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#126 05/05/2020 12h53

Modérateur
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praden a écrit :

En l’absence de position nationale de l’Urssaf, se peut il quant fonction des caisses locales ou des interlocuteurs des réponses différentes soient apportées et  de surcroit non écrites.

Si on se réfère à comment a été traitée (et est encore traitée) la PUMA (même en présence de régles nationales assez claires à présent), il ne fait guère de doute que des réponses très différentes seront apportées.

La position de plusieurs pro du domaine, déjà détaillée sur ce forum plusieurs fois (je vous laisse chercher où, il y a déjà ici), est que ces LMNP qui ont subi un passage en LMP du fait de la suppression de la 3ème condition, comme les nouveaux LMP qui ne respectent pas la 3ème condition qui a été supprimée, qui font de la location meublée "longue durée" (cette notion n’existe pas telle quelle, mais qualifie ceux qui ne font pas de location "courte durée") n’ont pas d’obligation de s’inscrire à la SSI (et s’ils essaient, dans certains cas la SSI refusera même leur inscription !).

De manière pragmatique, je doute que (même si, vu le track record de l’URSSAF, si on se fie à lecerclelafay.fr , rien n’est à exclure) le SSI lance une quelconque campagne pour inciter ou forcer les personnes concernées (LMP "longue durée" non immatriculés comme tels à la SSI) à régulariser, tant que les textes sont comme ils sont actuellement.


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#127 23/05/2020 00h38

Membre
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Bonsoir,je suis lmp non inscrit rcs comme certains ici,et la déclaration d’impôts approchant j’aimerais savoir si il y a du nouveau concernant l’assujettissement au rcs depuis le dernier post. Merci à tous.

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#128 17/10/2020 11h38

Membre
Réputation :   54  

Bonjour à tous,

Cela fait quelques temps maintenant que j’apprends concernant le statut LMP et ces spécificités.

Après la lecture de cette file et d’une bonne partie du Bofip sur le sujet, je ne trouve pas la confirmation à 2 questions que je pense assez simple, peut-être tellement évidente quelles ne sont jamais explicitées.

1- Pour déterminer si l’on peut bénéficier de l’article 151 septies et donc de l’exonération d’une partie de la taxation lors d’une revente, une des conditions est d’avoir moins de 90k€ de recettes (taxes comprises).

Par exemple lors d’une vente à 200k€ en année N avec en plus des recettes de 50k€ sur d’autres biens en location, le montant total des recettes pour cette année N est-il bien de 250k€ ?

Le capital restant du à la banque, dans le cas ou la vente se ferait 4/5 ans après l’achat est-il à prendre en compte dans le calcul des recettes ? Ou d’autres éléments ?

2 - Il est indiqué une exonération partielle entre 90k€ et 126k€ mais que cela veut-il dire ?

Exonération totale jusqu’à 90k€ et partielle pour la tranche entre 90k€ et 126k€ ? Alors comment la calculer ?

Aussi, si le montant des recettes dépassent 126k€, la totalité des recettes sera soumise à IR et SSI pour les PV court terme ou uniquement la partie au dessus de 126k€ ?

D’avance merci pour votre aide.

Dernière modification par Ribeiro (17/10/2020 11h40)


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[+1]    #129 17/10/2020 14h44

Membre
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Réputation :   277  

Ribeiro a écrit :

1- Pour déterminer si l’on peut bénéficier de l’article 151 septies et donc de l’exonération d’une partie de la taxation lors d’une revente, une des conditions est d’avoir moins de 90k€ de recettes (taxes comprises).

Par exemple lors d’une vente à 200k€ en année N avec en plus des recettes de 50k€ sur d’autres biens en location, le montant total des recettes pour cette année N est-il bien de 250k€ ?

Il s’agit de 90k de Chiffre d’affaires (TTC), donc des loyers.
Il y a donc 50k de loyers (<90k) pour l’année N, il y a exonération de plus value (CT et LT) du bien si détention depuis 2 ans et LMP exercé depuis 5 ans.

