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Favoris 1   [+1]    #1 15/03/2011 15h11

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Bonjour,

Je découvre votre forum et ne trouve pas grand chose sur la solution que j’ai choisi pour devenir rentier.

Etant tombé par hasard voila 2 ans sur un bouquin à la Fnac pour devenir rentier en 4 ans, j’ai décidé moi aussi de tenter ma chance.

L’idée est plus que simple : acheter des biens pas cher dans Paris, les retaper, les louer (et faire quelques achats revente de temps en temps (pas trop pour pas etre requalifié marchand de bien)

J’en suis, au bout d’un an 1/2 à 8 biens, des studios dans Paris centre. Je les paye pas cher (importance du réseau) je les retape et je les loue très cher. Mine de rien, ce n’est pas le jackpot. Les prix d’achat sont tellements chers que la rentabilité n’est pas très élevée. Je tourne à environ 100€ par mois de bénéfice net (pas d’impot en LMNP) par logement. Je vais d’ailleurs en revendre pour dégager un peu de cash et continuer.

La question que je me pose est bien sur de savoir à quel moment j’arrete de bosser. 1500€ 2000€ 3000€ net par mois?

Comme la plupart d’entre vous d’après ce que j’ai lu, j’aimerai continuer une activité, mais sans contrainte (donc dans mon cas il me faut completement changer de voie, je suis dans la finance…)

L’idée serait aussi de se diversifier un peu pour ne pas mettre tous mes oeufs dans le même panier…

Voila, si certains ont des questions ou veulent partager leur expérience, welcome!

Mots-clés : lmnp


Left the Rat Race in 2013

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[+3]    #2 15/03/2011 16h47

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Alors, je vais tacher de vous répondre dans la mesure de mes connaissances smile

GoodbyLenine a écrit :

Votre démarche me semble très intéressante.

Savez-vous que transformer un local loué nu en un local loué meublé nécessite une autorisation sur Paris (ou expose à une lourde amende). Les avez-vous demandé ?
Savez-vous que certains règlements de copropriété interdisent le meublé ? J’imagine que vous vérifiez avant toute acquisition…

L’autorisation est nécessaire pour du meublé " de tourisme" (location à la semaine par exemple). Je pense d’ailleurs qu’on peut assez facilement s’en passer… mais ce n’est pas mon domaine. Moi je loue à l’année à des étudiants. Vu qu’il s’agit de leur résidence principale, il n’y a pas besoin de cette autorisation.
Même réponse pour les copros et le meublé, tant qu’il s’agit d’une résidence principale pour le locataire, aucune interdiction.

GoodbyLenine a écrit :

Pouvez-vous donner quelques éléments chiffrés d’une opération type (prix d’achat, montant des travaux, type et coût du financement, montant du loyer, type de location -longue ou à la semaine/journée, RP ou tourisme-). Comment calculez-vous le "bénéfice net" de 100€ ? Comment arrivez-vous à "pas d’impôt en LMNP" ?

Exemple de mon premier bien
HA : 100k€ (yc frais d’agence)
Notaire : 7k€
Travaux : 5k€
Emprunt 100k€ à taux fixe(le reste étant de l’apport personnel, j’ai aussi fait des opérations avec 110% d’emprunt, je préconise qd même de payer au minimum le notaire cash)
mensualité : 550€ sur 25 ans (25 ans obligatoires, l’objectif est une petite mensualité)
loyer : 700€
charges : 60€
Taxe fonciere : 27€ /mois
Prorata frais de gestion (expert comptable..) : 20€ mois
On arrive environ à +100€ par mois. A noter que je ne mets pas de côté pour les éventuels travaux (je profiterai du "pécule" mis de côté suite aux achats revente si besoin)

Certains sont plus rentables, d’autres moins.

Pour les impots, le calcul est un peu long, mais en gros, on à :

+ loyer
- charges (intérets, frais de gestion, charges de copro… on déduit TOUT)
si le résultat est négatif, pas d’impot, si le résultat est positif, on déduit un amortissement (85% de la valeur du bien au total, à décomposer en composants) Pendant de nombreuses années, on "gomme" son bénéfice grace à l’amortissement.

GoodbyLenine a écrit :

Faites-vous tout vous-même (travaux, entretien, recherche et suivi des locataires, comptabilité, déclarations fiscales), et combien de temps y consacrez-vous ?  (à combien de revenu /heure de votre temps arrivez-vous alors ?)

Non, je ne fais rien moi même en fait. Je fais faire les travaux car je peux emprunter leur montant et amortir leur cout, voire les ajouter au prix d’achat si je revends. Je connais une agence immo qui fait payer uniquement les locataires et non les bailleurs et qui s’occupe des états des lieux et "filtre" les dossiers pour moi. Enfin, j’ai un expert comptable car c’est assez pointu, il faut tenir une comptabilité, avoir un bilan… bref, je laisse faire les pros.

