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#1 11/05/2019 22h54 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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Bonsoir,

Je suis LMP depuis 2008, affilié au SSI (ex RSI).

En 2012 , les amortissements (plus value court terme) sont devenus soumis à charges sociales, quelle tuile !

A présent je veux vendre, or j’ai amorti 220000€, donc 80000€ de SSI !

Je me demande comment éviter cette somme ahurissante.

Un avocat indique qu’il suffit de se radier du RCS sans vendre dans un premier temps, ainsi il n’y a pas de cessation d’activité au sens fiscal et pas de plus value constatée, avec désassujettissement du SSI et pas de revenu ou plus value soumis au SSI à compter de la radiation. J’ai peur des complications que risque de me faire le SSI.

Je me demande si passer au micro BIC (je suis au réel) ne serait pas une autre solution plus sûre (j’ai moins de 70000€ de recettes annuelles). Je resterais LMP (donc non imposables au plus values fiscales) et paierais juste un peu plus de SSI qu’au réel le temps de vendre et cesser l’activité.

Qu’en pensez-vous ?

Merci d’avance

Dernière modification par sgnu (11/05/2019 23h25)

Mots-clés : lmp, plus value court terme, ssi

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#2 12/05/2019 01h23 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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Piste à creuser : vendre quand vous prenez votre retraite (cf. exonération à cette occasion sur cession des biens pro, jusqu’à 500 k€ me semble-t-il).

Selon le mode de détention (immobilier détenu en direct ou via une société à l’IR), les possibilités diffèrent aussi.

Sinon, creusez aussi la valeur des droits que ce montant payé à la SSI va vous apporter (1 année cotisé au plafond pour la retraite de base + points de retraite complémentaire, qui représente une grosse partie de ce qui est cotisé à partir dun certain montant). Même si ça ne vaut pas 80 000€, ça en vaut quand même une partie.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 12/05/2019 15h47 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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En tant que LMP je suis déjà exonéré des plus values long terme et court terme (article 151 septies du CGI)
Ce sont les charges sociales du SSI sur les amortissements (=plus values court terme) que je veux absolument éviter, un vrai racket car rétroactif.

J’ai utilisé le simulateur du SSI, sur 80000 € de cotisations vous engrangez un peu plus de 700 points de retraite complémentaire, soit environ à la retraite 800€ brut de plus par an.
Avec une espérance de vie de 20 ans, ça vous fait gagner seulement 16000€, donc on est très loin des 80000€ du SSI !

D’où les deux solutions sur lesquelles je sollicite votre avis, celle de l’avocat spécialisé dans la location meublée (confirmée par une expert comptable spécialisée dans la location meublée depuis 25 ans) et celle du passage au micro BIC.

Personne ici n’est confronté à cette problématique du SSI ?

Dernière modification par sgnu (12/05/2019 15h50)

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#4 12/05/2019 16h46 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

Modérateur
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Le paiement de la CSG/CRDS représente déjà près de 30 k€ sur cette plus-value comptable. Et effectivement, ceci ne génère pas de droits.

Je serai concerné dans quelques années (je suis LMP et devrais bien vendre un jour…).

Je crains que la radiation du RCS ne soit pas forcément la "solution", car vous resterez alors sans doute quand même LMP (cf les récentes évolutions de la doctrine fiscale, suite à un réponse du Conseil Constitutionnel) (mais si un avocat spécialisé dans le domaine la propose… il doit savoir ce qu’il fait).
Mais pour un LMP via une SARL de famille comme moi (ou via une SNC), ce n’est pas une solution, et il reste juste la piste du micro-BIC (ou peut-être celle de passer LMNP en diminuant le CA).

Un autre paramètre à prendre en compte : combien d’ARD vous reste-t-il ? (ARD = Amortissements Reportés, en sus de ceux qui vous ont permis d’être fort peu imposés sur vos BIC les années passées) Je suppose que ces ARD peuvent compenser une partie de la plus- value comptable.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 12/05/2019 17h37 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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Celà fait plaisir d’échanger avec une personne dans une situation analogue.
Je compte prendre la retraite en 2022.

