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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#151 24/11/2015 14h00 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Concernant le statut LMP, un modérateur a écrit que..

Pour obtenir ce statut, il faut en gros :

  a) s’immatriculer au Tribunal de Commerce
  b) acheter des biens immobiliers, et le mobilier, puis louer le tout en meublé
  c) avoir au moins 23 000€/an de recettes d’activité (ceci implique d’investir au moins env.500 k€)
  d) avoir plus de recettes d’activité LMP que de "revenus d’activités" (en y incluant les pensions et rentes viagères) au niveau du foyer fiscal 

-------------------------------------------------

Je voulais revenir sur la 4ème règle: si je perçois 25000€ de revenus fonciers net (hors taxe foncière et assurance agence et PNO), est il possible de travailler en tant que salarié et percevoir un revenu net de 24999€ ? N’y avait il pas un % à respecter de 50%, soit qu’un revenu de salarié ne dépasse pas 50% du revenu foncier ?

Merci pour vos précisions !

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#152 24/11/2015 14h24 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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LMP = BIC, foncier c’est pour le nu.

Sinon, pas de %, 100% des revenus BIC doivent être supérieurs à 100% des autres revenus, donc les revenus BIC doivent être >50% des autres revenus du foyer.


Left the Rat Race in 2013

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#153 24/11/2015 14h39 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Pour la 4ème règle, il faut comparer :
    - les recettes de l’activité de location meublée  : Attention : les "recettes", ce n’est pas le "bénéfice",
       c’est ce qui est encaissé (à priori les loyers) et il ne faut pas en retirer les charges payées.
et
    - les revenus professionnels imposables (différent des "revenus nets").

En location meublé, la notion de "revenu foncier" n’existe pas (le bénéfice réalisé est un "BIC" = Bénéfice Industriel et Commercial).

Par ailleurs, pour répéter ma réponse faite à skyfox en MP : En étant salarié, il y a fort peu d’intérêt à être LMP, et un maximum d’inconvénients (en particulier on cotise au RSI en pure perte), et mieux vaut en général rester LMNP.  Lisez devenir-rentier.fr/viewtopic.php?id=5030

PS : En 2010, quand j’ai initié ce threat, le seul "Modérateur" était IH.


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#154 26/01/2016 23h43 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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bonjour
je viens de voir que la CMU de base a été suprimer au 1er janvier 2016.

maintenant c’est remplacer par la protection universelle maladie.
gros avantage pour le rentier, maintenant il suffit d’etre résident en France:
ameli.fr - La CMU de base n’existe plus

ainsi plus besoin de payer une souscription dépendante de ses revenu.

ca me donne de plus en plus envie de tout vendre et investir en AV… il ne me resterai plus que l’ISF a payer ( et encore on peut l’éviter grâce au plafonnement ) et plus aucun autre impôts…

vivement qu’ils supprime l’ISF wink

pour repondre a GBL :

Vous devriez refaire vos calculs, et tenir compte du fait qu’avec un investissement en SCPIsur un contrat AV :
  - on ne perçoit qu’une partie de la distribution de la SCPI,
  - l’assureur prélève chaque année un % des parts (par ex 0.6%, 0.75% ou 0.9%) en guise de frais,
  - sur les retraits AV il faut verser 15.5% (prélèvement sociaux) et 7.5% (forfaitaire, sauf sur les premiers 4600/9200€) des gains,
  - à la revente on perçoit environ 10% moins que le prix d’achat du moment,
  - sans oublier que la valeur du contrat AV entre dans l’assiette de l’ISF.

