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Forums des investisseurs heureux

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#76 05/03/2018 11h57 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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@kc44: honnêtement, ce n’est pas tant le financier qui me "dérange" (même si je n’ai pas d’argent à jeter par les fenêtres … que je fais d’ailleurs changer ce mois haha) mais, effectivement, je vais rappeler que le débouchage est à leur charge et prendrai la réfection du placo à la mienne. Sauf si le plombier me dit avoir trouvé une malfaçon quelle conque, évidemment.

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#77 05/03/2018 12h20 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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lachignolecorse a écrit :

J’ai parfois ce genre de souci. Les causes sont : lingettes, protections féminines, restes de cuisine…

Parfois, j’envie ceux qui vivent grâce à la bourse

lol C’est sur que ce n’est pas sur les files dédiées à la bourse qu’on parle de la m… mouise !

Quelle est la réaction des locataires ? Une déclaration à l’assurance?
Avez vous eu un devis du plombier ?
Malheureusement, dans l’urgence, ce n’est pas évident de pouvoir faire venir plusieurs artisans pour avoir des devis à comparer, et qu’ils puissent intervenir immédiatement.

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#78 05/03/2018 12h31 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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@amoilyon:
Alors, les locataires ont tenté de déboucher par eux-mêmes, sans succès. Je ne crois pas qu’ils aient conscience que le débouchage soit à leurs frais, théoriquement. A priori, ils ne comprennent pas ce qui a pu boucher (je les ai eu au téléphone n’étant pas à proximité).
Aucune déclaration à l’assurance car aucun dégât relaté par les voisins du dessous (contact pris dans la foulée).
Pour le devis, le plombier ne peut pas se prononcer car il n’est pas sûr de pouvoir déboucher avec la pompe … Impossible de faire intervenir plusieurs plombiers vu ce qui m’a été décrit (grandes eaux dès utilisation des wc). J’ai donc fait appel au plombier que j’avais déjà fait intervenir pour ma cave … Si la pompe fonctionne, je tournerai autour de 200e le débouchage, sinon … Ça va grimper qd il aura pu voir ce qui se passe.
D’ailleurs, pour l’anecdote, j’ai contacté 3 plombiers (en plus de celui qui est venu) qui travaillent 24/24 et 7/7 … Aucun n’a répondu …

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#79 05/03/2018 13h21 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Par expérience, les locataires font pire que mieux. Ajouter un tuyau avec la pression du réseau ne sert qu’à mettre de l’eau partout. Idem avec les produits de débouchage, ça augmente surtout la marge du gsb.

Soit le bouchon est du à une mauvaise utilisation du locataire et c’est bloqué pas trop loin. Ça c’est le cas facile. Il suffit de tirer la chasse pour constater que ça remplit immédiatement la cuvette.

Dans mon cas, les soucis que j’ai rencontré proviennent de soucis très en aval lié à de grandes longueurs de tuyauterie (environ 100m dans mon cas). Sachant qu’en plus, j’ai une pompe de relevage. Au premier souci, j’ai essayé avec mes moyens modestes et j’ai fait pire que mieux. Une société d’assainissement est passée est le souci réglé au bout de 2h moyennant 200€ (ce qui est modique vu la galère). J’ai eu le même souci 6 mois plus tard et..  Idem 200€. J’ai regardé où  se trouvait le souci. J’ai acheté un gros karcher avec un bon kit de débouchage et je le passe dès que j’ai un doute. Lz karcher et son kit coute 200€. Idem avec la pompe de relevage. J’en ai acheté une plus petite ce qui me permet de faire fonctionner les égouts en mode "dégradé" le temps de tout déboucher. Mais maintenant que je connais les faiblesses, une petite vérification tous les 3 mois suffit amplement.

C’est l’inconvénient d’être propriétaire d’un immeuble, vous gérez les communs. Mais il faut apprendre les points faibles de votre installation .

Idem avec le réseau Internet de l’immeuble. Un coaxial dans une gaine enterrée était abîmé et le signal devenait aléatoire. Résultat 8m de tranchée à creuser.

Idem lorsque vous avez un(e) locataire avec des longs cheveux, faut leur expliquer comment démonter le siphon de douche sinon vous êtes certain de devoir intervenir dans les 6 mois.


