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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#26 09/03/2018 11h49

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Surin a écrit :

Tini a écrit :

d’après vous c’est déconnant comme projet ?

Euh, vous voulez dire que ça tient la route ? Honnêtement à 45€ la nuit, si c’est pour gérer des séjours de 3 nuits, je ne vois pas où est la rentabilité mais si ça vous amuse de faire le ménage pour 10€.
Il faut prévoir un accueil, un ménage environ 25€ si vous rémunérez une personne, le pressing/gestion des draps. C’est plutôt les frais fixes que j’avais lorsque je louais des biens en saisonnier à Paris, 40-45€ par séjour + les charges. Donc sous 60€ la nuit ça me parait difficile d’être plus rentable qu’un location à l’année.
Après ça dépend de quoi on parle, si les séjours durent plus d’une semaine, ça se défend. C’est ce que je fais à Bangkok mais le coût de main-d’œuvre est inférieur et je privilégie clairement les moyens séjour à ce prix par nuit.

Tini a écrit :

Etant certain de ne pas pouvoir louer et dégager du cash en LMNP à l’année, j’envisage plutôt une revente rapide avec plus-value et ainsi obtenir la confiance de la banque pour ré-emprunter !

Je n’arrive pas à me rendre compte de l’intérêt de faire un achat immobilier si on pense déjà à la revente à court ou moyen terme. Dans 3 ans où en sera le marché ? Personne ne le sait. Réfléchissez bien avant de vous lancer dans quoi que ce soit.

Ben c’est assez simple, j’achète l’appartement bien en dessous du prix du marché, je fais des travaux, je l’embellis et le revends au prix du marché pour faire une plus-value. Evidemment sur un appartement à 25k, même en le revendant 45k il me restera pas grand chose dans la poche après impôts etc, maintenant je vois surtout ça comme un enrichissement personnel.

Le coût des charges étant très élevé, il sera difficile voire impossible de dégager du cash, à part en location saisonnière. C’est pourquoi je pense déjà à la revente.

Merci en tout cas pour vos réponse, Alexandco et Surin !

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#27 09/03/2018 12h24

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Attention toutefois, car si les charges sont "très importantes" comme vous le soulignez, la revente risque fort d’être plus délicate. Ou avec un prix qui tient compte de ce (gros) point faible, qui peut d’ailleurs être rédhibitoire pour des investisseurs.


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#28 09/03/2018 12h28

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Effectivement j’y ai pensé. Le changement de la chaudière fioul ( gros point noir ) est en pourparlers mais les autres copropriétaires sont plutôt réticents à passer au gaz naturel. Ils préféreraient passer en tout électrique  mais cela comprends une réfection complète de la colonne électrique de l’immeuble.

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#29 09/03/2018 13h11

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Tini a écrit :

sur un appartement à 25k, même en le revendant 45k

Et vous aurez engagé combien de travaux ? A priori si vous le payez 25k, c’est ce qu’il vaut. Si vous faites 10k de travaux, il vaut 35k sur le marché. Il n’y a que si vous êtes vraiment un champion des travaux que vous ferez une meilleure plus-value mais finalement ça ne vous payera que le temps passé, à condition que le marché reste stable, ce qui, à court ou moyen terme, n’est en rien garanti.
A long terme non plus mais sur 20 ans on peut davantage espérer une plus-value.
Etes-vous sûr qu’un bien en parfait état dans cette même résidence se vendrait 45k aujourd’hui ?

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#30 09/03/2018 13h43

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Je n’en suis pas sur non.

Le prix moyen d’un appartement a Bayeux est de 1722€/m², ce qui me donne 50k€. En visant une revente à 45k€, donc dans la fourchette plutôt basse ( 1550€/m²), et en faisant entre 5k€ et 6k€ de travaux par moi-même, cela me donne une plus-value brute de 13900€.