Selon mes calculs, la nue-propriété (de parts de SCPI) procure un rendement NET bien supérieur (à la détention de SCPIvia un contrat d’AV), si vous avez un TMI IR de 30% et un TMI ISFde 1%.

ok prenons un exemple concret, il n’y a que ca de vrai ! smile
j’ouvre une assurance vie speciale SCPI exemple l’assurance vie "frontiere efficiante" ( je ne la conseille pas, je n’ai fait aucun comparatif je la prend juste a titre d’exemple )
100% des loyer sont reverser ( et pas 85% comme certaine AV ) , frais de gestion 0.75%.

supposons que je choisisse encore pour l’exemple la SCPI immorente valeur nominale 152€ prime d’émission 173€ = 325€ qui comprend la commission de souscription
pas de droit d’enregistrement car il s’agit d’une SCPI a capital variable.

prix de retrait en cas de revente: 292.5€ (-10%)

rendement de la part 5.22% mettons en moyenne 5% capital réinvesti dans la SCPI
supposons un investissement de 1M d€
a 5% ca fait 50 000€ par ans, comme c’est réinvesti va fait: 1 628 894 € après 10 ans sans compté l’éventuelle plus ou moins value de la valeur de la part.

si je fait un retrait partiel de l’AV après 10 ans mettons de 25 000€ par ans
cela fait 9652€ d’intérêt sur le retrait : 25000€ - (1 000 000 × 25000) / 1 628 894 = 9652 €
- 4600 de cadeau de l’etat = 5052€ taxable soit a 7.5% soit dans l’impot sur le revenu ( dans mon cas je ne serai pas imposable sur le revenu donc se sera mon choix tranche d’imposition a 0% je ne paye rien sur le retrait

concernant l’ISFsur 2M de patrimoine je devrai payer 8000€ sauf qu il y a un plafonnement de l’ISFa 75% des revenu, et les revenu de l’assurance vie en unité de compte sont EXCLUE du calcul, seul les rachat compte, les année ou je ne fait pas de rachat ISFplafonner a 0€ ou presque , les année ou je fait un retrait de 25 000€ mes revenu sont donc de 5000€, ISFplafonner a 75% soit 3750€ d’ISF

et encore j’ai pas forcement besoin de retirer 25 000 par ans, je peux retirer seulement 12000 par ans ce qui ferais tomber mon revenu a 4600€, donc a 0 , donc pas d’ISF.

je ne dit pas que j’ai raison hein, je demande : "ou est ce que je me plante dans mes calcul ?"

en achat de nue propriété ça donne:
j’achète 68 ce qui vaut 100 donc j’investi 1 000 000€ en nue propriété pour quelque chose qui vaut 1 470 588€ je ne touche rien pendant 10 ans et je paye pas d’ISF, et dans 10 ans j’ai 1 470 588€ ( plus une éventuelle plue ou moins value ) ca fait quand même sacrement moins que les 1 628 894 de la solution précédente… même si je devais retirer 10 ans d’ISF( 80 000€ ) a la solution précédente je serai encore au dessus.

donc j’avoue que je comprend pas ton calcul, pourtant je suis sur que vous y avez réfléchie et que vous devez avoir raison mais je comprend pas ou est mon erreur de calcul…

le seul inconvénient que je vois c’est pour la transmission du patrimoine, là ce n’est pas optimiser…

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#155 27/01/2016 00h20 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Bonjour Skywalker,

je réagis juste sur la suppression de la CMU. Cette suppression ne change rien sur le fait de cotiser si les revenus sont supérieurs à 9611 € (plafond 2016).
Cela ne change pas grand chose à votre réflexion si vous n’avez pas de revenus ou inférieurs à ce plafond.

Voir la discussion actuelle dans la file Quitter la sécurité sociale : comment quitter la sécu ?
Il me semble que toutes les informations ne sont pas encore disponibles, mais les conditions ont l’air d’être similaires à ce qu’il y avait avant avec la CMU.

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#156 27/01/2016 01h11 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Dans le scénario avec AV "frontiere efficiante", vous oubliez que chaque année l’assureur va diminuer le nombre de vos parts de 0.75% (les "Frais de gestion sur les unités de compte"), ce qui diminue significativement (de 7.5%) la valeur au bout de 10 ans (((1-0.75%)^10=0.925) et encore plus après plus d’années.

Par ailleurs, il a du vous échapper que, sur l’AV "frontiere efficiante", vous ne pourrez pas investir en SCPI plus de 50% du montant du contrat. Sur les autres 50%, il vous reste le fond €uros (peu risqué, mais à la rentabilité plus faible, 2.90% en 2015) ou les UC hors SCPI (plus risquées).

