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#1 05/06/2018 17h06 → Gwel35 : étude de cas immobilier (remboursement par anticipation) (anticipation, crédit, location)

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Bonjour je suis propriétaire depuis 1 ans d’une petite maison en location en Savoie, j’habite en Bretagne actuellement chez ma copine on as dans l’optique de partir habite en Savoie. j’ai revendue un terrain 47000 euros j’hésite entre injecté cette somme dans mon crédit immo actuel ou réinvestir dans un petit studio.
A savoir mon prêt initial es de 104000 euros avec des mensualité de 550 euros et la maison es actuellement loué 600 euros.

Mots-clés : anticipation, crédit, location

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[+1]    #2 05/06/2018 17h19 → Gwel35 : étude de cas immobilier (remboursement par anticipation) (anticipation, crédit, location)

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Quel est le taux de votre prêt et de son assurance ? Sur combien d’années le prêt a t’il été souscrit ?

La question a vous poser, vu la politique des taux bas, serait pourquoi se débarrasser ou réduire un prêt ayant un taux théoriquement bas ? A voir ensuite si votre taux d’endettement correspondrait pour faire un second prêt dans un projet de studio (il faudrait nous donner plus de détails dans votre présentation) et ainsi conserver une partie de votre trésorerie (terrain vendu) pour de la liquidité (trésorerie pour la location) et mettre en partie en placement (PEA, AV et vieux PEL s’il existe). Aussi, louez-vous au réel ou au micro-foncier ? ou en meublé ? Vous comptez récupérer cette maison pour votre future RP ? Il nous manque un certain nombre d’informations pour vous répondre correctement.

Dernière modification par Gamma76 (05/06/2018 17h27)

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#3 05/06/2018 20h02 → Gwel35 : étude de cas immobilier (remboursement par anticipation) (anticipation, crédit, location)

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Mon crédit es sur 20 ans taux 1.6 et assurance 0.32 et je suis en micro foncier et logement non meublé. J’étudie une  autre option, j’injecte les 47000 euros dans le crédit en gardant la meme durée mais en réduisant les mensualités a environ a 260€ ce qui réduit mon taux d’endettement , j’habite dans la maison durant les 4 ans et ensuite je rachète une maison plus grande a crédit, a savoir que dans 4 ans j’aurait environ 40000 euros de placement castor disponible qui servirait d’apport pour acheté cette future maison. et ma petite maison je la remet en location.

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#4 05/06/2018 21h26 → Gwel35 : étude de cas immobilier (remboursement par anticipation) (anticipation, crédit, location)

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Si vous voulez encore investir dans le futur (ce qui semble être le cas), ne remboursez pas par anticipation, gardez votre cash en l’investissant sans prendre de risques (un bon fond euro sur contrat AV par exemple), et optimisez globalement (éventuellement en refinançant l’emprunt existant, en faisant un apport, en envisageant de sortir du régime micro, etc.) lors de votre prochain investissement.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 05/06/2018 21h40 → Gwel35 : étude de cas immobilier (remboursement par anticipation) (anticipation, crédit, location)

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Ok j’ai fait une simulation : je gagne 7700 euros d’intérêt en remboursant 47000 par anticipation. Du coup, ce n’es pas valable par rapport à une a assurance vie ?  je ne comprend pas le refinancement emprunt existant.

Message édité par l’équipe de modération (05/06/2018 23h52) :
- syntaxe et orthographe et ajout d’un zéro à "4700".

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[+2]    #6 05/06/2018 23h52 → Gwel35 : étude de cas immobilier (remboursement par anticipation) (anticipation, crédit, location)

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Ne vous laissez pas hypnotiser par le montant total des intérêts sur une longue période : c’est bien souvent une très mauvaise manière d’évaluer un emprunt.
Ce "gain" de 7700 euros d’intérêts correspond à un rendement de 1.6%/an (net dans votre cas) pour vos 47 000€, si vous êtes exempté d’IRA (Indemnité de Remboursement Anticipé), et sinon c’est bien moins.
Ce n’est pas vraiment différent du rendement net d’un bon fond euros.

La grosse différence est que ne pas rembourser vous laisse une bien meilleure flexibilité :
   - si dans qqs années, quand vous ferez un autre investissement, les taux d’emprunt sont à 3% avoir gardé la main sur ce cash sera avantageux (emprunter un peu moins équivaudra à le placer à 3% net);
   - dans qqs années, quand vous ferez un autre investissement, disposer d’un tel apport permettra d’obtenir un taux d’emprunt un peu plus bas que sans l’apport;
   - si dans qqs années, quand vous ferez un autre investissement, les taux d’emprunt sont à 1%, vous pourrez négocier le rachat de votre prêt à 1.6% (ou en renégocier le taux) en même temps que le financement de votre nouvel investissement (et le cash apporté améliorera aussi votre dossier);
    - si dans qqs années vous avez un autre (plus petit) projet pour lequel personne ne veut vous financer (par ex une création d’entreprise, des travaux sur votre RP, etc.), ou alors à des taux très élevés, avoir gardé la main sur ce cash vous permettra quand même de mener ce projet à bien.

