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#1 26/02/2018 15h06

Membre (2015)
Réputation :   2  

Bonjour,

Voici l’etude de cas de mon deuxième investissement locatif ( en même temps que le 1er )

VOTRE PROFIL

Ouvrier en Cdi, 20k€ de revenus net/an TMI à 14%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : faibles
- Fiscales : faibles
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : A améliorer
- Sociales : plutôt bonnes !
- Temps disponible : pas énormément

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Il s’agit d’un studio de 28m² Carrez à rénover au dernier étage d’une petite copropriété de 12 lots. La rénovation comprends l’ouverture d’une cloison, les sols et murs à refaire, la cuisine et la salle de bain à refaire et les fenetres à changer. Bonne luminosité.

LOCALISATION DU BIEN

Il est situé a Bayeux (14) à quelques minutes a pieds de l’hypercentre. Cette ville est très touristique.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 27500€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : Location saisonnière donc loyer espéré : 600€/mois
- Frais de gestion locative : moi mème

- Travaux immédiats
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : chaudière, pas voté

- Taxe foncière hors TEOM : 600€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : A voir
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : A voir

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 18% sur un loyer a 550€/mois
- Rendement net : 8.5%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : a voir
-Durée du crédit : 20 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée saisonnière au LMNP réel

CASH FLOW

77€ de CF/mois à 550€ de loyers.

Ma question : Pensez vous que cet investissement est pertinent ? Il manque quelques chiffres dan ma description : 1880€ de charges de copropriété/an.

Merci de m’avoir lu et merci d’avance pour vos réponses !

Mots-clés : 1er, immobilier, locatif, meublé, studio, tourisme

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#2 26/02/2018 18h27

Banni
Réputation :   -1  

Bonjour,

Un des critères pour savoir si pertinent ou pas :

faire une petite pour le loyer prévu et mutiplier par le nombre de mois idoines selon le bien. En touristique on loue quelques mois par an, en résidence principale on peut espérer sur trois ans un taux de 90%.
12 mois sur 12 pendant 3 ans est utopique en meublé etc….

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#3 26/02/2018 18h40

Membre (2015)
Réputation :   2  

Bonjour, merci pour votre réponse !

Il est vrai qu’espérer louer 12 mois/12 en saisonnier est utopique. J’ai simplement prévu de louer l’appartement 35€/nuit sur la moitié du mois, ce calcul me donne 525€/mois. J’espère donc bien sur le louer encore plus de nuit par mois, mais j’ai préféré arrondir à 550€/mois pour être réaliste.

Je pense que la demande touristique à Bayeux est bonne, voire très bonne et pas seulement 3 mois dans l’année.

Cependant, si la location saisonnière s’avérait ne pas être rentable, j’imagine pouvoir quand même le louer un bon prix en meublé de par son emplacement.

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#4 26/02/2018 20h11

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Réputation :   3291  

sgiloc a écrit :

En touristique on loue quelques mois par an, en résidence principale on peut espérer sur trois ans un taux de 90%.
12 mois sur 12 pendant 3 ans est utopique en meublé etc….

C’est faux, les gens qui pratiquent la location saisonnière sur le forum arrivent à louer plus de 300 jours par an. Après, il faut être sur plusieurs plateformes, adapter les tarifs selon la saison, accepter des durées courtes de location, être hyper-réactif sur les demandes, etc.

Le projet semble bon. Ne mégotez pas sur les équipements et la déco, et sur les photos à faire faire par un pro ou un très bon amateur : plus c’est joli plus ça se loue (avantage concurrentiel par rapport aux autres biens qui sont à louer dans la même ville). Et n’oubliez pas que la location saisonnière est très chronophage.

Seul point faible du bien : dernier étage ; s’il n’y a pas d’ascenseur, les valises c’est lourd ! D’autant que l’âge moyen des touristes à Bayeux doit être assez élevé…

Dernière modification par Bernard2K (26/02/2018 20h15)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#5 26/02/2018 21h18

Membre (2015)
Réputation :   2  

Bonjour, merci pour votre réponse !

