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Forums des investisseurs heureux

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#51 18/10/2018 23h24 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Croustibate29 a écrit :

J’ai un projet en cours avec EVER INVEST. Je vous ferais un bilan début septembre lorsque la prestation sera terminée à 100%.

Alors ce bilan ? 😁


Who’s the more foolish, the fool or the fool who follows him?

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#52 19/10/2018 11h46 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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@Michel
Moi aussi je dois faire un bilan je vous le fais une fois l’opération terminé mais pour l’instant
c’est mitigé.
J’ai commencé cette opération avant de connaitre ce forum. (dommage…)

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#53 19/10/2018 12h18 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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C’est tout à votre honneur de faire un bilan d’autant plus si celui-ci est mitigé (voire négatif). La nature humaine est ainsi faite que nous avons tendance à partager nos expériences réussies. Et puis les autres expériences restent sous le tapis (de souris). Or c’est souvent bien là que le partage est le plus utile à la communauté !

Deux discussions plus générales sur le sujet :
Vos pires erreurs dans la gestion de vos dépenses !
Bourse : vos pires erreurs d’investissement ?


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#54 20/10/2018 13h44 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Michel a écrit :

Croustibate29 a écrit :

J’ai un projet en cours avec EVER INVEST. Je vous ferais un bilan début septembre lorsque la prestation sera terminée à 100%.

Alors ce bilan ? 😁

Bonjour,

Comme promis je ferais un bilan, lorsque ce sera 100% terminé, il me reste un dernier combat à mener avant d’en tirer des conclusions, c’est de faire le point sur les factures avec le prestataire et nous ne parlons pas le même langage semble t-il.

De même un meuble est toujours manquant et doit être livré fin de mois.
Les locataires sont en place depuis mi Septembre et cela se passe bien à ce jour.

J’espère vraiment pouvoir clôturer ce chapitre courant Novembre, et ne manquerai pas de vous faire un retour complet, posé et réfléchi par la même occasion.

Stay tuned!

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#55 21/10/2018 12h23 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Bonjour,

Très intéressé par les retours d’experience.

Je suis basé à l’étranger et suis donc assez naturellement attiré par ce genre de service ‘clefs en main’ pour faire un investissement à Paris.

J’ai longtemps hésité à faire appel à un prestataire pour deux raisons:
- l’absence étonnante de témoignages négatifs pour des sociétés qui réalisent plusieures centaines d’operations (Fred03, je vous ai envoyé un message)
- les objectifs apparement divergeant entre le prestataire dont l’interêt est de trouver un bien et signer le plus vite possible et l’investisseur dont le but est de trouver une bonne affaire, peu importe le temps nécessaire

Après une phase de reflexion (qui se compte en année… ) j’ai décidé de sauter le pas et vous tiendrai au courant de l’evolution du projet.

Projet: trouver un appartement à rénover dans Paris pour un budget de 200k euros (je ne sais pas si j’ai le droit de donner le nom du prestataire)

Pour les déçus, qu’auriez vous fait différemment? Des conseils ou mise en garde sur des points en particulier?

Merci!

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#56 21/10/2018 15h05 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Perso j’ai sauté le pas avec un prestataire (un parmi les plus connus je pense), mais depuis le début du mandat (fin août) on ne m’a rien proposé…

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#57 21/10/2018 20h13 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Finkbrau, dans quelle ville cherchez-vous à investir par le biais de votre prestataire (si ce n’est pas indiscret)?

En parcourant vos messages je remarque que nous avons eu plus ou moins le même ‘cheminement’.

Pour ma part j’ai d’abord envisagé d’investir en province avant de m’intéresser à la premiere couronne Parisienne. Mon but etait d’essayer de deviner ce que serait le Williamsburg Parisien, chacun jugera…
J’ai donc regardé St Denis, Montreuil, Pantin, Les Lilas etc

Au final ma décision s’est portée sur Paris pour des raisons ultra classique c-a-d liquidité du bien, pas de vacance locative, une certaine valeur patrimoniale et en définitive un certain comfort (paresse?) intellectuel parce que “Paris reste Paris” comme disent les bons - et les mauvais - agents immobiliers

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[+4]    #58 21/10/2018 21h56 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Bonjour à tous,
j’avais raté ce poste ! J’ai effectué un investissement locatif avec l’une des sociétés cités au dessus et vous fait donc part de mon retour d’expérience complet.
Il y bientôt 2 ans, nous (ma femme et moi) avons décidé d’acheter notre premier bien immobilier sur Paris / proche couronne pour un investissement locatif à défaut de pouvoir/vouloir acheter notre RP.