Ribeiro a écrit :

Le capital restant du à la banque, dans le cas ou la vente se ferait 4/5 ans après l’achat est-il à prendre en compte dans le calcul des recettes ? Ou d’autres éléments ?

J’ai l’impression que vous confondez la fiscalité/comptabilité et tout ce qui est matière de cashflow/remboursement de capital.
Que vous ayez emprunté ou payer cash votre appartement, il n’y a pas de différence sur ce plan là. Le fait d’emprunter permet de payer et déduire des intérêts d’emprunt et d’assurance prêt au niveau comptable.
Le capital restant dû à la banque pourra néanmoins occasionner des indemnités de remboursement, qui devraient passer en charge.

Ribeiro a écrit :

2 - Il est indiqué une exonération partielle entre 90k€ et 126k€ mais que cela veut-il dire ?

Exonération totale jusqu’à 90k€ et partielle pour la tranche entre 90k€ et 126k€ ? Alors comment la calculer ?

De mémoire, je n’ai pas souvenir d’avoir vu un taux ou un seuil pour l’histoire de la tranche entre 90k et 126k, il est toujours mentionné "exonération partielle" mais sans précision supplémentaire.

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[+1]    #130 17/10/2020 15h06

Membre
Réputation :   1  

Bonjour,

L’exonération article 151septiès du CGI est effectivement partielle entre 90 et 126 K€ de recettes (CA). Elle se détermine comme suit :

% d’exonération de la PV (court terme et long terme) = (Total recettes moins 90 K€) / (126 moins 90 K€)

Exemple, si vos recettes sont égales à 100 K€, l’exonération de la PV s’élève à =
(100 - 90) / (126-36) = 27,78% de la PV.

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#131 17/10/2020 16h42

Modérateur
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Réputation :   2249  

Zera a écrit :

Ribeiro a écrit :

1- Pour déterminer si l’on peut bénéficier de l’article 151 septies et donc de l’exonération d’une partie de la taxation lors d’une revente, une des conditions est d’avoir moins de 90k€ de recettes (taxes comprises).

Par exemple lors d’une vente à 200k€ en année N avec en plus des recettes de 50k€ sur d’autres biens en location, le montant total des recettes pour cette année N est-il bien de 250k€ ?

Il s’agit de 90k de Chiffre d’affaires (TTC), donc des loyers.
Il y a donc 50k de loyers (<90k) pour l’année N, il y a exonération de plus value (CT et LT) du bien si détention depuis 2 ans et LMP exercé depuis 5 ans.

J’ajoute que, pour la comparer à 90k€ (ou 126k€), on prend la moyenne des recettes annuelles des deux années civiles qui précèdent l’année de réalisation des plus-values, et pas seulement le chiffre de l’année courante, comme précisé dans le CGI (Art.151 septies) :

Article 151 septies a écrit :

IV. – Le montant des recettes annuelles s’entend de la moyenne des recettes, appréciées hors taxes, réalisées au titre des exercices clos, ramenés le cas échéant à douze mois, au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation des plus-values.


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#132 19/10/2020 18h51

Membre
Réputation :   2  

Juste pour info et pour répondre à ma question initiale, j’ai suivi la procédure de mon avocat et tout semble s’être passé comme prévu.

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#133 20/10/2020 15h54

Membre
Réputation :   54  

GoodbyLenine, le 17/10/2020 a écrit :

Zera a écrit :

Ribeiro a écrit :

1- Pour déterminer si l’on peut bénéficier de l’article 151 septies et donc de l’exonération d’une partie de la taxation lors d’une revente, une des conditions est d’avoir moins de 90k€ de recettes (taxes comprises).

Par exemple lors d’une vente à 200k€ en année N avec en plus des recettes de 50k€ sur d’autres biens en location, le montant total des recettes pour cette année N est-il bien de 250k€ ?

Il s’agit de 90k de Chiffre d’affaires (TTC), donc des loyers.
Il y a donc 50k de loyers (<90k) pour l’année N, il y a exonération de plus value (CT et LT) du bien si détention depuis 2 ans et LMP exercé depuis 5 ans.