J’ai d’ailleurs une question concernant la déco, est-il d’usage de faire appel à un décorateur d’intérieur afin d’embellir son bien ? Certains d’entre vous l’ont il fait ? Je ne suis pas vraiment a l’aise avec les couleurs ..

Pour ce qui est des photos, je compte les faire moi-même ayant lu quelques conseils.

Le dernier étage, qui est le troisième est un inconvénient qui peut être aussi un avantage ! Il y a une jolie vue sur de la verdure, et du fait qu’il n’y ai personne au dessus c’est assez calme.

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[+1]    #6 26/02/2018 22h01

Membre (2015)
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Réputation :   130  

Pour les couleurs, je vous invite à privilégier le blanc sur les murs et les portes (sauf peut être les plaintes en couleur sombre) : ça agrandit la pièce et c’est intemporelle.

Pour la déco, je vous conseille le grand suédois et de lire les livres "recettes d’architectes" de Marie-Pierre Dubois Petroff aux éditions massin. Mettez aussi un beau miroir pour agrandir la pièce.

Pour les photos, faites les faire par un pro ou tout du moins, prenez le temps de bien les faire (surtout dans un petit espace qu’il va falloir "agrandir" grâce à des effets) et faites les le jour où il fait beau (c’est plus vendeur).

Faîtes "vivre" vos photos avec par exemple une table mise et une belle bouteille ouverte ou bien un lit bien fait avec des jolies serviettes de toilette. A titre personnelle, j’aime bien mettre une petit touche de couleur sur les photos: par exemple un torchon orange vif sur la photo d’une cuisine aux portes blanches…


"Money is a tool to buy Time"

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#7 27/02/2018 08h19

Membre (2014)
Réputation :   13  

Bernard2K a écrit :

sgiloc a écrit :

En touristique on loue quelques mois par an, en résidence principale on peut espérer sur trois ans un taux de 90%.
12 mois sur 12 pendant 3 ans est utopique en meublé etc….

C’est faux, les gens qui pratiquent la location saisonnière sur le forum arrivent à louer plus de 300 jours par an. Après, il faut être sur plusieurs plateformes, adapter les tarifs selon la saison, accepter des durées courtes de location, être hyper-réactif sur les demandes, etc.

Je rejoins bernard2k, je loue (heureusement /malheureusement)tellement bien mon premier investissement en location de tourisme que j’ai a peine le temps de tout nettoyer et effectuer les micros réparations, depuis mars je crois n’avoir eu que 5jours vacants.
La j’avais un soucis de volets roulants et j’avais une semaine vacante je me suis dis belle aubaine je vais caler un rdv et ça sera réglé, en même temps j’ai voulu tester un truc sur Airbnb (leur prix en fonction de la demande, mon mois étant déjà payé je me suis dis même en promo ça sera toujours du bénéfice), mon locataire est parti jeudi midi, vendredi midi c’était de nouveau réservé pour la semaine qui suit, la personne s’en va samedi, la suivante arrive lundi pour 3mois etc..
Tout dépend le lieu et la réactivité aussi ça c’est clair. On me l’a régulièrement dit, les gens sont toujours étonné avec quelle rapidité et amabilité je leur répond. Mon activité fait qu’en fait je n’ai quasi aucune contrainte donc du coup je répond du tac o tac et ça paie!

Dernière modification par Bre (27/02/2018 08h20)

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#8 27/02/2018 10h06

Membre (2018)
Réputation :   19  

Tini a écrit :

J’ai d’ailleurs une question concernant la déco, est-il d’usage de faire appel à un décorateur d’intérieur afin d’embellir son bien ? Certains d’entre vous l’ont il fait ? Je ne suis pas vraiment a l’aise avec les couleurs ..

J’ai un petit meublé haut de gamme, loué 100 € plus cher que les autres sur mon secteur. Et suis une cliente AirBnB (en décembre à Strasbourg et ce week-end à Dijon).

Afin de bien louer en saisonnier la décoration est à mon sens primordiale.
Payer un décorateur peut-être une solution. Toutefois ça a un coût que j’ai choisi d’économiser.

