LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ?

Le message #35 de sgnu ci-dessus, outre son évident manque de courtoisie, accumule les aberrations juridiques.

Ce n’est pas parce que le bofip est la référence de l’administration fiscale qu’il "fait loi".

Je vais essayer d’expliquer un peu mieux le texte cité par MichMouch ci-dessus :

Il y a une hiérarchie des textes. La loi, c’est la loi, à savoir le CGI pour la fiscalité. C’est celle qui s’applique à tous, et c’est celle sur laquelle se basent les juges pour juger.

Le bofip n’est qu’un texte interne à l’administration. Il sert effectivement aux agents des Impôts à savoir ce qu’il faut faire, donc à "attaquer" les contribuables. Pour autant, l’administration ne peut pas proposer une sanction basée sur le bofip ; elle doit forcément citer la loi que le citoyen aurait enfreinte. Le bofip est un manuel, un aide-mémoire, mais il ne remplace certainement pas le CGI lorsqu’il s’agit de dire en quoi le contribuable aurait fauté.

Le bofip est opposable à l’administration, c’est à dire qu’en fait, sa seul utilisation juridique est dans le sens de protéger le contribuable :
- "vous voulez m’attaquer sur tel sujet ? Ah, vous ne pouvez pas, car le bofip dit que j’ai fait comme il faut". Effet d’opposabilité à l’administration.
- "vous voulez m’attaquer sur tel sujet parce que le bofip dit que je n’ai pas fait comme il faut ? Ah, ça ne suffit pas, il va falloir expliquer quel article de loi je n’ai pas respecté". Le bofip n’est pas la loi.

Un Etat devient oppresseur et arbitraire lorsque les règles de l’administration ont valeur de loi. C’est précisément parce qu’il y a une séparation des pouvoirs (législatif, juridique et exécutif) que les textes de l’administration ne font pas loi. C’est vous qui avez besoin de réviser les fondements du droit.

Sur ce point précis : si un contribuable applique la fiscalité LMNP car non inscrit RCS, alors même que les deux autres critères sont remplis, et que les Impôts voudraient le redresser en LMP, ou le SSI le faire cotiser, il n’aura qu’à dire : "j’applique la loi. Article 155 du CGI,il y a 3 conditions, je ne remplis pas les 3 conditions, donc je ne suis pas LMP." C’est inattaquable.

Si l’inspecteur des Impôts est assez stupide pour le poursuivre quand même, un avocat fiscaliste n’aura aucune difficulté à défendre son client, ça sera vraiment du gâteau.

Ca, c’est la situation actuelle.

Pour autant, j’attire l’attention sur le fait que la suppression de la condition du RCS dans l’article 155 semble désormais probable. Je n’ai pas de boule de cristal, mais après l’avis du conseil constitutionnel, après la révision du bofip, ça me semble (AMHA) l’étape suivante. Probablement d’ici la fin de l’année. Autant en 2018, ceux qui anticipaient ce changement allaient un peu vite en besogne, autant maintenant, ça se rapproche de façon de plus en plus précise !

Faut-il anticiper, et faire ce qu’il faut pour passer sous l’un des deux seuils ? Ou faut-il attendre que l’article 155 soit vraiment modifié, sur le mode "d’ici là, tout est possible, donc je ne fais pas de choix patrimoniaux irréversibles sur de simples suppositions de ce qui va peut-être arriver" ?

A chacun de voir.

Dernière modification par Bernard2K (29/05/2019 11h37)

vieausoleil a écrit :

D’où tenez-vous cette information ? Apparemment le retour que vous mentionnez n’est-il pas simplement la confirmation pour les nouvelles P0i de personnes souhaitant être LMP qu’ils n’ont plus besoin d’être inscrits au RCS ? Et non pour ceux souhaitant être LMNP ?
Avez-vous une source fiable qui dirait " untel a voulu être LMNP en remplissant les deux conditions et on l’a forcé à être LMP " ?

