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#226 15/02/2020 20h39

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Donc cela veut dire après abattement/amortissement ?

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#227 15/02/2020 21h15

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Oui c’est ça. Du coup ça implique un bénéfice positif ce qui va parfois à contresens de ceux qui font du meublé pour créer du déficit. D’autre par dans le cas où l’un des deux dans le couple a un salaire, ça nécessite un sacré investissement locatif pour que le bénéfice dépasse le salaire. Dans mon cas c’est cuit…

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#228 15/02/2020 21h25

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C’est parfaitement clair grâce à vos explications. Du coup, je dois pouvoir m’en sortir car je me verserai le complément en dividendes (non assimilé au salaire).

Le fait de faire du airbnb via une entreprise spécialisée qui s’occupe de tout, cela peut-il poser un problème dans le sens où je n’aurais pas grand chose à faire et on pourrait me reprocher de ne pas avoir d’activité principale ?

Dernier obstacle et je tiens mon contournement de l’IFI ! ;-)

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#229 16/02/2020 07h59

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Mes compétences s’arrêtent ici, je ne voudrais pas dire de bêtises. Mais à mon avis les dividendes sont assimilés à des revenus donc pas sur que ça passe. En revenche si vous parlez de dividendes je suppose que vous allez exercer cette activité via une société. De mémoire si l’immeuble est détenu par la société, il n’est pas comptabilisé pour l’IFI. Mais cela suppose de l’avoir acheté dès le départ via la société. Sinon il faut le faire passer après coup dans la société, mais cela implique des coûts non négligeables, (frais de notaires une nouvelle fois etc). Il faut calculer avec votre comptable ou notaire si ça vaut le coup. Cela dépend de votre patrimoine.

Une précision au cas où car à vous lire j’ai l’impression qu’il y a une confusion : il est tout à fait possible d’exercer une activité LMP sans société. Le faire via une société implique une fiscalité différente que le BIC (exercé a titre personnel) et selon moi plus lourde. Le calcul est à faire individuellement, mais dans certains cas il vaudra mieux payer lIFI.

Dernière modification par Groquik (16/02/2020 08h13)

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#230 16/02/2020 08h37

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Je n’ai probablement pas été assez clair : les biens immobiliers sont détenus en nom propre et je compte exercer le LMP en tant que particulier. Ma société ne détient aucun bien immobilier mais disposera d’une bonne trésorerie qui me permettra de libérer des dividendes annuels jusqu’à la retraite. Il me semble que les dividendes ne sont pas assimilés à de la rémunération (mais je peux me tromper bien sûr 😱).

Bon dimanche

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#231 16/02/2020 10h05

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Bonjour,

Parmi les membres du forum, qui est passé du LMNP au LMP avec bénéfice mais avec crédit immobilier en cours et qui a pleuré en payant les cotisations SSI où est ce pas si horrible que ça ? La différence n’était pas si énorme?
Cas par exemple, des loueurs en saisonnier.

Cordialement

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#232 16/02/2020 13h34

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Renaud a écrit :

Effectivement, vous faites bien de tirer le signal d’alarme, un doute m’habite du coup !

Dans mon cas, il y aurait 2700€ mensuels de loyers en meublé (hors charges, etc.). Le reste de mes revenus viendrait d’une location traditionnelle et de dividendes : la location meublée serait bien mon activité principale.

Cela vous paraît ok pour l’IFI ?

Vous devriez aller lire le détail des textes régissant l’IFI (surtout s’il reste des emprunts sur les biens que vous louez, nus ou meublés, car leur prise en compte a changé vs l’ISF).

Si ni vous ni votre conjoint ne perçoit de salaire ou de pension ou de BIC (hormis de la location meublee) ou de BNC, ça devrait être ok.  (revenus fonciers et mobiliers - dividendes par ex.- ne sont pas pris en compte)..


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#233 16/02/2020 14h12

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GoodbyLenine a écrit :

Si ni vous ni votre conjoint ne perçoit de salaire ou de pension ou de BIC (hormis de la location meublee) ou de BNC, ça devrait être ok.  (revenus fonciers et mobiliers - dividendes par ex.- ne sont pas pris en compte)..

