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#176 14/12/2020 09h09

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Réputation :   476  

Coté fiscal , renseignez vous sur la CSG sur les plus value car c’est à prendre en compte.

J’ai procédé à quelques ventes en 2019 ou j’ai déclaré ces plus values et cette année  cela à déclencher de la CSG….

A terme la plus value va couter plus cher que de revendre à perte …


Rentier profitant tranquillement de la quiétude de la vie entre soleil et montagne

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#177 14/12/2020 11h27

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Réputation :   8  

GoodbyLenine a écrit :

C’est à chaque assujetti au SSI de s’immatriculer. Ça pourrait réserver des surprises (par ex. refus de la part de la SSI)…

Ensuite, si jamais l’URSSAF estime que vous devriez être immatriculé (sur la base d’informations auxquelles elle aurait accès), et que vous ne l’êtes pas et donc ne cotisez pas, commenceront les potentiels ennuis : les contrôles ou contentieux URSSAF ne semble pas des parties de plaisirs, si on en juge par ce qu’on peut lire ici, ou même  sur notre forum (taxe PUMA) (où l’URSSAF a utilisé des infos venant du fisc).

C’est regrettable d’avoir un système fiscale et sociale aussi compliqué et changeant. L’impression d’avancer dans le brouillard, à dépenser autant de temps et d’énergie pour décrypter cette usine à gaz et sa mise en œuvre, plutôt que de créer de la richesse, développer son patrimoine et ses investissements.

Désormais, même un associé non gérant d’une sarl de famille, va se retrouver assujettis au SSI si LMP ?

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#178 15/12/2020 22h57

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Bonjour Tortuegenial
vous dites "car après vérification je me suis rendu compte que j’étais passé LMP"
vous voulez dire que vous même avez vérifié votre montant de recettes et revenus ? Personne ne vous a dit être "passé LMP" ? Sauf peut-être votre comptable s’il connait vos revenus
merci

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#179 16/12/2020 09h10

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Bonjour,
je n’ai pas de comptable, c’est moi qui m’occupe de la comptabilité en mode super simplifié.
Je connais grosso modo mes revenus locatifs de l’année qui sont largement supérieurs à me revenus pro, donc sans aucun doute je sais que je suis LMP cette année, comme je l’étais aussi les années précédentes d’ailleurs.
bonne journée au soleil ;-) (je vous envie, ici c’est plutôt la pluie en permanence!)

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Favoris 1    #180 24/12/2020 19h28

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smn, le 12/12/2020 a écrit :

Donc une stratégie pertinente pour une CA inférieur à 90K€ pourrait être de passer en LMP rapidement pendant qu’on est en déficits, puis passer en lmnp l’année de la vente sans louer par exemple pour éviter le SSI.
Ainsi on prendra 0 de fiscalité sur la vente pendant toute la détention LMP et 0 de fiscalité l’année en LMNP du fait d’un CA à zero. Et tout cela sans payer le SSI à la vente….
Ca me parait tellement simple que j’ai du mal à y croire.

J’en arrivais à la même idée de stratégie (ne pas oublier qu’il faut rester 5 ans LMP sans "migrer" pour bénéficier de l’éxonération des plus values)
(Par contre l’année LMNP pourquoi mettre le CA à zéro ? Il suffit de garder le CA permettant de passer en dessous des 90 k€)
Quelqu’un voit il un inconvénient à cette stratégie ?

