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#201 27/01/2021 09h42

Membre (2021)
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GoodbyLenine a écrit :

Si vous avez toujours été au micro-BIC, vous n’avez pas fait d’amortissements, et la PV CT est donc de toute manière nulle.

Bonjour,

Merci de votre confirmation. Utiliser le forfait "micro" permet donc "d’éviter" la PV court terme puisque, de fait, elle n’existe pas dans ce cas.

C’était juste pour donner une solution simple aux personnes qui lisent ce sujet et pour qui ce point n’était pas forcément très clair. De plus, pas de comptabilité à tenir.

Cette solution n’est pas optimisée (quoique, bien qu’on puisse faire des calculs prévisionnels pour simuler le mode réel et voir ce que ça donne, ceux-ci auront de toute façon toute chance de s’avérer complètement faux dans le temps, du fait des changements constants de notre écosystème fiscalo-social), mais a le mérite d’être simple et prévisible.

Me concernant, sans enfant ni conjoint, optimiser est totalement vain puisque, à ma mort, tout ce qui restera ira à l’état de toute façon…

Voilà, simple partage de réflexion !

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#202 27/01/2021 10h42

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@cryl : Si vous pensez avoir "des centaines de k€" de cotisation SSI, c’est que vous n’avez pas pris la peine d’aller regarder comment ces cotisations sont calculées. C’est la somme de pourcentages sur des assiettes, qui ont des minimas et des plafonds…
Vous devriez detailler votre calcul sur ke forum.


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#203 27/01/2021 10h47

Membre (2011)
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Cryl a écrit :

(entre SSI en IR sur PV ct)

Au temps pour moi, il fallait lire (entre SSI et IR sur PV ct)

Si vous entriez mes montants en question sur le simulateur Simulateur de cotisations sociales des travailleurs indépendants
vous y trouveriez effectivement des montants à 6 chiffres.

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#204 27/01/2021 20h58

Membre (2019)
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@vieausoleil: pourquoi chercher à tout prix à passer LMNP ? ->Parce que clairement, la pv des particuliers, au delà d’un certaine durée de détention, sera beaucoup plus favorable que la plus value professionnelle. En lmnp, vous cumulez le bénéfice des amortissements chaque année sur votre résultat (en général négatif), et en plus vous n’avez pas de pv ct à la revente. C’est le beurre et l’argent du beurre! De plus, la pv des particuliers est dégressive avec le temps !
Alors qu’en lmp la pv ct augmente avec le temps, et la pv lt ne diminue pas avec le temps.

Par ailleurs, en effet la pv ct s’ajoute au résultat.
Elle est considérée comme un revenu courant.
Alors certes, si cela amène à générer un résultat positif, cela va générer de la SSI, qui sera déductible de ce résultat (en gros, un comptable l’expliquera surement mieux que moi).
Mais enfin franchement, c’est comme se dire en nu je vais faire plein de travaux pas très utiles juste pour générer du déficit foncier. A la fin, même si cela réduit les impôts, on a sorti plus d’argent.
A savoir aussi, je le disais déjà plus haut, qu’on peut étaler la pv ct sur 3 ans pour réduire un peu l’effet TMI.

un résumé:

bpi france a écrit :

Les plus-values constatées au cours d’un même exercice sont compensées et déterminent une plus-value-nette.
Cette dernière est ajoutée aux bénéfices de l’entreprise qui sont ensuite imposés dans les conditions normales de l’impôt sur le revenu. 
Il est possible de faire une demande d’étalement de l’imposition sur trois ans.
La moins-value nette éventuellement dégagée s’impute sur les bénéfices d’exploitation.

Alors oui je suis d’accord, s’il n’y a pas d’objectif de revente, cela ne sert à rien de passer en nu, on le sait tous, la location meublée est plus favorable que la nue. Mais j’ai cru comprendre que Cryl comptait revendre ensuite.

