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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 10/12/2020 18h02

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Bonjour,

Je me suis déjà présenté il y a plusieurs années, j’ai 53 ans je suis profession libérale en province et je cesse mon activité pour travailler moins.
J’ai un SCI à l’IR créée en 2008 avec un associé qui souhaite vendre ses parts (50/50). Cette SCI perçoit deux loyers commerciaux et trois loyers d’habitation pour un chiffre d’affaire annuel net de 49500€ en 2020. Le bénéfice après déduction des charges d’exploitation et financières est de 38.000€. Le demi résultat est donc de 19.000€ pour moi (chiffres 2020 quasi définitifs).

Le total des crédits engagés pour acquérir, bâtir et améliorer ces bâtiments a été de 485.000€, le capital restant dû au 31/12/20 est de 151.000€ et les comptes courants des associés est de 163.800€ (23800€ pour moi et 140.000€ pour mon associé). Achats - dettes = 485.000-(151.000+163.800)= 170200 €

Je souhaite transformer cette SCI IR en associant mes 2 enfants 998/1/1. Je compte avant ou parallèlement créer une structure SCI IS Holding avec mes deux enfants 998/1/1 que je vais doter en compte courant grâce à une rentrée d’argent. Cet argent servant à acheter la totalité des parts de la SCI IR.

Mes questions sont sur le calcul de la valeur de 100 % des parts : achat - dettes = 170200€ et sur les fonds à engager sachant que je récupère 50% de la valeur des parts moins la plus-value et mon compte courant.

Les fonds à apporter sont la totalité de la valeur des parts et le remboursement des comptes courants des associés (soit 170200€ et 163800€) soit une enveloppe de 334.000€ à apporter en compte courant à la holding pour une remontée de 38.000€ par an et 334.000€ de dettes en amortissement sur la holding.

Je pense garder les dettes de la SCI IR, si le banquier est d’accord sinon il faut ajouter une enveloppe de 151.000€ pour le remboursement du capital dû soit un total de 485000€ de compte courant à apporter à la holding pour une remontée de 36.000+6500€ (charges financières liés aux emprunts) = 42500 €/an. Mais le disponible société pourrait être modulé par des remboursements partiels de certains prêts. 1 à 4 ou 1 et 2 ou 2 et 3 par exemple.

Pour le détail des emprunts en cours
Emprunt 1 : 62.000€ CRD : 742 €/mois
Emprunt 2 : 59.000€ CRD : 711 €/mois
Emprunt 3 : 31.000€ CRD : 548 €/mois
Emprunt 4 : 1.500€ CRD :   253 €/mois

Cette opération est rendue possible car mon associé souhaite vendre ses parts et récupérer son compte courant et ne souhaite plus investir et que je peux placer pas mal d’argent perso.

Mon objectif est de créer une structure nouvelle avec mes enfants avec quelques années sans trop d’impôts. Je souhaite la développer un peu et peut-être d’utiliser la Holding pour parfaire mes trimestres et avoir une protection sociale minimale en me salariant éventuellement à minima de la holding SCI à l’IS.
Je change de statut, je passerai de patron à salarié avec une grosse baisse de revenus du travail (car travaillant beaucoup moins volontairement).
Plusieurs projets sont possibles pour améliorer le CA de la SCI dont un de 100.000€ pour un petit bâtiment professionnel (plans archi terminés), mais dont le financement n’est pas décidé. De même, un bel appartement de 65 m² peut-être terminé pour 40.000€ (plans archi effectués).

Des perspectives, une faisabilité, une validation des hypothèses, des idées, que je propose à la sagacité des IH. J’espère ne pas m’être trop planté. Je suis sûrement dans l’approximation et dans l’estimation à la louche et dans la naïveté des formulations

Amitiés

Seapathfinder

Dernière modification par Seapathfinder (10/12/2020 19h16)

Mots-clés : fiscalité, imposition, impt sur le revenu, plus-value, sci (société civile immobilière)

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[+1]    #2 11/12/2020 10h30

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Bonjour,

quelques remarques :
- ne s’agit-il pas plutôt de questions pour votre expert comptable ? Un forum a ses limites.
- vous faites l’erreur typique : vous nous parlez d’abord et longuement des outils, et ensuite seulement des objectifs. Commencez plutôt par définir bien clairement vos objectifs, et les outils en découleront.
- vous voulez lever le pied au niveau professionnel, mais vous voulez mettre en place une usine à gaz et vous lancer dans de nouveaux projets immobiliers ? L’objectif n’était-il pas de profiter de la vie, plutôt que de devenir le gestionnaire d’une usine à gaz ? D’où l’intérêt de bien définir vos objectifs…
- à quoi bon une holding si c’est pour détenir une seule SCI ? Je n’y vois aucun intérêt, mais c’est peut-être dû à ma connaissance insuffisante des avantages d’une holding. Autant détenir directement la SCI. Ou alors vous voulez mettre dans la holding d’autres sociétés actuelles ou futures d’où vous avez omis de parler.
- votre exposé me semble contradictoire à plusieurs endroit : vous voulez garder les dettes de la SCI mais rembourser les comptes courants ? Dans ce cas vous ne gardez pas les dettes, en tout cas pas toutes les dettes.