Nota : Par contre si cette approche des "biens migrants" n’est pas celle qui sera retenue en final (apparemment comme le dit GBL ça risque de rester variable selon les "experts") pas besoin de mettre en place cette stratégie

GoodbyLenine, le 09/12/2020 a écrit :

. Le comptable fera d’autres calculs au niveau du bilan de votre activité. Ensuite, le fisc ira (ou pas) y mettre son nez, pour éventuellement contester ce qui a été fait. Idem pour l’URSSAF et/ou le SSI. Tout ceci est loin d’être simple…

Si on dit au comptable qu’on est LMNP l’année de la vente (et on le sait déjà puisque le bilan se fait en N+1 après la vente) devrait s’aligner sur la position du notaire n’est ce pas ? A savoir retraiter le résultat comptable afin d’avoir un résultat fiscal ne prenant pas en compte la réintégration des amortissements (appelée PV CT pour les pro) ; et le fisc ne devrait pas y voir un problème puisqu’on serait dans les règle

Dernière modification par vieausoleil (25/12/2020 09h53)

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Favoris 1    #181 25/12/2020 19h53

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swing73 et perecastor :

Votre 3ème plus value est également nulle si vous vendez au prix d’achat (PV LT des particuliers)

Par contre si cette  théorie des biens migrants est réellement applicable, cela signifie qu’il va falloir passer son temps à gérer le rapport entre CA (> 23k€ et < 90k€) et revenus afin de rester LMP 5 ans si on veut bénéficier de l’exonération de PV CT
Je ne suis pas certain que le document BOFIP et les versions de vos comptable et notaire  s’appliquent à des statuts "à géométrie variable" en fonction du CA et des revenus comme le sont devenus les LMNP/LMP (ayant d’autres revenus) ; ça va être infernal..

Dans votre cas, cela vous fait payer plein pot la PVCT sur 2 ans

Mon avis est que cette pratique des biens migrants ne s’applique que lorsqu’il y a des sorties et/ou réintégration à l’actif (par exemple si vous décidez de réintégrer votre bien dans votre patrimoine privé pour y vivre ou lors d’un changement de statut fiscal tel que le passage de la location meublée BIC au foncier)
Dans votre cas, le passage LMNP vers LMP et réciproquement ne sort pas le bien de l’actif (le fait d’être soumis au statut des particuliers ne signifie pas que le bien est revenu dans le patrimoine privé) ; seule l’arrêt d’une activité meublée conduit à cette sortie d’actif
il n’y a qu’au moment de la vente qu’il faut compter les billes ; comme vous êtes LMNP à ce moment c’est la seule plus values des particuliers qui s’applique je pense

je donne la réponse que j’ai trouvé sous la plume de P DUVAUX :
"Le passage du LMP au régime LMNP n’entraîne pas de cessation d’activité au sens fiscal avec imposition des plus-values latentes, contrairement à ce que croient certains"
De même pour la réciproque…. donc la théorie des biens migrants ne vous concerne pas (changez peut-être "d’experts" avant de vendre….)

Dernière modification par vieausoleil (25/12/2020 19h59)

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Favoris 1    #182 26/12/2020 10h13

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Vivre au soleil, je suis bien d’accord avec vous, le changement de lmnp/lmp n’a pas de conséquences tant qu’ il n’ y pas d’arrêt de la location meublé.
Ce qui compte c’est le moment où vous avez portez l’immeuble à l’actif.
Si vous l’avez portez à l’actif en tant que lmp et que vous le revendez en lmp vous n’aurez qu’une plus value professionnelle et ce même si vous étiez lmnp auparavant…
Pour ma part mes biens ont migrés et lors d’une vente où d’un arrêt de la location meublé, ils appliquent la théorie du bien migrant…

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#183 01/01/2021 14h44

Membre
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Bonjour

Je suis en quelque sorte dans la même situation que le membre ayant lancé cette discussion.

Propriétaire de plusieurs gîtes, à l’origine sous statut de LMNP.
L’urssaf demandant récemment le paiement de cotisations à ceux réalisant plus de 23000€ de recettes, leur tableau synoptique selon montant, m’a orienté sur guichet entreprises, puis à la SSI et de facto inscription au RC. Depuis statut de LMP.

Souhaitant vendre ces gîtes, la fiscalité des plus values des particuliers étant plus intéressante que celle des professionnelles et étant entendu que mes recettes seront inférieures à mes autres revenus (désormais retraités) l’une des 2 conditions n’étant pas remplie, mon statut devrait être celui de LMNP à nouveau.