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#80 05/03/2018 14h18 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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@lachignolecorse : et encore, je ne suis propriétaire que d’un des logements de l’immeuble donc si le bouchon est trop loin, je vais devoir faire intervenir le syndic … Je n’en suis pas à l’étape immeuble, j’en suis même très loin pour le moment smile

MAJ: fin de l’épopée: la vidange a permis le débouchage du conduit et … Je m’en sors pour moins de 200€ qui seront répercutés dans les charges locatives.

Dernière modification par Lykkelig (05/03/2018 16h48)

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#81 05/03/2018 20h47 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Ce problème a une cause. Pour le moment vous êtes dans le flou, avec le locataire qui vous dit que ça fuit au niveau d’un tuyau et aussi que ça déborde. Ca fait deux fuites différentes, c’est étrange.

Les plombiers ont l’habitude et savent identifier la cause. Demandez au plombier de vous appeler dès qu’il a établi la cause.

Ensuite, la logique concernant le coût de l’intervention, c’est :
- mauvaise utilisation du locataire : c’est pour sa pomme.
- mauvaise installation (fuite due à l’usure, à un sous-dimensionnement…) c’est pour votre pomme.
A vous de voir en fonction de ce que vous dira le plombier…

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#82 05/03/2018 20h54 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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@Bernard2K: le plombier a clairement indiqué que c’est un problème de refoulement dû à un WC bouché. Aucun problème de pente trop/pas assez pentue, aucune trace de malfaçon, etc. Donc, c’est bien un problème imputable à l’utilisation du WC et donc à répercuter sur les locataires.
Je les ai renvoyé vers le décret et leur ai expliqué 2-3 choses tranquillement, nous avons convenu (par écrit, naturellement) que l’intervention serait répercutée sur les charges lors de la régularisation.
Ils n’ont pas souhaité faire intervenir un autre plombier avant que celui que j’avais contacté n’intervienne pour déboucher.

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#83 17/08/2018 11h34 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonjour à tous,

J’aborde un nouveau chapitre avec mon premier investissement: la séparation des concubins et la volonté de l’un à poursuivre le bail, dans le cadre d’une location meublée.

D’autres étant passés par là avant moi, pouvez-vous me confirmer la démarche suivante:
- lettre de résiliation du concubin sortant
- avenant au contrat précisant nom/prénom/adresse du bailleur et du locataire restant, rappel du bail précédant avec adresse du bien et date de démarrage du contrat, motif de la modification et fin de la clause de solidarité.

En pratique, je me questionne sur plusieurs points:
- faut-il faire un état des lieux de sortie avec le locataire sortant, sachant que le logement continue à être habité?
- le bail prenant fin fin octobre 2018, vaut-il mieux faire un avenant au contrat initial ou demander une résiliation de bail aux concubins et signer un nouveau bail de 9 mois avec celui voulant rester?

Merci pour les éventuels retours de ceux qui ont connu cela smile

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#84 17/08/2018 12h12 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Je viens de le faire… J’ai proposé résiliation de bail et on refait le bail au nom de celui qui reste avec état des lieux de sortie et d’entrée en bon et due forme. Pas simple lorsque l’un des deux laisse ses affaires, mais on y est arrivé. Il faut aussi transférer la caution (a voir si cela est fait par le locataire restant qui reverse au locataire partant ou si vous qui gérez cela). A indiquer sur le bail ce qui a été fait. Faire aussi les relevés des compteurs.

Comme cela c’est clair pour vous, nouveau bail, nouvel état des lieux. En cas de procédure de recouvrement d’impayé, le dossier sera clair. Les avenants n’ont pas d’existence légale à mon avis.

Dernière modification par lachignolecorse (17/08/2018 12h14)


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[+1]    #85 17/08/2018 12h57 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Si les deux membres du couple ne sont ni mariés ni pacsés, c’est une colocation avec bail unique. Vu que vous dites concubins, on va partir du principe que c’est le cas.

Il faut voir l’application du bail tel qu’il est rédigé. Est-ce qu’il y a une clause de solidarité qui fait que le seul locataire restant est bien redevable de la totalité du loyer ? Si oui, vous pourriez très bien ne rien changer au bail.
Par contre, le colocataire sortant peut souhaiter mettre immédiatement un terme à la solidarité, pour éviter d’être co-responsable de tout dommage ou impayé intervenant après son départ. Alors, et alors seulement il faut faire un avenant au bail.

