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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 19/12/2020 04h33

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je vais pouvoir bénéficier d’une succession de 100k et je voudrais savoir s’il est plus intéressant actuellement de rembourser ma résidence principale sachant que dans 5 ans nous souhaiterions avec mon épouse déménager et placer la résidence actuelle en location dans une SCI imposée à l’IS?

Merci

Mots-clés : immobilier, is (impôt sur les sociétés), remboursement anticipé, sci (société civile immobilière)

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#2 19/12/2020 09h27

Membre (2020)
Réputation :   33  

Bonjour,

Difficile de vous répondre sans connaître une multitude de paramètres et notamment:
-Combien d’années reste-t-il à votre emprunt? (s’il ne reste plus beaucoup d’années, pré-payer permettrait de libérer de la capacité d’endettement, pour un autre projet)
-Quel est le taux d’intérêt de l’emprunt?
-Quel est votre taux d’endettement actuel?
-Avez-vous un projet d’investissement dans l’immédiat qui vous permettrait d’utiliser votre capacité d’endettement?
-Dans 5 ans, lorsque vous déménagerez et placerez votre résidence actuelle en location, achèterez-vous ou bien serez vous locataire?

J’aurais tendance à dire que si votre remboursement anticipé est lié à un hypothétique projet dans 5 ans (et par ailleurs à ce moment-là il serait probablement utile de pouvoir déduire des intérêts d’emprunt étant donné que vous mettrez votre RP en location), je préférerais ne pas utiliser les 100k€ de la succession pour pré-payer mon emprunt mais au contraire de placer cet argent quitte à l’utiliser dans 5 ans pour pré-payer à ce moment-là si besoin.
Mais là aussi, tout dépend de la répartition actuelle de votre patrimoine, de vos objectifs etc. donc encore une fois, difficile de vous répondre sans avoir ces éléments

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#3 19/12/2020 13h42

Membre (2016)
Réputation :   26  

Bonjour,

C’est impossible de vous répondre sans avoir plus d’éléments.

La première est selon moi votre aversion au risque et ce que vous feriez de ces 100 000 euros si vous ne remboursez pas l’emprunt. Si c’est pour les laisser sur votre compte courant, effectivement il vaut mieux rembourser l’emprunt.

Il faut comparer les intérêts de votre prêt pour les 5 prochaines années vs ce que vous pensez pouvoir obtenir comme rendement (bourse, AV,…?) déduits des frais de remboursement anticipés. De mon côté, si je n’ai pas de problème de capacité d’endettement, je préfère garder le cash pour l’investir en bourse.

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#4 19/12/2020 14h16

Membre (2020)
Réputation :   0  

Merci pour vos réponses, alors pour vous répondre

1- J’ai encore 15 ans pour la ligne de prêt avec intérêt à 1,50 %
2- Actuellement je suis à un taux d’endettement de 21%
3- Je souhaiterais faire l’acquisition de SCPI pour 400 000 eur sur 25 ans, qu’on me propose pour 2,50 % et probablement que je ferais un autre emprunt de 260 000 eur pour l’agrandissement de mon cabinet médical afin d’accueillir d’autres professionnels de santé
4- Dans 5 ans je serai propriétaire de mon nouveau logement et non locataire.

Côté aversion au risque je ne suis pas du tout dans une perspective de placer sans rendement donc prêt à prendre du risque sachant que j’ai 2 AV avec la MACSF et ASAC Fapes ( Epargne retraite 2+) et un PEA avec la financière de l’échiquier.

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#5 19/12/2020 16h33

Membre (2020)
Réputation :   33  

Bonjour,
Merci pour ces éléments.

15 ans restant à 1,50 % je serais plutôt d’avis de garder cet emprunt en place, pour plusieurs raisons:
-Vous n’avez pas prévu de vendre le logement en question (ce qui de toute façon rendrait la question caduque car il faudrait dans ce cas-là logiquement rembourser le restant du au moment de la vente)
-Votre taux d’endettement de 21% vous laisse encore de la marge de manoeuvre (ce qui est maintenant d’autant plus vrai avec l’assouplissement des restrictions de 33% à 35%)
-Vous parlez de 2 nouveaux emprunts: l’un pour des SCPIs à un taux d’intérêt nettement supérieur (certes, pour une durée d’emprunt différente, et également pour des SCPIs plutôt que de l’immobilier direct, ce qui a bien sûr un impact sur le taux d’intérêt).

A la limite, plutôt que de pré-payer 100kE à 1.5% et ré-emprunter ces 100kE à 2.5%, vous pourriez emprunter 300kE pour vos SCPI (au lieu de 400kE) et donc acquérir une partie (100kE) de SCPIs en cash avec le produit de la succession que vous auriez sinon utilisé pour ce remboursement anticipé.

Le taux d’intérêt proposé pour les SCPIs me paraît par ailleurs assez élevé - il serait peut-être intéressant de consulter plusieurs banques pour voir si vous pouvez avoir mieux. Si vous êtes confortable avec un profil de risque plus agressif, autant placer ces 100kE en bourse comme le recommande Stochastic (plutôt que d’acheter des parts de SCPI en cash - la comparaison était plutôt destinée à démontrer qu’il est inutile de pré-payer un emprunt à 1.5% pour ensuite le remplacer en partie par un emprunt à 2.5%)

Je pense qu’il faut également que vous voyez si le maintien de l’emprunt sur votre RP vous permettra d’être dans les 35% de taux d’endettement avec les 2 nouveaux emprunts à venir.

Si vous avez besoin de réduire votre taux d’endettement actuel pour ces 2 emprunts à venir, vous pouvez également voir si vous avez la possibilité de moduler vos échéances actuelles à la baisse en échange d’un allongement de la maturité de l’emprunt (typiquement maximum 2 ans d’allongement), ce qui présente l’avantage de garder le taux d’intérêt tel quel.

L’autre question pertinente qui est un peu plus moyen-terme est de savoir si, avec ces 2 nouveaux emprunts et le maintien de l’emprunt sur votre résidence actuelle, vous pourriez bénéficier d’un nouvel emprunt dans 5 ans lorsque vous déménagerez ou si cela posera problème. Il sera certainement trop tôt pour revendre vos parts de SCPIs si besoin (durée de détention minimale recommandée de 10 ans pour amortir les droits de souscription) et donc à priori si le taux d’endettement pose problème à ce moment-là, vous pourrez à ce moment-là réfléchir à plusieurs solutions et notamment (i) pré-paiement d’une partie de vos emprunts (mais de préférence les emprunts les plus cher i.e. ceux des SCPIs), (ii) vente de votre RP actuelle si besoin ou (iii) en dernier recours vente (car un peu "trop tot") d’une partie de vos SCPIs

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