Avant de rentrer dans le vif, quelques explications qui m’ont poussé à aller vers du clé en main malgré le forum:
- manque de temps
- gros manque de confiance en moi
- incapacité à faire quelque chose que je n’ai jamais fait. Un véritable handicap dans mon métier d’ailleurs.

J’ai contacté plusieurs sociétés citées ici par téléphone, de mémoire InvestissementLocatif & EverInvest et une autre je crois. Grâce au forum j’avais quelques connaissances en LMNP et ai pu poser des questions pointues pour tester mes interlocuteurs.
J’ai eu M. Zonta d’investissement locatif qui m’avait fait bonne impression au téléphone, précis dans ses réponses il avait l’air de connaitre son sujet, mais discours commercialement très bien ficelé (je n’aime pas trop les commerciaux !).
L’interlocuteur d’EverInvest (autant je suis sûr pour le premier cité, autant j’ai un doute sur EverInvest, certain qu’ils étaient dans ma watchlist mais j’en avais aussi un autre que dont je ne retrouve pas le nom)  m’avait fait moins bonne impression. Quelques approximations sur le LMNP, et pas vendeur pour un sou. Il m’a annoncé que ses biens avaient des défauts et que la cible locative était des étudiants étrangers avec des parents friqués, ce qui m’a moyennement rassuré.
Enfin j’ai été prendre contact directement avec Immocitiz au salon de l’immobilier parisien au milieu de la jungle de vendeurs de Pinel. Je suis tombé sur un CGP qui travaillait avec eux, ai pu discuter avec le patron et m’ont semblé sérieux. Ils m’ont invité à visiter un bien sous compromis, un en travaux, et un terminé, ce que j’ai fait dans les jours suivants.
Après hésitation entre InvestissementLocatif et Immocitiz, j’ai confié mandat au dernier cité. Les points qui m’ont convaincu: mandat gratuit, , frais moins élevés, feeling, visites qui m’ont rassurées.
Également, Immocitiz travaillait plus en banlieue (notamment secteur Courbevoie / Asnières) et InvestissementLocatif sur Paris. On m’avait fait comprendre que pour Paris, il valait mieux ne pas visiter le bien sous peine de le voir partir avant visite, et faire une offre pour bloquer l’appartement. Tous les chasseurs m’ont confirmé cela. Y’en a même un qui m’a sorti que si c’était pour visiter le bien, c’était pas la peine de prendre un chasseur et qu’il fallait leur faire confiance.
Etant un premier achat, même si je sais que le coup de cœur est mauvais conseiller pour l’investisseur, nous voulions absolument visiter. Aussi, la rentabilité était également logiquement meilleure en banlieue. Beaucoup travaillent avec des expats qui ne visitent pas, et on sent que c’est la cible prioritaire.

Nous voici donc parti pour Immocitiz.
Nous avons visité plusieurs biens (6 ou 7 au moins), sans ressentir de pression sur nos refus d’offre ce qui était appréciable. Ils ciblaient plutôt bien mes demandes. Je pense qu’il faut quand même éviter d’en visiter 20 sous peine de se faire exclure des listes, ce qui est pas illogique, certains s’inscrivent sur les listes et ne donnent jamais de nouvelles, ou rien leur convient. On comprend mieux pourquoi le mandat est payant pour certains.
Nous avons jeté notre dévolu sur un appartement à Maisons-Alfort (pas du tout notre cible de départ !), avec offre immédiatement après la visite, dont voici les caractéristiques:
- T2 de 37m²
- 160k€ (en vente à 170k€ je crois)
- 29k€ de travaux
- 14133€ d’honoraires pour Immocitiz.
- charges de copro 960€/an
pour un loyer visé de 1195€ que je trouvais aberrant et me mettait beaucoup de doute.
Après passage des chiffres à la moulinette, je trouve un CF ~ 0€ avec apport d’environ 20% et emprunt sur 20 ans, ce qui correspond à ce que je visais. Les documents obligatoires, notamment les AG de copros, ont toujours été fournis.

