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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 21/10/2020 14h38

Membre
Réputation :   40  

Bonjour à tous!

Je présente ma première étude de cas sur le forum!

VOTRE PROFIL
- Conducteur de travaux salarié
- 25 ans, marié, sans enfant
- TMI 30%
- Résident fiscal allemand
- Revenus net environ 35k / an (mon épouse gagne actuellement 550€ par mois et termine ses études en janvier, elle cherchera ensuite un emploi à temps plein)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: moyenne
- Fiscales: moyenne, l’emploi d’un Steuerberater est très courant en Allemagne (conseiller pour les impots). Si je vois que je suis dépassé. Je vis en Allemagne, donc impots allemand.
- Artisanales: bonnes
- Sociales: très bonnes
- Temps disponible: Soirée et WE

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement en Duplex dans Denkmalschutz Gebaude (principal inconvénient, restriction en cas de travaux, principal avantage, subvention pour les travaux et reduction d’impot)
- 63m², cave, 3 pieces et une salle d’eau
- Année de construction: 1895
- Étage: 3 et 4 / 4
- Loué
- syndic professionnel
- Chauffage collectif au gaz.
- Pas de volets
- Jardin commun

LOCALISATION DU BIEN

- Dresden, Saxe, Est de l’Allemagne
- Proche du centre ville, zone dynamique et en plein devellopement (une dizaine de chantiers en cours), projet de tram qui relie à l’université
- Tend à devenir un nouveau quartier étudiant de Dresde
- Dresde est une ville de l’Est de l’Allemagne, donc en retard de devellopement par rapport à l’Ouest, ou plusieurs grandes villes ont connues de boom immobiliers (Munich, Francfort, etc). On disait que Leipzig (juste à coté de Dresden) etait le nouveau Berlin. Maintenant on dit que Dresde est le nouveau Leipzig. Pour la petite histoire, Dresde (centre) a été entiérement détruite pendant la seconde guerre mondiale, et reconstruite à l’identique principalement après la réunification. Il faut garder à l’esprit qu’il y a 30 ans, c’etait une partie du bloc communistre ou presque. Le potentiel de dévellopement est encore énorme.
En deux ans le loyer moyen est monté de 6,9%.
Entre 2011 et 2019 le prix moyen du m² est passé de 1.328€ à 2.251€
Le taux de logement vide est de 6,9% pour Dresden, 5,3% pour le quartier concerné.

Pour lutter contre la Mietenwahnsinn (la folie des loyers), l’augmentation est encadrée et limitée À 15% en trois ans.

RENTABILITÉ DU BIEN

- 133.000€ (1890€/m² hors frais annexes)
- 4740€ /an (6,27€/m², à 3 ans: 7,20€/m², à 6 ans: 8,00€/m²)
- 1 mois tous les 2 ans (hypothèse conservatrice, appartement loué pour une durée indeterminée)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation

- Travaux immédiats et d’ici 5 ans: aucun
- Coût des travaux à 10 ans: inconnu

- Charges de copropriété: 240 dont 140 payées par le locataire€

- Rentabilité brute actuelle: 3,5%
- Rendement opérationnel brut : 2,7%

-Renta brute à 3 ans: 4,1%
-Renta brute à 6 ans: 4,6%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: Environ 14.000€
- Type de crédit : amortissable. Les crédits allemands fonctionnent différe´ment, on fixe une durée pendant laqelle le taux est fixé, et un % de remboursement.
- Taux du crédit fixe pendant 10 ans: 1,24 / 15 ans: 1,50
- Durée du crédit: calculé sur environ 28 ans
- Mensualité d’environ 420€ par mois fixe pendant 10 ans. Au bout de 10 ans, reste 81.000 à refinancer. Avec taux fixe à 15 ans, mensualité de 450€ et reste 59.000 à financer au bout de 15 ans.
- Avantage fiscal : Pas de plus value à la revente en Allemagne à partir de 10 ans.
- Effort mensuel d’épargne d’environ 150€ par mois. Prélèvement à la source en Allemagne, donc pas de frais supplémentaires à prévoir. Le remboursement de trop-payé d’impot sera plus faible probablement, mais "indolore".

Voilà en gros les élèments de base. Le rendement n’apparait pas mirobolant, mais il y a un gros potentiel en particulier via 3 points:
- Le dévellopement de Dresden en général
- Le dévellopement du quartier en particulier
- Le prix inférieur au marché à l’achat (prix moyen environ 500€ plus élevé actuellement) mais aussi malheureusement à la location (J’habite à environ 100m, je paie 7€ du m² et c’etait le prix moyen il y a trois ans quand j’ai emmenagé).

J’ai bien en tête que quand les chiffres sont mauvais, on s’arrange pour les améliorer. Effectivement, ce ne sera pas l’investissement du siècle, mais habitant à Dresden depuis maintenant 3 ans, je constate l’essor du devellopement de la ville, et pense que c’est opportun d’en profiter.
Ensuite, l’échéance de 10 ans m’interesse, car c’est dans ces eaux là que nous prévoyons de revenir en France. Donc possibilité de revendre sans etre imposé sur la plus-value, et acheter en France. Comme nous ne savons pas ce qui se passera dans les années À venir, nous n’envisageons pas d’acheter un logement pour y habiter.
La question que je me pose c’est quelle durée de taux fixe prendre pour le crédit.
10 ans est le plus courant. 15 ans cela n’a pas forcément d’interet (sans jeu de mot) pour nous puisque nous n’excluons pas de revendre avant. Je reflechis à un intermédiaire, 12 ans, pour nous permettre de revendre avant la fin de la durée et ne pas avoir à refinancer.

J’espère ne pas avoir manqué d’informations importantes, ce n’est pas évident la première fois, surtout à l’étranger, je ne connais pas encore toutes les spécificités.
Merci à tous pour vos conseils et vos avis!

--- Edit: correction de l’effort d’épargne suite à un mauvais calcul de ma part. ---

Dernière modification par pnarcade (21/10/2020 21h33)

Mots-clés : allemagne, appartement, duplex, immobilier, occupé, étranger

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#2 22/10/2020 17h36

Membre
Réputation :   40  

Deux propositions d’un courtier pour 10 et 15 ans, cela donne:

10 ans
Interets 1,26%
Mensualité: 468€
Durée théorique 25 ans environ
Somme dûe à la fin des 10 ans: 75000€
Effort d’épargne mensuel les deux premières années: 175€
Effort d’épargne mensuel les trois années suivantes: 117€

Il est possible de changer deux fois le "taux de remboursement" qui a un impact sur la durée "théorique de rembourse" et la mensualité, sans frais. J’ai demandé s’il était possible de le diminuer (à une durée théorique de remboursement de 30 ans), pour faire baisser l’effort d’épargne à 100€. S’il reste fixe, le restant dû serait de 83.700€ au bout de 10 ans. Je pense le faire monter au bout de quelques mois quand ma femme commencera à travailler!

