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Forums des investisseurs heureux

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#26 10/02/2017 14h22 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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Moi ce que je ne comprends pas, c’est que si on ne vous suit pas au niveau des banques pour un locatif classique, alors on ne vous suivra pas pour un pinel!


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#27 10/02/2017 14h45 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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srial33 a écrit :

Merci pour votre exemple.
Mon taux d’endettement est déjà de 27% sur ma RP.
C’est à cause de ce taux que mes solutions d’investissements locatifs sont faibles.
En effet, à moins de 30 ans et sans spécialement d’économies de côté, je n’ai essuyé que des refus des banques et même des courtiers pour un investissement locatif.
Ma stratégie est donc de partir sur ce Pinel pendant 9 ans (encore une fois pas vraiment pour les avantages fiscaux) pour commencer à acquérir un premier bien et terminer mon crédit RP et ensuite de faire de l’investissement locatif "classique".

Si les banques refusent de vous suivre car vous n’avez pas d’épargne, prenez un an pour optimiser votre situation financière et mettre de côté.
Renegociez ou rallongez le crédit de votre RP, et rendez votre compte sexy pour le banquier.
Avec vos revenus vous devriez n’avoir aucun mal pour investir.

Pour ma part, j’étais endetté à presque 40% sur ma RP, avec des revenus bien inférieurs aux votres (30k imposables).
Alors certes j’ai de l’épargne, mais quand je vois qu’aucune banque n’a refusé de me prêter (voire même qu’elles étaient prêtent à me dérouler le tapis rouge avec des taux à 1%), je pense qu’il serait vraiment dommage de vous encombrer d’un Pinel qui vas vous plomber pour les 10 années à venir (il sera très dur voire impossible de réinvestir dans un autre bien avec le Pinel sur le dos).

De plus, un bon banquier qui sais calculer une rentabilité devrait être plus enclin à vous prêter pour du LMNP ancien que du Pinel.
Pour finir, je vise le même loyer que vous (500hc) sur un bien à Toulouse acheté 75k€ (sans risque particulier de décôte)
Pensez vous que l’avantage fiscal de votre Pinel vaut les 100k€ de rallonge nécessaires ?

Dernière modification par Yannick31 (10/02/2017 14h46)

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#28 10/02/2017 17h14 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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On est à priori tous d’accord sur la difference Pinel vs ancien.

Je vais maintenant faire le comparatif avec le LMNP afin de me faire la main sur ce cas théorique pour l’envisager en envestissement plus tard.

Encore merci à tous pour vos reponses.

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#29 10/02/2017 17h42 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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Yannick31 a écrit :

Pour finir, je vise le même loyer que vous (500hc) sur un bien à Toulouse acheté 75k€ (sans risque particulier de décôte)
Pensez vous que l’avantage fiscal de votre Pinel vaut les 100k€ de rallonge nécessaires ?

C’est énorme ! Le Pinel 133 % plus cher que l’ancien, pour le même loyer et dans la même ville !

Evidemment non, l’avantage fiscal ne vaut pas la rallonge. L’avantage fiscal est facile à chiffrer : au max, 21 % répartis sur 12 ans. 21 % x 186 = 39 k€.

Pour la banque, je crois qu’il faut bien retenir les remarques de Arnaud, Yannick entre autres : arriver avec un beau dossier bien ficelé. Pas trop long, pas de calculs d’apothicaire, mais mettre en avant la rentabilité et la capacité du bien à s’auto-financer. On peut se contenter de revenus bruts x 70 %, puisque c’est comme ça que raisonnent la plupart des banquiers.
Certains blogs ont des articles pas mal foutus sur le sujet ; même si je ne sais pas si on peut s’appuyer à 100 % dessus, ce sont quand même des lectures intéressantes, par exemple :
Comment Présenter Son Dossier d’Investissement Locatif Au Banquier
Pourquoi les banquiers disent NON ! | Olivier Seban

Dernière modification par Bernard2K (10/02/2017 17h48)

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#30 21/02/2017 14h51 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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Bonjour à tous,

Je déterre ce sujet afin de mettre le tableau à jour avec l’onglet LMNP.

comparaisons_net.xls

Ça m’a pris pas mal de temps mais c’était intéressant. J’ai beaucoup appris.

Je suis preneur de toute remarques et corrections afin de l’améliorer en espérant que ça puisse aussi servir à d’autre dans leurs choix et réflexions.

Au plaisir de vous lire.

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#31 22/02/2017 15h48 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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Bonjour Srial33,
impressionnant votre tableau, bravo !
Par contre une remarque… je suis étonné que dans l’onglet LMNP vous ayez une imposition à TMI30%+PS…
N’oubliez pas de déduire les intérêts du crédit, l’assurance du crédit (et les frais de notaire/éventuels frais d’agence la première année, reportable ensuite).
Du coup… non imposition pendant plusieurs années…
Il vous manque aussi la CFE dans la partie LMNP

Dernière modification par Arnaud13 (22/02/2017 15h53)

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#32 22/02/2017 16h47 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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Du beau travail ce tableau !
Êtes vous intéressé par le bien ancien ou est ce juste un exemple de comparaison ? Car la rentabilité laisse à désirer.