Les travaux, prévus pour 3 mois, ont duré 4 mois, ce qui fut une déception.
Autre point qui m’a contrarié: le bien possédait un sanibroyeur, et lors de la visite et sur la liste des travaux, il était prévu de raccorder de vrais WC, ce qui ne fut pas réalisé pour des raisons apparemment techniques (une dalle finalement trop compliquée à percer? n’y connaissant rien on aurait pu me faire gober n’importe quoi, je laisse le bénéfice du doute).
Enfin, la mise en location a été une réelle déception: on m’avait vendu un locataire avant la fin des travaux et un choix parmi plusieurs dossiers. Résultat: 1 mois pour installer le locataire et aucun choix de dossier ! J’ai deux explications possibles à cela:
- je soupçonne le loyer élevé d’avoir influé dessus. J’avais émis à plusieurs reprises des doutes sur le montant et on m’avait répondu qu’ils savaient ce qu’ils faisaient.
- je n’ai trouvé l’annonce de location avec les photos sur LBC que 10j après la fin des travaux ! (l’annonce sans photos avait été publiées quelques jours après fin des travaux).
Ensuite la recherche du comptable fut une vaste blague, le "spécialiste" conseillé par immocitiz étant incompétent, cf mes postes sur le forum à ce sujet. J’ai pris le 2ème comptable conseillé après en avoir contacté pas mal. D’ailleurs, je n’ai pas eu 2 réponses identiques quand à l’immatriculation du bien en LMNP pour une indivision, et ne suit toujours pas certain de la démarche …

Bref, ce furent les points négatifs de notre collaboration avec Immocitiz, mais je garde un bilan globalement positif, notamment dans la partie recherche / visite. On avait des agendas très compliqués, ils se sont toujours pliés à nos demandes, à nos questions, et on a même été plusieurs fois ramenés chez nous en voiture (par le CGP notamment, avec lequel j’ai eu de passionnantes discussions d’investissement, malgré des divergences de points de vue par moment).

Nous sommes à ce jour satisfaits de notre achat (un quartier très sympa, un appartement que nous aurions pu habiter, rénové avec gout, une rentabilité que je trouve bonne pour ce type d’opération, un bon accompagnement), même si le recul d’un an reste trop faible pour un avis définitif, notamment la gestion, la relocation, et la qualité des travaux.

Je suis en recherche de bien pour en faire un 2ème, cette fois-ci par moi-même. Et bah des fois je me demande si je devrais pas refaire appel à eux ! En 3 mois, je n’ai visité qu’un seul bien qui correspondait à mes critères, à croire que ce type de bien est prisé par ces entreprises avant leur mise en vente aux particuliers ! Qui plus est, bien difficile de se faire une idée des travaux tout seul.

J’ai cependant l’impression qu’Immocitiz se concentre plus sur les divisions de biens, les immeubles et les colocs actuellement.

En espérant vous avoir été utile et objectif, je reste disponible ici ou par MP pour répondre à d’éventuelles questions.

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#59 22/10/2018 09h44 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Brexiter a écrit :

Finkbrau, dans quelle ville cherchez-vous à investir par le biais de votre prestataire (si ce n’est pas indiscret)?

En parcourant vos messages je remarque que nous avons eu plus ou moins le même ‘cheminement’.

Pour ma part j’ai d’abord envisagé d’investir en province avant de m’intéresser à la premiere couronne Parisienne. Mon but etait d’essayer de deviner ce que serait le Williamsburg Parisien, chacun jugera…
J’ai donc regardé St Denis, Montreuil, Pantin, Les Lilas etc

Au final ma décision s’est portée sur Paris pour des raisons ultra classique c-a-d liquidité du bien, pas de vacance locative, une certaine valeur patrimoniale et en définitive un certain comfort (paresse?) intellectuel parce que “Paris reste Paris” comme disent les bons - et les mauvais - agents immobiliers

Pas de souci.
Vu que je ne suis pas tout seul dans ce projet (indivision avec 2 autres personnes), on a coché la case "petite couronne idf". En gros ce n’est pas Paris intra Muros car trop cher et rentabilité faible, et ce n’est pas non plus le 93.
Pour l’instant ils n’ont rien proposé, je me demande s’ils sont sérieux en acceptant beaucoup plus de mandats que leur capacité de trouver des biens avec le nombre de chasseurs actuellement sous contrat avec eux.

D’ailleurs on se pose la question si finalement il vaut mieux investir la même somme (voir moins) dans une ville de province à maxi 1h30 de Paris au lieu d’investir en IDF pour avoir 4,5% de rentabilité. Mais ça c’est un autre sujet..

