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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 05/01/2019 19h13

Membre
Réputation :   2  

Bonjour,

j’ai besoin de conseils concernant le crédit que je vais choisir.

Mon projet : un appartement en VEFA à Toulouse, prix 199 000€. Revenu locatif envisagé 550€.

Mon revenu, environ 4000€ et déja un crédit immobilier, 378€, pour du locatif (revenu compté dans les 4000€) .

J’ai 3 possibilités :

1. emprunter les 199 000 + 9000 de frais (notaire et caution) sur 25 ans sans apport. ça me fait une mensualité de 975,28€ (30€ d’assurance comprise) et un taux de 1,9% cout total 66 759€

2.emprunter les 199 000 + 9000 de frais (notaire et caution) sur 20 ans sans apport. ça me fait une mensualité de 1021€ (30€ d’assurance comprise) et un taux de 1,28% (sans assurance, 1,6 % avec) cout total 42 200€

3. emprunter sans frais de notaire, juste 199 000 (soit un apport de 9000€), sur 25 ans, une mensualité de 830€ (assurance comprise) et un taux de 1,4% (1,68% avec assurance). cout total 53100€

Je ne sais pas lequel choisir. J’hésite entre emprunter sur 25 ou 20 ans, la différence de cout est conséquente, même si je ne suis pas sur de garder le bien plus de 12 ans. La solution 3 me coute quand même 62000€ en comptant l’apport mais je ne suis pas fan de payer 1021€ par mois alors que je ne possède pas encore ma résidence principale.

Si vous avez quelques conseils, je suis preneur.

Merci;

Message édité par l’équipe de modération (05/01/2019 19h19) :
- modification du titre


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#2 05/01/2019 19h29

Membre
Réputation :   26  

Bonjour,

550*12/199.000 = 3,31% de rentabilité. Emprunter sur 20 ou 25 ans ne changera pas grand chose à la rentabilité catastrophique de votre appart. Pourquoi voulez-vous acheter quelque chose de si peu rentable? Même sans bien connaitre Toulouse, je suis à peu près sûr qu’on peut trouver mieux. Non?

Si on considère que vous aurez 30% de charges sur le loyer de 550€ (charges de copro, Taxe foncière, entretien etc etc), ça nous laisse 385€ de revenus nets (hors fiscalité). Même avec la mensualité la plus faible que vous évoquez (830€), il vous faudra toujours débourser 445€ par mois, soit 5340€ par ans, soit sur 25 ans 133.500€ de votre poche. (en calcul grossier).
Votre capacité d’emprunt sera amputée et vous risquez de le regretter quand vous voudrez acheter votre RP.

Du coup, je ne vois pas bien pourquoi vous hésitez sur les modalités du financement. Ce n’est pas le coeur du problème selon moi. Quels sont vos objectifs?

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#3 05/01/2019 19h36

Membre
Réputation :   46  

Bonjour,

Je suis tout à fait les propos de Macaxeira, rentabilité ultra catastrophique, et je dirais même plus :
550*12/(208.000+frais de dossier et garantie) <= 3,17% brut (avant diverses charges de gestion et avant impôts…)

Cette opération risque de vous faire un rendement de 2 % net environ (voir moins) après déduction des charges et impôts, soit l’équivalent d’un bon vieux PEL (mais certes sans effet de levier).

Pensez aussi qu’après 12 ans (ou 15 ans ?), vous n’aurez plus la réductions d’impôts associée ce qui vous fera mettre encore plus de votre poche chaque mois et vous commencerez peut être par avoir des charges supplémentaires (vétusté qui commencera à s’appliquer dans les parties communes…)

Si vous voulez vraiment faire de la défiscalisation, n’achetez pas ce programme Pinel et orientez-vous vers du déficit foncier dans un appartement ancien à rénover ?

Dernière modification par Gamma76 (05/01/2019 19h46)

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#4 05/01/2019 19h57

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   417  

Vu tout ce qui pousse comme immeubles à Toulouse, je me demande comment certains continuent à y investir, surtout quand on voit les prix pratiqués et la qualité des constructions.

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#5 05/01/2019 20h26

Membre
Réputation :   110  

Fuyez ce genre de projet!

