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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 08/02/2017 17h56 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

Membre
Réputation :   

Bonjour la fine équipe,

Voici le projet (mon premier) que je suis en train de finaliser.

Mon PROFIL

- Célibataire fiscal, 28 ans, TMI de 30%, revenus de 50k brut + 20% bonus + 6k intéressement participation soit 3100€/mois sans bonus et participation interessement.

Mes APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyenne
- Fiscales : basiques
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : basiques
- Sociales : basiques
- Temps disponible : 2 à 5h par semaines

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel appartement en Pinel
- Année de construction : livraison fin 2017
-2ème étage sur 2, exposé Sud-Est, 45m² plus 6m² de balcon et parking souterrain, ascenseur
- Syndic professionnel
- Chauffage individuel gaz
- Volets isolants
- Espaces verts et « parc » paysagé de 5000m²
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels télé-relevés
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires
- Décoration : moderne neutre

LOCALISATION DU BIEN

- Haute Garonne, Toulouse
- Périphérie : quartier de la ramé
- Bassin d’emploi du météopole, airbus, thalès, bassin de basso cambo
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je ne pense pas mais il n’en fera pas perdre.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 186k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 490€ hc
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 4 ans = 2%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 8% soit 44€ / mois

-Travaux de maintenance : 10€/mois
- Taxe foncière hors TEOM : 500€/ans
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 2% soit 10€/mois
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 2.1% soit 10€/mois

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 3.16%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 2.36%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 2.5%
- Durée du crédit : 25 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 10k€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? Pinel sur 9 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue sous Pinel

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI : Cash flow moyen négatif de 78€/mois sur 9 ans puis cash flow négatif de 380€/mois avec deficit foncier de 4500€ par ans.
- Cash flow positif ou négatif ? Négatif ;-(

Oui je sais le cashflow est négatif et le taux de rentabilité est mauvais néanmoins la zone d’investissement a un fort potentiel (d’expérience car j’ai des amis et de la famille sur Toulouse).
De plus, au vue de mon endettement actuel et de mon âge / expérience / ressources, aucune banque ne me suivrait pour un projet seul sur du LMNP ou LMP.
Je vois donc ce projet comme un premier investissement pour commencer à constituer du capital et surtout un premier bien sur lequel m’appuyer par la suite pour me lancer sur des appartements non packagés avec plus d’autonomie.

Au plaisir de lire vos avis, commentaire, remarques, insultes si rigolotes.

Mots-clés : immobilier, loi pinel, premier

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#2 08/02/2017 18h16 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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Réputation :   219 

Bravo !
Vous avez sans doute le record du Rendement opérationnel brut (les taxes foncières on oublie ?) le plus bas à 2.36%,
inférieur au Taux du crédit avec assurance : 2.5%.

Je ne vois pas pourquoi un "Célibataire fiscal, 28 ans, TMI de 30%, revenus de 50k brut + …" ne serait pas suivi par une banque pour un investissement rentable.


Dif tor heh smusma

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#3 08/02/2017 18h23 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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Merci ArnvaldIngofson.

Les banques ne me suivent pas car elles refusent de financer un investissement locatif en plus de mon crédit sur RP sans garanties liquides supérieures. De plus elles ne veulent pas prendre en compte mon bonus et mon interessement participation pour le calcul de mes revenus…
Il me faut donc patienter pour faire une meilleure opération et je vois celle ci que comme un pied à l’étrier durant cette période d’attente.
De plus le rendement brut ne tiens pas compte de l’avantage fiscale qui participe au financement du bien sur les 9 premieres années.

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#4 08/02/2017 18h28 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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Bonjour,

Voyez-vous une raison valable pour que cet appartement soit vendu le double de celui-ci pourtant très similaire :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … tm?ca=16_s

Dans votre liste de charges, vous en oubliez :
- Prendrez-vous une agence ? Ca va fréquemment avec la GLI.
- 2,10 % de GLI, ce n’est pas beaucoup, d’habitude ces contrats sont plus proches de 3 %.
- Avec l’agence qui est souvent à 7 % voire plus, on est à 10 % au total.
- Et surtout les charges de copro.

Un calcul classique, conforme au régime fiscal du foncier au réel, est le suivant :
charges :
charges de l’emprunt : intérêts + assurance
TF
assurances bailleur : PNO, GLI
gestion : agence ? Sinon, forfait 20 €.
entretien annuel
charges copro non récupérables auprès du locataire
travaux entretien
total charges =

loyer HC - charges = revenu imposable net.
x (TMI +PS) = imposition à payer
revenu imposable net - imposition = revenu net net = le vrai revenu, la vraie rémunération de cet investissement.
cashflow = revenu net net - remboursement du capital.