La stratégie de l’avocat est celle-ci :
- vous demandez la radiation du RCS sans cessation de l’activité fiscale, avec par exemple comme motif l’abrogation de la condition d’inscription au RCS pour être LMP fiscalement (formulaire P2 ou P4 + POi en prévenant les impôts, il vaut mieux passer par le CFE). Vous restez LMP fiscalement (le jour d’une cession) si vous continuez de vérifier uniquement les 2 critères sur les recettes.
- cette radiation déclenche le désassujettissement au SSI (car par contre pour être au SSI il faut être immatriculé au RCS, article L611-1 de la sécurité sociale, sauf meublés de tourisme), les revenus et plus values réalisés après ce désassujettissement  ne doivent pas être déclarées dans la base de cotisation des travailleurs indépendants.
De la sorte, vous ne payez aucune plus value fiscale et aucune charge sociale à la sortie, optimal …
Reste la mise en oeuvre.

Je n’ai pas constitué d’ARD, j’amortis environ 20000€ par an depuis bientôt 11 ans, pour avoir un résultat imposable qui me permet juste de valider 4 trimestres par an.
De toute façon le SSI soumet à cotisations sociales tous les amortissements passés (plus value court terme) :
plus value court terme SSI

En ce qui vous concerne, je comprends, nous avons en commun l’alternative de passer au micro BIC ou de passer LMNP via les recettes/autres revenus, pour éviter cette aberration du SSI.
Au micro BIC, rien n’empêche de rester LMP fiscalement (confirmé par mon avocat).
Mais est-on sûr d’éviter ces charges sociales sur les amortissements passés ?

Dernière modification par sgnu (12/05/2019 18h26)

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#6 13/05/2019 10h02 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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Bonjour,

La stratégie de l’avocat est celle-ci :
- vous demandez la radiation du RCS sans cessation de l’activité fiscale, avec par exemple comme motif l’abrogation de la condition d’inscription au RCS pour être LMP fiscalement (formulaire P2 ou P4 + POi en prévenant les impôts, il vaut mieux passer par le CFE). Vous restez LMP fiscalement (le jour d’une cession) si vous continuez de vérifier uniquement les 2 critères sur les recettes.
- cette radiation déclenche le désassujettissement au SSI (car par contre pour être au SSI il faut être immatriculé au RCS, article L611-1 de la sécurité sociale, sauf meublés de tourisme), les revenus et plus values réalisés après ce désassujettissement  ne doivent pas être déclarées dans la base de cotisation des travailleurs indépendants.
De la sorte, vous ne payez aucune plus value fiscale et aucune charge sociale à la sortie, optimal …
Reste la mise en oeuvre.

A mon avis ce que votre avocat vous conseille, c’est de repasser LMNP (dans la mesure du possible) et non pas de rester LMP fiscalement.
Même en cas de désinscription au RCS, si vous appliquez le régime fiscal du LMP, la SSI vous rattrapera.
Par contre passer LMNP vous évitera les cotisations SSI, et la PV sera imposé selon le régime des particuliers.
Concernant la faisabilité, je ne me prononce pas. Je suis pas certains que cela puisse aboutir mais je ne vois pas non plus pourquoi vous ne pourriez pas vous désinscrire du RCS.

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#7 13/05/2019 11h03 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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Ce n’est pas ce que m’a conseillé mon avocat, il faut bien distinguer fiscal et social.
Plus de rcs, plus de ssi.
Repasser lmnp en se désinscrivant du rcs c’etait automatique avant, avec exit rsi, mon expert comptable l’a fait.
A présent ca ne suffit plus, il ne faut plus que les 2 conditions sur les recettes pour etre voire passer lmp.
Et on ne sait qu’en fin d’annee si on est lmp ou lmnp …

Mais j’essaie comme vous d’etudier le risque de cette optimisation, meme si je ne vois pas sur quel texte le ssi pourrait s’appuyer pour réclamer. Et mon avocat a l’air sûr de lui.
Et l’alternative de passer au micro bic ? Plus de cotisations ssi, mais vous restez lmp et pas les pv ct du ssi

Dernière modification par sgnu (13/05/2019 11h36)

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#8 13/05/2019 11h39 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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Je suis désole mais vous ne pouvez pas dissocier le régime fiscal/social du statut choisi.
Vous ne pouvez pas non plus vous prévaloir du statut LMP fiscalement et d’un statut différent socialement.

La question première est de savoir si vous êtes LMP ou pas, et donc savoir si vous "désinscrire" du RCS vous fera passer sous statut LMNP.

Si vous êtes LMP, pas d’échappatoire au niveau des cotisations SSI.