Mon conseil : remettez bien à plat vos objectifs mûrement pesés et soupesés, demandez le conseil d’un professionnel, et la suite suivra.

Dernière modification par Bernard2K (11/12/2020 10h37)


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[+1]    #3 11/12/2020 11h21

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Bonjour

avez vous bien noté que dans le schéma holding que vous envisagez votre SCI IR deviendra de fait à l’IS pour 998 millièmes si j’ai bien compris le montage ?

Ce qui induit entre autres, un amortissement du bâti avec des conséquences à la revente sur le calcul de PV.

Concernant la banque, à votre place, je leur présenterai la chose en leur demandant la levée de caution de votre associé au vu qu’il va sortir de l’association : soit le niveau de votre caution actuelle leur paraît suffisant au vu des sommes déjà remboursées, soit ils vont vous demander de reprendre un complément de caution.

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#4 11/12/2020 17h57

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Bonjour,

Merci à Bernard2K et Serenitis de me mettre en garde contre moi même ou contre un projet mal préparé, qui ne serait pas en adéquation avec mes objectifs.
Je sais qu’en matière d’argent , on paie très cher les mauvais choix et la paresse ainsi que toute négligence.

On retrouve en sous-jacent les sujets de l’immobilier à l’IS et l’intérêt des Holdings qui sont à la "mode" mais peuvent être des usines à gaz qu’aiment bien les comptables.

Rester à l’IR, j’ai été traumatisé par l’immobilier à l’IR avec un TMI à 41% et la CSG CRDS. Je veux être débarrassé de cette addition. Dans le pire des cas, j’aurai un salaire et des ressources de la SCI et d’une deuxième SCI si ça se présente.

Je suis d’une profession réglementée avec un ordre professionnel et comme je veux lever le pied, je dois garder un caractère civil à mes activités, d’où SC, SCI, Salariat, pas de TNS compatible  avec des remplacements.

Ma retraite pleine sera obtenue après 67 ans, avec les règles actuelles.  Des projets immobiliers, ça ne me fatigue pas à côté des 55h et des 7/7 et 24/24 (astreintes, mais debout la nuit parfois) enchainés parfois plusieurs semaines, les clients, les fournisseurs, l’administration, les employés, les arrêts maladie, c’est pas toujours que du bonheur, même si c’est plutôt sympa. Moi je n’ai jamais été arrêté, un délai de carence de 30 jours ça calme. Je vais au boulot grippé.

La holding SC IS et SCI IR avait été travaillée avec le comptable et ça semblait coller même si certaines subtilités m’échappent.

On s’était basé sur le fait que c’était de l’immobilier avec un haut rendement, de l’apport de compte courant donc de l’argent qui m’appartient donc lorsqu’il est disponible, c’est sans filtre. Comme ça dégage pas mal d’excédant de trésorerie une fois les dettes payées.

Le remboursement du compte courant de l’ancien associé est obligatoire, bien entendu. La question du mien, effectivement il peut rester.

Une arrivée tardive de l’impôt. Et sur les plus-values; on s’était dit que la plus-value n’est pas toujours au rendez-vous dans nos contrées provinciales rurales. Globalement de l’immobilier de qualité à garder.

Sur la table, il y avait aussi le passage à l’IS simple de la SCI, solution économique. Pas assez de capital à amortir de mémoire et on rentrait assez vite de l’impôt sur les sociétés.

Toujours preneur de commentaires, désolé je n’ai pas toujours avec le lexique adéquat.

Amitiés Seapathfinder

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[+1]    #5 11/12/2020 18h33

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Pour faire simple, voilà ce que j’ai compris :
- s’il s’agit seulement d’être à l’IS et pas à l’IR, il suffit de passer la SCI existante à l’IS. Attention quand même, c’est irréversible.
- S’il s’agit de faire transiter de la trésorerie entre plusieurs sociétés qui n’ont pas le même objet (par exemple une SAS d’activité et une SC d’investissement), c’est là que la holding est puissante.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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[+1]    #6 11/12/2020 21h50

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Je suis dubitatif sur l’explication initiale. Une SCI IS détenant intégralement une SCI fille, qui du coup devient IS, mais qui reste toute seule si je comprends … Donc on ne change rien, on garde les mêmes immeubles, le même crédit, les mêmes loyer, on ajoute juste un étage de complextié avec ses frais (création, compta, administration).

Les enfants sont majeurs dans l’histoire?

Primo, je comprends que 485, c’est le total des investissements réalisés via la SCI initiale. Mais je n’ai pas compris quelle était la valeur de cette SCI aujourd’hui ? Ses actifs précis … J’ai un peu de mal à imaginer une SCI qui aurait emprunté 485k pour acquérir et entretenir des biens, nécessité 168k d’apports en CCA pour son fonctionnement, et qui ne vaut que 485k en considérant son patrimoine immo et son cash. Il me manque une pièce, je crois.