Quand à la comparaison recettes/revenus nets d’abattements (10% si vous êtes salarié mais cela peut être 30 ou 50% en indépendant), là je vous le garantis à 200% -et c’est malheureux- je vous laisse faire la recherche.

Après s’il y 300 loueurs en meublé qui veulent engager un avocat pour saisir à nouveau le conseil consitutionnel et dire monsieur c’est pas juste mon voisin est non pro alors qu’il a plus de loyers que moi et moi je suis pro. Je serai de la partie. Mais solo je n’y vais pas, je m’adapte.

Dernière modification par Eddy1 (27/01/2021 21h00)

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#205 27/01/2021 21h01

Membre (2019)
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Pour ma part je vais également reprendre des locations meublé en location nue afin d’éviter le passage en lmp , par contre j’ai fait des avenants au bail et récupéré par exemple uniquement la literie ce qui du coup requalifie le bail meublé en nue quand pensez vous ?

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#206 28/01/2021 08h59

Membre (2019)
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Ne jouez pas avec le feu. Demandez à votre locataire un préavis si possibe, et rédigez un nouveau bail nu. Dans tous les cas, un nouveau bail annule le précédent je crois.

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#207 28/01/2021 09h29

Membre (2019)
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Je vais voir…mais au pire je risque quoi ? Que mes revenus foncier soit requalifié en revenus meublé ? Avec moins d’imposition ?

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#208 28/01/2021 09h39

Membre (2019)
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De rester lmp !

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#209 28/01/2021 09h48

Membre (2019)
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Effectivement, j’ai téléphoné à  l’ adil selon eux il est préférable de faire un avenant au bail ,cela permet de garder les cautions…du coup je ne sais plus quoi faire…

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#210 28/01/2021 12h49

Membre (2011)
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Si j’étais vous, je ferais un nouveau bail, un nouvel inventaire / EDL, et mise à jour du dossier CAF si le locataire a des droits. Effectivement, c’est jouer avec le feu le simple avenant, à l’appréciation de votre contrôleur…

Édit : si droits caf, votre locataire serait content de cette modification, les droits sur une base location vide sont plus élevés que sur du meublé (de mémoire, la caisse considère 25% du loyer dédié aux meubles, qui  est exclu de la base d’allocations).
Faites une simulation rapide sur caf.fr, ça vous donnerait des arguments le cas échéant smile

Dernière modification par cryl (28/01/2021 13h33)

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#211 28/01/2021 13h26

Membre (2019)
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Absolument.

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#212 28/01/2021 18h34

Membre (2014)
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"swing73" : comme moi même et "EDDy1" l’avons évoqué, cela n’est pas forcément judicieux de passer en nu si vous n’avez pas l’intention de vendre. Tout dépend de votre TMI
Le SSI n’est qu’un % des amortissements passés (environ 12% sauf pour la dernière vente ; mais celle là peut être faite sans doute en LMNP) , qui vous font gagner du TMI
Si votre TMI > 12% vous serez perdant en nu ; et encore plus si vous avez des PVLT (exonérées en LMP < 90k€ mais pas en LMNP ; et les abattements pour durée de détention sont bien longs….)

Dernière modification par vieausoleil (28/01/2021 18h56)

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#213 28/01/2021 18h55

Membre (2019)
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Merci, reprendre un immeuble en nu qui me rapporte 30000 euros à l’année me coûtera 4000 euros d’imposition (impôt sur le revenus plus csg) en le gardant en lmp je dois payer la cfe plus la cotisation ssi soit un peu plus de 2000 euros ,pour l’instant car je n’ai pas de bénéfices, j’ ai donc une différence de 2000 €, par contre au moment de la revente par exemple dans 7 ans la plus court terme en lmp sera bien plus importante, sans compter la contrainte de louer en meublé, délai de préavis de 1 mois à chaque changement de locataire et le renouvellement des meubles…. mon projet et de réinvestir pour faire du déficit foncier ….

