Scutum [Londres] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif)

Très intéressant de parler d’un projet UK.
J’ai assez mal compris l’histoire de l’extension du lease par votre belle famille.
Pourquoi n’est-elle pas faite maintenant pour que vous puissiez emprunter ?
La rentabilité est en effet très faible, d’autant plus que vous vous exposez à un risque de change qui pourrait la ramener à 0 très facilement.

Quand je fais un investissement immobilier je me pose toujours 2 questions, est-ce que j’achète sous le prix du marché et surtout est-ce que je vais pouvoir le revendre facilement, et donc au meilleur prix? Plus il y a de demandes mieux c’est.

Visiblement vous n’achetez pas sous le prix du marché et surtout vous l’avez dit sans possibilité d’emprunt. Cela signifie sans possibilité d’emprunt pour vos futurs acheteurs le jour où vous revendrez.

Autre point bloquant, gérer un chantier à 100k à distance, j’ai géré plusieurs chantiers à distance mais pour des montants bien inférieurs dans des villes que je connaissais bien avec des artisans que j’ai connus également.

Dans votre présentation vous indiquez pouvoir épargner 20k par an. Vous êtes donc prêt à investir à l’étranger 20 ans d’épargne. Cela me semble un peu risqué.
Je pense qu’il y a une dimension affect ou opportunité de fait que votre femme est Anglaise. Je ne suis pas sûr que ce soit les meilleures motivations pour effectuer un investissement.

Si vous avez 400k de côté, vous pouvez "facilement" acheter un ou plusieurs projets pour 1 million d’euros.
Autant le 10% ça se trouve difficilement autant du 8% ça se trouve.
Vous aurez donc 80 000€ de rentrées d’argent vs 13 000€ avec votre projet.
Mais l’amour et la quiétude d’une femme n’a pas de prix

Suite à notre dernier visite à Londres et aux retours ci-dessus nous avons pu préciser certains éléments et nos orientations.

Après discussion avec plusieurs agents, le bien pourrait être loué entre 1950 et 2100£ / mois en fonction du résultat de la rénovation et de la période à laquelle il arrivera sur le marché.
La demande à Londres en ce moment est extrêmement tendue et il n’est pas rare de voir des locataires surenchérir sur les tarifs de location pour obtenir un appartement.
Il n’est malheureusement pas dit que cette situation continue, compte tenu de l’explosion actuelle du coût de l’énergie.

Pour prendre en compte les remarques pertinentes qui m’ont été faites nous avons décidé de compresser le poste rénovation et de limiter les modifications de la structure de l’appartement.

Retrait de l’ajout d’une chambre qui aux vues de sa taille très faible et de sa position, n’aurait finalement que peu de valeur ajoutée pour un locataire.
Retrait également du projet d’extension au grenier (nous verrons plus tard) ce qui permet d’éviter des coûts importants d’abaissement du plafond.

Nous retravaillons en parallèle les chiffrages avec l’architecte pour avoir une mesure précise du budget et de nouveaux plans.

Les nouvelles projections avec un loyer à 2000£/mois et une vacance de 4% donnent une rentabilité nette de 4,92% ce qui est déjà bien mieux et probablement bien plus réaliste.

Au plaisir de lire les IH intéressés par ce projet.

Bonsoir Jaibee81 et merci de votre message.

Pour ce qui est des PS (CSG/CRDS) ma compréhension est qu’il y a un crédit d’impôt égal à ce montant.

Je prends pour base le traitement des revenus de SCPI Allemandes débattues sur le forum et l’avis du conseil d’état du 12 février 2020, n°435907 qui traite plus particulièrement de la convention fiscale UK.