Sauf que je suis inscrit désormais au RC en tant que LMP. Donc je pense que je dois me désimmatriculer, mais le seul motif est cessation d’activité, comment faire si je dois garder quelques temps cette activité en tant que LMNP

Pourquoi est-ce aussi compliqué, si l’un de vous a ce type d’expérience, merci

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Favoris 2   [+1]    #184 15/01/2021 18h03

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Si je puis éclairer votre lanterne:

Le cas des biens migrants ne s’applique que lorsqu’il y a retrait d’actif. C’est à dire si vous sortez un bien de votre activité meublée pour le louer en nu ou pour votre usage personnel.
La migration d’actif (=un bien) c’est entrée ou sortie d’actif. Pas passage d’un statut à l’autre. Il ne faut pas confondre statut, et usage du bien.
Les notaires et comptables qui vous disent autre chose se trompent.

Par contre, si vous avez été lmnp, lmp, puis lmnp et etc autant de fois que vous voulez, le bofip est clair, c’est le statut de l’année de revente qui compte. Les impôts ne sont pas fous, même s’ils aiment faire compliqué, ils savent bien que nombre de bailleurs sur 10 ou 20 ans peuvent passer x fois d’un statut à l’autre. Donc ils ont fait simple.

BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal | bofip.impots.gouv.fr
V. 460.

Ensuite, quand aux moyens de repasser lmnp l’année de revente.
Oui, techniquement, ne pas relouer une partie suffisante de ses biens sans les sortir de l’activité pour autant permet de faire diminuer les recettes. Mais réfléchissez au coût lié à l’absence de loyers.

Le meilleur moyen si on peut: travailler plus pour gagner plus et donc repasser ses revenus > loyers (pour gagner plus mais surtout gagner plus en payant moins de plus value du coup)

Le moyen intermédiaire: vendre une partie en lmp, qui vous fait repasser en lmnp, puis revendre la ou les années suivantes. Moins douloureux.

Autre moyen: En partant du principe que vous bénéficiez du 151 septies (CA <90K et activité exercée depuis > 5 ans). Il ne reste plus que la pv ct qui est taxable. Mais il faut rappeler qu’elle est simplement réintégrée dans votre bilan comme n’importe quel revenu d’activité (loyers, primes d’assurances etc).
Et donc que si l’année de revente, vous faîtes de grosses acquisitions, avec frais de notaire et frais d’agence qui sont des charges déductibles, alors vous pouvez peut être effacer le bénéfice induit par la réintégration de ces pv ct. Rappelons aussi que ces pv ct sont étalables sur 3 ans.

Contre mesure: vous acceptez votre sort de pauvre lmp, et une fois >5 ans, vous pouvez techniquement acheter un bien puis le revendre sans aucune pv, pas de pv lt, mais pas de pv ct puisque si vous revendez immédiatement vous n’aurez pas consommé d’amortissement. Evidemment vous seriez immédiatement requalifié en marchand, mais sur un très gros parc locatif, si vous louez un bien 3 ou 4 ans, que vous consommez ainsi peu d’amortissements, et que vous le revendez, que c’est extrêmement peu fréquent, ça peut passer, tout dépend de plein de paramètres. Après il ne faut pas jouer avec le feu. Je dis juste que techniquement ça exonèrerait de pv totale.

Si vous pensez à d’autres choses, je suis preneur. Personnellement, je suis ultra dégouté d’avoir préparé un business plan il y a des années, et de me retrouver lmp forcé. Si je revends, j’entends bien tout faire dans la limite des textes pour que ce soit en lmnp.

Ensuite, vous le savez tous maintenant, avec le PLF 2021, les lmp non inscrits au rcs vont être assujettis ssi. Ca pendait au nez. Mais, hormis le forfait fixe de 1145€, si vous ne faites pas de bénéfice, ce qui est quand même le cas de la majorité des loueurs en meublé, vous ne payerez rien. Le seul vrai problème en lmp, c’est la revente.