Il faut aussi regarder le jeu des cautions.

S’ils sont mariés ou pacsés, c’est un peu différent.

Pour moi, la meilleure solution, c’est l’avenant.

Résilier totalement le bail pour en faire un nouveau pourrait éveiller la méfiance du locataire souhaitant rester, par exemple qu’il le prenne comme une manœuvre pour le mettre dehors car vous avez peur qu’il n’arrive pas à assumer le loyer seul. Ca existe malheureusement les bailleurs qui essaient de foutre dehors le locataire restant, cf. cet exemple : Un colocataire s’en va, tous doivent partir? A mon avis, ça ne présente pas d’avantage, par rapport à l’avenant.

Concernant l’état des lieux : non, puisque le bail n’est pas résilié. Si le locataire restant considère que le locataire sortant est responsable de dégâts qui seront retenus lorsqu’il partira à son tour, c’est au locataire restant de se faire payer au sortant une provision en vue de l’état des lieux lorsqu’il sortira à son tour. C’est comme ça que ça marche (normalement), en coloc avec bail unique, et justement, c’est une coloc avec bail unique.

Dernière modification par Bernard2K (17/08/2018 12h58)

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#86 21/08/2018 11h10 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonjour,

@lachignolecorse: il me semble avoir lu que les avenants ont valeur légale mais je ne retrouve pas le document qui m’a fait penser ainsi. Si je remets la souris dessus, je le partagerai ici.

@Bernard2K: effectivement, c’est un bail unique avec clause de solidarité. En tous cas, votre explication détaillée est intéressante.
Savez-vous si l’avenant au bail peut dépasser la date de fin de bail initialement prévue? En location meublée, le bail étant de 9 ou 12 mois, lors d’un renouvellement de bail étudiant de 9 mois, je refaisais un bail mais, je me questionne sur la possibilité de faire un avenant de 9 mois pour les prochaines fois (puisque lorsque le locataire n’est pas étudiant - bail de 12 mois -, le bail peut être reconduit de manière tacite si je ne me trompe pas).

Étant donné que le locataire restant souhaite refaire les papiers à son nom seul, j’ai proposé les 2 solutions:
- l’avenant au bail,
- la résiliation du bail suivi de la signature d’un nouveau bail.

Dernière modification par Lykkelig (21/08/2018 11h11)

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#87 21/08/2018 11h33 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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1) D’abord, parlons de votre cas actuel, qui n’est pas un bail étudiant si j’ai bien compris :
Un bail loi 1989 (nu ou meublé) se renouvelle automatiquement et tacitement à l’échéance, sauf le cas particulier du bail meublé étudiant de 9 mois, ce qui n’est pas le cas ici.

L’avenant ne doit modifier que ce que l’on veut modifier. En l’occurence, le départ d’un locataire et la fin de sa clause de solidarité. Le bail initial continue à s’appliquer dans toutes ses autres clauses.

Il faut bien comprendre qu’un avenant n’est pas un nouveau bail. Si vous êtes à 3 mois de l’échéance et faites un avenant maintenant, ce n’est pas une location de 3 mois ; c’est un avenant qui intervient au cours de la durée du bail de 12 mois, sans rien y changer. Dans 3 mois, ce bail sera renouvelé automatiquement et tacitement pour 12 mois, qu’il y ait eu avenant ou pas.

Si vous indiquez une durée différente dans l’avenant, vous risquez fort de faire une connerie, et notamment de faire quelque chose d’illégal.

2) Si j’ai bien compris, indépendamment de votre cas actuel, vous vous demandez de plus : "quand je fais un bail étudiant de 9 mois, que le gars veut rester après le 9e mois et qu’il est toujours étudiant, est-ce que je peux faire un avenant plutôt que de refaire un bail ?"
La loi de 1989 définit 2 types de bail meublés :
- le cas général, où le bail est de 1 an minimum, renouvelable tacitement.
- le cas particulier du bail étudiant de 9 mois, non renouvelable.