N’oubliez pas d’ajouter, en positif : réduction d’impôt Pinel.

Je serais curieux de voir ce calcul détaillé et réaliste.

Vous pourriez d’ailleurs faire le même calcul avec l’appartement que j’ai mis en lien et voir lequel des deux a la meilleure rentabilité nette.

Dernière modification par Bernard2K (08/02/2017 18h39)

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#5 08/02/2017 18h42 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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srial33 a écrit :

Je vois donc ce projet comme un premier investissement pour commencer à constituer du capital et surtout un premier bien sur lequel m’appuyer par la suite pour me lancer sur des appartements non packagés avec plus d’autonomie.

Pourquoi commencer par vous punir ?

Même si votre banquier est intéressé à vous vendre une solution foire*se et qu’il ne s’appelle pas Einstein : il comprendra facilement qu’il est mieux pour vous d’investir dans un truc rentable wink


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#6 08/02/2017 18h52 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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@Bernard: déjà que celui que vous prenez en exemple me paraît trop cher … 😉

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#7 09/02/2017 09h41 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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Bonjour,
oui comme dit plus haut, les charges risquent de plomber votre bien en pinel. Au début ils annoncent souvent de faibles charges, qui montent vite ensuite.
Un tel investissement (j’allais faire de meme il y a 2 mois…) va en plus plomber votre taux d’endettement, donc vous serez du coup un peu moins crédible dans un an ou deux devant les banques.
Si votre banque refuse de vous financer dans l’ancien en LMNP (ou autre…), alors allez en voir d’autres, ou passez par un courtier. (ce que j’ai fait il y a 3 ans, ma banque du moment me refusait un credit à 110%… et me demandait meme 20% d’apport…. j’ai changé de banque depuis, et j’ai maintenant 4 appartements… et je rechange de banque dans 2 semaines pour un nouvel achat…).
Bref, attention à maitriser votre taux d’endettement au moins au début. Et plus tard vous rentrerez dans la catégorie "investisseurs" avec plusieurs biens et les banques verront différement le taux d’endettement.
Bref, pour prendre mon cas, j’allais faire du pinel (je me trouve financièrement à peu près comme vous), mais j’ai décidé de continuer à payer des impots (au moins pour un an ou deux) et je fais de nouveaux achats dans l’ancien (prix d’achats < d’au moins 40 à 50% par rapport à du neuf, loyers à peu près identiques et meme parfois supérieurs, pas de décote sur long terme, autofinancement assuré meme après 6 ou 9 ans, etc…). Mon taux d’endettement est de 50% dans ma banque actuelle… mais dans la nouvelle banque, y compris avec un nouvel achat, je passe à 33% car la méthode de calcul est différente. Donc… persistez peut etre un peu dans votre recherche sur de l’ancien en autofinancement, tout est possible.
Ceci dit, j’ai aussi des collègues qui préfèrent une solution "clefs en mains" via du pinel, qui ne s’occupent de rien et n’en ont rien à faire de devoir ajouter 300€/mois… ils veulent juste de la sérénité et "avoir l’impression de ne pas donner leurs €€€ au fisc". (ils préfèrent les donner au promoteur et aux intermédiaires……….) Et je comprend aussi très bien leur point de vue. Nous n’avons tout simplement pas les memes objectifs… (et pas le meme stress non plus smile )

Dernière modification par Arnaud13 (09/02/2017 09h47)

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#8 09/02/2017 10h43 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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Bonjour Bernard2K,

Je vous remercie pour l’annonce et vos observations.
Voici les calculs que je viens de réaliser.
Je suis bien entendu preneur de toutes remarques, corrections, améliorations.

comparaison.xls

Dans ce fichier j’ai pris comme hypothèse un loyer ainsi que des charges identiques pour l’ancien et le nouveau.
J’ai considéré l’avantage fiscal comme une recette comme vous me l’avez conseillé.
Que pensez-vous de cette comparaison ?

Bonjour Arnaud13,

Merci pour votre exemple.
Mon taux d’endettement est déjà de 27% sur ma RP.
C’est à cause de ce taux que mes solutions d’investissements locatifs sont faibles.
En effet, à moins de 30 ans et sans spécialement d’économies de côté, je n’ai essuyé que des refus des banques et même des courtiers pour un investissement locatif.
Ma stratégie est donc de partir sur ce Pinel pendant 9 ans (encore une fois pas vraiment pour les avantages fiscaux) pour commencer à acquérir un premier bien et terminer mon crédit RP et ensuite de faire de l’investissement locatif "classique".