Si vous arrivez a y échapper, vous éviterez les cotisations SSI mais fiscalement vous ne pourrait pas en profiter non plus.

Il n’y a pas un LMP fiscal et un LMP social. Il y a un statut : LMP, qui engendre un traitement fiscal et social particulier.

Dernière modification par MichMouch (13/05/2019 11h39)

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#9 13/05/2019 11h58 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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Je ne partage pas votre avis et vous invite à consulter le blog de Paul Duvaux, voire à le consulter, ce que j’ai déjà fait 3 fois.
Fiscalement, à présent ce n’est plus un choix après abrogation condition rcs par le conseil constitutionnel et confirmé par bofip en mars 2019 , selon recettes on sait si on est lmp ou lmnp en fin d’année. Un lmnp peut devenir lmp malgré lui, sans pour autant cotiser au ssi !
Socialement, le loueur meublé selon code sécurité sociale, article 612.1, est assujetti si plus de 23000€ de recettes et inscription au rcs, pas s’il a choisi d’etre lmp !
Donc les domaines sont bien dissociés.
Comme dit cet avocat, il faut s’appuyer sur les textes et bien distinguer fiscal et social.
Mais si vous avez des textes fiables là dessus, je suis preneur.

Dernière modification par sgnu (13/05/2019 12h15)

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#10 13/05/2019 13h23 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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Cela revient à jouer sur le fait que le code de la sécurité social n’ait pas encore actualisé ses textes pour tenir compte de la suppression de la condition d’inscription au RCS suite à la décision du conseil constitutionnel.

Mais je doute que cela dure longtemps, ils finiront bien par l’actualiser comme ça a été le cas pour le bofip sinon ça va donner une situation bancale.

Car bénéficier du statut LMP fiscalement mais pas socialement je doute que ce soit une situation souhaitée par les institutions fiscales et sociales.
C’est d’ailleurs un peu comme avoir le beurre et l’argent du beurre cette situation.

Dernière modification par lael (13/05/2019 13h26)

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#11 13/05/2019 14h24 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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sgnu a écrit :

Je ne partage pas votre avis et vous invite à consulter le blog de Paul Duvaux, voire à le consulter, ce que j’ai déjà fait 3 fois.
Fiscalement, à présent ce n’est plus un choix après abrogation condition rcs par le conseil constitutionnel et confirmé par bofip en mars 2019 , selon recettes on sait si on est lmp ou lmnp en fin d’année. Un lmnp peut devenir lmp malgré lui, sans pour autant cotiser au ssi !
Socialement, le loueur meublé selon code sécurité sociale, article 612.1, est assujetti si plus de 23000€ de recettes et inscription au rcs, pas s’il a choisi d’etre lmp !
Donc les domaines sont bien dissociés.
Comme dit cet avocat, il faut s’appuyer sur les textes et bien distinguer fiscal et social.
Mais si vous avez des textes fiables là dessus, je suis preneur.

1/ Vous citez un article (612.1 du code de la sécutité sociale) qui n’énonce pas ce que vous prétendez.

2/ Vous voulez surement parler de :

LOI n° 2016-1827 du 23 décembre 2016 de financement de la sécurité sociale pour 2017 - Article 18 a écrit :

« 8° Les personnes exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts ; »

qui confirme mon propos car il se réfère au CGI.

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#12 13/05/2019 14h53 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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Je voulais parler de l’article 613.1. du code de la sécurité sociale, je suis en voiture…
Ca ne change rien au fait que le droit fiscal et social sont séparés.
P. Duvaux vous ferait remarquer que c’est le 155 du cgi qui n’a pas été corrigé pour les besoins de la sécurité sociale alors que la doctrine fiscale a été mise à jour, bonjour le droit français…
Lael, si la doctrine sociale etait alignée sur celle fiscale, on retire la condition du rcs et cela impliquerait que tous les loueurs de meublés deviennent assujettis au ssi, autant dire la fin du meublé !
Le beurre et l’argent du beurre c’était pourtant le cas avant 2012, mais le législateur en France n’a aucun respect de la non rétroactivité et du respect des investisseurs.
On s’écarte de mon propos initial, je ne vois personne dans mon cas.
Logique, les lmp sont rares et la situation nouvelle.

Dernière modification par sgnu (13/05/2019 15h18)

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#13 13/05/2019 15h29 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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Bien! 