En revanche, je suis bien incapable de dire combien de temps j’y passe. Je fais un suivi très fin, sur Excel (c’est proche de mon métier) J’enregistre toutes les factures, je fais des budgets… J’y passe des heures. Mais ce n’est pas indispensable, moi je le fais par plaisir.

GoodbyLenine a écrit :

Pourquoi n’optez-vous pas pour le statut LMP (qui permet d’amortir les biens en totalité sur une longue durée) ?  (voir LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs)

Le LMNP permet aussi d’amortir. En gros, le LMP permet en plus :
- de ne pas être imposé sur les plus values au bout de 5 ans d’activité
- d’imputer ses déficits sur ses revenus tirés de son salaire

Mais le LMP impose de cotiser au RSI, alors que le LMNP en est dispensé. Donc il faut bien calculer. Certains ont décidé de rester LMNP. (les cotisations au RSI peuvent être ENORMES si vous ne pouvez plus créer de déficit en achetant de nouveaux bien régulierement)

GoodbyLenine a écrit :

Comment prenez-vous en compte la TVA ?

Le LMNP n’est pas soumis à TVA.

GoodbyLenine a écrit :

Enfin (pour évaluer le risque associé) :
- est-il "facile" de passer d’un bénéfice de 100€/mois/bien à un déficit de 100€/mois/bien ?
- avez-vous déjà eu des "contentieux avec des locataires ou le fisc ou des Syndicats de copro par exemple ?

Pour passer de +100€ à -100€ c’est assez facile, mais j’ai envie de dire que même à -100€ par mois j’achète car la part de K remboursé à la banque sera plus importante, et au final je m’enrichis.
Il faut calculer à l’avance. Faire attention aux charges par exemple.
Pour l’instant je n’ai pas eu de probleme avec un locataire, mais j’envisage de prendre une assurance loyers impayés quand meme, j’avoue stresser vers le 15 du mois quand un locataire est en retard.
Je n’ai pas encore eu affaire au Fisc, néanmoins, je compte sur mon expert comptable assermenté pour "me couvrir"…
Et pour finir, les AG de copro se passent bien pour l’instant, mais ca n’est pas tjrs le cas, lorsque l’on veut récupérer des combles par exemple, la jalousie de certains n’a pas de limite…

J’espere vous avoir un peu renseigné!


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[+1]    #3 15/03/2011 20h25

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GoodByLenine a écrit :

Avez-vous étudié les avantages/inconvénient de constituer une société (SCI ou SARL, IR ou IS, avec TVA éventuellement) ?

Une SCI à l’IR ne peut pas louer en meublé.
Seule une tolérance fiscale est accordée à hauteur de 10% maximum des loyers annuels perçus.

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[+1]    #4 17/03/2011 11h17

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Et bien je gagne environ 3500 net mensuel (13e mois compris) J’ai bien progressé ces dernières années mais aujourd’hui je plafonne.

Je suis passé au début par un courtier pour le premier crédit, qui m’a orienté vers un bon banquier qui me soutient aujourd’hui dans mon projet. (car j’ai vu des banquiers me dire d’acheter d’abord ma résidence principale blablabla… bref, qui ne me suivaient pas du tout) J’avais prévu si la banquier ne suivait pas pour plusieurs projets de changer de banque régulièrement sur conseil du courtier…

Les détais donné précedemment concerne ma première acquisition, donc la renta n’est pas géniale, mais ça ne me coute rien.

On m’a ensuite proposé d’autres bien car j’avais gardé de bons contacts, et j’ai toujours décidé à la première visite. Le 2e n’est pas rentable à cause des charges, mais les proprios sont prêts à les faire baisser en faisant qqes travaux, donc ca va s’améliorer. Le 3e est lui assez rentable. Les suivants dans la moyenne.

A chaque fois, je privilégie un prix d’achat bas (<6500 du m² après travaux environ)

J’ai encouragé mes proches à se lancer, et ils ne le regrettent pas. Il n’y a pas 50 solutions pour gagner de l’argent sans gros apport de toute façons.

Je dirai que les règle sont :
- créer un réseau qui va te proposer des biens pas cher, ou passer tout son temps sur seloger
- être hyper réactif (visiter dans l’heure, j’ai plusieur fois pris 1/2 journée pour aller visiter immédiatement)
- acheter au minimum 25% sous le prix du marché
- ne pas hésiter à acheter des trucs un peu pourris et faire les travaux qui s’imposent (gaffe qd meme aux ravalements, fuites d’eau, copros ou les proprios ne payent pas les charges..)
- avoir un bon banquier qui te suit
- emprunter sur 25 ans pour baisser sa mensualité
- savoir récompenser ceux qui t’aident

Pour l’apport, je pense qu’il faut avoir de quoi payer le notaire au minimum.

Le but est de se consituer un "gros" parc immobilier le plus vite possible. En avoir un ou 2 ne va pas changer ta vie. Dès que tu en as une dizaine, tu commences à en revendre, faire du cash si le marché est porteur (combien de temps va durer la hausse actuelle?) et au final en vivre.

