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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/04/2017 19h32 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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Bonjour,

[Mon premier post sur ce site… merci de me dire si je ne respecte pas certaines règles]
[ma présentation ici]

Le contexte

Mon épouse et moi héritons d’un appartement dans une petite ville en bord de mer, dans le sud.
La valeur de l’appartement sur le marché serait d’environ 180 000€ (d’après les annonces de professionnels vues sur le Web, l’estimation du notaire, les ventes équivalentes vues sur le site des impôts, et deux agents immobiliers qui ont vu l’appartement). Je vais compter 170 000€ dans le reste de ce post.

Il s’agit d’un 47 m², avec 3 (très) petites chambres.
Pas de travaux à prévoir.

Nous avons envisagé :

1. Location saisonnière

Selon différentes sources, la saisonnier ne fonctionne que l’été (juillet/août) + frais importants + tracas importants : nous ne retenons pas l’idée.

2. Location saisonnière + étudiante le reste de l’année

Inconvénients idem #1 + problème de la coloc’ avec les étudiants : nous ne sommes pas amateurs non plus (OK, on aime bien les options "sans trop de problèmes", faut avouer).

3. Location meublée à l’année

Malgré la fiscalité plus avantageuse, nous ne sommes pas fan du meublé (problème de la détérioration des meubles, loyer à peine plus élevé voir inférieur, turn-over augmenté) : on exclut également cette piste.

4. Location vide à l’année

C’est l’option que nous privilégions jusqu’à présent. Nous avons pour le moment une bonne expérience de la location vide avec une maison dans une autre petite ville tranquille au milieu de la France.
Toutefois, après consultation des offres du marché et de deux agences immobilières, il s’avère que le loyer ne dépasserait pas 600€ (hors charges), soit environ 500 à 540€ après déduction des frais de gestion et de l’assurance loyés impayés.
Si l’on déduit en outre la TF (1000€ / an), les charges propriétaire (environ 300€ / an, sans compter les éventuels gros travaux dans cette grande résidence en bord de mer), les frais de relocation, la vacance locative, les petits travaux entre les locataires, l’assurance propriétaire bailleur, je compte que nous aurons un revenu d’environ 4000 à 4500 euros / an.

Soit un rendement avant IR de 2,5% !
Il s’avère donc que le rendement locatif de ce bien est très faible.

5. La vente

C’est une option que nous voulions éviter, mais, vu le rendement locatif, nous la reconsidérons.
Si on recupère même 155 000€ uniquement de la vente (170 000 - commision de l’agence), on peut :
   a. Placer l’argent : par exemple 100 000 en assurance vie (disons 2000€ / an) et 55 000 en SCPI (disons 2500€ / an). Soit un rendement d’au minimum 4500€, avec une imposition plus favorable qu’à l’option #4, moins de risques, et une tranquillité d’esprit (à mon sens) inégalable.
  b. Racheter dans un secteur avec une meilleure rentabilité locative, mais je ne suis pas super enthousiaste à l’idée de payer les "frais de notaire" après avoir payé les frais de succession… (oui, bien que souvent très rationnel, j’admets une bonne dose de psychologie dans mon raisonnement…)

Les questions que nous nous posons, un peu en vrac, sont :


A. Sommes-nous trop frileux ?! (il faut dire aussi que, même si nous avons eu une bonne expérience avec une maison mise en location, nous avons eu des problèmes innombrables avec agents immo et notaires lors d’une tentative d’un autre achat immo pour location) Avons-nous une vision trop pessimiste ?

B. Nous aimions bien l’idée d’avoir deux locations… si on vend cet appartement, nous n’aurons qu’une seule maison en location. [EDIT : ajout de la question !] Peut-on "devenir rentier" avec un seul bien en location (+ d’autres investissements, bien sûr) ?

