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Forums des investisseurs heureux

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#1 02/04/2017 13h20 → Roms7845 : étude de cas immobilier (crédit immobilier élevé par rapport à nos revenus) (crédit, investissement, locatif)

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Bonjour à tous.

J’aimerais vous exposer mon cas et avoir quelque renseignements.

Avec ma conjointe nous cherchons à contracter un crédit pour de l’investissement locatif.
Nous aimerions contracter 200 000 / 250 000euros pour investir dans de l’ancien sur bordeaux en achetant deux studio ou t1.

Nous ne savons pas trop comment procéder étant novice.
Nous sommes un couples paxé de 26 et 21 ans avec pour chaque des revenus inférieur à 17000 par ans.

Je sais que c’est une somme importante mais l’avantage que l’on a c’est que l’on peut avoir un apport de 50 000 et une de nos mère peut se porter cautionnaire car celle ci est rentière depuis sa majorité et toute sa famille rentière sont dans la même banque depuis le début de leurs société.

Comment peut on contracter un tel crédit ?

Merci d’avance pour vos futur réponse.

Mots-clés : crédit, investissement, locatif

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#2 02/04/2017 18h24 → Roms7845 : étude de cas immobilier (crédit immobilier élevé par rapport à nos revenus) (crédit, investissement, locatif)

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Salut
Pour bordeaux ce sera un unique bien pour votre retraite  je presume car a ces tarifs vous ne pourrez enchainer vu qu’un effort d’epargne sera necessaire tous les mois et augmentera votre taux d’endettement donc … votre caution c’est bien mais ce n’est pas vous …
La banque regarde si vous etes en cdi et vos revenus
Je pense cependant que l’apport peut jouer et si vous le faites passer en Residence Principale (si vous etes du coin surtout car difficile a faire croire sinon) mais faut etre conscient que ca reste une technique borderline …

Apres quel est votre but dans le locatif ?
Je vous invite a lire les profils des contributeurs les plus assidus du forum , ca pourra vous montrer deja les pieges a eviter

Une piste cependant , investir en sci avec votre super joker sera peut etre plus simple pour decrocher des prets … mais surtout investissez dans des biens a cashflow positifs sinon ce sera tres dur a supporter le temps du credit …

Pour ma part , ca fait longtemps que j’ai zapper bordeaux qui est trop excessif niveau prix et c’est pas fini avec ce que juppe prevois d’ici 2030…

A++

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#3 03/04/2017 01h01 → Roms7845 : étude de cas immobilier (crédit immobilier élevé par rapport à nos revenus) (crédit, investissement, locatif)

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Merci drum005,

Effectivement je ne connaissait pas ce SCI qui peut etre une solution. Sinon nous pensions chaqu’un contracter un crédit de notre côté plus petit (70 000 / 100 000).

Le but notre projet locatif était d’acquérir deux appartement en t1 pour 200k 250k (avec raffraichissement à prévoir afin de baisser la note prix d’achat). Dans un premier temps rentrer dans un appartement afin de le remettre en super état, comme ca nous évitions de jeter de l’argent par les fenêtre en louant à un parifculier; et commençons à rembourser notre crédit. Ensuite je le loue.
Les loyers du premier appartement serviront à rembourser les mensualité de notre crédit, pendant que nous acquerions le deuxième appartement celui ci à mette en super état, mais l’appartement deux serait notre résidence principal. Au final aucun loyer à payer.
Peut etre que sur du long terme ce n’est pas aussi rentable que d’autre grande ville, mais je pensais aussi à la revente éventuel , ceci pourrait être une solution pour gagner de l’argent car Bordeaux connaît la plus grande croissance démographique de France.

Oui je pensais dans tous les cas investir dans un appartement à plus 8% net.

C’est vrai que Bordeaux est très cher ! Comparé à Lyon … nous voulons nous installer sur Bordeaux c’est pourquoi nous voulions investir à Bordeaux.
Que prévois juppe ?

