j’aurais tendance à penser que la colocation pourrait être autorisée.

Qu’en pensez vous ?

Enfin un article intéressant évoque le sujet :La transformation d’appartements en chambres meublées porte atteinte à la destination de l’immeuble

De même, il a été jugé que des copropriétaires ayant transformé un appartement en studios aménagés et loués à quatre personnes distinctes était contraire au règlement de copropriété qui stipulait que  «la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite ». Ainsi, les époux copropriétaires ne peuvent pas valablement soutenir qu’il n’y aurait pas de leur part violation du règlement de copropriété au motif qu’il s’agirait de la location, par un bail unique, d’un appartement entier à plusieurs colocataires alors qu’il résulte du constat d’huissier de justice qu’ils ont transformé l’appartement en studios aménagés et loués à quatre personnes distinctes, ce qui est interdit par le règlement de copropriété (Cour d’Appel de Paris, 7 décembre 2011, N°10/00592, JurisData n° 2011-027920).

Pour finir, la Cour d’Appel de Paris a également jugé que « spécialement, le règlement de copropriété stipule notamment que les appartements ne peuvent être occupés que bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale; que la location en meublé n’est autorisée que s’il s’agit d’appartements entiers; que la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite; une telle disposition du règlement de copropriété est parfaitement licite; il s’agit de préserver la multiplication du nombre des occupants et en interdisant un mode d’occupation qui n’est pas en harmonie avec le type d’occupation dont l’immeuble fait l’objet » (Cour d’Appel de Paris, 15 octobre 1998, N° 1997/11528, JurisData : 1998-022604).

Dans le cas détaillé dans cette article, il s’agit d’une réelle division avec aménagement de plusieurs studios indépendants.
J’aurais tendance à comprendre que si cela avait été une colocation (avec un seul bail), cela aurait été autorisé. Par contre, si la colocation avait été avec de baux individuels…?

Dernière modification par Ribeiro (13/02/2019 11h32)

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