C. Comment se diversifie-t-on quand on n’est pas très "chaud" pour partir sur la Bourse ?

D. Le rendement locatif de l’appartement est-il si mauvais ? Cela arrive-t-il fréquemment ?

E. Vaut-il mieux vendre pour aller voir ailleurs/placer ailleurs ?

F. L’issue des élections peut-elle influencer dans un sens ou dans l’autre ? Par exemple dans le cas d’une sortie de l’euro, ou d’une fiscalité désavantageant les investissements immo ?

G. [EDIT : ajout de cette question] Est-il "bête" de garder cet appartement juste parce qu’il est là, et qu’il est plus simple de le garder ?


Quelle est votre opinion sur l’ensemble de ce (long) post ?

Merci pour tous vos conseils que nous lirons attentivement !

Dernière modification par Turing (29/04/2017 20h26)

Mots-clés : faible rendement, héritage, louer ou revendre

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#2 29/04/2017 20h11 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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Voici mes réponses à vos questions (d’autres pourront avoir d’autres réponses) :
A. non
B. je n’ai pas trouvé la question
C. on se forme sur les domaines d’investissements qu’on ne connais pas encore bien, et on regarde les évolutions à long terme.
D. oui et oui
E. oui
F. non

EDIT :  G. C’est un peu dommage, d’autant qu’une fois mis en location, l’option "vente" sera plus difficile à prendre (et le prix de vente plus faible, car le locataire aura des droits). C’est se contenter de quelque chose qui est très loin de l’optimum, avec pour seule raison apparente le choix de ne pas trop s’en être occupé. Mais ce n’est pas plus bête que de laisser 100 k€ sur son compte courant pendant des années.


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#3 29/04/2017 22h07 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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A 180 000 € pour 47 m², soit presque 4 000 € / m², ça paraît cher,
ou alors la "petite ville en bord de mer, dans le sud" est Antibes Juan les Pins ou même standing.

47 m², avec 3 (très) petites chambres : surprenant !
Dans 47 m² on fait un beau 2 pièces, à la limite 3 pièces (2 chambres).
Avec des travaux pourrait-on avoir des vraies chambres ?

Un rendement avant IR de 2,5% : très mauvais !
Même un fonds euros en assurance-vie ferait mieux après IR.

A creuser la location saisonnière, qui dans certaines endroits peut durer de mai à septembre.

Donc a priori vendre, au prix du marché. En principe c’est plutôt l’acquéreur qui paye la commission.

Et si vous voulez rester dans l’immobilier, acheter des foncières ou des SCPI qui vous rapporteront le double.
Mais la bourse peut faire mieux …


Dif tor heh smusma

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#4 30/04/2017 07h32 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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Oui, 3800€ / m², ça me paraissait très cher aussi, c’est pourquoi j’ai bien vérifié ce tarif, et c’est bien ce dont il s’agit. Deux appartements plus petits dans la même résidence, sans la vue mer, vendus 170 000€ l’année dernière… Deux agents immobiliers qui donnent la même fourchette… des annonces sur le Web pour des appartements plus petits dans ces prix-là…

En fait, il n’y avait que 2 chambres à l’origine, mais un ancien propriétaire a coupé le salon en deux avec une cloison pour faire une 3ième chambre. Faire tomber cette cloison (facile) changerait-il la donne ? Personnellement je ne crois pas.

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#5 30/04/2017 08h35 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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ArnvaldIngofson a écrit :

Un rendement avant IR de 2,5% : très mauvais !
Même un fonds euros en assurance-vie ferait mieux après IR.

C’est un peu exagéré les rendements des fonds euros…j’ai un fonds euros de longue date, chez ing (l’assureur est donc generali), eurossima en 2016 c’est 2,25% AVANT taxes sociales de 15,5% et IR. Donc avant IR, c’est du 2,25*0.845 = 1,9% (donc si on est non imposable c’est du 1,9% sinon cela peut être pire).
On est donc loin des 2,5% et le truc c’est que ça c’est le rétroviseur, en 2017 tout indique que ce sera pire (baisse constante chaque année pour les fonds euros en général), probablement vers 1,4% avant IR (pour mémoire, quand je l’avais ouverte début juillet 2009, on m’avait accueilli avec du 5% prorata temporis jusqu’à la fin de l’année, c’est loin tout ça…).
Sinon oui un rendement avant IR de 2,5% c’est très mauvais pour l’immobilier, à sa place je vendrais pour essayer de replacer à meilleur rendement (ce qui est loin d’être impossible ou difficile, par contre il faut accepter de replacer sur des placement "à risque" car dans le sans risque les fonds euros et les livrets en 2017 c’est la chute libre, il ne faudra pas trop compter dessus).

