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Forums des investisseurs heureux

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#1 25/02/2018 22h52 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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Bonjour à toutes et tous, je suis nouveau sur ce forum!
Je me lance enfin dans l’aventure d’une SCI avec l’aide de l’un des membres actif de ce forum : licha !

Je suis en cour de création de ma sci familiale à l’is en mettant mes deux filles mineurs dessus à hauteur de 1% chacune et futur acquéreur d’un petit immeuble que j’achete dans la même zone sinistrée que licha qui est constitué donc de 3 logements (2 F3 dont un en duplex et 1 F4 conventionné de l’anah pendant encore 4 ans !) , ainsi que 2 garages .
L’ensemble est complètement loué (994€ par mois+1500€ de taxe foncière !) et je validerais au final l’achat de cet immeuble en ayant négocié à 66000€!😋

Même si certains locataires semblent être très compliqués à gérer par l’ancien propriétaire.
Il me faudra reprendre cela d’une manière plus directe et toujours courtoise afin que cela se passe au mieux…😅
La rentabilité est au rendez vous après avoir encore discuté le prix (plus de 16% net) et quelques petits travaux seront à prévoir plus tard mais étant dans la maintenance industrielle je ne suis pas inquiet.
Je signe le compromis samedi 3/03, peut être auriez vous quelques conseils à m’apporter sur le compromis en lui même ou des conseils sur une première gestion?
De même , je cherche une banque capable de me financer à 110%, cela semble exister encore mais je ne trouve pas trop la perle rare! Des idées de banques seraient aussi les bienvenues !
J’essayerais d’être le plus actif possibles suis preneur de tout conseil! Merci à toutes et tous

Dernière modification par Rickimmo (25/02/2018 23h06)

Mots-clés : 110, immeuble rentabilité, immobilier

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#2 26/02/2018 02h43 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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Rickimmo a écrit :

Je signe le compromis samedi 3/03, peut être auriez vous quelques conseils à m’apporter sur le compromis en lui même ou des conseils sur une première gestion?
De même , je cherche une banque capable de me financer à 110%, cela semble exister encore mais je ne trouve pas trop la perle rare! Des idées de banques seraient aussi les bienvenues !
J’essayerais d’être le plus actif possibles suis preneur de tout conseil! Merci à toutes et tous

Il ne faut pas négliger l’importance du compromis, il vous engage vraiment. Il vous faut donc votre propre notaire, éviter de signer en agence afin de débusquer les éventuelles incohérences ou dangers inhérents à cet immeuble. Vérifier l’absence de procédures (convention sur les partie en langage notarié…) et tout ce qui pourrait susciter des questions, il faut bien l’identifier avant la fin du délai de rétractation de 10 jours.
Pour la gestion, demandez un récapitulatif des derniers loyers reçus et vérifiez les retards de paiement/impayés. Si l’immeuble est à ce prix, il y a une raison.

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#3 26/02/2018 04h09 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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Bien que d’accord avec Surin, la fourniture de quittances de loyer ne servira pas forcément à démontrer la facilité avec laquelle les loyers sont réglés. Les vendeurs ont la fâcheuse tendance à minimiser ce genre de souci.

Pour le 110%, vous devriez trouver si votre dossier est bon. La SG et la CE faisaient encore cela il y a 6 mois.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#4 26/02/2018 07h19 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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Pour avoir la faculté de rétractation, signez le compromis vous-même, en nom propre, avec faculté de substitution. Si vous signez en tant que gérant de la SCI, vous n’avez pas les 10 jours de rétractation. D’où l’importance d’avoir son propre notaire.

Vu le prix de l’immeuble, il doit y avoir "quelques" travaux, effectivement. Etes-vous sûr d’avoir fait le tour de tout et de l’avoir budgété ?

Locataires difficiles à gérer : ça ne va pas se régler d’un coup de baguette magique avec de la courtoisie. Attendez-vous à des impayés, et révisez bien la procédure à suivre (LRAR, huissier…).