J’ajoute que, pour la comparer à 90k€ (ou 126k€), on prend la moyenne des recettes annuelles des deux années civiles qui précèdent l’année de réalisation des plus-values, et pas seulement le chiffre de l’année courante, comme précisé dans le CGI (Art.151 septies) :

Si je comprends bien, lorsque l’on parle de recettes ici, nous devons comprendre chiffre d’affaires émanant du versement des loyers (50k dans mon exemple). Le produit de la vente d’un bien (200k dans mon exemple) n’est pas considéré comme des recettes.

Ceci étant dit, dans le cas d’un exercice ou une vente à eu lieux, comptablement et au niveau de la fiscalité, comment cette dernière apparaît-elle ?
Est-elle intégré dans le BIC en prenant en compte la PV en fonction des différentes règles déjà détaillées dans cette file (amortissements, 151 septie,…) ou est-elle traitée complètement à part sans aucun impact sur le BIC ?

Mes excuses d’avance si mes questions semblent bêtes mais pour moi "la pièce n’est pas encore tombée" sur ces questions.


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#134 24/10/2020 22h02

Membre
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sgnu, le 19/10/2020 a écrit :

Juste pour info et pour répondre à ma question initiale, j’ai suivi la procédure de mon avocat et tout semble s’être passé comme prévu.

Le projet de loi de finance de la SS 2021 me fait penser que je vais être forcé de m’affilier à la SSI.

J’ai des questions sur le passage LMP -> LMNP
Pouvez-vous demander à votre avocat si on doit calculer une plus-value CT soumise au SSI:
1/ dans le cas du passage d’un appartement dans le patrimoine privé (donc retrait de l’actif sans vente)
2/ baisse des loyers et donc passage en LMNP causé par passage en dessous du seuil de 23000€

A-t-il déjà vu le cas dans la réalité?

Merci

Dernière modification par Medium (24/10/2020 22h03)

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[+1]    #135 25/10/2020 21h17

Membre
Réputation :   2  

Je vous suggère de le consulter, son tarif de consultation est de 250€ (1 heure maximum)

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#136 02/11/2020 16h07

Membre
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GoodbyLenine, le 25/04/2020 a écrit :

Note: calculs "sous toutes réserves", car avec le SSI, on a souvent des surprises (et j’ai très rarement pu "prévoir" juste mles cotisations de l’année N+1…).

Bonjour Goodbylenine,

Vous avez plusieurs fois calculé des montants de cotisations SSI précis sur les différentes files traitant du sujet, par exemple pour des cessions avec PV. Utilisez-vous un simulateur disponible sur le web ou en avez-vous fait un maison ? Car je souhaiterai réaliser des estimations corrects et comprendre le mode de calcul pour le reproduire. Le site de la sécu des indépendants et tout sauf clair pour moi.

Le seul simulateur que je connaisse est celui la mais je n’arrive pas le faire fonctionner, tout est toujours à 0. En plus, je ne suis pas sur qu’il soit approprié pour le cas d’un LMP.


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#137 02/11/2020 16h42

Membre
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J’ai utilisé Excel pour estimer mes cotisations SSI et n’ai pas trouvé de difficulté particulière en suivant les barèmes. Même si mes estimations n’étaient jamais identiques aux valeurs de mon comptable, c’était suffisant pour mon besoin.

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#138 02/11/2020 16h42

Modérateur
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Je n’utilise pas de simulateur. J’ai juste utilisé Taux de cotisation : assiettes et taux de cotisations 2018 (sachant que LMP = commerçant) et le bon sens (et aussi consulté les avis de cotisation que m’envoie le SSI).


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#139 05/11/2020 12h42

Membre
Réputation :   54  

Merci pour vos retours.

J’ai finalement repris les éléments du barème en intégrant les différentes conditions et le PASS pour avoir un simulateur "à priori" correct.

Si cela intéresse quelqu’un je pourrai le partager en mp.


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#140 06/11/2020 13h12

Membre
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sgnu, le 19/10/2020 a écrit :

Juste pour info et pour répondre à ma question initiale, j’ai suivi la procédure de mon avocat et tout semble s’être passé comme prévu.

