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#26 28/12/2020 17h35

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VincenB a écrit :

C’est un montage que j’affectionne ; mais attention si on a plusieurs SCI et qu’on remonte trop de résultat(s) vers la holding.

En phase, la reco au montage était de laisser l’excédent de tréso dans la sci sans distribuer, ce qui permet même dans le pire scénario de revente à perte d’avoir la tréso pour payer la PV sur la VNC.

@Seapathfinder :

sur votre question, même approche que Xazh sur la multiplication des filles : pour ma part, je vais démembrer viager sans doute la holding l’an prochain au profit des enfants, la clé de répartition avant mes 51 ans rendant l’opération très attractive.

Édit suite message de VinceB suivant / je parle des filles en IS et non dès sci ir de fait à is qui viennent se cumuler dans la holding pour un seul taux réduit comme il le dit mieux que moi…

Dernière modification par serenitis (28/12/2020 19h04)

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[+1]    #27 28/12/2020 18h56

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xazh a écrit :

VincenB, le 19/12/2020 a écrit :

Bonjour,

C’est pourtant tout à fait valide sur le principe ; mais attention ! On ne le pratique presque plus à cause du 13 5° cgi : la mutation de l’usufruit des titres de SC1 est désormais taxable à l’IR chez le vendeur dans la catégorie des revenus fonciers…

Valide au plan civil, mais fiscalement :

Art 64 LPF a écrit :

Afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles.

Traduction : si le fisc relève l’abus de droit, le double amortissement tombe, l’imposition est recalculée sans tenir compte du montage civil, les impots non payés entrainent pénalités pour abus + intérêts moratoires.

Pour éviter l’abus de droit, il suffit que le montage permette que la société mère / possédante (ici SC2) ait des objectifs ne se limitant pas à obtenir un effet fiscal par rapport à la SCI fille. Ce qui s’obtient en justifiant, par exemple, que la société mère investisse ailleurs en parallèle et dispose d’associés différents justifiant que ces investissements annexes ne soient pas dans SC1 …

Il fut un temps ce montage était un exercice pratique classique dans les études de gestion de patrimoine. Je ne sais pas si c’est encore le cas aujourd’hui. Mais même pour le non professionnel, les risques du montage sont connus, publiés par Denos, le Boulc’h, Brilliat, dans le Lefebvre, etc, etc, etc

Je connais bien les risques, j’ai écrit une partie de vos références…

Mais non. Ce montage est valide en son principe - risqué certes mais valide. Il y a évidemment des précautions à prendre pour réduire ces risques. On sort là du cadre d’un forum.

xazh a écrit :

VincenB a écrit :

je vous déconseille même de démembre cette SCI, on risque de vous décompter la durée dé détention à partir de la date du démembrement ce qui signifie la perte des 12 années déjà écoulées.

Non. Dans ce montage, c’est bien la SCI 1 / Fille qui vend le bien. La durée de détention se calcule par rapport à l’entrée en possession du bien par cette SCI, peu importe les modifications de détention de la SCI dans le temps.

Si le démembrement est encore actif au moment de la vente, la fiscalité de la vente sera celle des associés, donc IS pour la SCI 2 / mère. Si le démembrement est fini, la SCI 1 est détenue uniquement par des particuliers, donc la fiscalité s’applique en conséquence. C’est bien l’intérêt du montage : obtenir sur une durée limitée l’imposition IS tout en conservant l’imposition des plus values des personnes physiques (c’est aussi ce qui rend ce montage contestable fiscalement et nous impose de prendre des précautions vis à vis de nos amis de Bercy)

Non, attention, on s’est mal compris.

Si on cède après que le démembrement ait pris fin on a bien une cession par une SCI à l’IR. Le problème n’est pas là. Il est sur la durée de détention à l’IR.

Si vous démembrez en cours de route, il y a un risque que cela remette le compteur à zéro. En tout cas c’est un risque qui paraît clairement lorsque l’on lit le passage du Bofip sur le démembrement. On parlait de risques : je ne prends pas celui-là en l’état actuel de la doctrine fiscale.