Si vous voulez un plan "facile à la papa" sur Toulouse et au vu de votre capacité d’emprunt, visez deux petits studios en LMNP au réel avec de faibles charges et 6/7% de rentabilité brut aux pieds d’un métro hors hypercentre (par exemple, quartier St Michel).

Certes, vous aurez un effort d’épargne. Notez que cela est en ligne avec votre premier message mais cela ne l’est pas avec celle de la plupart des forumers ici.

Cependant, vos locataires seront "faciles" (étudiants avec garants) et la liquidité de revente sera , normalement, très bonne….

Et n’oubliez pas, que sur 20 ans, vous pouvez emprunter à 1.28%: c’est une aubaine à utiliser à bon escient.

Bien à vous,

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#6 05/01/2019 20h30

Membre
Réputation :   2  

Macaxeira a écrit :

Bonjour,

550*12/199.000 = 3,31% de rentabilité. Emprunter sur 20 ou 25 ans ne changera pas grand chose à la rentabilité catastrophique de votre appart. Pourquoi voulez-vous acheter quelque chose de si peu rentable? Même sans bien connaitre Toulouse, je suis à peu près sûr qu’on peut trouver mieux. Non?

Si on considère que vous aurez 30% de charges sur le loyer de 550€ (charges de copro, Taxe foncière, entretien etc etc), ça nous laisse 385€ de revenus nets (hors fiscalité). Même avec la mensualité la plus faible que vous évoquez (830€), il vous faudra toujours débourser 445€ par mois, soit 5340€ par ans, soit sur 25 ans 133.500€ de votre poche. (en calcul grossier).
Votre capacité d’emprunt sera amputée et vous risquez de le regretter quand vous voudrez acheter votre RP.

Du coup, je ne vois pas bien pourquoi vous hésitez sur les modalités du financement. Ce n’est pas le coeur du problème selon moi. Quels sont vos objectifs?

Bonjour,

merci pour vos réponses. Mon objectif c’est faire de la défiscalisation Pinel, ça va presque effacer mon impôt. 550, s’entend net de frais.

Du coup, la rentabilité de l’opération est un peu meilleure (intérêts d’emprunt + le Pinel).

Je vais faire la solution 3.

Merci à tous.

JL


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#7 05/01/2019 20h36

Membre
Réputation :   14  

Pas de commentaire sur le produit, vous semblez être décidé.

Pour le financement ou obtenez vous 1.4% sur 25 ans?

Viviérois


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

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[+1]    #8 05/01/2019 20h39

Membre
Réputation :   110  

Votre objectif est de défiscaliser? A mon avis, votre "objectif" est mauvais mais bon… si c’est votre objectif… Ben… Faites du déficit foncier plutôt…

Et si votre "objectif" est de faire du Pinel (ce qui est, je pense un mauvais objectif mais passons…), faites le vous même sans prendre un promoteur!

Bien à vous,

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#9 05/01/2019 20h53

Membre
Réputation :   2  

vivierois a écrit :

Pas de commentaire sur le produit, vous semblez être décidé.

Pour le financement ou obtenez vous 1.4% sur 25 ans?

Viviérois

c’est Boursorama.


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#10 05/01/2019 20h56

Membre
Réputation :   26  

Ne voyez pas seulement l’économie d’impôt et le coût des intérêts. (On dirait mon père…) Voyez l’image globale et comparez-la à d’autres (Studios en LMNP, Déficit foncier).

Je pense que vous asseoir quelques heures avec une tasse de café et une calculette rendrait un grand service à votre futur vous.

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#11 05/01/2019 21h13

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jlouis a écrit :

Mon objectif c’est faire de la défiscalisation Pinel, ça va presque effacer mon impôt

L’économie d’impôt a déjà été intégrée dans le prix de vente donc ce genre de projet packagé est à éviter, surtout à Toulouse où le neuf est en surabondance.

Dernière modification par ZeBonder (06/01/2019 13h28)

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#12 05/01/2019 22h32

Membre
Réputation :   25  

Un T2 à 199 000 euros à Toulouse…moi qui croyait que les prix allaient baisser, c’est pas le cas du neuf à priori.

C’est vrai que Toulouse a toujours été une ville très convoité des promoteurs, ça construit à tour de bras.