Bonne journée Drum500

Dernière modification par Roms7845 (03/04/2017 01h09)

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#4 03/04/2017 07h02 → Roms7845 : étude de cas immobilier (crédit immobilier élevé par rapport à nos revenus) (crédit, investissement, locatif)

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Quelques remarques :
- vous achetez à deux, donc il faut un moyen d’être propriétaire à deux. Il n’y a pas 36 solutions : indivision ou SCI. Regardez bien le fonctionnement et les conséquences de chacun. Notez que l’alternative, c’est d’acheter en nom propre : par exemple votre compagne achète le premier logement, vous achetez le second. Ce n’est pas très glamour parce qu’on veut tout faire ensemble en couple, mais ça correspond pourtant à un fait tenace : quand on est seulement pacsé, les patrimoines sont disjoints : ce qui est à l’un n’est pas à l’autre. Acheter en nom propre est donc la solution la plus simple ; l’indivision complique.

- vous dites que vous voulez acheter un premier bien d’abord. Donc vous n’emprunterez pas 200 à 250 k€ pour deux biens, mais d’abord 100-125 k€ pour un bien. Scindez les deux projets, ça sera plus clair pour tout le monde.

- vous parlez de 8 % net. Ca ne me semble pas compatible avec un studio ou T1 payé 125 k€. Disons qu’il faudrait 12 % de rendement brut, ça fait 1250 € de loyer mensuel. Je ne connais pas le marché locatif à Bordeaux mais ça me semble irréaliste comme loyer pour un studio ou T1. Pour dégager une rentabilité élevée, il n’y a pas de mystère, il faut payer le bien très bon marché. Est-ce que ça existe à Bordeaux, un studio ou T1 très bon marché ?

- vous dites que les loyers couvriront le remboursement du prêt, ce qui suppose une rentabilité très élevée. Pour de l’immo "classique", payé à prix "normal", il est très rare que le loyer net net (diminué des charges et impôts) couvre les mensualités. A moins que vous fassiez une opération très rentable, attendez-vous à ce que les loyers ne couvrent pas la mensualité, donc attendez-vous à payer chaque mois pour ce logement.
Vous écrivez " Au final aucun loyer à payer". Non, mais de grosses mensualités à payer. Avec deux appartements à rembourser pour 250 k€ empruntés, si je dis 1250 € de mensualité, 400 € de loyer net net du premier appartement, soit 850 €/mois à sortir, je ne dois pas être très loin du compte.

- vous comptez louer nu ou meublé ? Au niveau fiscalité, ce n’est pas du tout pareil, le meublé étant généralement plus intéressant. Notez que SCI et meublé sont incompatibles (ou du moins, ça fait une SCI forcément à l’IS ce qui comporte pas mal d’inconvénients). Meublé en LMNP au réel et indivision, ce n’est pas très simple non plus…

- acheter comme résidence principale peut vous permettre d’accéder à diverses aides (renseignez-vous auprès de l’ADIL de votre département) mais il y a parfois un engagement à le garder en RP pendant une certaine durée. Par exemple le PTZ c’est  6 ans minimum. Regardez donc bien à quoi vous engagent les différents dispositifs.

- "une de nos mère peut se porter cautionnaire" : c’est simple, il suffit qu’elle se porte caution du prêt bancaire. Notez que c’est un engagement important (engagement à payer le remboursement du prêt si l’emprunteur fait défaut). Si elle le fait pour sa fille, c’est déjà beaucoup ; il me semble assez logique qu’elle ne le fasse pas pour vous. Indépendamment de la caution au sens technique, si vous empruntez dans la banque où elle a ses avoirs, elle peut sans doute appuyer votre dossier auprès du directeur d’agence…

Vous dites être novices : alors apprenez. J’ai l’air de vous décourager, mais c’est pour une bonne raison. Acheter sa première résidence principale puis la louer est rarement une bonne opération. Surtout dans une ville "chère". La plupart des foreumeurs qui arrivent sur le forum avec un premier achat de RP qui a été louée lorsqu’ils ont déménagé en tirent des rémunérations très basses, dans les 3 à 5 % bruts soit 1 à 2,5 % nets. Si un emprunt est encore en cours, ils sont en cashflow négatif !

Franchement, faire une opération avec cashflow positif dans une ville très chère en étant novice, c’est presque impossible. Alors si vous voulez y arriver, il faut apprendre énormément et devenir un "requin" de l’immobilier, ce que vous n’êtes pas pour l’instant.

