Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Attention Cette page est une synthèse de la discussion. Pour voir tous les messages et participer à la discussion, cliquez ici.

Favoris 1   [+1]    #1 15/03/2011 15h11

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   231  

Bonjour,

Je découvre votre forum et ne trouve pas grand chose sur la solution que j’ai choisi pour devenir rentier.

Etant tombé par hasard voila 2 ans sur un bouquin à la Fnac pour devenir rentier en 4 ans, j’ai décidé moi aussi de tenter ma chance.

L’idée est plus que simple : acheter des biens pas cher dans Paris, les retaper, les louer (et faire quelques achats revente de temps en temps (pas trop pour pas etre requalifié marchand de bien)

J’en suis, au bout d’un an 1/2 à 8 biens, des studios dans Paris centre. Je les paye pas cher (importance du réseau) je les retape et je les loue très cher. Mine de rien, ce n’est pas le jackpot. Les prix d’achat sont tellements chers que la rentabilité n’est pas très élevée. Je tourne à environ 100€ par mois de bénéfice net (pas d’impot en LMNP) par logement. Je vais d’ailleurs en revendre pour dégager un peu de cash et continuer.

La question que je me pose est bien sur de savoir à quel moment j’arrete de bosser. 1500€ 2000€ 3000€ net par mois?

Comme la plupart d’entre vous d’après ce que j’ai lu, j’aimerai continuer une activité, mais sans contrainte (donc dans mon cas il me faut completement changer de voie, je suis dans la finance…)

L’idée serait aussi de se diversifier un peu pour ne pas mettre tous mes oeufs dans le même panier…

Voila, si certains ont des questions ou veulent partager leur expérience, welcome!

Mots-clés : lmnp


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne Hors ligne

 

[+3]    #2 15/03/2011 16h47

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   231  

Alors, je vais tacher de vous répondre dans la mesure de mes connaissances smile

GoodbyLenine a écrit :

Votre démarche me semble très intéressante.

Savez-vous que transformer un local loué nu en un local loué meublé nécessite une autorisation sur Paris (ou expose à une lourde amende). Les avez-vous demandé ?
Savez-vous que certains règlements de copropriété interdisent le meublé ? J’imagine que vous vérifiez avant toute acquisition…

L’autorisation est nécessaire pour du meublé " de tourisme" (location à la semaine par exemple). Je pense d’ailleurs qu’on peut assez facilement s’en passer… mais ce n’est pas mon domaine. Moi je loue à l’année à des étudiants. Vu qu’il s’agit de leur résidence principale, il n’y a pas besoin de cette autorisation.
Même réponse pour les copros et le meublé, tant qu’il s’agit d’une résidence principale pour le locataire, aucune interdiction.

GoodbyLenine a écrit :

Pouvez-vous donner quelques éléments chiffrés d’une opération type (prix d’achat, montant des travaux, type et coût du financement, montant du loyer, type de location -longue ou à la semaine/journée, RP ou tourisme-). Comment calculez-vous le "bénéfice net" de 100€ ? Comment arrivez-vous à "pas d’impôt en LMNP" ?

Exemple de mon premier bien
HA : 100k€ (yc frais d’agence)
Notaire : 7k€
Travaux : 5k€
Emprunt 100k€ à taux fixe(le reste étant de l’apport personnel, j’ai aussi fait des opérations avec 110% d’emprunt, je préconise qd même de payer au minimum le notaire cash)
mensualité : 550€ sur 25 ans (25 ans obligatoires, l’objectif est une petite mensualité)
loyer : 700€
charges : 60€
Taxe fonciere : 27€ /mois
Prorata frais de gestion (expert comptable..) : 20€ mois
On arrive environ à +100€ par mois. A noter que je ne mets pas de côté pour les éventuels travaux (je profiterai du "pécule" mis de côté suite aux achats revente si besoin)

Certains sont plus rentables, d’autres moins.

Pour les impots, le calcul est un peu long, mais en gros, on à :

+ loyer
- charges (intérets, frais de gestion, charges de copro… on déduit TOUT)
si le résultat est négatif, pas d’impot, si le résultat est positif, on déduit un amortissement (85% de la valeur du bien au total, à décomposer en composants) Pendant de nombreuses années, on "gomme" son bénéfice grace à l’amortissement.

GoodbyLenine a écrit :

Faites-vous tout vous-même (travaux, entretien, recherche et suivi des locataires, comptabilité, déclarations fiscales), et combien de temps y consacrez-vous ?  (à combien de revenu /heure de votre temps arrivez-vous alors ?)

Non, je ne fais rien moi même en fait. Je fais faire les travaux car je peux emprunter leur montant et amortir leur cout, voire les ajouter au prix d’achat si je revends. Je connais une agence immo qui fait payer uniquement les locataires et non les bailleurs et qui s’occupe des états des lieux et "filtre" les dossiers pour moi. Enfin, j’ai un expert comptable car c’est assez pointu, il faut tenir une comptabilité, avoir un bilan… bref, je laisse faire les pros.

En revanche, je suis bien incapable de dire combien de temps j’y passe. Je fais un suivi très fin, sur Excel (c’est proche de mon métier) J’enregistre toutes les factures, je fais des budgets… J’y passe des heures. Mais ce n’est pas indispensable, moi je le fais par plaisir.

GoodbyLenine a écrit :

Pourquoi n’optez-vous pas pour le statut LMP (qui permet d’amortir les biens en totalité sur une longue durée) ?  (voir LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs)

Le LMNP permet aussi d’amortir. En gros, le LMP permet en plus :
- de ne pas être imposé sur les plus values au bout de 5 ans d’activité
- d’imputer ses déficits sur ses revenus tirés de son salaire

Mais le LMP impose de cotiser au RSI, alors que le LMNP en est dispensé. Donc il faut bien calculer. Certains ont décidé de rester LMNP. (les cotisations au RSI peuvent être ENORMES si vous ne pouvez plus créer de déficit en achetant de nouveaux bien régulierement)

GoodbyLenine a écrit :

Comment prenez-vous en compte la TVA ?

Le LMNP n’est pas soumis à TVA.

GoodbyLenine a écrit :

Enfin (pour évaluer le risque associé) :
- est-il "facile" de passer d’un bénéfice de 100€/mois/bien à un déficit de 100€/mois/bien ?
- avez-vous déjà eu des "contentieux avec des locataires ou le fisc ou des Syndicats de copro par exemple ?

Pour passer de +100€ à -100€ c’est assez facile, mais j’ai envie de dire que même à -100€ par mois j’achète car la part de K remboursé à la banque sera plus importante, et au final je m’enrichis.
Il faut calculer à l’avance. Faire attention aux charges par exemple.
Pour l’instant je n’ai pas eu de probleme avec un locataire, mais j’envisage de prendre une assurance loyers impayés quand meme, j’avoue stresser vers le 15 du mois quand un locataire est en retard.
Je n’ai pas encore eu affaire au Fisc, néanmoins, je compte sur mon expert comptable assermenté pour "me couvrir"…
Et pour finir, les AG de copro se passent bien pour l’instant, mais ca n’est pas tjrs le cas, lorsque l’on veut récupérer des combles par exemple, la jalousie de certains n’a pas de limite…

J’espere vous avoir un peu renseigné!


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #3 15/03/2011 20h25

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   155  

GoodByLenine a écrit :

Avez-vous étudié les avantages/inconvénient de constituer une société (SCI ou SARL, IR ou IS, avec TVA éventuellement) ?

Une SCI à l’IR ne peut pas louer en meublé.
Seule une tolérance fiscale est accordée à hauteur de 10% maximum des loyers annuels perçus.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #4 17/03/2011 11h17

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   231  

Et bien je gagne environ 3500 net mensuel (13e mois compris) J’ai bien progressé ces dernières années mais aujourd’hui je plafonne.

Je suis passé au début par un courtier pour le premier crédit, qui m’a orienté vers un bon banquier qui me soutient aujourd’hui dans mon projet. (car j’ai vu des banquiers me dire d’acheter d’abord ma résidence principale blablabla… bref, qui ne me suivaient pas du tout) J’avais prévu si la banquier ne suivait pas pour plusieurs projets de changer de banque régulièrement sur conseil du courtier…

Les détais donné précedemment concerne ma première acquisition, donc la renta n’est pas géniale, mais ça ne me coute rien.

On m’a ensuite proposé d’autres bien car j’avais gardé de bons contacts, et j’ai toujours décidé à la première visite. Le 2e n’est pas rentable à cause des charges, mais les proprios sont prêts à les faire baisser en faisant qqes travaux, donc ca va s’améliorer. Le 3e est lui assez rentable. Les suivants dans la moyenne.

A chaque fois, je privilégie un prix d’achat bas (<6500 du m² après travaux environ)

J’ai encouragé mes proches à se lancer, et ils ne le regrettent pas. Il n’y a pas 50 solutions pour gagner de l’argent sans gros apport de toute façons.

Je dirai que les règle sont :
- créer un réseau qui va te proposer des biens pas cher, ou passer tout son temps sur seloger
- être hyper réactif (visiter dans l’heure, j’ai plusieur fois pris 1/2 journée pour aller visiter immédiatement)
- acheter au minimum 25% sous le prix du marché
- ne pas hésiter à acheter des trucs un peu pourris et faire les travaux qui s’imposent (gaffe qd meme aux ravalements, fuites d’eau, copros ou les proprios ne payent pas les charges..)
- avoir un bon banquier qui te suit
- emprunter sur 25 ans pour baisser sa mensualité
- savoir récompenser ceux qui t’aident

Pour l’apport, je pense qu’il faut avoir de quoi payer le notaire au minimum.