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#60 22/10/2018 10h16 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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@Finkbrau

Finkbrau a écrit :

Pour la première, j’attends encore qu’ils me proposent quelque chose mais je ne suis pas pressé et j’imagine qu’il est difficile de trouver un bien qui corresponde à tous les critères.

J’avais cru comprendre que vous étiez pas pressé, passez vous par un emprunt ?

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#61 22/10/2018 14h15 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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On n’est pas pressés mais bon quand même. J’ai donné le mandat à Immocitiz aussi (finalement on nous abonne juste à la newsletter des opportunités) et de temps en temps ils trouvent des trucs vraiment pas mal. Donc les autres en 2 mois ils auraient pu trouver quelque chose je me dis.
Enfin bref on verra.

Pour l’emprunt : oui

Dernière modification par Finkbrau (22/10/2018 14h15)

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#62 22/10/2018 14h24 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Pour information, concernant investissement-locatif, j’avais signé un mandat en octobre dernier avec eux, et ils m’ont proposé quelque chose en février (qui correspondait tout à fait à mes critères). Les travaux sont en cours, je ferai un debrief plus complet quand le locataire sera en place.

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#63 09/12/2018 21h34 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Bonsoir tout le monde!

J’ai vu plein de promesses de retours sur les investissements clé en main, vous en êtes où ?

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[+11]    #64 11/12/2018 15h14 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Bonjour,

Comme promis je vous fais un retour de notre expérience avec l’une des sociétés clés en mains (dont le nom est mentionné plus haut). D’ailleurs, cela m’a valu un -1, je n’ai pas trouvé dans la charte que cela était interdit, si tel est le cas merci de me citer le passage, et j’irai corriger mon erreur.

Le contexte :
Nous sommes mis en en relation avec cet organisme via un chasseur d’appart au mois d’Avril 2018. Il s’agit de notre première opération (en parallèle avec notre RP dans un autre département).

Le projet :
Appartement T4 65m² rénové en rdc (surélevé) d’une résidence en 3ème couronne parisienne à 1min à pied de la gare du transilien pour un prix FAI 212 000€ (200 000 euros net vendeur).
Le budget travaux (mobilier compris) est de 25 000€ et les frais de chasseur estimés à 18 900€ (8.4% TTC).

Le commercial très sérieux, réactif & professionnel, fait un test de tension locative dans le cadre d’une coloc avec nos critères (Jeunes actifs, 3 fois le loyer). En 72h plus d’une dizaine de mails de personnes sérieusement intéressées. Nos doutes sur le loyer demandé s’évaporent à ce moment-là (580€/locataire X3). Rendementlocatif.com nous donne un cash-flow positif, plus de raison d’hésiter (je vais détailler cela plus loin).
Signature chez le notaire fin Mai (très bon notaire au passage qui nous sera utile pour les prochaines opérations).

Le financement :
Financement à 110% via clause acte en main, sur 25ans, à 1.7%. Nous devons sortir les 750€ de frais de dossier. Nous obtenons 1 an de différé total. Bref environ 275 000€ financés (212K FAI+ 16K FDN+ 25k travaux+18,9K Honoraire+2,6K Crédit logement).
Pour un total de 1200€ de mensualité assurance comprise sur 24 ans (première année "offerte")

De l’offre de prêt à la mise en place des locataires :
A ce stade tout se passe bien (nous sommes fin Juin), nous transmettons notre offre de prêt signée au notaire & à l’organisme clé en main afin qu’ils puissent avancer sur notre dossier. Nous sommes mis en relation avec l’architecte d’intérieur et choisissons rapidement notre planche déco.
A partir de là les choses avancent au ralenti alors que la date de signature chez le notaire est prévue début Août. Malgré nos nombreuses relances, les plans ne nous sont pas transmis, un seul entrepreneur est missionné pour les devis alors que deux étaient prévus etc…
Au final nous arrivons au 9 Août (date de signature de la vente), nous validons les plans et l’unique devis n’est pas arrêté car ce dernier comporte de nombreuses anomalies (Des éléments manquants alors que nous en avions parlé, des prestations inutiles insérées etc…).
Bref, nous signons la partie du devis pour laquelle nous sommes d’accord afin de lancer les travaux le plus vite possible et gagner du temps pour se mettre d’accord sur les autres points.