Cela fait suite à plusieurs discussions avec d’autres investisseurs qui se sont renseignés auprès de leur SIE. Il ne s’agit aucunement des nouvelles p0i pour passer en LMP. Je n’ai pas de copie des emails mais c; c’est une réponse quasi unanime de plusieurs SIE différents (5 à minima), à l’exception d’un seul qui tient la position antérieure. Il rique donc d’y avoir quelques incohérences au sein de l’administration effectivement.

MichMouch a écrit :

Je suis désolé mais non, vous n’interprétez pas le texte la, vous extrapolez.
Les conditions pour la qualification de LMP sont toujours au nombre de 3 (Code général des impôts - Article 155 ).
Ce sont les conditions pour profiter du régime des plus value de cession qui sont au nombre de 2 (Code général des impôts - Article 151 septies ).

Le conseil constitutionnel a dit "c’est inconstitutionnel de devoir s’inscrire au RCS pour profiter du régime des plus value de cession".

Je suis bien d’accord avec vous sur la justification, ce qui n’empêche pas que cela a pour effet de rendre l’inscription au RCS pour bénéficier du régime LMP inconstitutionnelle et qu’avant cette décision, la nature de loueur en meublé professionnel ou non professionnel s’appréciait au regard de cette inscription et des conditions de revenus. La condition d’inscription étant déclaré inconstitutionnelle, quand bien même sur la base d’un article différent de l’article 155 du CGI, mon interprétation (et non pas une extrapolation) est qu’il sera bien difficile pour un contribuable de faire valoir l’application du système dont le fondement a été déclaré inconstitutionnel.

Bernard2k a écrit :

Quand on tombe sur une telle rédaction, on se dit : "pour connaître la définition du caractère professionnel de l’activité, où trouve-t-on cela ailleurs dans les textes actuellement en vigueur, et si possible dans le même code" ? Réponse : dans l’article 155, qui pose 3 conditions…

Dont une condition inconstitutionnelle: la condition d’inscription au RCS, peut importe que le fondement de la décision ait été basé sur le régime d’imposition des plus-value du LMP.

MichMouch a écrit :

Donc pour moi sans précision supplémentaire de l’administration je continue de penser que l’on choisit d’envoyer sa déclaration en tant que LMNP ou LMP

L’administration fiscale a déja donné sa précision supplémentaire avec la mise à jour du BOFIP, en se basant directement sur l’article 155. Pour elle seules les deux conditions sont nécessaires.

Et le gouvernement vient de préciser la même chose devant l’Assemblée Nationale "Ainsi, les loueurs en meublés dont les recettes annuelles excèdent 23 000 euros et représentent une part prépondérante des revenus du foyer fiscal relèvent obligatoirement du régime fiscal des LMP, ce régime n’étant pas optionnel.

Avant d’ajouet "La modification en ce sens du bulletin officiel des finances publiques est déjà intervenue et la modification de la rédaction du 2. du IV de l’article 155 du CGI interviendra ultérieurement".

On dirait bien que le puzzle de met en place progressivement

Une autre piste pourrait consister  à faire faire de la location meublée à Mme, si cela est possible et si vous êtes en séparation de biens.

Attention les seuils s’entendent au niveau du foyer fiscal. Un couple marié sous le régime de séparation de bien est un seul foyer fiscal.

Ribeiro a écrit :

1- Pour déterminer si l’on peut bénéficier de l’article 151 septies et donc de l’exonération d’une partie de la taxation lors d’une revente, une des conditions est d’avoir moins de 90k€ de recettes (taxes comprises).

Par exemple lors d’une vente à 200k€ en année N avec en plus des recettes de 50k€ sur d’autres biens en location, le montant total des recettes pour cette année N est-il bien de 250k€ ?