Mais tout n’est pas rose non plus… l’instabilité fiscale par exemple peut faire peur. On parle bcp en ce moment d’encadrement des loyers, de surtaxe des chambres de bonnes etc…  Il faut donc bien ficeler son affaire… mais je ne connait pas de manière de s’enrichier sans prendre de risques non plus..

Bonne journée,


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Favoris 1   [+1]    #5 24/03/2011 06h43

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Kool31 a écrit :

Peux tu expliquer aussi comment tu as fait pour avoir autant de biens en si peu de temps?
Comment fait tu pour que le banquier te suivent non stop? Perso j’en ai déja parlé et à partir du 3eme ca risque de coincé sauf une extraordinaire rentabilité

Les dossiers d’emprunt passent beaucoup plus facilement avec une hypothèque plutôt qu’avec une caution.
L’utilisation de l’hypothèque de second rang sur des biens qui sont déjà totalement ou partiellement payés est un excellent outil à utiliser pour "rassurer" les banquiers.

Même si l’hypothèque peut paraître chère, elle est un outil stratégique incontournable pour qui veut avoir une capacité d’endettement qui lui permette de pouvoir investir régulièrement et multiplier ses investissements immobiliers.

Bien évidemment la régularité des paiements des loyers est très appréciée des banquiers car elles justifient de la qualité de travail et des compétences du bailleur.

Je rejoins les avis de JérômeF. et de ZX-6R, il faut pouvoir financer au minimum les frais d’agence et les frais de notaire auxquels il est bon d’ajouter aussi les frais d’hypothèque.

Autres pistes : Prendre une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) chez le banquier au moins pour la première année, ça lui fera une tite commission en plus, ne pas négocier trop durement les frais de dossier car c’est aussi une commission pour le "conseillé clientèle", souscrire à un de leurs produits d’épargne maison, lui apporter des nouveaux clients, etc. Même si l’intérêt du banquier ne sera jamais le notre, il est bon de lui faire croire que notre intérêt c’est le sien…

Frais d’hypothèque :
2% du montant du prêt
+ 0,05% du prix d’achat pour rémunérer le conservateur des hypothèques (qui soit dit en passant n’est qu’un placard doré qui perdure depuis napoléon pour "planquer" et excessivement bien rémunérer des hauts fonctionnaires retraités ; ce poste de conservateur n’existe d’ailleurs pas partout en France)
+ 0,1% pour la radiation de l’inscription)

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[+1]    #6 22/11/2012 19h19

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vous ne vous posez pas assez de questions. Vos 2 exemples, poussez donc la simulation APRES IMPOTS.

Vous verrez la différence, exemple 1, votre imposition va exploser. Exemple 2, elle restera à zéro. Et si vous dégagez 50k€ de cash par an, pourquoi ne pas acheter plus, en prévoyant un achat tous les 2 ans par exemple? Pour vous prémunir de la baisse de l’immo, achetez par exemple les logements les mieux situés. Votre rentabilité sera moindre mais votre patrimoine mieux protégé.

Concernant l’amortissement, peu importe l’age du bien. Vous prenez 85% de sa valeur et vous amortissez ce montant sur x années (à voir avec le comptable) Ainsi cela diminue votre imposition.

Très franchement, je ne vois pas dans quel cas il faut démarrer en micro BIC. Le réel sera toujours plus interessant si on prends un credit.


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[+1]    #7 28/03/2013 15h57

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Justement, c’est votre formulation de charge récupérable ou non récupérable qui me laisse perplexe.

Impossible sur du meublé de déduire ce genre de charges.

On parle bien des charges non récupérables.

Si vous ne récupérez pas ses charges, ça ne veux pas dire que ce n’est pas déductible.

Tout est déductible en meublé.


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[+1]    #8 29/07/2013 18h59

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Boubouka a écrit :

Pourriez vous préciser ce que signifie "déficit reportable 3 ans" ?

Cela signifie que si vous êtes en déficit durant 3 ans, cette charge est effacée et l’administration fiscale ne la reconnaîtra plus. A titre de comparaison, un amortissement est reportable 10 ans.

exemple :
année 1 : déficit 2000 reportable
année 2 : bénéfice 1000 - déficit reporté 2000 = déficit 1000 reportable
année 3 : bilan nul - déficit 1000 reporté = déficit 1000 reportable
année 3 : bénéfice 500 - déficit 1000 reporté = déficit 500 NON reportable car trop ancien.

Je vous invite à vous documenter ou prendre un comptable.

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[+1]    #9 09/08/2013 11h12

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Le dépôt de garantie est un encaissement en terme de trésorerie, mais on le met en compte de bilan 165 dépôts et cautionnement reçus. Donc ce n’est pas une recette venant augmenter votre chiffre d’affaires et constituant un résultat.