Ma compréhension est donc que même si le montant total des loyers ne dépasse pas le seuil d’imposition UK (impôts UK = 0) le crédit d’impôts FR existe tout de même sur IR + PS. Ce qui au final réduit l’imposition des loyers de la différence entre le TMI et le taux réel appliqué et neutralise les PS.
J’espère avoir formulé cela de manière intelligible…

Merci de votre remontée concernant le niveau des finitions à Londres je n’avais pas constaté ce point par ailleurs et le suivi du chantier se fera par l’architecte maître d’œuvre. Je prends néanmoins bonne note de votre remarque et y apporterai donc une attention plus particulière.

À bientôt pour une mise à jour plus complète de cet investissement.

Le règlement de copropriété vous autorise-t-il à mettre un autre revêtement que de la moquette? Sur quelle surface?

Avec-vous l’accord écrit du freeholder pour ces travaux?

Point de situation au 1er Décembre 2022

3 mois depuis la dernière mise à jour et autant dire que ce fut un travail de longue haleine.

Nous avons remplacer l’architecte en cours de projet, il y a eu une incompréhension profonde sur le travail réalisé, soit il n’a pas compris nos objectifs, soit il était peu compétent, soit il nous a pris pour des lapereaux de 6 semaines ou plus probablement un peu de tout ça…
Au final les résultats (plans, délais, chiffrages) étaient de mauvaise qualité et surtout les chiffrages beaucoup plus élevé que nos estimations initiales.(190K£)

Nous avons donc un nouvel architecte avec lequel nous sommes reparti sur de bonnes bases. Nous avons simplifié le projet au maximum en gardant la restructuration mais avec moins de fioritures (plus de parois vitrées par exemple).

Le plan actuel

Nous avons finalement reçu les réponses sur les différents devis et avons sélectionné un entrepreneur. Le budget est de 60K£ sans compter la fourniture d’un certains nombres d’éléments que nous assurons pour environ 40K£ (cuisine, SDB, chaudière, radiateurs…)

Pour limiter au maximum les coûts nous sommes inscrits au LNPG un groupement d’achat qui négocie directement des prix de pros auprès d’une liste de fournisseurs partenaires.
Cela semble intéressant pour le moment d’autant qu’en étant basé à l’étranger il m’est difficile d’être très efficace sur l’optimisation des achats.
Je ne sais pas si il existe des équivalences en France de ce type de système mais cela semble être un bon business model aux vues de leur croissance.

J’apprends énormément au cours de ce projet, autant sur les différentes étapes et règlementation UK que sur les différents types de rénovation à mettre en oeuvre.

Je ne manquerais pas de vous tenir au courant des avancées.

En attendant les travaux devraient commencer d’ici 15 jours.

Au plaisir,

Bonjour Jaibee81,

Nous avons effectivement prévenu l’assurance et c’est couvert sans avoir eu d’impact sur la prime.
Mais effectivement c’était un aspect dont je n’avais pas conscience avant que l’architecte ne nous en informe.
Encore un apprentissage supplémentaire pour nous.

A Londres, les loyers se négocient. Du coup, si vous êtes comme en ce moment en période favorable aux propriétaires, vous pouvez fixer votre loyer. Toutefois,gardez en tête pour le futur qu’un locataire peut négocier à la baisse ou demander plus. Par exemple, sachant que, en tant que locataire, j’avais un bon dossier et le marché en ma faveur, j’ai par le passé demandé au propriétaire de meubler partiellement l’appart, négocié dans le contrat de réduire le pré-avis de départ etc. Bref tout se négocie.

Concernant Rightmove, vous pouvez y trouver les prix de vente des biens immobiliers. Il faut juste connaître l’adresse exacte.

Pour info -je n’ai aucun lien avec eux, ni parrainage- pour le transfert de devises, je passe par OFX si vous voulez comparer avec Revolut.

Pour la note énergétique, je vous confirme qu’ici les prix du gaz et électricité ont été multipliés par 2 ou 3. D’ailleurs un certain nombre de contrats de fournisseurs d’énergie ont du être repris par EDF car plusieurs petits fournisseurs ont disparu à cause de la hausse de l’électricité et du gaz. Quant à EDF, ils ne proposent plus de contrats à prix fixe. Du coup, si vous avez une bonne note énergétique, je pense vraiment que c’est un plus.

