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#26 25/05/2018 14h18 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Concernant les sociétés clé en main, oui je suis d’accord elles ciblent les grandes villes, j’ai vue des offres pour l’étranger ainsi que des villes comme reims.

Comme vous disiez Finkbrau prendre des marges pour un achat à vierzon ça ne donne pas envie.

Je pense que c’est plus facile pour eux de cibler les grandes villes, ils ont leur équipe sur place et les clients demandent ces grandes villes : c’est plus sympas un patrimoine à paris que dans la creuse à terme.
Peut être aussi que la location est plus facile dans ces métropoles.

Je constate également que certaines sociétés prennent une belle commission 5 à 7% HT wow bon tout travail mérite salaire mais ce n’est pas donné.

Espérons que l’on aura des témoignages de clients satisfait ou non.

Pierremg : J’ai écrit une réponse mais à juste titre elle a été déplacée je m’écartais de mon sujet. :)

Juste pour répondre les SCPI que j’achète en ce moment je vais les garder je veux juste des revenus réguliers.

Dernière modification par Dubrovko (25/05/2018 14h18)

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#27 25/05/2018 23h23 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Retour d’expérience d’un bien acheté sur Paris en 2013 par via une société de ce type. Je réside a l’étranger donc le principe du clé en main me plaisait énormément.

Le gérant était un ami d’ami, sa société existe toujours.
Il achète des biens sur Paris nécessitant des (souvent gros) travaux, les refait en haut de gamme, s’occupe du financement et de vous trouver le  premier locataire.

Quelques données (achat en juin 2013, le marche a bien monte depuis) :

Studio de rdc sur cours dans le 17e (metro brochant) - il s’agit d’une ancienne loge de gardien en tres tres mauvais etat, avec toilette separrees (2e lot pour les toilettes vendu avec le 1er lot).
Total de 16m2.

Le bien :
Le bâtiment cote rue est rénové, celui cote cours dans lequel se trouve le studio en mauvais état (façade et parti communes).

Données chiffrées :
Prix d’achat : 104 000 EUR FAI
Frais de notaire : 8 000 EUR
Travaux + ameublement : ~15 000 EUR
Frais banques + ses honoraires ~10 000 EUR

Total : ~140 000 EUR. Financement a hauteur de 125 000 EUR sur 25 ans

Loyer mensuel encaisse 1ere année : 750 EUR, TRI a ~10%.

Le bien était top avec une rénovation très bien pensée, superbement équipé (lave vaisselle et lave linge inclus dans 16m2), j’ai eu plus de 100 demandes de visites en moins de 72h sur le bon coin, sur 10 visites planifiees 6 personnes le voulaient de suite.

Le (gros) bémol de ce genre de méthode: Les biens vises sont en très mauvais état (les prix ne sont pas bas par hasard) et les immeubles souvent très moyennement entretenus avec des copros a problème (inaction du syndic, mauvais payeurs etc).

De mon cote des la 1ere année j’ai eu des infiltrations d’eau provenant de la façade qui ont flinguées l’appartement. Le temps de faire voter les travaux en AG et de les faire réaliser le bien est reste vide pendant 2 ans.

Il est depuis a nouveau en location pour 790 EUR par mois depuis une bonne année. Il se reloue en moins de 24h avec toujours énormément de demande.
Plus de problème via la façade mais des remontées de la cave qui me font a nouveau des taches sur les murs depuis une petite année et une fuite de voisin d’au dessus qui traîne depuis deux ans avec un syndic inactif sur le sujet.

Pour le moment pas de plainte du locataire, mais je ne suis jamais serein avec cet appartement, malgré sa rentabilité monstrueuse (sur le papier…) pour Paris.
Je ne fais pas trop la grimace car je pense que le studio vaut aujourd’hui 150 000 a 160 000 mais sans prendre en compte l’appréciation du bien, le retour sur investissement est mediocre a cause des raisons évoquées plus haut. Je me suis également bien engueule avec le prestataire.

En conclusion, aujourd’hui vu les taux au ras des pâquerettes je repartirai sur un investissement plus classique sans gros travaux dans un immeuble correct (ce que j’ai fait l’an dernier lors d’un passage de quelques jours a Paris).
Meme aux niveaux de pris actuels avec un peu de patience pour trouver le bon bien vous êtes quand même a cash flow zero sur 25 ans (toutes charges/taxes inclues) en finançant 100pct et obtenez un TRI correct vers les 7/8%.