Le but est de se consituer un "gros" parc immobilier le plus vite possible. En avoir un ou 2 ne va pas changer ta vie. Dès que tu en as une dizaine, tu commences à en revendre, faire du cash si le marché est porteur (combien de temps va durer la hausse actuelle?) et au final en vivre.

Mais tout n’est pas rose non plus… l’instabilité fiscale par exemple peut faire peur. On parle bcp en ce moment d’encadrement des loyers, de surtaxe des chambres de bonnes etc…  Il faut donc bien ficeler son affaire… mais je ne connait pas de manière de s’enrichier sans prendre de risques non plus..

Bonne journée,


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #5 24/03/2011 06h43

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   155  

Kool31 a écrit :

Peux tu expliquer aussi comment tu as fait pour avoir autant de biens en si peu de temps?
Comment fait tu pour que le banquier te suivent non stop? Perso j’en ai déja parlé et à partir du 3eme ca risque de coincé sauf une extraordinaire rentabilité

Les dossiers d’emprunt passent beaucoup plus facilement avec une hypothèque plutôt qu’avec une caution.
L’utilisation de l’hypothèque de second rang sur des biens qui sont déjà totalement ou partiellement payés est un excellent outil à utiliser pour "rassurer" les banquiers.

Même si l’hypothèque peut paraître chère, elle est un outil stratégique incontournable pour qui veut avoir une capacité d’endettement qui lui permette de pouvoir investir régulièrement et multiplier ses investissements immobiliers.

Bien évidemment la régularité des paiements des loyers est très appréciée des banquiers car elles justifient de la qualité de travail et des compétences du bailleur.

Je rejoins les avis de JérômeF. et de ZX-6R, il faut pouvoir financer au minimum les frais d’agence et les frais de notaire auxquels il est bon d’ajouter aussi les frais d’hypothèque.

Autres pistes : Prendre une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) chez le banquier au moins pour la première année, ça lui fera une tite commission en plus, ne pas négocier trop durement les frais de dossier car c’est aussi une commission pour le "conseillé clientèle", souscrire à un de leurs produits d’épargne maison, lui apporter des nouveaux clients, etc. Même si l’intérêt du banquier ne sera jamais le notre, il est bon de lui faire croire que notre intérêt c’est le sien…

Frais d’hypothèque :
2% du montant du prêt
+ 0,05% du prix d’achat pour rémunérer le conservateur des hypothèques (qui soit dit en passant n’est qu’un placard doré qui perdure depuis napoléon pour "planquer" et excessivement bien rémunérer des hauts fonctionnaires retraités ; ce poste de conservateur n’existe d’ailleurs pas partout en France)
+ 0,1% pour la radiation de l’inscription)


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #6 22/11/2012 19h19

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   231  

vous ne vous posez pas assez de questions. Vos 2 exemples, poussez donc la simulation APRES IMPOTS.

Vous verrez la différence, exemple 1, votre imposition va exploser. Exemple 2, elle restera à zéro. Et si vous dégagez 50k€ de cash par an, pourquoi ne pas acheter plus, en prévoyant un achat tous les 2 ans par exemple? Pour vous prémunir de la baisse de l’immo, achetez par exemple les logements les mieux situés. Votre rentabilité sera moindre mais votre patrimoine mieux protégé.

Concernant l’amortissement, peu importe l’age du bien. Vous prenez 85% de sa valeur et vous amortissez ce montant sur x années (à voir avec le comptable) Ainsi cela diminue votre imposition.

Très franchement, je ne vois pas dans quel cas il faut démarrer en micro BIC. Le réel sera toujours plus interessant si on prends un credit.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #7 14/03/2013 15h44

Membre
Réputation :   20  

Effectivement. Je précise ce que Goodbylenine vous a répondu : dans le cas particulier d’un LMNP déclarant ses locations meublées au réel, et pratiquant donc des amortissements sur ses biens pendant la durée de l’exploitation, au moment de la revente il n’est pas tenu compte des amortissements pratiqués. La plus-value est calculée selon le régime des particuliers, à savoir : le prix d’achat retenu est le classique acquisition + travaux (forfait ou factures entreprises, à l’exclusion de factures de matériaux seuls).

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #8 28/03/2013 14h54

Membre
Réputation :   3  

Les "charges répercutables" ressortent du régime foncier de la location nue.

En meublé il s’agit de BIC et donc tout ce qui est encaissé par le propriétaire est une "recette" qui peut bénéficier d’un abattement de 50 % (micro-BIC) OU sur laquelle seront imputées toutes les charges justifiables par le bailleur + amortissement (immobilier, mobilier, grosses réparations…).

La distinction "loyer" et "charges" semble donc toute à fait inadaptée à la location meublée, et pourtant elle est faite dans nombre certains baux, y compris ceux que l’on trouve en librairie. Le seul intérêt peut être de faire prendre conscience au locataire que tout ce qu’il vous paye ne va pas dans votre poche… ou du moins n’y reste pas !

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #9 28/03/2013 15h57

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   231  

Justement, c’est votre formulation de charge récupérable ou non récupérable qui me laisse perplexe.

Impossible sur du meublé de déduire ce genre de charges.

On parle bien des charges non récupérables.

Si vous ne récupérez pas ses charges, ça ne veux pas dire que ce n’est pas déductible.

Tout est déductible en meublé.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #10 28/03/2013 19h48

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2207  

Juste pour éviter une incompréhension d’un lecteur :  "Le micro BIC s’applique automatiquement lorsque les revenus annuels de la location LMNP sont inférieurs à 32 000 €." signifie qu’on peut utiliser le micro-BIC, mais rien n’interdit d’opter pour le réel (bien souvent plus avantageux), même avec des revenus inférieurs à 32 000€.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

[+1]    #11 29/07/2013 18h59

Membre
Réputation :   3  

Boubouka a écrit :

Pourriez vous préciser ce que signifie "déficit reportable 3 ans" ?

Cela signifie que si vous êtes en déficit durant 3 ans, cette charge est effacée et l’administration fiscale ne la reconnaîtra plus. A titre de comparaison, un amortissement est reportable 10 ans.

exemple :
année 1 : déficit 2000 reportable
année 2 : bénéfice 1000 - déficit reporté 2000 = déficit 1000 reportable
année 3 : bilan nul - déficit 1000 reporté = déficit 1000 reportable
année 3 : bénéfice 500 - déficit 1000 reporté = déficit 500 NON reportable car trop ancien.

Je vous invite à vous documenter ou prendre un comptable.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #12 09/08/2013 11h12

Membre
Réputation :   20  

Le dépôt de garantie est un encaissement en terme de trésorerie, mais on le met en compte de bilan 165 dépôts et cautionnement reçus. Donc ce n’est pas une recette venant augmenter votre chiffre d’affaires et constituant un résultat.

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #13 17/09/2013 14h02

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   136  

Je peux vous envoyer un fichier excel avec mes chiffres. ça peut vous aider à voir plus clair. M’envoyer un MP pour cela.

Pour faire simple. Je fais les calculs différement.

Je pars de l’hypothèse que vos biens ont été achetés valent 15 ans de loyers.
Donc, pour 18k€ je suppose que vous les avez acheté à 270k€.

Vous pouvez, supposons le, amortir 80% soit 215k€; sur 30 ans soit 7,2K€ d’amortissements à retirer de vos revenus fonciers.

Pour un TMI à 30% => économie d’impôts de 2160€. On tombe sur le même ordre de grandeur que mon précédent message.

Vous avez un TMI à 0% pendant 3 ans. Ok. Mais après ?

Aussi les amortissements non utilisés sont reportables indéfiniment.

Lors du passage de LMNP en LMP, il y a des subtilités sur les amortissements.

Recherchez les intreventions d’Isa6068. Elle est très pertinente sur ce sujet.

Sinon, lire le chapitre II et III du lien suivant (notamment II.C.320)
BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal des locations meublées

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #14 22/09/2013 13h56

Membre
Réputation :   20  

Alors pour le passage de LMNP à LMP, je n’ai pas trop creusé la question, ayant choisi d’être LMNP. Il faut être attentif à ne pas avoir un résiduel de déficit reportable en LMNP si on décide de passer en LMP, car ce déficit serait perdu. Sinon pour les amortissements, cela ne change rien, le stock à reporter reste le même.
Pour répondre à Sebinox, quand on est LMNP au réel, on produit un seul bilan/CR/résultat fiscal global pour cette activité. Je conseille fortement de faire une compta analytique par bien (ou au moins un suivi sur Excel par bien). Dans la compta globale et la liasse fiscale, les biens vont se trouver "mélangés", c’est-à-dire que les bénéfices de l’un peuvent effectivement se trouver absorbés par les "pertes" de l’autre. Mais ceci dans la limite des seules charges comptables de l’exercice. Autrement dit il n’est pas possible de comptabiliser la dotation aux amortissements au-delà du montant de l’exercice.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #15 07/10/2013 20h01

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2207  

C’est la valeur actuelle de l’appartement qu’il faut prendre en compte lors de l’inscription comme immobilisation au bilan. Pour les meubles, idem, c’est leur valeur vénale actuelle. Il faut que les meubles nécessaires figurent dans l’état des lieux d’entrée et/ou dans le bail.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

[+1]    #16 30/10/2013 15h53

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   136  

Les meubles et electroménagers achetés d’occasion peuvent être amortis.