D’ailleurs pouvez-vous nous en dire plus sur la façon dont s’est déroulé le diagnostic de perf énergétique : avez-vous fourni des docs? Le technicien a-t-il testé votre appart? Dans son rapport, a-t-il fait une classification des travaux à prioriser? Avec un coût estimatif par poste? Et combien vous a coûté son inspection et rapport?

Je vais suivre avec intérêt la suite de votre chantier.

Dernière modification par jaibee81 (12/02/2023 14h06)

Point de suivi au 12 mars 2023

De retour pour un suivi mensuel, les travaux avancent et on s’approche de la livraison qui devrait avoir lieu dans moins d’un mois maintenant.

Quelques photos, je trouve que c’est toujours plus parlant.

Salon

Premières couches de peintures posées.
Reste l’installation des sols et la mise en peinture finale, ainsi que les finitions électriques (prises, interrupteurs, lampes murales).

Cuisine

La cuisine est maintenant montée, reste l’électroménager à intégrer et le plan de travail à poser.
On se rend bien compte de la disposition de la cuisine et que l’espace est limité mais cela devrait être très fonctionnel et avoir un bon rendu final.

Placard "utility"

Clairement pas la partie la plus sexy mais néanmoins intéressante, je me suis bien cassé la tête pour trouver la bonne chaudière à condensation pour l’intégrer dans ce placard où trouvera également sa place la machine à laver séchante.
La chaudière est une Worchester Bosch et est commandée par un thermostat central intelligent Bosch ce qui permet d’obtenir un système noté A+ d’un point de vue efficacité énergétique.

Chambre

Une belle chambre qui attend sa couche de finition et quelques touches de décoration (dont un mur en bois). De même une armoire intégrée sur la totalité du mur devrait offrir un bel espace de rangement.

Apprentissage du mois

Les règles de construction imposent un niveau de circulation d’air. Aux vues de travaux d’isolation réalisés nous allons devoir faire ajouter des aérations à nos fenêtres.
Comme nous sommes dans une zone de "conservation" il aura fallu faire valider avec l’équivalent des services d’urbanisme si ils acceptaient ce système. A priori oui, donc ajout des ventilations pour 400£ imprévus en sus du délai supplémentaire.

Sourcer les différents éléments interrupteurs, décorations, lumières, robinetterie, carrelage etc. Prend un temps non négligeable je passe de nombreuses soirées sur des sites variés et en apprend toujours davantage, au prix d’un effort temps important.

Les standards notamment sur la sécurité incendie sont nombreux et variant d’une zone à l’autre du pays, j’ai donc dû passer là encore un temps non négligeable à me former simplement pour choisir les verrous de la porte d’entrée de l’appartement… Nous serons donc en norme BS8621 pour les curieux.
Ce n’est pas la norme obligatoire pour les appartements privés en occupation simple mais celle qui m’a parue avoir le plus de sens, soit une ouverture sans clé de l’intérieur.
En cas d’incendie je m’en voudrais d’avoir un locataire coincé parce qu’il a oublié ses clés à l’étage dans la panique.

L’eau à Londres est dure voir très dure, nous allons donc installer un système pour régler les problèmes associés en entrée du réseau d’eau de l’appartement. Dépense imprévue mais aux vues des dégâts potentiels sur l’ensemble du système, cela me parait un investissement nécessaire/raisonnable.

La marché de la location est toujours aussi tendu avec peu de biens disponibles.