Dernière modification par Eddy1 (15/01/2021 18h07)

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#185 16/01/2021 17h43

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Merci pour cet éclairage

Moi aussi je suis de ceux à avoir réalisé un business plan il y a quelques années pour trouver un financement pour notre projet et cela semblait tout à fait réalisable mais aujourd’hui c’est décidé je vais vendre nos gîtes.
Le jour de vente je serai LMNP, les 2 conditions n’étant plus remplies pour rester LMP, la question qui reste en suspens c’est mon inscription au RC, dois-je me désinscrire avant la vente, si l’un de vous a la réponse, un grand merci

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#186 16/01/2021 22h00

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Le condition d’inscription au rc n’est plus d’actualité pour être lmp. Est elle contradictoire avec le fait d’être lmnp, je ne sais pas, demandez à votre comptable. Mais le plus simple reste de vous désinscrire dans tous les cas. Action à demander à votre comptable et à vérifier.

Dernière modification par Eddy1 (16/01/2021 22h01)

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#187 17/01/2021 13h01

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Eddy1
J’en suis arrivé aux mêmes conclusions ; pour compléter marginalement votre propos : quitte à vendre un bien en LMP afin de baisser les revenus pour ceux qui en ont besoin afin de passer en dessous des autres revenus et donc redevenir lmnp, il est souhaitable de vendre des biens ayant une PV long terme
L’exonération de PV long terme du LMP < 90k€ de CA (alors que le LMNP n’est pas exonéré de PV LT) compensant plus ou moins selon les cas de figure, le montant du SSI à payer sur la PV court terme (rappelons que le SSI à payer viendra en charge déductible l’année de son règlement ; et donc il ne faut pas dans les calculs prendre en compte brutalement le % du SSI à payer sur l’année X, mais bien les flux financiers générés par ce paiement sur la totalité de l’activité de loueur (bien évidemment ceci ne marche pas si l’on n’a plus d’activité, donc après la dernière vente)

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#188 18/01/2021 10h05

Membre
Réputation :   1  

vieausoleil:

Oui c’est aussi en partie ma conclusion.
Si on ne peut que rester lmp: Il faut en effet accepter que la SSi vienne en déduction comme charges. D’autant plus qu’on peut la lisser sur 3 ans pour réduire l’impact TMI.

Par contre si on veut redevenir lmnp: selon vos revenus, anticiper l’année de revente et se débrouiller pour gagner plus  (net d’abattements c’est toute la difficulté) que ses recettes meublées, c’est une réelle possibilité pour nombre de personnes, au moins les indépendants.

Il y aussi effectivement la possibilité de revendre une partie en lmp et le reste en lmnp. Mais c’est une solution batarde à mon sens, déjà parce que pour beaucoup de gros lmp vendre un bien ne suffira pas forcément, mais aussi parce qu’à moins d’envisager une revente quasi totale de ses biens, en général un investisseur vend pour racheter ensuite. Donc on ne diminue pas ses recettes, voir on les augmente.

Par contre là où il faut préciser, malheureusement non, la pv ct ne viendra pas compenser l’absence de pv des particuliers en lmnp (qui n’est pas la pv lt attention, j’ai compris votre raccourci mais la pv lt n’est pas dégressive à la différence de la pv particuliers).
En fait c’est assez simple, ce sont deux courbes qui se croisent. Je suis en train de développer un excel que je partagerai lorsqu’il sera abouti, mais à la louche, au delà de 7/8 ans de détention, il devient plus intéressant de vendre en lmnp qu’en lmp. Et inversement. C’est logique.

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#189 22/01/2021 12h55

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Eddy1 a écrit :

Autre moyen: En partant du principe que vous bénéficiez du 151 septies (CA <90K et activité exercée depuis > 5 ans). Il ne reste plus que la pv ct qui est taxable. Mais il faut rappeler qu’elle est simplement réintégrée dans votre bilan comme n’importe quel revenu d’activité (loyers, primes d’assurances etc).

