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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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[+1]    #1 31/05/2020 23h38

Membre (2020)
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Bonjour,
Je suis enseignant de l’Education nationale depuis 25 ans, en Guadeloupe depuis onze ans et ma femme aussi.
J’ai acheté il y a 7 ou 8 ans une propriété avec 2 gîtes. J’envisage si la Covid se calme d’en  construire un autre.
Jusqu’à présent, ça ne posait pas trop de problèmes. Les revenus étaient réguliers mais pas trop élevés, ce qui me permettait de déclarer les revenus en micro bic LMNP sans trop de difficultés.
Mes 2 rejetons seront partis d’ici 2 ou 3 ans. Ma maison devenue trop grande sera louée en saisonnier, les revenus augmentés, , nous habiterons le gite neuf.
J’ai rencontré un financier qui m’a parlé de création de sarl de type location touristique avec IS et TVA récupérable , de défiscalisation de type girardin industriel.
Ai-je le droit de faire ça en tant que fonctionnaire d’état ? Il me semble que non.
J’ai pas mal lu dessus mais je trouve des réponses discordantes.
Merci de me dire ce que vous en pensez.

Dernière modification par Ptppar (01/06/2020 01h07)

Mots-clés : défiscalisation, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sarl (société a responsabilité limitée)

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[+1]    #2 01/06/2020 22h11

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Il n’y a qu’un moyen de savoir: demandez l’autorisation de votre encadrement.

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#3 01/06/2020 23h48

Membre (2020)
Réputation :   1  

Merci pour votre réponse.
Je veux justement éviter de demander à ma hiérarchie….smile

Sinon, est-il possible de continuer tel quel, sans création ni de société ni d’entreprise?
J’ai lu qu’on peut exercer son activité en lmnp en nom propre, sans création de société. Mais j’ai lu aussi le contraire.
Donc puis-je rester un simple "particulier" aux yeux des impôts? sans société ni entreprise? sans RCS, sans SIRET?
je peux bénéficier en faisant classer mes gites d’un abattement de 71 pour cent en microBIC
A savoir que mon activité de lmnp dépassera les 23000 euros, sera toujours inférieure à 70000 euros et que mes revenus en traitements et salaires sont aux alentours de 85000 euros (foyer fiscal).
Je ne sais pas si créer une société serait opportun ou non en ce cas.

Dernière modification par Ptppar (02/06/2020 00h21)

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[+1]    #4 02/06/2020 07h33

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Sans autorisation demandée, je vois deux pistes à réfléchir :

Pourquoi pas une sci is pour loger vos bâtiments De mémoire, seules les activités commerciales posent souci avec ce statut fonctionnaire, mais rien n’empêche ne vous monter un patrimoine en sci.

Pour une structure d’exploitation en sarl, sans être fin connaisseur, j’ai déjà entendu (sans vraiment m’y intéresser) que cette partie posait souci avec le statut, essentiellement sur la gérance. Vous avez sans doute des enfants majeurs, pourquoi ne pas réfléchir à un projet familial avec un grand enfant gérant ?
Pour éviter tout litige ultérieur sur une gérance de paille, j’insiste sur un vrai projet familial dont le gérant signe les contrats, fait (numériquement) les principales opérations bancaires etc.

Votre « financier » a certainement un partenaire avocat qui pourra vous renseigner, par un compte rendu écrit…., sur ce qui est juridiquement possible ou pas.

Je précise être très éloigné de l’univers fonction publique, aussi je ne prétends pas que mon idée puisse être un conseil gagnant et légal, ce pour quoi je réitère de consulter un juriste en amont de tout lancement.

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#5 02/06/2020 11h32

Membre (2020)
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Bonjour,
Merci Serenitis.

D’après mes lectures, la SCI n’est pas compatible avec l’activité de loueurs de meublés de tourisme.

Quant au projet familial, mon fils majeur (l’autre est mineur) va préparer la magistrature donc je ne veux le mêler ni de près ni de loin à mon activité. S’il a le concours (hypothétique car très dur), il serait fonctionnaire…Les chiens ne font pas des chats…

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[+1]    #6 02/06/2020 12h09

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Nous nous sommes mal compris :

J’envisageai uniquement la détention de vos biens dans la sci is (le meuble étant je crois toléré pour 10% de l’activité maxi en sci is, et considérée comme activité commerciale). Vous auriez ainsi un IS à 15% sur les 38 premiers ke de résultat annuel, après amortissement.

Je pensai plutôt à une sarl pour cette activité commerciale qui louerait à votre sci, histoire de bien séparer cette activité de votre IR perso et le rendement de vos biens de la même manière.