Nous avons identifié deux agences qui seront rencontrées et mises en concurrence pour la mise en location en exclusivité du bien.
Les frais d’agence attendus pour la recherche d’un locataire et la gestion simple de la relation sont de 12%, les tarifs Londoniens sont donc assez salés.
Process de sélection:
- Recherche sur Rightmove des agences qui gèrent le plus de biens dans notre zone avec des tarifs et formats comparables
- Appel téléphonique et notation de la réactivité + capacité à comprendre mon accent
- Comparaison tarifaire
- 2 finalistes pour convenir d’un accord lors d’une seule visite sur place

La suite au prochain épisode.

Point de suivi au 08 avril 2023

Point mensuel avant de prendre réception de l’appartement lors de ma prochaine visite à Londres.
Les travaux sont terminés à 95% nous attendons simplement quelques retouches de peintures et la visite de contrôle qualité pour confirmer la fin de projet.

Comme d’habitude les photos pour illustrer les progrès réalisés.

Salon

Peintures terminées sur les murs, sols posé (protégé sur les images) et étagères flottantes posées pour optimiser l’espace disponible des deux cotés du conduit de cheminée.
Reste à peindre ces étagères de la couleur du mur pour une meilleure intégration.

Cuisine

La cuisine est terminée nous avons intégré l’électroménager complet et installé un plan de travail en quartz.
Les photos au prochain épisode, n’ayant pas réussi à retrouver les images au moment de rédiger cette mise à jour.

Couloir

Probablement pas l’image la plus parlante mais une illustration de ce que nous avons cherché à rendre comme aspect, moderne et épuré. Sur la droite deux placards, avec des portes à ouverture par pression. Au fond la salle de bain à gauche la chambre.

Chambre

Présentation du mur recouvert du même revêtement que le sol pour créer un effet cocooning. En attente de fixation des lumières sur ce mur.
Le dressing à été monté cette semaine, je n’ai malheureusement pas d’image pour le moment.

Salle de bain

Difficile d’obtenir une image globale de la salle de bain mais les plus intéressés pourront regarder dans le miroir pour avoir une vision plus globale du rendu.
Choix d’une double vasque plus adaptée aux couples que nous visons. Les salles de bains à Londres sont généralement équipées des éviers simples.

Entrée

Une fois n’est pas coutume un petit avant/après pour se rendre compte.

Avant


Après


En retirant la couverture de la rambarde de l’escalier des éléments d’origine ont été retrouvés. Après remplacement d’une partie de ces éléments et la remise en état de la rambarde, cette entrée semble plus aérée.

Performance énergétique

Le résultat du test d’étanchéité à l’air fut un échec, nous n’avons pas réussi à atteindre le résultat qui nous aurait permis de gagner le point qui nous manquait.

En revanche après être rentré dans le détail des critères de calcul utilisé par le logiciel j’ai pû identifié une erreur de notation de la partie contrôle du chauffage.
En effet en ayant ajouté un smart thermostat précédemment dans la chambre, nous avons pu passer en contrôle de température par zone.(TTZC)
De plus le fait d’avoir ajouté une isolation (objectif phonique) en laine de roche sous le plancher nous a permis d’améliorer la note d’isolation du sol.
Ces deux éléments nous ont permis d’obtenir ce fameux point manquant, nous avons donc une notation EPC B.

Dans notre zone majoritairement constituée de bâtiments des années 1850/1900 nous sommes le seul bien (que j’ai pu identifié) dans ce cas.

J’avance sur le choix des agences de location avec une nouvelle option, les agences en ligne.
Après avoir regardé les différences de tarifs impressionnantes et refais les calculs l’option agence en ligne semble très intéressantes. Pour nous qui sommes situés à l’étranger, la différence de service ne semble pas sensible alors que la différence de tarif est du simple au double… Réflexion en cours

La suite fin avril avec les photos finales pour la mise en location.