Dernière modification par srial33 (09/02/2017 10h59)

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#9 09/02/2017 12h01 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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Correction sur mon tableau désolé

comparaison.xls

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#10 09/02/2017 13h13 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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Je me trompe peut etre mais pour moi le cash flow c’est REVENUS-CHARGES, et non la somme.
Et pas sûr qu’un bien acheté neuf 173K en 2017, se revende 150K dans 9 ans (en imaginant qu’un bien identique, mais ancien, acheté 97K se revende 100K dans 9 ans…). Pour moi, dans 9 ans, si les 2 biens sont entretenus correctement, ils auront la meme valeur sur le marché de l’ancien…

Et sincèrement, prenez le temps de lire un maximum sur ce forum, j’ai énormément appris en lisant les retours et conseils de Bernard2k, GoodBuyLenine, Crcri, Phil30, DDte, etc… et j’en oublie plein. Parfois je pose des questions idiotes et je me fais recadrer direct, mais c’est en se posant des questions basiques que l’on apprend au début. Je reste persuadé que l’achat dans l’ancien est un bon choix actuellement, profiter de l’effet de levier du crédit immo est un moyen facile d’accès de se créer un capital sur le long terme. A condition d’avoir des critères très "sélectifs" sur le choix des biens, de penser long terme (l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement…!!), optimisation du cash flow (et du prix d’achat!), et de ne surtout pas se précipiter.

J’insiste sur le fait qu’un cash flow négatif (donc en pinel…) va plomber votre capacité d’endettement à long terme. Je ne comptends toujours pas comment une banque vous refuserais un crédit actuellement. Sauf si vous arrivez avec un dossier présentant un cash flow négatif. Pour vous donner un autre exemple, je suis en recherche active depuis 2 mois. J’ai loupé plusieurs biens dans ma région (une maison vendue 56K, qui se louait facilement 600€. Un appartement vendu 50K+5k travaux, louable 550€). Mais là je suis sur un ensemble à 150K refait à neuf, loués 1500€… En cherchant, en prenant le temps, en se faisant un réseau, on arrive à trouver des biens qui ne sont pas encore sur le marché et pour lesquels la négo est toujours possible… et avec de tels dossiers, certaines banques sont ok pour les crédits (pas toutes bien sûr…). Mais si vous arrivez avec un bien à 100K, loué 500€… alors là le rapport n’est plus le meme…

Il faut d’abord choisir votre objectif: un placement qui vous coutera un peu tous les mois mais prendra de la valeur dans 20 ans? un placement qui ne prendra pas de valeur mais vous libère un cash flow positif tous les mois? Ou juste de la pseudo optimisation fiscale?

Ici, beaucoup vont avoir comme seul objectif de se créer un patrimoine en bénéficiant du levier des crédits immo, donc le pinel n’entre pas dans les critères. Mais d’autres trouveront leur bonheur dans le pinel (il y a aussi des "pro pinel" sur ce fil: https://www.devenir-rentier.fr/t13580, à vous ensuite de faire le tri et définir vos priorités)

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#11 09/02/2017 21h57 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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Je vous félicite chaudement pour votre tableau plutôt bien fait. La plupart des newbies, et notamment les optimistes du Pinel, postent des calculs faux, incomplets, et illisibles (car pas mis en forme). Votre tableau présente les avantages d’être bien chiadé, de permettre de comprendre comment vous calculez, et de comporter moins d’erreurs que d’habitude.

Mais il en comporte quand même ! wink

Voici donc votre tableau avec mes modifications (ça m’a pris un temps fou, mais j’avais du temps à tuer pendant un très long voyage en train) :
11130_comparaison_mod_b2k.xls

Commentaires (voir aussi la colonne remarques) :
- j’ai baissé certaines charges : vous êtes trop sévère sur les charges copro (car la part bailleur correspond à peu près aux gros travaux, or sur un immeuble neuf il devrait y en avoir peu pendant les 9 premières années) et idem sur l’entretien de l’appart lui-même, qui devrait rester réduit sur les 9 premières années.

- je trouve que ça n’est pas optimum d’emprunter sur 25 ans pour l’appart d’occasion, car sur un montant relativement faible, il paraît plus logique d’emprunter sur 20 ans et de payer moins d’intérêts ; c’est l’hypothèse que j’ai faite (les chiffres des emprunts sont dans les onglets 2 et 3).