Les bases pour moi sont : un parquet stratifié de haute qualité (de couleur sombre, moins salissant), murs blancs, meubles solides et fonctionnels (souvent venant de notre ami le suédois), cuisine moderne totalement équipée (four et Lave V sont des plus appréciables mais pas nécessaires), le lave linge est un plus également et une très bonne literie.
Au mur un joli miroir, une belle horloge ou un grand cadre moderne.
Jouer sur les couleurs mais pas trop (2 (ou 3) maximum).
Pour exemple : notre chambre à Dijon avait pour décoration sur murs blancs une jolie structure métallique très aérienne, des draps blancs (sauf couverture au pied du lit bleu marine, oreillers et rideaux assortis), tablette de chevet avec une jolie lampe (blanches).
Simple et attirant.


Ninguém é pobre, exceto aquele que pensa que é.

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#9 27/02/2018 10h32

Membre (2017)
Réputation :   16  

Bonjour,

J’ai relu votre description mais je ne vois pas votre chiffrage pour les travaux? Vu ce que vous nous dites,c cela représente un budget non négligeable.

Je trouve que vous avez des charges de copro très élevées pour une petite résidence sans ascenseur, + de 3 mois de loyer. Elles comprennent peut être le chauffage collectif ou ce genre de chose, mais en location courte durée vous ne pourrez pas les imputer aux locataires (sauf en prenant ces charges en compte dans vos loyers).

Etant un pratiquant régulier de la location courte durée, il y a certains détails qui font que mes avis sont plus ou moins bons comme de quoi cuisiner : pôeles, casserolles, égouttoir,planches à découper + couteaux, un peu d’assaisonnement (quand je pars en déplacement pro ou en week-end je ne prends pas avec moi sel, poivre, huile etc… et j’aime quand c’est déjà la), en fonction du lieu une connexion internet (si on capte bien le réseau téléphone ce n’est pas nécessaire), de quoi nettoyer etc..

A bientôt

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#10 27/02/2018 11h52

Membre (2015)
Réputation :   2  

Bonjour a tous et merci pour vos réponses !

J’ai effectivement omis le chiffrage des travaux. J’ai prévu 6000€ répartis comme ceci :

-2k€ pour la salle de bain ( par artisan )
-1k€ pour la cuisine ( par moi - même )
-1.2k€ pour changer les fenêtres ( par artisan )
-800€ pour changer le sol
-1k€ pour le reste ( Electricité, peintures etc )

Concernant les charges élevées, elles comprennent le chauffage ( au fioul … ) l’eau chaude et l’eau froide, ainsi que l’entretien des parties communes.

A combien estimez-vous l’aménagement d’un studio pour de la courte durée ?  Par aménagement j’entends les meubles ainsi que le petit matériel de cuisine, le linge de maison etc ..

Merci !

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#11 28/02/2018 22h47

Membre (2015)
Réputation :   2  

Bonjour à tous !

Petite mise à jour de nouveaux éléments, l’appartement se situe au deuxième et dernier étage, la signature du compromis est prévue le 7 mars. J’ai demandé à l’AI que la vente se fasse rapidement alors j’ai une petite question :

Qu’est-ce qui peut retarder une vente ?

Je n’ai pas fais chiffrer les travaux par un artisan, je l’ai fais moi-même avec mes maigres connaissances en matière de rénovation, pensez-vous que c’est une erreur ?

J’attends les diagnostics divers demain afin d’en savoir un peu plus.

Merci de m’avoir lu !

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#12 02/03/2018 21h40

Membre (2017)
Réputation :   16  

Bonjour,

Pour le meublage, tout dépend de quelle gamme vous voulez, je dirais entre 2000 et 4000€…

Pour les travaux, c’est difficile a dire. Pour la cuisine, est-ce simplement installer le meuble ou faire également toute la cuisine (sol, mur, plomberie etc…)
Pour le sol, le parquet flottant d’aujourd’hui se pose assez facilement.
Il faut faire attention a l’outillage qui peut rapidement chiffrer et/ou s’embêter avec des outils/matériels bas de gamme.
Si vous souhaitez acquérir de l’expérience pour des prochains travaux (liés a un autre achat ou pour chez vous) cela peut être intéressant de le faire vous même.

