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Forums des investisseurs heureux

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#51 27/11/2015 10h14 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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cricri77700, c’était une blague… donc effectivement, cela n’apporte rien au débat

Pour le ballon, on est HS mais c’est parceque c’est un lot que je loue au syndicat de copropriété comme logement de fonction de la gardienne de l’immeuble. La pauvre n’a plus d’eau chaude depuis dimanche, le syndic ne m’a averti qu’hier soir avec 2 devis pourris. J’ai bien évidement saisi mon équipe qui ferra le changement samedi, probablement à moitié prix

Vous savez, ce n’est pas évident de trouver des immeubles à Paris sans syndic "professionnel" et pour moi cela n’est pas un critère de choix (surtout pour ce lot où 100% des charges sont remboursées +la TF)

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#52 27/11/2015 11h57 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Sky a écrit :

Mais que vient faire la variation du prix de l’immobilier dans les simulations de cash flow ?

Essayez de citer vos sources et de soigner votre orthographe, là vous perdez en crédibilité.

Quand on parle d’un investissement , il faut parler de la globalité et pas que le côté négatif, sinon cela donne une conversation non objectif. Et oui , il y a du remboursement de capital,  l’immobilier qui augmente sur le long terme , le cash flow qui lorsqu’il est bien maîtrisé nous fait même gagner de l’argent .
Et oui, il y a des risques d’impayés,  la fiscalité qui est de plus en plus forte ect…

Actuellement Je fais du 13% net sur l’ensemble de mon parc locatif … 13% net sans risque est impossible, donc tout est relatif.. Mais croyez moi que le risque est maitrisé au maximum.

Concernant l’orthographe,  croyez moi que je fais au mieux … 

Mes sources : insee dans la page immobilier ancien.

Tssm, je comprends alors vos post car vos logement sont situés à Paris,  sur paris j’ai que 1 box car en effet la rentabilité est vraiment faible et le ratio bénéfices/risques est plus en faveur du risque que le bénéfice sur cette région .
Enfin à mon sens .
En province, même dans de grande ville, c’est différent…


Bye bye la rat race :)

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#53 27/11/2015 12h28 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Sky a écrit :

Mais que vient faire la variation du prix de l’immobilier dans les simulations de cash flow ?

Le graphique que j’ai posté et ceux que vous avez postés montrent une forte hausse de la fiscalité et des coûts d’entretien, alors que les loyers n’ont progressé que de 25 %, depuis 1996/1998.

cricri a raison de dire que, si on revient ainsi sur les performances passées de l’immobilier ces 15-20 dernières années, il faut aussi inclure la notion de plus-value à la revente. Sur des durées pareilles, la plus-value à la revente fait partie de l’analyse de la rentabilité de l’investissement ; or on est sur ce forum pour parler de rentabilité globale des investissements (pas seulement du cashflow).

Dans l’autre fil sur la rentabilité, IH a posté un exemple de calcul de la rentabilité réalisé par le magazine Le Revenu. Cet article montre bien que la plus-value à la revente permet de recalculer, a posteriori, une rentabilité globale de l’investissement initial. Cette rentabilité est bien sûr plus élevée lorsque la revente a généré une plus-value.

La forte hausse globale de l’immobilier sur ces 15-20 dernières années contribue donc aux performances passées de l’investissement immobilier.

Maintenant, si on raisonne sur les performances futures, il est probable que le contexte global soit moins favorable :
- possible continuation de la hausse de la fiscalité ;
- possible continuation de la hausse des frais d’entretien ;
- loyers qui n’augmentent presque plus ;
- prix de l’immobilier qui se tassent voire régressent.

Concernant l’évolution future des prix de l’immobilier, il peut y avoir des facteurs spécifiques à l’immobilier, comme par exemple l’offre importante due aux programmes de défiscalisation.

Mais il y aussi un facteur général, qui est la crise globale et latente depuis 2008. Or, cette crise met en danger la plupart des investissements, en France, en ayant tendance à augmenter le risque et/ou à diminuer le rendement. Sur ce sujet, si on trace des courbes qui prolongent la tendance constatée ces dernières années, sur un certain nombre d’indicateurs, je trouve que cela assombrit les perspectives des investisseurs, pour presque toutes les catégories d’investissements. Exemple de tels indicateurs :
- courbe du chômage.
- nombre de migrants.
- ratios endettement/PIB des états européens (et les crises qui en résultent)
- nombre de défaillances d’entreprises
- hausse des impôts et taxes divers
- récession économique relative en Chine.
- (liste non limitative !).

A mon humble avis, il n’y a pas que les investisseurs immobiliers qui peuvent se faire des soucis pour l’avenir, et je trouve donc qu’il ne faut pas pointer du doigt des risques spécifiquement pour l’immobilier quand il s’agit plutôt d’incertitudes globales sur la situation économique.

Un exemple tout bête : les prélèvements sociaux concernent tous les revenus du patrimoine (en tout cas dans le principe, même s’il y a sans doute quelques exceptions). La hausse qui les a fait passer de zéro à 15,5 % en 20 ans et sa possible continuation à l’avenir concernent donc presque tous les détenteurs de patrimoine.