Secundo, vous calculez une valeur de SCI de 170200 € sur la base actif - dettes … ok, mais, juste pour être clair :
- votre part est de 85k sur cette valeur de SCI + 24k au titre de votre CCA
- votre associé doit recevoir dans l’opération 85k pour ses parts + 140k pour son CCA.

Vous rachetez les parts de votre associé (donc vous sortez de votre poche 225k), puis vous revendez à une nouvelle SCI 2 pour 334k. On oublie les frais dans l’histoire, l’imposition.

Dans ce cas, pourquoi ne pas directement racheter la SCI1 via la SCI 2 : chacun recoit sa part en cash, ce cash vous garder ou le réinjecter dans la SCI2, après imputation fiscale bien sur.

Tercio, comme le souligne Bernard, une SCI chapeau, c’est pour continuer à investir ou pour "cumuler" des sous structures d’objectifs différents. Je passe sur les investissements futurs, mais dans cette optique, vous êtes vous posé la question, au lieu de transiter toute la SCI1, de racheter uniquement la part de votre associé via une SCI 2 ? Certes, vous restez IR sur votre moitié de revenus, mais d’un autre coté, en cas de vente d’un bien, vous restez à l’imposition des particuliers sur la moitié de la plus value.

Ca pourrait valoir le coup de regarder ce qu’il se passerait à votre décès, que je souhaite le plus tard possible et en bonne santé.

Quatro : autre version simple, le rachat pur et simple des biens par la nouvelle SCI. La SCI 2 reprend tout l’immobilier, avec un financement propre, une compta neuve, la SCI 1 réalise des biens, éventullement avec plus value (non, puisque la valeur déclarée plus haut semble indiquer que les biens ne valent pas très cher), et vous liquidez cette SCI1 en récupérant votre dû chacun, que vous réutlisez comme bon vous semble.

Enfin, je reste sur la valeur de la SCI … Elle me fait penser à une comptabilité pas tout à fait claire ou à un investissement … curieux (50k de revenus pour une valeur des biens qui ne couvrent pas les montants investis ? )

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#7 12/12/2020 18h54

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Bonjour XAZH

Oui les enfants sont majeurs et capables, ils sont même associés aux travaux au titre de l’entraide familiale. Dégager des gravats etc… Ils sont même formés aux rudiments de droit des sociétés et du placoplâtre; du prix des bloc-porte et des isolants.

Rien d’opaque, ni de comptabilité pas claire, un comptable très rigoureux aux manettes. Aucune filouterie.  Je ne peux pas mal me comporter. Je suis du genre plutôt attaché à l’honnêteté aux bons comptes.

Qu’il y ait des éléments pas clairs dans mon exposé, je veux bien (impasse sur les impôts et les droits de vente). Je donnerai en temps voulu les détails. Je pesne que c’est intéressant.
Pourquoi les comptes courants sont déséquilibrés, pourquoi le capital restant dû est faible?
C’est la vie d’une société.
Ce sont des vases communicants. C’est parce que mon associé a pu négocier un remboursement anticipé d’un prêt à 5,6% sans frais alors qu’il avait des fonds. Cela a dégagé du disponible qu’il a récupéré chaque mois depuis. ça l’arrangeait et le delta de compte courant rémunéré.

La valeur d’une Société, de ses parts et de ses biens, c’est pas pareil. Mon associé pourrait attendre longtemps si on mettait en vente tous les biens séparément. La valeur de la moitié des parts, je veux bien en discuter. Nous avons voulu vendre un bien en 2014-2015, personne n’en voulait. Pas une visite. ça vaut combien? On a fait 2 appartements, qui rapportent 990 €/mois les deux, ça vaut combien? Un espace vide de 65 m² ça vaut combien? Dans une commune qui ferme ses usines, on va mettre combien de temps à vendre ces biens?

Toujours preneur de conseils

Amitiés

Seapathfinder

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#8 14/12/2020 18h47

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Ce n’est pas le fait que les CCA soient déséquilibrés qui me dérange, ni le capital restant du.

C’est plutot la cohérence entre les fonds investis (485+168), la valeur de la société avant imputation des dettes (485), les revenus fonciers qu’elle génère … J’ai le sentiment que quelque chose cloche.

Quelle est la valeur des immeubles ?
Quel est le montant du cash de la SCI ?
Quelles sont les sommes versées par la SCI aux associés ?
La tenue des CCA tient elle bien compte des fonds versés par les associés au titre de la SCI et des fonds restitués par la SCI à ses associés ?

Une SCI IR n’est pas une société "commerciale", on n’estime pas sa valeur par rapport à ses revenus, mais par rapport à son patrimoine, puisque c’est sa destinatino première : posséder et gérer des biens immobiliers. Le revenu de la SCI étant celui des associés, il n’intervient que peu : on estime que la valeur de ce revenu est "induite" par la valeur des immeubles.

La valeur de votre SCI est de base son cash + la valeur des biens - une décote pour détention par SCI et non en direct. C’est logique : une SCI, c’est un moyen de posséder des immeubles, ils valent donc à peu près la même chose que vous les possédiez en propre ou par SCI.

