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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/05/2018 13h39 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Bonjour à tous,

N’ayant pas trop de temps pour investir dans le locatif (recherche d’appart, renovation, recherche de locataires….) je me renseigne actuellement sur les  sociétés d’investissements locatifs clé en main.

Elles proposent des services très intéressants pour la prise en charge d’un investissement immobilier à rénover.

L’avantage : elles s’occupent de tout ou presque tout.
L’inconvénient : cela a un cout qui plombe un peu la rentabilité.

Je ne dois pas être le seul à me poser cette question, cela vaut il le coup ?

Je me dis que je n’aurais pas 10% de rentabilité mais cela permet de se constituer un patrimoine.

N’hésitez pas à me conseiller.

Mots-clés : investissements locatifs, location, rentabilité

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#2 22/05/2018 13h40 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Bonjour !

SCPI ?


M07

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#3 22/05/2018 13h43 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Ou plutôt même REITs? Quitte à déléguer et payer des frais de gestion, autant en plus ne pas payer de frais d’entrée et avoir une liquidité importante.
La différence de levier peut être comblée en grande partie par le levier inhérent au REIT x levier possible par le broker.

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#4 22/05/2018 13h55 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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J’ai trouvé une entreprise réalisant cela dans la région que je vise et leurs prestations ne m’avaient pas convaincu.

Ils avaient de bonnes fiches descriptifs des biens avec pas mal de détails mais certaines choses étaient judicieusement omises dont certaines charges, un prévisionnels des impôts à payer et leur montant du déficit foncier ne prenait pas en compte l’année blanche…

Au final, le jolie cash flow positif annoncé était nettement négatif. D’après eux, il n’y avait pas de marge de négociation sur le projet à l’inverse d’une acquisition en direct étant donné qu’ils avaient déjà acquéri le bien et j’ai de sérieux doutes sur leurs recherches dans les demandes locatives (Il y avait des annonces d’immeubles comportant des studios dans des villes ne possédant que très peu d’étudiants)

La personne m’a vendu le fait qu’ils avaient une assurance au niveau des travaux via un partenariat avec une banque couvrant (apparemment) plus de choses que si j’aurai fait appel à des artisans en direct mais ils ne vont pas jusqu’à assurer que leurs agences immobilière arrivera à louer…

Du coup je n’ai pas été convaincu par cette société. Peut être qu’il en existe des mieux…

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#5 22/05/2018 14h02 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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@blacked

Salut, quel est le nom de cette société si c’est pas indiscret ?

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#6 22/05/2018 14h28 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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JacquetInvestissement

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#7 23/05/2018 12h28 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Pour les SCPI oui je suis d’accord je suis en train d’avoir un prêt pour en acheter.

Concernant les REITs on ne peut pas les acheter à credit il me semble voilà mon problème.

Sinon au regard de l’expérience de blacked, si le cash flow est negatif et qu’il faut mettre de sa poche c’est pas top du tout.

Oui c’est pas facile de trouver la bonne société on nous raconte tout et n’importe quoi, il faut être vigilant.

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#8 23/05/2018 13h19 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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On peut très bien acheter des REIT "à crédit", renseignez-vous sur le trading sur marge et l’avance sur titres.

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#9 23/05/2018 13h25 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Parfait, je vais regarder les SIIC à crédit cela peut m’intéresser.

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#10 23/05/2018 21h58 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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blacked a écrit :

JacquetInvestissement

En regardant leur site j’ai l’impression qu’il y a un peu de “foot age” de gueule effectivement.
Dans les photos des réalisations ils mélangent des photos clairement issues de magazines de deco, de styles complètement choisis de manière incohérente…

Personnellement j’avais contacté une autre société d’investissement locatif clé en main (je ne citerai pas le nom car je ne suis pas ici pour faire de la pub, de toute façon c’est la plus connue qui sort en premier sur les moteurs de recherche) et j’avais eu une bonne impression.
Seul problème: les rentabilités ne sont pas extraordinaires. Ils font environ du 6% à Paris et petite couronne.

Dans une approche patrimoine pourquoi pas, mais dans une pure logique investissement vous n’aurez pas de cash-flow positif facilement.

Je viens de voir qu’ils viennent de se lancer à Marseille et ils annoncent du 8%, c’est peut-être plus intéressant.

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#11 23/05/2018 22h31 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Quand on regarde la société Jacquet sur societe.com, on voit une date de creation en 2016 avec 1000eur de capital.
En effet les +400 de cashflow et 12% de rendement sont totalement fantaisistes.. A ce niveau la Mr Jacquet garderait cet investissement pour lui

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#12 23/05/2018 22h47 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Capital de 1ke, adresse de domiciliation à Paris et arguments limite publicité mensongère :

Notre élaboration rigoureuse, l’emplacement, le réagencement, les travaux et l’architecture de choix, pour chaque opportunité immobilière, nous permet de proposer une rentabilité de 10% en moyenne. Les cibles prioritaires sont les appartements et immeubles de rendements que nous transformons pour obtenir une rentabilité locative optimale.