Ce que j’en conclus pour l’immobilier, c’est qu’il faut une excellente rentabilité à l’achat, c’est à dire trouver des biens avec du potentiel (notamment l’emplacement) en regard d’un prix d’achat très bas. Bien d’autres l’ont dit avant moi, mais quand on voit certains projets exposés dans cette section du forum, je crois qu’on ne le répètera jamais assez. Ceux qui ont une très bonne rentabilité au départ pourront se permettre de perdre quelques points de rentabilité dans les années à venir ; ceux qui se contentent de 2-3 % nets s’exposent à se rapprocher de zéro voire à passer en négatif. wink

Dernière modification par Bernard2K (27/11/2015 12h47)

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#54 27/11/2015 15h02 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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L’immobilier étant un placement long terme, toutes prévisions me semblent impossible sur une aussi longue  période.

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#55 05/12/2017 18h14 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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[La nouvelle discussion ouverte par ce message a été fusionnée ici par l’équipe de modération (05/12/2017 19h52)]

Bonjour,

Nous sommes en train de terminer notre 1er investissement locatif, nous commencons donc à chercher le prochain.

Par anticipation, on prend quelques rendez-vous auprès des banques ( CIC, Caisse d’épargne, Banque populaire, ..) pour voir leur condition pour un nouveau prêt, voir de nouveaux prêts.

Nous n’avons pas d’apport actuellement, mais il parait que certaine banque prête sans apport.

Notre recherche est d’aquerir des biens qui s’auto-finance complétement, avec ou sans travaux.

Avec travaux, on a besoin d’un report des mensualités ( de 6 mois à 12 mois )

notre soucis est le suivant :

Réussir à trouver une banque qui prête sans apport et avec report des mensualités pour les travaux.

CIC, Banque populaire ne prêtent pas sans apport, mais font du report de mensualités en cas de travaux. (Frais de notaire minimum)

Caisse d’épargne prête sans apport, mais ne fait aucun report de mensualités.

Auriez-vous déjà des banques a nous conseiller, qui rassemble ces deux options ?

De plus, la banque populaire nous ont informer, qu’il ne pourront plus nous prêter si on dépasse 3 crédits d’investissment locatif, même si on est largement excédentaire. (loyers dépassant largement la règle des 70%). Et selon eux, toutes les banques fonctionnent comme ça.

On espère que cette info est bidon, cela compromettrai fortement notre objectif de patrimoine.

Voilà pour le moment où on en est. Si vous avez des conseils à nous donner.

Merci

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#56 05/12/2017 18h28 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Le crédit agricole prête à 110%, maintenant il faut leur donner des garantis.

Avoir des liquidités, pour couvrir au moins 6 mois de loyer.
Avoir un endettement raisonnable, par endettement j’entends encours d’emprunt divisé par patrimoine total. Le ratio devant être inférieur à 80%.
Attention aussi à la limite de 1000000€ d’encours.
Enfin montait un vrai business plan, avec des références et études, considérait que vous êtes à la tète d’une entreprise.

Dernière modification par investisseur36 (06/12/2017 08h06)

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#57 05/12/2017 18h52 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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investisseur36,voyons…prenez le temps de vous relire avant de poster s’il vous plait,je n’ai rien à redire sur le fond de votre message,mais la forme pique carrément les yeux!

Fin de mon petit hors-sujet!
Bonne soirée à tous!

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#58 05/12/2017 18h57 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Ça dépend des caisses CA .  Celle des hauts de France ne fait plus de 110%.

Pour vos projets, essayez de monter une stratégie claire d’investissement. Certaines banques acceptent de cumuler un certain nombre d’investissement sans problème tant que vous leur démontrez que vous êtes sérieux. 

Il n’y a pas de limite réelle, juste des plafonds de délégation par personne, agence, délégation régionale, nationale…. à vous de vous adapter et allez toujours voir ailleurs si nécessaire.  Si vous avez un projet qui tient la route, vous trouverez toujours un banquier.

Dernière modification par lachignolecorse (05/12/2017 19h01)

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#59 05/12/2017 18h59 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Bonjour,

je ne peux vous livrer que mon expérience personnelle, mais elle vous permettra, je l’espère, de répondre à certaines de vos interrogations.

Sachez que globalement la banque gagne peu sur un crédit immobilier. En présentant une épargne solide et stable, vous obtiendrez plus facilement des gestes commerciaux et bâtirez un relation perenne avec votre banque. J’ai toujours mis un minimum d’apport. D’abord, cela me sécurise et rassure la banque. Ensuite, cela permet de négocier quelques avantages puisque le dossier apparaît comme plus solide. Enfin, cela génère normalement une meilleure note sur votre profil emprunteur qui permet d’obtenir des taux inférieurs. Je ne peux donc vous conseiller sur une banque qui prête sans apport ou qui fait des report de mensualités.