18 % bruts et 16 % nets, ça me semble très optimiste. Déjà, 66000 €, c’est frais de notaire et frais bancaires inclus ? Sinon, rajoutez 8,5 % de frais de notaire plus 1500 € environ de frais bancaires et vous aurez le vrai prix d’achat, ce n’est déjà plus la même rentabilité. Vous aurez des coûts d’entretien, des frais de gestion (la compta de la SCI), la CRL…

Que va devenir la convention ANAH avec une SCI IS ? C’est une question à se poser.

Pour la banque, vous pouvez passer par un courtier, c’est encore le plus simple.

Dernière modification par Bernard2K (26/02/2018 07h34)

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#5 26/02/2018 08h04 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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Votre projet à l’ai pas mal sur le papier …

j’attire votre intention sur 1 point crucial dans votre projet:

rickimmo a écrit :

création de ma sci familiale à l’is en mettant mes deux filles mineurs dessus à hauteur de 1% chacune

cherche une banque capable de me financer à 110%

un mineur ne PEUT PAS emprunter meme en SCI

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#6 26/02/2018 08h45 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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bonjour ,

Concernant l’ajout d’enfant mineur sur une SCI, la loi l’autorise sans problèmes

"

legalife a écrit :

La loi lui offre la possibilité d’accomplir seul, comme une personne majeure, tous les actes de la vie civile (article 413-6 du Code civil). Rien ne s’oppose donc à ce qu’il puisse avoir la qualité de mineur associé dans une SCI.
S’agissant du mineur non émancipé l’associé mineur en SCI

Le mineur non émancipé peut également devenir associé d’une SCI. Toutefois, comme il ne peut pas agir seul, il doit obligatoirement être représenté. Ses intérêts doivent ainsi être protégés. En effet, en devenant associé, il s’engage à participer au résultat, bénéfices ou pertes. Il peut être tenu indéfiniment responsable des éventuelles dettes contractées par la société.

Lorsque le mineur est soumis à l’autorité parentale de ses deux parents, ces derniers doivent tous deux donner leur autorisation. Par prudence, certains recommandent également de solliciter l’autorisation du juge des tutelles. Ce au regard des risques financiers qu’implique le statut d’associé, en particulier la responsabilité face aux pertes. Si l’autorisation est accordée, l’enfant est représenté par ses deux parents.

Par contre je suis tout a fait d’accord sur le fait que les banques me semblent plus frileuses quand je leur demande une offre de prêt et que je leur annonce que mes enfants sont dessus, alors que je les ai mis à hauteur de 1% chacune.

ils n’aiment pas devoir mettre potentiellement le mot "dette" pour un mineur.

Pourtant , lorsque je leur explique que même si il y avait une dette de disons 50 000 €, et bien mes enfants a leur majorité devraient payer 0.1% x 50 000…. donc cela reste tout a fait correct et le risque tout a fait mesuré, sachant que je ne laisserais jamais une dette se mettre sur mes enfants.

Du coup, je ne sais pas encore vers quelle banque me tourner pour obtenir une éventuelle offre de prêt qui prendrait 100% ou 110% du prêt, ce serait idéal tout de même pour mon premier achat d’immeuble.

Dernière modification par Rickimmo (26/02/2018 08h56)

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#7 26/02/2018 09h23 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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il y a une incompréhension:

mineur ne PEUT PAS emprunter

un mineur PEUT etre en SCI (je dispose d’une SCI avec mon fils mineur)
MAIS le MINEUR ne peut pas emprunter

il y a un texte de Loi sur ce sujet
donc aucune Banque ne pourra vous financer en SCI avec mineur, sauf si vous empruntez seul et apporter ce crédit à la SCI

A voir quel est votre but ultime pour acheter en SCI:
- si c’est pour transmettre, cela semble légitime,
- si c’est un argument fiscal, a voir
- ….. autres selon votre cas

sinon,
vous pouvez soit monter une SCI avec un majeur puis faire une donation de part à vos enfants
passer en nom propre,
etc

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#8 26/02/2018 10h51 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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Bonjour,

Un mineur ne peut pas emprunter de manière générale, de même qu’une personne sans revenu ne le peut pas non plus.

Mais une SCI peut emprunter même si des mineurs sont associés, tant que l’ensemble des revenus des associés suffisent a couvrir les besoins de la SCI.

Le problème est plutôt la partie caution solidaire, même si certaines banque accepte que seul les associés majoritaire soient caution.