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#28 26/05/2018 00h17 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Merci pour votre témoignage.
Ça serait très intéressant de savoir si ce genre de chose arrive souvent en investissant avec eux.
Le fait qu’ils choisissent des appartements dans des états catastrophiques pourquoi pas (vu que ça va être rénové), mais si les immeubles sont souvent pourris on risque effectivement pas mal d’ennuis.

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#29 26/05/2018 19h40 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Excellent témoignage :) Oui je suis d’accord il faut faire attention aux immeubles.

Je viens d’échanger avec une amie qui a acheté un bien dans un immeuble parisien datant de 1900, avec de gros problèmes de fissures,….impossible de revendre pour le moment et les frais pour les travaux sont monstrueux alors il faut penser à tout.

Je suis heureux de savoir que l’on peut encore avoir 7 à 8% à Paris.

Je me demandais sans tout déléguer comme dans le "clé en main",  si prendre seulement les services d’un chasseur d’appartement valait le coup car le plus important c’est l’achat.

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#30 26/05/2018 22h02 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Dubrovko a écrit :

Je me demandais sans tout déléguer comme dans le "clé en main",  si prendre seulement les services d’un chasseur d’appartement valait le coup car le plus important c’est l’achat.

Pourquoi pas. Finalement ces sociétés s’occupent des phases suivantes :
1) recherche du bien
2) négociation
3) home staging et rénovation
4) recherche de locataire et gestion locative (optionnel)

Si finalement on n’a du mal qu’avec la phase 1, ça peut vouloir le coup de prendre seulement un chasseur immo.
Il faut quand même être sur que pour la rénovation on puisse faire comme eux niveau qualité et avec un coût plus faible.

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#31 27/05/2018 10h40 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Oui, l’idéal c’est que les sociétés s’occupent de tout.

Je rebondissais sur ce qu’a écrit Ratracer

En conclusion, aujourd’hui vu les taux au ras des pâquerettes je repartirai sur un investissement plus classique sans gros travaux dans un immeuble correct (ce que j’ai fait l’an dernier lors d’un passage de quelques jours a Paris).
Meme aux niveaux de pris actuels avec un peu de patience pour trouver le bon bien vous êtes quand même a cash flow zero sur 25 ans (toutes charges/taxes inclues) en finançant 100pct et obtenez un TRI correct vers les 7/8%.

Je me disais que soit on prend du clé en main de A à Z en vérifiant l’immeuble et encore faut s’y connaitre et en négociant les tarifs ….soit comme Ratracer l’a indiqué, prendre un appart avec très peu de rénovation en essayant de dégager ensuite un cash flow raisonnable.

Choisir nous même les meubles , puis le confier en gestion locative.

J’avais vue sur le net un chasseur d’appartement qui travaille pour du clé en main une société assez connue il prenait 3% pour trouver le bien et 7% pour l’ensemble du clé en main.

Le problème c’est que pour trouver un appartement éclaté dans un bel immeuble faut pas trop rêver et les vieux immeubles il y a le meilleur comme le pire.

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#32 27/05/2018 10h58 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Autre point d’interrogation pour moi : lorsqu’ils proposent un bien, on a combien de temps pour donner une réponse ?
J’imagine que la décision doit être prise dans la journée, ce qui veut dire qu’au mieux on a le temps d’aller jeter un coup d’oeil soi-même après le boulot et c’est tout. Non ?
Je pense qu’on n’a pas trop le temps de récupérer les comptes rendus d’AG et de les lire.

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#33 27/05/2018 11h11 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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@Finkbrau
Je suis entrain de passer par une société de ce genre j’ai échanger en MP avec RatRacer

Du coup pour le bien il faut se décider le jour même ou le lendemain, soit vous aller voir mais de tout façon il vous feront des photos mais je conseille d’aller voir sur place pour prendre le pou du quartier

Je ferai un retour d’expérience sur ce type de société une fois que tout cela sera terminer pour donner les avantages et les inconvénients avec des chiffres précis,etc…

Il y a une rencontre IH Heureux sur paris j’en parlerai ce jour la

Dernière modification par Fred03 (27/05/2018 11h22)

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#34 27/05/2018 12h43 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Oui, j’avais vue une vidéo d’un témoignage sur un de leur site , la personne disait qu’il fallait leur donner une réponse super rapidement.

En effet, pas le temps de prendre les PV d’AG.

Fred, on attend votre témoignage avec impatience.