L’archi nous informe que les travaux ont bien commencé aux alentours du 13, nous l’informons que la facture a bien été envoyée à notre banque pour déblocage des fonds (première partie) et la semaine suivante nous tombons d’accord sur la seconde partie du devis.
Ma femme va sur place la semaine d’après (soit une dizaine de jour après le « début des travaux ») et constate qu’il n’y a personne sur site, et que rien n’a bougé. Excédés par cette perte de temps, nous leur passons un savon, le mensonge ayant beaucoup de mal à passer.
Donc nous sommes à 10 jours de travaux soi-disant commencés et une liste de mobiliers qui arrive seulement le 20. Nous la validons dans la journée.
Le directeur opérationnel prend la responsabilité du mensonge de l’architecte et essaye de calmer le jeu avec nous, sans pour autant nous apporter davantage de preuves matérielles de l’avancée des travaux.
Le lien de confiance ayant été rompu, nous nous rapprochons directement de l’artisan avec qui le courant passe très bien. De cette manière nous pouvons nous passer de l’archi et du directeur opérationnel comme intermédiaires et réellement savoir ce qu’il se passe (et obtenir des photos de la part de l’artisan régulièrement).
Au demeurant, le directeur opérationnel nous annonce qu’ils ne tiendront pas les délais annoncés. Ils proposent de nous rembourser cette semaine à hauteur du prorata du loyer initial estimé par « leur professionnel ».
Début septembre, l’organisme refuse de mettre en location le bien selon nos critères (pourtant prévu dans le package) donc nous nous en chargeons et trouvons nos 3 locataires pour un loyer de 650€x3 (initialement prévu à 580€x3).
La signature du bail est prévue le 14 au soir, la livraison du mobilier aura pris du retard (en même temps si la commande prend une semaine de retard ou plus, la livraison aussi !) et aura été modifiée sans notre accord (ils prennent à leur charge ce surcoût).
Avec ma femme, nous y allons 2h avant la signature du bail et découvrons que c’est bâclé, encore pas mal de travail, la déco laissée en plan par l’archi (assiette & couverts non rangées et encore sous emballage, éléments de déco parfois encore dans les cartons ou avec étiquettes, le ménage non fait etc…) et que nos remarques de la veille n’ont, encore une fois, pas été prises en compte (non transmises à l’artisan donc nous devons démonter entièrement un lit deux places avec tiroirs pour le déplacer dans l’autre chambre).
N’ayant pas le choix nous nous retroussons les manches et faisons-en sorte que l’appartement soit louable le soir même.
La signature se passe heureusement bien, et le lendemain nous allons faire des achats pour compléter l’inventaire (notamment acheter des casseroles & poêles induction qui fonctionneront sur une plaque à induction, à l’inverse de ce qu’avait pris l’archi).
La semaine suivante, l’artisan est passé lever les réserves (bricolage de finition) et remplacer le micro-onde qui ne fonctionnait pas (élément neuf encore sous carton, non vérifié par l’archi).
Un dernier élément de mobilier manquant a été livré seulement début Novembre.
L’une de nos locataires ayant donné congé au bout de seulement 2 mois pour motif de mutation a été remplacée par un autre profil béton, donc c’est une affaire qui roule.


Bref, si je dois faire un bilan le plus simple possible sur cette organisme clé en main :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16585_chiffre.jpg

Nous en arrivons à un cash-flow positif net d’impôts de 280€ par mois. Cela grâce aux loyers (tranche élevée) demandés qui sont supérieurs à ce que l’organisme avait prévu. Aussi, les locataires sont responsables de leurs charges, donc cela n’est pas pris en compte dans ce tableau. Enfin, nous n’avons pas de GLI, car ils sont tous solidaires du bail, de plus les 2 mois de caution demandés éloignent une grosse partie du risque. Malgré tout nous croisons les doigts.

Conclusion:

Pour synthétiser notre expérience, je dirais que c’est une alternative intéressante lorsque l’on n’y connaît rien à l’immobilier.
En effet il y a un cruel manque de professionnalisme de leur part, engendrant des retards, du temps perdu pour tous et aucune attention du détail (il faut passer derrière tout). Un autre défaut de taille est le manque d’honnêteté, mensonges permanents sur l’avancée du chantier ou tout autre prétexte permettant de mentir.

Une fois cela dit, ils compensent en partie ces défauts avec un geste commercial lorsque l’abus est allé loin (je n’hésitais pas à les allumer lorsque cela était justifié). Par ailleurs ils travaillent avec des artisans compétents, ce qui relève considérablement le niveau de la prestation !

Bref vous aurez compris que notre expérience est mitigée avec ce prestataire et nous ne passerons plus jamais par ce genre d’organisme.