Bon courage

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#13 02/03/2018 22h05

Membre (2015)
Réputation :   6  

Je trouve très léger votre poste travaux salle de bain par artisan (4,5 m2) : je sais bien que je parle de prix parisien, mais pour refaire une salle de bain entièrement avec dépose de baignoire/meuble lavabo/revêtement mural cache-misère puis peinture, carrelage sol et douche/plomberie/électricité/montage de meubles lavabo, on m’a compté environ 7000 €.

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#14 02/03/2018 22h37

Membre (2015)
Réputation :   14  

Comme l’a souligné Bernard2k, prenez bien conscience du temps que vous prendra l’exploitation de cet investissement.
(j’ai relu vos messages mais n’ai pas bien compris si vous poursuiviez votre première étude de cas ou pas..)

Le meublé saisonnier est extremement chronophage mais très enrichissant, dans tous les sens du terme !
Chaque voyageur est spécial et demande à être traité spécialement.
Cela oblige à proposer un logement quasi irréprochable, et à le tenir sur la durée.

J’exploite 3 logements en saisonnier et je suis au taquet ! Constamment entre machine et sèche linge, à chercher un coup de main quand un week end prolongé s’annonce, la disponibilité est vraiment le revers de la médaille, et votre crédit, c’est sur quelques dizaines d’annee qu’il faudra le rembourser !
Examinez la rentabilité en meublé à l’annee également, pour savoir si vous pourrez vous permettre une petite pause si un jour elle s’avere nécessaire.

Quoi qu’il en soit, je vous souhaite toute la réussite possible sur ce projet, proposez un logement dont vous êtes fier et vous n’aurez aucun mal à remplir !

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#15 08/03/2018 00h11

Membre (2015)
Réputation :   2  

Bonjour à tous !

Le compromis a été signé ce matin, et pour ceux qui auraient suivi mon autre sujet pour un autre studio, j’ai abandonné et n’ai pas signé de compromis.

Marie75, Effectivement mon budget pour la salle d’eau est assez faible, je n’ai pas encore décidé si je le fais faire ou si je le fais moi même.

Concernant les factures, comment ça se passe avec les banques ? Faut-il fournir les devis ?
Et pour les achats de matériaux et autres, faut-il donner les factures d’achats ?

Alexandco, j’ai bien conscience que la location saisonnière prends beaucoup de temps alors j’ai une question : Faites-vous le ménage et le linge vous-même ? Faites vous les check-in et check-out ?

Merci d’avance !

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#16 08/03/2018 00h43

Membre (2018)
Réputation :   68  

Bonjour,

Normalement la banque va prévoir une ligne de prêt spécifique pour les travaux (même taux que la ligne de prêt principal),

Les fonds ne seront débloqués que sur facture, et vous n’emprunterez donc que le montant dont vous avez besoin.

La banque ne va financer que les travaux réalisés par un professionnel (qui vous facturera donc).

Pour le montage du dossier, il vaut mieux les devis, bien que pas obligatoires pour l’obtention des offres de prêt.

Elle ne financera pas l’achat du mobilier, a fortiori si vous le posez ensuite vous-même.

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#17 08/03/2018 01h04

Membre (2017)
Réputation :   19  

La banque ne finance pas les meubles. Mais m’a financé ma cuisine équipé fais par un professionnel.
Elle m’a prit aussi mes factures d’achat de matériaux mais pas équipement type perceuse etc.

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#18 08/03/2018 01h19

Membre (2015)
Réputation :   2  

J’ai déjà discuté du financement de l’ameublement avec mon courtier et lui me dit qu’il n’aura pas de soucis a faire passer ça dans l’emprunt. Qu’en est-il réellement ? Existe il une parade que seuls les courtiers connaissent ?

Pour le financement des travaux, comptant en faire une grande partie par moi-même j’aurais vraiment besoin de pouvoir présenter et me faire rembourser les factures d’achats.