Qu elle stratégie avez-vous mis en place ?un passage en micro bic ?

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#141 06/11/2020 13h46

Membre
Réputation :   2  

Bonjour,
Pas de passage en microBIC.
J’ai suivi la procédure de mon avocat décrite au début de ce fil.
Je suis allé voir un formaliste à la CCI pour la réalisation.

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#142 07/11/2020 12h24

Membre
Réputation :   8  

sgnu a écrit :

Bonjour,
Pas de passage en microBIC.
J’ai suivi la procédure de mon avocat décrite au début de ce fil.
Je suis allé voir un formaliste à la CCI pour la réalisation.

Bonjour sgnu,

Vous indiquiez, que le statut LMP était une aubaine, lorsque les conditions permettent de ne pas être assujettis au SSI.

Néanmoins, les recettes qui sont exonérées de SSI, sont d’offices assujettis aux prélèvements sociaux de 17.2%.

Mais alors, qu’en est-il de la plus-valu lors de la cession ?

Est-elle assujettis aux prélèvement sociaux de 17.2% à défaut d’être soumise au SSI, à l’instar des recettes ?

Bien à vous

Dernière modification par cobra (07/11/2020 12h29)

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#143 07/11/2020 16h09

Membre
Réputation :   2  

Bonjour cobra,
Bonne question, je sèche et je cherche de mon côté.

Dernière modification par sgnu (07/11/2020 17h19)

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#144 08/11/2020 14h15

Membre
Réputation :   2  

J’ai lu différents articles sur le sujet.
Le plus clair me semble encore venir de l’avocat que j’ai mentionné :
Les LMP et les exonérations de plus value

Dans la plus value, il y a la plus value court terme et la plus value long terme.
En résumé, pour répondre à la question, la plus value court terme est toujours soumise aux prélèvements sociaux, pas la plus value long terme.

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Favoris 2    #145 08/11/2020 17h19

Membre
Réputation :   8  

Bonjour sgnu,

Après lecture, je pense que la plus-valu court terme est assujettis aux SSI, mais n’est pas assujettis aux PS. A contrario des recettes par exemple.

En effet, lorsqu’on est LMP, mais non assujettis au SSI, on déclare les bénéfices en case 5 KC.
Mais il faut aussi reporter ce montant en case 5HY. Cette case complétée, va générer le calcule des prélèvements sociaux de 17.2% sur le montant indiqué.
Car si les bénéfices de LMP sont exonéré de SSI, ils sont alors assujettis aux prélèvements sociaux. C’est l’un ou l’autre.

Mais, pour la plus valu, en cas de cession, je pense que c’est différent.
En effet, partons du principe que le vendeur respecte les conditions d’exonération de l’article 151 septies du code général des impôts.
L’article dit : "Les exonérations qui visent l’impôt sur le revenu, sont étendus aux prélèvements sociaux."

Par conséquent :
Plus-valu long terme = exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux
Plus-valu court terme = exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux et de cotisation sociales SSI car non assujettis à la base.

L’article 151 septies indique que le montant de la cession est exonéré d’impôts et de PS, je ne vois pas pourquoi on devrait le reporter en case 5HY.

Et là, on est d’accord pour dire que le statut de LMP est vraiment une aubaine smile

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#146 10/11/2020 10h48

Membre
Réputation :   14  

cobra, le 08/11/2020 a écrit :

En effet, lorsqu’on est LMP, mais non assujettis au SSI, on déclare les bénéfices en case 5 KC.

Si j’ai bien compris le projet de loi de finance de la sécurité sociale, ça s’est fini…. et du coup c’est la catastrophe notamment en cas de revente après avoir épuisé ses amortissements.
Environ 35% de la PV va partir en cotisations sociales…

Dernière modification par smn (10/11/2020 10h49)

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#147 10/11/2020 17h51

Membre
Réputation :   2  

cobra, le 08/11/2020 a écrit :

Bonjour sgnu,

Mais, pour la plus valu, en cas de cession, je pense que c’est différent.
En effet, partons du principe que le vendeur respecte les conditions d’exonération de l’article 151 septies du code général des impôts.
L’article dit : "Les exonérations qui visent l’impôt sur le revenu, sont étendus aux prélèvements sociaux."