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[+2]    #10 17/09/2013 14h02

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Je peux vous envoyer un fichier excel avec mes chiffres. ça peut vous aider à voir plus clair. M’envoyer un MP pour cela.

Pour faire simple. Je fais les calculs différement.

Je pars de l’hypothèse que vos biens ont été achetés valent 15 ans de loyers.
Donc, pour 18k€ je suppose que vous les avez acheté à 270k€.

Vous pouvez, supposons le, amortir 80% soit 215k€; sur 30 ans soit 7,2K€ d’amortissements à retirer de vos revenus fonciers.

Pour un TMI à 30% => économie d’impôts de 2160€. On tombe sur le même ordre de grandeur que mon précédent message.

Vous avez un TMI à 0% pendant 3 ans. Ok. Mais après ?

Aussi les amortissements non utilisés sont reportables indéfiniment.

Lors du passage de LMNP en LMP, il y a des subtilités sur les amortissements.

Recherchez les intreventions d’Isa6068. Elle est très pertinente sur ce sujet.

Sinon, lire le chapitre II et III du lien suivant (notamment II.C.320)
BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal des locations meublées

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[+1]    #11 22/09/2013 13h56

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Alors pour le passage de LMNP à LMP, je n’ai pas trop creusé la question, ayant choisi d’être LMNP. Il faut être attentif à ne pas avoir un résiduel de déficit reportable en LMNP si on décide de passer en LMP, car ce déficit serait perdu. Sinon pour les amortissements, cela ne change rien, le stock à reporter reste le même.
Pour répondre à Sebinox, quand on est LMNP au réel, on produit un seul bilan/CR/résultat fiscal global pour cette activité. Je conseille fortement de faire une compta analytique par bien (ou au moins un suivi sur Excel par bien). Dans la compta globale et la liasse fiscale, les biens vont se trouver "mélangés", c’est-à-dire que les bénéfices de l’un peuvent effectivement se trouver absorbés par les "pertes" de l’autre. Mais ceci dans la limite des seules charges comptables de l’exercice. Autrement dit il n’est pas possible de comptabiliser la dotation aux amortissements au-delà du montant de l’exercice.

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[+1]    #12 07/10/2013 20h01

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C’est la valeur actuelle de l’appartement qu’il faut prendre en compte lors de l’inscription comme immobilisation au bilan. Pour les meubles, idem, c’est leur valeur vénale actuelle. Il faut que les meubles nécessaires figurent dans l’état des lieux d’entrée et/ou dans le bail.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #13 07/02/2014 15h19

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Bip a écrit :

- La location ne contient pas tous les meubles nécessaires, le locataire n’y voit aucun inconvénient et souhaite apporter les siens. Il ne veut pas de lit par exemple. Ce petit "arrangement" que l’on a est-il risqué?

Oui

Bip a écrit :

Fiscalement plus que juridiquement, je ne pense pas que mon locataire risque de m’attaquer en justice pour ça… J’ai confiance en sa bonne foi.

Bip a écrit :

Dites vous que vous n’êtes pas maître de la vie de votre locataire. Sa situation/mentalité peut changer. La vérité du jour n’est pas celle du lendemain, surtout pour un "accord" de prinicipe qui contourne la loi.

Bip a écrit :

- Dans le genre évident, je ne déduis que les charges de copropriété non récupérable sur le locataire? Comment ça se passe pour les vacances locatives?

Vous déduisez ce que vous payez (charges récup et non récup) et vous induisez (?) ce que vous recevez (loyer + provision pour charges)
Autrement dit, en vacance locative, vous payez tout, donc vous déduisez tout.

Bip a écrit :

- Combien coûte un comptable pour une opération de ce type? C’est amortissable ?

Si vous adhérez à un CGA, le coût est déductible de votre IR dans la limite de 915€.
Quand au prix, ca varie énormément. Faites des devis.

Bip a écrit :

- Passer d’un régime à l’autre est envisageable ? (du meublé au nue)

Si vous optez pour le nu au réel, il faut le rester pendant 3 ans. Je ne sais pas si c’est identique pour le passage meublé > nu

Bip a écrit :

Niveau rentabilité, c’est intéressant fiscalement mais je suis pas sûr de m’y retrouver au final.

"C’est" : c’est le nu ou le meublé ?

Bip a écrit :

En amortissant quelques milliers d’euros de mobiliers dont je ne possède pas les factures, C’est bien plus intéressant.

N’oubliez pas l’amortissement des murs, de la plomberie… bref chaque année de 2 à 4% de la valeur de votre bien est amortissable (à la louche, ca dépend d’un calcul plus précis que vous fera votre comptable)

Bip a écrit :

Pardon pour les questions sûrement simplette… D’ailleurs si vous avez un bouquin ou un lien à recommander sur le sujet, je suis preneur. Merci.