Vous parlez ici de la réintégration de cette PV court terme (amortissements déduits) comme si elle représentait un résultat exceptionnel, ce qui viendrait donc gonfler le chiffre d’affaires annuel ? A comparer à 23k€ ou aux 50% des revenus d’activité du foyer pour être LMnP ou LMP. Autant dire qu’il faudrait un tout petit bien ou une très courte durée d’exploitation dudit bien pour pouvoir rester LMnP cette année de cession (ou sortie d’actif…).
Vous confirmez ?

Pour ma part, tous les voyants sont au rouge, passage LMP inévitable. Ma stratégie sera non pas de vendre des biens pour rester LMnP en dessous des seuils, mais plutôt de sortir des biens de l’actif à chaque fois que j’ai un départ de locataire (heureusement j’ai un turnover important), puis de relouer nu. Une année me suffira pour basculer suffisamment en revenus foncier, mon souhait étant de quitter la gestion locative (il l’était déjà avant le PLFSS21).

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#190 22/01/2021 14h29

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Le critère pour être LMP de dépasser les 23 000€ (comme celui de dépasser le montant des autres revenus d’activité) s’applique uniquement sur les "recettes de location meublée", et pas sur le montant des plus-values.

Relisez les textes de référence (et pas un site internet, qui aurait recopié sur un autre site internet, etc.).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#191 22/01/2021 14h57

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Je suis bien d’accord, mais la phrase d’Eddy1 pouvait porter à confusion sur le traitement de la plus value CT comme un résultat exceptionnel ou non

comme n’importe quel revenu d’activité (loyers, primes d’assurances etc).

Effectivement, sur mon compte de résultat j’ai :
L1 : Produits
L2 : Charges
L3 : Résultat d’exploitation
L4 : Produit exceptionnel
L5 : Résultat net
Je me doute que le fisc n’additionne pas L1 + L4 pour apprécier les seuils… mais sait-on jamais.
Idem pour une assurance décès inv activées.

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#192 26/01/2021 13h09

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cryl: le critère lmp s’applique uniquement sur les recettes, c’est à dire les loyers encaissés.
Ce qui est différent du résultat, qui lui intègrera bien les pv court terme.

par contre attention, relisez mon post un peu plus haut, si vous sortez des actifs pour les relouer en nu, alors ce sera comme vendre, pour payerez de la pv ct (et lt si vous ne rentrez pas dans les conditions d’exonération).

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#193 26/01/2021 13h26

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Merci. J’en sortirai de l’actif tout au long de l’année, selon les départs, et serai avec certitude sous les seuils selon le chiffre d’affaires annuel (donc LMnP en 2021, et sur déclarations IR et 2033 produites au printemps 2022).

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#194 26/01/2021 17h26

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Vous voulez dire que vous allez l’année N sortir des actifs pour que cette même année N vous ne soyez plus LMP? Donc nécessairement les sortir en tout début d’année pour qu’ils ne génèrent plus de recettes meublées? C’est intelligent je n’y avais pas pensé, mais encore faut il pouvoir le faire et supposer (ou se débrouiller) pour que tous les locataires en question partent en début d’année.

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[+1]    #195 26/01/2021 18h00

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C’est exact. Pas nécessairement en début d’année, mais de sorte que le CA annuel reste en dessous du ou des seuils pro.
J’ai préparé un planning annuel par lot, avec CA prévisionnel selon date de départ escomptée (étudiants, stagiaires, saisonniers…) et en tenant compte d’une marge d’erreur. Car on n’a pas vraiment le droit de se louper, le risque financier est très important !
Je précise que j’ai consulté plusieurs avocats fiscalistes afin de valider ces hypothèses de droit fiscal (et social) pour basculer en toute légitimité et sérénité sur du foncier.