En espérant que ce retour complet soit utile à certains d’entre vous, je reste disponible pour les questions smile

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#65 07/03/2019 11h23 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Bonjour Croustibate29,

je vous remercie pour votre témoignage sincère et suis content de pouvoir partager cette expérience côté société. Je partage totalement votre point de vue concernant l’honnêteté. Voilà ce qu’il s’est passé en interne et comment nous en sommes arrivés à une expérience mitigée pour vous.

Nous annonçons toujours un délai de chantier de 3 mois à nos clients à partir du moment où nous recevons le premier versement pour des rénovations telles que la vôtre. Malheureusement, dans votre cas, la signature a eu lieu le 9 Août mais nous n’avons reçu votre premier règlement que le 22 Août. Vous avez insisté pour que le chantier tienne des délais extrêmement courts et notre architecte, prise entre la volonté de vous dire oui et le timing chantier classique (qui est d’autant plus compliqué au mois d’Août pour les entreprises de rénovation) a commit une erreur en vous annonçant le démarrage.

Nous avons, malgré tout, tout fait pour vous satisfaire en terminant le chantier en un mois, aménagement, mobilier et mise en location incluse. Vous avez eu la bonne surprise de constater que le budget était non-seulement respecté mais était surtout moins élevé que prévu. Par ailleurs, vous ne le savez sans doute pas mais nous avons avancé les fonds pour vous à l’entreprise qui voulait stopper le chantier car elle ne recevait pas le règlement pour l’achat de certains matériaux. Enfin, nous avons avancé 10000 euros d’achat de mobilier pour que votre chantier n’ai pas de retard et encore une fois que vous soyez ravis.

Je peux parfaitement comprendre qu’on ne peut satisfaire à 100% tout le monde mais je tenais malgré tout à vous présenter nos excuses pour les désagréments que vous avez ressentis et tiens à vous assurer que dans tous les cas, l’équipe a tout fait pour vous satisfaire du début à la fin.

Dernière modification par everinvest (07/03/2019 11h43)

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[+1]    #66 07/03/2019 11h58 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Bonjour à tous,

Comme promis, je vous fais aujourd’hui un retour d’expérience sur la société investissement-locatif (je ne sais pas si on peut nommer les entreprises, mais vu qu’il s’agit d’un retour d’expérience cela semble somme toute logique de le faire).

J’ai approché la société courant octobre 2017. Rencontre avec un commercial qui m’a expliqué leur fonctionnement. Je me suis engagé dans la foulée avec eux pour un achat d’appartement à Paris (arrondissements 18-19-20 car c’est là qu’on peut trouver un peu de rendement), budget maximum tout compris à €160k, frais de dossier initiaux de 500€.

Le chasseur d’appartement m’a recontacté courant février 2018 avec une proposition sur un bien dans le 18e, dans un quartier populaire. Rendement de loyer brut sur frais totaux d’environ 6% estimés. J’ai visité le bien (qui était dans un état moyen et je pense habitable en l’état, dans une copropriété bien entretenue) dans la foulée et donné mon accord pour le projet. J’ai donc signé une promesse en mars et me suis mis en quête d’un financement (partie que je ne détaille pas ici car je m’en suis occupé moi-même. Je mentionne juste que l’offre de leur courtier n’était pas intéressante mais cela dépend des profils j’imagine).

Au final j’ai signé l’acte en juillet (cela a traîné car on a dû re-signer le compromis et refaire courir les délais car il y avait une erreur dans le 1er, erreur de l’agence qui vendait le bien.

Ensuite les choses ont un peu traîné, il ne s’est rien passé en août (pas très surprenant), et les travaux n’ont vraiment commencé que fin septembre (il fallait commander des badges de porte car je n’en avais qu’un, ce qui a pris du temps)

Les travaux ont été finis vers mi-janvier, j’ai été tenu au courant régulièrement de l’avancée des travaux. Je n’ai eu à m’occuper de rien sauf appeler Enedis pour organiser la dépose du compteur. D’ailleurs  c’est l’occasion de noter un point faible chez eux : ils sont réactifs pour donner les informations, en revanche on ne sait jamais si l’information qu’on leur donne est bien reçue, il y a un espace client pour communiquer avec les (nombreux) interlocuteurs, mais on a l’impression que certains consultent cet espace et d’autres pas. Au final il y avait bien un artisan pour accueillir le technicien edf, donc pas de problème, mais jusqu’au matin même je n’ai pas eu de confirmation que c’était le cas. Un accusé de réception de mon message aurait été appréciable, le mieux serait d’avoir un interlocuteur unique, entre les artisans, responsable de projet, architecte et autre on ne sait pas toujours à qui s’adresser.