Beau projet pro que celui de votre fils, chemin semé d’embûches au delà du concours moins sélectif qu’autrefois d’ailleurs,  et mauvaise suggestion de ma part donc !

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#7 02/06/2020 12h18

Membre (2017)
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Je vous invite à la plus grande prudence car vous êtes potentiellement déjà en infraction avec votre activité micro BIC de gîtes au regard de la loi  sur le cumul d’activité des fonctionnaires (qui a changé récemment) + les défiscalisations Girardin industriel sont des nids à contentieux.

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#8 02/06/2020 12h58

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serenitis a écrit :

Nous nous sommes mal compris :

J’envisageai uniquement la détention de vos biens dans la sci is (le meuble étant je crois toléré pour 10% de l’activité maxi en sci is, et considérée comme activité commerciale). Vous auriez ainsi un IS à 15% sur les 38 premiers ke de résultat annuel, après amortissement.

Je pensai plutôt à une sarl pour cette activité commerciale qui louerait à votre sci, histoire de bien séparer cette activité de votre IR perso et le rendement de vos biens de la même manière.

Beau projet pro que celui de votre fils, chemin semé d’embûches au delà du concours moins sélectif qu’autrefois d’ailleurs,  et mauvaise suggestion de ma part donc !

D’accord, merci, je comprends…
Beaux montages. Je ne sais pas si ça plairait à mes supérieurs. Je demanderai au conseiller avec qui je discute.
Le concours est effectivement très dur. Votre suggestion n’est pas mauvaise, vous ne pouviez pas savoir…

durand18 a écrit :

Je vous invite à la plus grande prudence car vous êtes potentiellement déjà en infraction avec votre activité micro BIC de gîtes au regard de la loi  sur le cumul d’activité des fonctionnaires (qui a changé récemment) + les défiscalisations Girardin industriel sont des nids à contentieux.

Merci pour votre message de prévention.
C’est pour cela que je devrais peut-être me contenter d’un minimum syndical.
Pas de société, pas d’entreprise, pas de comptabilité ou une compta très allégée.
Un "a minima" qui serait peut-être suffisant…
Mais ai-je le droit?
Considérant mon statut, la loi portant sur la déontologie nous interdit beaucoup d’activités mais gérer son patrimoine reste toléré.
La frontière est ténue entre l’interdiction et la possibilité de faire.

Dernière modification par Ptppar (02/06/2020 13h08)

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[+1]    #9 02/06/2020 13h18

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Il ne faut pas confondre entreprise et société, une activité micro BIC est une entreprise.

Maintenant il est certain que constituer une activité sous forme de société commerciale est un indice de professionnalisation, qui faisait parti des critères pris en compte pour la limite de gestion du patrimoine familial. Sauf que cette exception n’est pas reprise dans la dernière version en vigueur de la loi depuis février 2020.

Reste une hypothétique "tolérance" administrative  comme vous dites pour les activités préexistantes (voire un contentieux sur l’absence de prise en compte des situations existantes).

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#10 02/06/2020 13h36

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@ Durand18,

Ne connaissant rien à la question très intéressante que vous soulevez, pouvez vous nous en dire davantage sur le risque réel pour notre investisseur fonctionnaire ?

Je pose la question pour mesurer le risque, car dans d’autres domaines ou je suis plus à l’aise, on trouve parfois des réglementations qui dans les faits ne sont jamais appliquées par méconnaissance de l’administration de contrôle voire son « absence » sur la durée.

Pour exemple illustratif dans un autre domaine, la loi sur les mutuelles employeur cofinancées. A la fin de la période de sa mutuelle en cours, le Nouveau salarié a l’obligation d’adhérer à la mut d’entreprise : dans les faits, personne ne vient contrôler car aucun intérêt financier pour l’administration en question…

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[+1]    #11 02/06/2020 13h48

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l’article 25 septies de la loi statutaire du 13 juillet 1983 dispose que :
« Sans préjudice de l’engagement de poursuites disciplinaires, la violation du présent article donne lieu au reversement des sommes perçues au titre des activités interdites, par voie de retenue sur le traitement ».

Un fonctionnaire qui méconnaît l?interdiction du cumul d?activités peut-il être sanctionné ? Par Tom Riou, Avocat.

Une de mes connaissances  a reçu  une mise en demeure de se mettre en règle avant procédure disciplinaire envisageant sa radiation.
=> fermeture en urgence de la société

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#12 02/06/2020 13h51

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durand18 a écrit :

Il ne faut pas confondre entreprise et société, une activité micro BIC est une entreprise.