Cependant je n’ai jamais eu de soucis pour trouver un locataire.
Je ne sais pas si tous les quartiers sont similaires en demande.
Où se situe t- il?

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[+1]    #13 06/01/2019 08h34

Membre
Réputation :   45  

Bonjour ma mère avait fait le même choix que vous il y a bientôt 15 ans pour un super appart sur Toulouse avec piscine dans la résidence.

Acheté 140k € pour un T2 de 60m carre avec grand balcon.

Elle tente de le vendre mais il est estimé a 110k € grand max.
Sans prendre en compte les travaux a effectuer.
Carrelage a changer, fissure sur la résidence.
Nouvelle cuisine a poser…

Au final elle regrette son achat.

Et il y aussi de nombreux frais d’agence pour relouer, faire intervenir des entreprises pour les réparations via agence immo.
Exemple pas loin de 800€ pour changer le chauffe eau.

Je vais vous citer ce que mon comptable me dit toujours pour la nouvelle année: Je vous souhaite de payer beaucoup d’impôts pour cette année.

Au début ca semble surprenant, mais je suis entièrement du meme avis. Je préfère gagner 10k€ de plus et payer 3k€ d’impôts.
Plutôt que de me lancer dans une opération qui va juste me faire payer moins d’impôts.


Parrainage disponible: Direct Energie 102830792 / Boursorama  / IngDirect /

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#14 06/01/2019 09h14

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Bike69 a écrit :

Un T2 à 199 000 euros à Toulouse…moi qui croyait que les prix allaient baisser, c’est pas le cas du neuf à priori.

C’est vrai que Toulouse a toujours été une ville très convoité des promoteurs, ça construit à tour de bras.

Cependant je n’ai jamais eu de soucis pour trouver un locataire.
Je ne sais pas si tous les quartiers sont similaires en demande.
Où se situe t- il?

Il est avenue Lombez, pas très loin de l’hippodrome de la Cépière.


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#15 06/01/2019 09h18

Membre
Réputation :   110  

Pour quelle surface?

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#16 06/01/2019 09h19

Membre
Réputation :   95  

Jr a écrit :

Plutôt que de me lancer dans une opération qui va juste me faire payer moins d’impôts.

… Et vous imposer de payer 350 € tous les mois pour un bien qui sera revendu peanuts. Donc, vous donnez ces 350 € par mois au promoteur / gars qui monte le dossier / intérêt de banque…

Nous, nous avons aussi un studio VEFA. C’est une erreur de débutant. En tirant les chiffres dans tous les sens + renegociation de prêt, on arrive tout juste à l’équilibre par mois. Et on sera perdant à la revente, à priori. En plus, dès qu’on a vu l’immeuble sortir de terre, on s’est dit que c’était de la mauvaise qualité.

Est-ce que je me trompe : les réductions d’impôts sont acquises si vous suivez le contrat (location à des personnes d’un certain revenu, garder le bien pendant au moins 9 ans, loyer par très élevé…). Si vous voulez vous débarrasser du bien parce qu’il n’est pas rentable, vous payez 2 fois : non rentabilité du bien + vous devez rembourser les réductions d’impôts perçues.

Ce type de bien est intéressant pour celui qui n’y connaît rien et qui est prêt à confier son argent à quelqu’un qu’il pense mieux armé que lui.

Nous, ça nous a appris beaucoup de choses. C’est au moins ça.

Refaites vos calculs avec 2 ou 3 autres biens.

Édit : je vois que vous n’avez pas votre résidence principale. Pour moi, le meilleur plan est d’acheter un bien que vous utiliserez comme résidence principale pendant un temps pour le passer ensuite en locatif. Ainsi, vous choisirez le meilleur bien selon vos critères.

🌴🌸🌺🌲

Dernière modification par Flower (06/01/2019 09h25)

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#17 06/01/2019 09h27

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Réputation :   110  

Vous semblez hermétique à toutes les mises en garde que l’on vous fait ici: pourquoi?

L’enquête de l’UFC Que Choisir sur la VEFA:

Immobilier neuf : retards de livraison, logements rétrécis? les dérapages des promoteurs s?accumulent - Capital.fr

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#18 06/01/2019 09h45

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Bonjour Jean Louis,
Connaissez vous Toulouse et le quartier dans lequel vous envisagez d’acheter ? Avez vous regardé les prix de l’ancien dans ce quartier ? Êtes vous allés vous balader dans ce quartier ?
La question du financement aujourd’hui me semble secondaire par rapport à celle qui risque de se profiler dans quelques années sur la manière d’absorber une telle perte.