Grand merci pour votre aide !

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#234 20/04/2020 02h26

Membre
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Bonjour,

Confirmation auprès des lecteurs, qu’en cas de respect des conditions de l’article 151 septies (CA inférieur à 90k€ et plus de 5 ans d’ancienneté LMP), la plus value est totalement exonérée d’impôt sur le revenus mais aussi exonérée de Cotisation sociales SSI (ex RSI). Et ce, peut importe si plus value court ou long terme.

Cordialement

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#235 20/04/2020 13h21

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Non, une partie de la plus-value sera dans l’assiette des cotisations SSI. Ce point a déjà été longuement discute sur le forum, avec plusieurs propositions de stratégies pour y échapper (il y a même au moins toute une discussion dédiée à ce sujet : je vous laisse la trouver).


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#236 20/04/2020 16h52

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Je suis assez étonné, car j’ai justement lu sur le blog d’un avocat fiscaliste spécialisé dans le LMP, que l’exonération était totale, PS inclus. Et cette précision est très récente.

Pour attester de mes propos, ci-joint le lien :https://www.paulduvaux.com/item/423-les-lmp-et-les-exonerations-de-plus-value

Dans les questions réponses en bas , celle du samedi, 11 avril 2020 02:09 Posté par Duvaux Paul

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#237 20/04/2020 20h59

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Où avez vous lu dans cette réponse qu’il y avait exonération des cotisations SSI (c’est autre chose que les "prélèvements sociaux", les 17.2% payés actuellement par une personne physique sur une plus-value), sur le lien que vous indiquez ? Pour ma part j’y lis

Duvaux Paul a écrit :

Réponse à FAB : non. D’abord l’exonération vaut aussi pour les prélèvements sociaux. En tout état de cause, ce n’est pas la société qui est exonérée mais les associés. Les sociétés de personnes ne paient pas les impôts directs. Elle sont juste des structures intercalaires "translucides". Ensuite l’intérêt d’investir en SARL de famille est de faciliter la transmission du patrimoine, au plan juridique et au plan fiscal. Rappelons que l’abus de droit suppose un motif principalement fiscal contraire à l’intention du législateur. Donc certains schémas à objectif fiscal sont parfaitement valables.

Et dans le texte explicatif, un peu avant les "questions/réponses", sur le même site,  on trouve la confirmation de ce que je vous ai indiqué :

Paul Duvaux a écrit :

Autrement dit, même exonérée d’impôt, une plus-value à court terme est assujettie aux cotisations sociales.

Et la "plus-value à court terme" ne désigne pas la plus-value si le bien est vendu rapidement après avoir été acheté, mais l’amortissement déjà déduit à tord sur le bien.


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#238 20/04/2020 22h53

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GoodbyLenine a écrit :

Où avez vous lu dans cette réponse qu’il y avait exonération des cotisations SSI (c’est autre chose que les "prélèvements sociaux", les 17.2% payés actuellement par une personne physique sur une plus-value), sur le lien que vous indiquez ?

Et dans le texte explicatif, un peu avant les "questions/réponses", sur le même site,  on trouve la confirmation de ce que je vous ai indiqué :

Paul Duvaux a écrit :

Autrement dit, même exonérée d’impôt, une plus-value à court terme est assujettie aux cotisations sociales.

GoodbyLenine a écrit :

Et la "plus-value à court terme" ne désigne pas la plus-value si le bien est vendu rapidement après avoir été acheté, mais l’amortissement déjà déduit à tord sur le bien.

Merci pour votre réponse, pourriez vous me confirmer svp ?

Donc cela voudrait dire :
Acquisition : 500k€
Amortissement déduits : 400€
Prix de revente : 700k€

Exonéré totalement d’IR si respect du 151 septies, mais redevable du SSI sur 400k€ ?

Donc 700k€ - 160k€ de SSI = reste seulement 540k€ ?!

