Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ?

Je pense que dans tous projets de constitution d’un patrimoine immobilier e location nue, il y a un facteur incompressible qui est le remboursement annuel du capital emprunté. Celui-ci est facile à déterminer puisque dans les tableaux d’amortissement.

Ce montant annuel de capital à rembourser ne dépendra pas de votre taux de crédit, de vos travaux ou de toutes tentatives pour réduire votre impôt annuel et il va augmenter année après année jusqu’à remboursement complet du crédit.
Il faut savoir que pour rembourser 1000 € de capital, il faut 1785 € de loyers nets de toute charge pour une TMI à 30%.

Donc tout projet devrait commencer par une addition des sommes annuelles de capital à rembourser afin de savoir si votre trésorerie (ce que vous pouvez allouer à vos crédits) pourra faire face aux échéances.

Dans l’hypothèse grossière d’un crédit sur 20 ans, il faut rembourser 5% par an de capital soit un besoin de loyer net de tout de 8.925% (8.925 -30% IR-15.5% PS = 5%). Sachant qu’en fin de prêt le % du capital est bien supérieur à 5% cela entraîne que très peu de projets s’autofinancent en fin de prêt sauf à avoir une très forte rentabilité et/ou une nette augmentation de leur valeur locative.

L’accumulation de crédits établis à dates rapprochées risquent de créer un effet ciseau désagréable avec comme seule alternative la vente de biens pour couvrir les échéances. Donc on ne le redira jamais assez, l’investissement doit se faire sur des biens qui préserveront au mieux leur valeur de revente.

Carpediem

Les mises en garde des membres du forum sont importantes pour les investisseurs potentiels peu préparés surtout quand on voit la « qualité » de certains projets proposés sur ce forum et une certaine « pensée unique » qui règne dans la partie immobilière de celui ci

Etre bailleur, marchand, fiscaliste, juriste, comptable, mener des travaux à petite ou grande échelle, tout cela ne s’improvise pas. Certains ont plus ou moins les qualités nécessaires et connaissent leurs faiblesses. Et pour les meilleurs s’entourent pour les combler

La fiscalité est primordiale. Carpediem le dit très bien. Vous êtes obligé d’enchainer opération après opération et de plus en plus grosse pour ne pas être rattrapé par la fiscalité confiscatoire sur les revenus fonciers. C’est difficilement tenable à moyen /long terme, cela se finira par la revente d’une partie du patrimoine et pas forcement au meilleur moment. J’ai un ami qui a été trop gros trop vite sur son patrimoine immobilier qui a fait un burn out pour cela

La décote/ une légende urbaine souvent. En dehors d’une décote justifiée pour travaux par exemple, il est illusoire de penser à conditions de marché equivalente que la decote que vous avez  à l’entrée, vous ne devrez pas la subir à la sortie. Vous rencontrerez pour la revente de votre bien la même typologie d’investisseurs que vous étiez qui feront l’opération à leurs conditions. Je peux dire la même chose à un investisseur actions, un titre décoté à beaucoup de chance de le rester

Le portage à vie, et le fameux ce n’est pas grave si ca baisse, c’est le locataire qui paye (le fameux CF positif).  Un grand sourire, vous allez emprunter sur 20/25 ans, avant la fin de cette période, vous serez mort, divorcé, viré, expatrié, veuf, estropié, d’autres opportunités  ou tout simplement soulé … bref, le bien aura été revendu entre 5 et 7 ans, avec peu de capital remboursé, des frais d’acquisitions importants inhérents à l’achat immobilier, une situation de marché inconnue et le va et vient fiscal français. En gros, vous aurez peu de chance de choisir le meilleur moment pour sortir et forcement l’emplacement et la liquidité compte aussi beaucoup (et c’est souvent antimonique avec des rentabilités locatives fortes)
Au mieux, j’ai porté un bien immobilier 9 ans, une obligation 4 ans. Ah le buy and hold, difficile à tenir

Le CF positif, tellement dangereux pour moi car il force à chercher des biens non prime reste, pour en revenir au titre du fil, probablement la seule méthode pour enchainer les acquisitions (quand on a des revenus moyens). Mais cela ne voudra pas dire enchainer les bonnes affaires. Un peu de recul (temporel) serait nécessaire

De même et pour finir, on nous narre les réussites d’investisseurs qui travaillent dans des zones désertiques, et/ou dont les locataires ont leur solvabilité assurée par les aides sociales …n’est ce pas la "responsabilité" des autres membres de faire les mises en garde nécessaires ?