Simulation avec un taux fixe pendant 15 ans:
Interet 1,77%
Mensualités: 520€
Durée théorique 23,5 ans environ
Somme dûe à la fin des 15 ans: 47700
Effort d’épargne mensuel les deux premières années: 226€
Effort d’épargne mensuel les trois années suivantes: 167€

En baissant le taux de remboursement, l’effort d’épargne est de 158€ et le montant restant dû de 62.300€.

Je m’interroge donc sur:
- La durée d’engagement du taux d’interet.
- Le taux de remboursement que je dois choisir au début.

En cas de revente au bout de 10 ans au prix du marché actuel (2500€ le m²), un loyer augmenté deux fois de 15%, et la première hypothèse de financement (taux de 1,26, durée théorique 25 ans, taux fixe pendant 10 ans): J’aurai mis 11200€ en effort d’epargne, et il me resterait 75000€ à rembourser, et la vente me rapporterait environ 160000€ non imposés.

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#3 24/10/2020 09h50

Membre
Réputation :   40  

Voici peu ou proue la simulation financière:
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/19475_loebtau.png

Comme variable d’ajustement j’ai:
- la négociation du prix d’achat. Je pense négocier quelques euros pour la forme.
- la "durée théorique" de l’emprunt, qui diminue la mensualité. Cela fait également baisser le résultat final, mais pour un confort financier plus important au début de l’investissement.
- le bail en cours. Si le locataire résilie le bail (ou si je le fais moi même), je ne suis plus limité à +15% sur trois ans glissant. Je suis en revanche toujours limité par l’encadrement des loyers, ce qui n’est pas problématique (moyenne actuelle 6.98€/m², max autorisé 7.89€/m²). Le prochain Mietspiegel officie sera publié en janvier. Il y a donc la possibilité de résilier la bail en début d’année prochaine pour ajuster le loyer, à voir ce que j’y gagne, en contrepartie d’un mois (ou deux) de vacances locative.

Le montant de l’apport d’environ 15000€ rapportera au bout de 10 ans 86000€, soit un rendement annuel final d’environ 19%.
Ceci dans l’hypothèse défavorable de l’augmentation limitée du loyer et un prix de revente de 2800€/m² (Les appartements actuellement en vente vont de 2400 à plus de 4000 dans le quartier).
Mais dans l’hypothèse (très) favorable qu’il n’y aura pas de grosses dépenses de rénovation à faire dans les 10 prochaines années.

Visiblement mon étude de cas n’intéresse pas foule, ou est tellement bien conçue que personne n’y trouve rien à redire!
Qu’à cela ne tienne, ça m’amuse de bidouiller mon tableau, et ça m’aide à garder les idées claires de mener cette reflexion et de l’écrire.

Dernière modification par pnarcade (24/10/2020 09h51)

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#4 24/10/2020 18h43

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Bonjour Pnacarde,

Je me permets quelques remarques liées à mon expérience berlinoise, nous sommes presque voisins, j’habite Berlin depuis huit ans désormais et je pense que les problématiques sont comparables.

Même si effectivement une augmentation de loyer est possible, les locataires contestent volontiers.  Et s’il n’y a pas eu de travaux de rénovation dans l’immeuble et/ou l’appartement, très souvent ils obtiennent gain de cause.
Les Mietverein sont au taquet à Berlin, de plus certaines entreprises se spécialisent dans la récupération du "trop-payé" par rapport au prix moyen ex: Wenigermiete.
De plus, nous avons le Mietendeckel qui a pour objectif de freiner l’augmentation galopante des loyers ( + 40 % en  5 ans).

Il me semble d’ailleurs que certaines manifestations ont lieu récemment à Dresde concernant le prix es logements.

Est-ce que le locataire actuel a un Wohnrecht ? Souvent quand on achète un appartement loué il y a un droit d’habitation qui dans le pire des cas est à vie mais plus probablement autour de 10 ans. Et dans ce cas là, vous ne pouvez pas résilier le bail.
Ici les gens restent le plus longtemps possible dans leur appartement.

Bref la décote sur l’appartement est peut-être en adéquation avec un locataire difficilement
indélogeable et qui contestera vos augmentations de loyer. Soyez vigilent et n’hésitez à demander conseil avant de signer pour éviter les mauvaises surprises.

Je crois qu’il faut avoir une approche patrimoniale, espérer une belle plus-value (comme vous je pense que Dresde a beaucoup de potentiel) et se contenter d’un rendement moyen.
Ou alors acheter un vieil appartement et tout rénover à l’intérieur. C’est la solution pour booster le rendement de façon significative.

A mon avis le taux fixe à 10 ans est plus intéressant et comme cela correspond à une plus-value non taxée, cela me parait pertinent.
Est-ce que vous avez la possible de faire des remboursements partiels  (sondern Tilgung ) ? Normalement c’est pourcentage de la somme due ( env 5 %) et votre offre de crédit doit le préciser.
Avez-vous pris une assurance décès à part (Risikolebenversicherung) ? Sinon en cas de décès,  les dettes iront à votre compagne. Même si le coût est relativement minime, il faut le prendre en compte.

En espérant que ces commentaires vous aident à y voir plus clair.


We agree to disagree

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#5 24/10/2020 18h54

Membre
Réputation :   4  

Bonjour Pnarcade,

Je me permets de faire une petite parenthese a votre cas mais je sais que cela interessera bcp de gens sur ce forum: quid de l’imposition sur les loyers en Allemagne? (par exemple, ici aux Pays-bas, pas d’imposition directe sur les loyers mais plutot un IFI sans abattement sur les residences non principales et la taxe est basee sur la valeur du bien actualisee annuellement par la municipale - aux alentours de 1.6% a payer, sans correlation avec le TMI salaire. Autrement dit, l’aspect deduction d’interets/travaux n’existe pas et que le logement soit vide/loue ou meme mal/bien loue, meme taxe annuelle a payer).

Bonne change pour vos projets!

Dernière modification par Clausan (24/10/2020 18h57)

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#6 24/10/2020 20h59

Membre
Réputation :   40  

Bonjour amis expatriés!