Est-ce que des personnes y arrivent ?

J’ai encore beaucoup de questions !

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#19 08/03/2018 10h34

Membre (2015)
Réputation :   14  

Tini a écrit :

Concernant les factures, comment ça se passe avec les banques ? Faut-il fournir les devis ?
Et pour les achats de matériaux et autres, faut-il donner les factures d’achats ?

Alexandco, j’ai bien conscience que la location saisonnière prends beaucoup de temps alors j’ai une question : Faites-vous le ménage et le linge vous-même ? Faites vous les check-in et check-out ?

Pour mon dernier achat (toujours en travaux), j’ai emprunté 15000€ en plus pour la rénovation.
J’ai fait débloquer 7500€ sur factures d’entreprises, 2500€ pour mes achats de matériaux, les 5000€ restant m’ont été réglés par la banque sans facture (par le biais d’une procédure spécifique de la CE). Je dois par contre pouvoir justifier à tout moment de l’utilisation de cette somme.

Concernant la logistique de mes biens en saisonnier, je fais tout moi même. Ménage, linge, check-in et check-out. J’utilise un boîtier à clés sécurisé quand vraiment nos dispo ne collent pas mais je passe systématiquement le jour de l’arrivée pour présenter le logement et ma pomme par la même occasion.

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#20 08/03/2018 11h37

Membre (2015)
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D’accord Merci Alexandco !

Je vais faire quelques recherches concernant le financement des meules car ça à l’air assez délicat, non pas que je ne puisse pas les payer, mais le but est quand même de faire tout financer par la banque.

Avez vous des anecdotes, des petits trucs & conseils pour la location courte durée ?

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[+1]    #21 08/03/2018 14h18

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Voici un post que j’avais écris sur la location saisonnière et où vous trouverez des informations:
Location saisonnière : les bases pour se lancer dans la location saisonnière

Bre a écrit :

depuis mars je crois n’avoir eu que 5jours vacants.

C’est vague non ? Vous avez donc loué les 360 autres nuits ?

Bre a écrit :

mon locataire est parti jeudi midi, vendredi midi c’était de nouveau réservé pour la semaine qui suit, la personne s’en va samedi, la suivante arrive lundi pour 3mois etc..

Ca fait déjà 3 nuits de vacance, êtes-vous sûr de vos 5 nuits ?
Ensuite il faut expliquer votre fonctionnement et le nombre de séjours que vous avez sur une année car il est plus facile d’avoir plus de 95% de remplissage avec des séjours de 3 mois plutôt qu’avec une moyenne inférieure à 3 nuits… De plus je confirme que la location saisonnière avec des séjours de l’ordre de plusieurs semaines à plusieurs mois, c’est plan-plan mais ça ne rapporte guère mieux que si on trouve un locataire à l’année, en tout cas pas le double, contrairement à la location courts-séjours (inférieurs à une semaine).


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#22 08/03/2018 18h24

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Bonjour Surin, merci pour votre lien c’est très enrichissant !

En effet je me suis aperçu que j’avais oublié un détail : le coût de l’électricité et d’internet ..

Sur Rendement locatif, en incluant tout ( je l’espère .. ) il faudrait que ce soit loué la moitié du mois à 45€/nuit pour commencer à dégager du Cashflow, d’après vous c’est déconnant comme projet ?

Etant certain de ne pas pouvoir louer et dégager du cash en LMNP à l’année, j’envisage plutôt une revente rapide avec plus-value et ainsi obtenir la confiance de la banque pour ré-emprunter !

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#23 08/03/2018 20h59

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Alexandco a écrit :

J’ai fait débloquer 7500€ sur factures d’entreprises, 2500€ pour mes achats de matériaux, les 5000€ restant m’ont été réglés par la banque sans facture (par le biais d’une procédure spécifique de la CE). Je dois par contre pouvoir justifier à tout moment de l’utilisation de cette somme.

Bonsoir Alexandco,

Est-il possible de connaître la procédure spécifique afin de se faire financer les meubles par la banque? Je suis également au CE et suis sur le point de me faire financer.