Dernière modification par Bernard2K (03/04/2017 13h05)

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#5 03/04/2017 09h03 → Roms7845 : étude de cas immobilier (crédit immobilier élevé par rapport à nos revenus) (crédit, investissement, locatif)

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Bonjour,
je dirais que Bernard2K a tout résumé.
Mais j’ajoute juste quelques petites remarques. En lisant vos messages j’ai l’impression que vous calculez "crédit = mensualité = prix du loyer à obtenir".
Ne démarrez surtout pas comme cela.

N’oubliez pas qu’au total vous aurez:

DEPENSES = mensualités du crédit + assurance propriétaire non occupant + charges de copro + taxe foncière + imposition sur revenus locatifs (IR + CSG + CFE??) + charges d’entretien du logement + éventuellement vacances locatives (+ assurance garantie des loyers?)
RENTREES = Loyers

Je ne connais pas Bordeaux, mais avoir DEPENSES>RENTREES est totalement impossible avec un achat d’un studio à 100K€. Il faudrait presque le louer 1000€. Ici à Aix en Provence, des studios se vendent 100/130K, mais ils se louent 600€ maxi… ceux que achètent ces logements ne sont plus vraiment des investisseurs car le rendement est très très faible.

Miser sur une plus value à la revente c’est bien, mais n’oubliez pas que le marché a changé. Ceux qui faisaient des achats/revente avec PV en quelques années ont maintenant beaucoup plus de mal à le faire. La tendance est légèrement à la baisse (je ne connais pas Bordeaux, donc adaptez ce commentaire à votre situation), et même les loyers ont tendance à devoir baisser parfois si on veut pouvoir louer… Dans mes projections "optimistes", je mise plutot sur "prix achat = prix revente dans 10 ans". Comme ça, si j’ai une PV c’est du bonus… mais à la base je ne compte pas là-dessus.
Le modèle qu’ont pu appliquer vos parents n’est pas forcément reproductible à l’identique actuellement.

Mais ça n’empêche pas qu’il faut foncer, profiter de l’effet de levier du crédit immo auprès des banques, c’est un beau projet… mais il faut arriver avec un projet béton et bien construit devant vos interlocuteurs de la banque si vous voulez que ça passe.

Dernière modification par Arnaud13 (03/04/2017 13h18)

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#6 03/04/2017 13h02 → Roms7845 : étude de cas immobilier (crédit immobilier élevé par rapport à nos revenus) (crédit, investissement, locatif)

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Vous êtes jeune, vous êtes en CDD, vous avez des salaires bas, et vous n’êtes pas encore sur Bordeaux. Franchement, je pense que c’est trop tôt pour investir dans l’immobilier dans une ville aussi chère que Bordeaux.

Je pense qu’il faut plutôt :
- prendre un appartement en location.
- vous occuper de vos carrières professionnelles : progresser dans votre emploi (croissance interne ou externe, c’est à dire changer de boîte), augmenter vos salaires, décrocher le sacro-saint CDI.
- pendant ce temps, bien étudier le marché immobilier de Bordeaux, vous renseigner, nouer des contacts utiles.

Alors, vous serez bien mieux armé pour savoir comment investir dans l’immobilier et faire une opération rentable dès votre premier achat. Ca peut se faire en un an ou deux, je ne vous dis pas de repousser aux calendes grècques.

Ca fait un peu vieux con de dire cela, mais j’assume.

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#7 03/04/2017 13h07 → Roms7845 : étude de cas immobilier (crédit immobilier élevé par rapport à nos revenus) (crédit, investissement, locatif)

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Meme sur bx les marchands de bien n’arrive pas a ecouler leur stock … Plusieurs annonces qui y sont depuis 4 mois voire plus (c’est ma veille quotidienne donc je ne vous dis pas des suppisitions) ….

Cherchez bx 2030 et vous verrez les projets a venir … Ca va etre monstrueux la hausse des prix …

Je rejoins bernard2k … Irrealiste pour la location annuelle

A+

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#8 03/04/2017 13h19 → Roms7845 : étude de cas immobilier (crédit immobilier élevé par rapport à nos revenus) (crédit, investissement, locatif)

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Bx = Bordeaux
Il m’a fallu lire plusieurs fois pour comprendre, mercị d’éviter les abréviations.

