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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#26 06/01/2019 12h15

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Êtes-vous certains qu’il n’y a pas une coquille dans le simulateur ? Le site que vous évoquez est très bon mais j’ai pu constater qu’il pouvait y avoir parfois des problèmes sur les calculs des formulaires des simulateurs… Le TRI me semble énorme…

Il ne faut surtout pas vous baser sur le prix d’acquisition simple mais sur le prix d’acquisition global en comptabilisant frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier pour le prêt… Soit au minimum 208 000€ dans votre cas sinon vous faussez le résultat.

Par ailleurs, est-ce que vous connaissez à l’avance les charges de gestion de copropriété, le montant de la taxe foncière, les charges de gestion locative si vous passez par agence ? L’assurance loyer impayé si vous la prenez ? Avez-vous comptabilisé un peu de vacance locative dans vos calculs ? Votre montant de 550 €/mois reste très vague, il faudrait nous indiquer le montant du loyer et les différentes charges associées pour voir si ceci est cohérent…

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[+1]    #27 06/01/2019 13h00

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Pierrot31 a écrit :

Pour quelle surface?

pour 45 m² et un balcon de 8
Et, en passant, je ne vous remercie pas de m’avoir qualifié de troll :-(

Flower a écrit :

Édit : je vois que vous n’avez pas votre résidence principale. Pour moi, le meilleur plan est d’acheter un bien que vous utiliserez comme résidence principale pendant un temps pour le passer ensuite en locatif. Ainsi, vous choisirez le meilleur bien selon vos critères.

🌴🌸🌺🌲

malheureusement, je suis muté tous les 2 ans, ce n’est pas possible d’acheter un RP pour le moment. Sinon, je suis d’accord, c’est ce que j’aurais fait en priorité.

Pierrot31 a écrit :

Vous semblez hermétique à toutes les mises en garde que l’on vous fait ici: pourquoi?

L’enquête de l’UFC Que Choisir sur la VEFA:

Immobilier neuf : retards de livraison, logements rétrécis? les dérapages des promoteurs s?accumulent - Capital.fr

Ben plusieurs raisons, la 1ere c’est que ma décision était prise et j’ai déjà signé un contrat de réservation. La seconde c’est que je pars à l’étranger et ça doit être finalisée avant le 21 janvier. Et enfin, je n’ai pas le temps ni les connaissances pour faire des placements plus rentables certes mais qui  me demanderait du temps que je n’ai pas.

aotearoa a écrit :

Bonjour Jean Louis,
Connaissez vous Toulouse et le quartier dans lequel vous envisagez d’acheter ? Avez vous regardé les prix de l’ancien dans ce quartier ? Êtes vous allés vous balader dans ce quartier ?
La question du financement aujourd’hui me semble secondaire par rapport à celle qui risque de se profiler dans quelques années sur la manière d’absorber une telle perte.

oui, je suis allé me promener sur place, la première tranche a déjà été livrée et est partie en location en moins de 15 jours.

En tout cas, je vous remercie tous pour vos conseils.

Dernière modification par jlouis (06/01/2019 13h06)


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[+2]    #28 06/01/2019 13h33

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jlouis a écrit :

Ben plusieurs raisons, la 1ere c’est que ma décision était prise et j’ai déjà signé un contrat de réservation.

Si vous êtes encore dans le délai de rétractation, rétractez-vous. C’est le meilleur conseil que vous recevrez jamais sur ce forum ou ailleurs.

Si sur le papier, avec des hypothèses qui sont probablement optimistes (vous ne savez pas calculer un rendement vous même et vous avez "pris votre décision" donc vous êtes statistiquement très optimiste), vous avez un rendement aussi mauvais, la réalité pourrait très bien être une magnifique moins-value. (À Toulouse c’est moins probable qu’avec les feu Robien au milieu de nulle part, mais ça reste une possibilité).

Le but premier d’un investissement c’est de gagner de l’argent pas de réduire les impôts. Le Pinel a très mauvaise presse ici mais il y a de bonnes raisons que je vous laisse découvrir en lisant les différentes files consacrées au sujet.

"Je n’ai pas le temps de me former", en toute chose, c’est le meilleur moyen de faire des bêtises.