Dernière modification par zetrader (30/04/2017 08h46)

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#6 30/04/2017 09h42 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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Bonjour,

à mon avis, vous écartez trop rapidement le saisonnier, ou en tout cas, pour de mauvaises raisons. Le taux de remplissage peut être important, si l’on s’en donne la peine. Par contre, c’est du boulot : inscription sur les plateformes (type Airbnb mais pas seulement), avoir quelqu’un sur place pour gérer l’accueil, le ménage, les petits soucis des locataires, etc.
Cf : https://www.devenir-rentier.fr/t13311
et https://www.devenir-rentier.fr/t3155

D’une manière générale, il faut prendre en compte le concept de qualité relative de l’offre. Vous devez être au top de la qualité relative de l’offre sur cette station balnéaire. L’idée, c’est que même s’il ne se loue que 5 appartements ce week-end là dans toute la station, il faut que le vôtre soit l’un des 5 ! S’il ne se loue aucun appartement ce week-end là, ok vous ne louerez pas. Mais s’il s’en loue au moins 5, vous devez être de ceux-là, par l’excellence de votre rapport qualité/prix, par l’excellence de la visibilité de votre offre.

Apparemment, votre appartement est bien placé (vue mer).
Les petites chambres ne sont pas un inconvénient, au contraire : souvent dans le locatif saisonnier, les gens mettent plein de couchages (pour pouvoir afficher plein de couchages), mais au prix d’une promiscuité et d’une faible qualité de certains couchages. Là vous pouvez avoir des chambres séparées ce que beaucoup d’usagers vont considérer comme un avantage (les enfants ont leur chambre ; on n’est pas empêché de dormir par Dédé qui ronfle, etc).
Il vous reste à avoir :
- un aménagement de qualité (bien rentabiliser l’espace, appartement pratique et fonctionnel bien qu’il soit exigu), et une déco de qualité (moderne, plaît au plus grand nombre)
- la qualité de la "louabilité" : visibilité sur les plateformes internet, bonnes notes mises par les locataires, etc.

Je dirais que : soit vous faites du saisonnier avec tout ce travail à réaliser pour optimiser l’offre ; soit vous vendez. Les solutions intermédiaires ne rapportent pas assez.

Pour autant : vendre, c’est bien si vous savez comment placer votre argent sur des supports rémunérateurs. Manifestement, ce n’est pas le cas, puisque vous avez une épargne importante mais sur des supports globalement faiblement rémunérateurs. Vous demandez en substance : comment faire ? Je vous réponds : au cas où vous n’auriez pas remarqué, c’est l’objet du forum ! Donc la réponse ne tient pas en quelques lignes ! Et surtout, il n’y a pas une seule réponse. C’est votre argent, c’est à vous de savoir quoi en faire !
Formez-vous en commençant par la lecture du livre de notre hôte (devenir rentier en 10 ans) qui est une excellente introduction aux différentes solutions de placement de l’épargne, et puis continuez par la lecture du forum et d’autres bouquins.

D’une manière globale, la rentabilité ne vient pas sans efforts et sans un minimum de risque. Manifestement, vous voulez éviter les "tracas", les risques, etc. Pourquoi pas, si c’est votre choix, mais ne vous étonnez pas si votre patrimoine vous rapporte à peine plus qu’un livret A. Si vous voulez que ça rapporte, il faut vous former.

