Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ?

Bonjour à tous, j’ai vu un bien dans mon budget (ce qui est rare) via Immocitiz, et je me demande s’il vaut le coup.

Pour les éléments financiers :
- Surface 21m² pour un studio de plus de 10 ans
- Prix à 55K (pas de FA), frais de notaire estimés à 5,7K, honoraires Immocitiz de 7K
- Loyers de 400€ dont 45€ de charges, le bien est déjà loué en LMNP sur un bail court (étudiant)
- Cashflow mensuel avant impôts légèrement négatif sauf emprunt sur 20 ans, ce que je ne souhaite pas (et sûrement impossible vu le projet)
- Renta brute de 7,2%, nette de 5,4% et TRI de 21%

Vous l’aurez compris, l’énorme problème est la part exorbitante d’honoraires, puisque Immocitiz facture 7,7% sur ses projets avec un seuil minimal à 7K. Ici, les honoraires comptent donc pour quasi 13% du prix du bien hors frais de notaire !

Même avec ce menu détail, l’opération me semble viable.

Qu’en pensez-vous ? Certains ont-ils déjà pu négocier pour passer outre ce seuil minimum chez Immocitiz?

Merci !

Bonjour Manille, le logement est sur Niort, Immocitiz ne propose habituellement rien dans ma région (Nantes). Ici le loyer est déjà assuré car locataire déjà en place, et après de rapides recherches j’ai pu voir que le loyer était bien dans la moyenne locale, tandis que le prix au m² est supérieur mais c’est un logement particulier (résidence étudiante avec quelques services type salle de sport et conciergerie).

J’ai bien utilisé cet outil, en version gratuite toutefois. Des hypothèses pessimistes (vacances, gestion + GRL GLI…) amènent évidemment un résultat différent des chiffres Immocitiz :
- Rendement brut : 6,28% contre 7,21%
- Rendement net : 4,64% contre 5,12%

Je ne suis pas tenté par le fait de faire le projet seul à Niort puisque ce n’est pas juste à côté, et il m’est impossible d’acheter quoique ce soit dans ce budget à Nantes puisque ce ne sont pas les tarifs locaux. Pour donner un ordre d’idée, je viens de voir sur LBC un studio nantais plus petit à 118K…

Bonjour Monceau, je ne comprends pas le point "bien loué = moins intéressant" puisque les rentrées sont déjà là, même si cela empêche de fixer un loyer librement et choisir son locataire. C’est en l’occurrence un bail court, donc l’inconvénient me paraît limité dans le temps. Le deuxième point est peut-être le plus gênant ?

C’était un bien loué via gestionnaire avec défisc, donc type résidence de services. Etant donné que le bien a plus de 9 ans et que le gestionnaire n’est plus là (faillite si j’ai bien compris), les propriétaires actuels peuvent le louer au tarif souhaité et à qui ils veulent. Ici ils vendent à perte selon la commerciale Immocitiz, à cause de problèmes fiscaux liés à de mauvaises déclarations.

Il s’adressera logiquement aux étudiants au vu de la surface et localisation, ou aux cadres qui travaillent sur Niort (beaucoup d’IT niveau assurances et mutuelles).

Si ma compréhension est correcte, le bien loué est moins intéressant car vous ne pouvez pas disposer de votre bien comme vous le souhaitez tant que le locataire est en place – pas possible d’y vivre, faire des travaux, changer de régime fiscale, choisir le locataire etc. Donc moins de personnes qui s’intéressent à votre bien, d’où la décote. Mais c’est plus la logique des biens classiques que des biens de service.

Vous dites que le gestionnaire n’est plus là. Donc les propriétaires louent en directe ? et avant ils avaient le bail de location avec le gestionnaire je présume ? vous êtes sûr que ce n’est plus le cas ? êtes-vous sur que votre bail sera en direct avec le locataire et pas avec le gestionnaire qui vous paie le loyer ? parce que si vous êtes en face du gestionnaire, ça change encore la donne car vous n’êtes pas autonome pour louer. Et vous n’êtes pas vraiment maitre du montant du loyer.

Vous dites que le gestionnaire a fait faillite – ça serait bien de savoir pourquoi. Il peut arriver que dans ce genre de montage le gestionnaire est un peu fictif et mandaté par le promoteur avec des loyers attractifs pour attirer et rassurer les investisseurs. Mais du moment que tous les lots sont vendus il s’avère que la gestion est déficitaire à cause des loyers hors de prix pour arriver au fameux 5% de renta brute qui semble d’être le graal recherché pour l’investisseur lambda. Et c’est là que les problèmes commencent.