Je n’ai pas refait le reste des calculs en détail.

Il ne vous a pas échappé que mon message se finissait par "si vous avez un TMI IR de 30% et un TMI ISF de 1%", alors que vos calculs utilisent un TMI IR de 0%.
Il ne vous a pas échappé non plus que ces échanges sur les SCPI sont largement hors sujet dans cette discussion (sur les LMP…).


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#157 27/01/2016 09h58 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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merci pour votre éclairage ! j’avais capter pour les 50% mais c’était juste un exemple d’autre AV permette 100%. merci d’avoir pointer du doit mon erreur ! avec les frais de gestion ca tombe effectivement a 1 494 539€ apres 10 ans ( rentabilité qui tombe a 4.1% ) ce qui du coup ramène la rentabilité tres proche de l’achat en nue propriété hmm

désoler pour le hors sujet, du coup je me tais et je vais chercher la bonne section du forum.

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#158 05/01/2017 19h08 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Bonjour

je suis toujours un immeuble de meublés mais la propriétaire n’envisage pas de vendre uniquement les murs et le mobilier
elle me répond

vendeur a écrit :

Le prix plancher net vendeur = 765 000 euros répartis ainsi :

750 000 euros pour l’immeuble vendu par la SCI

2 500 euros pour le mobilier + 12 500 euros pour l’activité vendus par l’EURL

Suite à  de nombreux entretiens avec notre notaire , effectivement , l’EURL et la SCI sont indissociables . Nous ne pouvons pas envisager la vente autrement que dans ce schéma

Je ne vois pas l’intérêt d’acheter la SCI et l’EURL car je risque de reprendre l’antériorité de l’acheteur actuel, je me trompe?
Et quel est l’intérêt de l’acheteur à s’obstiner?

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[+2]    #159 05/01/2017 20h16 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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C’est très simple le vendeur à probablement une SCI IS et une structure EURL probablement à l’IR pour la gestion locative.

Il veut vendre le montage ensemble car la EURL est gestionnaire des biens locatifs de la SCI.

La SCI IS ne peux revendre le bien sans se démettre du bail de gestion locative signée avec l’EURL car l’EURL a signé des baux avec les locataires.

La SCI IS qui revend le bien immobilier se verra appliquer la plus value professionnelle et dans ce cas le vendeur va laisser plusieurs plumes et même des ailes ….

Le vendeur vend le paquet qu’il a monté pour son propre intérêt fiscal et financier.

L’immeuble est probablement payé et amorti donc vous ne pourrez rien amortir comptablement.

Vous ne pourrez déduire que les intérêts d’emprunt dans une structure IS.

Même si pour une SCI il est courant d’appliquer une décote sur le prix de l’ordre de 15 à 20 %

Dans ce cas vous êtes acheteur de l’immeuble et non du pot pourri  du vendeur soit il vend le bien soit il le garde car personne ne l’achètera dans ces conditions.

N’importe quel notaire intègre  pourra dissuader un acheteur sauf si l’acheteur prend le notaire du vendeur alors dans ce cas je vois bien le notaire signaler la SCI et l’EURL sans rentrer dans les détails fiscaux.

Raison de plus pour prendre  son notaire quel l’on connait bien

Courage fuyez cette mauvaise affaire

Philippe


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#160 05/01/2017 20h30 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Philippe30 a parfaitement raison de vous déconseiller d’acquérir les sociétés (SCI et EURL) constituées.

Cependant, dans la formulation de la réponse de la propriétaire, elle ne le dit pas cela explicitement. Elle parle de vente de l’immeuble d’une part (détenu par la SCI) et de vente du mobilier et du fonds de commerce (en fait le bail commercial avec la SCI et le transfert des éventuels contrats de location touristiques) détenus par l’EURL.

Ce n’est pas la même approche, et cela vous serait plus favorable, le problème principal à régler de mon point de vue est celui du bail commercial, en fonction de votre propre montage juridique.

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#161 05/01/2017 20h56 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Isa6068 a écrit :

Ce n’est pas la même approche, et cela vous serait plus favorable.

Pourquoi cela pourrait être plus favorable?