J’imagine aussi que suivant les villes, les biens…les tarifs de ces sociétés varient concernant les mêmes prestations.

Certaines société affichent une fourchette de tarif d’autre rien sur leur site. Dommage.

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#35 30/05/2018 12h35 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Avez vous des noms a conseiller? Je souhaite investir dans le sud de la France entre Nice et Marseille. Etant a l’etranger, difficile de me faire une idee precise des agences.

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#36 30/05/2018 19h07 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Pour Nice je ne sais pas vous dire.
Pour Marseille je connais vite fait la société Carré Door qui réalise des choses sympas d’après le site (j’avais échangé avec le gérant au téléphone mais à l’époque il n’avait que des RDC sous le coude) et la société investissement-locatif.com qui vient tout juste de se lancer sur Marseille.

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#38 13/06/2018 21h18 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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il y a une société qui a quand-même beaucoup de réalisations et quelques avis sur Google.
D’ailleurs Fred est en train de réaliser un projet avec eux.

Pour les sociétés qui ont peu d’avis, effectivement ça fait un peu peur de se lancer.

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#39 13/06/2018 22h06 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Très basiquement, j’en pense deux choses
1/ L’argent facile n’existe pas.
2/ Trouver un investissement à bon rendement n’est pas si simple, alors si on rajoute des intermédiaires, ça ne peut que baisser le rendement, pas le faire monter.

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#40 13/06/2018 23h36 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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@Mettero
D’accord avec vous il y a pas mal de frais donc un cash flow positif sans injecter de l’argent sur fond propre avec eux, c’est quasi même impossible.
Après la facilité ce paie…

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#41 10/08/2018 21h54 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Bonjour,

J’ai un projet en cours avec EVER INVEST. Je vous ferais un bilan début septembre lorsque la prestation sera terminée à 100%.

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#42 11/08/2018 17h32 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Intéressé un temps par ce type d’investissement en région parisienne, j’avais joint investissementlocatif.com
Ce qui m’avait rebuté d’entrée chez eux c’est le fait de devoir payer 500 euros pour qu’ils entament les recherches.
Donc, s’ils ne vous proposent rien qui vous conviennent, 500 euros de perdus ! Enfin pas pour tout le monde…

J’ai également été en contact avec Immocityz, qui, pour arriver à de bonne rentabilité pour la région parisienne, pratique la fausse colocation (en région parisienne il est devenu impossible d’obtenir un permis de construire pour diviser un appart ou une maison en petits logements, des mairies comme celle d’Antony vont jusqu’à vous faire payer 30K de place de parking par logement créé ! Dissuasif…).
Ils divisent donc un bien en plusieurs logements et font signer des baux de colocation distinct sans caution solidaire.
J’ai eu l’occasion de visiter un chantier en cours (les ouvriers étaient sur place) et n’ai rien trouvé à y redire.
Les opérations vous sont présentées par mail mais tous les investisseurs potentiels reçoivent ces mails. C’est donc au plus rapide !

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#43 29/08/2018 15h11 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Bonjour

Simplement un post pour vous donner un retour sur ce sujet, mais du coté société car je suis le fondateur d’une petite société proposant ces services clé en main. Je lis le forum depuis quelques années, il a été pour moi une belle source, mais n’ai jamais pris le temps de poster à mon grand regret
Je vous précise que je ne post pas pour faire de la pub déguisé par l’intermédiaire du blog, je ne citerai pas le nom de ma société, le but est juste de vous donner mon point de vue si cela vous permet de vous aider dans vos questionnement.

Tout d’abord concernant l’organisation de ces sociétés, vous avez citez les plus grosses d’entre elles, il me parait délicat pour elles de réussir à faire coexister des rentabilités importantes pour les clients avec leurs typologies de structures. Je m’explique, étant donnée leurs tailles elles multiplient les secteurs de potentielles investissement et élargissent leurs équipes par des mandataires ou chercheurs d’appartements non-salariés donc indépendant. Ensuite un architecte ou home staging puis parfois un gestionnaire d’immeuble pour la gestion locative de votre bien. Une multiplication des intermédiaires vient donc « gratter » sur les honoraires et donc sur la rentabilité finale pour le client.