Ensuite, un associé mineur ne peut prendre de décision, il faut que sont tuteur légal le fasse pour lui.
Cela complique grandement certain actes, et risque de rallonger les temps déjà long des procédures.

Personnellement, je ne pense pas qu’il soit judicieux de mettre des mineurs dans une SCI pendant la phase d’investissement.
Mieux vaut leur donner soit des parts dans les 5 ans, quand leurs prix sont encore bas, soit faire des donation de la nue-propriété.

A+

Ohe

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#9 26/02/2018 12h59 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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ohennequin a écrit :

Bonjour,

Ensuite, un associé mineur ne peut prendre de décision, il faut que sont tuteur légal le fasse pour lui.
Cela complique grandement certain actes, et risque de rallonger les temps déjà long des procédures.

Je ne vois pas où est le problème si les statuts de la sci donne tout pouvoir au gérant pour mener à bien l’objectif de la sci. Ou au pire faire un PV d’une AG exceptionnelle donnant ces pouvoirs au gérant pour pouvoir le faire, donc si le gérant est l’associé majeur unique et représentant légal des enfants…. il s’autodonne ces pouvoirs !
Une fois ces statuts signés ou au pire ce PV d’AGE signé seul la signature du gérant est necessaire.

Personnellement lors de l’achat de mon 2eme immeuble, j’ai fait ce PV d’AGE et ma femme (et encore moins les enfants) ne s’est même pas donné la peine de se déplacer pour signer la vente définitive chez le notaire.

Dernière modification par Licha (26/02/2018 12h59)

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#10 26/02/2018 14h01 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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Bonjour,

Quel est l’intérêt de donner 1% à chacune de vos filles maintenant ?

Bien à vous

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#11 26/02/2018 14h22 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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je me dis qu’en les mettant même à 1% sur la SCI, elles feront donc partie de la société et pour les droits de succession plus tard, cela devrait être beaucoup plus simple et surement moins coûteux que de ne pas les y inclure.

je suis preneur d’avis sur le sujet mais il me semble que mon raisonnement doit être bon?

si d’autres personnes ont déjà fait comme moi, je suis preneur de leurs commentaires

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#12 26/02/2018 14h41 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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Licha a écrit :

ohennequin a écrit :

Bonjour,

Ensuite, un associé mineur ne peut prendre de décision, il faut que sont tuteur légal le fasse pour lui.
Cela complique grandement certain actes, et risque de rallonger les temps déjà long des procédures.

Je ne vois pas où est le problème si les statuts de la sci donne tout pouvoir au gérant pour mener à bien l’objectif de la sci. Ou au pire faire un PV d’une AG exceptionnelle donnant ces pouvoirs au gérant pour pouvoir le faire, donc si le gérant est l’associé majeur unique et représentant légal des enfants…. il s’autodonne ces pouvoirs !
Une fois ces statuts signés ou au pire ce PV d’AGE signé seul la signature du gérant est necessaire.

Personnellement lors de l’achat de mon 2eme immeuble, j’ai fait ce PV d’AGE et ma femme (et encore moins les enfants) ne s’est même pas donné la peine de se déplacer pour signer la vente définitive chez le notaire.

Pas tout a fait, les enfants mineurs ayant au moins une voix, ils doivent voter.
Etant mineur, ils doivent être représenté par un tuteur légal, ici les parents.

Après effectivement se sont les gérant qui font les actes au nom de la société, mais se sont bien deux choses totalement différentes.

A+

Ohe

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#13 26/02/2018 15h15 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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Si le but est successoral, pourquoi ne pas faire un demembrement des parts et leur donner la nue propriété de celles-ci  ?

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#14 26/02/2018 15h27 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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Pierrot 31, pourriez vous développer s’il vous plait? je ne suis pas encore très calé sur le sujet et j’ai encore la possibilité de modifier le statut de ma sci…mais le temps presse un peu a vrai dire!

et il me faudra tout de même trouver un autre associé pour valider ma sci

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[+1]    #15 26/02/2018 15h53 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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Ce serait pour vous effectivement le point le plus critique, car il faut effectivement être au moins 2 pour former une SCI.