Mon comptable m’a indiqué qu’il prendrait la même règle du neuf pour la durée d’amortissement.

Il faut bien un certificat de cession par le vendeur.

En revanche, pour les biens possédés par soi même je n’ai pas d’information.

Quand au ticket de caisse, il s’use plus rapidement qu’une facture. Mais je ne sais pas si c’est opposable aux services fiscaux.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #17 07/02/2014 15h19

Membre
Réputation :   81  

Bip a écrit :

- La location ne contient pas tous les meubles nécessaires, le locataire n’y voit aucun inconvénient et souhaite apporter les siens. Il ne veut pas de lit par exemple. Ce petit "arrangement" que l’on a est-il risqué?

Oui

Bip a écrit :

Fiscalement plus que juridiquement, je ne pense pas que mon locataire risque de m’attaquer en justice pour ça… J’ai confiance en sa bonne foi.

Bip a écrit :

Dites vous que vous n’êtes pas maître de la vie de votre locataire. Sa situation/mentalité peut changer. La vérité du jour n’est pas celle du lendemain, surtout pour un "accord" de prinicipe qui contourne la loi.

Bip a écrit :

- Dans le genre évident, je ne déduis que les charges de copropriété non récupérable sur le locataire? Comment ça se passe pour les vacances locatives?

Vous déduisez ce que vous payez (charges récup et non récup) et vous induisez (?) ce que vous recevez (loyer + provision pour charges)
Autrement dit, en vacance locative, vous payez tout, donc vous déduisez tout.

Bip a écrit :

- Combien coûte un comptable pour une opération de ce type? C’est amortissable ?

Si vous adhérez à un CGA, le coût est déductible de votre IR dans la limite de 915€.
Quand au prix, ca varie énormément. Faites des devis.

Bip a écrit :

- Passer d’un régime à l’autre est envisageable ? (du meublé au nue)

Si vous optez pour le nu au réel, il faut le rester pendant 3 ans. Je ne sais pas si c’est identique pour le passage meublé > nu

Bip a écrit :

Niveau rentabilité, c’est intéressant fiscalement mais je suis pas sûr de m’y retrouver au final.

"C’est" : c’est le nu ou le meublé ?

Bip a écrit :

En amortissant quelques milliers d’euros de mobiliers dont je ne possède pas les factures, C’est bien plus intéressant.

N’oubliez pas l’amortissement des murs, de la plomberie… bref chaque année de 2 à 4% de la valeur de votre bien est amortissable (à la louche, ca dépend d’un calcul plus précis que vous fera votre comptable)

Bip a écrit :

Pardon pour les questions sûrement simplette… D’ailleurs si vous avez un bouquin ou un lien à recommander sur le sujet, je suis preneur. Merci.

Lire et chercher dans le forum sera déjà une bonne chose. Toutes les infos ou presque y sont déjà.
Idem pour dse suggestions de livres.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #18 07/02/2014 15h26

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   136  

Hum… cherchez un peu les réponses ont déjà été formulées sur le forum.

Voilà quelques unes rapides.

Une fois vous avez meublé votre bien faites le estimer par un ou plusieurs professionnels ce sera la base pour l’amortissement. L’objectif étant de pouvoir opposer des pièces incontestables a l’administration fiscale le jour d’un contrôle.

Votre risque en ne meublant pas le bien convenablement vous êtes seul a l’assumer et a savoir comment le couvrir. Si tout se passe bien il n’y pas de risque. Il y a un vrai problème le jour où un grain de sable s’introduit dans la machine.

Pour un comptable compter entre 500 et 1500€ en fonction de ce que vous lui demandez. Un comptable n’est pas amortissable mais ses honoraires sont déductibles. Pour un LMNP il est fort a parier que votre comptable exige un CGA qui vous coûtera entre 150€ et 250€ par an. Dans ce cas. Vous avez une ristourne fiscale de 915€.

Vous déduisez la totalité des charges vacances locatives ou pas. Pour faire simple, tout ce que vous dépensez et justifiable est déductible.

Si ça vous amuse, vous pouvez faire des allers retours entre les deux régimes a chaque signature d’un nouveau bail. Vous découvrirez que c’est vraiment … amusant ; ça dépend pour qui wink

Pour la renta et la bonne décision a prendre votre ami exclusif c’est excel.

Dernière modification par Boubouka (07/02/2014 15h32)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #19 14/03/2014 14h23

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   466  

5 ans d’écart au niveau de la durée du remboursement , en attendant le remboursement final vous remboursez moins , vous déduisez plus , vous payez moins d’impôts ( CSG , IRPP ).

Le fait de rembourser moins vous permet de toucher un cash flow mensuel afin d’accroître le nombre de vos investissements.

Le principe est simple , achetez sans que cela vous coûte , investir en générant des revenus supplémentaire, minimiser votre fiscalité durant la période de remboursement , ne pas être étrangler financièrement.

Philippe


Rentier profitant tranquillement de la quiétude de la vie entre soleil et montagne

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #20 15/03/2014 15h43

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   136  

Vous n’avez pas compté toutes les dépenses. Si vous lisez les interventions vous verrez d’autres flux financiers a sortir. Si vous envisagez d’acheter un autre, effectivement il vaut mieux rallonger la durée.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #21 15/03/2014 17h11

Membre
Réputation :   5  

Sachant que la banque va prendre 70 % de vos revenus locatifs(voir combien vous leur déclarez),donc sur la base de 360 € ,la banque va prendre en compte seulement   252 € de revenu locatif ,donc si vous rembourser 302 € ,vous êtes déjà en négatif et pour acheter un autre bien ,ca va être chaud .

Voir si vous mettez de l’apport conséquent pour rassurer le banquier ,mais plus vous aller en mettre  et moins ce sera intéressant d’un point de vue d’ optimisation fiscale.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #22 15/03/2014 19h05

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   591  

La remarque de bartissimo45 est très pertinente par contre il faut annoncer le montant avec charges à la banque sans précision particulière (elles ne sont généralement pas demandées et comptabilisées dans les 30% "d’abattement")

20 ans est sans doute plus intéressant pour les raisons évoquées par Philippe30


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #23 29/07/2014 00h58

Membre
Réputation :   32  

Oui même N° de siret et l’adresse reste celle du 1er bien. D’après le comptable, possibilité de changer et mettre son adresse perso (un peu comme si c’était le "QG" de tous les biens mais absolument pas nécessaire).

Par contre renseignez vous pour les plafonds.
Dans ma ville il faut compter 500 euros de CFE si loyers bruts inférieur à 10 000 euros par an et le double à payer si l’on dépasse les 10 000 euros.
A noter, les plafonds peuvent changer chaque année.

Dernière modification par GM (29/07/2014 00h59)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #24 25/08/2014 13h59

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   136  

Perso, pour 2013, j’ai fait un tableau pour mes frais KM que j’ai envoyé à mon comptable avec date, distance et motif. Il a pris cela en compte. Je viens de recevoir le rapport du CGA. Pas d’anomalie.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #25 26/08/2014 16h59

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   591  

Je remercie l’expert comptable qui m’écrit en MP depuis ce fil pour me proposer ses services (comme à d’autres membres du forum se vante t-il) mais éclairer notre discussion de son savoir serait à la fois plus productif et plus en adéquation à l’esprit du lieu…


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #26 26/10/2014 11h56

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   136  

Oui aux deux questions. A condition de pouvoir argumenter face a l’administration fiscale.
Un comptable a plus de facilités a le faire que vous même wink

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #27 05/11/2014 21h52

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   229  

"je pense savoir maintenant quelle est votre profession."

Si vous pensez que j’exerce dans le domaine de la comptabilité, vous vous trompez smile

"Si chaque jour "de nombreux professionnels " ont votre interprétation sans que le fisc y trouve à redire c’est sans doute que la réponse Moreau est récente, cela changera peut être…"

Possible. Ou possible que les inspecteurs des finances considèrent que le TA ne les suivrait pas sur cette voie.

"le bofip n’est pas tout, mais que serions nous sans lui"

Pour mémoire, le bofip a considéré pendant longtemps que l’arrêt Praslicka n’avait pas d’incidence fiscale. Puis il y a eu des questions/réponses (dont la réponse Marsaudon, qui initie une période conflictuelle, et la réponse Bacquet qui règle une partie de la question mais introduit un nouveau souci au plan civil).

Toujours pour mémoire, l’administration fiscale, bofip à l’appui, considère toujours la fiscalisation d’une PV immo d’un résident suisse comme répondant à la règle "pays non européen"

"Le taux du prélèvement est fixé à 33.1/3 % lorsque la plus-value est réalisée par des personnes physiques résidentes d’un État qui n’est pas membre de l’Union européenne ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales" (c’est le bofip actuel)

Pourtant …
- Tribunal administratif de Paris, 20 mai 2010, n° 07-11610, 2e sect., 3e ch.
- Cour administrative d’appel de Versailles, 21/07/2011, 10VE04101
- Cour administrative d’appel de Paris, 9ème Chambre, 31/05/2012, 10PA04737
- Cour administrative d’appel de Versailles, 6ème chambre, 19/01/2012, 11VE00789

et d’autres décisions du même genre ramenant le taux de 33.3% à celui applicable à un résident francais.