Dernière modification par sven337 (06/01/2019 13h34)

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#29 06/01/2019 13h55

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jlouis a écrit :

en empruntant sur 25 ans, apport 9000€, en comptant que je ne revalorise jamais le loyer, que l’appart perd un peu de sa valeur tous les ans (-1% par an pour amener vers une valeur de 147000€ dans 20 ans), j’ai un rendement locatif de 3,85% et un taux de rendement interne de 8,1 (9,9% si je ne dis pas que le bien perd de la valeur).

Revenons là-dessus, ce TRI étant calculé à partir de l’apport de 9000€ et en prenant l’hypothèse de l’emprunt de 199k€ sur 25 ans avec une mensualité de 830€ (d’ailleurs le taux de 1,68% que vous avancez est faux, sinon la mensualité serait de 812,81€, encore une arnaque des commerciaux qui vous ont vendu le truc).

Sur 20 ans :

Gains :
Loyers 550€/mois = 132000€ pas de charges vacances travaux assurance TF, c’est tout compris !
Revente 147000€
=> 279000€

Dépenses :
Mensualités 830€ = 199200€
CRD au bout de 20 ans = 46750€ (vous devez avoir un chiffre différent, votre emprunt ne correspondant pas à 1,68%).
=> 245950€

Total :
279000-245950=33050€ qu’ils vous restent si tout va bien après 20 ans, pour un investissement initial de 9000€, cela fait un TRI de 6,7% et non 8,1%.


Message rayé suite précisions de Canyonneur.

Dernière modification par kc44 (06/01/2019 14h23)

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[+2]    #30 06/01/2019 13h57

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Bonjour,

JLouis a écrit :

j’ai mis en marche la calculette (enfin, celle de Gestion de Patrimoine - Leblogpatrimoine.com) pour calculer le rendement de cet appart.

J’ai regardé un peu le simulateur cité…et, ô surprise, il y a une erreur flagrante pour les simulations avec un crédit sur 25 ans. En effet, la simulation est réalisée sur 20 ans et les flux de la 20 ème année n’intègrent pas le remboursement du capital restant du…

On passe donc (sur une base proche de celle de jlouis)sur 20 ans :

d’un TRI de 9,2 % à un TRI de 6,46 % si la valeur du bien reste constante
d’un TRI de 7,3 % à un TRI de 3,62 % si la valeur du bien baisse de 1% par an
d’un TRI de 5,27 % à un TRI de 0,17 % si la valeur du bien baisse de 2% par an

Moralité : toujours vérifier les résultats d’un simulateur !

Par ailleurs, le simulateur prend en compte des charges à hauteur de 20 % du loyer ce qui me semble faible en particulier si la gestion est déléguée…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (06/01/2019 14h16)

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[+3]    #31 06/01/2019 14h00

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Je vais donner mon avis, je vis a Toulouse.

1.

Les PINEL comme tous les placements dont le but est de défiscaliser ne vise pas les bons objectifs.
L’objectif, on vous l’a dit c’est de gagner de l’argent avec un placement, si l’objectif est de réduire les impôts, il faut que la rentabilité du produit + défiscalisation soit supérieure à un placement avec un risque identique.
Ce qui malheureusement n’est pas le cas.

2.
Les commerciaux de ces produits visent justement des personnes qui ne sont pas sur place ou très occupées pour qu’ils ne regardent pas des problèmes de conceptions qui pourraient augmenter le coût.

3.
Si vous êtes venu ici, l’objectif était d’avoir un conseil pour éventuellement le suivre. Quand vous dites que vous avez déjà signé un pré-contrat et que cela doit être réglé avant le 21 janvier 2019 vous n’avez pas la bonne réflexion.
En effet, la précipitation est aussi recherchée par les commerciaux dans le sens où les gens auront moins le temps de vérifier de l’opportunité et de la réelle rentabilité du produit.

4.
Si vous êtes très occupés, allez voir un conseiller patrimonial,essayez de nouer un lien avec lui, pour pouvoir créer une confiance et qui pourra vous aiguiller dans toutes les propositions qui vous aurez.

5.
Etant de Toulouse je peux vous en parler.
Le plan d’expansion de la ville est déterminée jusqu’en 2030, donc au delà des 9 ou 12 ans de votre investissement.
- Une 3e ligne de métro va être construite, très loin de votre placement immobilier, donc votre zone sera dévalorisée avec des pertes de valeurs à prévoir.
Aucun tramway sur cette zone n’est prévu.
Des bus Lineo sont prévus, à savoir des bus xxl avec des rotations toutes les 15 minutes jusqu’à 00H30 les soirs.