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#162 05/01/2017 21h38 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Comme l’a dit Philippe30, si vous achetez uniquement l’immeuble à la SCI, vous pourrez normalement l’amortir sur la base de son prix d’acquisition, donc 750 K€ + frais de notaire. Dans le cadre d’une location meublée au réel, cela change la donne.
A priori, acheter séparément les meubles (amortissables) et le fonds de commerce ne devrait pas poser de problème particulier, même si c’est un peu atypique.
Il y a un certain nombre de points à voir cependant : opération soumise à TVA ou non, clauses du bail commercial.
Et voir si vous voulez être LMP ou LMNP, en entreprise individuelle ou sous une autre forme juridique.

Dernière modification par Isa6068 (05/01/2017 21h39)

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#163 25/05/2018 10h29 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Bonjour.

Comme vous le savez ( ou pas ) :

Dans une décision du 8 février 2018 (2017-689 QPC), le Conseil Constitutionnel a abrogé la condition d’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les loueurs en meublé professionnels (LMP).

Les LMP doivent encore remplir les deux autres conditions (qui était) prévues au VII de l’article 151 septies du CGI et portant sur les recettes de l’activité de location meublé du foyer fiscal :

- ces recettes doivent dépasser 23 000 €

- elles doivent être supérieures aux autres revenus professionnels (travail indépendant, pensions de retraite et salaires) du foyer.

Donc finalement, pour être LMP, il suffit maintenant de remplir ces deux conditions de seuil.

La décision du Conseil Constitutionnel s’applique dès maintenant. L’abrogation est immédiate mais elle n’a pas d’effet rétroactif.

Une première question est de savoir si les personnes qui n’étaient pas inscrites au RCS au début d’année et qui remplissent les autres conditions pour être LMP seront LMP automatiquement au titre de l’année 2018 ?

D’aprés MR DUVAUX avocat fiscaliste : NON  car, avant l’abrogation, la condition était valable et s’imposait aux contribuables. Et la condition pour être LMP s’apprécie sur toute l’année civile. Donc les LMNP non inscrits au RCS en début d’année ne seront pas LMP pour l’année 2018. Du moins les services fiscaux ne pourront leur imposer d’être LMP mais inversement ils pourraient demander à être LMP selon moi si c’est leur intérêt. C’est d’autant plus vrai que l’abrogation ne porte pas sur l’article 155 mais sur l’article 151 septies VII ancienne version.

Il y a lieu de penser que le texte de l’article 155  sera ensuite modifié dans la loi de finances.
ET C’EST SANS DOUTE À CE MOMENT QU’ON Y VERRA PLUS CLAIR.

Une deuxième question est en effet de savoir si une personne qui remplit les conditions de seuil pour être LMP peut éviter de l’être, par décision unilatérale ?

D’après ME DUVAUX non, le régime du LMP est un régime de faveur mais c’est un régime de droit. Si les conditions sont remplies, le loueur en meublé est nécessairement un LMP, qu’il le veuille ou non.

Or dans certains cas, il est préférable d’être LMNP plutôt que LMP … grrrr

La décision du Conseil Constitutionnel est d’ailleurs une mauvaise nouvelle pour les LMP car elle leur enlève la possibilité de cesser d’être LMP. Il suffisait en effet de se désimmatriculer du RCS pour devenir LMNP. Cette possibilité n’existe plus.

Dorénavant pour cesser d’être LMP, les loueurs en meublé devront utiliser d’autres techniques.

Ils pourront par exemple essayer de ne plus remplir les conditions de seuil.

-Passage en location nu Pour les recettes supérieur à 23000 euros ou un autre montant en fonction du salaire de chacun ?

D’après mes renseignements , 41 a 43 % des bénéfices seront prélevé en tant que LMP.
Le reste imposé sur le revenu.
Cela peut très vite devenir lourd.