Puisque vous semblez sur de vous (et de votre avocat), je vous suggère de mettre en pratique votre méthode et de nous faire un retour concernant votre affiliation ou non a la SSI.
Cela fera grandement avancer le débat.

Pour ma part j’ai apporté mon point de vue et je ne saurais argumenter plus que déjà fait.

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#14 13/05/2019 15h30 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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Je ne suis sûrement pas sûr de moi sinon je n’aurais pas créé ce fil !
Je vous avoue même être très dubitatif, pas sur la logique de l’avocat mais sur la mise en oeuvre.

Donc en résumé :
- soit on met en oeuvre l’optimisation de cet avocat « trou de souris »
- soit on reste au ssi mais on fait en sorte d’etre lmnp fiscalement => plus value privée au lieu des charges sociales sur la pv professionnelle court terme
- soit on reste au ssi et on passe au micro bic : pas de pv ct du ssi, pas de pv fiscale si on est lmp fiscal mais cotisations sociales plus importantes.

Dernière modification par sgnu (13/05/2019 15h37)

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#15 16/05/2019 22h41 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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Je relance ce fil.
Je réfléchis à la piste du micro BIC pour éviter les charges sociales du SSI sur les plus values court terme (amortissements).
Mais même ici, je ne suis pas sûre qu’on puisse y échapper, outre que je ne vois pas comment calculer cette PV CT dans ce cas :
- que fait-on des amortissements passés au régime réel ?
- l’alinéa 175 du BOFIP (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5769-PGP.html) me met le doute

la plus-value relève du régime du court terme à hauteur des amortissements linéaires réputés inclus dans l’assiette forfaitaire.

Quelqu’un a-t-il un avis sur la question ?

Dernière modification par sgnu (16/05/2019 22h42)

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#16 23/05/2019 15h38 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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Bonjour à tous,

En préambule, merci de ne pas m’indiquer de voir avec la SSI car c’est ce que j’ai fait.
Pour l’anecdote, j’ai d’abord fait un mail détaillé pour être le plus explicite possible avec deux questions.
5 jours après, je reçois la réponse, "merci de contacter un conseiller SSI". Super.
Je contacte donc nos amis, la première question se voit apporter une réponse bien éloignée de la technicité de ma question mais face à laquelle il est difficile d’aller plus loin (un peu comme si on vous indique que dans la couleur blanche … il y a du blanc). Avant d’aborder la deuxième question, celle que je pose aujourd’hui sur le forum, mon interlocutrice me précise qu’il ne faut pas passer trop de temps sur les questions par téléphone car il faut "partager"; je lui réponds qu’en réalité pour gagner du temps j’avais envoyé un mail et qu’au regard du montant de mes cotisations depuis plus de 30 ans, je pensais avoir droit à quelques minutes d’explications sur leurs propres règles du jeu que je suis censé suivre aveuglément. Bref, je pose ma question (voir ci-dessous), elle m’indique qu’elle ne sait pas ce que c’est et alors que je complète en citant mes sources … elle raccroche !
Pour que nos échanges gardent un peu de tenue, vous aurez compris qu’il est inutile que je développe ma pensée.

Ma question était pourtant très simple, puisqu’une juste une confirmation. Selon le texte ci-dessous :
Depuis 2012, la constatation de plus-values à court terme réalisées par les cotisants au RSI (Régime Social des Indépendants) auxquels sont assujettis les loueurs meublés professionnels sont soumises aux cotisations sociales RSI alors que ces plus-values sont exonérées d’impôts, ce qui peut aboutir à payer de fortes cotisations RSI s’élevant à environ à 35% de la plus-value à court terme réalisée.

Pouvez-vous me confirmer qu’en 2019 il est toujours valable, et que dès lors que le bien loué en meublés durant plus de 5 ans en tant que LMP (je crois avoir vu ce seuil comme définition du court terme), la plus-value en cas de cession ne subira à aucune cotisation SSI ?  Si vous avez une source récente …

Merci à vous (et merci au SSI, pas d’écrit, pas de réponse orale, on sait jamais au cas où ils seraient enregistrés)

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#17 24/05/2019 10h53 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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Les charges SSI (40 à 44,2 % ; on choisira 43% ci dessous) prélevées lors d’une vente (sur la plus value) sont elles déductibles des futurs revenus BIC ?
Si oui, dans l’hypothèse où l’on isole les flux concernant le bien vendu (ce qui est impératif si l’on veut au final savoir la rentabilité totale de l’opération), il faut prendre en compte cette économie future de SSI et d’IR liée à cette charge déductible