Il faut comprendre que Toulouse est une ville étendue, l’intramuros est supérieur à Paris, donc il faut en tenir compte lorsqu’on effectue des déplacements.

6. Votre taille d’appartement est de 48m2, vous visez donc des personnes qui vivent seuls, voire qui viennent d’obtenir leur premier emploi.
Les zones en développement aujourd’hui sont, le Sud-est à savoir Labège, l’est (Balma), le Nord-Ouest à savoir Bauzelle.
Les autres ne se développent plus, votre zone est plutot proche de la zone Airbus, or ils recherchent des tailles de logement plus grandes.

A près de 4000 euros le m2, c’est digne d’un prix situé dans les zones tendus donc les universités, les centres des quartiers.

Je rejoindrais donc l’idée selon laquelle un investissement de 190000 euros ne doit pas se décider à la légère et que le promoteur ne prend aucun risque, tous reposent sur vous.
Donc si vous tenez à le réaliser, même si vous êtes à l’étranger il faut ne pas hésiter à ne pas précipiter les choses. Surtout que dans la période de 9/12 ans votre situation est susceptible de changer.

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#32 06/01/2019 14h12

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Bonjour,

Surin a écrit :

Total :
279000-245950=33050€ qu’ils vous restent si tout va bien après 20 ans, pour un investissement initial de 9000€, cela fait un TRI de 6,7% et non 8,1%.

Le calcul réalisé n’est pas un calcul de TRI. Par définition, le TRI est le taux qui annule la VAN (wikipedia) :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16426_tri.jpg

Il faut considérer les flux de chaque année…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (06/01/2019 14h14)

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#33 06/01/2019 14h32

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Surin a écrit :

Revenons là-dessus, ce TRI étan calculé à partir de l’apport de 9000€ et en prenant l’hypothèse de l’emprunt de 199k€ sur 25 ans avec une mensualité de 830€ (d’ailleurs le taux de 1,68% que vous avancez est faux, sinon la mensualité serait de 812,81€, encore une arnaque des commerciaux qui vous ont vendu le truc).

Sur 20 ans :

Gains :
Loyers 550€/mois = 132000€ pas de charges vacances travaux assurance TF, c’est tout compris !
Revente 147000€
=> 279000€

Dépenses :
Mensualités 830€ = 199200€
CRD au bout de 20 ans = 46750€ (vous devez avoir un chiffre différent, votre emprunt ne correspondant pas à 1,68%).
=> 245950€

Total :
279000-245950=33050€ qu’ils vous restent si tout va bien après 20 ans, pour un investissement initial de 9000€, cela fait un TRI de 6,7% et non 8,1%.

Si vous revendez le bien 199000€, le TRI passe à 11,88% (sur une base de 9000€ seulement).

Et à ça, il faut encore rajouter la défiscalisation Pinel 40 000€, ça ne vous semble pas bien?

Surtout que si je fais pas cet investissement, je vais investir mon épargne sur un fond euro qui me rapportera au mieux 2% ? Vous trouvez que c’est mieux?

sven337 a écrit :

Si vous êtes encore dans le délai de rétractation, rétractez-vous. C’est le meilleur conseil que vous recevrez jamais sur ce forum ou ailleurs.
Le Pinel a très mauvaise presse ici mais il y a de bonnes raisons que je vous laisse découvrir en lisant les différentes files consacrées au sujet.

"Je n’ai pas le temps de me former", en toute chose, c’est le meilleur moyen de faire des bêtises.

Oui, je peux encore me rétracter. Mais si je me rétracte comme j’écris plus haut, je mettrai mon argent sur du fond euro, donc un rendement encore moins rentable. sad

J’hésite sacrément maintenant mais j’ai pas vraiment de repli. C’est pour ça que je me disais que ce Pinel était la moins bonne solution.

Dernière modification par jlouis (06/01/2019 14h36)


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#34 06/01/2019 14h35

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jlouis a écrit :

Flower a écrit :

Édit : je vois que vous n’avez pas votre résidence principale. Pour moi, le meilleur plan est d’acheter un bien que vous utiliserez comme résidence principale pendant un temps pour le passer ensuite en locatif. Ainsi, vous choisirez le meilleur bien selon vos critères.