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#214 28/01/2021 18h59

Membre (2014)
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Eddy1 : on peut étaler la PV CT sur 3 ans ; peut-on également étaler le SSI ? Y compris si on est exonéré de PVCT car < 90 k€ ?

Autre question comptable : lors d’une vente en LMP < 90k€, le comptable calcule les PV CT et PV LT.
Qui applique l’article 151 septies du CGI ?
Le comptable fait-il un document extra comptable pour annuler la plus value LT avant d’envoyer la liasse aux impôts ?
Ou bien sommes-nous soumis au professionnalisme des impôts qui, espère t-on, se rendront compte qu’on a droit à cet article du CGI ?

Dernière modification par vieausoleil (28/01/2021 22h09)

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#215 29/01/2021 10h34

Membre (2019)
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J’essaye de répondre aux questions, dans le sens inverse de leur arrivée.

@vieausoleil: on peut étaler la PV CT sur 3 ans ; peut-on également étaler le SSI ? Y compris si on est exonéré de PVCT car < 90 k€ ?
En fait, et encore une fois sauf erreur de ma part, la SSI n’est que la conséquence du résultat positif que pourrait engendrer la pv ct qui n’est qu’un revenu comme un autre. Donc vous étalez votre pv lt sur 3 ans, et cela vous donne ou pas un résultat positif, sur lequel vous payez de la SSI, sur cette année N.

lors d’une vente en LMP < 90k€, le comptable calcule les PV CT et PV LT.
Qui applique l’article 151 septies du CGI ?
Le comptable fait-il un document extra comptable pour annuler la plus value LT avant d’envoyer la liasse aux impôts ?
Ou bien sommes-nous soumis au professionnalisme des impôts qui, espère t-on, se rendront compte qu’on a droit à cet article du CGI ?


Là je pense qu’il faut surtout avoir un bon notaire et un bon comptable qui vont travailler main dans la main. Encore une fois je ne me suis encore jamais retrouvé dans cette situation, je ne fais que de l’anticipation. Mais pour peu qu’il sache, si vous allez voir un notaire qui ne connaît pas votre situation, il vous appliquera purement et simplement la pv des particuliers. A mon avis, c’est à vous de lui fournir un relevé comptable. En sachant ne l’oubliez pas que le notaire est responsable légalement de la déclaration de pv.

@swing73: Là c’est vraiment à vous de voir et de faire vos calculs, chaque situation est différente (rendement, TMI, avancée du crédit…).

@vieausoleil: je vous ai un peu perdu dans votre explication de Le SSI n’est qu’un % des amortissements passés.
Je reprends, car pour moi aussi c’est le point le plus complexe à comprendre. Je peux me tromper et libre à ceux qui le souhaitent de me corriger.
Quoi qu’il arrive, les pv lt ne sont pas soumises au SSI. Elles sont uniquement soumises à l’IR (flat tax ou TMI) (je parle pour une activité de lmp)
Si vous êtes 151 septies et que vous bénéficiez de l’exonération d’imposition des pv professionnelles, vous ne payerez pas d’IR sur vos pv ct et lt. Attention, car sans le 151 septies, et sauf erreur de ma part, les pv ct sont aussi soumises à l’IR!

Par contre, les pv ct sont soumises au SSI.
La seule chose que je n’arrive pas à savoir, c’est si elles sont réintégrées au résultat comme un revenu courant, résultat qui lui est ensuite taxée SSI si positif (puis donc à l’IR, ce qui serait un non sens puisqu’au final ces pv ct se retrouveraient quand même taxées IR)
Ou bien si ces pv ct sont en quelque sorte traitées à part comptablement, soumises au SSI comme n’importe quel revenu normal, mais à part. En fait, elles viennent s’ajouter à la base de calcul de vos cotisations sociales. Cotisations sociales qui ensuite sont déductibles du résultat.
Donc vous aurez quand même payé 40% de SSI sur ces pv ct, et ça ça n’a rien à voir avec votre TMI.
Même si cela viendra réduire un peu votre résultat de loueur en meublé, ce ne sont pas pour autant des charges déductibles du revenu commes les frais de notaire et d’agence.