Du coup, pour calculer les parts de votre associé, commencez par faire évaluer les biens par agence, appliquez une décote raisonnable, ajouter le cash, vous aurez une base défendable près le fisc pour cette SCI. Je ne parle pas des dettes, mais sur la valeur nette, bien sur elles imputent à la baisse cette valeur.

Notez que le fisc, pour admettre la valeur du CCA racheté, pourra vous demander de justifier tous les versements Associés --> SCI et SCI --> associés, pour vérifier que la valeur du CCA est correcte. (c’est souvent là, en cas de controle, que ca part en vrille quand la comptabilité et la liste des mouvements n’a pas été correctement tenue)

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#9 14/12/2020 19h54

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xazh a écrit :

Ce n’est pas le fait que les CCA soient déséquilibrés qui me dérange, ni le capital restant du.

C’est plutot la cohérence entre les fonds investis (485+168), la valeur de la société avant imputation des dettes (485), les revenus fonciers qu’elle génère … J’ai le sentiment que quelque chose cloche.

Quelle est la valeur des immeubles ?
Quel est le montant du cash de la SCI ?
Quelles sont les sommes versées par la SCI aux associés ?
La tenue des CCA tient elle bien compte des fonds versés par les associés au titre de la SCI et des fonds restitués par la SCI à ses associés ?

Une SCI IR n’est pas une société "commerciale", on n’estime pas sa valeur par rapport à ses revenus, mais par rapport à son patrimoine, puisque c’est sa destinatino première : posséder et gérer des biens immobiliers. Le revenu de la SCI étant celui des associés, il n’intervient que peu : on estime que la valeur de ce revenu est "induite" par la valeur des immeubles.

La valeur de votre SCI est de base son cash + la valeur des biens - une décote pour détention par SCI et non en direct. C’est logique : une SCI, c’est un moyen de posséder des immeubles, ils valent donc à peu près la même chose que vous les possédiez en propre ou par SCI.

Du coup, pour calculer les parts de votre associé, commencez par faire évaluer les biens par agence, appliquez une décote raisonnable, ajouter le cash, vous aurez une base défendable près le fisc pour cette SCI. Je ne parle pas des dettes, mais sur la valeur nette, bien sur elles imputent à la baisse cette valeur.

Notez que le fisc, pour admettre la valeur du CCA racheté, pourra vous demander de justifier tous les versements Associés --> SCI et SCI --> associés, pour vérifier que la valeur du CCA est correcte. (c’est souvent là, en cas de controle, que ca part en vrille quand la comptabilité et la liste des mouvements n’a pas été correctement tenue)

Bonjour,

Merci de me consacrer du temps, ces questions sont importantes.

Les sommes allouées à l’achat à la construction et à l’amélioration des bâtiments est bien de 485.000€.

En 2008 : 160.000 € en septembre 2008 taux5.6% sur 18 ans, une très mauvaise affaire.
Le bâtiment est ancien et nécessitera des travaux: 25.000€ en 2010 et 60.000€ empruntés sur 10 ans en 2014-2015. TOTAL pour ce premier groupe de bâtiment 245.000 € pour de l’ancien à la campagne. Personne n’en voulait en 2014 pour 129.000€ avant rénovation. C’est pas une super affaire.

En 2010 : achat d’un terrain et construction d’un bâtiment commercial pour 235.000€, là c’est une affaire.

On arrive bien à 480.000 €-485.000€

Ce qu’il faut comprendre c’est que mon associé a pu rembourser alors qu’il avait un apport suffisant, abondé son compte courant dans cette SCI de 120.000€ et remboursé le CRD du fameux prêt de 160.000€ à 5,6% sur 18 ans. Avec le disponible dégagé depuis grâce à lui 2015, il pu sortir régulièrement de l’argent de son compte courant.

Donc les comptes courants sont bien différents et la dette la même. Le tout bien contrôlé par le comptable. Il a fait 12 bilans il connait bien cette société.

Au niveau du cash, il n’y a pas grand chose, on est à l’équilibre. Il doit y avoir 6000€ sur le compte bancaire.

Le bâtiment ancien ne fait pas rêver; je pense qu’il est invendable au prix qu’on a mis dedans. Décote très probable, mais invendable à mon avis pour avoir essayé de la vendre. Il a de gros défauts, canalisations eaux usées qui passent en diagonale sous le RDC incertaine. Des atouts, colonne ERDF aux normes et AEP préinstallée. Je j’achèterais pas à 245.000€. A ce prix là il y a des fermes magnifiques sur la commune avec terrain et dépendances.
Je dirai 180.000€ pour une mise de 245.000€

Le nouveau bâtiment est beaucoup plus vendeur. L’affaire a été de pouvoir acheter du terrain très bien placé et viabilisé à 4 € du mètre carré. Nous en avons pris 1600. On est à la cambrousse. On ferme des usines. Le revenu par habitant est faible. Très en dessous de la moyenne nationale.
C’est pas Paris ou Bordeaux. Je dirai 300.000€ pour une mise de 235.000€

La valeur; c’est ce terrain, l’équivalent n’existe plus. Le bâtiment on pourrait encore le reconstruire pour la même somme encore aujourd’hui. On avait bien bossé et poussé la simplicité du bâtiment à l’extrême. On ne regrette pas.