Maintenant il est certain que constituer une activité sous forme de société commerciale est un indice de professionnalisation, qui faisait parti des critères pris en compte pour la limite de gestion du patrimoine familial. Sauf que cette exception n’est pas reprise dans la dernière version en vigueur de la loi depuis février 2020.

Reste une hypothétique "tolérance" administrative  comme vous dites pour les activités préexistantes (voire un contentieux sur l’absence de prise en compte des situations existantes).

C’est exactement ça sur lequel je compte. Ici, nombreux sont mes voisins qui ont des gites. Certains sont fonctionnaires d’autres non. J’ai toujours déclaré en microBIC et n’ai jamais eu de problème.
Mais si j’augmente le volume, je risque d’éveiller les soupçons.
Merci aussi pour cette loi de 2020 que je ne connaissais pas.

serenitis a écrit :

@ Durand18,

Ne connaissant rien à la question très intéressante que vous soulevez, pouvez vous nous en dire davantage sur le risque réel pour notre investisseur fonctionnaire ?

Je pose la question pour mesurer le risque, car dans d’autres domaines ou je suis plus à l’aise, on trouve parfois des réglementations qui dans les faits ne sont jamais appliquées par méconnaissance de l’administration de contrôle voire son « absence » sur la durée.

Pour exemple illustratif dans un autre domaine, la loi sur les mutuelles employeur cofinancées. A la fin de la période de sa mutuelle en cours, le Nouveau salarié a l’obligation d’adhérer à la mut d’entreprise : dans les faits, personne ne vient contrôler car aucun intérêt financier pour l’administration en question…

Je compte sur leur méconnaissance….

Dernière modification par Ptppar (02/06/2020 13h54)

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[+1]    #13 02/06/2020 13h55

Membre (2017)
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Outre des poursuites disciplinaires, le risque est de devoir reverser les sommes provenant d’activités interdites par voie de retenu sur traitement cf. article 25 septies  point VI de la loi sur les fonctionnaires.
Loi n° 83-634 du 13 juillet 1983 portant droits et obligations des fonctionnaires. Loi dite loi Le Pors. - Article 25 septies | Legifrance

Quant à dire si les poursuites sont fréquentes je ne sais pas, mais j’ai déjà vu le cas pour un médecin qui cumulait hopital + médecine du travail et un infirmier qui allait faire des piges dans un autre établissement public (c’est à dire avec l’accord de la deuxième administration …, ce deuxième cas peut être autorisé au titre des activités accessoires mais en l’occurence il n’avait pas demandé l’autorisation, il a juste pris un avertissement). On peut supposer que celui qui gère ses locations meublées  dans son coin passe plus facilement sous le radar …

Dernière modification par durand18 (02/06/2020 13h59)

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#14 02/06/2020 13h59

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C’est très sympa de votre part de s’interesser à mon cas.
Je vais regarder ça de près.

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[+1]    #15 02/06/2020 14h44

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Ptppar, le 01/06/2020 a écrit :

Sinon, est-il possible de continuer tel quel, sans création ni de société ni d’entreprise?
J’ai lu qu’on peut exercer son activité en lmnp en nom propre, sans création de société. Mais j’ai lu aussi le contraire.
Donc puis-je rester un simple "particulier" aux yeux des impôts? sans société ni entreprise? sans RCS, sans SIRET?

Il est bien sur possible d’exercer une activité de location meublée en lmnp en nom propre, sans création de société. Là où vous avez lu le contraire, soit vous avez mal compris ce que vous lisiez, soit c’était des bétises. (Dans votre cas, juste pour continuer d’exercer cette activité, je ne vois que des inconvénients à créer une société).

Par contre, il faut déclarer l’activité, à son début (normalement, ou sinon rattraper au plus vite), et vous aurez alors un SIRET, utile pour vos relations avec le fisc, mais pas de RCS (par ailleurs, car les greffes devraient refuser une immatriculation au RCS pour de la location meublée). Et, si c’est déclaré au réel (et pas au micro-BIC), il faut tenir une comptabilité (et, de préférence, avoir un compte bancaire dédié à cette activité).

Et le jour où vous remplirez (au niveau du foyer fiscal) les conditions pour être LMP (recettes > 23 000€ et > revenus pro hors de la location meublée), vous deviendrez LMP.