Vous pouvez soit donner des parts par la suite, soit donner la nue-propriété de tout ou partie de vos parts.

Il vous faut valoriser d’abord votre SCI
Ensuite, soit vous donnez des parts a vos enfants, avec un maximum de 100.000€ chacun afin de ne pas avoir d’impôts de donation.
Vous pouvez faire des donations sans cout tous les 15 ans.

Soit vous donnez seulement la nue-propriété de tout ou partie de vos parts en gardant l’usufruit.
Plus vous êtes âgé plus la nue-propriété s’approche de la pleine propriété, suivant la règle de 50% a 40 ans 60% a 50 ans, …

Donc vous devriez facilement pouvoir donner la NP des parts sans cout de donation autre que le notaire.

Il faut dans ce cas prévoir dans les statuts a qui appartiennent les droits NP ou US. Cela peut être fait a posteriori sans problème.

A votre mort, votre usufruit s’éteint ou être recréé avec la NP et remembrer les parts sans cout.

A+

Ohe

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[+1]    #16 26/02/2018 16h19 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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Ohennequin a bien résumé les choses en ce qui concerne la SCI.

De manière générale, en immobilier, il faut définir les objectifs à priori et connaître ses propres contraintes. Après les solutions existent. Tout doit partir de là !

La sci est un juste un outil. Mais est-ce celui qui vous convient ?

Objectifs possibles:
- créer une rente à terme pour soi ou pour ses enfants.
- donner à ses enfants
- vendre à terme pour avoir un capital
- défiscalisation
- placer des liquidités
….

Contraintes possibles :
- TMI
- horizon de placement
- régime matrimonial
- liquidité
- capacité d’épargne
- la localisation
- le type de bien
- capacité d’emprunt

Il faut prendre le temps au départ car vous allez vous engager sur 20 ans et vous voulez mettre vos filles avec vous.

Grosso modo, pour le locatif, il y a 3 chemin intéressants en fonction des objectifs / contrainte
- le lmnp au réel
- le déficit foncier
- les sci à l’is ou l’ir

Dernière modification par Pierrot31 (26/02/2018 16h22)

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#17 26/02/2018 17h27 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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Oui, je comprend dans les grandes lignes ….mais du coup , qui prendre avec soit si l’on monte une sci familiale et que l’on inclu pas ses enfants dedans?
Si par exemple je demande à mon frère de prendre 1% dans la sci pour que l’on se retrouve à 2, est ce que mes nièces seront aussi détentrice de part après ? Cela ne devient il pas plus compliqué ?

Si je mets mon père , est que cela ne se partagera pas avec mon frère au final?

Qui prendre alors?

Merci pour tous vos commentaires, ils sont très instructifs

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#18 26/02/2018 17h55 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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Comme le dis Pierrot31, il faut surtout bien définir votre besoins.

Seulement ensuite on pourra vous aider a y répondre.

Pour savoir avec qui monter cette SCI, il faudrait vous présenter, je n’ai pas trouvé votre présentation…

Pour en revenir avec votre immeuble, il est potentiellement intéressant, mais quel est (serait) le problème avec les locataires?
Avez-vous eu l’occasion de discuter avec ces derniers?

Car acheter un bien en sachant des le départ que les relations vont être conflictuelles n’est pas très bon…

Cela peut éventuellement expliquer le prix assez bas.

A+

Ohe

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#19 26/02/2018 18h27 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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En effet, présentez-vous de manière moins succincte. Par exemple, en suivant ce modèle:

Info - Forums des investisseurs heureux

Vous n’êtes pas obligés de tout nous dire(pas besoin de savoir forcément où vous habitez et votre métier par exemple…) mais certains infos sont capitales pour bien vous aiguiller (en particulier âge, TMI, niveau d’épargne, capacité d’épargne mensuelle, stabilité professionnel et géographique, compétences….).

Enfin, n’ayez pas d’a priori sur la solution. Sinon, vous n’aurez pas un raisonnement cartésien (vous validerez à posteriori les hypothèses en adéquation avec la solution à laquelle vous voulez arriver. C’est humain).

Par exemple, je connais des gens qui font du LMNP au réel dans des zones en déprises et qui s’en félicitent…

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#20 26/02/2018 18h29 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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Présentation en effet très succincte ici que j’enjoins Rickimmo à completer.