En revanche, j’ai réalisé 13 crédits immobiliers en 10 ans le Crédit Mutuel. Je peux donc vous certifier que les banques ne financent pas que 3 projets locatifs.(A plusieurs reprises, je suis allé faire des devis ailleurs pour m’assurer que mon banquier ne me prenait pas pour un pigeon. A chaque fois ma banque était plus compétitive). Le blocage vient davantage d’un encours total de crédit  plutôt que de leur nombre. Au  CM, dans mon agence en tous cas, le directeur à la signature jusqu’à un maximum de 8 fois le montant annuel des revenus. En clair, si vous déclarez 50.000 euros de revenus, la banque prête jusqu’à un montant de 400.000 (50.000 X 8). Au delà, le dossier part en délégation. Si cela arrive, je crois que c’est une bonne nouvelle car je vois mal une agence monter un dossier complexe si elle sait que la réponse sera négative.

Cordialement,

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#60 05/12/2017 19h27 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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La seule possibilité d’obtenir des conditions plus favorables que la normalité c’est d’avoir une relation de confiance inscrite dans la durée avec un conseiller décisionnaire.

Les conseillers décisionnaires ne se trouvent que dans 3 réseaux: CMutuel, CEpargne et CIC.  Les autres banques fonctionnent avec un "comité crédit" ou aréopage quelconque qui fait que la personne avec qui vous discutez ne fait que renseigner le dossier et n’est jamais décisionnaire.
Ces établissements sont régionaux et ont des règles différentes selon les régions, le niveau d’encours possible est différent selon le niveau hiérarchique de votre interlocuteur (conseiller, directeur etc)

A titre d’exemple, dans mon coin, le directeur de 2 agences CM peut aller jusqu’à un encours de 1,3m€ par client sur l’immobilier, sans en référer au dessus.

Cumuler l’absence d’apport et le report de crédit est un vrai handicap… je vous conseillerais de laisser tomber le report de crédit pour multiplier vos chances d’obtenir une écoute favorable.

Avoir une épargne de sécurité est indispensable, aucune banque ne fera confiance à un enchaînement de crédits immobiliers pour un emprunteur dont les investissements ne permettent pas de mettre de l’argent de côté.

Bon succès !


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#61 05/12/2017 20h00 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Je suis dans une banque ou le décisionnaire n’est pas mon interlocuteur (tout en étant à un niveau banque privée). Cela ne pose pas vraiment de souci même si le "oui ça va passer" qu’on vous annonce au début du dossier n’est pas nécessairement annonciateur d’un parcours facile.

Comme l’a écrit DDtee, une gestion intelligente  en amont est nécessaire et sera votre meilleure preuve de sérieux.

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#62 05/12/2017 20h12 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Avec travaux et sans épargne de précaution, c’est très casse-gueule. Que faites-vous si le prix des travaux se révèle supérieur à ce que vous aviez prévu ? Vous devriez attendre d’avoir reconstitué une épargne de précaution.

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#63 05/12/2017 21h21 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Merci beaucoup de toutes vos réponses déjà smile

C’est assez rassurant, on se doutait qu’il y avait une histoire d’interlocuteur.

Pour infos, c’est nous pour le moment qui réalisons les travaux, donc niveau chiffrage, ca limite les risques de débordement.

On a toujours eu des comptes dans le vert, toujours des ronds de côtés. C’est juste qu’on sort du 1er achat, d’un mariage, et de l’achat d’une voiture familliale… Reussir a mettre de l’argent de coté c’est pas un soucis mais c’est vrai qu’on a su s’en servir c’est temps ci.

On va essayer de demander à voir quelqu’un d’autres que ma conseillere chez CIC je pense… Je trouve que ma conseillère est vraiment bidon (exemple tout frais, 3 semaines que j’attends une réponse de sa part, pour des questions immobilieres par mail.)

On ira a nos rendez-vous avec de vrai plan d’investissement, plutot que plein de quetions.

Il y a des formats… type, pour ce genre de plan ? On a bien nos tableaux excel qu’on affine au fil de notre apprentissage, mais je n’ai aucune idée si ça va leur parler..

En tout cas merci pour votre réactivité ! Vous êtes bien plus efficace que ma conseillère smile

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#64 05/12/2017 21h46 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Bushi13, méfiez vous des grandes annonces des banquiers.

Il y a un an, une conseillère m’annonce qu’il est absolument impossible dans sa banque d’obtenir un prêt en locatif sur plus de quinze ans. Alors que dans le même temps j’étais en train de signer un crédit 110% sur 25 ans avec le Directeur d’une agence de cette même banque.

Si vous êtes dans une relation de confiance, tout peut s’obtenir. Je joue personnellement la carte de la fidélité, de la transparence plutôt que de tenter de duper la banque. A titre d’exemple je suis en train de signer un prêt avec différé partiel d’un an, sur un financement à 110%. Avec également absence d’IRA.

Il faut donc trouver le bon interlocuteur. Et le garder (ce qui n’exclut pas de faire jouer la concurrence ou de tester le marché).

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