Les conditions pour exercer une activité de location meublée tout en étant fonctionnaire sont un autre sujet, déjà largement discuté ici et et à pas mal d’autres endroits (dont celui-ci, dont je n’ai pas vérifié la fiabilité, et il vaudrait mieux ne pas les recommencer dans cette discussion.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#16 02/06/2020 15h08

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Je reprends une citation du rapport de la commission de déontologie  évoquée dans l’un des sujets cités par GBL :

Alors même que la loi du 20 avril 2016 a fait disparaître le III de l’article
25 de la loi du 13 juillet 1983, la commission de déontologie a considéré que le
législateur n’avait pas eu pour intention de remettre en cause la liberté des agents
publics de gérer leur patrimoine personnel ou familial. Compte tenu des termes du I du
nouvel article 25 septies de la loi du 13 juillet 1983, l’interdiction faite aux agents de
cumuler leurs fonctions administratives avec une activité privée impliquant la création
d’entreprise a été interprétée comme étant circonscrite à l’hypothèse dans laquelle cette
entreprise est le support d’une véritable activité professionnelle. En application des III
de l’article 25 septies et II de l’article 25 octies, c’est dans cette seule hypothèse que la
commission est chargée d’examiner la compatibilité du projet de création ou de reprise
d’une entreprise par un agent public.

C’est quand même curieux cette interprétation de la loi, "le législateur n’avait pas eu pour intention de …" et l’erreur ’naurait toujours pas été corrigée depuis 2016-2017 alors que la loi a encore été modifiée en 2019 ?

Bref il semble bien exister une tolérance  administrative contra legem …

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#17 02/06/2020 20h58

Membre (2020)
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GoodbyLenine a écrit :

Ptppar, le 01/06/2020 a écrit :

Sinon, est-il possible de continuer tel quel, sans création ni de société ni d’entreprise?
J’ai lu qu’on peut exercer son activité en lmnp en nom propre, sans création de société. Mais j’ai lu aussi le contraire.
Donc puis-je rester un simple "particulier" aux yeux des impôts? sans société ni entreprise? sans RCS, sans SIRET?

Il est bien sur possible d’exercer une activité de location meublée en lmnp en nom propre, sans création de société. Là où vous avez lu le contraire, soit vous avez mal compris ce que vous lisiez, soit c’était des bétises. (Dans votre cas, juste pour continuer d’exercer cette activité, je ne vois que des inconvénients à créer une société).

Par contre, il faut déclarer l’activité, à son début (normalement, ou sinon rattraper au plus vite), et vous aurez alors un SIRET, utile pour vos relations avec le fisc, mais pas de RCS (par ailleurs, car les greffes devraient refuser une immatriculation au RCS pour de la location meublée). Et, si c’est déclaré au réel (et pas au micro-BIC), il faut tenir une comptabilité (et, de préférence, avoir un compte bancaire dédié à cette activité).

Et le jour où vous remplirez (au niveau du foyer fiscal) les conditions pour être LMP (recettes > 23 000€ et > revenus pro hors de la location meublée), vous deviendrez LMP.

Les conditions pour exercer une activité de location meublée tout en étant fonctionnaire sont un autre sujet, déjà largement discuté ici et et à pas mal d’autres endroits (dont celui-ci, dont je n’ai pas vérifié la fiabilité, et il vaudrait mieux ne pas les recommencer dans cette discussion.

Ce site est très agréable car les intervenants me permettent d’avoir des réponses à mes questionnements.
Un petit point que je n’ai pas saisi.
Avoir un numéro Siret, c’est immatriculer son établissement. Et alors là, on n’est plus en nom propre car on est dans le cadre d’une entreprise. Je me trompe peut-être…
Les liens que vous donnez m ’éclairent vraiment. Merci beaucoup!

Dernière modification par Ptppar (02/06/2020 21h30)

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#18 02/06/2020 21h31

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Pour paraphraser ces sites, un SIREN (et donc un SIRET avec le NIC en plus) et une immatriculation au RCS (qui utilisera le SIREN attribué à l’entité en question), ce n’est pas pareil.

Le SIREN est attribué par l’INSEE. Une association (par exemple FFE), ou une activité de location meublée déclarée au fisc avec un POI, ou un artisan déclaré au répertoire des métiers, et sans doute d’autres (auto-entrepreneur je suppose) auront un SIREN (et un (ou plusieurs) SIRET en ajoutant les 5 chiffres du NIC), mais ne seront pas immatriculés au RCS.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#19 02/06/2020 23h48

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Je ne vois pas ce que vous ne comprenez pas. Vous êtes enseignant du public. Votre temps libre doit être en grande partie dédié à la préparation des cours et au suivi des élèves.

L’activité commerciale vous est interdite, sauf autorisation. Donc la location saisonnière, c’est non, la SARL, c’est non, le business, c’est non, la SCI IS, c’est non.

Vous pouvez uniquement gérer votre patrimoine à titre privé. La location longue durée, y compris en meublé, peut en faire partie.

C’est déjà indiqué dans une autre discussion. Vous avez créé un doublon.

Dernière modification par Trahcoh (02/06/2020 23h48)

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