À mon voisin Berlinois:
J’ai bien étudié les possibilités de modifications de loyer. Il y a effectivement des contestations régulières à Dresden, y compris en ce qui concerne les augmentations de loyer (même si c’est une des villes ou les loyers sont les plus bas!).
Les règles qui ont cours sont, comme je l’écrivais, augmentation max de 15% sur 3 années glissantes, et dans le champ donné par le Mietspiegel (calcul un loyer moyen selon différents critères puis une fourchette basse-haute avec un intervalle de -/+13%).
Dans le bail signé par le locataire, le prix du loyer est indiqué, et directement après, une augmentation qui aura lieu un mois après la signature du bail. Je ne sais pas si c’est le propriétaire qui a fait ainsi, ou le locataire pour se prémunir d’une hausse, qui a demandé à payer un premier loyer plus faible? Je ne sais pas pourquoi le propriétaire aurait accepté alors, car le prix se situe en dessous du loyer moyen donné par le Mietspiegel.
Cela est pris en compte dans la simulation, la première augmentation de loyer ne peut avoir lieu que dans deux ans, et ramenerai le loyer légèrement au dessus du loyer moyen pour 2019 (à voir selon le nouveau qui sortira en janvier!).
Je n’ai pas de certitude mais forte probabilité que les locataires soient étudiants vu l’ameublement et la déco. Le locataire a par ailleurs dû donner des garants. M’enfin ce n’est pas une garanti de changement de locataire prochainement, les allemands ayant une facheuse tendance à faire des études À rallonge hahaha!

Le bail stipule qu’une résiliation n’Est pas possible la première année (maitnenant écoulée) mais possible par le proprio et le locataire par la suite avec un préavis de 3 mois.

Je n’ai donc pas décelé d’arnaque ou d’entraves légales à l’augmentation du loyer! Je pense que la raison du prix faible est la limitation de deux ans avant la prochaine augmentation et / ou un besoin urgent de liquidité pour le vendeur, peut etre wegen Corona?

J’ai donc potentiellement un rendement moyen / correct avec la possibilité d’une belle plus value. J’insiste sur le point que le quartier est au tout début d’une période d’effervescence et très prisé, moi même y habitant depuis mon arrivée!

Je pense prolonger la durée du crédit À douze ans pour pouvoir revendre tranquillement au bout des dix ans.

Possibilité de modifier deux fois le % de remboursement (donc le montant de la mensualité) en cours de crédit, ainsi qu’un remboursement exceptionnel sans frais par an, jusqu’à 5% comme vous le dites. Donc relativement flexible, d’ou l’interet d’avoir une menusalité plsu faible que dans ma simulation (3,5% = environ 29ans de durée théorique).

J’ai questionné l’organisme de crédit j’attends une réponse, dans tous les cas je souscrirai à une assurance oui!

Vous parlez d’Experience Berlinoise mais ne vois pas mention de bien immobilier dans votre présentation, j’attends volontiers un peu plus de détail sur votre présentation sur vos expériences immobilières gemaniques!

A mon voisin un peu plus éloigné des Pays-Bas:
Topo sur les impots is coming soon (peut etre demain!)

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[+1]    #7 25/10/2020 15h01

Membre
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Petit topo concernant l’imposition des revenus immobiliers en Allemagne.

Loyers inférieurs à 520€/an, salaire annuel inférieur 9.696€ (célibataire) ou 19.392€ (marié), pas d’impots sur les revenus immobiliers.

Sinon: Tous les revenus sont à déclarer (y compris les avances sur charge).

De ces revenus sont déduits:
-L’amortissement du bien: si le bien est loué, on peut déduire 2% de la valeur du bien (prix d’achat - prix du terrain, donc l’appartement en lui même. Le prix du terrain est calculé par l’état, et peut figurer sur les documents d’achats) pendant 50 ans. Si le batiment a été construit avant 1925, ou s’il bénéficie du statut de Denkmalschutz (l’équivalent de nos monumements historiques), alors cela peut etre 2,5% pendant 40 ans. (question que je cherche encore à résoudre, si le propriétaire précédent a amorti pendant 30 ans, je ne sais pas si j’ai le droit de dédurie le prix seulement pendant 10 encore, ou si la vente remet le compteur À 0… Je ne trouve pas l’information. Logiquement, ce serait la deuxième option car le prix de la vente est censé prendre en compte déja l’age et l’état du bien en quelques sorte).
- Les travaux : dans le cas d’un monument historique renové, il y a encore d’autres avantages, les cout de rénovation peuvent etre déduits des revenus imposables à hauteur de 9% pendant 8 ans puis 7% pendant 4 ans si le logement est loué, ou bien 9% pendant 10 ans si le bien est occupé par le propriétaire. Pour un appartmenet normal, les autres frais de rénovation ou de travaux peuvent en partie (selon un tableau officiel) aussi être déduit, soit sur une année, soit sur une durée plus longue. Attention, si les travaux dépassent 15% du prix d’achat en trois ans, la déduction totale dans l’année n’est pas possible. Il faut alors ajouter les frais de rénovation aux frais d’achat, et procéder comme précédement (2% pendant 50 ans).
-Tous les frais "courants" : les charges (y compris payées par le locataire puisque l’avance sur charge est prise en compte dans les revenus), les frais de copro, les intêrets, la taxe foncière (relativement basse en Allemagne comparée à la France, fixée par le Land), les honoraires d’agence et d’Expert comptable…

Rappelons que l’impot sur le revenus en Allemagne varie entre 23.9%  et 42% pour des revenus entre 28.509 € à 111.920 € pour un couple, reste à 42% jusqu’à environ 530000€ puis passe À 45%.

Pour mon calcul (estimation des impots payés sur 10ans), j’ai pris tous les revenus sur la période, déduit les charges, et pris 30%. Pour les germanophones, un site pas trop mal qui permet de calculer les impots selon le salaire, le loyer, les charges, et faire une simulation du résultat.

Pour compléter le point de Chartreuse:
Les conditions pour mettre fin à un bail sont assez restrictives pour le propriétaire, À savoir:
- Manquement au contrat (sous-location, retard e paiement, dégradation du logement)
- Besoin du logement (pour soi même ou un proche)
- raisons économiques (à l’exclusion de l’augmentation du loyer. Cela peut etre la vente du bien par exemple, à conditon de pouvoir prouver que l’occupation du logement nuit au vendeur).

- Le délai légal pour rompre un bail dépend de la durée d’occupation. Si le locataire est la depuis moins de 5 ans, alors le délai normal est de 3 mois. LE ´delai est le même pour le locataire.

Mais concrètement, rien ne s’oppose à l’augmentation du loyer. Une des raisons "exceptionnelles" qui permet au locataire un préavis plus court est l’augmentation du loyer. Mais si le locataire rompt le bail à cause d’une augmentation de loyer, la contrainte des "15% sur trois ans" disparait elle aussi.