Lire et chercher dans le forum sera déjà une bonne chose. Toutes les infos ou presque y sont déjà.
Idem pour dse suggestions de livres.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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Favoris 1   [+1]    #14 07/02/2014 15h26

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Hum… cherchez un peu les réponses ont déjà été formulées sur le forum.

Voilà quelques unes rapides.

Une fois vous avez meublé votre bien faites le estimer par un ou plusieurs professionnels ce sera la base pour l’amortissement. L’objectif étant de pouvoir opposer des pièces incontestables a l’administration fiscale le jour d’un contrôle.

Votre risque en ne meublant pas le bien convenablement vous êtes seul a l’assumer et a savoir comment le couvrir. Si tout se passe bien il n’y pas de risque. Il y a un vrai problème le jour où un grain de sable s’introduit dans la machine.

Pour un comptable compter entre 500 et 1500€ en fonction de ce que vous lui demandez. Un comptable n’est pas amortissable mais ses honoraires sont déductibles. Pour un LMNP il est fort a parier que votre comptable exige un CGA qui vous coûtera entre 150€ et 250€ par an. Dans ce cas. Vous avez une ristourne fiscale de 915€.

Vous déduisez la totalité des charges vacances locatives ou pas. Pour faire simple, tout ce que vous dépensez et justifiable est déductible.

Si ça vous amuse, vous pouvez faire des allers retours entre les deux régimes a chaque signature d’un nouveau bail. Vous découvrirez que c’est vraiment … amusant ; ça dépend pour qui wink

Pour la renta et la bonne décision a prendre votre ami exclusif c’est excel.

Dernière modification par Boubouka (07/02/2014 15h32)

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[+1]    #15 14/03/2014 14h23

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5 ans d’écart au niveau de la durée du remboursement , en attendant le remboursement final vous remboursez moins , vous déduisez plus , vous payez moins d’impôts ( CSG , IRPP ).

Le fait de rembourser moins vous permet de toucher un cash flow mensuel afin d’accroître le nombre de vos investissements.

Le principe est simple , achetez sans que cela vous coûte , investir en générant des revenus supplémentaire, minimiser votre fiscalité durant la période de remboursement , ne pas être étrangler financièrement.

Philippe


Rentier profitant tranquillement de la quiétude de la vie entre soleil et montagne

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[+1]    #16 15/03/2014 15h43

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Vous n’avez pas compté toutes les dépenses. Si vous lisez les interventions vous verrez d’autres flux financiers a sortir. Si vous envisagez d’acheter un autre, effectivement il vaut mieux rallonger la durée.

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[+1]    #17 15/03/2014 17h11

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Sachant que la banque va prendre 70 % de vos revenus locatifs(voir combien vous leur déclarez),donc sur la base de 360 € ,la banque va prendre en compte seulement   252 € de revenu locatif ,donc si vous rembourser 302 € ,vous êtes déjà en négatif et pour acheter un autre bien ,ca va être chaud .

Voir si vous mettez de l’apport conséquent pour rassurer le banquier ,mais plus vous aller en mettre  et moins ce sera intéressant d’un point de vue d’ optimisation fiscale.

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[+1]    #18 29/07/2014 00h58

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Oui même N° de siret et l’adresse reste celle du 1er bien. D’après le comptable, possibilité de changer et mettre son adresse perso (un peu comme si c’était le "QG" de tous les biens mais absolument pas nécessaire).

Par contre renseignez vous pour les plafonds.
Dans ma ville il faut compter 500 euros de CFE si loyers bruts inférieur à 10 000 euros par an et le double à payer si l’on dépasse les 10 000 euros.
A noter, les plafonds peuvent changer chaque année.

Dernière modification par GM (29/07/2014 00h59)

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[+1]    #19 25/08/2014 13h59

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Perso, pour 2013, j’ai fait un tableau pour mes frais KM que j’ai envoyé à mon comptable avec date, distance et motif. Il a pris cela en compte. Je viens de recevoir le rapport du CGA. Pas d’anomalie.

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[+1]    #20 26/08/2014 16h59

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Je remercie l’expert comptable qui m’écrit en MP depuis ce fil pour me proposer ses services (comme à d’autres membres du forum se vante t-il) mais éclairer notre discussion de son savoir serait à la fois plus productif et plus en adéquation à l’esprit du lieu…


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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[+2]    #21 20/09/2015 16h27

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Link182 a écrit :

Merci, mais du coup comment "déclarer" vous vos autres biens lmnp au fisc ?

Je trouve ça incroyable de ne rien trouver de clair à ce sujet sur le net…

Pour la TF : la mise à jour se fait automatiquement lors de la mutation au fichier immobilier ;

Pour l’IR : les déclarations 2031 et 2042 C PRO ;

Pour la CFE : le formulaire 1447-C-SD lors de la première acquisition, puis pour les suivantes le 1447-M-SD ;

Pour la TH : rédaction et envoi d’une déclaration spontanée de l’identité des locataires au 1/1 au centre des impôts fonciers

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Favoris 1   [+1]    #22 11/04/2017 07h35

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Un foreumeur m’interrogeait sur la valeur du bien à amortir en LMNP au réel : valeur d’acquisition, ou valeur vénale au moment de la mise en location ?