Je parle ici d’un risque en entrée de démembrement ; pas en sortie - là la doctrine est claire.

xazh a écrit :

Seapathfinder a écrit :

Si le risque est de remonter trop vers la SC holding. Peut-on multiplier les montages SC holding  SCI IR pour limiter par exemple la remontée à 38.000€ pour être autour des 15 % d’IS.

votre holding peut posséder 50 sociétés filles toutes imposées à 15%. Ce ne’st pas un souci. Vuos devez juste faire en sorte que le montage ne soit pas fiscalement contestable.

C’est totalement faux ! On parle d’IS sur IR, ici !

Si on est en montage IS sur IR, le résultat est globalisé au niveau de la holding et le taux réduit d’IS s’applique une seule fois sur ce résultat global ! C’est un peu comme en IS sur IS avec intégration fiscale. Dès que la somme des résultats imposables des SCI IR va atteindre 38 200 on va passer dans la tranche d’imposition au taux plein de l’IS.

Si l’on veut avoir le 15% sur chaque société fille, il faut être en IS sur IS avec application du régime des sociétés mères.

Seapathfinder a écrit :

Un sc Holding par SCI IR par tranche de 38.000€ de remontée est-ce solide?

Comme dit plus haut, non. Pour augmenter la surface d’application du taux réduit d’IS comme vous le  voudriez, il faut être en IS sur IS + régime mère fille.

Dernière modification par VincenB (28/12/2020 19h34)

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#28 29/12/2020 16h37

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Merci pour ces échanges. Je vous tiendrai au courant des suites données.
Mais je vais commencer par faire évaluer les biens en question.

Je pense aussi étudier la vente par la SCI1à l’IR d’un bâtiment que j’estime à 400.000€ (avant estimation de professionnels) qui entrainera une forte plus-value car la construction a coûté 235.000€ et le capital restant dû aujourd’hui est de 120.000€;

Etant en SCI à l’IR sans société holding, j’’étudie la sortie de ce bâtiment en tenant compte d’un abattement pour une durée de de détention de plus de 11 à 12 ans à l’IR lors de la vente effective.
Le but est de l’intégrer dans une structure à l’IS à une valeur qui ne subira plus ou peu de plus-value.
Mon actuel associé et moi touchons au passage une capital lié à l’augmentation de la valeur prise par le bâtiment.

On tient compte de la date de la vente du terrain ou bien de la réception des travaux pour le calcul de la plus-value?

Soit une reprise par une SCI IR dans le cadre d’une SC holding IS avec un vrai projet comme évoqué plus haut. Mais subtilités à manier, surprises possibles, ou qualifié d’usine à gaz par certains à juste titre.

Sinon par une SCI IS avec apport direct de CCA pour l’achat. Le bien étant à sa valeur, la plus-value ne sera pas énorme en cas de revente par cette SCI IS à l’avenir. Le but est de pouvoir amortir les dettes en l’occurrence des apports en compte courant.

La somme liée à la vente entrera dans la SCI1 IR déduction faite des impôts liés à une une plus-value  avec abattement de l’assiette de plus-value (estimation environ 165.000€) de 36-42% (95700€-105.600€) pour 11-12 ans de détention.
IR (19%) = 18183-20064€ taux appliqué après abattement de la PV
PEL SOC (17,2%) = 28.380€ taux appliqué sur la totalité de la PV
Pour une ventre de 400.000€, il resterait 351556 € pour un dette restante liée aux travaux de 120.000€ et une dette initiale d’emprunts de 235.000€.

Soit après un reste SCI1 d’environ 231556€ dettes et impôts déduits à répartir entre les deux associés 115778€/associé.

Pour ma part, cette somme servira à investir dans le rachat des parts de mon associé dans SCI1 IR qui vient de vendre son bâtiment de valeur et dans lequel il reste un bâtiment de valeur inférieure.

Tous mes calculs sont sujets à caution

Toujours preneur de conseils ou de suggestions ou de très bonnes idées.

Amicalement

Seapathfinder

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#29 05/01/2021 19h20

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Bonjour,

En relisant les messages, VincenB signale qu’il a écrit les références que cite Xazh, aurait-on la chance d’avoir un universitaire ou un chercheur en droit parmi les IH?