Vous former, y compris sur l’immobilier locatif si c’est par là que vous voulez aller. Je dirais que l’approche qui transparaît de votre premier post est très conservatrice et passéiste : le saisonnier c’est compliqué et ça ne marche que deux mois par an, la location nue c’est ce qu’on sait faire alors on va continuer, etc. Formez-vous, lisez le forum et notamment des foreumeurs comme cricri77700, kc44, Morey, cyberpapy et bien d’autres, et vous verrez que l’immobilier locatif peut être bien autre chose qu’un logement qui rapporte du 1 % net après impôts !

Dernière modification par Bernard2K (30/04/2017 09h47)

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#7 30/04/2017 10h31 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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Un capital qui a un rendement de 2,5% de rendement brut a besoin d’être réorienté.
Si vous prenez de la pierre papier vous obtiendrez un meilleur rendement.
Prenez donc des SCPI en lieu et place, vous aurez moins d’inconvénients et de temps perdu à gérer votre bien.

Vous dites ne pas vouloir entrer en bourse. C’est peut être un peu dommage. Il y a de très bons conseils sur les lazy investissements avec des ETF mondiaux que vous pourriez lire.
Se mettre à 50% en fond euro et 50% d’etf world vous permettrait une diversication sympathique et peu angoissante. Vous ne pouvez même en entrant au plus mauvais moment ne perdre que 25% du capital et au plus fort de la crise.

Sachez que si une crise boursière dévastait tout (chute des bourses de 50%) votre bien immobilier pourrait avoir une chute de on capital surtout si vous êtes sur des prix à 4000euro/m2 en belle région cotière.

Je n’ai pas répondu à vos questions mais j’ai essayé de vous donner mon éclairage.

Bien à vous et à votre famille, le patrimoine le plus important c’est vos proches,

Ajout: Lié à la remarque de Kc44, pour faire  un lien explicite entre la chute de bourse de 50% mentionné et la chute de 25% de l’AsSurance vie composé d’un ETF world (50%) et fond en euro (50%), si le CAC passait à 2500 et DJ à 10500, votre patrimoine global serait forcément touché.

Dernière modification par johntur (30/04/2017 14h02)


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#8 30/04/2017 11h06 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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Les solutions de location non vide, qu’elles soient meublées, étudiantes ou saisonnières, impliquent une présence sur place et un investissement temps. Par contre, la rentabilité bien supérieure est la raison pourquoi ces solutions sont privilégiées sur ce forum. En nu, la rentabilité dans votre cas est difficilement acceptable.

Si vous ne voulez pas vous investir en temps et à se former sur la location, il faut vendre et réinvestir sur un support plus performant. Pensez à mettre en valeur l’appartement pour le vendre au mieux.
Grosso modo, vous avez 2  choix à mon sens valable avec la situation actuelle, la pierre papier ou la bourse. Investir en fonds euros (assurance-vie) quand vous en avez déjà beaucoup et que la rentabilité ne peut que décroitre d’un niveau déjà faible serait absurde.

*Les SCPI avec un effet levier du au crédit sont la solution la plus simple, vous perdez certes à la fois les frais de vente et ceux d’entrée dans la SCPI, mais à long terme, le levier fait plus que compenser.

*La bourse offre un couple rentabilité/risque plus important, mais peut très bien offrir une faible volatilité si vous faites du lazy investing en etfs. Cette solution à l’avantage d’avoir très peu de frais.

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#9 30/04/2017 11h22 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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johntur a écrit :

Se mettre à 50% en fond euro et 50% d’etf world vous permettrait une diversication sympathique et peu angoissante. Vous ne pouvez même en entrant au plus mauvais moment ne perdre que 25% du capital et au plus fort de la crise.

C’est tout simplement faux.
De plus aucun mécanisme ne garantit quoique ce soit en capital donc votre 25% est purement arbitraire, c’est une estimation personnelle au doigt mouillé, il faut donc le préciser.

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#10 30/04/2017 12h10 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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D. Le rendement locatif de l’appartement est-il si mauvais ? Cela arrive-t-il fréquemment ?

Oui, ce rendement n’est pas trés bon. Mais en effet, il est dans la moyenne actuelle pour de l’immobilier locatif non meublé. Actuellement, il n’est pas trés favorable d’être propriétaire-bailleur, et toutes les charges représentent une amputation importante du rendement brut. Et, c’est certainement parti pour durer !