En ligne En ligne

 

[+1]    #28 30/11/2014 01h11

Membre
Réputation :   32  

^

J’aurais envie de vous dire : "Changez de CGP" ! (voir "n’en prenez plus" et gérez vous même).

Pour nuancer, peut-être que cela a été dit dans un certain contexte propre à votre situation.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #29 27/06/2015 17h16

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   120  

lemouz a écrit :

Bonjour à tous,

J’ai du mal à trouver une réponse claire à ma problématique du moment.
Je dois relouer mon meublé et une candidate est parfaite. Seul "hic" : le logement ne constituera pas sa résidence principale. Il me semblait que ce critère était important mais j’avoue ne pas avoir retrouvé quelque chose m’empêchant de louer à cette personne (tout en conservant le même mode de fonctionnemnet LMNP cela va sans dire).

Quelqu’un peut m’aider ?
Merci

En louant un logement meublé qui n’est pas la résidence principale du locataire, vous échappez, sauf volonté contraire des parties, à la loi de 89, et votre relation contractuelle est régie par le bail et les dispositions du code civil sur le louage de choses (article 1713 et suivants), à titre supplétif.

Théoriquement, vous pouvez donc soumettre le bail à la loi de 89 tout en mentionnant que le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire.

La loi de 89, c’est bien celle qui concerne les locations nues, non ? Vous êtes sur que c’est un "bail type" applicable pour une location meublée ?

La loi ALUR a créé le Titre 1er bis de la loi de 89, qui est applicable aux logements loués meublés à titre de résidence principale.
Le bail type entre en vigueur le 1er août (Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale | Legifrance)

Je ne lis manifestement pas ce texte comme vous. Pour moi un bien déclaré au BIC, enregistré au tribunal de commerce a un caractère professionnel, même en LMNP.

En conséquence, je lis ainsi le texte cité "les locaux à usage professionnel sont exonérés de la taxe d’habitation : s’ils sont soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE)"

Ce lien Accueil Particuliers | Service-Public … 3547.xhtml me semble indiquer ce caractère professionnel en précisant les activités concernées.

Le local meublé est à usage d’habitation. Donc pour le propriétaire, CFE et TF. Pour le locataire, TH (en RS, le cas échéant) (cf article 1407 CGI :  "I. La taxe d’habitation est due : 1° Pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation (…)").

Dernière modification par pierrejacques11 (27/06/2015 17h35)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #30 06/07/2015 21h35

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   120  

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #31 13/07/2015 19h31

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   591  

Dans une situation identique, il m’est arrivé de demander des arrhes (soit une somme forfaitaire inférieure).


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #32 13/07/2015 19h32

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   231  

Personnellement je demande la moitié de la caution…


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #33 19/08/2015 11h10

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   591  

Si votre volonté est de rester LMNP (ce que je comprends), il suffit de ne pas vous inscrire au RCS smile


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #34 24/08/2015 11h56

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   229  

Bonjour,

En LMNP, les déficits ne sont, effectivement, pas imputables sur les revenus globaux, mais uniquement sur les revenus de même nature. Le déficit est donc reportable, sur 10 ans, et permet d’annuler des "bénéfices" postérieurs.

Ce qui permet d’avoir des revenus non fiscalisés sur une certaine durée (imputation des charges, imputation des déficits reportés et amortissement comptable du bien).

Ex : vous avez 10k de déficit en année N primaire (revenus - imputations directes (travaux, frais, etc…)) et 3k d’amortissement comptable du bien.
En année N+1, revenus 10k - charges 3k - amortissement annuel 3k = 4k de bénéfices.
Vous imputez 4k de déficits en report --> revenu fiscal imposable = 0.

Reste :
- 6k de déficit reportable jusqu’en N+10
- 3k d’amortissement non consommé en année N et reportable sans limite.

En ligne En ligne

 

[+2]    #35 20/09/2015 16h27

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   120  

Link182 a écrit :

Merci, mais du coup comment "déclarer" vous vos autres biens lmnp au fisc ?

Je trouve ça incroyable de ne rien trouver de clair à ce sujet sur le net…

Pour la TF : la mise à jour se fait automatiquement lors de la mutation au fichier immobilier ;

Pour l’IR : les déclarations 2031 et 2042 C PRO ;

Pour la CFE : le formulaire 1447-C-SD lors de la première acquisition, puis pour les suivantes le 1447-M-SD ;

Pour la TH : rédaction et envoi d’une déclaration spontanée de l’identité des locataires au 1/1 au centre des impôts fonciers

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #36 12/11/2015 20h48

Membre
Réputation :   37  

Pour essayer de lever un peu le voile opaque sur la CFE, voici un document avec les taux des principales intercos en France

www.collectivites-locales.gouv.fr/files … A_2013.xls

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #37 09/01/2016 11h29

Membre
Réputation :   3  

Bonjour,

Ce qui est aussi surprenant Romain36, c’est que vous payez la CFE la première année d’exercice.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #38 03/02/2016 14h24

Membre
Réputation :   34  

Alpins a écrit :

Si nous revenons au cas de la location meublée, j’ai l’impression que:
- faire passer l’abattement micro-BIC de 50% à 30% ne relève pas de la rétroactivité fiscale;
- revenir sur les amortissements (LMNP régime réel) relèverait de la rétroactivité fiscale; mais j’ai personnellement du mal à y trouver "un motif d’intérêt général suffisant" (cf. jurisprudence du conseil constitutionnel); peut-on en déduire que les amortissements sont acquis?
- quant à une modification du calcul des plus-values, je n’en ai pas la moindre idée!
Est-ce qu’un juriste pourrait confirmer/infirmer/amender ces interprétations (qui, je le rappelle, sont celles d’un non-juriste).

Je ne prétends pas être expert en matière de rétroactivité fiscale mais je me risque à vous livrer une réponse :

- Votre intuition est bonne en ce qui concerne une diminution de l’abattement Micro-BIC : une telle mesure n’aurait aucunement un caractère rétroactif puisque le législateur peut parfaitement inscrire dans une loi de finances pour l’année N que l’abattement pour les meublés sera de 30% à compter du 1/1/N. A noter : une telle décision peut être inscrite jusqu’au 31/12/N dans une loi de finances rectificative pour l’année N écoulée ; on parle dans ce cas de rétrospectivité de la loi fiscale (et non de rétroactivité qui, elle, viserait les années antérieures : N-1, N-2, etc).

- Je suis tenté de dire que le même raisonnement peut être tenu en matière d’amortissements. Le législateur pourrait décider en N que les bailleurs ayant le statut de LMNP ne seront plus autorisés, à compter du 1/1/N, à déduire de leur résultat imposable les amortissements qu’ils pratiquent sur les biens qu’ils donnent en location. En pratique, les amortissements pratiqués en N-1, N-2, N-3 etc resteraient bien évidemment déductibles des revenus que vous avez déclarés au titre des années en question. En revanche, ceux que vous pourriez constater au titre de N, N+1, N+2 etc ne seraient plus déductibles. Là encore, nous serions dans une situation de retrospectivité (et non de rétroactivité) de la loi fiscale et je ne vois pas quels arguments pourraient invoquer les contribuables pour faire échec à ce changement de régime.

- Même punition pour les règles du jeu relatives aux modalités de calcul des plus-values. Le législateur peut parfaitement les changer en cours d’année N pour les cessions intervenues à compter du 1/1/N. Nous serions de nouveau dans un cas de rétrospectivité difficilement contestable. La situation suivante est ainsi parfaitement envisageable : le 1/1/N, vous cédez un bien et la plus-value est imposée selon les règles définies fin N-1 par la loi de finances pour l’année N ; le 31/12/N (soit près d’un an après la cession), le législateur décide d’inscrire dans une loi de finances rectificative pour l’année N un alourdissement de la taxation des plus values immobilières ; bilan des courses = vous vous retrouvez à devoir acquitter un impôt supérieur à ce que vous aviez calculé à l’origine en vous référant aux règles en vigueur à la date de votre opération…

Cela étant, je suis interloqué qu’un alignement de l’abattement micro-BIC applicable aux loueurs en meublé sur l’abattement micro-foncier applicable aux loueurs (de biens big_smile) nus puisse être envisagé : déjà, cet abattement a déjà connu un sévère coup de rabot par le passé (71%=>50%) ; ensuite, il vise à prendre en compte la dépréciation des meubles mis à disposition du locataire… A moins qu’un coup de rabot sur l’abattement de 30% applicable au micro-foncier soit également envisagé… (?)

Une sévérisation dans le sens évoqué par Xa (ie : imposition de la plus-value sur la base d’une valeur nette d’amortissements et non plus sur la base d’une valeur brute) me paraît plus plausible. Pour tout dire, je suis même étonné que subsiste encore une telle niche permettant, dans certains cas extrêmes, de créer de toute pièce, et sans débourser un centime, de la charge fiscale déductible…

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #39 04/02/2016 14h38

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   229  

"si j’ai un appartement je suis en Micro BIC, j’en achète un deuxième, puis-je passer les deux au réel? "

Pas de contraintes pour passer de micro à réel. Par contre, vous ne pouvez pas revenir en micro de suite.

" J’ai cru comprendre que je devais rembourser le déficit foncier? "

?