Amicalement

Seapathfinder

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#30 06/01/2021 03h43

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VincenB, le 28/12/2020 a écrit :

Mais non. Ce montage est valide en son principe - risqué certes mais valide. Il y a évidemment des précautions à prendre pour réduire ces risques. On sort là du cadre d’un forum.

A mon sens, c’est tout l’intérêt d’un forum. Confronter des idées et des connaissances, et lorsqu’on estime devoir signaler un risque, le faire. On peut ne pas être d’accord, et chacun présente ses arguments, tout le monde en profite et avance. C’est ainsi que je participe.

Je trouve dommage qu’un professionnel du droit considère suffisant de présenter le montage comme valide, omettant les risques si personne ne s’en charge. Je ne vous demande pas de lister tous les risques, mais juste d’éviter qu’un lecteur trop heureux ne saute sur "le montage est valide" sans chercher à creuser la question.

Le droit n’est ni binaire ni gravé dans le marbre. Un peu hors sujet, mais pour illustrer. J’ignore quand vous avez fait vos études, mais quand j’ai fait les miennes, la séparation de biens, c’était carré. Sur une RP achetée 50 / 50 en indivision, si je finance tout seul, je récupère la totalité (créance et enrichissement induit).

LA cass est passée par là en 2014 : la mensualité de prêt est, au même titre qu’un loyer, une dépense irréfragable du ménage, commune par nature, peu importe les conventions matrimoniales. C’est encor plus carré cela dit : pour la même répartition de RP, je finance 100, je récupère 50, et je n’ai pas le droit de contester.

Note : peu importe que le mariage soit antérieur à 2014, c’est au moment du divorce que la décision de la cassation s’applique.

VincenB, le 28/12/2020 a écrit :

Si on cède après que le démembrement ait pris fin on a bien une cession par une SCI à l’IR. Le problème n’est pas là. Il est sur la durée de détention à l’IR.

Effectivement, on ne se comprend pas … J’ignore d’où vient cette perte de 12 ans de détention pour un transfert temporaire d’US … Donc je suis preneur d’une explication précise.

impots.gouv.fr a écrit :

Le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers s’applique aux cessions d’immeubles réalisées occasionnellement par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI).

La plus-value ainsi réalisée est déterminée au niveau de la société (c’est-à-dire en fonction de la date d’acquisition et de cession du bien par la société), mais elle est imposable au nom de chaque associé présent à la date de la cession de l’immeuble au prorata de ses droits sociaux, dans les mêmes conditions que s’il était propriétaire de l’immeuble cédé.

A partir de là, je prends toute explication justifiant que ce transfert d’US modifie la durée de détention. Je n’ai pas les références sur cette subtilité.

Note: je cite impots.gouv, parce que plus lisible/clair que le RFPI point 60 qui nécessiterait de justifer pourquoi la SCI est bien une "autre situation" que celle prévue par le RFPI, et donc soumise au régime d’imposition des PV immo.

VincenB, le 28/12/2020 a écrit :

xazh a écrit :

votre holding peut posséder 50 sociétés filles toutes imposées à 15%. Ce ne’st pas un souci. Vuos devez juste faire en sorte que le montage ne soit pas fiscalement contestable.

C’est totalement faux ! On parle d’IS sur IR, ici !

Effectivement, je suis allé trop vite sur le montage en cascade holding + 50 filles sans prendre en considération le cas spécifique de la transparence.  Cf ma propre phrase qui ne reprend pas l’IR dans mon explication.

Je corrige pour plus de clarté.

Une holding peut détenir autant de filles imposables à 15% (donc IS réduit) que l’on veut. Cependant, on risque de retrouver la même problématique que le cas initial.

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[+1]    #31 06/01/2021 23h17

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Bonsoir,

xazh a écrit :

Effectivement, on ne se comprend pas … J’ignore d’où vient cette perte de 12 ans de détention pour un transfert temporaire d’US … Donc je suis preneur d’une explication précise.

C’est là :

RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value imposable | bofip.impots.gouv.fr

Point 40, ligne 4 tiret 2.

Si vous avez eu un démembrement et que l’on cède après reconstitution de la PP, le délai court à compter de l’acquisition de la première des deux composantes. Pour moi il y a un très gros risque que cela ait pour effet si une période de PP a précédé que cette période de PP ne soit pas comptée dans le délai. En clair le démembrement remettrait le compteur à zéro.