- sur 9 ans la rentabilité du Pinel est correcte grâce à la réduction d’impôt; le cashflow est négatif mais ça n’est pas effrayant.

- alors, où est le problème ? Le problème est d’avoir payé l’appartement trop cher.
J’ai fait l’hypothèse suivante : une inflation zéro, et un marché immobilier parfaitement constant (plat, étal). Dans un tel marché, l’"anomalie" du prix de vente Pinel ne se retrouve pas à la revente.
- au bout de 9 ans, revente dans les 110 k€ net vendeur. très grosse moins-value. Pourtant, c’est le prix actuel pour un immeuble datant de 10 ans : dans les 2000 € du m² + qq milliers d’euros pour la place de parking. Dans 10 ans, dans un marché constant, ça sera toujours le prix d’un bien d’occase âgé de 10 ans.
Vous dites que vous ne comptez pas vendre. Pourtant, on finit toujours par céder son bien ; au plus tard quand on meurt, on le cède par héritage !
Alors j’ai fait 2 autres hypothèses de revente : à 20 ans et à 30 ans.

Certes, on peut pinailler (voire Pineiller ?) sur le détail de mes calculs. Pourtant, les grandes leçons qui s’en dégagent sont des choses que les investisseurs expérimentés de ce forum (les autres, pas moi) savent déjà, et répètent à qui veut bien les écouter :
1) le Pinel est une catastrophe, à cause du fait qu’il est survendu. Dans un marché constant, il y a aura une grosse moins-value à la revente. Certes, on peut imaginer que le marché va augmenter suffisamment pour annuler la moins-value. Mais dans ce cas, ceux qui auront acheté de l’ancien verront aussi la valeur de leur bien augmenter. Et eux gagneront de l’argent, tandis que vous vous contenterez de ne pas en perdre (avec le Pinel il faut que l’augmentation du marché rattrappe d’abord toute la moins value, avant d’espérer vendre plus cher que le prix d’achat).
L’autre argument est : "je compte ne jamais revendre." Mais un boulet reste un boulet. Le prix d’achat élevé se sera transformé en cashflow négatif pendant 25 ans : vous aurez mis très longtemps à payer votre boulet.
Et la rentabilité sur l’argent immobilisé reste faible. Si l’on voit autant de proprio vendre leurs appartements défiscalisés dès la fin de la période de défisc, il doit y avoir une raison. D’ici 9 à 12 ans, peut-être ferez-vous comme eux.

2) l’appartement ancien est à peine mieux. Avec 6 % de rentabilité brute et 50 % de charges, il ne reste déjà plus que 3 % de renta nette de charges. Avec 45,5 % d’imposition (y compris les PS), allez arrondissons à 50 % d’imposition, il ne reste que 1,5 % de renta nette, après charges et impôts.
La renta brute de 6 % passe à 3 % à cause des charges, puis 1,5 % à cause des impôts. C’est la misère, moins qu’une bonne assurance-vie, et moins qu’une SCPI, avec pourtant beaucoup plus de risques et de soucis !
Eh oui, c’est pour ça que les investisseurs expérimentés répètent à l’envi :
- 10 % de rentabilité brute minimum ; ce n’est pas précis, mais c’est une première approche qui évite de perdre du temps avec des projets peu rentables.
- si location nue, acheter un bien avec travaux pour faire du déficit foncier ; quand le déficit du premier est épuisé, en acheter un second, etc. Le Borloo ancien, désormais Cosse ancien, peut être une solution intéressante même si "de niche".
- si location meublée, régime LMNP au réel très favorable (tant qu’il n’est pas remis en cause).
- et dans tous les cas, maîtriser les charges : copro, travaux, agence, faire baisser les intérêts (optimiser la durée du prêt/rénégocier le taux du prêt),etc.
Il y a souvent l’idée erronnée que c’est bien d’avoir des charges, parce que ça baisse le revenu imposable. Certes, si j’ai 1000 € de charges en plus, à TMI 30 %, je baisse mon revenu imposable de 1000 € donc j’"économise" 450 € d’impôt. Donc, ces charges m’ont coûté seulement 550 €. N’empêche que, par rapport au même appartement moins chargé (par exemple copro plus économe), je perds 550 €/an. Au bout de 10 ans c’est 5500 € de revenu qui s’est envolé.