🌴🌸🌺🌲

malheureusement, je suis muté tous les 2 ans, ce n’est pas possible d’acheter un RP pour le moment. Sinon, je suis d’accord, c’est ce que j’aurais fait en priorité.

Ce que vous dites là confirme mon idée. Si vous restez 2 ans à Toulouse, achetez votre résidence principale en étant bien sûr que vos mensualités sont égales au loyer que votre locataire vous donnera dans 2 ans.

Vous dites que vous manquez de temps pour vous former ? Alors prenez le temps. Au pire, si vous n’avez ni le temps ni l’envie de vous former, prenez des vacances, partez au Club Med. Au moins, vous ne donnerez pas vos sous chèrement gagnés aux personnes qui veulent vous plumer à petit feu.

nicod87 a écrit :

4.
Si vous êtes très occupés, allez voir un conseiller patrimonial,essayez de nouer un lien avec lui, pour pouvoir créer une confiance et qui pourra vous aiguiller dans toutes les propositions qui vous aurez.

Personnellement, je ne suis pas convaincue. La personne qui est venue nous présenter notre studio Duflot était un conseiller patrimonial. Il nous avait proposé d’autres produits. Je le souviens en particulier d’un investissement (en bourse ? Dans une société foncière ?). Ça ne m’avait pas convaincue car très dématérialisé. Là, avec un studio, j’avais au moins l’impression d’avoir un vrai bien en mains.

En vrai, ce qui nous a berné est un peu compliqué à expliqué. Ça doit être un peu psychologique. Mon mari et moi sommes des gens pas bêtes. On est allé à l’école, on a eu des cours de plein de trucs différents, en particulier gestion d’entreprise, finances, comptabilité…. Tout ce que vous voulez. Le gars qui nous a présenté le produit nous a parlé de plein de chiffres, d’abattements, de rentabilité, de réduction d’impôt. Toutes ces notions, nous le connaissons. Nous les utilisons même bien, pour réduire nos impôts, d’ailleurs. Avec mon mari, on a refait tous les calculs. Lui les comprenait. Moi, au bout de 3, je commençais à être perdue, ou du moins, instinctivement, je me disais qu’il y avait quelque-chose qui clochait, que le calcul aurait pu être fait différemment. Mais bon, comme on n’est pas bête…. Allons y !
Erreur ! Un placement ne doit, en fait, pas être plus compliqué que le Livret À : on met des sous en janvier. Et on regarde combien on peu utiliser en janvier de l’année d’après. Après… On peut affiner si on est seul maître à bord. Sinon, on se fait plumer. Plus il y a d’intermédiaires, moins il en reste au final.
☘️🍀🌴🌵

Dernière modification par Flower (06/01/2019 14h54)

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#35 06/01/2019 14h38

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@jlouis

Si vous voulez peu vous investir dans la recherche, pourquoi ne pas regarder les possibilités d’investir en SCPI à crédit en lieu et place de ce PINEL?

Sinon, en y passant un peu plus de temps, vous pouvez sans doute trouver des petites surfaces à louer en LMNP qui vous feront prendre moins de risque que cet investissement.

Bien à vous,
cat

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#36 06/01/2019 14h42

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Flower a écrit :

Ce que vous dites là confirme mon idée. Si vous restez 2 ans à Toulouse, achetez votre résidence principale en étant bien sûr que vos mensualités sont égales au loyer que votre locataire vous donnera dans 2 ans.

Vous dites que vous manquez de temps pour vous former ?

Non, je ne suis pas à Toulouse, je suis en région Parisienne et serai muté en 2020 (je ne sais pas où) pour 3 ans.

Je n’ai pas dit que je n’avais pas le temps de me former, j’ai dit que je n’avais pas le temps de m’occuper d’un placement (plus rentable).


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#37 06/01/2019 14h46

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jlouis a écrit :

Surtout que si je fais pas cet investissement, je vais investir mon épargne sur un fond euro qui me rapportera au mieux 2% ? Vous trouvez que c’est mieux?



J’hésite sacrément maintenant mais j’ai pas vraiment de repli. C’est pour ça que je me disais que ce Pinel était la moins bonne solution.