Pas de trou dans la comptabilité, tout est net. Pour l’expertise par une agence, je vais le faire venir d’où ce gars là? Des appartements, il n’y a que nous et en commerce, plus que nous ou presque.

Pour la valorisation des parts, un coefficient de minoration, à justifier, de majoration pourquoi pas mais on est pas loin du compte. Il faut un accord entre associés on y est.

Pour le calcul de la plus value, on est à l’IR, Capital social de 1000€ détention des parts 12 ans.

Amitiés

Seapathfinder

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#10 14/12/2020 22h43

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Le seul moyen d’éviter un souci … est de ne pas vous fonder une idée personnelle, mais sur des justificatifs précis. Donc :
- estimation des biens : les agences immobilières, même d’une autre commune, c’est leur travail, ou un notaire, ou un priseur qui viendrait estimer pour une éventuelle vente aux enchères, ou … ce ne sont pas les solutions qui manquent. Un ou deux justificatifs de valeur, le fisc ne pourra pas contester vos calculs.
- compta bien tenue qui montre les apports en CCA et les retraits d’argent de la SCI, et donc justifiant ces CCA.

Si vous avez tout ca, quelle est la question sur la SCI1 ? Elle est valorisée, justificatifs à l’appui.

Reste la question de passer à l’IS ou de racheter via une seconde SCI, tout ou partie … C’est la justification du montage qui doit être définie. Et par un but qui ne doit pas apparaitre comme essentiellement fiscal.

Si vous ne pouvez pas justifier le montage autrement que par l’amortissemtn comptable que vous retirez du montage, c’est que vous ne cherchez QUE cet effet fiscal, et donc c’est redressable.

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#11 15/12/2020 17h05

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Bonjour,

C’est bien de refaire l’historique des achats et des investissements. On ne referait peut-être pas le même parcours.

Je pense que c’est le notaire du village d’à côté qui sera de bon conseil pour établir une valeur "faciale" des biens en question, que je communiquerai.

Concernant les montages, comment ne pas apparaître comme essentiellement fiscal? Je pensais que les holdings sous forme de SC étaient des montages assez solides.

Inclure les enfants dans le montage me semble intéressant (quelles sont les règles en la matière). Il y a un aspect donation succession, c’est encore fiscal et on y échappe pas.

Amitiés

Seapathfinder

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[+1]    #12 15/12/2020 18h05

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Très difficile de vous faire une réponse tranchée, on a souvent l’impression de marcher sur la glace avec le fiscal !

L’idée d’y inclure vos enfants majeurs me semble très bonne sur la base de votre exposé dans la mesure où ils semblent s’y intéresser : pour moi c’est la base, surtout de leur faire partager les objectifs et les moyens à y mettre, pour éviter le sentiment tout cuit tombe du ciel en occultant les contraintes du quotidien.

Je comprends bien vos interrogations sur les valorisations qui peuvent être très élastiques selon les objectifs : donner de façon optimum, ou valoriser des parts sociales à minima pour un divorce par exemple sont un objectif opposé que la cession des biens et la liquidation de la structure à son profit final.

Pour ma part, je commence la réflexion de la transmission des parts de la holding en démembrement viager aux enfants et après premier échange EC et notaire, il me parait urgent de faire concerter les 2 en amont de toute décision hâtive…

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Favoris 1   [+1]    #13 16/12/2020 13h01

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Seapathfinder, le 15/12/2020 a écrit :

Je pense que c’est le notaire du village d’à côté qui sera de bon conseil pour établir une valeur "faciale" des biens en question, que je communiquerai.

Concernant les montages, comment ne pas apparaître comme essentiellement fiscal? Je pensais que les holdings sous forme de SC étaient des montages assez solides.

Inclure les enfants dans le montage me semble intéressant (quelles sont les règles en la matière). Il y a un aspect donation succession, c’est encore fiscal et on y échappe pas.

Le notaire, oui, c’est un moyen d’obtenir une valeur. Une agence serait un poil mieux par rapport au fisc, parce que le fisc conteste souvent les estimations notariées avec des estimations de biens "en agence" (typiquement avec les évalutaions sur succession). Mais bon, une estim par notaire, c’est toujours mieux en défense qu’une estimation par soit même, même quand on est un "pro" de l’immobilier.

Les SC sont solides en holding… et si votre SC holding achetait d’un coté un immeuble, de l’autre une sarl de commerce, d’un autre encore des parts dans une SA non cotée, il n’y aurait aucun souci. SCI 2 achèterait intégralement SC1, en pleine propriété ou la moitié de SC1 en pleine propriété, idem : pas de soucis.

Mais vous voulez acheter l’usufruit de SC1 par SC2, avec les mêmes associés dans les deux SC, dans l’unique but de bénéficier du double amortissement comptable tout en conservant la plus value des particuliers à terme. Ca fait beaucoup à accepter.