Certains d’entre vous ont ils déjà pratiqués le virtuel staging pour meubler virtuellement un appartement avent une mise en location ?
Pour environ 20$ par image un prestataire intègre le mobilier et la décoration dans un logement vide. Cela semble raisonnable pour provoquer un coup de coeur sans avoir à gérer les coûts et la complexité d’une décoration réelle…

Au plaisir,

Dernière modification par Scutum (08/04/2023 22h00)

Point de suivi au 24 juin 2024

Chose promise chose due…

Nous avons donc trouvé une locataire à compter du 24 juin 2023, pour un loyer de 2166,67 £.

J’ai du baisser le loyer initialement demandé lorsque je me suis rendu compte que malgré de très nombreuses vues de notre annonce nous n’avions pas de candidats.
Je suis donc revenu plus proche de mon estimation initiale et là nous avons commencé à recevoir des candidatures.

En nous positionnant sur le top 10% des biens du secteur nous n’avons pas croulé sous les demandes mais les profils des candidats étaient pour le moins impressionnants.
CEO, associés en cabinet de conseil, développeur chez Facebook etc. Nous n’avons pas eu de mal à trouver un locataire de qualité du moins sur le papier.

Seul le temps nous dira si le choix a été bon, mais en tout cas c’est signé.

Les chiffres maintenant:

Coût total : 415 000 £

Coût achat: 284 500 £
Coût travaux: 120 000 £
Coût crédit: 10 500 £

Loyer annuel: 24 440 £
FCF: 5 164 £

Rendement brut: 5,90%
Rendement net: 5,10%

Valeur revente estimée 520 000 £
Plus value potentielle brute 105 000 £

Au moment où j’écris ces lignes le prix spot GBP/EUR est à 1,17.

Les points positifs:

- Un rendement brut de presque 6% en plein coeur de Londres pour un premier investissement avec une forte composasnte patrimoniale, ce n’est pas si pourri que ça.
- Un logement totalement refait à neuf avec une isolation notée B, qui devrait nous laisser quelques années sans besoin d’entretien majeur.
- Une forte demande locative avec des profils de haute qualité.
- Un apprentissage intensif des spécificités de l’immobilier UK.
- Des charges relativement faibles (pas de taxe foncière entre autre)
- Des taxes faibles par rapport à la France, 3,6% à l’achat et exonération du loyer au Royaume Uni puisque nous sommes sous le montant de "personnel allowance" (seuil d’imposition).

Les points négatifs:

- Un rendement de seulement 6% pour un investissement locatif c’est franchement pas terrible.
- Une exposition de plus de 70% de mon patrimoine au risque de change GBP.
- Une incertitude fiscale forte suite au Brexit l’avenir des conventions fiscales n’est pas défini.
- Une gestion à distance à l’internationale avec des coûts associés, pratiquement 10% du prix des travaux ont été consacrés au pilotage du projet de rénovation (architecte).
- Une incertitude legislative forte, les textes régissant les rapports propriétaires et locataires sont en pleine évolution au Royaume Uni.
- Une plus grande difficulté d’accès à l’information avec un vocabulaire technique parfois ardu pour un étranger.
- Un coût de travaux prohibitif, la rénovation nous est revenue à 2300€/m2. D’une manière générale l’ensemble des achats réalisés au UK nous sont revenus 15 à 30% plus cher que l’équivalence Européenne.
- Un effet de levier limité à 30% aux vues de la situation du bien (lease court et investissement à l’international).
- Un recours massif à la trésorerie disponible.
- Des coûts associés au rapatriement du cash flow généré (virements internationaux, frais de change).
- Une plus grande complexité fiscale et administrative.

Synthèse

Je ne recommanderais probablement à personne ce type de premier investissement.

J’en suis néanmoins satisfait, c’est uniquement lié à ma situation personnelle qui m’a permis de tirer parti de cette opportunité particulière.

L’accès à un bien hors marché, légèrement décoté avec une plus value en partie liée à l’extension du bail emphytéotique (environ 50% de la PV), n’a été possible que grace à ma belle famille.
Le financement n’a été possible que grace à un prêt sous seing privé et au soutien de ma famille.
La réalisation et le pilotage n’ont été possibles que grace à ma bonne maitrise de l’Anglais.