Et ils appellent cela un régime de faveur … c’est scandaleux…

Je comprends que c’est presque aussi désaventageux qu’une cesion à l’is, sauf qu’à l’is on peut au moins différer l’imposition pendant la phase de location …

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[+1]    #239 21/04/2020 00h08

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Oui, redevable des cotisations SSI sur les 400 000 moins l’éventuel déficit reporté.

Il reste à creuser ce qui se passe si on prend sa retraite au même moment (car alors il y a des exonérations sur le produit de la vente de l’outil de travail).

Je vais en rester là ici, et vous feriez mieux de chercher la ou les discussion dédiées à ce thème, et les lire (à commencer par LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ?), car inutile de reproduire une nouvelle fois les mêmes échanges.


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#240 21/05/2020 23h43

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Bonjour,

Après avoir parcouru les différents posts sur le sujet, quelques-unes de mes questions restent sans réponses, je me permets donc de vous les exposer:

En LMP Le déficit vient s’imputer sur les revenus globaux de l’année sans limitation de montant. Est-il possible d’opter pour un report malgré tout ? En effet, n’est-il pas plus intéressant de diminuer son résultat N+1 (imposé à SSI+TMI) plutôt que de réduire son IR (imposé uniquement à la TMI) ?

J’ai lu ici que le SSI n’était pas obligatoire. Etant salarié, je ne souhaite pas y souscrire. Mes revenus LMP seraient donc uniquement assujettis à ma TMI ?

Concernant la plus-value court terme : on réintègre les amortissements dans le calcul, je suppose qu’on parle de la construction et des frais d’acquisition. Quid des travaux et des meubles (dans le cas où on a choisit de les amortir) ? Et si on passe les frais d’acquisition en charge sont-ils tout de même réintégrés à la PV court terme ?

Ayant acquis un appartement en 2019 (LMNP) et prévoyant un second projet en 2020 qui me ferait basculer en LMP à partir de 2021, j’étudie le meilleur moyen de limiter la perte de déficit.
J’en suis presque à me dire qu’il vaudrait mieux faire porter le second projet par ma SCI à l’IS…

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#241 22/05/2020 00h37

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L’assiette de la cotisation SSI sera le résultat de l’exercice, et les éventuels déficits reportés des exercices précédents ne le changent pas.

Quand j’étais salarié, et LMP, je devais cotiser au RSI (devenu SSI à présent).


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#242 22/05/2020 10h24

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Mais c’est scandaleux!
Il est donc impossible d’échapper à un prélèvement SSI de 30% (environ) sur le résultat de l’année N avant report du déficit N-1.
Ce qui veut dire que même des travaux importants ne permettent d’échapper (temporairement) qu’à l’IR.

L’amortissement a donc peut être un intérêt supplémentaire car il vient diminuer le résultat de l’exercice et donc le SSI?

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[+1]    #243 24/05/2020 09h12

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Brata, le 21/05/2020 a écrit :

En LMP Le déficit vient s’imputer sur les revenus globaux de l’année sans limitation de montant. Est-il possible d’opter pour un report malgré tout ? En effet, n’est-il pas plus intéressant de diminuer son résultat N+1 (imposé à SSI+TMI) plutôt que de réduire son IR (imposé uniquement à la TMI) ?

Pas de report possible malheureusement au choix du contribuable.
En cas de déficit, il s’imputera sur les revenus globaux sans limitations de montants, et pendant 6 ans max. Les amortissements non déduits deviennent eux reportables sans limitation dans le temps.

Brata, le 21/05/2020 a écrit :

J’ai lu ici que le SSI n’était pas obligatoire. Etant salarié, je ne souhaite pas y souscrire. Mes revenus LMP seraient donc uniquement assujettis à ma TMI ?

Si vous faites de la location meublée longue durée et non saisonnière, il semblerait que vous soyez considéré comme LMP par le fisc, mais non concerné par le SSI, car non inscrit au RCS. Ce qui est avantageux, car en déclarant vos revenus en LMP, vous êtes éxonérés de PS 17.2%.

ici

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