Foncier = Location nue. Par définition, vous n’êtes alors ni en micro bic ni en bic réel. Vous êtes en foncier (déclaration 2044), avec imputation potentiel du déficit foncier sur le revenu global.

En LMNP, l’article 156 CGI prévoit que :
"Toutefois, n’est pas autorisée l’imputation :  …
1° ter Des déficits du foyer fiscal provenant de l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés lorsque l’activité n’est pas exercée à titre professionnel au sens du IV de l’article 155. Ces déficits s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel au sens des mêmes dispositions"

LMNP = non professionnel --> pas d’imputation sur le revenu global.

En ligne En ligne

 

[+1]    #40 01/06/2016 01h36

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2207  

Dans votre situation, je rechercherais un expert-comptable compétent en location meublée, afin de remettre la situation (un peu bancale) d’équerre.

Parmi les actions à envisager, il y a :
   - élaboration de bilans comptables dans les règles, pour 2016 (ceci sera fera début 2017) et pour 2015, avec inscription au bilan comme immobilisation des biens immobiliers (ce qui permet les amortissements) dès leur acquisition;
   - déclaration de début d’activité de location meublée (dépôt du POi au SIE -Service des Impôts des Entreprises- de votre perception), même "en retard" (allez les voir au SIR et expliquez leur votre situation. Bien souvent vous aurez des interlocuteurs qui vous aideront à faire les bonnes démarches…);
   - rectification spontanée de la déclaration de revenu de 2015 (pour déclarer en BIC).

Je suppose que votre déclaration d’IRPP 2015 est déjà faite, et de toute façon le délai est trop court pour disposer d’un bilan déterminant les BIC 2015 dans les délais (et il aurait aussi fallu déclarer le bénéfice du BIC début mai).

Je note que vous avez acquis vos biens en indivision : vous devriez lire LMNP : déclaration d’activité en indivision avec plusieurs biens…

Je note aussi une incohérence dans vos messages : vous écrivez avoir acquis les biens en 2015, et que "les loyers n’ont pas été déclarés en BIC l’an passé". Or l’an passé, ce sont des revenus de 2014 que vous avez déclarés, donc pas ceux de ces biens s’ils ont été acquis en 2015.

PS : Dans votre situation, oublier le statut LMP, qui ne devrait d’ailleurs pas présenter d’avantage pour vous, bien au contraire (lire LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP…).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

[+1]    #41 01/06/2016 06h53

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1938  

En préalable, pour être sûr que vos logements soient "tout à fait" des meublés, je me permets de souligner trois points nécessaires :

1) vérifiez que vous avez effectivement fourni la liste minimum de meubles et équipements introduite par le décret de 2015 : Les meubles indispensables dans une location meublée - Tout savoir sur les meubles indispensables dans une location meublée | De Particulier à Particulier - PAP
S’il manque quelque chose, je vous conseille de le fournir "de force" à vos locataires pour vous assurer d’être totalement en règle avec la loi.

2) le bail mentionne que c’est un logement meublé. Logiquement, vous avez utilisé le modèle de bail de location meublée, rendu obligatoire depuis la loi ALUR. Si les baux datent d’avant 2014 et que vous les avez simplement renouvelés depuis, ils ne sont pas conformes à ce modèle, ce qui est normal ; dans ce cas, il faudra seulement penser à utiliser le nouveau modèle, au changement de locataire.

3) logiquement aussi, l’état des lieux dressé avec le locataire à son entrée dans les lieux comporte la liste des meubles qui s’y trouvent, y compris naturellement les meubles rendus obligatoires par la liste citée au 1).

Quand vous avez ces trois points, vous êtes tout à fait sûr que vous louez des logements "meublés", au sens de la loi et des impôts.

Concernant la fiscalité, vous parliez plus haut du régime du micro-BIC car "revenus de moins de 32.900 €". Mais, même en-dessous de 32900 €, vous pouvez opter pour le "réel simplifié", qui est nettement plus avantageux que le micro-BIC. Les conseils donnés par GBL, d’aller voir un expert-comptable pour établir une comptabilité, sont dans cette optique : déclarer vos BIC au réel simplifié.

Dernière modification par Bernard2K (01/06/2016 07h54)


Bonjour chez vous, numéro 6.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #42 28/08/2016 17h05

Membre
Réputation :   5  

Bonjour,

Je n’ai pas encore eu l’occasion de le faire mais mes parents ont procédé ainsi en imprimant et faisant signer l’annonce par le vendreur.
Ils s’étaient renseignés au préalable chez leur comptable, et il a validé le document dans la comptabilité.

Cordialement,

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #43 05/12/2016 12h59

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2207  

@farah :  Il n’est pas trop tard, ni pour faire votre déclaration P0 de début d’activité LMNP, ni pour respecter a charte de ce forum en vous présentant ici et en cherchant sur le forum (avant de reposer des questions qui y ont déjà été traitées maintes fois).

Aucun intérêt d’adhérer à un CGA si vous êtes en déficit.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

Favoris 1   [+1]    #44 11/04/2017 07h35

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1938  

Un foreumeur m’interrogeait sur la valeur du bien à amortir en LMNP au réel : valeur d’acquisition, ou valeur vénale au moment de la mise en location ?

J’ai trouvé cette présentation qui me semble très documentée :
Présentation avec conseils sur la fiscalité en location meublée | Je déclare mon meublé
Elle dit (diapo un peu avant la moitié de la présentation) :

jedeclaremonmeuble.com a écrit :

Quelle valeur dois-je comptabiliser dans mon bilan?
S’il s’agit d’un achat suivi de la location pendant le même exercice, on retient le coût d’achat
S’il s’agit de l’apport d’un bien initialement loué en nu ou non loué en meublé, on retient la valeur vénale : (BOI-BIC-CHG-20-20-10-20130923 –paragraphe 270) VALORISATION VALEUR D’APPORT.pdf et BOI-BIC-PVMV-10-20-30-10-20130513 paragraphe 230 et 240 VALORISATION VALEUR D’APPORTSUITE.pdf

Ces règles d’inscription viennent de l’article Article 38 quinquies du CGI annexe 3.

Ce que je comprends :

- si le bien a été acquis pour la mise en location meublée, l’"entreprise LMNP" a acquis le bien à titre onéreux. L’article 38 quinquies dit que la valeur de l’’immobilisation à inscrire au bilan s’entend :

CGI a écrit :

Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, du coût d’acquisition, c’est-à-dire du prix d’achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien et des coûts d’emprunt dans les conditions prévues à l’article 38 undecies

- Si le bien a été acquis il y a plus longtemps et/ou a servi à un autre usage, il semblerait que l’on considère alors que c’est une acquisition à titre gratuit (le bien passe du patrimoine privé de la personne à son "entreprise LMNP" sans que l’entreprise débourse un centime) donc prise en compte à la valeur vénale.

A partir de quand faut-il passer au mode "valeur vénale" :
- quand la mise en location intervient sur un exercice différent de celui de l’acquisition, comme l’indique la présentation ?
- et s’il s’agit de quelques mois de délai, au sein d’un même exercice ?
- faut-il que le bien ait servi à autre chose entre temps (RP ou location nue) ou s’agit-il seulement d’une question de délai ?

Concernant la notion que la location doit intervenir sur le même exercice que l’acquisition pour pouvoir intégrer les frais liés à l’acquisition, un arrêt de la cour administrative d’appel est instructif  : Arrêt Cour Administrative d’Appel Versailles_16-12-2014_14VE00348 DATE DEBUT AMORTISSEMENTS.pdf - Google Drive
Il dit que :
"sauf disposition contraire, un bien ne peut donner lieu à amortissement qu’à compter de sa date de mise en service" (considérant n°16).

Dans le considérant n°17, la cour argumente sur le fait que le bien n’était pas loué, donc pas mis en service, au 31/12 de l’exercice considéré.

Il semblerait donc que dès lors que la mise en location n’est pas intervenue dans le même exercice que l’acquisition, on ne pourra inscrire le bien en amortissement, à sa valeur vénale, que sur l’exercice où il sera effectivement loué.
- c’est un avantage si la valeur vénale est supérieure à l’ensemble du coût d’acquisition + travaux éventuels,
- c’est un inconvénient parce qu’on ne pourra pas inscrire dans la comptabilité les divers frais d’acquisition (frais de notaire, droits de mutation, frais de dossier de l’emprunt, et travaux avant la mise en service).

Avez-vous des avis autorisés sur ces questions ?

In fine, la comptabilité et les déclarations fiscales subséquentes sont de la responsabilité du déclarant et de son expert-comptable…

Une question similaire est celle de la valeur du terrain. Beaucoup appliquent un ratio fixe (10 à 20 % de la valeur du bien), mais un arrêt récent du Conseil d’Etat rappelle que ça doit être estimé au cas par cas, par comparaison avec le prix de vente de terrains similaires à proximité (méthode à privilégier quand cette information est disponible) : Quelle valeur du terrain retenir en compta ?
Tchouikov en avait parlé dans ce fil : Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle

Dernière modification par Bernard2K (11/04/2017 13h28)


Bonjour chez vous, numéro 6.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #45 13/10/2017 09h30

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1938  

Une question revient très souvent : "comment changer un bail de nu à meublé avec le même locataire ?".

Je n’ai pas trouvé de fil dédié sur le sujet (c’est saupoudré dans 36 fils divers et variés) donc je le poste ici où cela a le plus de chances d’être lu par une personne envisageant la location meublée.