A l’échéance du premier bail,
- si vous faites un avenant disant "le bail est prolongé de 9 mois". Vous venez de faire en fait un bail de 18 mois au total. Ce qui est parfaitement autorisé, mais cela fait rentrer ce bail dans le cas général. Le gars qui voudrait rester plus de 18 mois pourrait plaider et obtenir qu’il s’agisse désormais d’un bail de 18 mois, renouvelable tacitement. Vous ne pouvez plus le virer que dans les conditions très restrictives inscrites dans la loi.
- si vous faites un avenant disant "le bail est renouvelé pour une durée de 9 mois, toutes les autres conditions restant identiques", je pense que c’est bon (la différence avec le premier cas, c’est le mot "renouvelé" au lieu de "prolongé"). A priori, c’est l’équivalent de refaire un second bail de 9 mois, toujours sans reconduction tacite. Néanmoins, les juges étant très souvent favorables au locataire, un juge pourrait dire que votre "renouvellement" fait passer le bail dans le cas général ; et qu’il devient à reconduction tacite ; et même qu’il est illégal avec ses 9 mois, puisque le bail de cas général doit faire un an minimum.

Bref, si l’avenant de "renouvellement" (et non pas de prolongation) est possible, je pense que la solution la plus sûre est de refaire un bail de 9 mois.
En gros : le premier bail était de 9 mois, non renouvelable, il est échu, donc il appartient maintenant au  passé, on recommence à zéro.

D’une manière générale, la loi de 1989 est très contraignante, et à chaque fois qu’on veut "inventer" quelque chose de différent, on a beaucoup de chances de se mettre dans l’illégalité. L’inventivité est à réserver pour les loisirs et le domaine artistique ; dans le domaine juridique elle est souvent casse-gueule. wink

Dernière modification par Bernard2K (21/08/2018 11h51)

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#88 21/08/2018 15h20 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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@Bernard2K: je me questionnais sur l’avenant de manière à réduire la paperasse, surtout. Mais, effectivement, je vais continuer à renouveler mes baux après les 9 mois, comme je l’ai fait auparavant, si j’accueille à nouveau des étudiants.
Je ne suis pas quelqu’un de très créatif, en général, et je préfère continuer à dormir sur mes 2 oreilles plutôt que d’économiser 3 feuilles wink.

Dernière modification par Lykkelig (21/08/2018 15h22)

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#89 13/02/2019 17h49 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonjour à tous!

Après une année riche en émotions en tous genres, me revoilà avec un nouveau petit projet immobilier.

Caractéristiques

- Type : appartement
- Année de construction : ancien
- Étage : 1er/3
- Exposition : très lumineux (4 fenêtres orientées sud + 2 orientées nord)
- Double vitrage pvc (10 ans)
- DPE : vierge
- GES : vierge
- Surface Carrez : 64m2
- Pas d’ascenseur
- Vide depuis plus d’un an (suite à rétractation de l’acheteur d’alors)
- Syndic pro ; charges annuelles (dont récupérables) = 500€ (300€) pour 2018.
- Chauffage gaz individuel
- Petit espace vert commun
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : paiements à jour, aucun soucis à travers les CR d’AG.
- Décoration : ancienne

Localisation

- Centre-ville (nombre d’habitants > à 50k)
- Stationnement libre sur rue ou sur parking à 450m
- Commodités dans la rue même
- Transports en commun à 250m

Travaux

- Isolation IPI normes RT-2012
- Démontage de cloisons
- Passage en tout électrique normes NF C15-100 complète
- Réfections sols/murs/plafonds avec réagréage
- Changement porte d’entrée coupe-feu 1/2h
- Réfection complète SDB + cuisine
=> 1er devis = 700€/m2

Rentabilité (aux alentours de 3-4% bruts dans ce secteur)

- Population ciblée : étudiants ou couples
- Coût du bien avec frais de notaire : 42k€ + 4,2k€ (estimation) = 46,2k€
- Frais d’agence supportés par le vendeur
- Loyer envisagé (après étude du marché) : 600€ HC
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans (par sécurité)
- Gestion en directe
- Aucun travaux à prévoir
- Travaux votés par la copropriété à financer : aucun
- Taxe foncière avec TEOM : 570€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 120€ (estimation)
- RB après travaux: 7,23%