Quelqu’un peut préciser?

edit: j’ai trouvé ce document qui est assez intéressant, p3 par16
https://www.ageprols.org/wp-content/upl … La-DSI.pdf

Le revenu soumis aux cotisations obligatoires correspond au revenu tel que retenu pour le calcul de l’impôt sur le revenu auquel il convient d’ajouter : les pv ct

Donc cela revient bien à dire que d’un côté, on a le résultat meublé qui est soumis à l’IR. Puis à part, le résulat meublé soumis au SSI qui est une base de calcul différente, à laquelle on ajoute notamment la pv ct.

Dernière modification par Eddy1 (29/01/2021 10h37)

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#216 29/01/2021 10h47

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Je viens d’avoir un avocat fiscaliste, l’avenant au bail suffira, le fisc ne pourra pas vous requalifier étant donné que tous les meubles ne sont plus à l’inventaire, de plus selon lui et c’est logique le passage du meublé au nue (moins intéressant fiscalement) ne va pas les interpeller et le grand avantage et de garder les cautions souscrit lors du premier bail….(l’avenant est possible uniquement pour les baux meublé longue durée qui sont sous  loi du 6/07/1989 comme pour les baux locations vide).

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[+1]    #217 29/01/2021 13h09

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Pour information, si vous analysez le barème SSI (ici), vous constaterez que le taux marginal (pour les BIC au dessus de 5 PASS, soit 205 680€) y est de 19.90%  (6.5% Maladie1 + 0.60% Retraite de base + 3.10% Alloc Familiales + 9.70 CSG-CRDS) … et pas de 40%.

Ces 19.90% sont assez proche des 17.2% de prélèvements sociaux qu’une personne physique acquitte sur quasiment tous ses revenus (et qu’un loueur meublé aura économisé sur les loyers encaissés les années où les amortissements auront beaucoup diminué le BIC). Encore plus lorsqu’on considère que ce sera une charge déductible (sur l’assiette des BIC de l’année où on les payera).

Sur cette tranche, pas de
    cotisation Maladie2 à 0.85%  (indemnités journalières)  (qui ne s’applique que jusqu’à 5 PASS)
    cotisation de retraite de base à 17.75%  (qui ne s’applique que jusqu’à 1 PASS)
    cotisation de retraite complémentaire à 7% ou 8% (qui ne s"applique que jusqu’à 4 PASS)
    cotisation invalidité décès à 1.3%  (qui ne s’applique que jusqu’à 1 PASS)
    cotisation CFP (formation pro) à 0.25%  (qui ne s’applique que jusqu’à 1 PASS)

Entre 1 et 4 PASS, c’est principalement la cotisation d’assurance complémentaire (à 8%) qui alourdit la note…. mais qui permet aussi d’acquérir des points de retraite complémentaire (donc ce n’est pas à fonds perdu, et ça doit générer un rendement pas bien éloigné d’un investissement sur un PER).

Donc, je ne suis pas persuadé que cette inclusion des PV CT à l’assiette de cotisation SSI justifie toutes les acrobaties qu’on peut lire sur ce fil de discussion.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#218 29/01/2021 16h54

Membre (2011)
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Base 560k€


GoodbyLenine a écrit :

@cryl : Si vous pensez avoir "des centaines de k€" de cotisation SSI, c’est que vous n’avez pas pris la peine d’aller regarder comment ces cotisations sont calculées. C’est la somme de pourcentages sur des assiettes, qui ont des minimas et des plafonds…

J’ai ici presque 28% de cotisations, avec le calculateur fourni par la SSI elle-même. Si vous avez mieux à me proposer, je suis preneur, parce que 155000€ pour me valider 4 trimestres et 3 queues de cerise annuelles après mes hypothétiques 67 ans, j’ai du mal à y trouver un intérêt.
Sans compter l’IR sur ces mêmes plus values à court terme après déduction de cette charge.