On nous parle souvent des projets en début de vie, c’est vrai aussi que nous avons assez peu de recul (temporel) sur ce forum mais j’aimerai que certains membres nous décrivent un cycle de vie complet d’un projet, de l’acquisition à la revente. Avons nous des exemples intéressants ?

Que chacun avec ses qualités et ses défauts  travaillent sur ses projets, et acceptent d’autres méthodes possibles pour investir, qui peuvent être différentes des siennes et néanmoins tout à fait valables

Dernière modification par Tssm (22/11/2015 16h56)

Pruls a écrit :

Cela fait plusieurs année que je parcours ce forum, et ma mémoire défaille, je serai également preneur d’une synthèse des témoignges les plus intéressants. Je me lance:
Philippe30
ZX 6R
Range19
DDtee
(à vous de compléter!)
…/…
A me relire je précise "intéressant":

+ Membre depuis longtemps
+ Membre étant passé à l’action
+ Membre actif sur le forum, donc producteur de contenus, si possible synthétisé dans sa présentation ou un fil

Merci de vous intéresser à mon parcours/ce que je raconte.
Pour la synthèse, j’ai l’impression de rabâcher sans cesse et pour être honnête j’en suis un peu lasse. Il suffit en fait de lire ma présentation tout comme pour les autres intervenants

Lire régulièrement les mêmes interventions sans aucun élément factuel mais juste des opinions/ sentiments à propos de l’immobilier (ou d’autre chose) ou avec toujours les même biais (penser uniquement marché Parisien par exemple et généraliser) me semble avoir assez peu d’intérêt pour tout dire. Je préfère me consacrer à la rénovation du nouveau bien acheté vendredi dernier

Pruls a écrit :

Les agences immobilières sont elles les seules à faire de la gestion immobilière? Quid des huissiers?

Vous avez déjà évoqué votre volonté d’aller vers des huissiers de justice pour faire gérer vos futurs biens. C’est une solution que je ne connais pas, je ne l’ai jamais pratiqué et ne connais aucun bailleur qui la pratique.
Le choix du locataire est un élément si important à mes yeux que j’aurais du mal à le sous-traiter. La gestion quotidienne ensuite du bien et de la location pourquoi pas…

A moins d’habiter très loin des biens gérés, il ne faut pas s’imaginer non plus que ce soit très chronophage.
Si le bien correspond à l’attente sur son marché trouver un locataire c’est sélectionner 4/5 candidats au téléphone et passer 3 heures un samedi après-midi à faire les visites…

L’huissier c’est bien le gars qui gagne sa vie si votre locataire ne paye pas, c’est ça ? (humour)

Bushi13, méfiez vous des grandes annonces des banquiers.

Il y a un an, une conseillère m’annonce qu’il est absolument impossible dans sa banque d’obtenir un prêt en locatif sur plus de quinze ans. Alors que dans le même temps j’étais en train de signer un crédit 110% sur 25 ans avec le Directeur d’une agence de cette même banque.

Si vous êtes dans une relation de confiance, tout peut s’obtenir. Je joue personnellement la carte de la fidélité, de la transparence plutôt que de tenter de duper la banque. A titre d’exemple je suis en train de signer un prêt avec différé partiel d’un an, sur un financement à 110%. Avec également absence d’IRA.

Il faut donc trouver le bon interlocuteur. Et le garder (ce qui n’exclut pas de faire jouer la concurrence ou de tester le marché).