Soit, en cas de bénéfice BIC futur (ce qui arrivera bien un jour si l’on a d’autres biens et lorsque l’on vendra tous ses biens), une économie future de 43% de ces taxes + taux marginal IR (30% choisi ici);
on peut donc considérer en réalité que le pourcentage des taxes SSI lors d’une vente ne seront que de (par exemple pour un taux marginal à 30%) : 43% x (1-43%-30%) = 0,1161%

C’est le même principe que pour un taux d’intérêt à 2% qui au final ne coûte que 2% moins les taxations qu’il permet d’économiser

Le racket ne serait donc "que" de 9 k€.

Nota : mon raisonnement ne marche plus pour la vente du dernier bien (cessation de l’activité meublée) qui subira alors elle, la totalité des 43%…
Idem pour ceux qui n’ont qu’un seul bien en portefeuille et souhaitent le vendre ; quelqu’un a t-il une idée pour réduire la taxation de cette dernière vente ?

Dernière modification par vieausoleil (24/05/2019 12h11)

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#18 24/05/2019 11h01 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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Allez voir les derniers post de ce file : LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ?

et de celui ci Fonctionnaire : obligation de passer en LMP au dessus de 23 k€ de revenus locatifs ?

j’attends des réponses des autres…

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#19 24/05/2019 16h08 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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Mon message a été déplacé sur ce thème,  pour éviter la cotisation SSI sur les plus-values a court terme.

En fait, même si le sujet y répond indirectement, ma question portait sur la confirmation qu’il n’y a pas de cotisations SSI sur une plus-value LONG terme.

Merci.

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#20 24/05/2019 17h34 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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Le LMP, plus précisément celui assujetti au SSI, voit sa plus value court terme (amortissements) soumise à cotisations sociales, pas sa plus value long terme, comme toute entreprise ou société.
C’est écrit ici :SSI : DSI
D’où l’essence même de ce fil.

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#21 24/05/2019 19h28 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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vieausoleil a écrit :

Les charges SSI (40 à 44,2 % ; on choisira 43% ci dessous) prélevées lors d’une vente (sur la plus value) sont elles déductibles des futurs revenus BIC ?
Si oui, dans l’hypothèse où l’on isole les flux concernant le bien vendu (ce qui est impératif si l’on veut au final savoir la rentabilité totale de l’opération), il faut prendre en compte cette économie future de SSI et d’IR liée à cette charge déductible

Soit, en cas de bénéfice BIC futur (ce qui arrivera bien un jour si l’on a d’autres biens et lorsque l’on vendra tous ses biens), une économie future de 43% de ces taxes + taux marginal IR (30% choisi ici);
on peut donc considérer en réalité que le pourcentage des taxes SSI lors d’une vente ne seront que de (par exemple pour un taux marginal à 30%) : 43% x (1-43%-30%) = 0,1161%

Votre remarque est intéressante (et relativise un peu le coût de ces charges SSI), mais votre calcul me semble faux. En effet :
  - vous n’économiserez en IR que 30% du montant des cotisations SSI,
  - la cotisation CSG-CRDS (9.7%) s’applique à la somme BIC + cotisations obligatoires
  - l’impact de la déductibilité l’année suivante des cotisations des BIC, aura en fait des conséquences toutes les années suivantes (positive ou négatives, de plsu en plus petites)
  - (et le résultat de votre opération n’est pas des %).
Donc vous récupérerez potentiellement un jour (si vous avez assez de BIC à l’avenir) 30% des cotisations au niveau de l’IR, et 33.3% (43-9.7) des cotisations au niveau de cotisations futures. Et cette économie de cotisations vous fera ensuite perdre 30% de ces 33.3% en IR, et 33.3% de ces 33.3% en cotisations. Etcetera.  Ceci donnerait (si on n’actualise pas les flux) alors : 43% x (1-30%-(33.3%*(1-30%-(33.3%*(1-30%-(33.3%*(1-30%-33.3%)) … )))) = 22.6%    (Voir Note 2 ci-bas)

Cependant, votre "43%" me semble très surévalué. Si je me fie à Cotisations SSI , pour une somme élevée, le taux marginal des cotisations SSI est seulement de 19.9% (6.50% Maladie1, 0.60% retraite de base, 3.10% Allocations familiales, 9.7% CSG-CRDS).
Si je calcule le montant des cotisations avec un BIC de 200 000 € , je trouve environ 60 000€ de cotisations (CSG-CRDS de 9.7% incluses), soit 30%. (Avec un BIC > 200 000€ ça doit diminuer)