Financement du bien

- Montant de l’apport : 0€ si possible (max. les frais de notaire)
- Type de crédit : fixe
- Durée du crédit : 240 mois
- Taux : max. 1,60 sur 240 mois
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : entre 20k€ et 40k€ déblocables rapidement.
=> 1ere simulation avec ma banque traditionnelle = mensualité de 475,79€ (dont 28€ d’assurance)

Régime d’exploitation

- Meublé avec passage du micro-BIC au réel

Informations complémentaires

- Prix de vente moyen affiché au m2 pour les F3: 1 057€
- Prix de vente affiché au m2: 657€
- Prix moyen au m2 en location meublée: entre 7 et 10€
- Façade et colonne montante évoquées dans le PV de l’AG 2018

L’intérêt de cet achat se situe à plusieurs niveaux, à mon sens:
- pas mal de travaux: cela permettra de faire baisser (voire d’annuler) mon imposition sur mon 1er bien et sur ce 2nd bien. J’espère avoir bien compris cela, d’ailleurs, même si avec le passage au réel, je vais prendre les services d’un EC.
- la possibilité d’acquérir un bien plus proche du secteur géographique que je vise dorénavant.
- la possibilité d’élargir mon réseau.
- l’envie de me lancer dans un projet plus "impliquant" que le 1er.
- un potentiel de revente intéressant, même si ce n’est pas mon objectif premier, car le quartier est en pleine rénovation lui-même.

Voilà pour cet aperçu. Vos remarques et questionnements sont toujours les bienvenus!

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#90 12/03/2019 12h20 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonjour,

Après une négociation plus que serrée, j’ai obtenu un prix d’achat très intéressant pour le projet précédemment présenté mais … Le vendeur a choisi de retirer le bien de la vente. Bref, ne voulant pas perdre plus de temps sur cela, j’ai repris le chemin de visites.

J’ai trouvé un bien intéressant mais, seul souci, il nécessite clairement des travaux (sols, murs, cuisine, au minimum). En soi, pas de soucis car cela correpond à ma recherche. MAIS il est loué en nu et pour encore quelques temps … Or, je cherche des travaux et plutôt du meublé (cf. impôts).

Dans mon idée, je négocie le bien en question, encaisse les loyers le temps de et donne congé au locataire en place lorsque j’en aurai légalement le droit pour effectuer les travaux et le passer en meublé. En attendant, j’enchaîne sur l’achat d’un bien vide, avec travaux et à meubler.

N’ayant pas de biens en location nue actuellement, que pensez-vous de la situation que je décris? Cela paraît-il judicieux?

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#91 12/03/2019 13h01 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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Bonjour,

Vous ne pourrez donner congé à votre locataire au terme du bail,avec un préavis d’au moins 6 mois,que pour vendre ou occuper ce bien (ou une personne de votre famille avec d’importantes restrictions).

Vous ne pouvez donner congé pour faire des travaux,sauf s’il y a modification complète de la structure de l’appartement ,donc pas seulement un rafraichissement important,Pour une rénovation,vous êtes obligé de garder le locataire,en lui proposant éventuellement une solution d’hébergement temporaire si l’appartement n’est pas habitable pendant les travaux.

De ce fait,il me semble que votre solution nécessitera d’attendre que le locataire parte de lui-même,ce qui peut être à court terme s’il s’agit d’un jeune étudiant ou à très long terme si le locataire est une personne qui aurait du mal à retrouver un autre bien (si le loyer actuel  est bas  par exemple).

Il y a toujours des possibilités décrites de convenir  avec  le locataire de passer  d’un bail nu à un bail meublé (voir files correspondantes sur le forum) mais cela n’est pas toujours évident,ni même possible.En tout cas,c’est plus compliqué que d’acheter un bien vide ou loué en meublé.

Bonne étude de votre projet.

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#92 15/03/2019 11h09 → Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation ancien)

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@creusois

Bonjour,

Oui, après avoir épluché le forum, c’est bien ce que j’en avais compris. A priori, le locataire en place ne souhaite absolument pas quitter l’appartement … Je vais donc laisser passer ce bien et me focaliser sur ma recherche initiale. Inutile de me rajouter une difficulté supplémentaire: il ne vaut pas le coup (coût).

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