Pour ma part , qui ne travaille plus , il y a aussi la question de la sécurité sociale :

Soit de se faire taxer ++ en LMP mais sécurité sociale ok + cotisation retraite.
Soit PUMA
Soit trouver une solution pour ne pas avoir de LMP ( abaissement de seuil ) , ni de puma ( se verser un salaire via son entreprise par exemple qu’on peut créer à cet effet )

Je pense que la meilleur des solutions est difficile à dire car elle dépend de chacun ( TMI/ sécurité sociale / patrimoine de chacun )

Même si cela est encore de nos jours contradictoire , je pense qu’il est nécessaire de prendre cela en compte dans nos investissements.

Dernière modification par cricri77700 (25/05/2018 10h35)


Bye bye la rat race :)

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#164 25/05/2018 10h50 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Ou alors il faut très souvent renouveler son "parc" immobilier afin d’avoir toujours des amortissements(bien / travaux) et ainsi avoir un résultat proche de 0. Et du coup payer peu d’IR et de RSI.

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#165 25/05/2018 11h05 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Exact.

Mais je peux vous dire que par expérience c’est compliqué…mais loin d’être impossible.
Car les loyers annuels augmentent donc il faut acheter de plus en plus grand.
Pour les ventes , les amortissements effectués sont compter dans la plus value professionnel..

C’est une solution mais très chronophage en temps.

En LMP , un bénéfice de 30000 euros par exemple est imposé à 43% et les 17700 euros restant imposé sur le revenu par la suite avec des prélèvements sociaux minimum à payer il me semble car cela rentre dans la case " revenue immobilier imposable"


Bye bye la rat race :)

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#166 25/05/2018 11h19 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Oui mais la plus value est exonérée sous 90k€ de recettes.

Ensuite prélèvements sociaux minimum non car les 43% payé au RSI sont des charges sociales.

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#167 25/05/2018 11h36 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Cricri, vous oubliez 2 choses :
- l’administration fiscale applique le bofip, or le bofip mentionne toujours les 3 conditions, au point 40 ici :
BIC - Champ d’application et territorialité - Location meublée - Champ d’application et détermination du caractère professionnel de l’activité
- le juge applique la loi, or la loi mentionne toujours les 3 conditions au 2. du IV de l’article 155 du CGI ici : Code général des impôts - Article 155 | Legifrance

Aujourd’hui, il n’y a donc absolument rien qui oblige à se déclarer en LMP pour une personne qui dépasse les conditions de seuils mais qui ne respecte pas la condition "un membre au moins du foyer fiscal inscrit au RCS en qualité de…".

Cette personne PEUT choisir de se placer en LMP ; elle le pouvait déjà avant la décision du conseil constititionnel, puisque l’administration acceptait une lettre de refus du greffe d’inscription au RCS. Elle le peut mais elle ne le DOIT pas.

Vous vous créez des problèmes qui n’existent pas à ce jour. Certes le législateur va probablement modifier l’article 155 dans le futur, donc on peut anticiper et préparer une future parade, mais à ce jour rien n’est fait.

Le conseil constitutionnel s’est attaqué seulement à l’article 151 septies du CGI. OK, c’est exactement la même rédaction que le 155, et il eût donc été logique que le 155 soit modifié aussi, mais il ne l’a pas été. C’est comme ça. Il ne faut pas être plus royaliste que le roi ; ou en l’occurrence, il ne faut pas être plus légaliste que le conseil constitutionnel !

Que le législateur fasse des lois pertinentes, que le citoyen applique les lois TELLES qu’elles sont publiées et en vigueur, et les vaches seront bien gardées !

Dernière modification par Bernard2K (25/05/2018 11h37)

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#168 25/05/2018 14h18 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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MichMouch a écrit :

Oui mais la plus value est exonérée sous 90k€ de recettes.

Ensuite prélèvements sociaux minimum non car les 43% payé au RSI sont des charges sociales.

Oui mais il faut être LMP durant 5 ans avant d’avoir cet avantage

Bernard , je suis sur la même longueur d’onde que vous… beaucoup d’incohérence encore et au mieux le 1er janvier 2019 , cela sera peut être plus clair.

"Vous vous créez des problèmes qui n’existent pas à ce jour. Certes le législateur va probablement modifier l’article 155 dans le futur, donc on peut anticiper et préparer une future parade, mais à ce jour rien n’est fait."