Et avec 30% au lieu de 43%, ceci donnerait alors : 30% x (1-30%-(20.3%*(1-30%-(20.3%*(1-30%-(20.3%*(1-30%-20.3%)) … )))) = 17.5%

Et si le TMI descend à 14% (quand on vend, il est plausible qu’on se retrouve à la retraite aussi, avec moins de revenus imposables), et avec toujours 30% de cotisations, ceci donnerait alors : 30% x (1-14%-(20.3%*(1-14%-(20.3%*(1-14%-(20.3%*(1-14%-20.3%)) … )))) = 21.5%   (plus qu’avec TMI à 30%, c’est normal)

Au final, l’impact total des cotisations SSI sur PV semble proche de 20% (des amortissements déjà pratiqués), sachant que ça donne quelques droits à la retraite  (1 année cotisée au plafond pour la retraite de base, et 720 points de retraite complémentaire soit 855€/an de pension au taux plein) qui valent en gros environ la moitié de ces 20%.

Note 1 : Il y a encore des approximations, et sans doute des erreurs, dans ces calculs, mais on cherche surtout à évaluer un ordre de grandeur.

Note 2 : En fait, j’ai calculé, année par année, l’impact sur l’IR et sur les cotisations, et pour 43% de cotisations SSI et 30% de TMI IR ça donne (après 5 ans l’impact devient négligeable) :
…………………….          https://www.devenir-rentier.fr/uploads/323_capture_ssi_lmp.png


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#22 25/05/2019 13h10 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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" la cotisation CSG-CRDS (9.7%) s’applique à la somme BIC + cotisations obligatoires"

L’impact est à préciser car pas clair dans mon esprit … (un exemple m’aidera peut-être à comprendre) ; apparemment ici : "30% des cotisations au niveau de l’IR, et 33.3% (43-9.7) des cotisations au niveau de cotisations futures." vous enlevez CSG - CRDS du total cotisations ; pourquoi ?
En fait je crois que nous avons tous les deux raison… rires  (hormis le passage de 43% à 43 - 9,7 = 33,3%) ;
Tout dépend du cas de figure.

prenons un exemple : l’année N vous avez une hausse de BIC de 100 liée à une vente (réintégration des amortissements, donc plus value CT ; l’année N+1 vous avez également un BIC de 100 ; alors :

a)si vous avez moins de 90 k€ de recettes (En fait, l’impact dépend aussi des recettes du LMP) :
BIC N = 100 dû à plus value CT (cas de "sgnu" ; et en général le cas de beaucoup ici, c’est à dire ceux ayant recettes < 90 k€) ; donc IR = 0 et SSI N = 33,3

en N+1 :
si votre BIC était lié à l’activité, alors votre BIC "corrigé de ces charges" sera : 100 - 33,3 = 66,7 ; (SSI + IR) N +1 = 66,7 x (33,3%+30%) au lieu de 100 x (33,3%+30%), soit une économie de 33,3 x (33,3%+30%)
donc la perte de cash de l’opération de vente ayant conduit à la hausse de 100 du BIC N, sera de : 33,3 en N - (30%+33,3%) x 33,3 en N+1, soit 33,3 x (1 - 30% - 33,3%), soit 12,22  au lieu de 33,3
L’impact est donc de 12,22%

En N+1 si votre BIC de 100 était lié en totalité à une vente, alors votre BIC "corrigé de ces charges" sera : 100 - 33,3 = 66,7 ; (SSI + IR) N +1 = 66,7 x (33,3%+0%) au lieu de 100 x (33,3%+0%), soit une économie de 33,3 x (33,3%+0%)
donc la perte de cash de l’opération de vente ayant conduit à la hausse de 100 du BIC N, sera de : 33,3 en N - (0%+33,3%) x 33,3 en N+1, soit 33,3 x (1 - 0% - 33,3%), soit 22,21 au lieu de 33,3
L’impact est donc dans ce cas de 22,21% ; ce qui correspond environ à votre %