Donc dans les montages qui passeraient plus facilement :
- SC1 en association vous + SC2, SC2 : vous et vos enfants, et idéalement un autre bien justifiant que SC2 existe pour un peu plus que simplement amortir SC1.
- SC1 avec vos enfants, mais SC2 avec des tiers, toujours en achetant autre chose en plus
- SC1 racheté par SC2 même associé, mais SC2 qui possède en plus Sarl / Sas dans le domaine commercial, domaine qui peut être la location des biens de SC1 (là, on est en mode Gite / Hotel exploité avec une structure dédiée, les murs appartenant à un autre) et dans ce cas SC2 qui sert à gérer les flux + la compta globale.

C’est très schématique, on ne peut pas simplifier autant, mais ca vous donne les grandes lignes : il faut IMPERATIVEMENT que SC2 puisse justifier son existence par elle même + que l’achat d’usufruit à un intérêt précis dans l’exploitation de SC2.

Quand on parle de ce genre de montage, il faut passer par un professionnel dédié. C’est le seul qui sera apte à regarder votre situation complète pour définir ce qui est faisable ou non ainsi que le niveau de risque pris.

On ne bricole pas tout ca simplement en lisant un livre sur les SCI et une explication rapide de montage sur un forum.

Mais vous voulez acheter une SC qui vous appartient par une autre SC qui vous appartient et ce pas en totalité mais uniquement l’usufruit. .

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#14 17/12/2020 12h07

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Bonjour,

Merci pour cette réponse travaillée, bien claire avec exemples, qui servira à d’autres j’en suis sûr.

Entre associés, une estimation par le notaire de chacun des deux associés, c’est pas mal non plus.

Une SC2 holding avec un objet social assez large, donc IS, avec moi et un associé autre. Les enfants  et moi dans SC1 pour remplacer l’ancien associé.

Faire vivre la SC2 avec un achat d’autre chose* et un bilan avant l’achat en pleine propriété de SC1 ou la moitié de le pleine propriété de SC1.

* Est- ce que autre chose pourrait être des parts en pleine propriété de SCPI et/ou une autre SCI avec moi et une tierce personne différente des enfants et/ou un CTO.

Amitiés

Seapathfinder

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[+1]    #15 19/12/2020 13h06

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Bonjour,

xazh, le 16/12/2020 a écrit :

Mais vous voulez acheter l’usufruit de SC1 par SC2, avec les mêmes associés dans les deux SC, dans l’unique but de bénéficier du double amortissement comptable tout en conservant la plus value des particuliers à terme. Ca fait beaucoup à accepter.

C’est pourtant tout à fait valide sur le principe ; mais attention ! On ne le pratique presque plus à cause du 13 5° cgi : la mutation de l’usufruit des titres de SC1 est désormais taxable à l’IR chez le vendeur dans la catégorie des revenus fonciers…

Ajoutez-y le fait que l’opération serait taxable aux droits d’enregistrement, autant dire que l’avantage fiscal recherché se paie cher…

Edit : je viens de réaliser qu’à aucun moment Seapathfinder ne semble en fait avoir parlé de démembrement de propriété des titres de SC1… Quid ?

Dernière modification par VincenB (20/12/2020 10h40)

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#16 21/12/2020 16h17

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Bonjour,

Mon objectif est de doter un SC2 en compte courant de façon à placer pas mal d’argent à terme sous forme de holging IS. La holding, je la garde et la transmettrai.

Les objectifs sont multiples, en sortir quelque-chose pour en vivre et préparer une succession pour mes enfants. Je compte surtout sur de l’immobilier que je gère et sur des investissements CTO et SCPI, parts de SCI ou parts de TPE. Concernant SCI1, c’est la cible que je connais le mieux (défautset avantages), elle peut rester IR, avec mon compte courant actuel, pour ne pas perdre 12 ans de détention à l’IR. Que devient cette caractéristique si les parts restent dans une société IR détenue à 998/1000 par une holding IS?

Je ne compte pas la démembrer comme l’a noté VincenB. J’en acquière via laSC2 la PP de 998/1000. Les deux autres parts seraient pour mes enfants.

Comme le suggère xahz, il faut que la SC2 ait une autre vie pour pouvoir par ailleurs faire que cet  apport en compte courant soit une dette amortissable plus légitime vis à vis des remontées de la SC1. Afin que ce ne soit pas l’objet unique. Ce qui n’est pas mon unique but, j’ai l’intention d’effectuer d’autres types d’investissement avec cette société, parts de SCPI en PP, des parts de SCI autres, UN CTO?, une TPE?

Pour la SC2 holding, m’associer avec qui pour être dans les objectifs et bien bétonner le montage?
A la recherche de conseils ou de partage d’expériences voisines.

Seapthfinder

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[+1]    #17 23/12/2020 13h49

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Seapathfinder, le 21/12/2020 a écrit :

Concernant SCI1, c’est la cible que je connais le mieux (défautset avantages), elle peut rester IR, avec mon compte courant actuel, pour ne pas perdre 12 ans de détention à l’IR. Que devient cette caractéristique si les parts restent dans une société IR détenue à 998/1000 par une holding IS?