Il s’agit de 90k de Chiffre d’affaires (TTC), donc des loyers.
Il y a donc 50k de loyers (<90k) pour l’année N, il y a exonération de plus value (CT et LT) du bien si détention depuis 2 ans et LMP exercé depuis 5 ans.

Ribeiro a écrit :

Le capital restant du à la banque, dans le cas ou la vente se ferait 4/5 ans après l’achat est-il à prendre en compte dans le calcul des recettes ? Ou d’autres éléments ?

J’ai l’impression que vous confondez la fiscalité/comptabilité et tout ce qui est matière de cashflow/remboursement de capital.
Que vous ayez emprunté ou payer cash votre appartement, il n’y a pas de différence sur ce plan là. Le fait d’emprunter permet de payer et déduire des intérêts d’emprunt et d’assurance prêt au niveau comptable.
Le capital restant dû à la banque pourra néanmoins occasionner des indemnités de remboursement, qui devraient passer en charge.

Ribeiro a écrit :

2 - Il est indiqué une exonération partielle entre 90k€ et 126k€ mais que cela veut-il dire ?

Exonération totale jusqu’à 90k€ et partielle pour la tranche entre 90k€ et 126k€ ? Alors comment la calculer ?

De mémoire, je n’ai pas souvenir d’avoir vu un taux ou un seuil pour l’histoire de la tranche entre 90k et 126k, il est toujours mentionné "exonération partielle" mais sans précision supplémentaire.

Je vous suggère de le consulter, son tarif de consultation est de 250€ (1 heure maximum)

bonsoir,

Alpins a écrit :

Petite question à mon tour: on a été LMNP plusieurs années (mettons de 2009 à 2019), on est passé LMP en 2020 et  on est resté LMP en 2021. On vend un bien en 2021. Les amortissements effectués de 2009 à 2019 sous le régime LMNP sont-ils intégrés à la plus-value court-terme en 2021? (Et donc redevables de cotisations SSI)?

J’avais trouvé un article à ce sujet qui dit qu’il faut intégrer les amortissements depuis le début d’activité, donc ceux de la période LMNP précédente. Voir ici: Loueurs en meublé : Les conséquences insoupçonnées de la décision du Conseil constitutionnel…

Je n’arrive plus à télécharger le doc ci dessus, mais je l’avais imprimé et voici son contenu, pour la partie qui nous intéresse:

Nora Faugère, Fidroit 2018 a écrit :

Ensuite, le régime des plus-values professionnelles aura vocation à s’appliquer à la plus value constatée depuis la date d’inscription à l’actif de l’immeuble, c’est à dire rétroactivement depuis le point de départ de l’activité de location meublée (nonobstant le fait que le loueur relevait jusqu’ici du statut non professionnel)

BOI-BIC-CHAMP-40-20 460

Si je puis éclairer votre lanterne:

Le cas des biens migrants ne s’applique que lorsqu’il y a retrait d’actif. C’est à dire si vous sortez un bien de votre activité meublée pour le louer en nu ou pour votre usage personnel.
La migration d’actif (=un bien) c’est entrée ou sortie d’actif. Pas passage d’un statut à l’autre. Il ne faut pas confondre statut, et usage du bien.
Les notaires et comptables qui vous disent autre chose se trompent.

Par contre, si vous avez été lmnp, lmp, puis lmnp et etc autant de fois que vous voulez, le bofip est clair, c’est le statut de l’année de revente qui compte. Les impôts ne sont pas fous, même s’ils aiment faire compliqué, ils savent bien que nombre de bailleurs sur 10 ou 20 ans peuvent passer x fois d’un statut à l’autre. Donc ils ont fait simple.

BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal | bofip.impots.gouv.fr
V. 460.

Ensuite, quand aux moyens de repasser lmnp l’année de revente.
Oui, techniquement, ne pas relouer une partie suffisante de ses biens sans les sortir de l’activité pour autant permet de faire diminuer les recettes. Mais réfléchissez au coût lié à l’absence de loyers.