Au final, sur le très long terme :
- même à 30 ans, le Pinel ne repasse jamais en rentabilité positive. Tout ce qu’on a cru être du revenu, était en fait érodé par la perte de valeur du bien. On prend sa perte à la revente (à peu près - 100 k€ à la revente soit une valeur divisé par plus que deux, toujours en marché constant et inflation nulle).
- le bien d’occasion, sur 30 ans, rapporte du 1,1 % net en moyenne, donc un rendement positif, malgré une petite perte de valeur.
- vous noterez que quand on raisonne en rentabilité, peu importe le remboursement du prêt ; on raisonne juste en coût de l’argent (intérêts + assurance). Que ça soit un prêt amortissable ou in fine, ça se calcule pareil ; pourtant, dans le premier, on sort de la trésorerie pour rembourser l’emprunt ; mais du strict point de vue revenus et rentabilité, peu importe. Si on veut prendre en compte la trésorerie, le coût du remboursement du capital, il faut raisonner en cashflow, et dans ce cas-là le cashflow est négatif pendant la durée de détention ; et on retrouve un cashflow positif ponctuel quand on revend = "prix de vente net vendeur - CRD" : les deux façons de calculer sont correctes ; la version cashflow permet de mieux voir ce que devient votre trésorerie.
- une grande partie de la "rentabilité" et du gain espérés par les investisseurs immobiliers "naïfs" repose en fait sur une augmentation des prix de l’immobilier. Prenez un marché constant, et la plupart des biens immobiliers se retrouvent avec un rendement très faible. D’où l’intérêt de viser du >10 % de rentabilité brute associée aux régimes fiscaux les plus favorables (si location nue, réel avec déficit foncier. Si meublé, LMNP au réel simplifié).
Prenez un marché qui baisse, et comme dit le proverbe, on verra ceux qui se baignaient sans slip. Il n’y a que les investisseurs immo "à haut rendement" qui tireront leur épingle du jeu (les cricri etc.) ; ainsi que ceux qui n’en ont qu’un peu à titre de diversification.
Mais le marché va forcément augmenter, continuer à augmenter, n’est-ce pas ? wink
Comme on ne sait pas s’il va augmenter ou baisser, c’est pour ça que je trouve intéressant de faire un exercice à marché constant. Si l’immo augmente, on gagnera plus que dans l’hypothèse marché constant. Si l’immo baisse, on gagnera moins.
Mine de rien, à beaucoup d’endroits en France, l’hypothèse "marché constant" est grosso modo vérifiée entre 2009 et aujourd’hui.

CQFD.

Dernière modification par Bernard2K (10/02/2017 10h47)

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#12 10/02/2017 01h43 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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C’est un plaisir de vous lire habituellement mais quand vous prenez le train, vous êtes au top du top !

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#13 10/02/2017 07h50 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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Il est toujours un régal de lire bernard2k !! wink . Clair , précis , détaillé , dans ses réponses !
Bernard2k , avez vous songé à donner des formations sur l’immobilier ou autre ? Je pense que cela vous conviendrait parfaitement smile


"Meublé féminin"

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#14 10/02/2017 08h29 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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Ca serait drôle. Il y a déjà des gens qui sont bloggeurs et vendent des "formations" ou des "e-books" sur l’immobilier en ayant un garage et demi… Nouveau concept : le bloggeur-formateur qui n’a aucun bien immobilier ! wink

Plus sérieusement, pour les gens qui seraient tentés d’utiliser le tableau comme outil d’aide à la décision, attention, ce n’est qu’un brouillon ; il manque encore beaucoup de choses dans ce tableau:
- non prise en compte de travaux initiaux (par exemple bien payé 70 k€ +20 ke de travaux initiaux) qui vont créer du déficit.
- attention aux effets de franchissement de seuil de tranche d’imposition. Par exemple, 20 k€ de travaux vont créer un déficit au taquet, donc 10700 € déduits des revenus généraux la première année ; pour beaucoup de gens qui sont à 30 % de TMI, cela fait repasser dans la tranche des 14 %.
- etc.

Dernière modification par Bernard2K (10/02/2017 08h41)

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#15 10/02/2017 08h35 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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A la différence que vous (semblez) êt(r)es honnête !

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#16 10/02/2017 10h13 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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@Bernard2K,

Je vous remercie pour cette reponse et vos corrections sur mon tableau.
Cela confirme parfaitement ce que je penssez.
J’espere être un de vos premier élèves de votre nouveau business de cours sur l’immo…
Puis-je abuser de votre temps et de vos connaissances afin d’avoir une troisième colonne avec le LMNP? ou un lien me permettant de me renseigner et de faire cete colonne mi même et de partager le tableau ici afin de faire avancer ce post.