Vous passez en IS en indirect et vous vous prenez le 238 bis K cgi dans la poire… Pertes des 12 années donc.

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#18 23/12/2020 16h18

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Merci, je ne connaissais pas la règle, ce qui me fait penser à une vente et rachat avant l’intégration à la SC holding.

En attendant des estimations on peut déjà dire que mon associé et moi avons deux bâtiments :

Le Bâtiment de 2010 un avec une plus-value certaine et importante (le bâtiment neuf sur le terrain à 4€/m²). 235.000€ de mise pour une valeur de 380.000€ ou plus

Le bâtiment de 2008 avec restauration coûteuse qui n’aurait pas ou peu de plus-value la revente, mise de 160.000€ + 25.000€+ 60000€ = 245.000€, pas vendu plus cher ou autour de ce prix même avec des améliorations.

Peut-on imaginer une stratégie du genre garder le bâtiment de 2008 dans la SCI1 et même à l’IS, la plus-value n’est pas au rendez-vous.

Revendre le bâtiment de 2010, bénéficier de l’abattement pour détention à l’IR pendant 10 ou 12 ans? et l’intégrer au bon prix dans une SCI2 détenue par la SC holdinc. ça fait passer chez le notaire. 380.000€ - 235.000€ (prêts pour construire) = 145.000€ de plus-value avant abattement (30% pour 10 ans de détention = 101500€ de plus-value taxable avec 19% sur le revenu (19285€ pour les deux associés et 17.2% de prélèvements sociaux sur la totalité de l’assiette taxable = 17458 € (pour les deux associés). Total des Impôts et taxes = 36743 €

380.000 € - 36743 € = 343252 € dans la trésorerie de la SCI1, peut-on considérer que cet argent est de la trésorerie, du CC?,

Le CRD est de 120.000€ à ce jour. A voir avec le banquier.

La SCI2 détenue par la Sc holding a besoin de 380.000€ + frais de mutation

La SC holding prend environ 100%- 998/1000 de la PP des parts dans la SCI2 et doit financer l’achat du bâtiment de 2010 par sa fille soit 400.000€ environ.

La SC holding prend ensuite environ 100% 998/1000 des parts de la SCI1 qui a revendu le bon morceau et mais dont les parts sociales valent moins cher. 245.000€ - dettes financières (120.000€ et 32.000€) - dettes de CC des associés (163800€, 23800 pour moi et 140.000€pour mon associé)

Sous réserve que ce soit correct et honnête, ça fait certes usine à gaz, sous le tir possible des impôts, mais je vois un avantage. Chaque bien dont le destin sera différent, sera à la bonne valeur sans être à la merci de trop grosses plus-values lorsqu’ils seront détenus par des SCI IR distinctes détenues par une SC holding IS.

Amicalement

Seapathfinder

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#19 23/12/2020 22h11

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Je vais être franc : j’ai rien compris…

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#20 24/12/2020 09h12

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Bonjour,

VincenB, avez vous "pas tout", "pas bien" ou "rien" compris?

Idée simple : Profiter d’être à l’IR pour vendre à un prix conforme. Payer une plus-value avec abattement du seul bâtiment qui a pris de la valeur.

Eviter de se prendre "le 238 bis K cgi dans la poire… Pertes des 12 années donc".

Racheter ce bien par une structure SCI IR qui sera à l’IS en indirect car détenue par une  SC HOLDING

Amicalement

Seapathfinder

Dernière modification par Seapathfinder (24/12/2020 11h33)

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#21 28/12/2020 12h57

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Bonjour,

Ben en fait c’était votre post précédent : vous m’aviez perdu, là.

Par contre ce que je puis vous dire c’est que si vous avez une SCI IR qui est détenue par une société à l’IS, vous n’êtes plus en détention à l’IR.

En effet, ce que dit le 238 bis K, c’est qu’en ce cas :
- le résultat de la SCI IR remonte fiscalement dans la société IS et y est imposé à l’IS ;
- et que toutes les règles de l’IS s’appliquent ; cela signifie que la plus-value de cession de l’immeuble sera imposée à l’IS dans la société de tête…

Si vous voulez bénéficier du régime des plus values immobilères, vous ne devez pas toucher à votre SCI ; je vous déconseille même de démembre cette SCI, on risque de vous décompter la durée dé détention à partir de la date du démembrement ce qui signifie la perte des 12 années déjà écoulées.

Dernière modification par VincenB (28/12/2020 15h26)

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[+1]    #22 28/12/2020 13h29

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Dans la suite de VinceB, ce montage sci IR détenue par une holding IS est le choix que j’ai fait.

L’appellation est sci IR de fait à l’IS dixit mon EC. Dans mon cas, 98% des parts de la sci sont détenues par la holding, le reste par les associés personnes physiques.

Par contre, je n’ai pas démembré comme vous l’envisagez.