J’ai trouvé cette présentation qui me semble très documentée :
Présentation avec conseils sur la fiscalité en location meublée | Je déclare mon meublé
Elle dit (diapo un peu avant la moitié de la présentation) :

jedeclaremonmeuble.com a écrit :

Quelle valeur dois-je comptabiliser dans mon bilan?
S’il s’agit d’un achat suivi de la location pendant le même exercice, on retient le coût d’achat
S’il s’agit de l’apport d’un bien initialement loué en nu ou non loué en meublé, on retient la valeur vénale : (BOI-BIC-CHG-20-20-10-20130923 –paragraphe 270) VALORISATION VALEUR D’APPORT.pdf et BOI-BIC-PVMV-10-20-30-10-20130513 paragraphe 230 et 240 VALORISATION VALEUR D’APPORTSUITE.pdf

Ces règles d’inscription viennent de l’article Article 38 quinquies du CGI annexe 3.

Ce que je comprends :

- si le bien a été acquis pour la mise en location meublée, l’"entreprise LMNP" a acquis le bien à titre onéreux. L’article 38 quinquies dit que la valeur de l’’immobilisation à inscrire au bilan s’entend :

CGI a écrit :

Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, du coût d’acquisition, c’est-à-dire du prix d’achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien et des coûts d’emprunt dans les conditions prévues à l’article 38 undecies

- Si le bien a été acquis il y a plus longtemps et/ou a servi à un autre usage, il semblerait que l’on considère alors que c’est une acquisition à titre gratuit (le bien passe du patrimoine privé de la personne à son "entreprise LMNP" sans que l’entreprise débourse un centime) donc prise en compte à la valeur vénale.

A partir de quand faut-il passer au mode "valeur vénale" :
- quand la mise en location intervient sur un exercice différent de celui de l’acquisition, comme l’indique la présentation ?
- et s’il s’agit de quelques mois de délai, au sein d’un même exercice ?
- faut-il que le bien ait servi à autre chose entre temps (RP ou location nue) ou s’agit-il seulement d’une question de délai ?

Concernant la notion que la location doit intervenir sur le même exercice que l’acquisition pour pouvoir intégrer les frais liés à l’acquisition, un arrêt de la cour administrative d’appel est instructif  : Arrêt Cour Administrative d’Appel Versailles_16-12-2014_14VE00348 DATE DEBUT AMORTISSEMENTS.pdf - Google Drive
Il dit que :
"sauf disposition contraire, un bien ne peut donner lieu à amortissement qu’à compter de sa date de mise en service" (considérant n°16).

Dans le considérant n°17, la cour argumente sur le fait que le bien n’était pas loué, donc pas mis en service, au 31/12 de l’exercice considéré.

Il semblerait donc que dès lors que la mise en location n’est pas intervenue dans le même exercice que l’acquisition, on ne pourra inscrire le bien en amortissement, à sa valeur vénale, que sur l’exercice où il sera effectivement loué.
- c’est un avantage si la valeur vénale est supérieure à l’ensemble du coût d’acquisition + travaux éventuels,
- c’est un inconvénient parce qu’on ne pourra pas inscrire dans la comptabilité les divers frais d’acquisition (frais de notaire, droits de mutation, frais de dossier de l’emprunt, et travaux avant la mise en service).

Avez-vous des avis autorisés sur ces questions ?

In fine, la comptabilité et les déclarations fiscales subséquentes sont de la responsabilité du déclarant et de son expert-comptable…

Une question similaire est celle de la valeur du terrain. Beaucoup appliquent un ratio fixe (10 à 20 % de la valeur du bien), mais un arrêt récent du Conseil d’Etat rappelle que ça doit être estimé au cas par cas, par comparaison avec le prix de vente de terrains similaires à proximité (méthode à privilégier quand cette information est disponible) : Quelle valeur du terrain retenir en compta ?
Tchouikov en avait parlé dans ce fil : Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle

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Favoris 1   [+1]    #23 13/10/2017 09h30

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Une question revient très souvent : "comment changer un bail de nu à meublé avec le même locataire ?".

Je n’ai pas trouvé de fil dédié sur le sujet (c’est saupoudré dans 36 fils divers et variés) donc je le poste ici où cela a le plus de chances d’être lu par une personne envisageant la location meublée.

Paul Duvaux, avocat spécialisé sur le sujet, vient de publier un article où il détaille cette possibilité :
Comment transformer une location nue d’un logement à usage de résidence principale en location meublée ?