G. [EDIT : ajout de cette question] Est-il "bête" de garder cet appartement juste parce qu’il est là, et qu’il est plus simple de le garder ?

Pas si bête. L’important, c’est aussi d’être "confortable" avec ses idées.

A. Sommes-nous trop frileux ?!

Non. Chacun trouve ses choix orientés par sa propre expérience. C’est évident.

La location saisonnière n’est pas forcément une mauvaise solution. Par exemple, si l’on a l’intention de profiter de cet appartement pour les vacances, il est possible de le meubler et le louer en saison. Cela permet de payer tous les frais et impôts. Et, de profiter de celui-ci en arrière saison. Selon le cas, l’arrière saison est même parfois plus agréable que la pleine saison. Il faut bien-sûr s’appuyer sur une agence locale "sérieuse" pour tout gérer (réception, ménage, petit-travaux, …).

NB: Pour la comparaison avec des SCPI, il ne faut pas oublier les 12% de frais d’entrée. Donc ce ne seront pas 155000€ qui seront placés mais un peu moins de 140000€ qui restera en capital. Le prix à payer pour ne plus avoir de soucis et être sûr de la régularité des paiements… en principe.


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#11 30/04/2017 12h17 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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WhiteTiger a écrit :

Il faut bien-sûr s’appuyer sur une agence locale "sérieuse" pour tout gérer (réception, ménage, petit-travaux, …).

Agence quoi, agence immobilière ? Ca se paie très cher. De plus, les agences ne sont pas forcément les mieux placées pour optimiser le taux de remplissage, à l’heure des plateformes internet de réservation.

Plusieurs foreumeurs optimisent en gérant eux-mêmes les réservations, à distance, et en ayant une personne sur place pour réception, ménage, petits travaux etc. Une personne payée au tarif ménage/petit artisan auto-entrepreneur va vous coûter beaucoup moins cher qu’une agence. Ces idées et retour d’expérience sont disponibles dans les deux fils que j’ai mis en lien, plus haut.

Dernière modification par Bernard2K (30/04/2017 12h19)

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#12 30/04/2017 12h20 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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kc44 a écrit :

johntur a écrit :

Se mettre à 50% en fond euro et 50% d’etf world vous permettrait une diversication sympathique et peu angoissante. Vous ne pouvez même en entrant au plus mauvais moment ne perdre que 25% du capital et au plus fort de la crise.

C’est tout simplement faux.
De plus aucun mécanisme ne garantit quoique ce soit en capital donc votre 25% est purement arbitraire, c’est une estimation personnelle au doigt mouillé, il faut donc le préciser.

Le doigt mouillé indiquait juste en dessous de ce que vous avez coupé dans mon explication qu’il faudrait une chute des bourses de 50% au global sur la planète pour qu’un tel scénario se produise. Le doigt mouillé précisait donc exactement les hypothèses de calcul. J’aurai par contre du lier les deux pour bien rendre le raisonnement lisible (ce que j’ai fait sous forme d’ajout)

Une chute des bourses de 50% est quand même un évènement qui ne produit pas si souvent. Et il faut rappeler que le risque de l’ETF world est pour cette raison au niveau 5.

Dernière modification par johntur (30/04/2017 14h02)


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#13 30/04/2017 15h22 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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Merci à tous pour vos conseils et remarques que j’ai lus attentivement.

Si je résume un peu la situation


- La location saisonnière (en investissant du temps), ou la vente. Comme nous ne sommes pas sur place, comme la ville en question n’est bizarrement pas Antibes (donc la location hors-saison me semble compliquée, confirmée par les calendriers de réservation que je vois sur le Web), et comme je ne compte pas y aller en vacances moi-même (habitant déjà près de la mer) --> on s’oriente vers la vente.