@Arnaud13, Merci pour la lecture.

Dernière modification par srial33 (10/02/2017 10h27)

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#17 10/02/2017 10h29 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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J’ajouterais 2 points à la simulation de Bernard2K:

- pour le bien "ancien", vous pourriez le louer dès le début en meublé LMNP, donc 50 à 100€ plus cher mensuellement, et réduire aussi un peu votre imposition dessus (attention par contre à la revente, la plus value est calculée sur le coût du bien AMORTI… Ce que l’on gagne tous les ans en imposition sur les revenus locatif, on le reverse à la revente sous forme de taxe sur la plus value )

- pour le bien "neuf", après les 6, 9 ou 12 ans de Pinel, vous pouvez louer en meublé, donc un peu plus cher, et passer LMNP.

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#18 10/02/2017 10h33 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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C’est compliqué le LMNP au réel, parce qu’il faut compter l’amortissement du bien. Du coup, la structure du calcul n’est pas la même. Ce n’est pas une nouvelle colonne qu’il faut mais un nouvel onglet.

Vous pouvez utiliser un simulateur en ligne, même si c’est bien plus formateur de faire les calculs soi-même :
Simulateur Investissement Locatif. Calcul du rendement net

Vous pouvez aussi décortiquer une dizaine de cas de LMNP au réel publiés sur le forum : quand vous aurez bien tout recalculé vous-mêmes et tout décortiqué, vous maîtriserez les calculs en LMNP au réel. Dans le genre, Samuel222 a fait récemment un calcul avec amortissement ; le calcul est sans doute perfectible mais je dirais que ça fait partie des calculs LMNP au réel les mieux chiadés que j’ai vu passer sur le forum ces derniers temps : vous pouvez vous en inspirer si vous voulez faire vos propres calculs :
Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?)

Dernière modification par Bernard2K (10/02/2017 10h37)

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#19 10/02/2017 10h45 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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En effet que de bons conseils dans les propos de Bernard2k.

Une petite remarque dans ma lecture, dites moi si je me trompe mais "le Pinel est une catastrophe" est un peu extrême je pense. Je pencherais plutôt sur le fait que ça soit l’immobilier neuf globalement qui en soit une, et que le Pinel permettent de séduire des investisseurs  (plus ou moins averti, ou qui préfèrent payer chaque mois pour se conforter avec un bien récent..), sans pour autant que ce plan soit réellement compétitif avec un bien ancien.

Je suis aussi assez étonné de lire que srial33 vous ne pouviez emprunter avec votre profil.

C’est toujours la même chose, vous venez voir un banquier avec un crédit de RP, la réponse va être "désolé votre taux d’endettement est trop élevé", et si vous allez le voir sans crédit (mon cas il y a quelques mois), la réponse va être "désolé vous devriez investir dans votre RP pour apporter de la crédibilité".
En gros, rendez-vous dans 20ans !

Pour contourner ça, rien ne vaut une belle sélection de bien, une belle négociation, une belle préparation de projet immo, en prenant en compte toujours le pire des cas (taux crédit haut, vacance locative, provision sur gros travaux de copro..) et en préparant bien l’entretien avec le banquier.

Pour parler de mon cas personnel, lors de ma première tournée des banques avant d’avoir trouvé un bien à acheter, les réponses étaient souvent "oula c’est compliqué, c’est risqué, revenez … plus tard".
Quand je suis revenu avec un projet concret, avec plus de 10% de renta brut, l’ensemble des coûts pris en compte, du cashflow, réponse à tout et même des photos, les banques se sont mises à frotter les genoux sur le sol …

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#20 10/02/2017 11h36 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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Neiluge a écrit :

Une petite remarque dans ma lecture, dites moi si je me trompe mais "le Pinel est une catastrophe" est un peu extrême je pense. Je pencherais plutôt sur le fait que ça soit l’immobilier neuf globalement qui en soit une, et que le Pinel permettent de séduire des investisseurs  (plus ou moins averti, ou qui préfèrent payer chaque mois pour se conforter avec un bien récent..)

Déjà, le neuf locatif qui serait dans un "libre marché", on ne sait pas bien ce que c’est, vu que le marché est distordu par ce dispositif.

Le neuf locatif, même dans un marché "libre", ça ne serait pas très rentable. Les gens ayant l’impression d’acheter un bien durable, peu risqué, une valeur sûre, ils se contentent d’une rentabilité basse. Disons dans les 3 à 6 % bruts soit 1,5 à 3 % nets. Or, il y a une décote rapide sur un appartement neuf ; au bout de 10 ans ce n’est plus du neuf. Donc, même le neuf locatif version "marché libre", c’est pas fameux.