Le meilleur moyen si on peut: travailler plus pour gagner plus et donc repasser ses revenus > loyers (pour gagner plus mais surtout gagner plus en payant moins de plus value du coup)

Le moyen intermédiaire: vendre une partie en lmp, qui vous fait repasser en lmnp, puis revendre la ou les années suivantes. Moins douloureux.

Autre moyen: En partant du principe que vous bénéficiez du 151 septies (CA <90K et activité exercée depuis > 5 ans). Il ne reste plus que la pv ct qui est taxable. Mais il faut rappeler qu’elle est simplement réintégrée dans votre bilan comme n’importe quel revenu d’activité (loyers, primes d’assurances etc).
Et donc que si l’année de revente, vous faîtes de grosses acquisitions, avec frais de notaire et frais d’agence qui sont des charges déductibles, alors vous pouvez peut être effacer le bénéfice induit par la réintégration de ces pv ct. Rappelons aussi que ces pv ct sont étalables sur 3 ans.

Contre mesure: vous acceptez votre sort de pauvre lmp, et une fois >5 ans, vous pouvez techniquement acheter un bien puis le revendre sans aucune pv, pas de pv lt, mais pas de pv ct puisque si vous revendez immédiatement vous n’aurez pas consommé d’amortissement. Evidemment vous seriez immédiatement requalifié en marchand, mais sur un très gros parc locatif, si vous louez un bien 3 ou 4 ans, que vous consommez ainsi peu d’amortissements, et que vous le revendez, que c’est extrêmement peu fréquent, ça peut passer, tout dépend de plein de paramètres. Après il ne faut pas jouer avec le feu. Je dis juste que techniquement ça exonèrerait de pv totale.

Si vous pensez à d’autres choses, je suis preneur. Personnellement, je suis ultra dégouté d’avoir préparé un business plan il y a des années, et de me retrouver lmp forcé. Si je revends, j’entends bien tout faire dans la limite des textes pour que ce soit en lmnp.

Ensuite, vous le savez tous maintenant, avec le PLF 2021, les lmp non inscrits au rcs vont être assujettis ssi. Ca pendait au nez. Mais, hormis le forfait fixe de 1145€, si vous ne faites pas de bénéfice, ce qui est quand même le cas de la majorité des loueurs en meublé, vous ne payerez rien. Le seul vrai problème en lmp, c’est la revente.

Dernière modification par Eddy1 (15/01/2021 18h07)

Pour information, si vous analysez le barème SSI (ici), vous constaterez que le taux marginal (pour les BIC au dessus de 5 PASS, soit 205 680€) y est de 19.90%  (6.5% Maladie1 + 0.60% Retraite de base + 3.10% Alloc Familiales + 9.70 CSG-CRDS) … et pas de 40%.

Ces 19.90% sont assez proche des 17.2% de prélèvements sociaux qu’une personne physique acquitte sur quasiment tous ses revenus (et qu’un loueur meublé aura économisé sur les loyers encaissés les années où les amortissements auront beaucoup diminué le BIC). Encore plus lorsqu’on considère que ce sera une charge déductible (sur l’assiette des BIC de l’année où on les payera).

Sur cette tranche, pas de
    cotisation Maladie2 à 0.85%  (indemnités journalières)  (qui ne s’applique que jusqu’à 5 PASS)
    cotisation de retraite de base à 17.75%  (qui ne s’applique que jusqu’à 1 PASS)
    cotisation de retraite complémentaire à 7% ou 8% (qui ne s"applique que jusqu’à 4 PASS)
    cotisation invalidité décès à 1.3%  (qui ne s’applique que jusqu’à 1 PASS)
    cotisation CFP (formation pro) à 0.25%  (qui ne s’applique que jusqu’à 1 PASS)

Entre 1 et 4 PASS, c’est principalement la cotisation d’assurance complémentaire (à 8%) qui alourdit la note…. mais qui permet aussi d’acquérir des points de retraite complémentaire (donc ce n’est pas à fonds perdu, et ça doit générer un rendement pas bien éloigné d’un investissement sur un PER).