Paul Duvaux, avocat spécialisé sur le sujet, vient de publier un article où il détaille cette possibilité :
Comment transformer une location nue d’un logement à usage de résidence principale en location meublée ?

Par rapport aux questions souvent discutées :

- résilier le bail précédent ? Il n’en parle pas, mais dit seulement "il faut faire un nouveau contrat de bail". Son silence à ce sujet vient sans doute de la phrase "Conclusion : il faut faire appel à un avocat (comme moi) pour opérer la transformation". Il n’a pas envie de donner 100 % des informations, sinon les gens n’auront plus besoin de lui !
Pour ma part, je reste sur l’idée qu’il faut résilier le bail précédent (on ne peut pas laisser traîner deux baux en parallèle ; et un avenant au premier bail me semble exclu car ces baux sont strictement encadrés par la loi de 1989 qui ne prévoit pas une telle possibilité) ; cette résiliation ne peut pas être à l’initiative du bailleur puisque les conditions sont draconiennes ; il faut donc convaincre le locataire de donner congé.

- racheter les meubles : il préconise de faire un contrat de rachat de meubles. Il dit que cela doit être présenté au locataire comme une sorte de "prime au changement de bail" : il y gagne de l’argent.

- meubler/racheter de façon à avoir l’ensemble de la liste des meubles obligatoires. Il faut bien sûr que le bail soit complété par "un inventaire et un état détaillé du mobilier", qui prouvent la présence des meubles de la liste obligatoire.

- par rapport au bail-type de location meublée, il préconise deux évolutions :
1) mettre une durée de 3 ans au lieu de 1 an (l’article 25-7 de la loi de 1989 prévoit une durée de "au moins un an". On peut donc mettre 3 ans pour se rapprocher de la location nue et rassurer ainsi le locataire qu’on ne va pas le virer dans un an).
2) prévoir une clause permettant au locataire de racheter les meubles à sa sortie (nota : il ne précise pas si cette clause doit être dans le bail ou dans un contrat séparé ; à mon sens c’est plus "propre" si c’est dans le bail).

- d’après lui, pas de risque que les Impôts le remettent en cause :

Les services fiscaux peuvent-ils remettre en cause un tel changement en faisant valoir qu’il est artificiel et qu’il est uniquement motivé par des raisons fiscales ?
Non, à condition de respecter les contraintes juridiques de la location meublée et de prévoir un vrai rachat des meubles et une vraie location meublée.
Rien n’interdit à un contribuable de changer de mode de location et il n’y a pas d’abus de droit à choisir un régime fiscal plus avantageux. Ce n’est pas artificiel si c’est réel.

PS : son affirmation que ce n’est pas attaquable par les Impôts semble assez optimiste : discussion ici : Bail nu …mais meublé

Dernière modification par Bernard2K (13/10/2017 11h24)


Bonjour chez vous, numéro 6.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #46 17/10/2017 22h47

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1938  

Bonjour chez vous, numéro 6.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #47 30/01/2018 22h00

Membre
Réputation :   8  

Il semble que le statut LMP ne soit pas concerné.
Avec la QCP, l’obligation d’inscription RCS saute, donc plus de risque de cotisation au RSI.
Le LMP semble bien, enfin pour ceux qui correspondent aux deux autres criteres.

J’avais fait un petit resumer de ce rapport pour ceux que ça intéresse, la partie sur les successions est pas mal…

Dans un rapport du Conseil des Prélèvements Obligatoires:
file:///C:/Users/Utilisateur/Downloads/20180125-rapport-prelevements-obligatoires-capital-des-menages_0.pdf

P108
 Orientation n° 2 : Réexaminer le régime des plus-values immobilières en remplaçant l’abattement pour durée de détention par un correctif monétaire.

= Plus d’abattement sur la PV !

Orientation n° 3 : Unifier le régime fiscal des locations meublées et celui des locations nues
La baisse du taux d’abattement de 50 % à 40 % au régime micro et la fin de la possibilité de constater un amortissement au réel pour les contribuables en LMNP pourraient être compensées par la suppression de la contribution foncière des entreprises (CFE) et la fin de la « tunnelisation » des déficits290.

= Plus de LMNP tous au micro avec 40% abattement ou au réel sans déduction d’amortissement!

 Orientation n° 6 : Abaisser les plafonds de versement des livrets d’épargne réglementée (LA, LDD, LEP, LJ) en reconsidérant le niveau cumulé de défiscalisation (42 650 € aujourd’hui pour un célibataire).

 Orientation n° 8 : Renforcer l’attractivité des donations aux jeunes générations par rapport aux successions
Il semble dès lors souhaitable de renforcer l’attractivité des donations. Deux options principales sont envisageables pour y parvenir :
 rehausser l’imposition des successions par rapport aux donations (par exemple en diminuant l’abattement, voire en réservant son application aux donations) ;
 à l’inverse, alléger l’imposition des donations par rapport aux successions ; il s’agirait d’une mesure de baisse encadrée et ciblée sur les transmissions aux jeunes générations (par exemple en modifiant le barème d’imposition des donations, les abattements applicables ou le délai de rappel des donations antérieures). Parmi ces options, qui peuvent être complémentaires, la première présente l’intérêt de contribuer également à une atténuation de la concentration des patrimoines en renforçant la taxation des héritages (cf. infra). A l’inverse, la deuxième option présente, outre un effet négatif sur les finances publiques324, le risque de renforcer la concentration patrimoniale en augmentant les montants transmis nets d’impôt.


Micro foncier + LMNP en micro

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #48 22/02/2018 20h04

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1938  

L’option au réel vous engage pour 2 ans ; en revanche le micro-BIC ne vous engage à rien du tout. Donc vous pouvez tout à fait faire 1 an en micro-BIC puis passer au réel l’année suivante.

Vous êtes déjà en retard pour 2018 puisque "Cette option doit être exercée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle le contribuable souhaite bénéficier du régime réel." (Bofip). Mais je crois me rappeler que plusieurs foreumeurs ont exercé l’option plus tardivement dans l’année sans que ça pose de problème : à confirmer.


Bonjour chez vous, numéro 6.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #49 22/05/2018 08h31

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   920  

On retrouve dans de plus en plus de discussions le fait de conseiller la fausse annonce ou la personne qui se vante d’avoir fait telle fausse annonce pour avoir tel retour.
Personnellement cela me choque.
Cela me choquerait tout d’abord de rédiger une annonce fictive dans le seul but de tâter le marché, c’est se moquer ouvertement du fait que ce sont des êtres humains qui vont vous envoyer un message ou une demande, je ne le ferais pas, simple marque de respect envers les autres. Ensuite cela me choquerait encore plus si j’apprenais que l’annonce que je convoite, que ce soit pour acheter ou louer, est fictive. C’est énervant.
C’est à mon avis à éviter au maximum pour ne pas dire proscrire, il existe d’autres moyens d’apprendre un marché, observer, regarder les annonces, tisser un réseau avec les agents locaux qui sont parfois de bon conseil.
Il faut arrêter de penser que sur internet tout est permis, ce n’est pas que du virtuel. Même si ce n’est pas très grave, il me semble normal de rappeler ces évidences.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #50 29/07/2018 19h20

Membre
Réputation :   43  

Non c’est l’ensemble des revenus qu’il faut prendre en compte.

Votre impôt sur les revenus salariaux ne va pas augmenter (si ceux-ci restent identiques), mais c’est vos revenus BIC qui risque d’être imposés à un taux plus élevé.

Dès que vous dépassez le seuil des X%, vous êtes imposé à X% sur tout ce qui dépasse.

Quelqu’un qui atteint le TMI de 30% sera imposé :
- à 0% sur les 10 000 premiers euros
- à 14% sur les 20 000 suivants
- à 30% sur le reste.

C’est le principe des tranches d’imposition.

Dernière modification par Philref92 (29/07/2018 19h21)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #51 06/08/2018 12h03

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2207  

hvadu17 a écrit :

Cependant j’ai pas eu de réponse claire.
Pour la TMI, qu’est ce qui est réellement pris en compte?
Les revenus salariaux + revenu BIC imposable.?

J’imagine (peut être à tort) qu’il y a 2 déclarations  : 1 pour revenus salariaux et fonciers
                                                                         et 1 pour revenus BIC

On additionne tous les revenus soumis au barème : revenus salariaux, pensions, revenus fonciers, BIC, BNC, etc. et le barème est appliqué sur le total.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

[+1]    #52 06/08/2018 21h05

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   315  

1- je privilégierai la sci is à indivision
2- je vous conseille de poser des questions plus précises…
3- voir 1
4- à priori non, mais si c’est dans Paris, c’est pas mal

Par contre, je vous conseillerai bien de faire une présentation conforme à la charte du forum

Dernière modification par lachignolecorse (06/08/2018 21h39)


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #53 13/12/2018 00h20

Membre
Réputation :   36  

Bon, j’ai relu quelques données à ce sujet car j’avais simplement repris le livre déjà lu sur le LMNP.