Mon interet pour le bien reste entier en continuant de creuser la question. Seul inconvénient (notable…). L’achat me prendra la quasi totalité de mon épargne de précaution, et oui, pas de prêt à 110% ici! Donc mon épargne sur PEA sera surement réduite au stricte minimum (voire nulle) les mois suivants l’acquisition.

Je pense faire une offre légèrement inférieure au prix. Et si cela ne marche pas, j’ai déja une autre cible potentielle, étude de cas à venir prochainement!

En tous cas, passionnant de creuser ces questions de fiscalité, d’amortissement, juridiques etc. Meme si la langue reste légèrement handicapante pour moi.

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#8 26/10/2020 20h45

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Offre d’achat envoyée ce jour, pour 110.000€. J’ai demandé une réponse de principe rapide "pour savoir si je dois prolonger la durée de l’offre de ma banque". Si l’offre est déclinée, je proposerai directement 119.000€.
L’agence m’a informé que 7 autres visites avaient eu lieu (info datant de vendredi 23.10). Il s’agit de visites virtuelles.

Je fais du forcing pour avoir une vraie visite, habitant juste à coté (et je pense que de toute façon un acheteur vraiment intéressé ne se contentera pas d’une visite virtuelle…)

J’ai eu d’autres offres, toujours au taux de 1.26% sur 10 ans, avec un taux de remboursement de 3.0%.

Si l’offre est acceptée, le cash-flow sera négatif de 95€ les deux premières années, de 37€ les trois suivantes puis positives de 32€ pour la suite avec les hypothèses précédement citées.

Sur une période de 10 ans cela donnerait: 1700€ d’effort d’épargne, 5800€ d’impots (grosse estimation), 75000€ de crédit restant, une vente estimée à 178.000€, soit un bénéfice de 95.000€.
A titre de comparaison grossière: Si l’apport est placé avec un rendement de 5% et que j’y ajoute : soustrait l’effort d’épargne / le gain de loyer, la somme obtenu au bout de 10 ans est d’environ 25600€.

Si l’offre est refusée et que j’acquiers le bien à 119.000€, le CF serait de la même manière: -128€ => -68€ => 0€.
Sur une période de 10 ans cela donnerait: 5515€ d’effort d’épargne, 5800€ d’impôts (grosse estimation), 81.000€ de crédit restant,  soit un bénéfice de 85.000€.
La même comparaison donne environ 30.000€ en plaçant l’apport et le CF.

Tout ceci sera doublé d’une assurance décès dont le cout est estimé entre 5€ et 10€ par mois, le prêt n’incluant pas d’assurance.

Je remarque quand même que les banques allemandes sont bien plus chères que les banques françaises…

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[+1]    #9 26/10/2020 21h02

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En parcourant le premier message, je m’étais arrêté à la rentabilité brute et j’avais cessé de lire. Si les autres ont réagi comme moi, ça explique sans doute le silence radio sur votre fil.
Vous justifiez ce rendement très bas en disant que les prix vont continuer à augmenter. Sauf que personne n’a de boule de cristal, donc ça s’appelle un ticket de loto, pas un investissement.

pnarcade a écrit :

Je fais du forcing pour avoir une vraie visite

Vous faites l’offre et vous visitez seulement après ? N’investir que sur ce qu’on a visité, c’est quand même une règle d’or, qu’on soit à Dresden ou en France ou Tombouctou ! Et il n’y a pas besoin qu’on vous le dise tout exprès, tellement c’est une évidence, et tellement c’est rabaché à longueur de forum. Vous imaginez découvrir, seulement après avoir signé, une lézarde énorme sur l’immeuble, ou une groupe de dealers fermement installés à un étage de l’immeuble ?

Vous dites "prix inférieur au marché". Il y a forcément une raison, car il n’y a pas de miracle. Il faut donc savoir pourquoi. Et il faut le savoir avant de faire une offre.

Dernière modification par Bernard2K (26/10/2020 21h06)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#10 26/10/2020 22h29

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Bonjour Bernard.

Je suis vos publications sur tous les sujets immobiliers avec grand intérêt, et suis donc content que vous interveniez sur ma file (même si ce n’est pas très agréable à entendre! )

Concernant le ticket de loto / investissement: Je comprends tout à fait. Cependant plusieurs éléments m’ont fait penser que l’investissement était intéressant:
- Le prix bas par rapport au marché
- La dynamique de la ville en général
- La dynamique du quartier en particulier
- La fiscalité

- Le prix par rapport au marché: Il y a forcément une raison, vous avez tout à fait raison. Je vois deux raisons possibles. La première, le COVID, le proprio aurait besoin de fonds rapidement. La seconde, plus "tangible". Le loyer ne peut être augmenté que dans deux ans. Il est actuellement inférieur au prix du marché. Une fois augmenté il sera à peine dans la moyenne (sans tenir compte de l’évolution des prochaine années) sans possibilité d’augmentation de nouveau pendant 3 ans. En quelque sorte, le prix de l’appartement a été calé sur le rendement moyen du quartier, en baissant le prix de vente. Accessoirement, les biens occupés sont toujours vendus un peu moins cher.

- La dynamique de la ville: Dresden c’est la 4ème ville d’Allemagne en superficie et la 11ème en population. C’est une des villes d’Allemagne avec le plus haut taux de fécondité. Le m² coute en moyenne 2300€ à Dresden. Les 10 premières villes ont des prix moyen entre 3000-5000€. L’est rattrape petit à petit son retard.

- La dynamique du quartier: Difficile d’en témoigner autrement que par le quotidien, les chantiers partout, les projets d’agrandissement de tram, etc…

- La fiscalité allemande est particulièrement intéressante pour l’immobilier car la vente n’est plus taxée à partir de 10 ans. Si je louais avec un rendement de 8% pour le même montant, je me prend de plein pot l’impôt sur le loyer. Je touche environ 10800€ dont environ 3000€ partent en impôts. Même en plaçant ces 7800€ pendant les dix années, au moment de les rerecupérer, je repaie une éventuelle taxe dessus sur la plus-value… L’appartement a un rendement plus faible, mais une plus-value potentielle importante, qui ne sera pas taxée.