Petit complement d’info sur cet immeuble et le contexte de la vente ici que j’avais visité puis conseillé à Rickimmo.

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#21 26/02/2018 20h30 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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Voici une présentation un peu plus détaillée, en m’excusant !

Info - Forums des investisseurs heureux

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#22 26/02/2018 21h28 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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Après avoir lu votre présentation dure de dire quel est votre TMI (Taux Marginal d’Imposition) sans connaître ni votre salaire brut, ni si vos 2 filles vous sont rattachées fiscalement… Je vais essayer de faire ce que je peux mais, in fine, vous n’aurez d’autre choix que de "faire vos devoirs"…

Etant donné que vous ne payez ni pension alimentaire, ni prestation compensatoire, je suppose que vous avez 2 parts fiscales et donc que votre TMI est à 14%.

Dans ce cas, faîtes vos simulations financières avec l’aide de rendementlocatif.com mais je pense qu’une SCI à l’IR serait pas mal. Certes, peut être un peu plus onéreux en termes d’impôts année après année (mais à vérifier, je suis dans les généralités) qu’une SCI à l’IS mais le jour où vous voulez vendre, vous ne vous faîtes pas rattraper par la patrouille (parce que c’est là, la grosse contrepartie d’une SCI à l’IS: le jour de la vente). D’ailleurs, je note, d’après l’étude de Licha, que le vendeur est en SCI à l’IR.

Si TMI à 30%, en SCI, il faut sérieusement envisager l’option IS (attention, option irrévocable).

La SCI permet soit de donner des parts en pleines propriétés (usufruit + nue propriété), soit des parts démembrés (par exemple, à vous l’Usufruit et à vos filles la Nue Propriété. A votre décès, vos filles récupèrent l’ensemble sans impôt)

Si c’est possible, le lmnp au réel est vraiment bien quelque soit le TMI (14% ou 30%): plus souple qu’une SCI en paperasse, exonération pour durée de détention et non ré-incorporation des amortissements en cas de vente… Et vous pouvez envisager de donner la nue propriétés à vos filles un jour (rappelez vous de la règle que vous a donné ohennequin: 100000€ par enfant par 15 ans).
Pour tester la faisabilité en meublé, poster une annonce fictive de location sur leboncoin (c’est gratuit et ça peut rapporter gros!).

En termes de revenu mensuel du travail, ça à l’air de tenir la route (en montant et en stabilité dans le temps). Vous ne dites rien sur vos avoirs mais il serait bien que vous ayez un petit matelas de liquidités facilement disponible pour les coups durs : impayés, vacances locatives, réparation et autres imprévus (comme augmentation de la TF suite à un formulaire H2 par exemple)…

Bonnes simulations!

Dernière modification par Pierrot31 (26/02/2018 21h38)

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[+2]    #23 26/02/2018 23h12 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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Rickimmo a écrit :

suis preneur de tout conseil!

Au vu de votre situation, je vous conseillerais de
- définir vos objectifs (création de patrimoine, transmission, fiscal, etc…)
- étudier les ,options d’acquisition (SCI, en propre, etc …)
- confirmer vos prévisionnels,
- s’adapter à la réalité (vacance, impayés, frais de procédure, législation, fiscalité LMNP ou réel, travaux, etc…)
- autres …. que vous pourrez découvrir sur le chemin de l’investisseur immobilier

D’après votre situation,
vous semblez vouloir transmettre un patrimoine à votre descendance (ce qui est légitime)
tout en constituant un patrimoine (ou inversement)
et dans une région avec diverses possibilités
CDI, pas de crédits

Sur votre projet,
- Immeuble 165 m² de 3 lots = pas de copropriété = ++
- 3 appartements + 2 garages = ++ vous diluez vos risques locatifs mais sur 1 seul emplacement
- Loyers de 950 € et avec le 3e 1 400 € mensuel HC = ++++
- Travaux mini de 8 k€ à prévoir à moyen terme = petit -
- etre appuyer par un autre investisseur (Licha) = ++++++
- COUT d’ACHAT = 66/73 + FdN7 +travaux 8+mini2 = environ 87 k€ +++
- TF de 1 500 €
- Travaux de toiture plus dernier lots, comptez environ 10 000€
- achat en SCI à crédit
-disposez vous de temps pour gérer vos locataires …

soit une rentabilité BRUT prévisionnelle de 19%
et nette d’environ 12%
pour un CF d’environ 280 €/mois