En relisant l’article 150 UA du Code Général des Impôts et en lisant un site sur l’actualité du droit, on peut lire cela :

Pas d’obligation, non plus, de transmission à l’administration fiscale du nombre et du montant total brut des transactions lorsque « les plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux de biens meubles ou de droits relatifs à ces biens » n’excèdent pas 5 000 euros (CGI, art. 150 UA). Étant précisé que les meubles meublants, les appareils ménagers et les automobiles ne sont pas soumis à cet impôt et ce, quel que soit leur prix de cession. Dès lors, il n’est pas nécessaire d’informer l’administration fiscale à leur sujet.

En parallèle, voici aussi une définition exacte du législateur concernant les meubles meublants.

Et selon ce lien, il semblerait que les "éléments de cuisine dès lors qu’ils sont scellés au mur" soient considérés comme d’"immeuble par incorporation."

In fine, d’après ce que je comprends et de ce qu’en dit votre notaire, vous semblez effectivement être dans le cas d’une exonération. Il serait bien qu’une personne plus compétente en droit ou ayant l’expérience de plus-value en LMNP vienne confirmer nos réflexions.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #54 13/12/2018 12h12

Membre
Réputation :   49  

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3788-PGP a écrit :

2. Biens exonérés
80
Les exonérations applicables aux plus-values immobilières ne sont pas applicables aux plus-values réalisées lors de la cession d’un bien meuble, sous réserve de la précision apportée au III-F § 320 du BOI-RFPI-PVI-10-40-10 relative aux péniches ou bateaux à usage d’habitation principale.
En revanche, trois exonérations spécifiques sont applicables.
a. Meubles meublants, appareils ménagers et automobiles
90
Les meubles meublants, les appareils ménagers et les automobiles sont expressément exonérés (CGI, art. 150 UA, II-1°). Toutefois, l’exonération ne s’applique pas à ces biens lorsqu’ils constituent des objets d’art, de collection ou d’antiquité pour lesquels l’option prévue à l’article 150 VL du CGI a été exercée.

Pour moi, vous êtes exonéré.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #55 12/01/2019 18h17

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2207  

Mon avis est que vous vous compliqez un peu la vie. A votre place, j’achèterais les biens à louer en propre (en indivision 50% / 50% si jamais vous êtes en séparation, sinon c’est la communauté que les achète) : vous évitez toute ambiguïté avec la securité sociale des indépendants (qui remplace le RSI depuis début 2018), vous évitez des frais associés à la SARL, et vous serez dans une bien meilleure situation le jour où vous vendrez ces biens (je préfère ne pas trop détailler), entre autres.

Ca ne change rien au niveau du statut LMNP ou LMP (le seuil LMP est d’ailleurs de 23 000€ de recettes au niveau du foyer fiscal, pas 2 x 23 000€, mais de toute façon vos autres revenus font que vous devriez rester LMNP), au niveau de la comptabilité qu’il vous faudra faire tenir, vous aurez plus facilement (et pour moins cher) un compte bancaire dédié à l’activité de location meublée, etc.

De toute façon, je doute que la securité sociale des indépendants se manifeste spontanément pour vous réclamer quoi que ce soit. Avec le RSI, il fallait faire la démarche de s’y inscrire (et seul le gérant de la SARL de famille était concerné… et je ne vous décrit pas les complications que j’ai eu pour changer de gérant le jour où l’un des conjoints a cessé d’être salarié).

L’argument qu’une SARL de famille faciliterait la transmission future ne me semble pas très consistant (vous feriez sans doute un cadeau empoisonné à vos enfants en leur transmettant des parts d’une SARL de famille, plutôt que des immeubles -qu’il vendront sans doute-, sachant qu’il préféreraient sans doute du cash), encore plus quand on réalise que vous avez 28 ans seulement (donc la transmission; ce n’est pas pour tout de suite…).

Note : J’ai investi en 2003 pour devenir LMP à travers une SARL de famille. Depuis, je n’ai fait qu’en découvrir des inconvénients, et le fait qu’aucun des prétendus avantages ne m’était d’une réelle utilité. Si c’était à refaire, j’investirais en direct.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

[+1]    #56 29/01/2019 12h09

Membre
Réputation :   93  

Bonjour

Oui il y a des demarches pour la TVA . le centre d’impot vous les indiquera le plus surement ( je n’ai pas le detail je n’ai fait que l’achat en secondaire).
il y a une part a retrocédée ( a priori 10%)  pour l’acheteur sur la durée

d’ailleurs peut etre que le " NET Vendeur " incluait deja cette retrocession pour que votre "Net " soit juste ( j’en doute, je ne vois pas l’interet pour l’AI)

quelques liens
https://www.lerevenu.com/immobilier/inv … e-services

https://www.kp-finance.com/guides/impot … -services/

vous pouvez vendre vous meme, vendre en centrale , en AI …. au bon prix  et le mieux c’est de prendre le temps de vous faire une bonne idée  ( Patrim ne vous aidera surement pas la dessus ce n’est pas assez liquide)

Cdt

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #57 29/01/2019 13h04

Membre
Réputation :   36  

Bonjour rentierpeutetre.

Si cela peut vous aider, vous pouvez regarder les ventes qui se font à ce sujet sur différents sites :
- Recherche "LMNP EHPAD" sur LBC : vous avez des exemples de rédaction d’annonces
- Dans votre rédactionnel, il faudra mettre en avant les avantages pour un acquéreur en LMNP dans l’ancien
- Des spécialistes existent dans le cadre de l’achat/revente en LMNP EHPAD.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #58 12/02/2019 09h03

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   120  

Soit vous êtes déjà en activité et dès lors vous inscrivez votre canapé au bilan (immobilisation corporelle) pour sa valeur d’achat.

Soit vous n’êtes pas encore en activité et dans ce cas vous inscrirez votre canapé au bilan lors de votre début d’activité (ou lors de la mise en location), pour sa valeur vénale, que vous pourrez à mon avis sans grand risque estimer au niveau de la valeur du neuf (même si l’on sait qu’il aura déjà peut-être perdu -25% même s’il est resté dans le carton).

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #59 02/12/2019 08h18

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   315  

Bonjour.

Votre comptable doit uniquement prendre la valeur estimée du bien par l’agence (il est bon d’avoir une  autre estimation en cas de controle). Le comptable doit déduire le foncier et amortir le restant suivant sa règle habituelle (soit par composants soit sur une durée donnée).

Pour les textes, je vous laisse chercher dans les files lmnp.


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #60 02/12/2019 10h27

Membre
Réputation :   49  

Bonjour,

D’accord avec lachignolecrose.
Vous ne devez plus distinguer les frais de notaire, agence, travaux, etc antérieur à la date de mise en location meublée.

A la date de mise en location meublée, vous devez déterminer la valeur réelle du bien, et amortir sur cette base.

Attention aussi aux déficits fonciers déduits et vérifier que vous avez bien loué l’immeuble 3 années consécutives suivant l’imputation des déficits.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #61 05/12/2019 07h18

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   315  

Si votre appartement est estimé à 100, il faut retirer 15 pour le terrain qui est non amortissable. Le comptable amortira les 85 restants.

Le 15 pour le terrain est à estimer par vous (sur base de valeurs foncières locales) ou par votre expert-comptable compte tenu de ses "habitudes".


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #62 05/12/2019 08h23

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1938  

xFFx : vous devriez relire ce message : (24/31) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Sinon, je plussoie ce que disent lachignolecorse et michmouch.


Bonjour chez vous, numéro 6.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #63 06/05/2020 10h21

Membre
Réputation :   4  

Bonjour à tous,

ci dessous un message de mon comptable, à remettre dans le contexte de la crise COVID.

"

COMPTACOM a écrit :

Chère Cliente, cher Client,

Le fonds de solidarité est prévu par 2 décrets de mars et avril 2020 ;

Il s’adresse aux commerçants, artisans, professions libérales et autres agents économiques, quel que soit leur statut (société, entrepreneur individuel, association, etc.) et leur régime fiscal et social.
Il est accessible aux TPE de 10 salariés ou moins, avec un CA annuel inférieur à 1 million d’euros et un bénéfice annuel imposable inférieur à 60 000 euros sur le dernier exercice clos.
L’aide sera versée aux entreprises qui ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public ou ont perdu plus de 50% de leur chiffre d’affaires en mars 2020 par rapport à mars 2019. Elle est renouvelée en avril.
II n’est pas accessible aux titulaires d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de retraite au 1er mars 2020 et les personnes ayant bénéficié de plus de 800 € d’indemnités journalières de sécurité sociale en mars ou avril 2020.

A ce jour, les conditions des décrets demeurent inchangées mais une mise à jour du FAQ en date du 29/04/2020, par les services de l’Etat, indique sans autre précision que les loueurs en meublé non professionnels ne sont pas éligibles au fonds de solidarité (point 27).

Pour les loueurs qui auraient bénéficié du fonds, le FAQ précise que l’administration pourra réclamer la restitution de tout ou partie de l’aide s’il s’avère que le demandeur n’y avait pas droit ou pas en totalité (point 11).

Nous continuerons à vous tenir informés des évolutions de ce dispositif au fur et à mesure des précisions qui seront apportées par le Ministère de l’Action et des Comptes Publics. 

Cordialement,

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #64 24/05/2020 11h34

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1938  

Un expert comptable vous fait toujours payer sa mission par exercice. Donc, que vous le missionniez dès le début, ou 7 jours avant de déposer la liasse fiscale, le coût sera le même. Donc, prenez-le dès le début, vous aurez une personne à qui poser vos questions !