Bien à vous

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#24 09/03/2018 09h25

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Tini a écrit :

d’après vous c’est déconnant comme projet ?

Euh, vous voulez dire que ça tient la route ? Honnêtement à 45€ la nuit, si c’est pour gérer des séjours de 3 nuits, je ne vois pas où est la rentabilité mais si ça vous amuse de faire le ménage pour 10€.
Il faut prévoir un accueil, un ménage environ 25€ si vous rémunérez une personne, le pressing/gestion des draps. C’est plutôt les frais fixes que j’avais lorsque je louais des biens en saisonnier à Paris, 40-45€ par séjour + les charges. Donc sous 60€ la nuit ça me parait difficile d’être plus rentable qu’un location à l’année.
Après ça dépend de quoi on parle, si les séjours durent plus d’une semaine, ça se défend. C’est ce que je fais à Bangkok mais le coût de main-d’œuvre est inférieur et je privilégie clairement les moyens séjour à ce prix par nuit.

Tini a écrit :

Etant certain de ne pas pouvoir louer et dégager du cash en LMNP à l’année, j’envisage plutôt une revente rapide avec plus-value et ainsi obtenir la confiance de la banque pour ré-emprunter !

Je n’arrive pas à me rendre compte de l’intérêt de faire un achat immobilier si on pense déjà à la revente à court ou moyen terme. Dans 3 ans où en sera le marché ? Personne ne le sait. Réfléchissez bien avant de vous lancer dans quoi que ce soit.


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#25 09/03/2018 09h45

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Tini a écrit :

Avez vous des anecdotes, des petits trucs & conseils pour la location courte durée ?

Je ne reçois quasiment que des étrangers, alors j’apprends beaucoup sur leurs cultures et leur façon de voir les choses en france.
Je pense à faire un livre d’or dematerialisé, mais je manque de temps !

J’ai un meublé en ville qui tourne sur des séjours supérieurs à trois mois sauf pendant l’été, que je conserve pour de la « vraie» courte durée, la clientèle est très chic et à les moyens alors ils attendent « des petits plus ». Comme les consommables (pastilles lave vaisselle, lessive, assaisonnement), je remarque que c’est le geste qui compte, plus que la quantité, un peu de tout, pour que rien ne leur manque au début, et ils sont ravis.

Dans un autre, je ne reçois également quasiment que des étrangers, qui viennent grimper en forêt ! Eux veulent le confort après une journée dehors et la nature !
Idem, pastille, lessive, nécessaire pour la cuisine, je n’ai jamais eu de plainte.
Une petite attention ne coûte pas grand chose et met votre client en confiance. Il se sent attendu et c’est vrai que c’est agréable.

Le troisieme est en forêt également, une copie du second mais où je peux accueillir jusqu’à 9 personnes. C’est aussi ma RP, plus assez souvent à mon goût, ça fonctionne très bien car je pense que les gens se sentent « chez eux ».

J’essaye en fonction des dispos de séjourner dans chancun de ces logement quelques jours par ans pour « y vivre » et me mettre à la place des voyageurs. J’en profite pour faire les petites réparations, améliorer ce qui doit l’etre…

Je suis sur Airbnb et Booking, 80% pour Airbnb, le reste pour Booking (clientèle habituée aux hôtels a appréhender différemment).

FrancoisM a écrit :

Est-il possible de connaître la procédure spécifique afin de se faire financer les meubles par la banque? Je suis également au CE et suis sur le point de me faire financer.

Les travaux sur le bien concerné ont beaucoup traîné, notamment le branchement des fluides.
Tant que la somme totale prévue pour les travaux n’était pas débloquée, je ne remboursais pas de capital.
Ma conseillère m’a donc fait remplir une « attestation » déclarant que les 5000€ à débloquer serviraient bien aux travaux (nous ne parlons pas des meubles).
Ce n’etait pas sûr que ça passe, mais c’est passé.

Je la vois la semaine prochaine, je lui demanderai le nom de cette procédure et vous le communiquerai.

Dernière modification par Alexandco (09/03/2018 10h04)

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