Sauf que, le BIC positif de 100 en N+1 ne fait "que 100" parce qu’il a subi la baisse des 33,3 de N… il aurait normalement dû être de 133,3 ; il y aurait alors bien eu IR 30% sur ces 33,3 qui ne sont pas liés à la vente de N+1…. et on retombe sur 12,22%
Dans le pire des cas (activité seule donc hors vente) toujours déficitaire d’au moins 33,3 il faudra en effet attendre qu’elle le devienne moins ; ce qui arrive forcément un jour…

Donc sauf erreur de ma part (et c’est exactement le même principe pour les pourcentage d’intérêts) l’impact final n’est que de 12,22% dans la grande majorité des cas

"sgnu" : en investissant dans d’autres opérations, vous dégagerez bien un jour un peu de BIC positif avec ou hors vente afin de réduire la douloureuse ; sans vente, donc sans charge supplémentaire SSI,  un investissement LMP génère un BIC positif en moyenne au bout de 6 ans ; donc si vous gardez un deuxième bien plus de 6 ans (ce qui est parfois souhaitable pour amortir les frais d’enregistrement, ou parce qu’on en a assez d’acheter et de vendre), ou si vous souhaitez enfin avoir du cash, alors vous auriez un BIC positif si vous n’aviez pas déduit les SSI de la première vente ; le cas critique et cher est celui de la dernière vente et de la fin d’activité

"- (et le résultat de votre opération n’est pas des %)."

je ne comprends pas votre remarque ; il s’agit du pourcentage appliqué aux valeurs absolues de la hausse du BIC liée à la vente (donc propre à chacun d’entre nous)

Origine de mes 43% :
Dans votre file "LMP et investissements locatifs" (7/9) LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs
je cite les messages de mai 2018 suivants :
Cricri77000 "D’après mes renseignements , 41 a 43 % des bénéfices seront prélevé en tant que LMP. Le reste imposé sur le revenu"
Michmouch "Ensuite prélèvements sociaux minimum non car les 43% payé au RSI sont des charges sociales"
et vous même :

Les cotisations (détaillées ici) incluent la CSG, et ne sont pas exactement de 43% (tout dépend du montant des BIC), et ouvrent aussi des droits (couverture sociale, retraite, invalidité, etc.).

L’ordre de grandeur des cotisations est actuellement de (avec 40% à 110% du PASS) 40% à 44.2% :
     3.16% à 6.35% pour assurance maladie   (ouvre des droits)
     0.85%              pour indemnités journalières
    17.75%             pour retraite de base  (ouvre des droits en proportion)
     7.00 à 8.00%   pour retraite complémentaire  (ouvre des droits en proportion)
     1.30%              pour invalidité - décés   (ouvre des droits en proportion)
     9.70%              CSG - CRDS
     0.25%              formation pro
… dont la majeure partie ouvre des droits, ou (CSG-CRDS) serait de toute manière à payer.

C’est bien pour éclaircir ces points de fiscalité que j’ai sollicité des personnes ayant l’expérience de la vente en LMP.

"Sgnu et Trempels" : si la plus value LT des LMP peut-être soumis à SSI ; la condition étant qu’il fasse plus de 90 k€ de recettes ; voir le diaporama fourni par Bernard2K ici le 17 mai 2019 : (5/5) LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP…

Dernière modification par vieausoleil (25/05/2019 13h25)

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#23 25/05/2019 14h10 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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Si le BIC est élevé (bien supérieur au PASS, plafond de la sec soc), le taux est bien plus faible que 43%, car le taux pour la retraite de base n’est plus de 17.75%, mais presque 0. Mes chiffres s’appliquaient avec un BIC entre 40% et 110% du PASS…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#24 28/05/2019 12h58 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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Bonjour, je suis nouvelle sur le forum mon passage forcé (si celui ci est confirmé je vient de faire un rescrit à administration fiscale) de lnmp à lmp m’inquiète beaucoup….. je n’ai pas de grande connaissance en comptabilité que donne donc la plus value à court terme en cas de cessation d’activité ? Dans 20 ans quand j’aurais tout amortit je ne pourrais pas arrêter cette activité sans payer des énormes sommes ?

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#25 28/05/2019 13h47 → LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? (lmp, plus value court terme, ssi)

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Nul ne vous oblige à cotiser au ssi, auquel cas vous ne risquez rien.
Les greffes ont même eu comme consigne de recommander aux loueurs de meublés de se desinscrire du rcs.
A priori, aujourd’hui si vous tentez une immatriculation vous devriez être rejeté partout

Dernière modification par sgnu (28/05/2019 14h14)

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