Dernière modification par cryl (26/01/2021 18h01)

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#196 26/01/2021 18h32

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Ca je peux vous le confirmer, n’ayez pas d’inquiétude là dessus votre stratégie est parfaitement légale.
Mais effectivement vos recettes, bien que supérieures, doivent être assez peu supérieures à vos autres revenus d’activité (nets d’abattements fiscaux attention à ce point), pour que vous puissiez les faire passer en dessous même avec des départs en cours d’année. Pour beaucoup de gros lmp, cela imposerait soit d’avoir plusieurs départs en cours d’année, soit quelques uns en début d’année, bref c’est un calcul.
Et mieux vaut le faire quand on a encore des revenus d’activité suffisant, avant d’être rentier ou retraité.

Bravo en tout cas si vous y arrivez ainsi, c’est une belle idée.

Dernière modification par Eddy1 (26/01/2021 18h36)

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#197 26/01/2021 20h59

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Cryl : pourquoi chercher à tout prix à passer LMNP ? Puisque vous dites vouloir sortir des actifs pour après les louer en nu (au réel j’imagine ; sinon au forfait vous seriez encore plus perdant) ? Malgré le paiement du SSI sur la PVCT lors de la vente (ou de la sortie de l’actif) vous risquez d’être perdant : le SSI étant déductible, son "coût" réel est de l’ordre de 12% de la PV CT ; les amortissements correspondants à cette PVCT vous ont permis d’économiser plus en IR lié aux BIC si votre TMI est > 12% (et/ou en ARD ; je suppose qu’en cas de sortie d’un bien de l’actif, on perd les ARD correspondants à ce bien)
sans compter les tracas liés à ce changement
Si vous comptez réellement vendre (sans relouer en nu), là je comprendrais ; surtout si vous avez des PV long terme (exonérées en LMP < 90 k€ ; et pas en LMNP : PV particuliers)

Eddy : vous dites revenus d’activités nets d’abattement fiscaux ; c’est à dire que ce sont les revenus après l’abattement de 10% pour les salaires et rentes qui sont pris en compte ? Et pas les revenus nets de charges ? Avez-vous un texte là dessus ?

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#198 26/01/2021 23h26

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Bonsoir,
Peut-être un peu à côté de la plaque avec ma question, je la pose quand-même : si on pratique la LM (en pro ou non) mais qu’on utilise le forfait fiscal avec abattement de 50% sur les recettes au lieu du réel (à supposer qu’on puisse le faire en étant en-dessous du seuil de CA), on échappe bien aux taxations de PV court termes ?

N’étant pas à la recherche d’optimisation, mais plutôt de m’assurer un revenu à peu près constant et prévisible (et éventuellement, en tant que LMP, "bénéficier" d’un statut social pour la santé et la retraite), prévisible aussi quant à la taxation des biens loués lors de leur revente, et sans avoir à tenir une vraie comptabilité, j’envisage personnellement d’utiliser le statut LMP en appliquant le forfait fiscal (je précise que j’investis sans emprunter).

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#199 27/01/2021 01h46

Modérateur
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Si vous avez toujours été au micro-BIC, vous n’avez pas fait d’amortissements, et la PV CT est donc de toute manière nulle.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#200 27/01/2021 08h51

Membre
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@Eddy1 : Je dois basculer au moins 55% de mon parc pour rester sous les seuils. J’ai heureusement une population assez volatile.

@vieausoleil : J’ai en effet pour projet cession de beaucoup d’actifs à court et moyen terme, et le fait de basculer en non pro me laissera une meilleure liberté quant aux conséquences fiscales et sociales. A date, si je n’avais pas réagi, c’était plusieurs centaines de k€ qui partaient en prélèvements (entre SSI en IR sur PV ct). Je ne trouve aucun intérêt à valider 4 trimestres (vu le montant! qui serait dû) à la SSI dont je n’ai pas besoin.
Je n’ai pas droit aux exonérations de PV à ce jour.

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