Dernière modification par aotearoa (06/01/2019 09h45)

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#19 06/01/2019 09h47

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Réputation :   39  

Bonjour JLouis,

2 remarques qui vont dans le sens de ce qui a été dit précédemment :
D’abord, à quel public allez-vous louer votre T2 avenue de Lombez ?
Ensuite, avez-vous cherché sur le bon coin le prix des biens similaires au vôtre ?

T2 45m² avenue de Lombez

Bien à vous,


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#20 06/01/2019 11h18

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Ce qui me marque actuellement c’est la différence de prix entre un bien ancien et bien neuf , il me semble que l’écart est encore plus important qu’il y a une dizaine d’années.

J’avais investis à Toulouse en de robien pratiquement au plus haut en 2007 un T3 66M2 Toulouse st Michel 200 000 euros , mais je ne  constatais pas un écart aussi important avec l’ancien qui était largement compensé par la réduction d’impôts hors cela ne me semble plus le cas aujourd’hui.

Je vais le vendre cette année , 12 ans après et grosso modo le prix devrait être identique et je pense avoir de la chance d’avoir investis proche du centre où le nombre de construction neuve est limitée.

Hors des appartements similaires en programmes neufs sortent dans le même quartier à plus de 260 000 euros soit près de 30% plus cher.
D’ailleurs j’avais vu une étude qui montrait que Toulouse faisait partie des villes où l’écart prix Pinel / prix du marché ancien était le plus élevé 26% (source page 7 www.galivel.com/media/files/etude_sur_le_pinel_vok.pdf ) soit plus que la réduction d’impôts maximum de 21%.

Dernière modification par Bike69 (06/01/2019 12h02)

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[-1]    #21 06/01/2019 12h01

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Bonjour,

j’ai mis en marche la calculette (enfin, celle de Gestion de Patrimoine - Leblogpatrimoine.com) pour calculer le rendement de cet appart.

en empruntant sur 25 ans, apport 9000€, en comptant que je ne revalorise jamais le loyer, que l’appart perd un peu de sa valeur tous les ans (-1% par an pour amener vers une valeur de 147000€ dans 20 ans), j’ai un rendement locatif de 3,85% et un taux de rendement interne de 8,1 (9,9% si je ne dis pas que le bien perd de la valeur).

En prenant l’image globale (conseillée par Macaxeira), et en ne me bornant ni au faible rendement de la location (meilleur qu’un fond euro) ni à l’économie d’impôt seule du Pinel mais en combinant loyers + économie Pinel+ déduction des intérêts, cela me semble rentable.

Merci à tous pour vos conseils.


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#22 06/01/2019 12h09

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Et ce T2 à 200k proche de l’hippodrome de la Cépière, il fait combien de m²?

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#23 06/01/2019 12h10

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Cashflow fortement négatif, rentabilité mauvaise, et en plus de cela probablement une mauvaise hypothèse de valeur du bien (je ne connais pas le marché de Toulouse mais en Pinel on achète en général 30% trop cher, et il faut rajouter la dépréciation du bien).
Faire mieux que l’assurance-vie en prenant plus de risque, en sacrifiant la liquidité et la capacité d’investissement, ça n’est pas glorieux.

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#24 06/01/2019 12h11

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Vous achetez un appartement 199.000€ et vous prévoyez de le revendre 147.000€. Vos loyers ne couvrent pas la mensualité du crédit et encore moins les charges et les taxes inhérentes à l’investissement et vous expliquez que le bien génère un TRI de 8,1%.

Il y a manifestement dans vos calculs un très gros soucis.

Cordialement,


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#25 06/01/2019 12h15

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Les commerciaux reprennent leur discours bien rodé, cela fait 3 ou 4 personnes venues spécialement parler d’investissements Pinel sur ce forum depuis le début de l’année.
Ce fameux "TRI" est calculé en tenant compte de l’effet de levier de l’emprunt, autrement dit un bien classique ancien LMNP aurait un TRI infini sans difficultés.

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