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#13 23/05/2018 23h26 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Je pense qu’avant de parler du support pour investir dans l’immobilier il vous faut répondre à ces questions :
- Quel montant cherchez vous à investir ?
- Quel apport en capital dans le montage envisagé ? Quelle capacité d’endettement ?
- Etes vous propriétaire de votre bien ? Si non comptez vous acheter à terme ?
- Quel horizon d’investissement ?
- Quelle liquidité souhaitée ? (possibilité de retrait hebdo, mensuel, annuel)
- Quelle fiscalité actuelle (taux marginal) ? Recherche d’une solution défiscalisante ?

En fonction, des ces réponses, des supports seront plus ou moins adaptés :
- Pinel, Malraux en defisc mais rentabilité très faible pour des solutions clé en main et location déléguée et engagement sur la durée
- Besoin de liquidité placement à terme foncière côtés. Dépendamment de votre compte titre, vous pourrez tirer des lignes de crédits pour bénéficier d’un effet de levier, je sais que InteractiveBrokers le fait, SaxoBank doit le faire mais je n’en suis pas sûr les autre je ne sais pas. L’avantage c’est qu’il en existe également en Allemagne, UK etc. pour mieux diversifier le portefeuille.
- Investissement fiscalement avantageux car pas de revenus fonciers (SCPI en Assurance VIe mais uniquement apport en cash) mais 8 ans pour gagner l’avantage
- Investissement immobilier avec emprunt, placement en SCPI en direct (avec emprunt amortissable ou in fine) avec nantissement d’assurance Vie en SCPI, placement plus long terme

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#14 24/05/2018 12h24 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Je vois tout à fait de quelle société vous parlez, ce qui est bizarre c’est qu’on ne trouve pas facilement de retour d’expériences négatives relatif à ces agences.

A paris, il faut être un super chasseur d’appartement pour obtenir 8 à 10% de rentabilité (il y en a); sachant que beaucoup désirent acheter dans la capitale y compris les expatriés… et pourtant les meilleurs affaires ne sont que rarement publiées alors je me dis que 6% ce n’est pas mal.

Comme vous l’avez très bien souligné le cash flow n’est vraiment pas bon.

Concernant les foncières cotées quel est le pourcentage de rendement moyen annuel ?

Est ce que c’est mieux d’acheter des foncières cotées ou des tracker ? (à crédit)

Sinon à part l’immobilier physique à crédit comment avoir des revenus réguliers ?

Les foncières cotées à crédit donnent ils quand même des revenus ou dois je attendre plusieurs années comme avec les sociétés non cotées ?

Sinon pour répondre aux question précédentes je suis imposé à 14%, propriétaire de ma résidence principale que je loue à ma famille , j’ai des SCPI à crédit c’est génial mais je dois sortir de l’argent voila pourquoi je cherche des revenus réguliers.

Dernière modification par Dubrovko (24/05/2018 12h32)

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#15 24/05/2018 16h59 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Dubrovko a écrit :

Je vois tout à fait de quelle société vous parlez, ce qui est bizarre c’est qu’on ne trouve pas facilement de retour d’expériences négatives relatif à ces agences.

A paris, il faut être un super chasseur d’appartement pour obtenir 8 à 10% de rentabilité (il y en a); sachant que beaucoup désirent acheter dans la capitale y compris les expatriés… et pourtant les meilleurs affaires ne sont que rarement publiées alors je me dis que 6% ce n’est pas mal.

Comme vous l’avez très bien souligné le cash flow n’est vraiment pas bon.

Concernant les foncières cotées quel est le pourcentage de rendement moyen annuel ?

Est ce que c’est mieux d’acheter des foncières cotées ou des tracker ? (à crédit)

Sinon à part l’immobilier physique à crédit comment avoir des revenus réguliers ?

Les foncières cotées à crédit donnent ils quand même des revenus ou dois je attendre plusieurs années comme avec les sociétés non cotées ?

Sinon pour répondre aux question précédentes je suis imposé à 14%, propriétaire de ma résidence principale que je loue à ma famille , j’ai des SCPI à crédit c’est génial mais je dois sortir de l’argent voila pourquoi je cherche des revenus réguliers.

