Scutum [Londres] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif)

Attention, en comparant la rentabilité  de votre bien en lease avec celle d’un bien immobilier en pleine propriété, vous faites deux grosses erreurs méthodologiques.

1) Non prise en compte des apports gratuits

Votre rentabilité est boostée par le fait que vous avez acquis un lease long pour le prix d’un lease court, grâce à la générosité de votre belle-famille.

rentabilité = revenu annuel / capital investi

Je calcule comme vous (tout est en GBP il me semble) :
loyer annuel : 2166.67*12 = 26000 (je ne sais pas pourquoi vous dites 24440 ; a priori il y a bien 12 mois dans une année)
capital investi (coût achat + travaux + coût crédit) = 415000
rentabilité brute = 26000 / 415000 = 6,26 %

Sauf que, première erreur : votre capital investi est artificiellement bas puisque vous comptez ce qu’il vous a coûté à vous, en omettant d’inclure l’apport de votre belle-famille.

Vous disiez que l’extension du lease valait 160000
Le vrai capital investi est donc 415 000 + 160 000 = 575 000
Votre vraie "rentabilité" brute sur le capital investi est donc : 4,52 %

2) Non prise en compte de l’érosion du capital

Dans le calcul classique de la rentabilité de tout investissement :
rentabilité = revenu annuel / capital investi

Il y a deux types d’investissements :
- ceux dont le capital est fait à fonds perdus
- ceux dont le capital est intégralement récupérable.

On demande bien plus de rémunération à un investissement à fonds perdus qu’à un investissement dont le capital est intégralement récupérable.

Par exemple, dans certains régimes de rentes, on obtient une rente annuelle élevée si le capital placé est "aliéné" (définitivement perdu) ; on obtient une rente plus faible si le capital est "réservé" (le capital est préservé pour être récupéré à l’issue de la période de rente). Danbs le premier cas, on demande au revenu annuel de compenser la perte total du capital ; dans le second cas, on demande seulement les intérêts (du fait que le capital sera récupéré intégralement à la fin, mais érodé par l’inflation).

Dans les investissements immobiliers, il est sous-entendu que le capital est récupérable par la revente du bien objet de l’investissement.

A contrario, vous êtes propriétaire d’un "lease", dont la valeur s’amenuise chaque année pour atteindre zéro à l’issue du lease.

Or, en France, le propriétaire d’un appartement normal est plein propriétaire de son lot privatif (sans limitation de durée) et copropriétaire du terrain sur lequel est assis l’immeuble (sans limitation de durée).
En comparant votre "rentabilité" à celle d’un investissement immobilier classique, vous divisez le même revenu par quelque chose qui vaut moins cher, donc vous obtenez donc une rentabilité artificiellement élevée. Mais les deux rentabilités ne sont pas comparables puisque la valeur de votre investissement s’érode en tendant vers zéro tandis que le propriétaire d’un investissement immobilier classique voit son capital préservé.

Si vous voulez comparer votre investissement à des biens dont on possède la propriété entière, faites donc le calcul classique : revenu annuel / valeur de la pleine propriété du bien. Imaginez le même bien, mais dont vous seriez plein propriétaire de l’appartement lui-même (sans limitation de durée) et copropriétaire du terrain via un commonhold (sans limitation de durée) ; je suppose que c’est ce qui se rapproche de notre système de copropriété. Combien vaudrait un tel bien sur le marché ?
Allez, au pifomètre, disons 1,4 M£.
rentabilité brute = 26000/1 400 000 = 1,85 %

Scutum, le 27/06/2023 a écrit :

Notre lease étant de 990 ans, il n’y aurait pas ou peu d’impact sur la valeur du bien.

Ah effectivement, 990 ans, ça ressemble à la pleine propriété. Je n’avais pas cette information puisque vous disiez seulement >80 ans, je pensais à 100 ou 120 ans.

Notez qu’il y a quand même une différence : vous n’êtes pas propriétaire du terrain. Certes, le propriétaire du terrain ne peut pas en faire grand chose tant que vous êtes propriétaire du lease de 990 ans sur un appartement. Pourtant, le terrain a une valeur intrinsèque.

Raisonnement très schématique :
A Paris, un appartement vaut environ 10000 €/m². Pourtant, un immeuble coûte à peu près 2000 €/m² à construire, qu’il soit à Paris ou à Brive-la-Gaillarde. Ce qui valorise le terrain parisien à 8000 €/m² d’appartement construit. Si l’immeuble fait 10 étages, ça valorise donc le terrain à 80000 €/m².
Le copropriétaire d’un petit immeuble qui tombe à moitié en ruine à Paris n’est guère riche de son appartement, ni de la propriété de la quote-part des parties communes de l’immeuble qui tombe en ruine, mais il est riche de la copropriété du terrain qui peut se vendre très cher à un promoteur. Certes, le terrain ne vendra pas 80000 €/ m² car ce raisonnement est très grossier. Mais cela montre qu’être copropriétaire du terrain, c’est une vraie richesse, surtout dans des villes où l’immobilier vaut très cher comme Londres et Paris.

Avec le gouvernement français qui veut rendre les gens propriétaires de leur appartement mais pas du terrain, on va se rapprocher du système anglais, et on va devoir raisonner de plus en plus sur cette différence entre la valeur du bien construit sans le terrain, et la valeur du bien construit incluant le terrain. C’est pourquoi votre étude de cas est une occasion intéressante de réfléchir à cela.

Dans votre cas, je redis qu’il serait intéressant de comparer avec le prix d’appartements où l’acquéreur acquiert autant de droits que dans une copropriété française. Ca doit être le freehold sur l’appartement + le pro-rata du terrain et des parties communes en commonhold (si ce type de répartition de propriété existe bien et est disponible à la vente !).

Dernière modification par Bernard2K (28/06/2023 07h13)

Bonjour Jerome,

J’ai pris le temps de comparer et pour mon usage qui consiste principalement en des paiements de fournisseurs pour les travaux ou à rapatrier des loyers, la solution Wise semble la plus avantageuse, de peu mais tout de même moins cher sur un virement de 1000£.
La différence sur le taux de change appliqué par currency fair les rends moins intéressants malgré des frais unitaires légèrement plus bas, de plus j’apprécie l’aspect instantané des virements vers et depuis mon compte wise.

Mais merci d’avoir pris le temps de me signaler cette solution.

Dernière modification par Scutum (04/07/2023 12h19)