Par l’intermédiaire d’une société, votre rentabilité sera forcément moins conséquente que si vous réalisiez vous-mêmes l’investissement, dans un marché tendu comme aujourd’hui, les marges sont réduites pour tout le monde et la société qui vous propose du 10% doit occulter bon nombre de charges.
En immobilier comme en bourse, le risque doit être mis en corrélation avec le potentiel de rendement. Des sociétés peuvent avoir pour stratégie de proposer de haute rentabilité mais cela impliquera forcement des secteurs parfois plus risquées sur la vacance locative ou l’hypothèse de plus-value. Vous ne pouvez pas avoir 12 % de rentabilité, loué 12 mois sur 12 et un bien qui prends 10% de valeur par an avec la certitude que cela continue les 20 prochaines années. Comme dans tout le reste, il s’agit de faire des compromis et que ce projet immo coïncide avec vos objectifs initiaux. Pour moi mieux vaut 5% sur qu’un 10% hypothétique.

Les sociétés ne sont pas forcément dans la démarche de fonctionner en one shot (vendre et vous laissez avec un mauvais appartement à gérer). Personnellement, je ne me permettrais pas d’imposer l’achat à un l’un de mes clients pour un appartement que je n’achèterais pas moi-même. Mais pas uniquement parce que je suis très sympa, mais parce que si l’appartement est difficilement louable (à cause de l’emplacement, le loyer ou autres) je ne suis pas payé, pas de loyer pas d’honoraires de gestion locative. De plus on forge une société pérenne sur sa réputation et la facilité actuelle à donner son opinion sur une société pour laquelle nous ne sommes pas satisfaits impose de combler au mieux ses clients.
Donc oui regarder bien les avis sur la dite société avant de vous engager, mais aussi la pertinence de ces avis

Pour le délai de réponse il est effectivement très court, marché tendu oblige, sur nos secteurs une affaire correcte se vend dans la journée. Je préviens mes clients de cette obligation de réaction rapide, ils ne visitent que rarement le bien, sauf si ils le souhaitent. Nous tachons de fonctionner dans une relation de confiance, je lui demande d’être réactif et il attend de moi que je sois honnête. Pas le temps de prendre les PV d’AG pour le client comme le stipulait Dubrovko et Finkbrau mais cela incombe à la société que vous rémunérer si celle-ci est sérieuse. Elle doit vérifier, par soucis de rentabilité, si des travaux sont prévus. Mais encore une fois, il faut lui faire confiance.

Pour les honoraires, les professionnels prenant entre 7 et 10%, il est délicat de dire si cela est cher ou pas dans la mesure où cela dépend du prix du bien. 10% de 300 000 € ou de 50 000 € ce n’est pas les mêmes honoraires.
Certaines sociétés travaillent avec un honoraire fixe.
Mais dans la mesure où entre 5 et 10% représente en moyenne les honoraires des agences traditionnelles cela ne me semble pas exorbitant si les sociétés clé en main prennent les mêmes honoraires. Celles-ci vont avoir beaucoup plus de travail qu’une « agence normale », elle cherche le bien auprès de son réseau de pro, auprès des particuliers, recherche le crédit, les assurances, meuble l’appartement ect….

Pour moi l’idée de faire appel à ces sociétés n’est pas de réaliser un meilleur investissement, je pense que cela peut être soit pour atteindre des localités que vous ne pouvez gérer vous-mêmes de part l’éloignement géographique et donc mutualiser, par manque de temps ou par manque de connaissances dans ce domaine.

Je pense qu’une société honnête peut vous proposer un cashflow proche de 0 sur 25 ans mais des rentabilités trop grosses cachent forcément un loup.

Beaucoup de mes clients ont fait appel à moi parce qu’ils n’ont pas le temps de se former à nos/vos méthodes, puis pas le temps de gérer ensuite le bien en lui-même ou également parce qu’ils sont persuadés de l’avantage des effets de levier mais pas en capacité d’en comprendre les détails.

Pour résumer, faites appels à elles si :
-    Vous souhaitez diversifier vos investissements
-    Vous souhaitez diversifier vos secteurs d’investissement immobilier
-    Vous n’avez pas le temps de chercher le bien et de le gérer.
-    Vous n’avez pas le temps ou ne souhaitez pas acquérir les connaissances pour réaliser ce type d’investissement

Désolé d’avoir été long mais le sujet est vaste

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#44 29/08/2018 15h41 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Patrimvest a écrit :