- Le réinvestissement du produit de la vente : en gros SCPI et/ou "lazy investment" avec ETF ou équivalent, pour commencer tout doucement le boursicotage (compatible PEA je pense ; je vais me documenter mais j’imagine que oui. Bonne nouvelle tout de même : j’ai déjà un PEA ouvert il y a quelques temps pour prendre date, mais vide).

Au sujet des risques à prendre


Bernard2K a écrit :

Si vous voulez que ça rapporte, il faut vous former.

Je ne suis pas contre me former, ce n’est pas ce qui me fait peur.
Passer des jours à me documenter, lire livres, articles et forums ne me fait pas peur, au contraire. Je peux rester des jours à peaufiner mes tableaux Excel, faire des programmes de simulation, etc.

Ce qui me fait peur en revanche :

- Je ne pense pas qu’"être formé" réduise les risques… juste de mieux les comprendre, sûrement, et de prendre des décisions éclairées…

- Ce qui m’ennuie presque plus que les risques, c’est d’avoir affaire à ce que j’appelle des "crétins" (désolé pour mon expression un peu crue) : c’est-à-dire me battre avec des agents immobiliers débiles ou menteurs, des notaires injoignables et je-m’en-foutistes, des artisans incompétents, des locataires filous, etc. Bien sûr, on tombe sur des bons. Mais les mauvais gâchent systématiquement tout.

Au sujet des SCPI


Lu sur ce thread :

WhiteTiger a écrit :

Le prix à payer pour ne plus avoir de soucis et être sûr de la régularité des paiements… en principe.

Et également lu ici :

AesculusHippocastanum a écrit :

Le seul travail étant de remplir le bulletin de souscription et de vérifier tous les trimestres que les loyers sont crédités.

Je m’étonne donc un peu : il est si fréquent que les SCPI ne versent pas les loyers ?!

Dernière modification par Turing (30/04/2017 15h37)

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#14 30/04/2017 16h50 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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Il arrive que le montant du dividende versé par une SCPI ne soit pas celui qu’on attendait (= qu’il baisse, ou même augmente), et c’est même parfois (rarement) en contradiction avec la communication récente de la SCPI. Il arrive que le versement arrive avec (en général quelques jours de) retard, par rapport à la date attendue (c’est parfois aussi qqs jours en avance). Il arrive aussi qu’un IFU soit erroné. Mais tout ceci reste plus des exceptions, que la règle générale.


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#15 02/05/2017 09h55 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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Turing a écrit :

Le contexte

Mon épouse et moi héritons d’un appartement dans une petite ville en bord de mer, dans le sud.

Bonjour,
Sauf à être marié sous le régime de la communauté universelle (ce que vous n’évoquez pas, et ce qui n’est pas le régime le plus courant), le bien reçu en héritage est à l’un ou à l’’autre des époux.

Donc au final, la décision revient à l’un des 2.

Ce point est peut être annexe, mais le biais psychologique peux jouer beaucoup dans l’immobilier.

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#16 02/05/2017 12h11 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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Gunday, pourquoi évoquez-vous le ’sauf’? En communauté universelle il me semble que les biens reçus en héritage restent la propriété d’un seul des époux mais les bénéfices de cet actif font partie du patrimoine commun.
Sauf contrat de mariage précisant le contraire, la décision revient donc à une seule personne, même s’il est fortement recommandé d’être d’accord pour la bonne santé du couple wink

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#17 02/05/2017 12h19 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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sayura a écrit :

Gunday, pourquoi évoquez-vous le ’sauf’? En communauté universelle il me semble que les biens reçus en héritage restent la propriété d’un seul des époux mais les bénéfices de cet actif font partie du patrimoine commun.

J’avais également cette règle en tête, mais je n’ai pas réussi à la confirmer en ligne.

sayura a écrit :

Sauf contrat de mariage précisant le contraire, la décision revient donc à une seule personne, même s’il est fortement recommandé d’être d’accord pour la bonne santé du couple wink

Tout à fait, mais pour l’héritier d’un bien, le raisonnement n’inclus pas que du rendement, contrairement à son conjoint (qui a moins de lien affectif avec le bien familiale).
D’où l’importance de prendre en compte le côté psychologique dans la décisions! wink

Dernière modification par gunday (02/05/2017 12h19)

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#18 02/05/2017 13h55 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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A ma connaissance, des biens hérités en communauté universelle vont à la communauté, sauf si le testament du défunt mentionne spécifiquement que le bien n’entre pas dans la communauté.