Les travaux ont été donc finis mi janvier, super travail tout à fait en ligne avec ce qu’on peut voir sur leur site. Il y a encore eu quelques jours de flottement le temps que les diagnostiques soient réalisés et que le photographe prenne les photos pour l’annonce. A ce moment là du projet la communication serait aussi à améliorer, j’ai eu le sentiment que les choses auraient pu être un peu plus rapides.

J’ai ensuite récupéré les clés car je souhaite gérer le bien moi-même et ai mis le bien en location. J’ai pu le louer au bout d’une dizaine de jours dans le haut de la fourchette qui était annoncée (rendement brut >6%), donc très bien à ce niveau là. Par contre vu le quartier et le prix, et malgré la qualité de l’appartement, les locataires qui avaient postulé étaient pour la plupart dans des situations particulières (beaucoup d’étudiants ou travailleurs étrangers), quelqu’un qui a un profil vraiment béton trouvera un appartement de qualité comparable et mieux situé pour le même prix. Au final j’ai quand même trouvé des locataires au profil satisfaisant. Il faut garder à l’esprit sur ce point que c’était la première fois pour moi que je mettais un bien en location.

L’autre interrogation concerne la capacité à maintenir le loyer à un niveau très élevé sur le long-terme. Ca passe quand le bien est en état nickel, au bout de quelques années je ne sais pas si je trouverai toujours des locataires à ce prix là (sans faire de travaux s’entend). A voir avec le temps. Il y a aussi le problème d’encadrement des loyers qui laisse dans le flou (le loyer est bien 40% supérieur au plafond théorique dans le quartier).

Au final je suis globalement très content du projet, le timing un peu plus long que prévu mais budget entièrement respecté et niveau de loyer dans le haut de ce qui était annoncé. Bref l’essentiel est atteint, et hormis les quelques problèmes de communication la société est très pro. Je n’exclue pas de refaire un nouveau projet avec eux à plus ou moins court terme.

Dernière modification par Sheeplooser (07/03/2019 13h47)

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#67 13/03/2019 17h07 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Sheeplooser a écrit :

Bonjour à tous,

Comme promis, je vous fais aujourd’hui un retour d’expérience sur la société investissement-locatif (je ne sais pas si on peut nommer les entreprises, mais vu qu’il s’agit d’un retour d’expérience cela semble somme toute logique de le faire).

J’ai approché la société courant octobre 2017. Rencontre avec un commercial qui m’a expliqué leur fonctionnement. Je me suis engagé dans la foulée avec eux pour un achat d’appartement à Paris (arrondissements 18-19-20 car c’est là qu’on peut trouver un peu de rendement), budget maximum tout compris à €160k, frais de dossier initiaux de 500€.

Le chasseur d’appartement m’a recontacté courant février 2018 avec une proposition sur un bien dans le 18e, dans un quartier populaire. Rendement de loyer brut sur frais totaux d’environ 6% estimés. J’ai visité le bien (qui était dans un état moyen et je pense habitable en l’état, dans une copropriété bien entretenue) dans la foulée et donné mon accord pour le projet. J’ai donc signé une promesse en mars et me suis mis en quête d’un financement (partie que je ne détaille pas ici car je m’en suis occupé moi-même. Je mentionne juste que l’offre de leur courtier n’était pas intéressante mais cela dépend des profils j’imagine).

Au final j’ai signé l’acte en juillet (cela a traîné car on a dû re-signer le compromis et refaire courir les délais car il y avait une erreur dans le 1er, erreur de l’agence qui vendait le bien.

Ensuite les choses ont un peu traîné, il ne s’est rien passé en août (pas très surprenant), et les travaux n’ont vraiment commencé que fin septembre (il fallait commander des badges de porte car je n’en avais qu’un, ce qui a pris du temps)

Les travaux ont été finis vers mi-janvier, j’ai été tenu au courant régulièrement de l’avancée des travaux. Je n’ai eu à m’occuper de rien sauf appeler Enedis pour organiser la dépose du compteur. D’ailleurs  c’est l’occasion de noter un point faible chez eux : ils sont réactifs pour donner les informations, en revanche on ne sait jamais si l’information qu’on leur donne est bien reçue, il y a un espace client pour communiquer avec les (nombreux) interlocuteurs, mais on a l’impression que certains consultent cet espace et d’autres pas. Au final il y avait bien un artisan pour accueillir le technicien edf, donc pas de problème, mais jusqu’au matin même je n’ai pas eu de confirmation que c’était le cas. Un accusé de réception de mon message aurait été appréciable, le mieux serait d’avoir un interlocuteur unique, entre les artisans, responsable de projet, architecte et autre on ne sait pas toujours à qui s’adresser.