Par rapport à ce neuf de "marché libre", le Pinel rajoute plusieurs choses :
- un prix trop élevé car il y a les marges supplémentaires du promoteur et des intermédiaires, pour ces Pinel "packagés" et "marketés". La décote à la revente n’en est que plus vertigineuse.
- un loyer plafonné et une obligation de louer nu. S’il nous prenait l’envie de louer plus cher, de louer meublé ou de faire du saisonnier pour augmenter la rentabilité, c’est interdit.
- souvent, une ignorance du marché (genre l’Alsacien à qui sa banque fourgue du Pinel à Perpignan), donc un risque accru de vacance locative, décote etc. Cf l’exemple de Saint-Gaudens ; Saint-Gaudens : une ville face aux effets pervers de la loi De Robien (je précise que ce n’est pas le cas de Srial33 qui connait le quartier, quartier qui connaîtra probablement une évolution favorable).

Donc, quand on ajoute ces 3 facteurs, on peut arriver à une perte en capital. Dans mon tableau, si revente à 9 ans, l’opération se solde par une perte globale de 38 000 € ! S’endetter au taquet, se faire du souci, trimer pour avoir de quoi payer le fameux "effort d’épargne" à chaque fin de mois, et tout cela pour, 10 ans plus tard, se rendre compte qu’on a jeté 38 k€ par les fenêtres, vous appelez cela comment, vous ? "Catastrophe" me semble assez adapté.

Quand on est embringué dans une histoire pareille, il ne reste plus qu’à allumer des cierges en priant pour que le quartier prenne de la valeur et compense cette moins-value.

Ceux qui ont acheté un appart en défisc en 2000 et revendu en 2012, par exemple, s’en sortent pas trop mal ; parce qu’ils ont, dans le prix de vente, intégré toute la hausse de 2000 à 2007 ; même si ça rebaissé depuis, le bilan de l’évolution des prix sur la période globale reste favorable. Mais maintenant, on est dans un marché assez atone, constant. Si d’ici 9 ans, les prix ne sont toujours pas repartis à la hausse, les cierges n’auront servi à rien.

Dernière modification par Bernard2K (10/02/2017 11h46)

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#21 10/02/2017 11h55 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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J’aimerais juste apporter une précision si je ne me trompe pas… (il est vrai que j’ai pas suivit les changements récents).

Mais en LMNP même si on amorti la valeur du bien, nous sommes bien d’accord que la pluvalue à la revente s’effectue par rapport à la valeur d’achat et non la valeur d’achat - amortissement?
Ce que décrit Arnaud13 est uniquement en LMP, non?

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#22 10/02/2017 12h03 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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Bonjour
Oui arkamoon, je confirme vos propos, sauf si le bien est acquis dans le cadre d’une structure à l’IS (SCI IS par exemple)

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#23 10/02/2017 12h04 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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Vous avez tout à fait raison sur les marges supplémentaires des intermédiaires et le plafond des loyer, que je ne prenais pas en compte dans du neuf (inexistant).

Après comparons ce qui est comparable : un pigeon ignorant qui se fera piéger en achetant un pinel au mauvais endroit, pourrait tout à fait faire des erreurs dans l’ancien (bien que la localisation ne soit pas la plus probable) .. même s’il le coût de son erreur dans l’ancien fera surement moins de pertes que celle du mauvais pinel smile

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#24 10/02/2017 12h33 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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Arnaud13 a écrit :

meublé LMNP, donc 50 à 100€ plus cher mensuellement, et réduire aussi un peu votre imposition dessus (attention par contre à la revente, la plus value est calculée sur le coût du bien AMORTI…

Erroné, comme l’ont fait remarquer les camarades. En LMNP au réel, c’est la plus-value du particulier qui s’applique.

pour le bien "neuf", après les 6, 9 ou 12 ans de Pinel, vous pouvez louer en meublé, donc un peu plus cher, et passer LMNP.