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#19 03/05/2017 15h30 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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Merci pour tous ces retours.
Nous ne sommes pas en communauté universelle (auquel cas il me semble que même les biens hérités appartiendraient à la communauté).
La question posée sur ce forum a justement pour but d’obtenir des conseils plus objectifs que les avis que nous pouvons avoir nous-mêmes.
Je dis bien "nous" car si nous sommes mariés, c’est bien (notamment !) pour prendre des décisions d’un commun accord, ce qui a d’ailleurs toujours été le cas. Mais effectivement, la décision officielle finale revient à mon épouse.

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#20 03/05/2017 16h27 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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WhiteTiger a écrit :

NB: Pour la comparaison avec des SCPI, il ne faut pas oublier les 12% de frais d’entrée. Donc ce ne seront pas 155000€ qui seront placés mais un peu moins de 140000€ qui restera en capital. Le prix à payer pour ne plus avoir de soucis et être sûr de la régularité des paiements… en principe.

Votre affirmation est fausse.
Les droits d’entrée sont en réalité des droits de sortie si vente des parts par la SdG.
Si vous investissez 150K€, votre rendement portera sur 150K€

Au delà de ce qui a été énoncé précédemment, il faut diversifier avec la revente du bien:

-Fonds euros sur contrat ass vie
-SCPI en direct ou via assurance vie selon votre IRPP (voir simulation sur topic dédié)
-Assvie avec unité de compte: Des trackers fonctionnent très bien + un fonds de gestion alternatif.
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#21 04/05/2017 08h24 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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Turing a écrit :

Je dis bien "nous" car si nous sommes mariés, c’est bien (notamment !) pour prendre des décisions d’un commun accord, ce qui a d’ailleurs toujours été le cas. Mais effectivement, la décision officielle finale revient à mon épouse.

Pardon, mais ça va au-delà de la décision.

Si je suppose que vous êtes mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, ça a certaines conséquences :
- si votre épouse décide de le mettre en location, c’est elle qui gère (ce sont ses choix de gestion) ; par exemple c’est elle qui choisit de mettre en location nue, ou meublée à l’année, ou saisonnier. Par contre, les revenus tirés de la location sont communs.
- si elle décide de vendre, le montant de la vente est toujours un bien propre. Elle a intérêt à en garder trace (clause de réemploi).

Donc en fait, location = revenus communs ; vente = transformer l’héritage en un petit pactole qui lui appartient en propre. Du point de vue de votre épouse, ça fait une certaine différence !

Dernière modification par Bernard2K (04/05/2017 08h31)

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#22 04/05/2017 16h57 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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@Bernard2K : Oui, donc, c’est bien ce que je disais… rien n’empêche mon épouse de prendre une décision issue d’une "discussion collégiale". Encore une fois, la décision finale officielle lui revient. Je n’ai jamais dit que le capital me reviendrait après cela !
Quelle que soit la décision (vente et ré-investissement ou mise en location), le capital (liquide, assurance vie, appartement…) appartient toujours à mon épouse, et les revenus de ce capital (intérêts, dividendes, loyers…) à la communauté.
Si, au-delà du devenir des biens propres, on estime que la décision ne peut être discutée avec le conjoint, la question même du mariage aurait dû se poser avant toute chose !

Dernière modification par Turing (04/05/2017 16h58)

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#23 05/05/2017 10h15 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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Turing a écrit :

Si, au-delà du devenir des biens propres, on estime que la décision ne peut être discutée avec le conjoint, la question même du mariage aurait dû se poser avant toute chose !

Je vais être casse pied, mais un mariage n’est pas définition qu’un contrat.
Donc il peux être cassé à tout moment (c’est d’ailleurs assez souvent le cas).
Donc ça ne me choque pas que les décisions sur un bien propre dépendent de la personne et non du conjoint.