Comme vous le dites , j’anticipe je n’aime pas être pris au dépourvu.
Il y a aussi la question de la sécurité social / puma.

Je suis en train de voir pour ouvrir une SCI avec un nouvelle immeuble avec ma conjointe et voir pour se rémunérer un salaire…
Je calcul également avec le LMP.

Michmouch : Donc 43% puis le reste sur les impôts sur le revenu sans PS alors… c’était pas très clair pour moi en LMP ?

Les 43% payé sont déductible par la suite ? Integralement ?


Bye bye la rat race :)

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#169 25/05/2018 14h28 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Oui les cotisations RSI sont déductibles des BIC. Il y a juste une petite part de CSG non déductible.

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[+1]    #170 25/05/2018 14h52 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Les cotisations (détaillées ici) incluent la CSG, et ne sont pas exactement de 43% (tout dépend du montant des BIC), et ouvrent aussi des droits (couverture sociale, retraite, invalidité, etc.).

L’ordre de grandeur des cotisations est actuellement de (avec 40% à 110% du PASS) 40% à 44.2% :
     3.16% à 6.35% pour assurance maladie   (ouvre des droits)
     0.85%              pour indemnités journalières
    17.75%             pour retraite de base  (ouvre des droits en proportion)
     7.00 à 8.00%   pour retraite complémentaire  (ouvre des droits en proportion)
     1.30%              pour invalidité - décés   (ouvre des droits en proportion)
     9.70%              CSG - CRDS
     0.25%              formation pro
… dont la majeure partie ouvre des droits, ou (CSG-CRDS) serait de toute manière à payer.


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#171 25/05/2018 18h15 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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@Cricri

Rien n’est joué mais la solution de se salarié via une SCI est possible mais couteuse en terme de trésorerie

Calculer simplement le coût d’un salarié

Ensuite dans les échanges que j’ai pu lire , il s’agit pas d’être salarié uniquement mais de disposer d’un salaire supérieur aux revenus locatifs ….

Actuellement ma femme travaille encore mais elle va arrêter également et j’étudie les options dans tous les cas , on va laisser des plumes mais je préfère l’option rémunération du gérant plutôt que chèque à discrétion tous les ans pour rien.

Sur un salaire net de 1.000 € il faut sortir au total 18.000 € donc une grosse rentabilité.
Sur une structure IS , la seule à mettre en place car en IR les salaires ne sont pas déductibles ,  il faut payer la CRL 2,5 % des revenus locatifs , il y a aussi le foncier ça finit par faire beaucoup à payer …

Quid si on ne peux pas se verser le salaire pour des problèmes de paiement de loyer alors qu’un contrat de travail a été établi ?

Philippe


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#172 25/05/2018 18h56 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Dans mon cas je n’aurais plus de "salaire " en juin 2019… Je m’y penche très sérieusement.
Je ne suis pas marié et ma conjointe touche 900e par mois.

Il faut trouver une solution qui me rémunère 4000e pour être à 10% du PASS …

-remuneration SCI.
-Activité LMP en optimisant les recettes et donc les bénéfices.
-Une micro entreprise avec coaching immobilier ? smile
-Reprendre une activité salarié pour 4000 euros annuel ? Intérim infirmier pour ma part ? ( j’aurai l’impression de retourner en arrière , c’est pas possible. )

Concernant le LMP , ce qui est bien c’est que après quelques années, il n’y a pas de p.value pour la revente et donc cela permet d’optimiser la dessus… et si on achete/revend tout les 5 ans , on peut sans doute optimiser un gain+SS…


Bye bye la rat race :)

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#173 25/05/2018 19h06 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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cricri77700 a écrit :

Concernant le LMP , ce qui est bien c’est que après quelques années, il n’y a pas de p.value pour la revente et donc cela permet d’optimiser la dessus… et si on achete/revend tout les 5 ans , on peut sans doute optimiser un gain+SS…

Rappel : Il y a quand même à ajouter la plus-value (prix de vente - valeur comptable) au BIC pour obtenir l’assiette sur laquelle les cotisations sociales sont calculées (et elles font 40 à 44.2% dans les cas cités ci-haut).