Intéressé un temps par ce type d’investissement en région parisienne, j’avais joint investissementlocatif.com
Ce qui m’avait rebuté d’entrée chez eux c’est le fait de devoir payer 500 euros pour qu’ils entament les recherches.
Donc, s’ils ne vous proposent rien qui vous conviennent, 500 euros de perdus ! Enfin pas pour tout le monde…

J’ai également été en contact avec Immocityz, qui, pour arriver à de bonne rentabilité pour la région parisienne, pratique la fausse colocation (en région parisienne il est devenu impossible d’obtenir un permis de construire pour diviser un appart ou une maison en petits logements, des mairies comme celle d’Antony vont jusqu’à vous faire payer 30K de place de parking par logement créé ! Dissuasif…).
Ils divisent donc un bien en plusieurs logements et font signer des baux de colocation distinct sans caution solidaire.
J’ai eu l’occasion de visiter un chantier en cours (les ouvriers étaient sur place) et n’ai rien trouvé à y redire.
Les opérations vous sont présentées par mail mais tous les investisseurs potentiels reçoivent ces mails. C’est donc au plus rapide !

J’ai donné le mandat aux deux.
Pour la première, j’attends encore qu’ils me proposent quelque chose mais je ne suis pas pressé et j’imagine qu’il est difficile de trouver un bien qui corresponde à tous les critères.

Pour le deuxième, l’avantage c’est que le mandat est gratuit. L’inconvénient c’est qu’ils vous envoient des newsletters avec toutes les opportunités qu’ils ont peu importe vos critères. Par exemple si vous avez précisé "première couronne budget maxi 220k" vous pouvez tout à fait recevoir des mails sur des T4 à Massy ou un studio à Rouen.
Pas grave vu que c’est sans engagement et qu’on peu quand même tomber sur des bonnes occasions même si ce n’était pas exactement notre cible.

Je n’ai pas essayé les autres et je pense attendre une proposition de la société qui demande 500 euros pour le mandat de recherche.
Les deux équipes ont l’air sérieux en tout cas.

@Patrimvest : avez vous investi avec eux ou c’était juste une visite de chantier ?

Dernière modification par Finkbrau (29/08/2018 15h42)

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#45 29/08/2018 15h55 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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@Laucyn
Effectivement vous avez résumer la situation, je ferai un petit retour comme promis une fois mon opération terminé.
Comme bien explique tout dépend de l’objectif, si l’objectif est de faire plusieurs opérations a cash flow positif ( ex : cricri77000 ) il faut vous former, apprendre en parcourant ce site, en achetant des livres .

@Finkbrau
Je vois que vous avez sauté le pas, si vous avez des questions en MP n’hésitez pas

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#46 29/08/2018 16h04 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Finkbrau a écrit :

@Patrimvest : avez vous investi avec eux ou c’était juste une visite de chantier ?

Non, je n’ai finalement pas donné suite dans l’immédiat car j’ai changé de projet entre temps mais je continue à recevoir les offres et suis donc susceptible de me positionner sur un bien plus tard.
Effectivement, Immocitiz propose les biens à tous les investisseurs que cela rentre ou non dans les critères définis au départ mais comme vous l’avez signifié, cela ne vous engage à rien puisque c’est gratuit. A la vitesse à laquelle sont vendus les biens intéressants en région parisienne, je pense qu’ils perdraient trop de temps à regarder les critères de chacun pour le mailing…

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#47 10/09/2018 10h41 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Bonjour,

Je suis bien tenté par un mandat à Investissement Locatif ou Ever Invest mais je trouve très peu d’avis sur ces 2 agences, notamment la dernière qui pourtant me tente le plus … avez-vous eu des experiences ?

Merci !

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#48 10/09/2018 21h14 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Pour la deuxième le mandat est gratuit ? Ça serait un petit avantage éventuellement

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#49 11/09/2018 10h35 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Oui ! Mais bon j’aimerais échanger avec des clients qui ont déjà fait appel à eux pour discuter de leur feedback … PErsonne sur ce forum n’a eu recours à ce type de service "clef en main" en Ile de France ?

Merci !

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#50 28/09/2018 16h42 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Bonjour a vous,
Je viens de lancer un projet avec investissement-locatif.com a Lyon. Profil: Expatrié originaire de Lyon. Je ne poste pas bcp mais suis avec interet le forum. Je vous tiendrai au courant des differentes etapes du projet pour vous faire un retour d’experience.
Le premier RDV de prise de connaissance pour definir le projet a eu lieu ce matin. Premiere impression reussie, a confirmer bien sur avec la chasse et selection des biens.

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