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#9 03/04/2017 14h09 → Roms7845 : étude de cas immobilier (crédit immobilier élevé par rapport à nos revenus) (crédit, investissement, locatif)

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Je partage tout ce qui est dit, et je rajoute une petite règle de prudence : lorsqu’on pratique l’immobilier locatif avec emprunt à 110%, comme moi, il faut garder de côté, sur des livrets immédiatement disponibles, une sécurité d’au minimum 3% (5% est mieux) de la somme empruntée pour les ennuis possibles (et probables…). Sinon, vous aurez des problèmes de trésorerie… Et j’ai payé pour voir… Vous  pouvez commencer par économiser et apprendre sur ce site…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#10 04/04/2017 13h15 → Roms7845 : étude de cas immobilier (crédit immobilier élevé par rapport à nos revenus) (crédit, investissement, locatif)

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Merci encore pour votre réponse !
Nous avons cependant réfléchi à un second projet.
Acheter un petit immeuble (toujours sur Bordeaux) mais cette fois ci pas forcément pour de l’investissement locatif mais pour une résidence principal.
Les prix affichent entre 200.000 et 250.000, pour des 2/3 lots (t1 au t3 avec en rez de chausse généralement un local commercial déjà loué pour les 3 lots).
Nous avons aussi notre premier locataire assuré (famille).
Pensez vous que si le ou les locataire, ainsi que nous meme versons un loyer, les banques seraient plus friand de nous accepter un crédit ?
Je regarde en ce moment pour les SCI ou bien sinon deux crédit PTZ ou 100.000 avec intéret (un contracté par ma compagne et un autre par moi). Le reste étant prêté par la famille.
Merci de votre franchise cela nous fait vraiment avancer !!!
Je vais me renseigner sur tout ce que vous me dites.

Dernière modification par Roms7845 (04/04/2017 13h28)

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#11 04/04/2017 13h36 → Roms7845 : étude de cas immobilier (crédit immobilier élevé par rapport à nos revenus) (crédit, investissement, locatif)

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Les immeubles complets à vendre pas cher ont souvent BEAUCOUP de travaux nécessaires. Pour un premier investissement, c’est difficile à évaluer et ensuite on peut vite se retrouver dépassé par l’ampleur et le montant des travaux.

Notez que pour un immeuble mixte (logements+ local commercial) vous n’avez pas 10 jours de rétractation après signature du compromis.

Pour ce qui est de rassurer les banques, je ne pense pas. Immeuble complet + travaux + primo-accédants + CDD, ça fait sans doute beaucoup de voyants rouge clignotants qui s’allument dans la tête du banquier.

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#12 04/04/2017 14h04 → Roms7845 : étude de cas immobilier (crédit immobilier élevé par rapport à nos revenus) (crédit, investissement, locatif)

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sinon faites comme certains: commencez petit.

Achetez un garage, mettez le en location. Puis 6 mois après, achetez un studio, faites de meme…
L’expérience du garage vous permettra de vous familiariser avec le process: recherche d’une bonne annonce, définir quel sera le secteur le plus adapté à la location de garages, plusieurs visites pour trouver "le bon", négociation du prix, signature compromis, recherche crédits, signature de l’achat, mettre des annonces, selectionner un locataire, suivre ceci au quotidien, participer aux assemblées de copro, payer ses charges, etc… quand vous aurez une première petite expérience avec ceci, et que vous serez locataire (ou propriétaire?) de votre résidence principale (avec un loyer ou crédit le plus faible possible pour ne pas trop toucher votre capacité d’endettement), alors il sera temps d’aller à l’étape suivante.

Et sourtout je vous encourage à démarrer le plus tot possible, meme en n’ayant qu’un CDD et pas encore de CDI, il faut tout faire pour ouvrir les portes des banques et avancer. Me concernant j’ai démarré trop tard et je regrette de n’avoir pas été influencé par certaines lectures ou par ce forum quand j’avais 25 ans…

Dernière modification par Arnaud13 (04/04/2017 14h08)

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