Sinon, mieux vaut cotiser pour valider chaque année au moins 4 trimestres pour la retraite (soit vers 6000€ de revenus d’un TNS : LMP, ou gérant de SCI IS, ou …). Pour 2019, vos 6 mois de cotisation pourraient suffire, et ce serait pour 2020 qu’il faudra avoir fait un bon choix.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#174 25/05/2018 20h02 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Oui en effet je le savais vous faites bien de le préciser pour les autres lecteurs.

Après le but c’est d’avoir la securité sociale ( pour ma part la retraite c’est secondaire )

Le fait d’être LMP avec peu de bénéfice permet d’avoir une couverture sociale :

Quand celui-ci est nul ou déficitaire, le cotisant est redevable d’une cotisation minimale d’environ 500 € s’il exerce une autre activité en tant que salarié ou d’environ 1500 € dans les autres cas. Ce régime permet de bénéficier d’une couverture maladie, quelque soit le niveau des cotisations. Il permet également de bénéficier d’une assurance vieillesse en proportion des revenus dégagés. Un revenu égal à 0 ne permettra cependant de valider qu’un trimestre de retraite sur la base de la cotisation minimale. Les droits acquis dans ce régime seront donc en général très faibles.

Je prend un exemple personnel.
Si je garde un immeuble en meublé et le reste je passe en nue ( je n’aurais plus de salaire donc je peux me permettre fiscalement parlant )

Immeuble meublé en question :
Recette : 30 000 euros
Amortissement immeuble : 3000
Amortissement travaux : 6000
Charge exportable année anterieur : 0 ( et oui déjà )
Taxe foncière : 3000 euros
PNO : 500 euros
Emprunt déductible crédit immo + assurance : 2000
Frais divers voiture/telephone/achat divers : 1000 euros
Entretient immeuble : 500 euros

Donc 16000 euros à déduire sur les 30 000.

Soit un bénéfice de 14000 euros soit environs 6000 euros de taxe sociale et 8000 euros imposable sur le revenu.

Dans mon cas , avec les grosses rentabilités, on voit que le LMP n’est sans doute pas la meilleur des choses à faire pour avoir la sécurité sociale… Je n’arriverai pas à un résultat de 0 et donc de payer 1500 euros seulement pour la SS.

Ce qui est dommage en passant, c’est que si je souhaite passer en location nue pour une partie de mes logements meublé , je ne pourrai pas transformer mes amortissements restant de mes travaux ( sans compter les meubles et l’amortissement de l’immeuble bien entendu ) en déficit foncier…

Mais clairement , je ne vois aucun avantage d’être LMP de nos jours sauf à y passer 60h hebdo et avoir un parc conséquent …

Dernière modification par cricri77700 (25/05/2018 20h05)


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#175 26/05/2018 06h11 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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@cricri
Le rachat d’un ou plusieurs immeuble par une SCI ou plusieurs SCI vous permettrait de réduire à zéro la partie meublé et de partir sur de l’amortissement via SCI.

La première opération permettrait de dégager de l’argent après remboursement du prêt initial.

La deuxième opération permettrait d’injecter de l’apport dans une nouvelle SCI pour faciliter le rachat d’un deuxième immeuble et probablement de récupérer de l’argent en nom propre après avoir solder l’emprunt.

Pour les remboursements d’emprunt bien entendu cela dépend si ils sont sous cautionnement ou pas …. et dans ce cas on ne s’adresse pas à la banque d’origine non plus …..

Par contre il faut bien être conscient des problématiques SCI et plus value professionnelle donc faire des rachats sur des immeubles bien placés.

Que l’on ne vienne pas me dire que les banque ne finance pas des rachats de biens en nom propre via des SCI , ça fonctionne très bien .
Le but n’est pas d’occulter un impôt quel qu’il soit mais de structurer son patrimoine que l’achat soit d’un immeuble d’une tierce personne ou personnel est identique à partir du moment ou le prix est correct.

Dans le cas de ce type de montage , je vous conseille de mettre en place une holding au début afin de centraliser dans cette structure tous les apports et mouvements financiers

Philippe


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