La moins mauvaise vous vouliez dire. Je pense au contraire que par dépit vous vous engagez dans la pire des solutions, vous allez vous mettre un boulet au pied que vous allez payer 25 ans, qui ne retrouvera peut-être jamais la valeur que vous avez mis dedans tout cela pour glaner quelques dizaines de milliers d’euros d’impôts si tout se passe dans les règles et que vous restez imposable fortement (tout en artant à l’étranger ?).
Cela satisfait tout le monde, les intermédiaires, le locataire qui vit dans du neuf pas cher, la banque etc. Le pigeon c’est vous au final.

Non du 2% en fonds euros c’est franchement plus simple et cela risque nettement moins de se finir avec un rendement négatif. Vous semblez vous précipiter par facilité mais au vu des témoignages multiples sur ce forum, vous ferez partie de ceux qui regrettent une "erreur de jeunesse" comme disent beaucoup d’entre-eux

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[+1]    #38 06/01/2019 14h54

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Une fois de plus, quelqu’un qui débarque pour un Pinel express, qui est déjà engagé, qui investit à l’autre bout de la France en ignorant tout du quartier (la Cépière ! 4600 €/m² à la Cépière !), et qui reste sourd à toutes les mises en garde… qui n’a pas le temps de se former ni de réfléchir, qui a juste le temps de mettre 200 000 € dans un piège à pigeons…

Eh bien, vu que vous cochez tous les critères pour avoir un Pinel, en cette période de vœux, je vous souhaite une très bonne année Pinel 2019 ! Une année dont vous vous rappellerez longtemps, je le prévois (je suis un peu medium).

PS : si vous voulez avoir mon analyse sur des cas de Pinel, faites une recherche sur le forum. J’ai déjà passé des heures à analyser des projets de Pinel. Vous n’avez pas manifestement pas le temps de faire une recherche sur un sujet hyper rebattu, vous postez un nouveau sujet pour qu’on vous réponde rien qu’à vous, et après vous ne tenez aucun compte de ce qu’on vous écrit ; eh bien moi je n’ai pas de temps pour répondre en répétant la même chose une fois de plus.

Dernière modification par Bernard2K (06/01/2019 15h06)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#39 06/01/2019 15h28

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Ce fil est un bel exemple de mobilisation express de la communauté IH pour prodiguer de judicieux conseils.


A mon grand dam

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[+1]    #40 06/01/2019 16h04

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jlouis : avez-vous au moins étudié l’impact d’investir en France tout en la quittant ? Je ne maitrise pas le sujet mais vous risquez d’avoir quelques complications administratives, mieux vaut ne pas être allergique aux démarches dans votre cas ! (une part d’imposition restera en France avec votre foncier et le reste dans le pays qui vous reçoit…)

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#41 06/01/2019 16h06

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Vous vous faites un peu secouer mais c’est dans votre intérêt. J’en rajoute une couche :

jlouis a écrit :

Oui, je peux encore me rétracter. Mais si je me rétracte comme j’écris plus haut, je mettrai mon argent sur du fond euro, donc un rendement encore moins rentable. sad

C’est une meilleure alternative. Vous chassez un rendement élevé (qui en plus est illusoire !) en ignorant le risque. Notez qu’il existe d’autres possibilités (PEA, SCPI, SIIC, …), et que même en assurance-vie un placement en fonds euros a un rapport rendement/risque très intéressant. Cela vous donnera le temps de vous former tranquillement pour aller chercher un meilleur rendement réel et pas seulement illusoire.

Sérieusement, rétractez-vous. Si dans quelques mois vous vous rendez compte que le Pinel était après tout une bonne affaire (ça n’arrivera pas, mais on ne sait jamais), il sera toujours temps de rappeler votre commercial qui en aura forcément un autre.

Dernière modification par sven337 (06/01/2019 16h09)

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#42 06/01/2019 16h10

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Pourquoi ne pas prendre un studio en proche banlieue (axe du grand Paris) dans de l’ancien et mettre le bien en agence ?

Il vous reste 1 an avant votre départ pour trouver…  c’est jouable.