400€ pour la comptabilité ça me semble un peu sous évalué (je dirais plutôt 500), et vous pouvez y rajouter 150€ pour le CGA qui permet de déduire 2/3 des frais de compta de votre IR, et d’éviter une majoration du bénéfice de 25%.

Autre subtilité avec la CSG (je reprends la formulation de Bernard2k sur un autre post) :
L’année d’après, vous pouvez déduire 5,1 % de vos revenus imposables. Vu que vous êtes à 30 % de TMI, vous aurez une économie d’impôts de 30%x5,1% = 1,53 %. Donc les PS restant à charge sont à 13,97 % quand on a un TMI de 30 %.

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#33 22/02/2017 17h10 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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@Arnaud13, j’ai bien déduit les interêts et l’assurance dans mon tableau mais pas les frais d’acquisition qu’il faut que je rajoute, merci.
La CFE est-elle du sachant que je ne depasse pas le plafond pour le non profesionnel ?

@Yannick31, ce tableau est pour comparé l’exemple du Pinel avec l’offre mise en avant par Bernard2k. Je ne suis pas interessé par ce bien mais par l’ancien oui.
Pour ce qui est de la particularité de la CSG, je l’ai intégré dans les calculs du tableau (désolé pour son manque de clareté mais il est vrai que les calculs comment à être complexes).
Merci pour le complement sur la CGA.

Petite (grosse) question, comment batir mon dossier pour les banques ou le courtier ?

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#34 22/02/2017 17h40 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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Vous devez la CFE sauf la 1ere année d’activité où vous bénéficiez d’une dispense.

Pour votre dossier, un tableau bien ficelé comme celui là (sur un bien toutefois plus rentable) vous rendra crédible. Vous pourriez même en faire un simplifié en "ométtant" 2-3 postes de dépenses (compta, CFE…Le banquier ne creusera pas).
Mettez en avant la rentabilité et l’autofinancement. Des mensualités < ou = à 70% du loyer seront une bonne garantie.

Mettez en avant le travail de préparation effectué notamment pour obtenir une fiscalité nulle pendant des années.
Ciblez un bien si possible dans une zone "rassurante" (demande locative + évolution de l’environnement).
Faites en sorte que vos derniers relevés de comptes soient rassurants (pas de grosses sorties + épargne régulière).
Ayez une épargne de précaution (+ un apport si la banque l’exige mais c’est pas indispensable).
Mettez en avant ce que vous pouvez apporter à la banque (ou lui faire garder si vous restez dans la vôtre) :
Compte courant, livrets, assurance PNO et de votre RP, voire assurance vie, pea…

D’une manière générale, soyez confiant et sûr de vous quand vous exposez votre projet.
Par exemple dans mon cas un banquier frileux à changé d’avis instantanément lorsque je lui ai dit que j’avais déjà 2 ou 3 accords de la part de concurrents.

Amenez avec vous votre dossier déjà tout prêt (3 dernières fiches de paie, avis d’imposition, relevés d’épargne, tableaux d’amortissement et acte de propriété de votre RP…) Afin de montrer votre sérieux.

Dernière modification par Yannick31 (22/02/2017 17h43)

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#35 27/02/2017 10h53 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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il me semble que vous pourriez aussi faire un colonne pour le cas où vous faites des travaux lors de l’acquisition du bien. Je crois (à confirmer) qu’en LMNP pour des travaux >500Eur ils sont amortis sur 10 ans. C’est toujours bon à prendre…

Votre tableau, pour sa partie LMNP, pourrait meme peut etre, être épinglé quelque part sur le forum comme aide au calcul…

Par contre, si j’utilise votre tableau excel pour la simulation sur laquelle je travaille actuellement, je ne trouve pas du tout le meme rendement & cash flow que la meme simulation sur le site www.rendementlocatif.com . Je n’arrive pas à trouver d’où vient le gap…

Dernière modification par Arnaud13 (27/02/2017 11h19)

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#36 27/02/2017 13h48 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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Arnaud13 a écrit :

il me semble que vous pourriez aussi faire un colonne pour le cas où vous faites des travaux lors de l’acquisition du bien. Je crois (à confirmer) qu’en LMNP pour des travaux >500Eur ils sont amortis sur 10 ans. C’est toujours bon à prendre…

Non, la durée d’amortissement des travaux dépend de la nature de ceux-ci.

Par ailleurs, je pense qu’il faut faire attention au fait que le remplacement d’un composant implique de sortir du bilan la valeur nette (= amortie) du composant remplacé. Ca semble indiquer qu’il faut éviter d’inscrire pour une valeur standard un composant à bout de souffle qu’on prévoit de remplacer dans 2 ou 3 ans (par exemple : l’installation de chauffage central). Il faudrait, lors de l’inscription initiale en amortissement, le mettre à une valeur faible pour tenir compte de son ancienneté, de façon à éviter d’enlever trop d’amortissement quand on le remplacera. Après, je ne sais pas comment c’est fait, en pratique.

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#37 28/02/2017 10h22 → Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, premier)

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Une petite question se pose concernant les travaux.

On entend souvent dire qu’ils permettent de créer du déficit foncier et de réduire l’IR.
Je ne comprends pas le principe, logiquement ils sont reportable sur les futurs bénéfices foncier et donc n’ont rien a voir avec l’IR des revenues autre non ?

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