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#23 28/12/2020 15h31

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serenitis a écrit :

L’appellation est sci IR de fait à l’IS dixit mon EC. Dans mon cas, 98% des parts de la sci sont détenues par la holding, le reste par les associés personnes physiques.

C’est un montage que j’affectionne ; mais attention si on a plusieurs SCI et qu’on remonte trop de résultat(s) vers la holding.

Il n’y a pas d’appellation standard ; perso je préfère parler d’IS en indirect mais ça revient au même.

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#24 28/12/2020 16h24

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Bonjour,

Si le risque est de remonter trop vers la SC holding. Peut-on multiplier les montages SC holding  SCI IR pour limiter par exemple la remontée à 38.000€ pour être autour des 15 % d’IS.

Un sc Holding par SCI IR par tranche de 38.000€ de remontée est-ce solide?

J’envisage de vendre un bâtiment tout en ayant pas encore de montage mère fille. C’est le cas simple d’une SCI vraiment IR avec 10 ou 12 ans de détention qui vend un bien en PP à une SCI IR dont les actionnaires sont très différents.

Si 2 SCI IR et implicitement IS dont détenues par deux SC IS. ça tient la route?

NB :  Lorsque j’associe mes enfants, je ne démembre pas les parts.

Amicalement

Seapathfinder

Dernière modification par Seapathfinder (28/12/2020 16h25)

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[+1]    #25 28/12/2020 17h12

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VincenB, le 19/12/2020 a écrit :

Bonjour,

C’est pourtant tout à fait valide sur le principe ; mais attention ! On ne le pratique presque plus à cause du 13 5° cgi : la mutation de l’usufruit des titres de SC1 est désormais taxable à l’IR chez le vendeur dans la catégorie des revenus fonciers…

Valide au plan civil, mais fiscalement :

Art 64 LPF a écrit :

Afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles.

Traduction : si le fisc relève l’abus de droit, le double amortissement tombe, l’imposition est recalculée sans tenir compte du montage civil, les impots non payés entrainent pénalités pour abus + intérêts moratoires.

Pour éviter l’abus de droit, il suffit que le montage permette que la société mère / possédante (ici SC2) ait des objectifs ne se limitant pas à obtenir un effet fiscal par rapport à la SCI fille. Ce qui s’obtient en justifiant, par exemple, que la société mère investisse ailleurs en parallèle et dispose d’associés différents justifiant que ces investissements annexes ne soient pas dans SC1 …

Il fut un temps ce montage était un exercice pratique classique dans les études de gestion de patrimoine. Je ne sais pas si c’est encore le cas aujourd’hui. Mais même pour le non professionnel, les risques du montage sont connus, publiés par Denos, le Boulc’h, Brilliat, dans le Lefebvre, etc, etc, etc

VincenB a écrit :

Par contre ce que je puis vous dire c’est que si vous avez une SCI IR qui est détenue par une société à l’IS, vous n’êtes plus en détention à l’IR.

EN fait, tout se simplifie si on rappelle simplement que la SCI "IR" est techniquement une SCI transparente fiscalement, c’est à dire que la fiscalité est celle des associés. Les associés RP sont donc soumis à l’IRPP, les associés IS sont soumis à l’imposition selon le régime IS.

VincenB a écrit :

je vous déconseille même de démembre cette SCI, on risque de vous décompter la durée dé détention à partir de la date du démembrement ce qui signifie la perte des 12 années déjà écoulées.

Non. Dans ce montage, c’est bien la SCI 1 / Fille qui vend le bien. La durée de détention se calcule par rapport à l’entrée en possession du bien par cette SCI, peu importe les modifications de détention de la SCI dans le temps.

Si le démembrement est encore actif au moment de la vente, la fiscalité de la vente sera celle des associés, donc IS pour la SCI 2 / mère. Si le démembrement est fini, la SCI 1 est détenue uniquement par des particuliers, donc la fiscalité s’applique en conséquence. C’est bien l’intérêt du montage : obtenir sur une durée limitée l’imposition IS tout en conservant l’imposition des plus values des personnes physiques (c’est aussi ce qui rend ce montage contestable fiscalement et nous impose de prendre des précautions vis à vis de nos amis de Bercy)

Seapathfinder a écrit :

Si le risque est de remonter trop vers la SC holding. Peut-on multiplier les montages SC holding  SCI IR pour limiter par exemple la remontée à 38.000€ pour être autour des 15 % d’IS.

votre holding peut posséder 50 sociétés filles toutes imposées à 15%. Ce ne’st pas un souci. Vuos devez juste faire en sorte que le montage ne soit pas fiscalement contestable.

Si vous avez 50 SCI identiques détenues par une seule société mère uniquement dans le but de limiter à 15% l’IS de manière artificielle, vous risquez d’être en abus de droit fiscal. Si par contre, ces 50 sociétés sont différentes, pas les mêmes associés, certaines des filles sont des SCI, d’autres des sas, d’autres …

La règle est toujours la même : si le montage ne fait apparaitre qu’un jeu fiscal, vous prenez un risque.A vous de voir si le jeu en vaut la chandelle.

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