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#31 09/03/2018 20h31

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Bonjour,

Super projet , moi aussi je suis en signature pour mon premier en courte durée, mais c’est une mini maison

Pour les appartements, j’ ai remarqué une équation que j’applique désormais pour éliminer systematiquement les biens qui n’y répondent pas :

Si   ( Foncier+Charges annuelles ) >  3 Loyers annuels   alors…. rentabilité trop difficile !

La vite fait en voyant les loyers de bayeux sur le LBC cela semble démesuré , ce qui rend vos calculs au M²  faux puisque nombre d’acheteurs vont fuir avant visite ?

Bonne chance malgré cela, car si vous budgetez bien le changement de chauffage et que els charges tombent vous serez gagnant smile

Ensuite concernant le court séjour je rejoint KC44 en dessous de 60€ la nuit c’est plus de la rentabilité mais un travail qu’on se créé. A 60€  on peut sous traiter presque tout et générer un peu plus de cash flow, en dessous impossible de sous traiter, donc on se créé un job… heureusement a priori rémunérateur  ?  Moi je vise 60€ pour 2 ca montera a 80 pour 4 personnes je pense, sur une seule nuit je gagnerai pas grand chose, a partir de 2 oui… smile

Bonne soiree

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#32 09/03/2018 22h03

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Salut Floppy, merci d’avoir répondu !

Je n’ai pas bien compris ce qui semble démesuré selon vous ? le prix au m² ? Le prix d’une nuit ?

Concernant la location courte durée, je n’ai pas encore défini d’objectif.

J’ai refait les calculs en LMNP Réel et il semblerait finalement que j’arrive a dégager quelques dizaines d’€ de cash par mois en le louant un peu plus cher que ce que je prévoyais avant.

Si les travaux se font assez vite, j’espère pouvoir faire un peu de courte durée cet été et le mettre en meublé à l’année à la fin des beaux jours.

Si ce n’est pas le meilleur des investissement, c’est avant tout ma 1ere acquisition et donc ma première expérience.

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#33 09/03/2018 22h23

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De la qualité de la rentabilité de votre premier investissement dépendra le financement du prochain.
La banque verra d’un bon oeuil un bien qui s’autofinance et qui dégage du cash flow (du genre de celui qui augmente votre capacité d’emprunt).
Je ne connais pas Bayeux et ses alentours.
Vous seul devez savoir si votre projet « est tendu » ou non..

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#34 11/03/2018 00h28

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Vous ne précisez pas si ce nouveau cashflow d’une dizaine d’euros tiens aussi compte d’un financement sur 25 ans ? Si non, insistez vraiment sur ce point auprès du courtier (ou même de la CE), c’est à mon sens plus que primordial dans votre situation. Cela augmentera encore un peu plus votre cashflow.

Concernant l’achat des meubles et le financement des travaux réalisés par soit même.
Vous pouvez aussi prendre auprès des grandes enseignes, tel qu’Ikéa, Leroy merlin et/ou Casto, des paiements en 10 fois sans frais (dans mon cas 220 €/mois au total).
J’ai ensuite envoyé ces mêmes factures à la CE pour débloquer ces sommes du prêt travaux. J’ai ainsi eu les liquidités nécessaires pour acheter les autres meubles.
C’est bien évidement à faire avec de prudents calculs mais c’est un autre moyen d’étaler ces paiements … sur l’année. Cela m’a surtout permis de ne pas (trop) piocher dans mon épargne.

C’est une bonne idée de tenter le saisonnier durant l’été et de louer à l’année ensuite. Dans ce cas faites une annonce en juillet pour louer à l’année dès septembre. Après cette date vous aurez peut être moins de futurs locataires potentiels (étudiants).

Félicitation pour votre achat !

Dernière modification par Sandtia (11/03/2018 00h35)


Ninguém é pobre, exceto aquele que pensa que é.

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#35 14/03/2018 00h33

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Bonjour Sandtia !

Non, ce cashflow est pris en compte pour un crédit sur 20 ans, car mon courtier m’a dit qu’il serait difficile (mais pas impossible …) d’obtenir un crédit sur 25 ans.
Merci pour l’astuce concernant le financement des meubles, je procéderait peut-être comme ça si besoin.