Par rapport aux questions souvent discutées :

- résilier le bail précédent ? Il n’en parle pas, mais dit seulement "il faut faire un nouveau contrat de bail". Son silence à ce sujet vient sans doute de la phrase "Conclusion : il faut faire appel à un avocat (comme moi) pour opérer la transformation". Il n’a pas envie de donner 100 % des informations, sinon les gens n’auront plus besoin de lui !
Pour ma part, je reste sur l’idée qu’il faut résilier le bail précédent (on ne peut pas laisser traîner deux baux en parallèle ; et un avenant au premier bail me semble exclu car ces baux sont strictement encadrés par la loi de 1989 qui ne prévoit pas une telle possibilité) ; cette résiliation ne peut pas être à l’initiative du bailleur puisque les conditions sont draconiennes ; il faut donc convaincre le locataire de donner congé.

- racheter les meubles : il préconise de faire un contrat de rachat de meubles. Il dit que cela doit être présenté au locataire comme une sorte de "prime au changement de bail" : il y gagne de l’argent.

- meubler/racheter de façon à avoir l’ensemble de la liste des meubles obligatoires. Il faut bien sûr que le bail soit complété par "un inventaire et un état détaillé du mobilier", qui prouvent la présence des meubles de la liste obligatoire.

- par rapport au bail-type de location meublée, il préconise deux évolutions :
1) mettre une durée de 3 ans au lieu de 1 an (l’article 25-7 de la loi de 1989 prévoit une durée de "au moins un an". On peut donc mettre 3 ans pour se rapprocher de la location nue et rassurer ainsi le locataire qu’on ne va pas le virer dans un an).
2) prévoir une clause permettant au locataire de racheter les meubles à sa sortie (nota : il ne précise pas si cette clause doit être dans le bail ou dans un contrat séparé ; à mon sens c’est plus "propre" si c’est dans le bail).

- d’après lui, pas de risque que les Impôts le remettent en cause :

Les services fiscaux peuvent-ils remettre en cause un tel changement en faisant valoir qu’il est artificiel et qu’il est uniquement motivé par des raisons fiscales ?
Non, à condition de respecter les contraintes juridiques de la location meublée et de prévoir un vrai rachat des meubles et une vraie location meublée.
Rien n’interdit à un contribuable de changer de mode de location et il n’y a pas d’abus de droit à choisir un régime fiscal plus avantageux. Ce n’est pas artificiel si c’est réel.

PS : son affirmation que ce n’est pas attaquable par les Impôts semble assez optimiste : discussion ici : Bail nu …mais meublé

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[+2]    #24 07/07/2020 13h09

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Voir ce message, en réponse à une personne qui voulait réévaluer plus cher, parce qu’elle a construit "pas assez cher" à son goût ; vous vous considérez que vous avez acheté "pas assez cher" ; la situation est un peu différente, mais le problème dans le raisonnement est exactement le même :
Comment amortir une construction neuve en LMNP ?

Pour GBL qui demandait les textes : tout simplement, l’article 38 du CGI :

1. Les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d’origine.

Cette valeur d’origine s’entend :

a. Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, du coût d’acquisition, c’est-à-dire du prix d’achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien et des coûts d’emprunt(…)

Il n’y a pas à tortiller :
- Quand vous achetez pour louer dans la foulée, on considère que c’est l’"entreprise LMNP" qui a acquis à titre onéreux. D’où le fait que "valeur d’origine" = "coût d’acquisition" = prix d’achat  + travaux ("coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien").
Dans votre cas, c’est le prix d’achat, réparti au pro-rata des surfaces, plus les travaux.

- Pour estimer la valeur à la mise en location, il faut pouvoir considérer que les biens faisaient partie du patrimoine privé de la personne (c’est à dire qu’elle les a utilisés à titre privé, soit comme RP, soit donnés en location nue, si possible pendant plusieurs années). Ensuite, et ensuite seulement, elle les met en location meublée, et l’on considère alors qu’elle procède à un apport gratuit de son patrimoine privé vers son entreprise. Alors, et alors seulement, on applique

"b. Pour les immobilisations acquises à titre gratuit, de la valeur vénale".

Ce n’est pas "méthode au choix". C’est "une méthode par cas". a. OU b. L’un ou l’autre, selon le cas d’espèce. Votre cas étant le cas a., vous devez appliquer la méthode a.

BEGIN EDIT : Je viens de tomber sur une partie du Bofip qui dit la même chose en plus détaillé, en se basnt bien sûr sur l’article 38 du CGI BIC - Amortissements - Règles de déduction - Base de l’amortissement - Biens n’ayant fait l’objet d’aucune réévaluation - Biens acquis à titre onéreux :

140

Ainsi qu’il a été indiqué précédemment, la base servant au calcul des amortissements est fonction du prix de revient des éléments, celui-ci s’entendant du prix de revient initial pour l’entreprise considérée, c’est-à-dire de la somme qu’elle a personnellement investie pour l’acquisition de l’élément.