Le taux de cotisations est inversement proportionnel au revenu de base de calcul.

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#219 29/01/2021 17h12

Membre (2014)
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GoodbyLenine, le 24/05/2019 a écrit :

vieausoleil a écrit :

Les charges SSI (40 à 44,2 % ; on choisira 43% ci dessous) prélevées lors d’une vente (sur la plus value) sont elles déductibles des futurs revenus BIC ?
Si oui, dans l’hypothèse où l’on isole les flux concernant le bien vendu (ce qui est impératif si l’on veut au final savoir la rentabilité totale de l’opération), il faut prendre en compte cette économie future de SSI et d’IR liée à cette charge déductible

Soit, en cas de bénéfice BIC futur (ce qui arrivera bien un jour si l’on a d’autres biens et lorsque l’on vendra tous ses biens), une économie future de 43% de ces taxes + taux marginal IR (30% choisi ici);
on peut donc considérer en réalité que le pourcentage des taxes SSI lors d’une vente ne seront que de (par exemple pour un taux marginal à 30%) : 43% x (1-43%-30%) = 0,1161%

Votre remarque est intéressante (et relativise un peu le coût de ces charges SSI), mais votre calcul me semble faux. En effet :
  - vous n’économiserez en IR que 30% du montant des cotisations SSI,
  - la cotisation CSG-CRDS (9.7%) s’applique à la somme BIC + cotisations obligatoires
  - l’impact de la déductibilité l’année suivante des cotisations des BIC, aura en fait des conséquences toutes les années suivantes (positive ou négatives, de plsu en plus petites)
  - (et le résultat de votre opération n’est pas des %).
Donc vous récupérerez potentiellement un jour (si vous avez assez de BIC à l’avenir) 30% des cotisations au niveau de l’IR, et 33.3% (43-9.7) des cotisations au niveau de cotisations futures. Et cette économie de cotisations vous fera ensuite perdre 30% de ces 33.3% en IR, et 33.3% de ces 33.3% en cotisations. Etcetera.  Ceci donnerait (si on n’actualise pas les flux) alors : 43% x (1-30%-(33.3%*(1-30%-(33.3%*(1-30%-(33.3%*(1-30%-33.3%)) … )))) = 22.6%    (Voir Note 2 ci-bas)

Cependant, votre "43%" me semble très surévalué. Si je me fie à Cotisations SSI , pour une somme élevée, le taux marginal des cotisations SSI est seulement de 19.9% (6.50% Maladie1, 0.60% retraite de base, 3.10% Allocations familiales, 9.7% CSG-CRDS).
Si je calcule le montant des cotisations avec un BIC de 200 000 € , je trouve environ 60 000€ de cotisations (CSG-CRDS de 9.7% incluses), soit 30%. (Avec un BIC > 200 000€ ça doit diminuer)

Et avec 30% au lieu de 43%, ceci donnerait alors : 30% x (1-30%-(20.3%*(1-30%-(20.3%*(1-30%-(20.3%*(1-30%-20.3%)) … )))) = 17.5%

Et si le TMI descend à 14% (quand on vend, il est plausible qu’on se retrouve à la retraite aussi, avec moins de revenus imposables), et avec toujours 30% de cotisations, ceci donnerait alors : 30% x (1-14%-(20.3%*(1-14%-(20.3%*(1-14%-(20.3%*(1-14%-20.3%)) … )))) = 21.5%   (plus qu’avec TMI à 30%, c’est normal)

Au final, l’impact total des cotisations SSI sur PV semble proche de 20% (des amortissements déjà pratiqués), sachant que ça donne quelques droits à la retraite  (1 année cotisée au plafond pour la retraite de base, et 720 points de retraite complémentaire soit 855€/an de pension au taux plein) qui valent en gros environ la moitié de ces 20%.

Note 1 : Il y a encore des approximations, et sans doute des erreurs, dans ces calculs, mais on cherche surtout à évaluer un ordre de grandeur.