Je suis obligé d’en rester au conditionnel. En tout cas il y a un vrai doute et je refuse de faire courir à mes clients un risque supplémentaire sur des montages déjà très optimisés à la base.

Seapathfinder, le 05/01/2021 a écrit :

En relisant les messages, VincenB signale qu’il a écrit les références que cite Xazh, aurait-on la chance d’avoir un universitaire ou un chercheur en droit parmi les IH?

Avocat (et enseignant à la fac).

Dernière modification par VincenB (06/01/2021 23h24)

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[+1]    #32 06/01/2021 23h33

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VincenB a écrit :

Bonsoir,

C’est là :

RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value imposable | bofip.impots.gouv.fr

Point 40, ligne 4 tiret 2.

Si vous avez eu un démembrement et que l’on cède après reconstitution de la PP, le délai court à compter de l’acquisition de la première des deux composantes. Pour moi il y a un très gros risque que cela ait pour effet si une période de PP a précédé que cette période de PP ne soit pas comptée dans le délai. En clair le démembrement remettrait le compteur à zéro.

Le bien immobilier n’ayant jamais été démembré, cette question est réglée : c’est inapplicable.
(pour mémoire, le démembrement de parts sociales ou d’action n’a aucune incidence sur la propriété pleine et entière des actifs de la société par celle-ci)

Au passage, le démembrement sur un bien remet en cause la date de départ … sur le transfert de la nue propriété (la PV étant attaché au nu propriétaire). C’est bien connu : si vous donnez la NP d’un bien à vos enfants, la date de calcul de la plus value, pour une vote post décès, c’est la date de la donation ( Cession après réunion de la propriété : la durée de détention doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions qu’elles soient à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d’extinction naturelle.) en application directe du code civil (propriété) et du CGI (plus value)

Le bofip l’étend à l’acquisition de la NP après obtention de l’US (cas : vous donnez l’US  à un enfant pour lui assurer des revenus, et à votre décès, il récupère la NP, mais la PV se calcule néanmoins depuis l’obtention de l’US)

Dernière modification par xazh (06/01/2021 23h37)

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#33 07/01/2021 16h11

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xazh, le 06/01/2021 a écrit :

Le bien immobilier n’ayant jamais été démembré, cette question est réglée : c’est inapplicable.
(pour mémoire, le démembrement de parts sociales ou d’action n’a aucune incidence sur la propriété pleine et entière des actifs de la société par celle-ci)

Non, non, non, vous ne comprenez pas… On parle de démembrement au profit d’une holding IS des titres de SCI IR.

Je vais essayer de le refaire plus lentement avec un exemple.

SCI IR détenue par des personnes physiques.

Achat d’un immeuble locatif par la SCI en 2010.

1 - Si on ne fait rien, et que l’on vend un jour l’immeuble, c’est une cession par une personne imposée à l’IR, application à cette vente du régime de taxation des PV immos. La durée de détention pour le calcul de l’abattement est calculée à partir de 2010.

2 - Mais supposons en 2020 une constitution d’usufruit à titre onéreux au profit d’une société IS portant sur les titres de la SCI (on oublie l’art 13 5 cgi pour les besoins de cet exemple si vous voulez bien). Démembrement pour 12 ans.

Durant 12 ans on a un retraitement à l’IS du résultat de la société SCI IR qui est imposé entre les mains de l’usufruitier cad la société IS - et si on cède l’immeuble avant 2022, on est naturellement imposé selon le régime des plus values pros puisqu’on est à l’IS ; évidemment on ne va pas le faire !

En 2032, fin de l’usufruit, la PP est reconstituée de plein droit. Plus de rattachement à la société IS : le retraitement du résultat de la SCI à l’IS cesse !

En 2035, vente de l’immeuble. Comme c’est une cession par une SCI revenue à l’IR, application du régime des plus values immos. Et là c’est le drame. Quel est le point de départ de la durée de détention à l’IR ?

Bon, déjà on sait depuis l’adjonction du tableau que je vous ai signalé au BOFIP que ce n’est pas 2022 (et là ça a déjà été un coup de tonnerre puisque l’on a fait entrer dans la durée de détention à l’IR une période… où on était imposé à l’IS ! Notez que l’on a là un premier risque : je ne parie pas mon dessert de midi sur la pérennité de cette doctrine fiscale…).

Restent deux possibilités : 2020 ou 2010. Evidemment entre 15 ans et 25 ans de détention, pour l’imposition de la plus value, il y a un monde…

Certains "vendent" ces montages IS/IR en démembrement en faisant miroiter 2010 à leur client. Vous parliez de risques ; ben pour moi parier la-dessus en est un (je me suis fritté avec un conseiller sur la question). Je me refuse à être aussi catégorique et si on fait une interprétation littérale du tableau du Bofip l’administration fiscale est tout à fait capable de nous sortir 2020.

J’espère que c’est plus clair ainsi…

Edit : correction d’une coquille de date…. smile

Dernière modification par VincenB (08/01/2021 10h37)

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#34 08/01/2021 17h56

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Je suis un peu perdu dans votre logique d’avocat, que je vais tenter de résumer …

En premier lieu, vous présentez le montage comme valide, sans préciser de risque, alors que la littérature, la jurisprudence, les avis du comité d’abus de droit fiscal, etc … nous prouvent qu’il est nécessaire de …

En second lieu, dans une situation où PP, personne physique, possède SC (société civile), SC possède I (immeuble), vous estimez que le fisc pourrait décider que les opérations de PP au niveau de son patrimoine au titre de sa propriété pleine des parts sociales, impose à SC de tenir compte d’opérations qu’elle ne peut ni controler ni interdire pour ses propres décisions concernant ses propres choix d’arbitrage du patrimoine qu’elle gère (I en l’occurence).

Principe d’égalité du droit, toute société civile gérant un patrimoine immobilier en transparence fiscale serait donc potentiellement à risque sur démembrement de ses parts sociales, pas uniquement le cas des petites SCI familiales.

C’est une position …… intéressante.

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#35 11/01/2021 12h04

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xazh, le 08/01/2021 a écrit :

En premier lieu, vous présentez le montage comme valide, sans préciser de risque, alors que la littérature, la jurisprudence, les avis du comité d’abus de droit fiscal, etc … nous prouvent qu’il est nécessaire de …

Qu’il soit valide n’exclut pas qu’il soit risqué, je ne vois pas d’antinomie… et contrairement à ce que vous dites, j’ai évoqué les risques et je vous en ai même présenté un et non des moindres !

Il est évident qu’il y a des précautions à prendre sur ce type de montage mais c’est pas le sujet.

xazh, le 08/01/2021 a écrit :

En second lieu, dans une situation où PP, personne physique, possède SC (société civile), SC possède I (immeuble), vous estimez que le fisc pourrait décider que les opérations de PP au niveau de son patrimoine au titre de sa propriété pleine des parts sociales, impose à SC de tenir compte d’opérations qu’elle ne peut ni controler ni interdire pour ses propres décisions concernant ses propres choix d’arbitrage du patrimoine qu’elle gère (I en l’occurence).

Principe d’égalité du droit, toute société civile gérant un patrimoine immobilier en transparence fiscale serait donc potentiellement à risque sur démembrement de ses parts sociales, pas uniquement le cas des petites SCI familiales.

J’ai absolument RIEN compris…

De quels risques parlez-vous pour la SCI ? Sur un montage en démembrement il n’y a pas de risque pour la SCI , les risques sont pour les personnes physiques…

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#36 11/01/2021 16h37

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Désolé, mais reprenez votre première intervention : vous ne signalez pas de risque, ce qui laisse entendre qu’il n’y en a pas, alors que vous confirmez dès mon intervention l’existence de risques donc de précaution.

A nouveau, cet ordre de présentation ne me convient pas. Mais nous ne serons pas d’accord sur ce point.

Vous  ne voyez pas de risque pour une SCI ? Vous n’avez pas réfléchi aux impacts comme point de calcul la date d’acquisition la plus récente (fin de l’usufruit) au lieu de l’acquisition la plus ancienne (acquisition des parts de la SCI).

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