Votre projet semble TRES (trop) BON

reste encore des points à vérifier
- objetcifs (si SCI adapté)
- montage juridique (SCI ou nom propre)
- financement (Vérifier si emprunt possible avec SCI comprenant des mineurs)
- Travaux
- demande locatives
- revente potentielle (voyez si vous pouvez espérer une PV)

je ne conseillerais que de vérifier chaque point pour vous assurer de la viabilité de votre projet
et ne vous souhaite QUE de REUSSIR dans cette aventure !

Post-Scriptum
@Pierrot31

je n’oublie pas votre demande et serais pret à en discuter avec vous

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#24 27/02/2018 13h10 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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Merci à vous pour ces analyses de ma situation.

Je suis agréablement surpris de toutes vos connaissances sur le sujet, c’est un réel plaisir de m’être inscrit sur ce site .

Il ne me reste plus qu’a aller signer le compromis après contre visite ce samedi matin.
Le problème occupant vient de se résoudre de lui même, un couple refusait de faire visiter l’appartement et de plus, dégradait certaines parties intérieures et communes et de façade pour agacer l’ancien propriétaire et étaient relativement menaçant envers lui.

Je viens d’apprendre il y a une heure que ces derniers posent leur dédite fin de semaine…et la propriétaire actuelle s’occupera de trouver de nouveaux occupant en me présentant leurs candidatures, car je souhaite savoir a qui je vais tout de même louer.

Concernant la partie SCI, je n’ai pas encore fini de statuer dessus et sur sa composition, j’attends de voir le retour des banques à ce sujet là, car si elles me suivent sans trop de problèmes, je pense rester dans cette configuration et si elle sont frileuses, je verrais a rajouter peut être mon frère ou une tierce personne (licha?^^)

Pour la location en meublé, ce ne sera pas trop intéressant pour cet immeuble là, et je préfère que les occupant ne puissent pas trop dégrader les biens non plus…

Pour la partie travaux, étant dans la maintenance, je pourrais m’occuper de pas mal de soucis tant électriques que autres, et la partie toiture sera chiffrée mais attendra un peu avant d’être remise en état car il n’y a pas de caractère d’urgence.

Je ne sais pas encore le temps qu’il me faudra consacrer a cet immeuble mais étant en garde alternée 1 semaine sur 2, je pourrais surement me dégager du temps sur ces créneaux alternés.
J’ai hâte que l’aventure commence…..et des futurs suivantes si cela se passe bien, le tout en croisant les doigts au niveau des banques qui ne sont pas très accueillante sur un financement a 110% pour le moment.
Je ne désespère pas de trouver !

Rickimmo …peut être bientôt Richimmo^^

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#25 27/02/2018 14h27 → Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif) (110, immeuble rentabilité, immobilier)

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Rickimmo a écrit :

…et la propriétaire actuelle s’occupera de trouver de nouveaux occupant en me présentant leurs candidatures, car je souhaite savoir a qui je vais tout de même louer.

C’est absolument vous qui devez être décisionnaire, ce seront vos futurs locataires ! Vous pensez bien que le vendeur va pas vouloir s’embêter à faire de nombreuses visites si cela est nécessaire…

Rickimmo a écrit :

Pour la partie travaux, étant dans la maintenance, je pourrais m’occuper de pas mal de soucis tant électriques que autres, et la partie toiture sera chiffrée mais attendra un peu avant d’être remise en état car il n’y a pas de caractère d’urgence.

J’avoue être un peu dubitatif à vous lire exprimer des rendements net et brut sans estimation du prix des travaux smile

Rickimmo a écrit :

au niveau des banques qui ne sont pas très accueillante sur un financement a 110% pour le moment.
Je ne désespère pas de trouver !

Effectivement de plus en plus difficile à trouver, par contre les travaux sont plus faciles à faire financer que les frais de mutation… bon courage !


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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