Kabal a écrit :

Je ne suis pas du tout d’accord avec vous et d’ailleurs, c’est étrange que vous dites cela vu que vous indiquez à plusieurs reprises (ailleurs sur le forum) que la SC est une personne séparée des associés. Le fait d’être indéfiniment responsable n’est pas être emprunteur et les banques l’ont bien compris car quand vous empruntez en SC, on vous demande d’être garant comme ça la banque peut venir prélevé sur votre patrimoine personnel pour vous rembourser. Sinon, elle devrait aller voir la SC en premier et perdre du temps.

Vous avez parfaitement raison. Ce n’est pas pareil. La première partie du message était précise "les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables de ses dettes, à hauteur de leurs parts sociales". La phrase suivante était une exagération, pour bien faire comprendre : "si vous avez 50 % des parts d’une SCI qui a fait un emprunt de 300 k€ pour acheter un immeuble, vous êtes endetté à la même hauteur que si vous aviez un emprunt de 150 k€ en nom propre."
Vous avez raison : vous n’êtes pas personnellement endetté. C’est la personne morale qui est endettée. Vous êtes seulement "indéfiniment responsables de ses dettes [celles de la SCI], à hauteur de [vos] parts sociales", ce qui a tout de même une certaine importance.
Souvent, quand je force le trait pour être plus pédagogue, il se trouve des gens pour me le reprocher. Quand j’ai écrit en substance "un huissier qui délivre un exploit se comporte comme un super facteur et il n’y a aucune bonne raison de refuser sa missive", on me l’a longuement reproché.
Ca donne envie d’arrêter de forcer le trait pour être pédagogue. Mais quand on ne force pas le trait, on se retrouve juste à recopier ou paraphraser ce qui est déjà sur l’internet ("les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables de ses dettes, à hauteur de leurs parts sociales", c’est déjà dit et écrit partout). Du coup, il y a alors des gens pour qui ce n’est pas assez clair. Et on n’a pas l’impression d’apporter une valeur ajoutée si l’on fait seulement Ctrl+c puis Ctrl+V.

Sans exagération pédagogique, c’est trop ordinaire et pas assez clair, mais avec exagération pédagogique, les puristes ne sont "pas du tout d’accord". Que faire quand on ne peut pas satisfaire tout le monde ? Se taire. Au moins, on ne déçoit personne.

On peut ne pas mentir et ne pas déclarer les emprunts. Je l’ai fait avec une certaine banque dont la fiche patrimoniale n’était pas adaptée.

Remplir une fiche patrimoniale, c’est une chose. Mais je trouve qu’on n’a vraiment fini de comprendre "les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables de ses dettes, à hauteur de leurs parts sociales" que quand on a vu une SCI qui n’arrive plus à rembourser ses emprunts ni à payer ses charges de copropriété. Quand on voit de ses yeux ce que fait la banque à ce moment-là, et quelle est l’influence sur la vie des associés. C’est assez intéressant.

Après que la banque en tienne compte ou pas, je pense que ca relève de l’argumentation et vous rentrez dans les zones de flexibilité. Les recommandations CHSF ne sont pas claires je pense sur cette partie de prise en compte des prêts SCI en endettement personnel. De même, il y a une FAQ sur les recommandations qui traitent les SCI

Je l’avais lue. Je la trouve au contraire très claire et corroborant totalement ce que j’écrivais :

HCSF a écrit :

Comment calculer le taux d’effort d’un emprunteur déjà associé d’une ou plusieurs SCI ?
Dans ce cas, le montant des charges annuelles d’emprunt à inclure pour l’appréciation du taux d’effort
dépend de la responsabilité de l’emprunteur vis-à-vis de la dette de la (ou des) SCI dont il est associé.
À titre d’exemple, si l’emprunteur est responsable de la dette au prorata de sa participation au capital de la (ou des) SCI, les charges annuelles d’emprunt pourront être ventilées en fonction de cette
participation

Nous n’avons manifestement pas la même compréhension. Ca ne me pose aucun problème. Chacun doit faire ses propres recherches et en tirer ses propres conclusions. Chacun agit, in fine, sous sa propre responsabilité.

Dernière modification par Bernard2K (01/09/2023 00h16)