C’est vite dit !
- vous êtes tenu par le bail nu, 3 ans renouvelable indéfiniment. Tant que le locataire veut rester, il n’y a aucun moyen légal de casser le bail (reprise pour habiter ou pour vendre ne s’appliquent pas, puisqu’on veut juste remettre en location en meublé).
- pour ce qui est d’augmenter les loyers avec le même locataire (après la période d’engagement Pinel et à l’échéance du bail), ça va dépendre si on est en zone tendue ou non.
Cf. : La fixation du loyer : zones tendues et non tendues - Location - Le Particulier
et Réévaluation d&apos;un loyer sous-évalué au renouvellement du bail (secteur privé) | service-public.fr
De toute façon l’éventuelle révision de loyer "pour loyer manifestement sous-évalué" n’est possible qu’à l’échéance du bail. Si on comptait arrêter l’engagement Pinel au bout des 9 ans, et qu’on rentre un nouveau locataire au bout de 8 ans, on ne pourra éventuellement appliquer l’augmentation qu’au bout de 11 ans. Dans ce cas, autant prendre l’option pour 3 ans de plus de Pinel, donc l’engagement Pinel se prolonge jusqu’à 12 ans, donc le loyer restera de toute façon plafonné jusqu’aux 12 ans. Si ce même locataire reste, son bail se renouvelle au bout des 11 ans : le bail est reparti pour 3 ans de plus. On ne pourra donc appliquer l’éventuelle révision de loyer "pour loyer manifestement sous-évalué" qu’au bout de 14 ans.
9 ans, qu’ils disaient ! Et 14 ans plus tard, on va peut-être, enfin, pouvoir augmenter le loyer !

Et il est assez probable que la protection du locataire et l’encadrement des hausses de loyer se seront encore durcies d’ici la fin de la période d’engagement.

Là aussi, on en a déjà parlé de nombreuses fois, mais l’argument "en fin d’engagement de Pinel, on pourra augmenter le loyer comme on veut et/ou passer en meublé" est faux. C’est le locataire qui décide : tant qu’il ne veut pas partir, on est quasiment coincé. Ou alors vous recourrez à des solutions que la loi réprouve ; mais si le locataire résiste et vous fout au tribunal, vous êtes sûr de perdre.

Même passer en meublé avec le même locataire est très limite ; il va falloir le convaincre qu’il donne congé du bail nu et signe un bail meublé à la place. L’un des arguments pour le convaincre sera forcément "sans augmenter le loyer". Donc, vous vous asseyez sur l’augmentation de loyer. Et si, une fois loué en meublé, il dit "c’est encore mieux qu’avant, donc je reste", et qu’il reste 20 ans de plus, vous n’aurez quasiment pas davantage de moyen de le faire partir ou d’augmenter le loyer (la protection du locataire meublé en résidence principale a été quasiment alignée sur la location nue depuis la loi ALUR).

Ca influe d’ailleurs sur le prix de revente : allez vendre un appartement occupé avec un locataire qui s’incruste et un loyer trop bas…

Ce n’est pas très sérieux de laisser miroiter ainsi une hausse de loyer et/ou un changement de régime fiscal en fin de période d’engagement. Il faut ajouter : si et seulement si le locataire a la bonne idée de partir. Sinon, vous restez enchaîné à la même galère, pour aussi longtemps qu’il le veut !

On a eu l’exemple tout récent d’un bailleur qui veut vendre son appartement défiscalisé, mais le locataire a la mauvaise idée de s’en aller 1 an et 15 jours avant la fin de la période de défisc : Immo défiscalisant : vendre avant la fin ou louer qques mois au futur acquéreur moyennant rabais ?
Que faire, reprendre un locataire "pour un an" ? Pas possible en location nue !

Ces problèmes reposent sur la croyance des bailleurs "c’est mon bien, j’en fais ce que je veux". Eh non. C’est votre propriété, mais c’est le domicile du locataire, sa résidence principale. Et la loi française protège le domicile presque plus que la propriété (essayez d’expulser un squatteur et vous verrez ce que je veux dire).

En tant que bailleur, vous avez juste le droit d’encaisser les loyers et de fermer votre g…

Virer le locataire comme ça vous arrange ? Niet. Augmenter le loyer quand ça vous chante ? Niet. Reprise pour vendre, afin d’avoir un logement vide à vendre ? Possible, mais le locataire a un droit de préférence sur l’achat. Passer en meublé avec le même locataire ? Manœuvre très limite, et si le locataire l’accepte, n’espérez pas une augmentation de loyer ! Vous devrez fournir des meubles à vos frais et à loyer constant, et encore lui dire merci d’avoir bien voulu faire cette manœuvre douteuse !

Bon courage !

Dernière modification par Bernard2K (10/02/2017 13h35)

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#25 10/02/2017 13h01 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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encore et toujours des réponses très pertinentes, merci à tous.
Dommage que je ne puisse pas aller éditer mon message plus haut, afin d’éviter que certains qui tomberaient dessus le prenne comme un acquis… alors que je me suis trompé

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