Moi je parlais de la société investissement locatif.com, mais il y en a d’autres également (par exemple immocitiz fait des opérations pas mal d’après les réalisations sur le site).
Pour Paris IM ils font du 6% environ, c’est pas trop mal.
Ils annoncent 8% à Marseille et là on frôle la frontière avec le CF positif. A creuser.

Pour les foncières vous avez un peu de tout. Vous avez des REIT en difficulté qui versent un dividende de 17%, d’autre en bonne santé qui versent du 6% environ…

Pour les revenus réguliers vous avez aussi des actions qui versent des dividendes (hors Immo), le crowdfunding, une assurance vie (pas trop recente si possible) où vous pouvez effectuer des rachats de temps en temps.

Dernière modification par Finkbrau (24/05/2018 17h00)

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#16 24/05/2018 17h43 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Bonjour,

A titre personnel, j’ai envisagé de recourir à ce type de prestation clé en main. En effet, en fiscalité LMNP 5 à 6% sur Paris IM cela m’apparait, à première vue correct. En plus un studio sur Paris IM ocnstitue un investissement liquide (un bien bien placé sans défaut notable trouve rapidement acquéreur me semble t-il).

Cependant, le problème est celui des impayés (surtout si l’on a investi que dans un seul bien à crédit - si l’on a en plusieurs on peut considérer que le risque est mutualisé et donc beaucoup plus "acceptable").
Au regard, de ce risque éventuel (pas de loyers et un locataire à déloger), du montant non  négligeable de l’investissement et compte tenu des contraintes de gestion en direct un taux de 5 à 6% m’apparait faible.

Pour ces raisons, je réfléchis à d’autres investissements dans l’immobilier "papier". SCPI "étrangères" à la fiscalité douce et sans souci de gestion (genre CORUM ou NOVAPIERRE ALLLEMAGNE).

Dernière modification par Lmnp75 (24/05/2018 17h56)

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#17 24/05/2018 18h08 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Lmnp75 a écrit :

Bonjour,

A titre personnel, j’ai envisagé de recourir à ce type de prestation clé en main. En effet, en fiscalité LMNP 5 à 6% sur Paris IM cela m’apparait, à première vue correct. En plus un studio sur Paris IM ocnstitue un investissement liquide (un bien bien placé sans défaut notable trouve rapidement acquéreur me semble t-il).

Cependant, le problème est celui des impayés (surtout si l’on a investi que dans un seul bien à crédit - si l’on a en plusieurs on peut considérer que le risque est mutualisé et donc beaucoup plus "acceptable").
Au regard, de ce risque éventuel (pas de loyers et un locataire à déloger), du montant non  négligeable de l’investissement et compte tenu des contraintes de gestion en direct un taux de 5 à 6% m’apparait faible.

Je pense que sur Paris il est facile d’éviter ce genre d’inconvénient.
Vu la demande on peut être exigeants.
Vous avez également la possibilité d’investir dans la petite couronne très recherchée par des jeunes actifs solvables et honnêtes.

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#18 24/05/2018 18h54 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Finkbrau

Je me suis douté que c’était investissement locatif.

D’autres ont l’air bien également.

Je me répète mais c’est bizarre de ne pas avoir d’avis négatifs sur ces sociétés , en revanche elise franck elle en prend plein la tête.

Pour les revenus réguliers vous avez aussi des actions qui versent des dividendes (hors Immo), le crowdfunding, une assurance vie (pas trop récente si possible) où vous pouvez effectuer des rachats de temps en temps.

Emprunter à crédit pour des actions les banques ne suivront probablement pas et je ne veux pas de crédit consommation avec des taux élevés, le problème se serait le financement.

Qu’en pensez vous ?

Certains empruntent mais je lis aussi qu’il ne faut surtout pas investir en bourse à crédit.

Du coup j’hésite.

Oui j’ai pensé à la petite couronne c’est moins cher.

LMNP75

Je vais regarder également le crowdfounding mais je crois que c’est assez risqué même si les rendements sont élevés.

En ce qui concerne les impayés je pense qu’avec une assurance et en louant à des étudiants ou des fonctionnaires on peut limiter les risques ; j’avais entendu dire qu’en louant en lmnp, on pouvait plus facilement se débarrasser des mauvais payeurs

Dernière modification par Dubrovko (24/05/2018 18h55)

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#19 24/05/2018 19h12 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Bonjour,

Dans le type des investissements clés en main, j’avais déjà eu l’occasion de parler de la société Brilhac: Groupe Brilhac : créateur de patrimoine en immobilier d?entreprise

Je reçois régulièrement des propositions qui, sur le papier, ont l’air intéressantes. Je n’ai pas encore sauté le pas, mais je suis intéressé par des retours d’expérience si certains ont testé ou connaissent.