Perso j’ai fait ça dans ma région d’origine soit à 900 kms de ma résidence (dans de l’ancien). Je croque ma rentabilité à cause des frais de gestion mais ils sont déductibles.
En choisissant bien la résidence il n’y a pas tant de problème que ça. Il ne faut pas se précipiter pour des achats aussi importants. Surtout pour des impôts…

Si vous voulez vraiment du PINEL, je ne sais pas si c’est toujours d’actualité mais mon mari avait acheté un lot d’une résidence terminée dont les premiers acheteurs venaient de récupérer les clés. Mine de rien à force de lui faire des ristournes pour se débarasser d’un des derniers lot, il s’en sors avec un appart moins cher que les premiers acheteurs.
Attention… il faut quand même choisir l’appartement et ne pas se jeter sur les apparts invendables avec une mauvaise exposition par exemple. Mon mari a acheté en province mais dans une ville proche de la famille. Elle ne s’en occupe pas mais nous pouvons y aller pour surveiller si besoin.

Sinon je pensais aux SCPI également car il y a une tranquilité d’esprit sur la gestion. Pas de déplacement à faire pour vérifier ou entretenir le bien.

Dernière modification par Gwen11 (06/01/2019 16h11)

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#43 06/01/2019 16h12

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Réputation :   2  

Bernard2K a écrit :

PS : si vous voulez avoir mon analyse sur des cas de Pinel, faites une recherche sur le forum. .

J’adore ces réponses. sad

Bonne journée monsieur Bernard.


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#44 06/01/2019 21h24

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Bonjour Jean Louis,

Je n’ai pas bien compris si vous etiez résident actuel à Toulouse.

Je vais considérer que non car visiblement vous ne connaissez pas le quartier de la Cépière.

C’est un quartier sympa… un bel hippodrome, proche rocade MAIS
(idéalement) situé entre les Arenes et le Mirail, deux quartiers dont les non-toulousains entendent parler dans les JT ce qui n’est en général pas bon signe…

Concernant votre prix d’achat…
4600€ le m2 ! Regardez les prix sur Toulouse, vous payez le prix du bel ancien avec un emplacement génial. Serieusement, vous vous rendez compte du problème ?

En deux mots vous payez de l’or pour une bouse.

Regardez les prix de l’ancien dans le quartier de la cépière, cela fait parti des pires quartiers de la ville Rose, d’ailleurs dans ce quartier ne chercher pas le rose… C’est des années 70. Ok vous aurez du neuf mais bon !

Vous dites que vous en vous casserez pas la tête car c’est du neuf, j’imagine que vous délèguerez à une agence ?
Prenez de l’ancien retapé, la location sera bonne et avec encore moins de problème car la clientèle (c’est malheureux de la dire) sera moins risquée.

Enfin, si vous voulez vraiment la jouer 0 prise de tête, pour la même somme, vous pouvez acheter 3 appartements type t1/t1bis en résidence service plutot bien placé. Il y a en ce moment une grosse sortie de censi bouvard, les prix sont très bas (je trouve) car abondance d’offre et également crainte sur le gestionnaire, mais bon il y a du risque mais franchement je pense bcp moins que sur votre projet.
Avec ces 3 apparts c’est cash flow positif et moins de 2k le m2, voire moins on se rapproche donc du prix de construction, en un sens c’est value.
Surtout que les emplacements sont plutot bons.

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#45 06/01/2019 22h26

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Réputation :   24  

Jean Louis , écoutez les excellents conseils donnés ici et rétractez-vous ; ces programmes de défiscalisation sont pour la plupart des arnaques. Prix de départ trop chers , frais de gestion ,charges en hausse rapide, et la revente , dans 12 ou 15 ans…pff
(j’en sais quelque chose , j’ai un Robien….il faudra que je raconte son histoire , quand elle sera finie…)

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#46 06/01/2019 23h36

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jlouis a écrit :

Bernard2K a écrit :

PS : si vous voulez avoir mon analyse sur des cas de Pinel, faites une recherche sur le forum. .

J’adore ces réponses. sad

Bonne journée monsieur Bernard.

Bon, vous savez quoi? Pour votre question initiale, la meilleure option est à mon avis la 1. Pour l’immo, le plus de levier le mieux c’est, votre cash-flow aura une meilleure tête.

Bon Pinel monsieur jlouis.