La résidence a plus de 10 ans – les travaux à venir ? est-ce que l’intermédiaire vous a communiqué toutes les infos concernant les charges courantes et à venir ? avez-vous eu vraiment toutes les infos pour évaluer la rentabilité?

Vous parlez de pouvoir louer aux jeunes actifs – est-ce que c’est autorisé par le règlement de la résidence qui est à la base si j’ai bien compris, est une résidence étudiante ?

Dernière modification par Monceau (12/01/2021 14h36)

Bonjour,

Je suis nouveau sur ce forum.

En effet comme la plupart ici, je souhaite passer par un chasseur d’appartement rentable.

Ici je me rapproche d’une petite structure qui n’a pas encore été mentionné. Je pense que celles qui ont été mentionnés jusqu’ici sont les plus connus et peut être les plus chères?  Quelle serait la différence si je passe par une société non connu qui prendrai 5% sur le total?

Avez vous des retours d’expérience en plus de celles qui ont été postés ici? Pour moi cela serait un premier achat. Je ne maitrise pas tous les aspects de l’investissement notamment la fiscalité, mais le lmnp revient sans arrets. Je voudrai aussi avoir un retour sur "comment faire pour enchainer des biens suite au premier achat. Quels sont les pré requis?  (Comment bien commencer).

Si vous pouvez communiquer au moins en MP  pour des conseils je suis toute oui et très ouvert a l’apprentissage.

J’ai déjà contacté la société qui prends 500 euros a la signature du mandat, cela me rebute en effet car a coté il y a pas mal de société qui prennent leur part a la signature de l’acte authentique.

Je suis en région parisienne et étant donné que le marché est tendu, la rentabilité brut si je ne dis pas de bêtises est de 5% max selon mes recherches.

D’où le faite de passer par un chasseur de renta.

Qu’en pensez vous?

J’en pense que vous devriez vous mettre au travail si vous avez des lacunes de compétence.

J’en pense que pour enchaîner les investissements immobiliers, c’est facile, il faut justes des moyens financiers et du temps.

J’en pense que la confiance dans un prestataire, ça se mérite, surtout si c’est mon argent. Si c’est le votre, ça me gêne moins.

J’en pense que pour 500 € avant impôts, si je vous trouve un logement hyper rentable, je le garde pour moi. Franchement, c’est pas cher payé.

Dernière modification par Trahcoh (15/01/2021 15h27)

Djoerty a écrit :

Je suis assez perplexe quant a mon problème de sauter le pas. Je cherche toujours la petite bête. Et c’est aussi compliqué de savoir ou investir, les différents secteurs en ile de France.

Vous y verrez plus clair après avoir lu ça LIVRE - L’investissement immobilier locatif intelligent

Moi ce qui me laisse perplexe ce sont les frais à verser en Avance à ces sociétés avant même d’avoir signé l’acte authentique de vente.. et sans garantie de rendement.
J’ai reçu un e-mail commercial pour ce genre d’investissement clé en mains par cette société:

SERVICES

17,000 EUR minimum…… pour un projet clé en mains avec un acompte de 3K à la signature du contrat…

Alors que si je me souviens bien, la loi Hoguet/Alur interdisent le versement d’une rémunération à un chasseur/agent immobilier avant la signature de l’acte authentique.

Dernière modification par Berlin (29/01/2021 11h07)

3,000 EUR pour une étude de dossier…. c’est un peut fort.

C’est hors de prix. Vous arrive-t-il souvent de débourser 3000€ pour une simple prestation, au contours flous ? J’oserais dire pour établir un devis ?

Edit : -1 vengeur et immature de Lopazz le menteur qui perd pied, je maintiens l’alerte sur ce genre de pratique et hors de prix, aucune condescendance donc.

Dernière modification par Surin (29/01/2021 16h38)

C’est tout le problème, les conditions de la société RICHARD GROUP INVESTMENT, stipulent qu’ils n’ont aucune responsabilité en terme de résultat et que leur rôle se limite à un rôle de support..
Donc si le projet ne va pas au bout vous perdez vos acomptes et si vous mettez fin unilatéralement, vous devez solder le restant de la rémunération totale…..

Bref l’exemple ci-dessus est plutôt un attrape pigeons, il y’ a de plus en plus de personne se lançant dans ce type de business..

Dernière modification par Berlin (29/01/2021 16h10)