Ce qui me rebute, pour le moment, c’est que, contrairement à des SCPI, l’investissement se fait dans un seul bien immobilier. Les rendements sont souvent intéressants avec des baux fermes et sans aucune gestion de la part des investisseurs. Mais, Quid de ce qu’il adviendra quand le(s) preneur(s) auront décidé de quitter les lieux. Qualité du bâtiment ? Attractivité de la zone? Frais de relocation?

Ceci dit, les propositions sont diverses et variées, mais le rendements les plus intéressants portent souvent sur les bâtiments industriels ou logistiques.

Petit bémol: Face au rendement annoncé, la majorité des propositions concernent des locaux neufs à construire et la perception des premiers loyers se fait bien souvent un an après le déblocage des fonds.

Donc autant de temps, pendant lequel l’argent n’aura pas "fructifié".

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#20 24/05/2018 19h13 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Boursorama fait souvent des promos sur le crédit à des taux autour de 0,95%.
Ensuite vous pouvez les dispatcher entre fonds €, scpi et foncières cotées par exemple.

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#21 24/05/2018 19h54 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Ah oui ça peut le faire smile je vais surveiller boursorama.

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#22 24/05/2018 21h35 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Lorsque vous faites de l’effet levier sur un compte titre, il ne s’agit pas d’un crédit mais d’un tirage d’une ligne de crédit dont le taux est proche des taux directeurs plus commissions, on est très loin d’un taux revolving. L’effet levier est souvent cappé à 2.5.

Je ne vois pas pourquoi il ne faut pas investir en tirant l’effet de levier en bourse… Il ne faut clairement pas tirer la ligne de crédit au maximum au risque d’être "stop loss" à la moindre baisse mais dépendamment de votre aversion au risque et de l’investissement choisi, le tirage n’a rien de de contre indiqué.

Sur les REITs, effectivement il y a une très grande disparité entre des sociétés qui payent des dividendes à hauteurs de 18% mais sont surleveragés, investi dans des Malls et très mal notée vue la remontée des taux aux US. Ces dernières ont été très malmenées avec le trade "amazon".

Vous indiquez :
j’ai des SCPI à crédit c’est génial mais je dois sortir de l’argent voila pourquoi je cherche des revenus réguliers.

Du coup je suis un peu perdu, vous vendez vos parts en SCPI pour avoir de l’argent et demandez où investir dans l’immo pour des revenus réguliers sans avoir à les gérer soit à fortiori en SCPI ou foncières cotées !

Concernant le crowdfunding, j’ai mis beaucoup de petites lignes via credit.fr, unilend.fr, lendix.fr…

D’une la renta baisse sérieusement depuis 3 ans, de deux le taux d’impayés est juste en train d’exploser depuis deux mois !!!

Dernière modification par pierremg (24/05/2018 21h40)

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#23 24/05/2018 21h56 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Quelqu’un ici a essayé Dividom?
C’est un mixte de crowdfunding/investissement locatif clé en main.

Edit: les avis ne sont pas top, j’ai rien dit hmm

Dernière modification par Finkbrau (24/05/2018 22h01)

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#24 24/05/2018 22h02 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Finkbrau a écrit :

Quelqu’un ici a essayé Dividom?
C’est un mixte de crowdfunding/investissement locatif clé en main.

Oui j’ai essayé, mais je trouve que le site manque un peu de transparence …
Après, j’ai juste investi 1000 euros pour voir, et je n’ai pas fait de démarches complémentaires pour avoir plus d’informations.

J’ai 1000 euros en février 2017 et ils évaluent la part à 1150 euros aujourd’hui.
Normalement on devrait toucher des loyers tous les ans, d’ailleurs c’est ce qu’ils ont demandé que l’on renseigne sur notre avis d’imposition 2017, pourtant, c’est la valeur de la part qui a augmenté en capitalisation, et rien ne peut être retiré sur notre compte bancaire.

Normalement on doit pouvoir vendre notre part sur un marché secondaire, mais je ne vois aucune interface sur le site permettant de le faire.

On voit des informations sur l’espace membres (photos, relevés de compte, etc.). Mais c’est un reporting minimaliste.

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#25 25/05/2018 08h18 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Un point faible de ce genre d’investissement selon moi : le ticket d’entrée minimum.

Pour l’instant la plus part des sociétés ne travaillent que sur Paris, Lyon ou en tout cas les très grandes villes.
Certaines travaillent sur Marseille et Lille mais dans la plus part des cas on aurait du mal à réaliser ce genre d’opération avec un petit budget.

En même temps je comprend qu’un intermédiaire ne va pas se plier en quatre pour réaliser un investissement par exemple à Vierzon pour 30k et gagner un montant relativement très bas.

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