Note 2 : En fait, j’ai calculé, année par année, l’impact sur l’IR et sur les cotisations, et pour 43% de cotisations SSI et 30% de TMI IR ça donne (après 5 ans l’impact devient négligeable) :
…………………….          https://www.investisseurs-heureux.fr/up … si_lmp.png

Eddy : à la première page de ce file, GBL et moi même avons tenté d’estimer cet impact du SSI sur la PV CT en LMP (extrait ci dessus) ; nous étions arrivés à la conclusion que le SSI coûtait autour de 12% à 20% maxi en tenant compte de tous les flux financiers générés par l’opération de vente, c’est à dire y compris les réductions d’IR lié au fait que ces cotisations SSI payées sur la PV CT seront déductibles (et viendront diminuer le BIC de l’année N+1)

Cryl : la PV CT à l’IR vous deviez de toute façon la payer en tant que gros LMP > 126k€
Et la charge déductible du SSI viendra diminuer votre IR ; il faut donc prendre aussi en compte cette réduction dans l’analyse globale de tous les flux liés à une vente
Par contre, en effet, en trésorerie nette à sortir le jour de la vente vous aurez apparemment ces 28% à payer

Dernière modification par vieausoleil (29/01/2021 17h24)

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#220 29/01/2021 18h21

Membre (2011)
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Merci, j’avais pris note de ce post en citation.

C’est pour cela que je prévois une sortie en 2 temps, m’assurer d’être passé en non pro, et être libre d’arbitrer comme je le veux par la suite (en tout ou partie, vente ou location vide). Sortir en une seule fois du meublé m’aurait effectivement coûté "plusieurs centaines de k€", un peu moins mais toujours à 6 chiffres si j’avais appliqué cela sur plusieurs années, et ça, ça n’était pas inclus dans mon business plan de début d’activité pour une sortie à long terme !

L’important est de ne pas faire une grosse sortie d’actif lorsqu’elle devient définitive (du LMP), auquel cas les cotisations afférentes ne seraient jamais déductibles ensuite (ce qui limite la liberté d’arbitrage et me dérange).

En non pro on n’a pas ces réflexions, je trouve cela confortable.

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#221 30/01/2021 12h20

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cryl : entièrement d’accord ; et j’ai la même stratégie ; avec la chance d’avoir 4 biens avec plus value LT latente et d’être pile en dessous des 90k€ (moyennant un petit allégement des loyers l’année de la vente) donc de pouvoir bénéficier de l’exonération de la PV LT (que j’aurais payé en LMNP car je ne détiendrai ces biens que depuis 7 ans au moment de la vente) ; ce qui compensera plus ou moins le SSI
Une fois ces 4 biens vendus je serai de nouveau LMNP < autres revenus (nets d’abattement fiscaux)

N’avez vous plus d’ARD (ce qui permettrait de baisser le résultat BIC lié aux 2 plus values ? Et donc de réduire le SSI (qui je pense - sans en être certain n’étant pas comptable ni fiscaliste -  est assis sur le BIC final total (et non pas uniquement sur le BIC exceptionnel liè à la seule PV CT) ?

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#222 30/01/2021 22h03

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Bonsoir.

Chaque cas est différent, l’un veut tout revendre, l’autre une partie et louer en nu pour passer lmnp, l’autre juste un bien qui le laissera lmp etc.

Dans mon cas, ce qui peut m’arriver c’est, j’ai x biens, demain je décide d’en revendre un que j’ai depuis 10 ans parce que j’ai besoin de cash pour un projet. Je resterai lmp puisque je n’en vends qu’un seul.
Je prends un exemple basique, avec des montants qui correspondent peu ou prou à un studio, revendu au bout d’une durée de détention assez classique.
Disons que j’ai amorti 20K€ sur ce bien, car je l’ai acheté 100k€ (80% du bien amortissable en moyenne sur 40 ans (plutôt 35?) ça fait 20k€ amortis en 10 ans).
Si je vais sur Simulateur de cotisations sociales des travailleurs indépendants
cela me coûte 8 927€ de cotisations. Donc environ 40%.
Je le revends 150k€. Je bénéficie de l’exo pv lt.