Je prends des risques de change, fiscaux et de gestion locative que d’aucun pourrait considérer comme inacceptables pour un rendement net de seulement 5%.

Cela m’aura néanmoins permis de mettre le pied à l’étrier de l’investissement locatif, de me confronter aux travaux et démarches associées. Je dois avouer y avoir pris goût et réfléchir au prochain investissement en France cette fois-ci. Une petite surface en LMNP, à titre personnel, en région peut-être…
Pour le moment les prochains objectifs sont clairs, reconstituer la trésorerie, diminuer l’exposition au GBP tout en continuant le développement des autres tranches du patrimoine. Une seule chose est certaine l’effort d’épargne doit augmenter.

En espérant que cette étude de cas puisse en avoir inspiré certains, j’y reviendrais d’ici l’année prochaine pour établir un premier bilan.

Beau projet et bien joué. Connaissant le marché local, je peux vous dire que c’est une bonne rentabilité.

A propos de certains points négatifs que vous soulevez:
la convention fiscale franco-anglaise est standard du coup pas de changement à attendre à mon avis;
Relation propriétaires / locataires: il y a bien eu des changements discutés mais pour les leasehold afin de permettre au leaseholder d’acheter plus facilement et à prix raisonnable le freehold ou share of freehold. Plus spécifiquement, pour les locations les changements qui ont eu lieu est pour s’assurer que les biens loués sont un minimum corrects. Par exemple, un problème courant ici est l’humidité et la moisissure liée. Désormais, il est clairement dit que c’est au propriétaire de régler ce problème. Comparé à la France, on reste tout de même sur une relation propriétaire locataire qui est équilibrée;
Concernant le faible effet de levier, il est possible de refinancer son bien jusqu’à 80% de sa valeur de marché. A voir dans le futur si ça peut vous intéresser, pour le moment pas sûr car avec un taux directeur à 5% les prêts immobiliers pour du buy-to-let sont passés à environ 8%… ça pique!

Pour info: Pensez à bien faire vérifier votre installation au gaz annuellement et à obtenir le certificat, c’est une obligation pour le propriétaire. A vérifier mais je me demande s’il n’y pas quelque chose aussi concernant l’électricité.

Les frais d’agence sont prohibitif. Si vous etes passe par une agence en ligne qui vous satisfait je suis preneur. Dans votre secteur en physique j’aime bien Olivers town et Parkheath, je n’ai jamais eu de feeling correct avec Foxton.
Les rotations a Londres sont tres elevees, bon profil est souvent synonyme d’oportunite pro et donc de  mouvements.
L’inflation alimentaire, elec et gaz pesent tres lourd en ce moment sur les foyers. Ce qui augmente les reflexions chez les expats car le salaire suit mais avec un decallage.
Il y a eu bcp de depart les dernieres annee de Londres et du UK en general, J’ai appelle le lycee Francais de kentish town il y a deux mois, ils avaient des places pour mes 2 enfants. Il y a 5 ans on etait sur au moins 2ans de liste d’attente avant de rentrer.
Le secteur financier reste a Londres pour le moment, mais il y a eu un gros mouvement vers l’europe continentale.
Je garde mon bien la bas mais il faut avoir le coeur bien accroche parfois. Mon appart a perdu plus de 15% en 2 ans (achete ds le creux en 2012), Et du fait de la distance tous les travaux coutent cher.
Vous avez la chance de ne pas voir votre emprunt passer de 1 a 6% mais vous ne pouvez pas deduire les interets.
mon appartement (qui etait ma RP avant que je ne parte en Allemagne) est ds le meme secteur juste sous la station Belsize park.
Dans les profil de locataire stable vous pouvez egalement viser les medecins de l’hopital d’hampstead.