- Concernant la visite: L’immeuble est à quelques m de chez moi, je sais donc qu’il n’y a pas de fissures sur les façades. C’est un élèment important, qui fait que je connais très bien le quartier, son potnetiel, son dévellopement, etc. J’ai fait la visite virtuelle proposée par l’agence (COVID oblige j’imagine) et fait donc du forcing pour avoir une visite sur place le plus vite possible. L’offre faite est non engageante et sous réserve de la visite. Mais cela me permet d’avoir déjà une idée, si le propriétaire refuse l’offre à 110.000€ comme je le pressens, je gagne une semaine. S’il l’accepte, je suis toujours libre d’ajuster mon offre suite à la visite.

J’ai lu sur le forum différents sujets qui traitent de l’immobilier de rendement ou patrimonial. J’y vois une certaine analogie avec la bourse, l’avantage des intérêts composés, les valeurs de rendement et de croissance. Et si la conclusion est la même, ce serait: diversifier le portefeuille. C’est pourquoi, avant de faire une offre de vente, je me suis assuré que les organismes de crédit accepteraient de me suivre pour un second bien, dans une petite ville à coté de Dresden, sur un bien ou le montant des travaux représente 20-25% du prix d’achat, et un rendement brut d’environ 7% (bon ok c’est pas encore la folie par rapport à d’autres!)

Ces arguments vous semblent-ils recevables et cohérents, ou je fais complètement fausse-route et me suis auto-convaincu de l’intérêt de l’investissement? Un rendement de 4% devrait-il etre un no-go direct même avec les élements ci-dessus?

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[+1]    #11 26/10/2020 23h08

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Ces arguments sont parfaitement recevables mais ils ne sont pas nouveaux. Ils sont des variations et des développements des arguments que vous donniez déjà dans vos posts précédents. Par contre, à mon sens, ils n’enlèvent rien à la pertinence de ma réponse. Vous donnez les arguments pour ; je donne les arguments contre et je souligne votre manque de précautions et d’esprit critique. Vous voudriez une réponse tranchée, mais il n’y a pas de réponse tranchée. Par ailleurs, le silence des forumeurs montre assez leur peu d’enthousiasme pour ce projet.

Les arguments pour, les arguments contre, et le manque d’intérêt : tout cela est parfaitement valable.

Quant à savoir si ça justifie l’investissement, il n’y a que vous qui pouvez le dire.

Cette discussion me fait penser à une anecdote rapportée par Jean Liedloff. Lorsqu’elle demande à des indiens d’Amazonie si, pour se rendre à tel endroit, il vaut mieux passer par les crêtes ou par la forêt, ils répondent "oui".

Dernière modification par Bernard2K (26/10/2020 23h16)


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[+1]    #12 27/10/2020 08h42

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Je rejoins Bernard2K : votre enthousiasme et une certaine confusion (je ne pige pas bien les emprunts de dix ans pendant 25 ans ?) associée à une grosse part d’auto conviction donne un air de déjà vu et peut, pardonner moi, favoriser l’inertie.
Je note que vous ne rationalisez pas votre réflexion par une analyse un peu poussée genre forces/faiblesses du projet. Ne lister que les forces en biaisant lorsque nécessaire les faiblesses n’aide pas la prise de décision (exemple ne voir dans un loyer bas qu’un potentiel enthousiasmant d’augmentation).

Si j’ai pigé (mais pas sûr, ce n’est pas clair) il y a un nouveau bail avec locataire en place à un prix très inférieur au marché (bail apparu pour vendre ?). Au lieu de cogiter aux envolées du loyer dans un an, deux ans, 5 ans, je chercherai à savoir pourquoi a été négociée cette décote, pas à l’imaginer et encore moins à imaginer une situation arrangeante.
Notez par ailleurs que vous estimez des hausses de loyer mais pas de hausses des charges et coûts.
Vous acceptez la faiblesse du rendement actuel malgré un prix de vente lui aussi décoté en imaginant là encore le motif de vente du vendeur (même si savoir réellement les motivations objectives d’un vendeur n’est pas toujours facile).
Vous tronquez les chiffres en intégrant dans vos calculs les charges locatives dans le loyer ; sauf erreur de ma part, les charges de copro sont de l’ordre de 2500 € par an ce qui est élevé voire très élevé (mais on ne connaît pas le niveau de standing et équipement de l’immeuble).

Toujours dans une perception enthousiaste, vous évoquez la dynamique des constructions du quartier comme favorable à une plus-value. C’est possible, je ne connais pas ce marché. Mais ces constructions sont peut-être une concurrence forte par rapport à votre bien. Exemple : luminosité, insonorisation, parking, disposition des pièces.
Avez-vous fait une analyse de la concurrence ?
Enfin, si la perspective de plus-value vous pousse à acheter dans l’urgence, ça reste en général un pari hasardeux qui plus est dans un contexte économique et sanitaire pour le moins extrêmement tourmenté.

Bref  : ce serait moi, je souhaiterai que l’on m’aide à atterrir.
Rendement riquiqui, potentiel d’amélioration du rendement très hypothétique.
Quid des charges et gestion de la copro ?
Quid de la concurrence ?
Quid des décotes loyer et prix de vente ?

Un petit peu de travail qui vous confortera dans votre décision… ou pas.

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#13 27/10/2020 09h20

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Range19 a écrit :

Je rejoins Bernard2K : votre enthousiasme et une certaine confusion (je ne pige pas bien les emprunts de dix ans pendant 25 ans ?) associée à une grosse part d’auto conviction donne un air de déjà vu et peut, pardonner moi, favoriser l’inertie.
Je note que vous ne rationalisez pas votre réflexion par une analyse un peu poussée genre forces/faiblesses du projet. Ne lister que les forces en biaisant lorsque nécessaire les faiblesses n’aide pas la prise de décision (exemple ne voir dans un loyer bas qu’un potentiel enthousiasmant d’augmentation).

C’est exactement cela ! Bravo de mettre le doigt dessus ; je l’avais ressenti mais je ne savais pas le formuler.

En lisant les premiers messages, on se dit confusément "voilà encore quelqu’un qui liste exclusivement des avantages, et est prêt à les développer à les ressasser à l’envie, et qui refuse par contre de lister les inconvénients."

Preuve de ce refus de lister les inconvénients, vous écrivez en réponse à mon message "ce n’est pas très agréable à entendre!". Pourtant, ce n’est pas très agréable seulement si vous aviez occulté auparavant ce que j’ai écrit ; et il faut l’avoir occulté activement, car ce sont des évidences qui crèvent les yeux.

Si vous aviez eu une analyse objective de ce projet, vous m’auriez répondu "oui, il y a une part ticket de loto, oui, je suis un peu fou de faire une offre sans visiter, et oui, je n’ai pas suffisamment cherché à savoir pourquoi c’est décoté ; je suis déjà bien conscient de ces risques et limites". Mais comme vous n’étiez pas conscient, ou ne vouliez pas être conscient, vous écrivez "ce n’est pas agréable à entendre". Bon, en même temps, vous faire prendre conscience, c’est un peu le but de cette discussion.