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#24 05/05/2017 15h29 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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Ho, mais casse-pied ou obstiné, ça ne me dérange pas, tant qu’on ne s’insulte pas, qu’on parle la même langue, etc. ! smile

J’ai deux remarques suite à votre dernier message :

- Je ne vois pas trop la différence entre demander son avis aux membres de ce forum, par exemple, et demander son avis à son conjoint. Il me semble même qu’il vaut mieux tenir compte de celui de son conjoint, que l’on connaît bien, que l’on apprécie (normalement), avec lequel on a des points communs, des sensibilités communes, des objectifs communs, un historique commun, et dans la plupart des cas un avenir commun, voire des enfants ! Le choix d’un placement peut d’ailleurs se faire dans l’intérêt des enfants (ce qui devrait être un objectif commun du couple et pas des membres de ce forum).

- Le mariage n’est pas un contrat. Il s’accompagne d’un contrat juridique, certes, mais c’est la partie émergée de l’iceberg ! Si le mariage n’est qu’un contrat pour le couple, c’est probablement qu’il ne fallait pas se marier en premier lieu…
Aussi, je sais que beaucoup de questions se posent à beaucoup de couples quant aux aspects financiers (compte joint ? achat commun ? ingérence dans la gestion de l’autre ? décisions communes pour ses biens propres ?) alors que l’essentiel est souvent zappé, comme celui d’avoir des enfants ou non, de s’occuper des parents de l’autre, de le conseiller sur ses choix professionnels, …
En ce qui me concerne, c’est l’inverse : les questions essentielles de la vie en commun, des enfants, etc. sont réfléchies mûrement. Les réponses aux autres questions ("que faire de cet appartement ?") découlent des premières ou sont discutées.
On ne se marie pas pour vivre côte-à-côte.

Cela n’empêche d’ailleurs en rien de faire les choses proprement et d’imaginer le pire. Mais il faut aussi espérer le meilleur.
Bien sûr, des mariages se terminent en divorce : mais cela impose-t-il de ne pas parler à son conjoint pendant toute la durée du mariage ? Faut-il se méfier en permanence de son propre conjoint ?! Alors ne vous mariez-pas !
Courrez-vous moins vite votre jogging parce qu’on peut se fouler la cheville ? Non, mais vous vous échauffez bien avant.
Allez-vous à pied pour éviter les accidents de voiture ? Non, mais vous mettez votre ceinture de sécurité.

Dernière modification par Turing (05/05/2017 15h44)

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#25 05/05/2017 16h05 → Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage) (faible rendement, héritage, louer ou revendre)

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Turing a écrit :

Je ne vois pas trop la différence entre demander son avis aux membres de ce forum, par exemple, et demander son avis à son conjoint. Il me semble même qu’il vaut mieux tenir compte de celui de son conjoint

Oui et non.
En temps que membre du forum, on ne risque rien à vous dire que vous faites fausse route.
Dites à votre moitié que ce qu’elle dit est totalement faux et qu’elle n’a rien compris et vous verrez la différence avec nous! wink

Turing a écrit :

Le mariage n’est pas un contrat.

Je suis un tantinet cynique, mais si le mariage est un contrat.
Contrat que vous avez signé à la mairie!
Après, c’est un contrat impliquant de nombreuses choses, mais ça reste un simple contrat.

Turing a écrit :

Cela n’empêche d’ailleurs en rien de faire les choses proprement et d’imaginer le pire. Mais il faut aussi espérer le meilleur.
Bien sûr, des mariages se terminent en divorce : mais cela impose-t-il de ne pas parler à son conjoint pendant toute la durée du mariage ? Faut-il se méfier en permanence de son propre conjoint ?! Alors ne vous mariez-pas !

On est d’accord, c’est ce que j’essayais de vous dire : la décision doit revenir à la personne concerné, même en désaccord avec son conjoint.

C’est d’ailleurs ça aussi le mariage, ne pas toujours être d’accord! wink

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