Travaux : effectivement vous ne pouvez pas les déclarer en tant que tel. Mais vous devriez les retrouver plus ou moins dans le surcroît de valeur de l’appartement estimé avant location.

Estimation de la valeur : c’est toujours sous VOTRE responsabilité. Mais prenez des sources écrites pour avoir de quoi argumenter en cas de redressement fiscal. Par exemple Patrim + DVF (pour des biens similaires) + 3 estimations d’AI.

Ces sources estiment toujours le bien avec le terrain. Etablir la valeur du terrain est là aussi sous votre responsabilité. Vous pouvez faire 10 ou 20 %. Sinon, j’ai posté quelque part sur le forum la méthode préconisée par le Conseil d’Etat. Vous devriez la retrouver avec une recherche sur les bons mots clés.


Bonjour chez vous, numéro 6.

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #65 07/07/2020 13h09

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1938  

Voir ce message, en réponse à une personne qui voulait réévaluer plus cher, parce qu’elle a construit "pas assez cher" à son goût ; vous vous considérez que vous avez acheté "pas assez cher" ; la situation est un peu différente, mais le problème dans le raisonnement est exactement le même :
Comment amortir une construction neuve en LMNP ?

Pour GBL qui demandait les textes : tout simplement, l’article 38 du CGI :

1. Les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d’origine.

Cette valeur d’origine s’entend :

a. Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, du coût d’acquisition, c’est-à-dire du prix d’achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien et des coûts d’emprunt(…)

Il n’y a pas à tortiller :
- Quand vous achetez pour louer dans la foulée, on considère que c’est l’"entreprise LMNP" qui a acquis à titre onéreux. D’où le fait que "valeur d’origine" = "coût d’acquisition" = prix d’achat  + travaux ("coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien").
Dans votre cas, c’est le prix d’achat, réparti au pro-rata des surfaces, plus les travaux.

- Pour estimer la valeur à la mise en location, il faut pouvoir considérer que les biens faisaient partie du patrimoine privé de la personne (c’est à dire qu’elle les a utilisés à titre privé, soit comme RP, soit donnés en location nue, si possible pendant plusieurs années). Ensuite, et ensuite seulement, elle les met en location meublée, et l’on considère alors qu’elle procède à un apport gratuit de son patrimoine privé vers son entreprise. Alors, et alors seulement, on applique

"b. Pour les immobilisations acquises à titre gratuit, de la valeur vénale".

Ce n’est pas "méthode au choix". C’est "une méthode par cas". a. OU b. L’un ou l’autre, selon le cas d’espèce. Votre cas étant le cas a., vous devez appliquer la méthode a.

BEGIN EDIT : Je viens de tomber sur une partie du Bofip qui dit la même chose en plus détaillé, en se basnt bien sûr sur l’article 38 du CGI BIC - Amortissements - Règles de déduction - Base de l’amortissement - Biens n’ayant fait l’objet d’aucune réévaluation - Biens acquis à titre onéreux :

140

Ainsi qu’il a été indiqué précédemment, la base servant au calcul des amortissements est fonction du prix de revient des éléments, celui-ci s’entendant du prix de revient initial pour l’entreprise considérée, c’est-à-dire de la somme qu’elle a personnellement investie pour l’acquisition de l’élément.

En règle générale, cette dernière ne saurait donc faire état :

- ni du prix de revient pour le précédent exploitant (CE, arrêt du 26 novembre 1934 n° 35428, RO, 6156) ;

- ni de la valeur de remplacement de l’élément en cause (CE, arrêt du 8 janvier 1943  n° 47669, RO, p. 247).

Le prix de revient ainsi visé résulte en principe de la comptabilité. Mais l’Administration tient de l’article 55 du CGI le droit de vérifier tous les éléments qui entrent en jeu dans la détermination des bénéfices imposables. Aussi est-elle en droit de rechercher en dehors des pièces comptables des indications susceptibles d’influencer la base de calcul des amortissements.

150

En cas de discordance entre les mentions contenues dans un acte authentique d’acquisition et celles tirées de la comptabilité, le prix d’achat figurant dans cet acte doit être retenu, à moins que les énonciations de la convention ne soient rectifiées ou contredites par des documents ayant une force probante au moins égale, ou que la preuve d’une dissimulation dans l’acte d’une partie du prix d’acquisition ne soit apportée.

Mais l’existence d’une « insuffisance de prix » même reconnue et retenue pour la liquidation des droits d’enregistrement ne saurait permettre à l’acquéreur de retenir une base supérieure au prix porté dans l’acte, si l’existence d’une dissimulation n’est pas établie (CE, arrêt du 10 juillet 1956 n° 24654, RO, p. 154).

Toutefois si, à la suite d’une procédure de redressement engagée par l’Administration au regard des droits d’enregistrement, les parties conviennent d’un acte rectificatif, l’acquéreur peut tenir compte de la valeur d’acquisition résultant de cet acte rectificatif pour le calcul des amortissements du bien en cause.

J’aime beaucoup  la partie sur la dissimulation du prix. J’entends d’ici le contrôleur des Impôts "vous êtes en train de m’expliquer que ces maisons valent beaucoup plus cher que vous ne les avez payées. Donc que le prix marqué dans l’acte authentique n’est pas la vraie valeur. Alors, de combien était le dessous de table, hmm ?".
END EDIT
Dire "je les ai payés pas cher, mais pour éviter l’impôt sur les loyers, je veux les amortir à une valeur nettement supérieure", en français courant, ça s’appelle "vouloir le beurre, l’argent du beurre et le … de la crémière".

En français juridique, ça s’appelle "fraude fiscale".

Non pas "abus de droit" comme le disait DDTee : l’abus de droit, c’est quand utilise la bonne règle (on applique la règle que l’on doit appliquer, d’après les textes), mais qu’on a réalisé l’action conduisant à cette règle dans un but d’éluder l’impôt.

Ce que vous voulez faire, c’est d’utiliser sciemment la mauvaise règle (celle qui est inadaptée à votre cas, à savoir vouloir appliquer le cas b. de l’article 38 alors que votre opération relève du cas a.), dans le but d’éluder l’impôt, donc ça s’appelle une "fraude fiscale". En français courant, ce sont des phrases qui commencent par "on n’a qu’à dire que…". Par exemple, "pour payer moins d’IR, on n’a qu’à dire que je ne suis plus résident fiscal français, en prétendant habiter chez ma soeur à Kuala Lumpur, alors même que j’habite en France." "Pour ne pas payer la PV sur la revente de cette maison, on n’a qu’à dire que c’était ma résidence principale". Dans votre cas, la phrase est : "on n’a qu’à dire qu’on applique la méthode applicable aux acquisitions à titre gratuit, alors même que c’est une acquisition à titre onéreux." Fraude fiscale.

Dernière modification par Bernard2K (07/07/2020 23h14)


Bonjour chez vous, numéro 6.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #66 03/08/2020 23h26

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   194  

Je suis très étonné par votre affirmation concernant la revente d’un bien exploité dans le cadre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

D’ou tenez vous cette information ? Il conviendrait de citer vos sources…

Je retiens de ce sujet que :
1 - La fiche BOFIP dédiée ne cite pas de condition de 1ère exploitation.
2 - La revente des biens exploités sous le régime LMNP dans les résidence de tourisme, EPHAD et autres n’induit pas la fin de la location meublée (fort heureusement - le modèle se trouverait complétement remis en cause)…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (03/08/2020 23h27)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #67 11/11/2020 17h51

Membre
Réputation :   59  

Bonjour,
Je serai moins catégorique que Gr1zzly. Relisez ce message. Le message de Bernard2K semble indiquer que le mot "professionnel" dans LMP n’a pas le sens que l’on donne à ce mot dans la vie de tous les jours ou en droit du travail. Essayez de creuser avec un juriste.
Cdt

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+1]    #68 11/11/2020 18h32

Membre
Réputation :   19  

Bonjour,

Travaillant dans les services juridiques RH militaire (DRHAA), je peux vous dire qu’il y a de fortes chances que vous vous voyez opposer un refus du chef de corps, délégataire du ministre ben là manière.

Je dis fortes chances car si le législateur a donné une liste non exhaustive du caractère accessoires des activités, il n’en a pas strictement borné la pratique permettant de déterminer de façon précise et directe le caractère accessoires d’une activité.

Certaines instructions viennent compléter cela en utilisant la technique du "faisceau d’indices" pour déterminer.

Il faut donc regarder en :
Temporalité -> combien de temps par rapport à l’activité principale ?
Impact sur le service ? > en terme de disponibilité ? De garde? Y a t’il un impact négatif, neutre ou positif pour l’institution ?
Revenue -> est de l’ordre que quelques centaines d’euros comme un petit complément tel que donner des cours ou est ce au niveau de la solde ?

Si ça dépasse la solde (jolie au passage) il y a de fortes chances que ce ne soit plus accessoires. Sans regarder le droit c’est assez logique, vous en tirez plus de revenus que votre activité en toute logique cela n’est plus un complément.

La seule exception ou le revenu " accessoire" dépassait la solde que j’ai vu était pour des militaires  dont l’impact en termes d’image était valorisant pour la défense.

Ex :  arbitre professionnel en ligue 1 (Hervé Piccirillo) revenu arbitre > solde mais gain image important.

Hors ligne Hors ligne

 

Attention Cette page est une synthèse de la discussion. Pour voir tous les messages et participer à la discussion, cliquez ici.

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur