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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 26/02/2018 14h53

Membre (2015)
Réputation :   2  

Bonjour, voici l’étude de cas de mon premier achat immobilier pour l’investissement locatif, en parralèle avec un deuxième studio au profil similaire.

VOTRE PROFIL

- Ouvrier salarié, 25 ans, TMI à 14%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Faibles
- Fiscales : Faibles
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : a améliorer
- Sociales : Plutôt bonnes
- Temps disponible : Pas énormément

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Appartement en copropriété professionnelle de 33m² au 5ème et dernier étage avec balcon et ascenseur, à rafraichir ( sols, murs, baie vitrée simple vitrage à remplacer, cuisine a poser salle de douche à refaire. )

LOCALISATION DU BIEN

L’appartement est situé à Caen, a quelques minutes à pied de la Gare.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 50300€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 500€ HC
- Taux de vacance envisagé  : 1 mois tout les 2 ans
- Frais de gestion locative par moi-même
- Travaux immédiats : entre 4000 et 5000€
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. :
Réfection du toit payé par l’ancien propriétaire
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) A voir
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) A voir

- Taxe foncière hors TEOM : 700€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100€/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : A voir

- Rentabilité brute : 9.88%
- Rendement net de charges : 5.90%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : A voir avec le courtier
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte  : A voir
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème  : 5000€

RÉGIME D’EXPLOITATION

-Location meublée LMNP au réel

CASH FLOW

Positif à environ 30€/mois pour la première année

Questions : J’ai inclus le prix des meubles dans le prix des travaux, car sur le site rendement locatif, le prix des meubles est prix comme un apport ( 3000€ ) que je ne compte pas mettre, je compte tout financer par un prêt. Comment puis-je procéder ?

Mon investissement est-il correct ?

Bien cordialement,

Tini

Dernière modification par Tini (27/02/2018 12h22)

Mots-clés : 1er, immobilier, locatif, studio

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#2 27/02/2018 09h06

Membre (2017)
Réputation :   17  

Où sont les frais de copro ?
L’assurance PNO "A voir" Non, il faut la mettre dans vos chiffres dès maintenant.
Où est la CFE ?
Où sont les frais du comptable et CGA ?
Où sont les travaux ?
Quel sera la mensualité ?

Dernière modification par investisseurRH (27/02/2018 09h08)

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#3 27/02/2018 09h40

Membre (2018)
Réputation :   19  

Je ne peux pas vous répondre concernant le site rendement locatif (je fais les calculs moi-même).

Les remarques d’InvestisseurRH sont très judicieuses.

De plus, si je peux me permettre …

Votre appartement est au 5ème étage, vous ne précisez pas si il y a un ascenseur. Sans ascenseur il sera plus difficile à louer je pense.

Pour améliorer votre cashflow vous pouvez peut-être envisager un crédit sur 25 ans (pas toujours facile à avoir mais avec un bon courtier peut-être plus).

Lisez bien les comptes-rendus d’AG afin de connaître l’état général et financier de la copropriété. Si beaucoup de copropriétaires sont des mauvais payeurs, attention.

D’autre part, vous semblez vouloir faire 2 opérations en même temps (saisonnier sur Bayeux). N’allez pas trop vite, vous aurez beaucoup à faire pour 1 bien (Cf : modèle de demande d’avis d’achat locatif, COMMENT OBTENIR DE GROSSES RENTABILITES ?).
Si vous vous lancez dans les deux, n’hésitez pas à décaler si possible la signature finale du 2nd investissement afin d’avoir le temps nécessaire pour mettre le 1er en place.

Affinez vous calculs pour ce bien et vos recherches sur le site.
Plus vous en saurez plus vos investissements seront judicieux.
Vous êtes en bonne voie !


Ninguém é pobre, exceto aquele que pensa que é.

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#4 27/02/2018 10h16

Membre (2011)
Réputation :   19  

Hello,

J’ai vu vos 2 projets d’achat, bravo pour votre motivation et votre envie d’investissir si jeune et pas nécéssairement avec les encouragements de vos proches.

Le bien a l’air intéressant sur le papier. J’habie à Caen depuis plusieurs années et je cherche également à investir dans cette ville.
Je pense que vous avez déjà étudié la question, mais le quartier de la gare est un quartier globalement difficile.
Le côté rives de l’Orne, le long du canal est plutôt correct, mais le côté rue d’Auge derrière la gare est beaucoup plus difficile, et vous devrez être séléctif lors de vos recherches de locataire.
A voir ou se situe exactement votre appartement.

Concernant la vacance locative, c’est un peu optimiste. Les petites surfaces ont généralement un turn over plus élevé, surtout si vous louez à des étudiants.

Bon courage.

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#5 27/02/2018 12h19

Membre (2015)
Réputation :   2  

Bonjour,

Merci pour vos réponses !

NYBR, le bien se situe dans la rue d’Auge, je sais que c’est un endroit assez difficile mais je mise gros sur l’apparence du bien et obtenir le ’coup de cœur’ d’un étudiant ou d’un jeune travailleur, et ainsi pouvoir mettre de coté le quartier pas très recherché ..

Il est au 5ème étage avec ascenseur oui. J’ai omis pas mal de chiffre encore une fois …
- Les charges sont de 760€/an

J’ai lu les différents rapports de copropriété, pas de gros travaux prévus pour l’instant mais l’actuel propriétaire m’a fait part d’un ravalement de façade dans les 5 ou 7 ans qui viennent, je pense qu’il faut s’y attendre..

Mon courtier m’a dit qu’il était difficile d’emprunter sur 25 ans pour faire du locatif, je vais lui reposer la question ..

Effectivement c’est un pari assez risqué pour l’achat de deux biens en même temps. J’ai obtenu l’acceptation du vendeur pour ce premier bien et avait fait en parallèle, une offre très basse pour l’autre studio a Bayeux, offre qui a été acceptée. ( 30% de négociation sur le prix total … )

C’est pourquoi je fais ce pari plutôt risqué ..

InvestisseurRH : La PNO n’est pas comptée et la CFE non plus a priori, par contre les travaux et les frais de comptable y sont. J’utilise le site rendement locatif.
Combien en moyenne dois-je compter ? Une PNO à 100€/ an ?
J’ai prévu de louer 490€ ou 500€HC en meublé.

Voilà pour les chiffres qui manquent, j’ai aussi inclus 400€/an de charges non-prévue.

Je ne parviens pas a trouver de réponse concernant le prix des meubles a inclure dans le prix total. Je compte faire financer la totalité.

J’ai mis a jour mon calcul sur l’outil rendement locatif, en mettant un taux de vacance d’un mois tout les 2 ans et en mettant la PNO à 100€/an, j’arrive toujours à un cash-flow positif à 36€/mois.

Merci a tous  !

Dernière modification par Tini (27/02/2018 12h24)

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#6 27/02/2018 12h44

Membre (2018)
Réputation :   19  

Pour la PNO faite une simulation sur le net. Je paie 84 € pour un bien plus petit (mais n’ai pas franchement cherché à optimiser ce poste "pour le moment").

Pour la CFE, contactez la mairie ou le centre des impôts, ils vous guiderons. J’ai pu lire sur le forum que les CFE varient énormément.
La CFE pour mon studio de 16 m² serait de 112 €.

Renseignez-vous bien pour le ravalement dans certaine copro, ça coûte très cher. 400 €/an sur 5/7 ans, ne suffiront peut-être pas. Essayez de l’anticiper.

Pour le prix des meubles, fouillez sur le site il y a des rubriques dédiés ou sur les sites internet des magasins. Je n’ai pas encore terminer de calculer toutes mes dépenses sur ce point.

Aux vues de votre nouveau CF, à votre place je ne financerai que sur 25 ans.
J’ai moi-même obtenu un prêt sur cette durée l’année dernière et vous êtes 10 ans plus jeune que moi.


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#7 27/02/2018 13h36

Membre (2015)
Réputation :   2  

C’est bon à savoir, merci Sandtia !

Je vais en faire part a mon courtier et lui demander pour faire financer sur 25 ans.

Je vais continuer a me renseigner sur le prix des meubles et sur l’intègrement dans le financement.

Une petite question, qu’est-ce que la CFE ? je n’arrive pas trouver de réponse claire sur internet ..
A quoi sert-elle ?

Merci !

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[+1]    #8 27/02/2018 13h44

Membre (2018)
Réputation :   19  

CFE = Cotisation foncière des entreprises.
Elle est a régler pour les LMNP

Vous en serez plus ici : Cotisation foncière des entreprises (CFE) - professionnels | service-public.fr


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#9 27/02/2018 13h55

Membre (2015)
Réputation :   2  

J’ai bien compris, merci Sandtia.

Je ne suis pas encore tout a fait décidé pour les deux achats .. Il semblerait que ce soit difficile et j’ai peur de faire une énorme connerie en achetant les deux.
Je me désisterai peut être du studio à Bayeux, a l’issu du compromis.

Merci beaucoup pour votre aide en tout cas !

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#10 27/02/2018 14h34

Membre (2018)
Réputation :   19  

Vous avez reçu beaucoup d’informations en peu de temps, c’est compréhensible.

Voici ce que je fais quand je doute.
Je pose tous mes calculs par écrit (afin de pouvoir comparer par rapport à d’autres futurs projets), c’est une sorte de fiche technique que je conserve sous excel pour presque tous les biens visités.
Je note mes interrogations (et y cherche des réponses dès que possible).
Je budgète au mieux et prévois aussi le pire.
Je tente de déterminer le temps que le projet me prendra (réalisation des travaux) avant de toucher les loyers.

Décalez les dates de signatures des compromis si besoin et si possible.

Si vous décalez la date de signature finale du 2ème c’est jouable. Tout dépendra du temps que vous mettrez à louer le 1er.

Ça vous demandera beaucoup de travail !
A vous de voir le temps que vous pouvez y consacrer.
A vous de déterminer si ça en vaut le coup. 

Ne vous découragez pas ! Avancez dans votre réflexion.

Donnez-nous des nouvelles. J’aurais plaisir à suivre votre parcours.


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#11 27/02/2018 15h19

Membre (2015)
Réputation :   2  

Merci pour vos réponses. Le temps n’est pas vraiment un problème, j’ai pas mal de congés durant l’année du aux heures de travail que je fais entre Septembre et Février.

Je réfléchis à ces différents projets depuis déjà pas mal de temps mais il est vrai que je ne suis encore qu’un grand débutant et que tout ces chiffres me font un peu peur. Maintenant j’imagine que quoiqu’il arrive on fait quand même des erreurs, et que le but est d’apprendre de ses erreurs, elles doivent faire partie de l’apprentissage.

J’ai encore un peu de temps avant la signature des compromis. J’ai fait d’autres simulations pour les deux appartements en location saisonnière, loués le même prix ( 35€/nuit ) sur 70% de taux d’occupation. Cela me donne une bon rendement ( = + ou - 300€/mois de CF ) mais prendra beaucoup plus de temps ..

Vaudrait-il mieux sacrifier du temps personnel ou bien sacrifier le CF ? Tant de questions qui sont encore présentes ..

Merci beaucoup pour m’avoir aiguillé en tout cas !

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#12 27/02/2018 20h59

Membre (2011)
Réputation :   19  

Tini a écrit :

Bonjour,

Merci pour vos réponses !

NYBR, le bien se situe dans la rue d’Auge, je sais que c’est un endroit assez difficile mais je mise gros sur l’apparence du bien et obtenir le ’coup de cœur’ d’un étudiant ou d’un jeune travailleur, et ainsi pouvoir mettre de coté le quartier pas très recherché ..

Attention quand même.
J’ai eu le cas dans mon immeuble au Havre. Studio rénové et intégralement meublé, vraiment nickel, proche de la fac et des écoles supérieures, 5 min à pieds.
Par contre, il se trouve proche d’un quartier à mauvaise réputation.
J’ai jamais eu trop de difficultés pour louer les autres lots plus grands de cet immeuble, mais avec ce studio, un peu plus.
Les étudiants font souvent des visites ou des contres-visites avec leurs parents. Et dans mon cas, les retours étaient toujours les mêmes : appart nickel mais quartier pas top.
Les parents préfèrent en général un peu plus cher mais mieux placé, plus safe pour leurs enfants.

Pour Caen, dans mes recherches j’ai plutôt vu des prix médians d’environ 10-11€/m² en loc. Je partirais sur un loyer de 350-400€ max pour ce type d’appart/localisation.
Après c’est un quartier que je ne connais pas bien, vous avez peut-être plus de données dessus.

Bon courage.

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#13 27/02/2018 21h08

Membre (2015)
Réputation :   2  

Je connais pas vraiment le quartier non .. Le fait qu’il soit proche de la gare et a quelques minutes du centre-ville sera peut-être plus propice a de la location saisonnière.
Clairement je serais perdant à le louer 400€/mois.

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#14 27/02/2018 21h18

Membre (2011)
Réputation :   19  

Faut pas se loupe sur le loyer ni sur le potentiel locatif (les étudiants cherchent généralement proche de la fac et/ou du centre ville).
Si ce n’est pas déjà fait, une recherche rapide sur des sites comme seloger devrait vous permettre d’affiner votre estimation et de l’ajuster si besoin (d’ou tirez vous les 500€ HC envisagé en loyer, recherche perso ou avis extérieurs ?).

Attention aussi à Caen les travaux du tram on commencé en début d’année et durent jusque fin 2019.
Avant, le tram partait de la gare et rejoignait la fac campus 1 en 15 min environ. Aujourd’hui, avec les bus de remplacement et la bazare que ça engendre, je ne connais pas le temps de trajet gare-fac.

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#15 27/02/2018 21h34

Membre (2015)
Réputation :   2  

Je tire ce loyer de recherche perso sur LBC, effectivement je suis plutôt dans la moyenne haute, voire très haute mais je compte vraiment faire du bon standing avec une bonne déco.. En espérant que ca suffira pour le louer assez haut.

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#16 27/02/2018 21h41

Membre (2011)
Réputation :   19  

L’important c’est d’avoir bossé son dossier.
Si vous avez bien étudié cet investissement, faut foncer maintenant ^^

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#17 28/02/2018 08h50

Membre (2015)
Réputation :   2  

Après réflexion, je pense abandonner ce dossier et me concentrer sur le studio de Bayeux. Trop risqué au vu de l’emplacement, trop cher ( plus de 1400€/m² ) même s’il n’y a pas énormément de travaux.

Merci a vous en tout cas de m’avoir conseillé !

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