Donc plein de situations où ne pas avoir rembourser par anticipation serait favorable, et quasiment aucune où ça serait défavorable. Pile vous gagnez et face vous ne perdez rien…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 06/06/2018 08h02 → Gwel35 : étude de cas immobilier (remboursement par anticipation) (anticipation, crédit, location)

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Ok pour votre analyse, et un investissement d’un petit studio pour étudiant avec les 47000 euros et une possible revente dans 4 ans?

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[+1]    #8 06/06/2018 08h13 → Gwel35 : étude de cas immobilier (remboursement par anticipation) (anticipation, crédit, location)

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Bonjour,

Observez svp  que Gamma 76 et GDBL quelques lignes au dessus - et les posts sur ce forum - vous donnent justement les bases pour être autonome dans ce genre de raisonnement (cf dicton qui dit qu’il vaut mieux apprendre à quelqu’un à pécher que lui donner un seul poisson un jour) et d’autre part vous ne fournissez les données que de manière incomplètes : acheter quoi où à quel prix qui rapporte combien revendu combien loué comment (cf Gamma76) etc wink

Au delà du clin d’œil, je me demande si face à un conseiller que vous payeriez 150 euros de l’heure vous ne feriez pas un effort de précision : or le niveau des réponses est pourtant au moins équivalent ici. Et c’est gratuit.

Dernière modification par Iqce (06/06/2018 08h14)

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#9 06/06/2018 18h15 → Gwel35 : étude de cas immobilier (remboursement par anticipation) (anticipation, crédit, location)

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@gwel35 vous me rappelez mes débuts avant de connaitre ce forum, je me rends compte que j’ai bien progressé depuis… ! Je faisais les mêmes "erreurs" en voulant me désendetter le plus rapidement possible mais ceci n’était pas forcément le bon calcul (même si mes premiers prêts étaient plutôt de l’ordre de 4-5 %…)

Je vous suggère dans un premier temps de tenter de renégocier en interne (dans votre banque) le taux de votre prêt ainsi que l’assurance emprunteur (ou passer par une délégation d’assurance), vous pourrez déjà en très peu de temps faire de substantielles économies sur le long terme en conservant le prêt (j’ai des projets qui viennent de se faire à 0,98 % sur 15 ans et 1,3 % sur 20 ans pour vous donner un ordre d’idée).

Si vous avez une clause d’IRA sur votre prêt et que vous le clôturez, vous aurez des frais à rembourser auprès de votre banque ce qui va vous rogner cette économie de 7700 €…

N’ayez pas peur d’utiliser les calculettes d’épargne sur internet : à titre d’exemple, placer pendant 8 ans seulement la somme de 47000 € sur un vieux PEL à 2,5 % brut vous fera gagner 8400 € d’intérêts… Et ceci sans aucun risques…

Revendre un studio en l’espace de seulement 4 ans me parait très difficile : vous devrez prendre en compte les frais de notaires, les impôts sur les plus-values et les différentes charges que vous avez dû payer en l’espace de 4 ans sur ce bien… A moins de retaper intégralement un taudis par vos soins.

Avec la politique actuelle des taux, vous pourriez opter pour un second prêt de 47000 € (si le bien comporte un cashflow positif) et utiliser cette somme dans le futur comme apport personnel pour votre future RP, cela vous évitera ainsi de contracter un prêt trop important où les intérêts ne seront pas déductibles (contrairement au foncier au réel ou au LMNP au réel).

Mais encore et toujours, il nous manque un certains nombre d’informations concernant votre profil !

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#10 06/06/2018 20h51 → Gwel35 : étude de cas immobilier (remboursement par anticipation) (anticipation, crédit, location)

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gwel35 a écrit :

Bonjour je suis propriétaire depuis 1 ans d’une petite maison en location en Savoie, j’habite en Bretagne actuellement chez ma copine on as dans l’optique de partir habite en Savoie. j’ai revendue un terrain 47000 euros j’hésite entre injecté cette somme dans mon crédit immo actuel ou réinvestir dans un petit studio.
A savoir mon prêt initial es de 104000 euros avec des mensualité de 550 euros et la maison es actuellement loué 600 euros.

Un des plus gros attraits de l’investissement immobilier, c’est quand même de pouvoir profiter de l’effet de levier permis par le crédit. Vous constaterez que les investisseurs utilisent très rarement leur cash pour financer leur immobilier locatif, si ce n’est pour faire un apport.

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