L’article 151 septies du CGI ne dit pas cela.
On trouve cette phrase sur impots.gouv, mais personnellement je préfère me référer au CGI et au BOFIP.

Dernière modification par sgnu (10/11/2020 18h05)

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#148 18/11/2020 08h03

Membre
Réputation :   1  

bonjour à tous,
merci à vous pour tous ces échanges intéressants, ce forum est une vraie mine d’infos!
J’arrive ici car j’étais sur le point de vendre un immeuble que je louais avec le statut LMNP.
Enfin c’est ce que je croyais, car après vérification je me suis rendu compte que j’étais passé LMP depuis que la condition d’inscription au RCS n’était plus obligatoire.

D’après mes calculs, je passe de 25K€ de plus value privée, a plus de 60K€ de PV pro (sur la base de cotisations sociales de 17.2% sur les PV court terme car je ne suis pas - à tort ? - au SSI)
Bref, j’annule ma vente :-( tant pis pour l’état qui aurait pu empocher une belle somme au passage.

La question que je me pose, c’est de ce que je dois faire pour le futur : rester LMP et revendre au bout de 5 ans? Ou repasser LMNP en jouant sur mon salaire en repassant à temps complet et en jouant sur les loyers en passant certains appartements meublés en vide pour que les revenus du foyer soient supérieurs aux revenus locatifs.

De ce que j’ai cru comprendre, pour le calcul de la PV court terme, il faut prendre en compte les amortissements ultérieurs à la période pro.
Du coup dans mon cas, dans le cas d’une vente LMP au dela de 5 ans, en prenant l’hypothère (optimiste?) que je ne sois toujours pas au ssi à ce moment la, donc au taux de 17.2% pour les cotisations sociales, j’arrive à environ 20K€ de PV.

Ce qui est plus ou moins la PV privée que je payerai à ce moment la.

me confirmez vous que mon raisonnement est bon? et que me conseilleriez vous, rester LMP ou repasser LMNP?
merci!

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[+1]    #149 18/11/2020 09h12

Membre
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Réputation :   162  

TortueGenial a écrit :

en jouant sur les loyers en passant certains appartements meublés en vide pour que les revenus du foyer soient supérieurs aux revenus locatifs.

Cette option n’est pas tout à fait optimale car il y aura plus-value et taxation lors des passages de meublé à nu. Voir aussi si cela n’impacterait pas votre prix de revente au passage, car vos acquéreurs potentiels sont peut-être aussi intéressés par le statut meublé.

Paul Duvaux a écrit :

Il y a plusieurs cas où l’imposition de la plus-value latente devient taxable. La vente de l’immeuble est le cas le plus évident. Il en va de même d’un retrait d’actif, c’est-à-dire le fait de retirer un immeuble de l’activité de location meublée.

Les LMP et les exonérations de plus-value

Cela peut toutefois permettre de repasser LMNP l’année de la revente, et donc ne pas avoir à payer de PV court terme sur la totalité de la cession.

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#150 19/11/2020 18h04

Membre
Réputation :   1  

merci pour votre réponse perecastor.
Il y aurait une taxation lors du passage de meublé à nu ? je n’avais jamais entendu parlé de cela.
Le passage en nu n’impacterait pas le prix de vente, l’appartement serait meublé et loué avec un bail non meublé. J’en ai déjà 2 dans ce cas, au pire j’en ajoute 2.

Sinon pour ma question d’origine sur le fait de rester LMP ou LNMP, je vais finalement opter pour LMNP, au vu des futures cotisations sociales a payer en LMP a priori à partir de l’année prochaine. Je suis à temps partiel, et repassant à temps complet mes revenus repassent au dessus des fatidiques 50%. Travailler plus pour gagner plus (et payer moins !)

ps: mes enfants adorent vos histoires ;-)

Message édité par l’équipe de modération (19/11/2020 18h23) :
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