Dernière modification par Bernard2K (27/10/2020 09h35)


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[+1]    #14 27/10/2020 15h47

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Bonjour,

J’ai conscience des inconvénients de l’invesitssement, et dire que ce n’est pas agréable à entendre ne signifie pas l’oculter. Si on appuie sur une coupure ca fait mal, même si on sait très bien qu’on a une coupure!
C’est d’ailleurs pour cela que je présente l’étude de cas, pour avoir d’autres avis sur la question : les avantages compensent-ils les inconvénients ou non.

Concernant les points mentionnés par Range2: Je comprends que ce ne soit pas très clair. Les allemands, même s’ils sont nos voisins, fonctionnent très différement pour certaines choses, par exemple les crédits immobiliers.

Voilà comment fonctionne un crédit immobilier:
- Variable 1: Le montant
- Variable 2: Le taux d’intéret
- Variable 3: La durée pendant laquelle le taux d’interet est convenu (=la durée pendant laquelle le remboursement est fixe).
- Variable 4: Le taux de remboursement (qui determine la mensualité et la "durée théorique").

Par exemple, avec un taux de remboursement de 3%, je devrais rembourser pendant environ 28 ans pour rembourser la totalité du montant.
Sauf que le contrat ne dure que 10 ans (par exemple). Donc au bout de 10 ans je dois une certaine somme, et je peux refinancer le pret avec un nouveau taux d’interet, de remboursement etc.
Voilà ce que signifie rembourser pendant 10 ans avec une durée théorique de 28 ans.
Le principal inconvénient c’est que dans dix ans je devrais peut etre payer un taux d’interet beaucoup plus élevé.
L’avantage c’est que cela peut faire beaucoup baisser la mensualité. Avec un taux de remboursmenet de 2,5% (ce qui est assez courant), cela reviendrait à une durée d’emprunt de 32,5 ans, ce qu’une banque francaise ne ferait jamais (ou je me trompe?). Notons qu’il y a aussi la possibilité de prendre une durée d’engagement plus longue (15 ans par exemple) mais les taux d’interets sont sensiblement plus élevés (passent de 1,26 à 1,77% dans les offres que j’ai reçu).

Le bail a été signé il y a 15 mois, donc pas de lien entre le bail et la vente. Le prix de location était de 5,5€/m² et le bail précisait qu’un mois après le loyer passerait 6,3€/m². Le loyer moyen il y a deux ans était d’environ 6,5€-7€.
La seule réponse obtenue de l’agence sur le loyer etait que tout figurait dans les documents. Je n’ai pas de contact direct avec le propriétaire.

Les charges payées par le locataire sont (évidemment) déduites des loyers percus et ne sont pas prises en compte. Les charges mensuelles sont la ligne "Hausgeld", les charges recupérables sont la ligne "umlegbare". La différence donne les charges non récupérable. Desolé pour le jargon allemand, il m’arrive de placer les mots allemands sans le vouloir…

Concernant les charges:
Charges payées par le locataire:
NEttoyage de la rue, taxe fonciere: 15,03
Ordures ménagÈres: 85,54
Electricité: 27,79
Assurance: 249,34
Eau de pluie: 40,02
Eau chaude: 678,30
Salaire du Hausmeister (un habitant qui gère l’immeuble): 337,39

Charge exceptionnelles payées par le locataire:
Test LEgionelose: 26,7
Nettoyage du toit: 29,08
Entretien des fenetre: 165,68

Total payées par le locataire: 1654,87 = environ 138e par mois.

Charges pour le proriétaire:
Frais de travaux / utilisation avance pour l’entretien: 629,1
Syndic: 255,62
Frais bancaires: 10,42

Avance pour l’entretien général: 337,53

Total payé par le propriétaire: 1232 = environ 102€/ mois.

Le plan pour l’année était 181€ de charge par mois, dont 113€ à la charge du locataire. J’ai pris l’hypothèse la plus défavorable pour anticiper une hausse des charges récurentes en tenant compte des charges réelles dont une partie sont "exceptionnelles".

Concernant la concurence:
Pas de gros projets immobiliers à proximité immédiate.
Taux de logement vide faible.
Population en augmentation.

C’est encore une fois assez difficile à expliquer pour ceux qui ne connaissent pas l’Allemagne de l’Est. Il y a trente ans, l’Allemagne de l’Est c’etait le communisme. Il y a trente ans, Dresden c’etait des tas de gravats et des ruines en plein centre ville (la Frauenkirche, un des monuments emblématique de Dresde en est l’exemple le plus frappant). L’Allemagne de l’Est a 30 ans de retard du point de vue économie et devellopement sur l’Ouest. Le potentiel de dévellopement est encore colossal!

Concernant l’augmentation du loyer elle n’a rien d’hypothétique. J’ai aussi pris en compte le scénario défavorable qui est celui d’un locataire restant en place. S’il part dans un an ou deux, le bien peut etre loué au prix adéquat directement. S’il reste, il lui faut 5 ans pour être à sa juste valeur.

L’inconnu est le prix de revente du bien dans 10 ans, c’est celui qui determine si l’investissement est bon ou non.

Les avantages et les inconvénients sont résumés dans un tableau, celui de droite, qui donne le resultat au bout de 10 ans.

En l’occurance, avec une rentabilité brute de 8% et un prix de revente de 2000€/m² (contre environ 1900 hors charges), l’investissement des 119000€ (63m²) me rapporte environ 45.000€ de loyer (mensualité de pret déduit), je paie 24.000€ d’impots, il me reste 81.000€ à rembourser. Bilan au bout de 10 ans: 66.610€

Avec la rentabilité annoncée: J’ai un effort d’épargne sur 10 ans de 5500€, je paie 5700€, il me reste 81.000€ à rembourser.
Si je peux revendre l’appartement à 2500€/m² je reviens au meme resultat que précédement. Si le prix de revente est supérieur je suis gagnant. L’inconnu (le "ticket de loto") est donc le prix de revente, dont la part d’aléatoire est assez faible de mon point de vue, avec mes humbles connaissances du marché de l’(Est de l’) Allemagne.