J’attends actuellement de savoir ce que le courtier me propose comme solution de financements.

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#36 14/03/2018 18h43

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Tini a écrit :

Salut Floppy, merci d’avoir répondu !

Je n’ai pas bien compris ce qui semble démesuré selon vous ? le prix au m² ? Le prix d’une nuit ?

Concernant la location courte durée, je n’ai pas encore défini d’objectif.

J’ai refait les calculs en LMNP Réel et il semblerait finalement que j’arrive a dégager quelques dizaines d’€ de cash par mois en le louant un peu plus cher que ce que je prévoyais avant.

Si les travaux se font assez vite, j’espère pouvoir faire un peu de courte durée cet été et le mettre en meublé à l’année à la fin des beaux jours.

Si ce n’est pas le meilleur des investissement, c’est avant tout ma 1ere acquisition et donc ma première expérience.

Ce que je veux dire c’est que par exemple jai récement cherché un T2 chez moi cela se loue 400 mensuel ca vaut entre 50 et 60 000 les premiers prix, jai simulé les comptes sur des dizaines de cas, si la TF + Syndic dépassait 1200 j’etais pas bon.  En gros on est a 600 TF et 600 syndic en moyenne,  mais j’ai visité des 600 TF + 1500 Syndic, ca fait 5 mois de loyers qui sortent, c’est trop smile

J’ai passé mon chemin sur ce type d’appart aux charges trop cheres plusieurs fois,  je pense que beaucoup font de meme smile donc moins d’acheteurs potentiels

Dernière modification par floppy (14/03/2018 18h44)

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#37 15/03/2018 22h52

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J’ai demandé une estimation du loyer par l’agent immobilier, je verrai bien ce que cela donne.

Je vais aussi faire un devis artisan pour la sdb et matériaux pour le reste afin de pouvoir débloquer les fonds pour les travaux, j’espère ne pas trop mettre planté dans mes estimations ..

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#38 09/04/2018 20h34

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Bonsoir à tous,

Je viens pour donner quelques nouvelles de mon projet d’achat, qui semble s’éterniser ..
J’ai fait faire les devis pour le financement, j’attends de recevoir les derniers pour pouvoir transmettre au courtier et ainsi pouvoir avoir les offres des banques !

Concernant l’exploitation, je pense toujours à faire de la courte durée en été si les travaux sont terminés, voir si ça tient sur la durée avec la gestion, et basculer en meublé à l’année si ça ne tiens pas.
J’ai pris en compte les différentes remarques des autres membres sur le tarif d’une nuit et il semblerait que je puisse aller jusqu’à 55€/nuit en ayant un bon taux de remplissage.

Voilà pour les nouvelles je viendrai poster les propositions des banques ici wink

Bonne soirée à tous !

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#39 21/06/2018 13h40

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Bonjour à tous !

Enfin quelques nouvelles concernant mon premier investissement ! Le projet est validé et la signature de l’acte se fera le 3 Juillet prochain. Ça à pris énormément de temps et j’ai un peu de mal à comprendre pourquoi, mais c’est validé.

Quelques nouvelles concernant les charges élevées : j’ai assisté à la dernière AG de Copro et il semble que le syndic ne soit pas pressé de changer de mode de chauffage, ils mettent du temps à contacter les divers organismes, doivent faire venir l’APAVE pour juger si l’arrivée d’électricité est assez forte pour passer l’immeuble en tout électrique etc ..
Je mise beaucoup sur le changement de mode chauffage pour faire tomber les charges et ainsi être bien plus rentable.

Finalement les travaux coûteront plus cher que prévu mais seront mieux fait, avec un agrandissement prévu de la salle de bain et l’ouverture de la cuisine sur le séjour, la pose d’une cuisine tout équipée etc ..

Début des travaux prévue le 4 Juillet, Fin debut Septembre (j’espère ! )

Merci de m’avoir lu !

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