Avec la pv des particuliers, je payerai 7952€ de pv. Et potentiellement plus le temps passe plus l’écart augmente.

Sur le simulateur ssi si je mets 150 000 d’ailleurs on est toujours sur environ 40%. Est ce que le simulateur ne prend pas en compte le PASS? Possible. J’espère.

Oui effectivement et je vous le confirme, ces charges sociales viennent en déduction de l’éventuel bénéfice meublé. Donc on réduit effectivement un peu leur impact grâce à l’IR. Sauf que dans mon cas, de toute façon je suis déjà déficitaire et ce pour encore pas mal d’années. Donc certes le déficit est reportable, à un moment je finirai pas y trouver un peu mon compte, lorsque j’aurais en théorie mangé tout mon déficit issu des amortissements et autre, le déficit continuera un peu plus. Mais en tout cas l’année de revente je n’aurai rien gagné.

D’ailleurs @goodbyelenin a raison, avec une TMI à 30% vous n’économisez en IR que 30% du montant des cotisations SSI.

Je mets de côté le bénéfice IR des déductions induites par les frais d’agence et de notaire déductibles du revenu global en lmp (et aussi intérêts d’emprunts, charges de copro, bref tout ce qui ne s’amortit pas). Ce n’est pas tout à fait négligeable mais je n’arrive pas bien à le quantifier ni à déterminer si c’est purement et simplement leur montant est qui est déduit du revenu global ou bien si c’est les déficits induits par ces charges, ce qui ne serait pas tout à fait la même chose.

Je mets aussi de côté le petit bénéfice des trimestres validés, cela ne m’intéresse pas tellement (personnellement).

@cryl et vieausoleil: moi aussi j’ai la même stratégie, passer lmnp pour revendre. Mais idéalement, ne pas avoir vendu en lmp du tout avant.

Enfin de manière générale et pour rejoindre @vieausoleil, en non pro on n’a pas toutes ces réflexions, on sait simplement que la pv est dégressive et c’est bien comme ça. Il faut quand même le dire, en France, la pv des particuliers est avantageuse (même si elle l’est moins qu’avant avec ces 30 ans.)

Je suis ouvert à toutes les remarques sur mon calcul, je peux me tromper. Comme vous, j’ai besoin de trouver une solution. Idéalement sans revendre du tout en lmp. Pour l’instant j’en suis encore resté à repasser lmnp si je souhaite revendre, et du coup être obligé de revendre plusieurs biens. Donc j’en reviens à la super solution trouvée par l’un de vous qui est en début d’année de passer des biens en nu (en s’y prenant plusieurs mois en avance avec les locataires c’est faisable), qui permettront cette même année N d’être lmnp (donc pas de pv à payer au moment du passage en nu), et les années suivantes revendre tranquillement en particulier. Certes il ne faut juste pas oublier qu’on loue pour 3 ans alors, mais ça se gère.

Dernière modification par Eddy1 (31/01/2021 11h07)

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#223 30/01/2021 23h53

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Si vous avez encore des ARD (Amortissements Reportés), ils vont servir à diminuer les PV CT que la vente dégagera.


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#224 31/01/2021 11h10

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GoodbyLenine, le 30/01/2021 a écrit :

Si vous avez encore des ARD (Amortissements Reportés), ils vont servir à diminuer les PV CT que la vente dégagera.

Je ne connais pas ce mécanisme. Pouvez vous préciser ce qui aurait créé ces ARD s’il vous plaît?

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#225 31/01/2021 11h37

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Les ARD sont les amortissements sur vos biens, pas encore utilisés pour diminuer vos BIC (= qui auraient fait passer vos BIC en négatif),  et qui ont été reportés.


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