Les travaux ont été donc finis mi janvier, super travail tout à fait en ligne avec ce qu’on peut voir sur leur site. Il y a encore eu quelques jours de flottement le temps que les diagnostiques soient réalisés et que le photographe prenne les photos pour l’annonce. A ce moment là du projet la communication serait aussi à améliorer, j’ai eu le sentiment que les choses auraient pu être un peu plus rapides.

J’ai ensuite récupéré les clés car je souhaite gérer le bien moi-même et ai mis le bien en location. J’ai pu le louer au bout d’une dizaine de jours dans le haut de la fourchette qui était annoncée (rendement brut >6%), donc très bien à ce niveau là. Par contre vu le quartier et le prix, et malgré la qualité de l’appartement, les locataires qui avaient postulé étaient pour la plupart dans des situations particulières (beaucoup d’étudiants ou travailleurs étrangers), quelqu’un qui a un profil vraiment béton trouvera un appartement de qualité comparable et mieux situé pour le même prix. Au final j’ai quand même trouvé des locataires au profil satisfaisant. Il faut garder à l’esprit sur ce point que c’était la première fois pour moi que je mettais un bien en location.

L’autre interrogation concerne la capacité à maintenir le loyer à un niveau très élevé sur le long-terme. Ca passe quand le bien est en état nickel, au bout de quelques années je ne sais pas si je trouverai toujours des locataires à ce prix là (sans faire de travaux s’entend). A voir avec le temps. Il y a aussi le problème d’encadrement des loyers qui laisse dans le flou (le loyer est bien 40% supérieur au plafond théorique dans le quartier).

Au final je suis globalement très content du projet, le timing un peu plus long que prévu mais budget entièrement respecté et niveau de loyer dans le haut de ce qui était annoncé. Bref l’essentiel est atteint, et hormis les quelques problèmes de communication la société est très pro. Je n’exclue pas de refaire un nouveau projet avec eux à plus ou moins court terme.

Merci beaucoup Sheeplooser pour votre retour d’expérience.
Pourriez vous nous indiquer de quelle société il s’agit ?

(Cela m’intéresse étant moi-même en relation avec ce type de société, d’autant plus que vous avez l’air satisfsait de la prestation fournie)

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[+1]    #68 13/03/2019 17h09 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Le nom de la société est mentionné dans la 1ère ligne de mon message smile.

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#69 14/03/2019 11h46 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Je ne saurais vous rappeler la vigilance à avoir vis-à-vis de ce type de procédés.

J’ai pas mal étudié ces sociétés et leurs produits, ils sont indéniablement intéressants pour quelqu’un qui n’aurait pas le temps et c’est je pense le cas de la plupart des gens qui s’y intéressent mais les rentabilités sont souvent gonflées artificiellement.

Ces biens sont très facilement reconnaissables sur le marché locatif, ils sont souvent dans la fourchette très haute de prix et meublés avec soin.

Ce positionnement peut fonctionner vu la tension sur le marché locatif actuel et l’état impeccable du bien lors de sa première location mais le turn-over s’en trouvera affecté et vous obligera à maintenir le bien dans un état irréprochable si vous souhaitez continuer à le louer à ce prix.

Ensuite personnellement je me refuse à mettre un T2 de 30m2 en banlieue à 1200€ mais c’est surement mon côté gaucho.

Prudence donc, comme dans tous les investissements, ne prenez pas pour argent comptant ce qui est présenté et vérifiez par vous-même.

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[+2]    #70 15/03/2019 16h59 → Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? (investissements locatifs, location, rentabilité)

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Bonjour à tous,

On m’a demandé 2 fois la réalisation évoquée par Croustibate29. Elle n’était pas encore en ligne.

C’est désormais chose faite et voici donc le lien pour ceux que ça intéresse :
https://www.everinvest.fr/realisations/ … es-renoir/

Excellente journée 😊

Dernière modification par everinvest (15/03/2019 17h04)

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