A mon grand dam

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[+1]    #47 06/01/2019 23h53

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Réputation :   140  

@ Jean-Louis,
Je suis intervenu à plusieurs reprises sur des cas "Pinels", très souvent de mauvais placements, voire catastrophiques : j’estime à environ 5% du total les "bons" pinels. Pour en savoir plus, cherchez dans les points de réputation des auteurs de messages à ce propos, pour Bernard2K, DDtee ou moi-même: vous retrouverez ainsi les messages en question.
Au-delà de ce sujet, maintes fois débattu, c’est votre attitude vis-à-vis de l’investissement qui m’interroge : il vous faut une réponse immédiate pour un projet de 190 000 euros ! Je suis presque sûr que vous prenez plus de temps pour choisir des chaussures ou un séjour d’une semaine de vacances …
Le meilleur conseil que je puisse vous donner c’est de ne pas investir, dans aucun projet, avant trois mois, de bien lire les messages du forum sur l’immobilier, et d’attendre de bien connaître Toulouse avant de vous lancer. Et aussi de vous demander d’où vient ce besoin frénétique de se lancer tout de suite dans une affaire où, visiblement, vous ne connaissez rien ou presque…

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#48 07/01/2019 00h48

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Je pense que y’a même pas besoin de faire des calculs compliqués pour démontrer que c’est une très mauvaise affaire.

45m2 pour 199,000 soit ~4420 euros le m2.

Si je me base sur Prix immobilier : le prix du m² partout en France j’arrive grossièrement à une estimation entre 2500 et 2700 euros le m2 dans votre zone pour de l’ancien. vous payez donc 1800 euros trop cher le m2 soit 81,000 euros de trop sauf que vous défiscalisez 40,000 euros seulement (si vous respectez toutes les règles)

Sauf que le désastre ne s’arrête pas là puisque vous acheter neuf mais vous allez revendre ancien, ajoutez à cela le fait d’acheter neuf ne vous permet pas de faire jouer la mécanique la plus intéressante à savoir les travaux.

Vos revenus de 4000 euros vous permettent d’emprunter facilement avec un taux plutôt bas, mais avec un déficit de presque 500 euros par mois je suis pas sûr que vous puissiez emprunter si vous décidez d’acheter une RP conséquente. Alors vous allez sûrement essayez de vous débarasser de votre pinel afin de pouvoir acheter votre RP dans quelques années, vous serez donc dans la situation du vendeur pressé, et vous ne profiterez pas de la defiscalisation dans sa totalité.

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#49 07/01/2019 11h47

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Bonjour

1) j’oublie toutes les mises en garde deja faite sur le Pinel ( vous savez que c’est un mauvais choix cela a ete mentionné dans toute la file )

2) je vois dans votre présentation

Jlouis a écrit :

Mon objectif, ne pas payer trop d’impôts et me constituer un capital pour acheter ma résidence principale dans 20 ans. Je peux mettre environ 300€ de coté/mois.

=> comment allez vous payer votre credit qui est a plus de 300 euros de votre poche ( et je ne compte pas les charges etc qui ne sont pas mentionnées )

3)https://www.leboncoin.fr/locations/1548775002.htm/
on va dire que votre appart est  équivalent a cela et aussi bien placé ..
vous arriverez peut etre a 550 NET des charges du locataires ( loyer de 600 disons )
mais vous etes parti pour une offre packagé avec gestion en Agence, vous aurez la taxe fonciere et les charges non récupérable…
je ne compte pas de mois de vacances  mais comme l’epargne de précaution ne devrait pas augmenter ca risque d’etre compliqué

4) vous partez a l’etranger : vos revenus resteront fiscalisés en france ? ( vous ne precisez pas votre categorie de fonctionnaire)

Cdt

ps : dans toutes les simulations … ne regardez pas l’épargne moyenne necessaire mais celle simulée dans 7-10 ans

Dernière modification par Timinel (07/01/2019 11h56)

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#50 08/01/2019 06h51

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Bonjour,

Je suis originaire de Toulouse, j’y ai vécu une 20 aine d’année et je suis le marché.

Je m’abstiendrai de tout commentaire au sujet de votre montage Pinel, tout a été dit.

En revanche, avant même d’arriver à l’étude de votre plan, sachez que le prix de votre bien au regard de sa surface et du quartier est en dehors de toute logique d’investissement. Ce prix est majoré et la revente se fera forcément dans des conditions douloureuses.

Je vous conseille, comme tout le monde ici, de ne rien faire et de perdre quelques mois le temps de votre séjour. Les quelques euros que vous ne gagnerez pas immédiatement ne sont rien par rapport à ce que vous allez perdre à vous lancer dans un si mauvais projet.

Bien à vous,
Clément

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