Voilà "l’équation" que j’ai faite.
Ai-je oublié quelque chose dans mon analyse et la comparaison entre les deux scénarios? J’entends l’argument qu’un rendmeent beaucoup plus élevé serait beaucoup mieux. Quel élèment ai-je mal pris en compte, négligé, sur-évalué? La seule inconnue que je trouve est encore une fois le prix de vente, qui reste une estimation…
Je pense que la non-imposition des plus-value au bout de 10 ans en Allemagne est un élèment très important à prendre en compte pour un investissement outre-Rhin, d’ou ma tendance a avoir cherché un investissement avec une plus-value de revente et pas forcément un rendement le plus élevé possible. Sur chaque loyer je vais payer 40% d’impots (après déduction des divers élèments). Sur la plus value au bout de 10 ans je ne paie RIEN.

Pour etre parfaitement partial, j’émet les deux bémols suivants:
L’investissement ci dessus ampute ma capacité d’épargne, ce qui réduira ma capacité d’emprunt et d’investissement dans ma phase de constitution de capital.
Je n’ai pas pris en compte les éventuels interets (composés) d’un placement des loyers recus sur le second scénarios.

Concernant l’offre sans visite: L’offre est non engageante et sous réserve de la visite "réelle" sur place… Cela me permettait d’avoir une visite sur place plus rapide (ce qui a marché), et d’Avoir déja une idée si le propriétaire était disposé à négocier et baisser son prix. Sachant que j’ai déja fait la visite en ligne, que je sais à quoi ressemble l’appartement et dans quel état, j’ai estimé avoir plus à gagner qu’à perdre (le pire qui puisse m’arriver c’est par exemple que le vendeur ait été pret à vendre à un prix encore inférieur à mon offre, et qu’il me sera plus difficile de faire une offre encore plus basse. )

Je ne dis pas que Dresde sera le futur Paris ou Munich, mais en se concentrant uniquement sur le rendement, n’y-a-til pas un risque de passer à coté de belles plus-values immobilières?

En tous cas, merc.i pour votre esprit critique et vos remarques!
Je n’ai pris aucune décision arretée pour le moment, je continue de creuser la question.

Dernière modification par pnarcade (27/10/2020 17h17)

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#15 27/10/2020 16h34

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Bonjour,
Merci pour cette réponse très complète et instructive.
En relisant plus attentivement vos précédents messages et le dernier, j’ai compris le principe.
Ce type de financement s’apparente à un mix entre prêt amortissable, modulable et in fine, avec un faible amortissement et une part d’inconnue sur le coût futur si absence de plus-value/vente au prix souhaitable.
Intéressant si fort potentiel de plus-value*, c’est vrai, et selon le profil de l’investisseur.
Dire que ça ne bloquera pas vos capacités d’endettement futures est moins certain, le capital remboursé est par nature faible.

Vous faîtes aussi le choix d’une durée très élevée pour du locatif, occultant la réalité du risque "travaux" sur ne serait-ce que 10 ans (voire bien moins) en orientant votre stratégie exclusivement sur une plus-value potentielle.

Ce n’est pas mon créneau il me serait difficile de donner un avis, mais vous semblez raisonnablement persuadé.
Les charges ne vous semblent-elles pas élevées ? Je ne connais pas cette région, il y fait très froid ? Quid des diag thermiques ? L’immeuble est bien isolé, réponds aux normes ? Comment est-il équipé (ascenseur ?) ? Quand a-t-il été restauré ?

* pour moi, un fort potentiel de plus-value peut-être immédiat si on peut apporter quelque chose au bien, si on l’a déniché à bon prix, si on peut l’optimiser grâce à un + que d’autres n’ont pas vu. Il me semble rare qua ça tombe tout cuit, mais pourquoi pas. Pourquoi dans votre cas ?

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#16 27/10/2020 22h01

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Voilà à titre d’exemple 5 financements qui m’ont été proposés par un courtier:

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/19475_exemple_credit.png

La durée théorique peut se calculer avec la formule excel "NPM" et le montant de la mensualité avec la formule excel "VPM", dépendant toutes les deux du montant, des intérêts et du taux de remboursement.

Autre différence notable entre la France et l’Allemagne, on ne me propose pas d’assurance avec ce prêt.
Cela amène donc à des réflexions qu’un investisseur en France ne se pose pas vraiment.
De quelle assurance ai-je besoin? Une assurance décès? Ai-je besoin d’une assurance invalidité de travail? Comment protège-je au mieux ma famille s’il m’arrive quelque chose?

RDV avec un banquier ce soir, mon dossier est transmis au N+1, il manque quelques € à cause de mon prêt étudiant. Il a dit que l’immobilier était intéressant après avoir comparé le bien à sa base de données. Bon en même temps il n’allait pas me dire que mon projet était tout pourri! Mais qu’il transmette le dossier à son supérieur est rassurant je trouve.

Range19: Le cash-flow étant négatif / nul, ma capacité d’emprunt va être effectivement amputée. Je me suis assuré de pouvoir financer un second bien. Mais je ne pense pas me lancer dans plus de deux projets simultanément avant une dizaine d’année. Le projet est de rentrer en France d’ici une dizaine d’année, d’où l’intérêt de pouvoir revendre à cette échéance si besoin pour financer notre installation (définitive).

Edit: Petite modif du tableau. J’avoue être moi même très étonné du resultat, que le prêt sur 30 ans (en réalité 26.75ans suffisent à rembourser) coute moins cher proportionnellement que les autres….
Edit2: avantage de ce genre de financement, deux options incluses dans le contrat: une fois par an un remboursement exceptionnel jusqu’à 5% du montant total, et la possibilité deux fois pendant le contrat de modifier le taux de remboursement. Cette flexibilité permet d’avoir une mensualité faible et un remboursement exceptionnel si pas de vacances locative par exemple, ou si des travaux sont prévus, diminuer le taux de remboursement etc. Bien cela a un cout, puisque le montant restant à rembourser à la fin est directement impacté.

Dernière modification par pnarcade (27/10/2020 22h15)

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#17 22/11/2020 10h44

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Suite (et fin?) du projet :

J’avais un rendez-vous pour une visite, qui a été annulée quelques minutes avant par la locataire "car son enfant était malade". Donc pas de visite sur place. Pas de retour sur mon offre.

Quelques jours après l’agence m’annonce que la locataire vient de résilier son bail (en soi une bonne nouvelle, plus de contrainte de loyer).
Puis que l’appartement leur cause de plus en plus de soucis, à savoir
- pas dans l’état auquel il s’attendait (je ne comprends pas comment c’est possible, à moins que la locataire ait fait des gros dégâts entre la dernière visite et aujourd’hui? Ou alors l’agence n’avait même pas visité et s’était contenté de photos du propriétaire? Dans tous les cas pas si grave, au pire ca justifie la décote de l’appartement au mieux ca permet de négocier selon le prix des travaux)
- Une imprécision / erreur dans le Registre foncier qu’ils doivent vérifier (là pour le coup c’est étrange, je ne comprends pas non plus comment c’est possible, ni ce que cette erreur peut être).