Donc, je ne suis pas persuadé que cette inclusion des PV CT à l’assiette de cotisation SSI justifie toutes les acrobaties qu’on peut lire sur ce fil de discussion.

Alpins : je disais que je connaissais bien les règles (pas que j’avais moi même - heureusement - était requalifié)

2 caractères doivent être démontrés par l’administration : habitude et intention spéculative dès le départ.
Quelqu’un qui revend plusieurs biens dans un délai court répondra au premier critère.
L’intention spéculative sera recherchée s’il y a une plus value non négligeable (sinon aucun intérêt) ; à partir du moment où il y a une plus value suite à une division, ou bien suite à des travaux faits peu après l’achat et que la vente est assez proche de l’achat (sous réserve qu’il y ait déjà eu une première vente dans l’année ou les deux années précédentes), le risque est important si le fonctionnaire en charge de votre dossier est attentif au moment de le lire.
Je disais juste que je ne prendrai jamais un tel risque….

Bonjour perecastor,

La fiscalité du LMP est un sujet que j’ai énormément creusé (et que je creuse encore !) et c’est vrai qu’elle est tout sauf simple !
Ce que je peux vous dire, étant donné que je suis dans une situation assez proche de la votre, dans le sens ou je suis actuellement LMNP ("protégé" par un bon salaire, mais quand je me mettrai à mi-temps je passerai LMP) mais plus pour très longtemps :

2) Si j’acquière un nouvel immeuble via une société à l’IS (SCI ou SARL), tant que je me verse aucune rémunération ni dividende, suis-je quand même tenu d’ajouter le CA issu des biens détenus par la société pour apprécier le seuil des 90k€ ?

=>Aucun soucis. Si vous achetez au travers une société à l’IS, vous êtes dans une autre "enveloppe fiscale". Donc ce qui se passe dans la société reste dans la société et n’impacte pas le seuil des 90k€.

=>C’est d’ailleurs ma stratégie pour, entre autre, rester LMNP (mais pas que !) : J’ai acheté mes 7 premiers biens en nom propre et je les exploite en meublé à l’année et je continue désormais à investir au travers différentes SCI à l’IS.

3) Plus spécifiquement, est-ce uniquement le CA issu des locations longue durée qui est à prendre en compte dans l’appréciation du seuil de 90k€ ? ou bien également celui issu des locations courte durée ?

=>Hélas non les revenus de la LCD sont à prendre en compte dans le seuil de 90k€.

En espérant avoir pu un peu vous aider !

Oui : concernant la question 2 posée par Perecastor, cela change si l’immeuble est acheté via une SARL de famille à l’IR. En effet, si on détient 84% (par exemple) de la société transparente à l’IR , tout se passe fiscalement comme si on détenait 84% de tout ce que détient la société (c’est le principe de la "transparence fiscale"), et donc les seuils seront sans doute dépassés : on prend les recettes des biens détenus en propre, et (dans cet exemple) 84% des recettes des biens détenus par la société transparente fiscalement.

Je crois que pasqua n’a pas bien compris l’objet de cette discussion. Je m’explique :

L’exonération est totale sur l’impôt: ça on le savait déjà (depuis le début de cette discussion).

Par contre, le Code Général des Impôts, et son article 151 septies par exemple, ne concerne pas l’assiette des cotisations sociale, et toute cette discussion concerne le fait que la plus-value CT semble la plupart du temps rentrer dans cette assiette. Donc qu’il y a des cotisations sociales à payer sur cette PV court terme. Et les cotisations, ça peut représenter dans les 30% (il n’y a pas un % fixe, car chaque cotisation a ses minima et maxima d’assiette) de la somme en question….