En règle générale, cette dernière ne saurait donc faire état :

- ni du prix de revient pour le précédent exploitant (CE, arrêt du 26 novembre 1934 n° 35428, RO, 6156) ;

- ni de la valeur de remplacement de l’élément en cause (CE, arrêt du 8 janvier 1943  n° 47669, RO, p. 247).

Le prix de revient ainsi visé résulte en principe de la comptabilité. Mais l’Administration tient de l’article 55 du CGI le droit de vérifier tous les éléments qui entrent en jeu dans la détermination des bénéfices imposables. Aussi est-elle en droit de rechercher en dehors des pièces comptables des indications susceptibles d’influencer la base de calcul des amortissements.

150

En cas de discordance entre les mentions contenues dans un acte authentique d’acquisition et celles tirées de la comptabilité, le prix d’achat figurant dans cet acte doit être retenu, à moins que les énonciations de la convention ne soient rectifiées ou contredites par des documents ayant une force probante au moins égale, ou que la preuve d’une dissimulation dans l’acte d’une partie du prix d’acquisition ne soit apportée.

Mais l’existence d’une « insuffisance de prix » même reconnue et retenue pour la liquidation des droits d’enregistrement ne saurait permettre à l’acquéreur de retenir une base supérieure au prix porté dans l’acte, si l’existence d’une dissimulation n’est pas établie (CE, arrêt du 10 juillet 1956 n° 24654, RO, p. 154).

Toutefois si, à la suite d’une procédure de redressement engagée par l’Administration au regard des droits d’enregistrement, les parties conviennent d’un acte rectificatif, l’acquéreur peut tenir compte de la valeur d’acquisition résultant de cet acte rectificatif pour le calcul des amortissements du bien en cause.

J’aime beaucoup  la partie sur la dissimulation du prix. J’entends d’ici le contrôleur des Impôts "vous êtes en train de m’expliquer que ces maisons valent beaucoup plus cher que vous ne les avez payées. Donc que le prix marqué dans l’acte authentique n’est pas la vraie valeur. Alors, de combien était le dessous de table, hmm ?".
END EDIT
Dire "je les ai payés pas cher, mais pour éviter l’impôt sur les loyers, je veux les amortir à une valeur nettement supérieure", en français courant, ça s’appelle "vouloir le beurre, l’argent du beurre et le … de la crémière".

En français juridique, ça s’appelle "fraude fiscale".

Non pas "abus de droit" comme le disait DDTee : l’abus de droit, c’est quand utilise la bonne règle (on applique la règle que l’on doit appliquer, d’après les textes), mais qu’on a réalisé l’action conduisant à cette règle dans un but d’éluder l’impôt.

Ce que vous voulez faire, c’est d’utiliser sciemment la mauvaise règle (celle qui est inadaptée à votre cas, à savoir vouloir appliquer le cas b. de l’article 38 alors que votre opération relève du cas a.), dans le but d’éluder l’impôt, donc ça s’appelle une "fraude fiscale". En français courant, ce sont des phrases qui commencent par "on n’a qu’à dire que…". Par exemple, "pour payer moins d’IR, on n’a qu’à dire que je ne suis plus résident fiscal français, en prétendant habiter chez ma soeur à Kuala Lumpur, alors même que j’habite en France." "Pour ne pas payer la PV sur la revente de cette maison, on n’a qu’à dire que c’était ma résidence principale". Dans votre cas, la phrase est : "on n’a qu’à dire qu’on applique la méthode applicable aux acquisitions à titre gratuit, alors même que c’est une acquisition à titre onéreux." Fraude fiscale.

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Favoris 1   [+1]    #25 11/11/2020 18h32

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Bonjour,

Travaillant dans les services juridiques RH militaire (DRHAA), je peux vous dire qu’il y a de fortes chances que vous vous voyez opposer un refus du chef de corps, délégataire du ministre ben là manière.

Je dis fortes chances car si le législateur a donné une liste non exhaustive du caractère accessoires des activités, il n’en a pas strictement borné la pratique permettant de déterminer de façon précise et directe le caractère accessoires d’une activité.

Certaines instructions viennent compléter cela en utilisant la technique du "faisceau d’indices" pour déterminer.

Il faut donc regarder en :
Temporalité -> combien de temps par rapport à l’activité principale ?
Impact sur le service ? > en terme de disponibilité ? De garde? Y a t’il un impact négatif, neutre ou positif pour l’institution ?
Revenue -> est de l’ordre que quelques centaines d’euros comme un petit complément tel que donner des cours ou est ce au niveau de la solde ?

Si ça dépasse la solde (jolie au passage) il y a de fortes chances que ce ne soit plus accessoires. Sans regarder le droit c’est assez logique, vous en tirez plus de revenus que votre activité en toute logique cela n’est plus un complément.

La seule exception ou le revenu " accessoire" dépassait la solde que j’ai vu était pour des militaires  dont l’impact en termes d’image était valorisant pour la défense.

Ex :  arbitre professionnel en ligue 1 (Hervé Piccirillo) revenu arbitre > solde mais gain image important.

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