Quelques jours plus tard, annonce désactivée, je demande si le bien est vendu, l’agent me répond qu’elle a été retirée de la vente pour les raisons précédentes. Echange de messages, réponses laconiques de l’agence (il ne sait pas si le bien sera remis en vente, ne peut/veut pas donner de détails sur l’état et le registre etc)…

Pas de trace de l’appartement sur d’autres sites ni pour la vente ni pour la location.

Je vais continuer de creuser un peu (il se trouve qu’une corporation étudiante loge dans l’immeuble, et je suis moi même membre d’un corporation, donc je peux essayer d’obtenir des infos grâce à eux).
Dans le meilleur des cas: j’arrive à contacter le propriétaire ou il me contacte, ça marche et je m’épargne les frais d’agence.
Dans le pire des cas, ça ne donne rien, ou les problèmes mentionnés par l’agence sont trop compliqués et je laisse tomber.

Dans tous les cas pour le moment, Stand-Bye voir fin de l’historie.
Je continue de chercher dans le quartier. Je continue de voir des biens intéressants, mais avec des loyers très faibles. J’ai vu qu’un des motifs pour exclure le locataire pouvait être un inconvénient financier. Si le propriétaire arrive à prouver que la présence du locataire lui cause préjudice dans la vente il est en droit de résilier le bail. Si je fais une offre pour l’appartement vide 20k plus haute que l’appartement occupé cela pourrait convenir, il faut que je me renseigne.

Petit apparté sur les allemands et l’investissement immobilier.
Les allemands ont vraiment une culture de la propriété très très différente de la notre.
Je discutais de ce sujet avec des amis (éduqués, aisés, tout ce que vous voulez).
La discussion donnait en gros:
- J’ai fait un calcul, je ne vais pas acheter d’appartement, je paie 900 euros de loyers, si j’achète je paierai une mensualité d’environ 1400€, donc ce n’est pas intéressant.
- Pour savoir si c’est intéressant, on utilise le ration prix d’achat / loyer annuel (l’inverse de notre rendement). A Dresde il se situe entre 20 et 30 (donc rendement entre 5% et 3.3%). Mais trouver en dessous de 25 c’est impossible dans les quartiers intéressants, donc je n’achète pas.

Je trouve cette manière de raisonner vraiment très étonnante, bien loin du but ultime dans la vie du français moyen d’être propriétaire de sa résidence principale. Cela se voit sur la proportion d’allemand locataire par rapport aux français

Ajoutez à cela le fonctionnement très différent des crédits en Allemagne (voir début du message 14) on arrive à un environnement d’investissement immobilier complètement différent de celui qu’on connait en France! Rendez vous compte, lors d’un rendez-vous avec une banque, le conseiller essayait différent montage pour avoir les meilleurs taux, et me proposait un taux de remboursement de 1.5% pour diminuer la mensualité, soit dans notre système Français une durée d’emprunt de presque 50 ans! Et au bout de 10 ans à rembourser à ce taux là, je peux renégocier un nouveau taux d’intérêt et de remboursement sur le montant restant à rembourser….

C’est très intéressant de découvrir ce système et cette culture COMPLETEMENT différents de la notre, et je suis sur qu’il est possible d’en tirer partie.

Dernière modification par pnarcade (22/11/2020 10h56)

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[+1]    #18 26/11/2020 19h47

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Pour continuer dans la foulée des spécificités allemandes, je découvre une grosse différence avec l’investissement en France.
Il n’y a pas de prélèvements sociaux sur les revenus locatifs en Allemagne, seulement les impôts sur le revenus.

Ces impôts sont calculés ainsi: Loyers reçus - 410€ - frais de travaux préventifs payés au syndic - intérêts - amortissement du bâtiment (2.5% sur 40 ans).

Cela donne un montage assez intéressant dans le cas d’immeubles légèrement décotés à cause d’un loyer assez faible et dont l’augmentation est limité.

Je vois énormément d’appartement qui sont dans ce cas, aujourd’hui visite de deux appartements d’un même propriétaire, bail de 1999 (en deutsche Mark…), puis une augmentation en 2017 de 15% (la limite). Résultat loyer de 5.4€/m² et 4.6€/m² dans un quartier ou la moyenne est de 7€/m²…
Donc prix d’achat un peu décoté, pas d’impôts ou presque pas sur les loyers car compensés par les couts, pas de prélèvements sociaux, et au bout de 10 ans (l’échéance fixée pour mon projet) revente au prix du marché (le loyer aura été remonté petit à petit, ce qui atténue l’effet précédent) et exonération d’impôts sur la plus value pour les appartements possédés plus de 10 ans.

Ceci explique en partie les réactions précédents, le marché immobilier allemand allemand est très différents, et le rendement brut n’a pas le même sens, puisque la différence brut/net n’est pas le même.

J’envisage actuellement de me porter acquéreur d’un appartement d’environ 103.000€+12.000€ de couts annexes, à quelques pas de celui qui a fait l’objet de cette étude.

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#19 12/01/2021 10h31

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Je continue ma découverte de l’immobilier, ou plutot du marché immobilier allemand.

Après avoir enchainé les visites, envoyé plusieurs offres et essuyé autant de refus, j’en suis arrivé au constat suivant:
- Faire le premier une offre au prix ne suffit pas pour garantir l’achat du bien.

Dernière expérience en date: vente d’un appartement par un particulier.
- 5.01: Contact par télephone et mail
- 7.01: reception des documents complets et proposition de visite
- 8.01: visite de l’appartement (14 visites dans la journée)
- 8.01: conversation télephonique, je confirme au vendeur notre interet, et indique par téléphone etre pret à réhausser l’offre. J’envoie l’offre au prix dans la foulée.
- 9.01: Mail du vendeur, il a recu une offre supérieure, me propose de renchérir.
- 10.01: Conversation téléphonique, mon offre est de 107.000€ (prix de l’annonce) et il en a une de 112.000€ et me propose de remonter mon offre…

Je suppute que ce scénario s’est passé à chaque fois que j’ai fait une offre au prix, y compris auprès d’agences ou de banques, mais qu’ils ont directement accepté l’offre la plus haute.

Une fois pris en compte que le prix de l’annonce n’est absolument pas déterminant, cela devrait augmenter mes chances de trouver quelque chose. Mais cela rend le travail d’évaluation plus difficile, car il devient impératif de determiner le juste prix à offrir directement.

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